Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça

pedindo que se declare o direito de obterem, na parte respeitante ao preço, a modificação do contrato de compra e venda celebrado entre os seus avós e o R., pelo qual se transmitiu para este a propriedade de uma parcela de um prédio ou, quando assim não seja, o direito a 1/8 de uma indemnização compensatória equivalente à diferença entre o preço acordado na transmissão e o preço por que a parcela do terreno ocupada pelo edifício que foi construído teria sido vendido na altura, devidamente actualizado aos preços correntes actuais.

Pediram ainda que se reconheça o direito de ocuparem 1/8 de um camarote do novo estádio do R. idêntico ao que os AA. desfrutavam no Estádio Y, ou, quando tal não possa ser, o direito a uma indemnização equivalente ao respectivo valor, a liquidar em função dos preços actuais de camarotes idênticos do novo estádio .

Alegaram que são netos dos donos de um prédio que, por insistência do R. e de autoridades do Município e por um preço muito inferior ao valor real, foi vendido ao R. para construção dos campos de jogos.

O R. comprador sabia que os vendedores só aceitavam vender nesses termos desvantajosos atendendo ao fim a que o terreno se destinava, para construção das novas instalações desportivas e, portanto, em benefício, não só do R. mas também da cidade do Porto.

Nessa escritura de compra e venda ficou referido o destino a dar ao terreno e o R. ficou obrigado a reservar, no futuro estádio, um camarote em nome da família dos vendedores e seus sucessores.

O R. construiu o Estádio Y em parte do terreno vendido. Mas, entretanto, no âmbito de um processo de loteamento urbano, criou dois lotes num dos quais construiu instalações desportivas, cedendo o outro a uma sociedade de que o R. também é sócio, a qual construiu um edifício para venda a terceiros, com fins lucrativos, desrespeitando o destino funcional referido na escritura de compra e venda.

O R. nunca teve intenção de construir em tal lote qualquer instalação desportiva, de maneira que, ou por terem enganado os avós dos AA. ou por alteração da base fáctica em que assentou o negócio, os AA. têm direito a exigir do R. uma modificação do contrato que restabeleça o seu equilíbrio no que se refere ao preço estipulado ou uma indemnização correspondente à diferença entre o valor estipulado no contrato e aquele que o lote teria na altura em que foi vendido, com a capacidade construtiva de agora, acrescida de juros vencidos e vincendos.

Com a demolição do Estádio Y o R. fez extinguir unilateralmente o direito que assistia aos sucessores dos avós dos AA. de terem um camarote, não lhes tendo sido atribuído no novo estádio o direito a esse camarote. Por isso consideram que são credores de 1/8 de um novo camarote no Estádio Z ou, se isso não for fisicamente possível, têm direito a uma indemnização correspondente ao valor que o camarote tinha.

Impugnou que a venda tenha sido feita por valor inferior ao real, alegando que o foi por preço justo fixado pelos vendedores. Alegou ainda que, na escritura, a referência ao destino a dar ao imóvel – edificação de parque de jogos e respectivas instalações da sociedade compradora – foi efectuada para efeitos de obtenção de isenção fiscal, que a lei concedia às agremiações com estatuto de instituições de utilidade pública desportiva, e não como condição para a realização do negócio.

O R. deu ao terreno o destino que estava referido na escritura, aí tendo edificado o Estádio Y, e cerca de 50 anos depois cedeu uma pequena parte do terreno, onde foi construída a Torre Y, parte do qual foi ocupado pelo R. e outra parte vendida a terceiros, como forma de obtenção de fundos que foram aplicados à prossecução dos mesmos fins.

Concluiu que não se verifica alteração das circunstâncias, não havendo também incumprimento contratual por parte do réu.

O direito ao camarote caducou com a demolição do Estádio Y que ocorreu no âmbito da execução do Plano de Pormenor da exclusiva iniciativa do Município…

Os AA. apresentaram réplica, defendendo a improcedência das excepções de ilegitimidade e de caducidade.

