Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 01A2834 |  |
DENÚNCIA DE CONTRATO
BENFEITORIA
BENFEITORIAS ÚTEIS
INDEMNIZAÇÃO
DL 385/88 DE 1988/10/25 ARTIGO 14 ARTIGO 15.
2. Essa alteração só pode ser feita com o consentimento escrito ou a autorização dos serviços, mediante um processo contraditório.
3. As benfeitorias não autorizadas, ainda que úteis, são ilícitas.
4. O DL 385/88 não contempla as benfeitorias nos casos de cessação por denúncia no termo do contrato e de resolução por iniciativa do arrendatário.
5. Nestes dois últimos casos, não há lugar a indemnização, pois, não sendo consentidas as benfeitorias são ilícitas; sendo consentidas, o arrendatário tinha a possibilidade de rentabilizar os investimentos no prazo de vigência do contrato, ou não as devia ter efectuado, se não tivesse tempo previsível para tal rentabilização.
"A" e B, propuseram esta acção contra
Prof. C e Dr. D.
Pedem a condenação dos RR a:
a) reconhecer a ineficácia da denúncia do contrato feita na carta de 11/12/89.
Se assim se não entender
b) Deve julgar-se válida a presente oposição a essa mesma denúncia, condenando-se os RR a reconhecer que a mesma não pode efectivar-se por pôr em sério risco a subsistência dos AA e do respectivo agregado familiar.
Ainda subsidiariamente
c) Devem os RR ser condenados a pagar aos AA a quantia de 2.000.000$00 e a reconhecerem que estes gozam do direito de retenção, enquanto tal quantia não lhes for paga. Mais tarde ampliaram o pedido para 5.100.000$00.
Em resumo, alegam:
São arrendatários de um prédio rústico de que os réus são senhorios.
Em 15/12/89 receberam dos RR uma carta a denunciar o contrato para 31/7/91.
A denuncia não é válida.
Poria em risco o seu agregado familiar.
Os RR contestaram.
Os AA responderam.
Foi mandado desentranhar a resposta.
Os AA interpuseram RECURSO.
Proferiu-se despacho saneador e elaborou-se especificação e questionário.
Os AA vieram dizer que os factos vertidos nos quesitos 1, 2 e 3 foram devidos a lapso, como já haviam informado no processo.
Como esses factos podem ser considerados confissão vêm reafirmar que a retiram.
Entendendo-se o requerimento como reclamação, foi o mesmo indeferido, mantendo-se os quesitos.
Os AA interpuseram RECURSO.
Para prova dos quesitos 6, 7 e 11 os AA requereram prova pericial.
Esta prova não foi admitida.
Os AA interpuseram RECURSO.
Os AA apresentaram um articulado superveniente e ampliaram o pedido.
O articulado foi admitido aditando-se quesitos.
Respondeu-se aos quesitos.
Os AA interpuseram RECURSO do despacho que aditou quesitos e se absteve de aditar a especificação.
A final foi decidido:
a) Absolver os réus do pedido de ineficácia da denuncia.
b) Absolver os réus do pedido de oposição.
c) Condenar os réus a pagar aos AA a título de indemnização pelas benfeitorias a quantia de 3.500.000$00, bem como o demais que vier a liquidar-se em execução da sentença.
d) Reconhecer o direito de retenção.
AA e RR interpuseram RECURSO.
A Relação confirmou a decisão.
AA e RR interpuseram RECURSO.
Os AA apresentaram as seguintes conclusões:
1- O contrato teve início em Agosto de 1967.
2- Em Março de 1976 foi reduzido a escrito e, nele, convencionado que o termo de cada ano agrícola seria em 30 de Setembro.
3- Nessa data vigorava o DL 201/75, cujo artº 5º nº 4 dispunha que "o termo de qualquer prazo (inicial ou das suas renovações) corresponderá sempre ao fim do ano agrícola em curso, que deve ser expressamente indicado em todos os contratos."
4- Os outorgantes deram cumprimento a esta disposição.
5- A renovação do triénio 1988/91 terminou em 30/9/91.
6- O contrato não podia ser denunciado para 31/7/91. A denúncia é inválida.
