| 2356/07.5TBMTJ.L1.S1 |  |
QUALIFICAÇÃO
CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA
2. Assim, muito embora não conste do documento que o contrato firmado pelas partes é um contrato-promessa de compra e venda, essa qualificação pode resultar dos demais termos do contrato e da sua interpretação, ao analisar o contexto da declaração negocial.
Acórdão no Supremo Tribunal de Justiça
Relatório
AA, na qualidade de cabeça-de-casal da herança aberta por óbito de BB,
Intentou contra
CC – Construções, Lda (1)
Acção declarativa de condenação, sob a forma ordinária,
Pedindo
A sua condenação a pagar-lhe a quantia de €40.000,00, acrescida de juros, a partir da citação, correspondente ao dobro do sinal entregue, relativamente ao contrato-promessa, que descreve, por incumprimento definitivo seu.
A R. contestou por impugnação e deduziu pedido reconvencional, devendo a R ser condenada à perda de sinal, por incumprimento definitivo seu.
Houve réplica.
Efectuado o julgamento, foi a acção julgada improcedente e a R. absolvida do pedido; e julgou-se procedente a reconvenção, declarando-se a resolução do contrato-promessa de compra e venda e determinando-se a perda do sinal a favor da R.
A A. apelou, tendo-se dado parcial provimento ao recurso, revogando-se a sentença recorrida e condenando-se a R. CC a restituir à A. a quantia de €,00, e absolvendo a A. do pedido reconvencional.
É agora a R. que pede revista, terminando as suas alegações com as seguintes
Conclusões
1. A ora Recorrente, era proprietária da moradia unifamiliar, sita no …, n°…, actualmente Rua …, Urbanização …, descrita sob o n°… (Alcochete), na Conservatória do Registo Predial de Alcochete.
2. Por contrato-promessa, celebrado em 19 de Janeiro de 2005, a ora Recorrente, obrigou-se a vender ao filho da ora Recorrida, a referida moradia, livre de quaisquer ónus ou encargos, pelo preço de 200.000,00€, tendo sido sendo entregue, no acto da celebração do contrato, a quantia de 20.000,00€ (vinte mil Euros), a titulo de sinal e princípio de pagamento e o remanescente do preço, no valor de 180.000,006 (cento e oitenta mil Euros), seria pago no dia da outorga da escritura pública de compra e venda.
3. Na mesma data da outorga do contrato promessa de compra e venda, foi outorgado um "Aditamento ao Contrato - Promessa de Compra e Venda celebrado em 19/01/2005", através do qual foram acordadas a realização de obras extras naquela moradia, mediante o pagamento de mais 40.000,006 (já com IVA incluído), a liquidar na data da escritura."
4. O promitente-comprador - BB, faleceu em 15 de Novembro de 2005, tendo deixado como seus únicos herdeiros os seus pais, a ora Recorrida e DD.
5. A licença de habitação do prédio prometido vender foi emitida em 16 de Dezembro de 2005.
6. A ora Recorrente remeteu à ora Recorrida, em 20 de Janeiro de 2006, uma carta registada, na qual solicitava, no prazo de oito dias, uma resposta definitiva relativamente à compra do imóvel.
7. Em 24 de Janeiro de 2006, a ora Recorrida respondeu à ora Recorrente, por escrito, informando que incumbiu o seu mandatário de acompanhar o processo do seu falecido filho e que este tinha apresentado uma proposta através de uma carta dirigida à ora Recorrente.
8. A ora Recorrente enviou, em 13 de Julho de 2006, uma carta registada com aviso de recepção, à ora Recorrida, comunicando-lhe que a escritura pública de compra e venda se realizaria no dia 25 de Julho de 2006, pelas 10:00h no Cartório Notarial sito em Alcochete e que deveria munir-se de um cheque visado, no montante de 220.000,006 (duzentos e vinte mil Euros), para pagamento do remanescente do preço.
9. A ora Recorrida, em 24 de Julho de 2006, através do seu mandatário, comunicou, por fax, a resolução do contrato - promessa, por incumprimento definitivo da ora Recorrente, alegando que a outorga da escritura de compra e venda, deveria ter sido efectuada até 31 de Dezembro de 2005, ou seja, nos 15 dias subsequentes à emissão da licença de habitação e que deveria restituir o dobro do sinal entregue, informando-a ainda, de que não tinha interesse em celebrar a escritura de compra e venda e que, por isso, não iria comparecer no dito cartório.
10. No dia 4 de Setembro de 2006, deu entrada, na Conservatória do Registo Predial de Alcochete, a requisição do registo provisório de aquisição e de hipoteca voluntária a favor da CGD, como garantia do empréstimo de 260.000,006 (duzentos e sessenta mil Euros), em nome de EE e FF.
11. No dia 25 de Setembro de 2006, a ora Recorrente celebrou a escritura pública de compra e venda do referido imóvel com EE e FF, pelo preço de 260.000,006 (duzentos e sessenta mil Euros).
12. Foi proferido saneador-sentença no Tribunal de Ia Instância, que julgou a acção interposta pela ora Recorrida, totalmente improcedente e, em consequência, absolveu a ora Recorrente do pedido formulado por aquela; julgou ainda, a reconvenção totalmente procedente e, em consequência, declarou a resolução do contrato-promessa de compra e venda em 24/07/2006 e determinou a perda do sinal entregue, a favor da ora Recorrente.