Foi proferido despacho saneador, julgando-se improcedente a excepção dilatória de ilegitimidade activa e procedeu-se a julgamento, sendo proferida sentença, na qual a acção foi julgada improcedente.

a) A Relação usou mal os poderes que a lei lhe confere relativamente à apreciação da prova referente ao ponto 14º da base instrutória, já que os meios de prova revelavam que o Plano de Pormenor Y foi aberto, instruído e aprovado por iniciativa e estreita colaboração e interesse do R.;

b) O acórdão é nulo quanto ao primeiro pedido relacionado com a alteração das circunstâncias, uma vez que não foram apreciados todos os aspectos jurídicos que a factualidade provada comporta;

c) O R. alterou conscientemente as circunstâncias, os motivos e o destino do terreno que levaram os vendedores a concordar com o contrato de compra e venda, causando grave prejuízo aos vendedores e seus herdeiros;

d) O R. violou deveres laterais emergentes do acordo das partes que, porque incorporados no contrato, acarretam a sua violação;

e) O R., ao proceder como procedeu, incumpriu o contrato, conclusão a que se chega em face do relevo ou da importância que o destino a dar ao terreno tinha na motivação dos vendedores e nas expectativas que tinham de que o R. respeitasse tal vinculação;

f) Considerar o não cumprimento parcial do contrato é a solução correcta, porquanto o recurso ao art. 437º do CC só é de aplicar caso não pudesse ser considerado o incumprimento do contrato;

g) Quanto à obrigação do R. de reservar no futuro campo de jogos um camarote para a família dos vendedores e dos seus herdeiros, não se pode concluir que tal obrigação se reporte apenas ao Estádio Y, devendo abarcar também o Estádio Z;

h) Trata-se de uma prestação de facto e não uma prestação de coisa, sendo que o novo estádio foi construído onde estava implantado o antigo estádio;

i) De qualquer modo, o R. não ilidiu a presunção de culpa, demonstrando que tudo fez para impedir a demolição do Estádio Y ou para conservar e manter o direito dos AA. ao camarote, pelo que o R. deve ser condenado, pelo menos, a indemnizar os AA. pelo não cumprimento da obrigação assumida perante os seus avós.

1. Os AA. são os únicos filhos e também os universais herdeiros de João, falecido em 30-8-75, no estado de divorciado de Maria, falecida em 27-4-91, mãe dos AA. – A);

2. O pai dos AA. era, por sua vez, filho de Maria e de João também já falecidos (designados por avós dos AA.) – B);

3. Os avós dos AA. eram donos e senhores de um prédio denominado “Quinta de S.”, , registado na CRP sob o nº 43.449, a fls. 145 do Livro B – 124 – C);

4. A Quinta de S. e sobretudo o seu Solar implantado no meio de um belo jardim, era um centro de convívio dos membros da família R. e ponto de encontro de famílias da alta-roda portuense, que constituíam a elite cultural da cidade … de então – 1º;

5. No decorrer da década de 40 (Século XX), por diversas vezes e com grande insistência de vários representantes do F. e das mais representativas autoridades do Município, os avós dos AA. foram instados a vender ao F. uma área de terreno com cerca de 48.000m2, a destacar da Quinta de S., tendo em vista a construção, nesse terreno, dos campos de jogos do F., dado o local ser privilegiado para o efeito, ter bons acessos ao centro da cidade e de fácil escoamento dos espectadores para as saídas da cidade – 2º;

6. Os avós dos AA., depois de tantas insistências, acabaram por concordar, e o seu assentimento fundou-se no mesmo espírito que sempre tiveram de colaborar para o engrandecimento da cidade, que já os havia levado anteriormente a cederem gratuitamente terrenos à CMP para a construção do prolongamento da Av. Fernão de Magalhães e a doarem à Diocese … o terreno para a construção de uma igreja Y – 3º;

7. Na época, constituía um gesto de distinção gerador de gratidão por parte dos poderes públicos as pessoas com fortuna cederem gratuitamente, ou a preços inferiores ao real, às entidades públicas ou de benemerência social bens que estas necessitassem para a realização dos seus fins específicos – 4º;