7- A decisão recorrida violou o art. 5 n. 4 do DL 201/75, o artº 406º nº 1 do CC., o artº 18º nº 1 do DL 385/88 de 25/10.
Os RR apresentaram as seguintes conclusões:
a) A 1ª instância condenou os RR a pagarem as benfeitorias, que qualificou como úteis. Reconheceu o direito de retenção.
b) Fundamentou a decisão na existência de consentimento dos RR e artº 15º do DL 385/88.
c) Como resultou da resposta ao quesito 23º os recorridos não fizeram prova do consentimento dos RR, cujo ónus tinham.
d) A Relação confirmou a decisão com o fundamento de que a lei aplicável às benfeitorias era a lei em vigor à data da realização das mesmas, L 76/77, de 29/9 e não a lei em vigor à data da cessação do contrato, DL 385/88.
e) Segundo a Relação, ainda que fosse aplicável o DL 385/88, por força do art. 12 nº 1 do CC, os efeitos já produzidos deviam ser respeitados.
f) Mas, as disposições transitórias do artº 36º do DL 385/88 impõem a aplicação imediata deste aos contratos anteriores.
g) A aplicação retroactiva desta lei foi sancionada, inclusive pelo T. Constitucional.
h) Ainda que se admita que ao caso concreto é de aplicar a lei 76/77, o facto constitutivo do direito de indemnização só ocorreu com a cessação do contrato, data em que a referida lei já estava revogada, pelo que o direito não se constituiria.
i) Mesmo que se entendesse que tinham direito à indemnização, não teriam direito de retenção, ao abrigo do artº 754º, porque as despesas não foram realizadas por causa do prédio, mas resultaram tão só da vontade dos recorridos em aumentar a produtividade do prédio.
j) Violaram-se as seguintes normas:
Artº 36º nº 1, artºs 14 e 15 do DL 385/88, nº 1 do artº 12 do CC, artº 25º nº 1 da L. 76/77 e artº 754 do CC.
Em contra-alegações, os RR defendem o julgado quanto á ineficácia da denuncia, o mesmo fazem os AA quanto aos pedidos subsidiários julgados procedentes.
Após vistos cumpre decidir.
Damos por reproduzida a matéria de facto apurada pelas instâncias.
Com relevância para conhecimento do recurso dos AA destacamos os seguintes:
1 - Os RR são donos de um prédio rústico, com área de 402.300 m2 sito na freguesia de Samora Correia.
2 - Em 1967 os RR arrendaram-no aos AA para fins agrícolas.
3 - Em 29/3/76, AA e RR subscreveram o contrato de arrendamento do referido prédio, cujos termos se dão por reproduzidos, onde, além do mais se lê:
"O contrato teve início em Agosto de 1967, foi celebrado pelo prazo de 6 anos renovável por períodos de 3 anos. A renda é.......paga...no termo de cada ano agrícola, ou seja em 30 de Setembro de cada ano."
"Os direitos e obrigações de cada uma das partes são os previstos na lei geral."
4- Em 15/11/71, o R. C dirigiu ao A. A, a carta de fls.7 e 8 que se dá por reproduzida.
5- Em 16/6/82, o mesmo R. emitiu a declaração constante de fls 9, que se dá por reproduzida.
6-Por carta registada, de 11/12/89, recebida pelos AA em 15/12/89, os RR denunciaram o arrendamento do prédio, nos termos constantes de fls 10, que se dão por reproduzidos. Além do mais, lê-se o seguinte:
"o citado arrendamento cessará no dia 31/7/91, data em que deverão entregar o prédio."
8- O arrendamento teve início em 1/8/67.
A 1ª instância faz o seguinte discurso:
"Seja qual for a decisão que se tome em relação aos vários acordos invocados pelas partes o regime a aplicar deverá ser o do DL 385/88."
"O contrato teve início em 1/8/67, foi celebrado pelo prazo de seis anos, renovável por períodos de três anos." "Renovou-se automaticamente em 1/8/73......,1/8/88."