8. Em 7-2-48, foi realizada escritura pública, através da qual os avós dos AA. declararam vender ao R. que, por seu turno, declarou comprar, “com destino a edificação do parque de jogos e respectivas instalações da sociedade compradora”, uma área de terreno com cerca de 48.000 m2, destacada da “Quinta de S.”, nos termos do doc. fls. 12-20, venda que foi efectuada pelo preço de PTE 1.440.000$00 – D) e E);

9. Deste valor apenas PTE 1.400.000$00 correspondiam ao preço e PTE 40.000$00 foram destinados ao pagamento das custas e despesas efectuadas com o processo judicial instaurado para obtenção do necessário consentimento judicial para a venda, dado que a Quinta de S. constituía um bem dotal da avó dos AA., Maria – F);

10. Na referida escritura, além de delimitado o objecto da venda em plena conformidade com a planta topográfica anexa à escritura, de referido o destino a dar ao objecto da venda e de estabelecido o respectivo preço, foram fixadas as seguintes condições de venda que o F. aceitou:

- Ficou vedado ao comprador minar o poço de água designado na planta como poço A.;

- O comprador ficou obrigado a fazer uma boa e assegurada conduta de água da mina existente junto do poço A pela forma constante da dita escritura;

- O F. ficou obrigado a reservar no futuro campo de jogos um camarote para todos os espectáculos que ali se realizarem em nome da família dos vendedores e seus sucessores;

- O F. ficou obrigado a mandar construir um muro de vedação vulgar no limite dos terrenos rústicos que ficaram a circundar a casa de S.;

- O F. ficou obrigado a assegurar aos vendedores e aos seus sucessores a integridade dos terrenos da parte restante da Quinta de S. e, assim, assegurar aos vendedores a posse e a propriedade do terreno que confina e entesta com uma faixa de terreno que faz parte das mesmas quintas e para cumprimento desta condição o F. teria de outorgar e assinar uma escritura de doação ou de adjudicação aos vendedores do aludido terreno sem quaisquer encargos para os vendedores – G);

11. O negócio referido em 8. foi celebrado com o espírito de colaboração dos avós dos AA., baseando a sua vontade no desejo de colaborar com a população para o engrandecimento da cidade … – 5º;

12. O comprador sabia bem que os vendedores só aceitavam vender porque o terreno vendido se destinava a ser afectado pelo comprador à construção das suas novas instalações desportivas e, portanto, em benefício não só do F., mas também da cidade … – 8º;

13. Não fora o ânimo de colaboração dos vendedores, simpatizantes do F., e o fim a que o mesmo se destinava, e o negócio não teria sido efectuado – 9º;

14. Uma vez outorgada a escritura, o F. construiu, em parte do terreno vendido pelos avós dos AA., o seu estádio de Futebol, conhecido como o Estádio Y, bem como diversas estruturas de apoio ao estádio, os pavilhões gimno-desportivos e outros campos de jogos e piscinas – H);

15. Entretanto, o F. efectuou um destaque do terreno adquirido e, no âmbito de um processo de loteamento urbano, criou 2 lotes de terreno, correspondendo, um deles, à área onde construiu as estruturas desportivas referidas em 14. – I);

16. O outro lote, com a área de cerca de 2.200 m2, cedeu-o à sociedade imobiliária - Sociedade, Ldª -, de que o R. F. faz parte como sócio, a qual nele construiu um edifício com 17 pisos acima do solo e 6 abaixo desse nível, conhecido pela Torre do F. ou Torre Y – J);

17. O FCP, no seguimento das alterações profundas das suas instalações desportivas, procedeu à construção de um novo estádio de futebol - o Estádio Z -, tendo posteriormente demolido o Estádio Y que fora construído em terrenos vendidos pelos avós dos AA. Isto, no âmbito da execução do Plano de Pormenor Y, a qual nos termos do seu artigo 33°, foi efectuada por imposição administrativa - N);

18. O Plano de Pormenor Y foi elaborado atendendo designadamente à necessidade de construção de um novo Estádio do F. – 14º;

19. Do respectivo alvará de loteamento consta que os diversos pisos e fracções da Torre do F. se destinam à venda, no mercado imobiliário, para habitação, escritórios, comércio e serviços – K);

20. Os AA. têm conhecimento que a Sociedade, Ldª, já vendeu e prometeu vender a terceiros no mercado imobiliário algumas fracções da Torre do F. – L);

21. A desproporção entre o valor por que foi vendido o terreno ao F. e o seu custo actual é superior a € 7.000.000,00 – M);

22. Na altura da venda, não era normal ou comum que os clubes de futebol desenvolvessem, directa ou por interposta pessoa, actividades lucrativas de construção imobiliária para venda no mercado – 10º;

23. Na Torre Y, construída pelo R. num dos lotes em que dividiu o terreno objecto dos autos, o R. ocupa um espaço onde não se pratica qualquer actividade desportiva – 11º;

24. O F. alienou fracções da Torre Y a terceiros como forma de obtenção de fundos necessários à prossecução das suas finalidades desportivas – 12º;

25. O R. demoliu o Estádio Y sem atribuir aos AA., no novo Estádio Z, qualquer direito a camarote para assistir e ver os espectáculos desportivos – O);

26. O R. não negociou com os AA. a extinção do direito deles poderem assistir, no seu camarote, aos diferentes espectáculos que ali se realizam – P);

27. Desde que foi inaugurado o Estádio Z, os AA. nunca mais assistiram a qualquer espectáculo ali realizado, nas condições em que sempre o fizeram, ou seja, gratuitamente, a partir do camarote que lhes pertencia - Q).

1. Depois de terem suscitado nas instâncias uma pretensão indemnizatória extraída do regime do art. 437º do CC que prevê a possibilidade de ser invocada a resolução ou modificação do contrato com fundamento na alteração anormal das circunstâncias, os AA. vêm agora invocar o incumprimento parcial do contrato de compra e venda no que concerne a deveres laterais que nele foram assumidos pelo comprador.

Como segundo aspecto, importa verificar se a cláusula inscrita na escritura de compra e venda relacionada com a ocupação de um camarote no estádio que foi construído no terreno vendido (Estádio Y) se mantém depois de esse estádio ter sido demolido e de ter sido substituído por outro (Estádio Z).

2. Antes de incidir sobre as duas questões essenciais enunciadas, importa incidir sobre os aspectos de ordem formal relacionados quer com a impugnação da decisão da matéria de facto, quer com a alegada nulidade por omissão de pronúncia.

2.1. Alegam os recorrentes que a Relação usou mal os poderes que a lei lhe confere relativamente à apreciação da prova referente ao ponto 14º da base instrutória, já que os meios de prova revelavam que o Plano de Pormenor Y foi aberto, instruído e aprovado por iniciativa e estreita colaboração e interesse do R.

Respeitava tal ponto de facto à demolição do Estádio Y e à reconstrução do Estádio Z.

A atendibilidade da pretensão dos recorrentes a respeito do modo como as instancias apreciaram a matéria que estava contida no ponto 14º da base instrutória pressuporia que tivesse sido desrespeitado o valor probatório pleno de algum documento, nos termos do nº 3 do art. 722º do CPC.

No caso, o documento que releva corresponde ao Plano de Pormenor Y. Porém, do mesmo não resulta, com aquela força probatória, qualquer facto relacionado com os motivos que levaram o R. a demolir o anterior estádio e a construir outro, de modo que a resposta que foi dada a tal ponto de facto controvertido se contém dentro dos poderes das instâncias no que concerne à valoração dos meios de prova que foram empregues, não se justificando qualquer actuação cassatória deste Tribunal.