"Nos termos do artº 18º, nº1, b) do DL 385/88 - os contratos de arr..... consideram-se sucessiva e automaticamente renovados se não forem denunciados nos termos seguintes :....O senhorio deve avisar também o arrendatário....... com a antecedência mínima de 18 meses relativamente ao termo do prazo ou da sua renovação, ou de um ano, se se tratar de arr. a agricultor autónomo."
"Foi cumprido e largamente excedido o prazo."
"A denuncia devia operar em 1/8/91, sendo que o despejo, por força do artº 19º, nº 2 do citado dec. e considerando o que consta no contrato de fls 29, só poderia realizar-se no termo do respectivo ano agrícola, ou seja 30 de Setembro de 1991."
Reconheceu a validade e eficácia da denúncia.
A Relação aceitou a eficácia de denuncia, com os mesmos fundamentos da 1ª instância.
No recurso para a Relação os AA, argumentaram do seguinte modo:
O termo da renovação em curso era 30/9/91.
Não podiam denunciar para 31/7/91 exigindo a entrega para essa data.
Violou o artº 406º do CC e o nº 1 do artº 18º do DL 385/88, nos termos do qual o contrato foi renovado até 30/9/91, pelo que não podia ser denunciado para 31/7/91.
A questão que os recorrentes põem é a de saber se será eficaz uma denuncia feita com a antecedência legal mas para uma data anterior ao termo final do contrato ou da sua renovação.
É evidente que não têm razão.
O contrato é renovável por acordo de vontades. Significa isto que enquanto uma das partes não manifestar à outra a sua intenção de pôr fim ao mesmo, ele se mantém.
O que a lei exige é que a parte que pretenda pôr-lhe termo o dê a conhecer com uma antecedência razoável, fixando os prazos mínimos, antes do fim do termo inicial ou da renovação, para protecção da outra parte, que não pode, de um momento para o outro, ver-se privada do uso da coisa.
No caso presente os RR manifestaram tempestivamente a vontade de não querer continuar vinculados ao contrato.
O facto de os RR fixarem uma data anterior não é falta capaz de viciar, em termos de ineficácia, a declaração.
Os AA apenas têm o direito de só entregarem o prédio no prazo da renovação.
Como decidiram as instâncias, a denúncia é eficaz.
Recurso dos RR.
Indemnização por benfeitorias.
Com relevância para esta questão temos os seguintes factos provados:
1- Em 15/11/71, o R. C dirigiu ao A. A a carta constante de fls. 7/8, cujo conteúdo se dá integralmente por reproduzido, onde, além do mais, se lê: "continuará V.Exa. a executar na propriedade trabalhos de beneficiação, procurando atingir os objectivos expressos na alínea 8) da nossa carta-contrato de 19/8/67, referente ao arrendamento que terminou este ano".
2- Em 1985 os AA procederam à terraplanagem de 17 ha do prédio.
3- Trabalho que era necessário para aumentar a produtividade dessa área, que era muito pequena.
4- Antes, eram muito irregulares, cheios de morros e covas, com uma péssima distribuição de água, não permitindo uma exploração rentável da cultura do arroz.
5- Os RR tiveram conhecimento dela e nunca se opuseram.
6- Os referidos trabalhos custaram aos AA 1.000.000$00.
7- Valorizaram o prédio.
8- Hoje, as terraplanagens custariam mais de 3.500.000$00.
No quesito 32, perguntava-se se os RR tiveram conhecimento da terraplanagem, nunca a ela se tendo oposto? E no quesito 33, se chegaram mesmo a autorizá-la expressamente?
O 1º obteve resposta - Provado e o segundo - Não provado.
Na 1ª instância disse-se :
Está provado que os RR deram o seu consentimento para a realização das obras, como resulta de fls. 8.
Há que as considerar como úteis.
Por sua própria natureza não podem ser levantadas.
Serão ressarcidas segundo as regras do enriquecimento sem causa. (1273º CC)
Ficou provado que custariam hoje mais de 3.500.000$00, devendo fixar-se já esse montante indemnizatório, tendo em conta o disposto no artº 565º do CC, sendo que o remanescente fixar-se-á em execução de sentença.