2.2. Também não procede a alegada omissão de pronúncia a respeito da alteração anormal das circunstâncias.

Para além de os próprios recorrentes terem alterado a sua estratégia, passando a invocar o incumprimento parcial do contrato de compra e venda, ocorre que o fundamento inicialmente apresentado foi devidamente apreciado, sem que efectivamente se verifique qualquer omissão de pronúncia.

3.1. Antes que se proceda à determinação das normas jurídicas que podem ser convocadas para a resolução da questão suscitada no recurso e de se extrair das mesmas o sentido imposto pelas regras de interpretação, o caso concreto justifica a enunciação de um pré-juízo que provavelmente se encontra reflectido no ordenamento jurídico que presumivelmente integra as melhor regulação das situações com relevo jurídico.

Seria deveras estranho que, tendo sido celebrado um contrato de compra e venda de um terreno para construção de um “campos de jogos” do R. F., no idos de 1948, e tendo sido efectivamente construídas estruturas desportivas utilizadas pelo R., durante mais de 50 anos, pudesse ser reconhecido aos herdeiros dos vendedores do terreno o direito de reclamarem do R. uma compensação fundada no facto de este, depois de demolidas as referidas estruturas e edificado um novo estádio (e outras estruturas complementares), ter alienado a uma sociedade imobiliária um lote para construção que entretanto fora destacado daquele primitivo terreno.

A insegurança jurídica potenciada por um tal resultado, depois de transcorrido o prazo de caducidade para a invocação de eventuais vícios geradores de anulabilidade, poria seriamente em causa os fundamentos do direito de propriedade que foi transmitido por via do contrato de compra e venda, já que, generalizando a solução pretendida pelos AA. a outras situações semelhantes, jamais se poderia considerar consolidada na esfera do comprador o direito de propriedade contratualmente adquirido, eternamente submetido a uma verdadeira “espada de Dâmocles” accionada pelos transmitentes e sucessivos herdeiros, de geração em geração …

Tal estranheza encontra-se, aliás, bem reflectida na estratégia processual adoptada pelos AA., já que na petição inicial praticamente se limitaram a invocar o historial da compra e venda do terreno e o destino a que mais recentemente foi afectado, não contendo um único preceito integrador da pretensão indemnizatória ou compensatória, como se a reclamação de um direito de crédito constituísse um fim em si mesmo, em vez de traduzir o corolário de alegações com relevo jurídico ou, dito de outro modo, um efeito recolhido no terminus de um percurso metodológico sustentado no direito positivo.

Os AA. alegaram, a tal respeito, que o R., no lote que está em causa na presente acção onde foi construída a Torre Y, “alterou, voluntária e unilateralmente, as circunstâncias concretas em que as partes assentaram o negócio entre elas celebrado e o fim que ambas tiveram em vista” (art. 26º da petição), de modo que, “ou porque tenha enganado os avós dos AA. ou porque tenha alterado a base fáctica onde assentaram o negócio, os AA., como sucessores dos seus avós, têm o direito a exigir do R., pelo menos, uma modificação contratual por forma a restabelecer o seu equilíbrio, segundo juízos de equidade” (art. 28º). Acrescentaram que a “perante esta discrepância valorativa, a manutenção do contrato, tal como está, põe em causa os princípios da boa fé negocial”.

Era mister que uma pretensão com a dimensão da que foi formulada pelos AA. tivesse superado o patamar da mera especulação e tivesse sido solidamente arrimada em preceitos jurídicos.

Ora, além de o ónus de alegação do direito não ter sido cumprido, como devia, logo na petição inicial, as posteriores intervenções dos AA. revelam a alusão a figuras e disposições jurídicas que denunciam a falta de sustentação da referida pretensão, pois que, enquanto no recurso de apelação surgiu a referência explícita ao disposto no art. 437º do CC, no presente recurso de revista houve uma notória “mudança de agulha”, passando a sustentar que, com a aplicação de uma parte do prédio a um destino diverso do que foi referido na escritura de compra e venda, ficaram com o direito “a resolver o contrato ou, pelo menos, a uma correcção do preço por que foi vendido e a uma indemnização dos prejuízos causados”, referindo mais adiante que foram violados “deveres laterais ou acessórios não resultantes do contrato propriamente dito, mas integrados no mesmo por virtude do acordo das partes”, concluindo que ocorreu efectivamente “o não cumprimento parcial do contrato”.

3.2. Pressionados pela improcedência da referida pretensão declarada pelo Tribunal de 1ª instância, os AA. vieram arvorar no recurso de apelação o preceituado no art. 437º do CC que tutela a alteração anormal das circunstâncias.

Uma tal opção obteve do acórdão recorrido a correcta resposta. Independentemente da análise dos demais requisitos de que a referida norma faz depender a resolução ou a modificação dos contratos, atinentes às regras da boa fé e à exclusão dos riscos próprios do contrato, a mera leitura do preceito revela que o mesmo não regula contratos, como o dos autos, em que as prestações de cada uma das partes foram imediatamente efectuadas.

Trata-se de solução que a doutrina assume com uniformidade, como o revelam os autores citados no acórdão recorrido, entre os quais se destaca LOBO XAVIER, na Col. Jur., ano VIII, tomo V, pág. 21, PIRES de LIMA e ANTUNES VARELA, anot. ao art. 437º do CC, ou VAZ SERRA, RLJ, ano 111º, pág. 351.

No que concerne ao objecto essencial do contrato de compra e venda, os vendedores declararam transmitir o terreno por um determinado preço que receberam, nada mais ficando de essencial por cumprir relativamente à alienação/aquisição do direito de propriedade do imóvel.

Por esse motivo, era de todo despropositada a invocação, posto que serôdia, da figura da alteração anormal das circunstâncias, sendo dispensável considerações complementares conexas com os demais pressupostos desta válvula de escape do sistema que se destina a evitar resultados que, sendo recusados pelas regras da boa fé, não encontram cobertura nos riscos próprios do contrato.

Sempre se dirá que, tal como se decidiu no Ac. do STJ, de 23-4-09 (www.dgsi.pt, SALVADOR da COSTA), não encontraria acolhimento em tal preceito a pretensão dos AA. de serem compensados, de acordo com a equidade, pelas mais-valias que o R. (passados 50 anos!) veio a extrair do prédio adquirido, sendo os AA. totalmente alheios ao facto de o R. ter obtido com a venda de uma parcela do terreno (depois de licenciada a sua urbanização) um elevado lucro.

3.3. A falta de sustentação de tal pretensão no instituto da alteração anormal das circunstâncias foi claramente assumida também pelos próprios AA. que nas alegações da presente revista passaram a defender a verificação de incumprimento parcial do contrato, nos termos do art. 802º do CC, como se as normas jurídicas fossem meras peças mobilizáveis por pura vontade dos particulares para sustentar as suas posições.

Os AA. pretenderam descobrir na escritura pública, na parte em que se alude ao destino que o R. pretenderia dar ao terreno (“com destino a edificação do parque de jogos e respectivas instalações da sociedade compradora”), a assunção de um dever lateral cujo incumprimento redundaria no incumprimento parcial do contrato que, mediante a invocação do art. 802º do CC, lhes conferiria o direito de resolver o contrato ou de obter a sua redução.

É manifesto o artificialismo desta improvisada construção integrada por tão frágeis argumentos, bastando evidenciar, para afirmar a sua improcedência, a manifesta inadequação da invocação do preceituado nessa norma que, tal como a do art. 437º do CC, pressupõe a pendência de prestações ainda por executar, situação que notoriamente não ocorre com um contrato de compra e venda que, à data em que foi apresentada a petição inicial, havia sido celebrado há cerca de 60 anos.

Com efeito, nenhuma prestação ficou por realizar no que concerne à compra a venda do terreno, tendo o mesmo sido transmitido ao R. mediante o pagamento do preço livremente acordado.

Tão pouco vale a invocação de pretensos deveres laterais cuja violação é imputada ao R.