Na Relação, começa por se dizer que a carta de fls 8 não pode constituir prova do consentimento, pois é anterior ao contrato reduzido a escrito em 1976.
"Á data em que os AA efectuaram o trabalho de terraplanagem, o artº 25º da lei 76/77, de 29/9, determinava no seu nº 1 - "aquando da cessação da relação contratual, o arrendatário tem direito de exigir do senhorio indemnização:
a) Se tiver feito benfeitorias, consentidas expressa ou tacitamente pelo senhorio....
b) Se, sem oposição expressa do senhorio, tiver feito plantações ou trabalhos de melhoramento ou modificação do solo que o tornaram cultivável ou beneficiaram manifestamente a sua normal produtividade...."
"O nº 2 do citado artº dizia que a indemnização era calculada tendo em conta o valor das benfeitorias ou demais melhoramentos no momento da cessação do contrato."
Mais se diz que, tendo os senhorios tido conhecimento dos trabalhos e não se tendo oposto, é uma manifestação tácita do consentimento.
Mesmo que se entendesse "que não houve consentimento tácito, sempre os AA teriam direito a exigir a indemnização por força do disposto na b).
Diz ainda a Relação : "atender-se que o regime do DL 385/88 era aplicável, nunca ele deve excluir a presunção prevista na 2ª parte do nº 1 do artº 12 do CC, que se presume que ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular."
"A não ser assim, seria criar um injusto enriquecimento dos senhorios."
1ª Questão - Qual a lei aplicável.
Lei 76/77 de 29/9.
Artº 15º - 1- O arrendatário poderá fazer no prédio arrendado benfeitorias úteis com consentimento do senhorio.
Artº 25º - Aquando da cessação da relação contratual, o arrendatário tem direito a exigir do senhorio indemnização:
a) Se tiver feito benfeitorias, consentidas expressa ou tacitamente pelo senhorio.
b) Se, sem oposição expressa do senhorio, tiver feito trabalhos de melhoramento ou modificação do solo que o tornaram cultivável ou beneficiaram manifestamente a sua normal produtividade.
2- A indemnização será calculada tendo em conta o valor das benfeitorias no momento da cessação do contrato.
DL. 385/88 de 25/10.
Artº 14º-1- O arrendatário pode fazer no prédio arrendado benfeitorias úteis com o consentimento escrito do senhorio.
Artº15 -1- Quando houver cessação contratual antecipada por acordo mútuo das partes haverá lugar a indemnização das benfeitorias realizadas pelo arrendatário e consentidas pelo senhorio.
2- A indemnização quando a ela houver lugar, será calculada tendo em conta o valor remanescente e os resultados das benfeitorias no momento de concessão do contrato.
Artº36- 1- Aos contratos existentes à data da entrada em vigor da presente lei aplica-se o regime nela prescrito.
Vemos que uma das modificações importantes no regime das benfeitorias, foi o da exigência de consentimento escrito.
A 1ª. instância não pôs em dúvida a aplicação do DL 388/85.
Se concedeu a indemnização foi porque entendeu ter havido consentimento escrito.
No recurso para a Relação nunca se pôs em dúvida a aplicação do DL 388/85.
A Relação, entendendo que não havia consentimento escrito, mas apenas tácito, reconheceu o direito indemnização por entender ser aplicável a lei 76/77.
Cremos que a Relação laborou num erro.
Aceitou que bastava provar que as terraplanagens tinham ocorrido em 1985, para concluir que estavam sujeitas à lei 76/77.
Não reparou que, no ano de 1985, vigoraram as duas leis.
Até 30 de Outubro, a lei 76/77, daí em diante, o DL 388/85.
Competia aos AA, se quisessem beneficiar do regime da lei 76/77, provar que as obras ocorreram no domínio dessa lei.
Não tendo feito têm de se sujeitar ao regime da lei vigente.
A questão do regime das benfeitorias no arrendamento rural tem sido objecto de alterações desde 1919 até hoje.
Tendo em conta apenas as benfeitorias úteis, e os aspectos dos poderes do arrendatário para as efectuar bem como do direito que tem quando da cessação do arrendamento, verificamos a seguinte evolução.
Quanto aos poderes de realização.