Ao invés do que os AA. pretendem, o R. não se comprometeu perante os vendedores a aplicar o terreno adquirido, no todo e muito menos na parcela em causa nesta acção (2.200 m2 de um terreno com 48.000 m2), exclusivamente para a edificação de um parque de jogos e das respectivas instalações.

Como já o referiram as instâncias, não estamos perante qualquer condição que tenha sido aposta à venda realizada. Um tal significado não poderia deixar de se traduzir num outro clausulado contratual que, de modo inequívoco, condicionasse a utilização de todo o terreno aos fins referidos.

Ademais, não é correcta a asserção do desvio quanto ao destino a dar ao terreno adquirido, uma vez que, como os autos o evidenciam, o R. utilizou-o efectivamente para os referidos fins, construindo e mantendo no mesmo instalações desportivas, durante mais de 50 anos.

Por outro lado, não encontra no nosso ordenamento jurídico sustentação alguma a inibição ad aeternum do adquirente relativamente ao uso do prédio adquirido que for reputado conveniente em cada momento histórico, dentro das regras urbanísticas e com as eventuais modificações que nenhuma das partes, na ocasião da outorga do contrato, pode seguramente prever.

Sempre se dirá ainda que, tendo sido demolido o anterior estádio e tendo sido substituído por um outro, jamais se compreenderia a inibição do R., legítimo proprietário do terreno adquirido por compra e venda, de dar a uma parcela do terreno adquirido uma utilização diversa, tanto mais que o lote em causa nestes autos foi vendido a uma sociedade imobiliária de que o R. também é sócio, visando naturalmente a obtenção de lucros para a referida sociedade e que indirectamente também se poderão reflectir no próprio R.

- Obrigou-se na escritura de compra e venda a reservar no futuro campo de jogos um camarote para todos os espectáculos que ali se viessem a realizar em nome da família dos vendedores e dos seus sucessores;

- Demoliu o Estádio Y sem atribuir aos AA., no novo Estádio Z, qualquer direito a camarote para assistir e ver os espectáculos desportivos;

- Não negociou com os AA. a extinção do direito deles poderem assistir, no seu camarote, aos diferentes espectáculos que ali se realizam;

- Desde que foi inaugurado o Estádio Z, os AA. nunca mais assistiram a qualquer espectáculo ali realizado, nas condições em que sempre o fizeram, ou seja, gratuitamente, a partir do camarote que lhes pertencia.

4.2. Ainda que não tenha sido qualificado juridicamente pelas partes, nem na escritura de compra e venda, nem na presente acção, a reserva de um camarote para os vendedores e seus sucessores, entre os quais se encontram os AA., constituiu uma obrigação complementar que o R. assumiu e que se inscreve na ampla margem de liberdade contratual.

Efectivamente, tal como agora ocorre em face do actual Código Civil, também em face do diploma que vigorava na ocasião em que foi realizada a compra e venda reinava a liberdade contratual acautelada, além do mais, pelo art. 672º, equivalente ao actual art. 405º, nº 1, obedecendo o contrato às regras especificamente previstas e supletivamente às gerais das obrigações, de que se destacava, então, o art. 702º (cumprimento pontual dos contratos) e, agora, ao art. 406º, nº 1, do CC.

Não se integrando nem na ocasião em que foi celebrado nem posteriormente no leque dos direitos reais legalmente tipificado, tal acordo conferia aos vendedores e aos respectivos sucessores um direito pessoal de gozo, a que correspondia na esfera do R., a obrigação de cedência de um camarote nos termos referidos. Obrigação que, em face do disposto no art. 406º, nº 2, do CC, vincularia o comprador FCP se e enquanto fosse titular do referido Estádio Y.

Em execução do Plano de Pormenor Y, instrumento de natureza urbanística que foi aprovado pelo Município …, foi construído entretanto o Estádio Z, após o que se procedeu à demolição do Estádio Y.