DL 5411/19 - Sem consentimento.
L. 2014/62 - Sem consentimento.
C.C. 66 - Sem consentimento.
L. 201/75 - Sem consentimento.
L. 76/77 - Com consentimento do senhorio, expresso ou tácito.
Quanto à indemnização.
DL 5411/19 - Tinha direito, depois do despejo, a haver o valor das benfeitorias úteis, ainda que não fossem expressamente consentidas.
L 2114/62 - Se houver consentimento escrito, findo o contrato, tinha direito ao valor.
O valor será calculado pelo seu custo se não exceder o benefício à data da cessação.
No caso contrário não pode exceder o benefício.
C.C. 66 - Não havendo consentimento escrito, findo o contrato, apenas tem o direito de as levantar sem detrimento do prédio e não o de exigir qualquer indemnização.
Havendo consentimento tem direito a indemnização segundo as regras do enriquecimento sem causa. (1046º e 1273º)
L. 201/75 - Se houve consentimento escrito tem direito a exigir o valor das benfeitorias.
O valor será o que tiverem à data da cessação.
L. 76/77 - Se forem consentidas expressa ou tacitamente.
Se se tratar de plantações ou trabalhos de melhoramento ou modificação do solo, feitos sem oposição.
Será calculada tendo em conta o valor no momento da cessação do contrato.
O DL 385/88 veio encarar de forma diferente a questão no tocante aos direitos do arrendatário aquando da cessação.
Artº. 14º - Pode fazer benfeitorias úteis com consentimento escrito.
A realização das benfeitorias pode implicar a alteração do prazo do contrato.
Artº. 15º - Quando houver cessação contratual antecipada por ACORDO MÚTUO das partes, haverá lugar a indemnização das benfeitorias realizadas pelo arrendatário e consentidas pelo senhorio.
Será calculada tendo em conta o valor remanescente e os resultados das benfeitorias no momento da cessação.
Se houver RESOLUÇÃO do contrato invocado pelo senhorio, ou quando o arrendatário ficar impossibilitado de prosseguir a exploração por razões de força maior, tem direito a exigir indemnização pelas benfeitorias necessárias e úteis consentidas, calculadas segundo as regras do enriquecimento sem causa.
Vemos que a lei actual se torna mais exigente, no seguimento da lei 76/77, no que toca à forma do consentimento.
Cremos que a nova lei, de acordo com os novos tempos e novas formas de exploração da terra, limitou o poder do arrendatário alterar, segundo o seu juízo de melhor aproveitamento do solo, os prédios arrendados.
Daí que, só com consentimento escrito ou autorização dos serviços, mediante um processo contraditório, o possa fazer.
Daí que, realizadas as benfeitorias, permita a imposição de uma alteração do prazo, visando uma rentabilização dos investimentos feitos.
As benfeitorias não autorizadas, ainda que úteis, são ilícitas.
Também a nova lei só contempla as benfeitorias, nos casos de cessação de por mútuo acordo, cessação por resolução devida a culpa do arrendatário, cessação por impossibilidade do arrendatário.
Deixou de fora a cessação por denúncia no termo do contrato, bem como a cessação por resolução da iniciativa do arrendatário.
Nas leis anteriores não se distinguia a causa da cessação.
Cremos que, na cessação por estas duas causas, o legislador entendeu que não havia lugar a indemnização.
Pois, não sendo consentidas, seriam ilícitas; sendo consentidas o arrendatário tinha a possibilidade de rentabilizar os investimentos no prazo de vigência do contrato ou não os devia ter feito se não tivesse tempo previsível para os rentabilizar.
Entendemos, pois que os AA não têm direito a indemnização.
Está prejudicada a questão da retenção.
Em face do exposto negamos a revista aos AA e concedemos a revista dos RR.
Em consequência revogamos a decisão que condenou os RR a indemnizar os AA e lhes reconheceu o direito de retenção.
Assim julgamos improcedente a acção e absolvemos os RR dos pedidos.
Custas pelos RR aqui e nas instâncias.
Lisboa, 15 de Janeiro de 2002
Armando Lourenço,
Lemos Triunfante,
Reis Figueira.