Insistem os AA. em que lhes seja reconhecido o direito a 1/8 de um camarote no actual Estádio Z. Direito assim circunscrito em face da constatação de que os restantes herdeiros, titulares de 7/8 da herança, outorgaram entretanto com o R. F. transacção que, além do mais, envolveu o litígio acerca do uso do camarote.

Nas instâncias ficou decidida em termos favoráveis aos AA. a questão relacionada com o pressuposto processual da legitimidade, por se entender que a outorga da referida transacção pelos demais interessados não poderia prejudicar o direito de que os ora AA. se arrogam enquanto titulares do remanescente de 1/8 da herança.

Tal solução é definitiva, tendo sido objecto de decisão específica que nem sequer foi questionada na presente revista. Todavia, ainda que se mostre ultrapassada essa questão formal, não estão reunidos os pressupostos para o reconhecimento aos AA. do direito cuja titularidade invocam.

Nas instâncias considerou-se que a obrigação assumida pelo R. de facultar o acesso dos AA. a um camarote (ainda que o seu interesse tenha sido reduzido a 1/8 desse direito) se extinguira por impossibilidade objectiva superveniente, nos termos do art. 790º, nº 1, do CC.

Consideram os AA. que essa mesma obrigação, reduzido ao interesse manifestado, pode ser cumprida mediante o acesso a um camarote semelhante no Estádio Z que sucedeu ao anterior Estádio Y.

Sem necessidade de nos confrontarmos com a aferição das circunstâncias que determinaram a construção de um novo estádio de futebol e a demolição do anterior, a solução da questão suscitada pelos recorrentes deve encontrar-se no clausulado contratual.

4.4. Está provado que o R. F. ficou obrigado a reservar no futuro campo de jogos um camarote para todos os espectáculos que ali se realizarem em nome da família dos vendedores e seus sucessores.

Esta obrigação de prestação de facto traduzir-se-ia no acesso dos vendedores e seus sucessores a um camarote no Estádio Y que foi edificado num dos dois lotes formados a partir da parcela de terreno que foi objecto do contrato de compra e venda. Nesta medida, sem embargo dos limites à eficácia externa do contrato, nos termos do actual art. 406º, nº 2, do CC, por directa repercussão da vontade contratualmente expressa e uma vez que a tal obrigação não foi colocado qualquer limite temporal, a mesma manter-se-ia se e enquanto se mantivesse aquele estádio.

Porém, para além de se poder discutir se tal obrigação complementar se deveria concretizar apenas no estádio que foi construído ou estender-se também a qualquer outro estádio que lhe visse a suceder, temos por seguro, em face das regras de interpretação de declarações negociais, nos termos dos arts. 236º e segs. do CC, que a mesma apenas se pode reportar a um estádio (ou “campo de jogos”) que com o terreno vendido mantivesse a necessária conexão.

Tratando-se de obrigação complementar assumida pelo comprador, visando satisfazer um interesse do vendedor e da respectiva família, não se pode admitir uma interpretação do clausulado em termos de a mesma produzir efeitos relativamente a outro estádio construído pelo comprador, mas em terreno diverso daquele que foi objecto de compra e venda.

Ora, em face da matéria de facto apurada, resulta evidenciada a diversidade de circunstâncias conexas com o “campo de jogos”, uma vez que, como consta da al. N) dos factos assentes, o Estádio Y a que o camarote se reportava foi demolido depois de – necessariamente noutro local – ter sido edificado o Estádio Z, sem que algo permita asseverar a persistência de um vínculo objectivo entre o novo estádio e o terreno que foi vendido.

Ora, considerando esta factualidade e ponderando ainda o facto também apurado de a demolição do Estádio Y (e a edificação do Estádio Z) ter ocorrido “no âmbito da execução do Plano de Pormenor Y efectuada por imposição administrativa”, deve concluir-se pela extinção da referida obrigação, nos termos do nº 1 do art. 790º do CC.

IV - Face ao exposto, acorda-se em julgar improcedente o recurso de revista, confirmando o acórdão recorrido.

Abrantes Geraldes

Bettencourt de Faria

Pereira da Silva