13. Inconformada, a ora Recorrida, interpôs recurso da decisão do Tribunal de Ia Instância, para o Tribunal da Relação de Lisboa, o qual decidiu conceder provimento ao recurso, revogando a sentença proferida, e condenou a ora Recorrente a restituir o sinal entregue e absolveu a ora Recorrida do pedido reconvencional, com fundamento na seguinte factualidade, com interesse para o presente Recurso:
14. O contrato - promessa de compra e venda é unilateral;
15. No contrato-promessa que não constitui um "negócio fixo absoluto", a inobservância do prazo traduz apenas uma situação de mora.
16. Estando a promitente-vendedora, ora Recorrente, impossibilitada de realizar a prestação, deixou de ter título legítimo para reter a quantia entregue a título de antecipação parcial do preço.
17. Inconformada com a decisão proferida pelo Tribunal da Relação de Lisboa, a ora Recorrente interpôs recurso para o Supremo Tribunal de Justiça.
18. Assim e quanto aos elementos de interpretação jurídica do contrato celebrado, estamos perante um verdadeiro contrato - promessa de compra e venda bilateral, em que, pelo mesmo, ambas as partes se obrigam a celebrar, no futuro, um contrato de compra e venda de um imóvel - art° 410° do C. Civil.
19. O n°2 do art° 410° do C.C. exige a assinatura de uma das partes ou das duas, caso se trate, respectivamente, de contrato-promessa em que só um dos contraentes se vincula à celebração do negócio definitivo ou de um contrato-promessa com vinculação recíproca dos contraentes a essa celebração A lei exige apenas, que o contraente que se vincula à celebração do contrato definitivo se manifeste de modo solene - através da assinatura do documento.
20. No contrato-promessa "sub judice", o promitente-comprador, conjuntamente com a promitente-vendedora, ora Recorrente, assinaram o dito contrato-promessa, sendo que tais assinaturas são antecedidas das expressões: "A promitente vendedora:" ; "Os promitentes compradores:", pelo que, ambos os contraentes sempre agiram investidos dessa qualidade.
21. Do contrato - promessa outorgado, constam as condições essenciais da venda (objecto e preço) e a promessa da celebração do contrato, a perfeita identificação do objecto da transacção, a indicação da identidade do comprador e do vendedor e o preço correspondente a tal transacção, a quantia entregue a título de sinal e principio de pagamento e a forma de pagamento do remanescente do preço, documentando, também, suficientemente a vontade dos seus subscritores de se obrigarem, de boa fé. ao clausulado constante do dito contrato, pelo que o negócio concluído foi um contrato-promessa bilateral, nunca tendo sido sequer alegado que o promitente - comprador, não prometeu comprar a moradia, sendo que o dito contrato apenas foi celebrado por ambos os contraentes, na convicção da vinculação de ambos àquele e com total concordância das respectivas vontades.
22. Pelo que, o promitente-comprador aceitou o negócio nos termos acordados e vinculou-se pela sua assinatura e pelo teor do contrato assinado é perfeitamente visível que a obrigação de um contraente, tem o seu correspectivo na prestação do outro contraente.
23. Ora, o que está aqui em causa, é matéria do domínio da disponibilidade das partes e sobre a qual o Tribunal só deve pronunciar-se quando o interessado, no caso, a ora Recorrida, peça sobre ele o seu julgamento, o que, no presente caso, nunca aconteceu.
24. Acresce que, a vontade real dos outorgantes do contrato-promessa – vontade psicologicamente determinável -, foi a outorga de um verdadeiro contrato-promessa de compra e venda, tratando-se este de um negócio formal - art° 410° n°2 do C. C. - é a norma do art° 238°, em conjugação com a do n°l do referido art° 236°, que acolhe a doutrina da impressão do destinatário e ainda, segundo os ditames da boa-fé, nos negócios formais, não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso, pelo que, o contrato em questão, não pode senão ser considerado um contrato promessa bilateral no qual, o sentido hipotético da declaração que prevalece no quadro objectivo da respectiva interpretação, como corolário da solenidade do negócio, tem que ter um mínimo de literalidade no texto do documento que o envolve - declaração de compromisso de venda da moradia e pagamento do preço acordado, realização da escritura de compra e venda logo que fosse emitida a licença de utilização.
25. O mesmo se refira quanto ao Aditamento ao Contrato-Promessa de Compra e Venda celebrado em 19/01/2005, em que, igualmente, ambas as partes acordaram a realização de obras pela promitente-compradora e o pagamento da quantia de mais 40.000,006 (quarenta mil Euros), a pagar na data da realização da escritura, sendo que este Aditamento igualmente se encontra assinado e tais assinaturas são antecedidas das expressões: "A promitente vendedora:" "Os promitentes compradores:", sendo aqui, também, óbvia, a vinculação de ambos os contraentes.
26. O promitente-comprador, filho da ora Recorrida, aceitou a vinculação da ora Recorrente à venda da moradia, e comprometeu-se a adquiri-la por certo e determinado preço, logo acordado, pelo que, se não se tivesse comprometido à realização do contrato futuro, nenhum sentido teria a sua imediata vinculação à realização do pagamento do sinal ou antecipação do preço, ainda antes da celebração da escritura.
27. Não obstante estar ultrapassado o prazo para a celebração da escritura, a ora Recorrida e a Recorrente, no mês de Janeiro de 2006, trocaram correspondência referente à compra do imóvel, não tendo aquela, manifestado qualquer perda de interesse no cumprimento da obrigação, ou alegado quaisquer factos que, objectivamente, permitissem concluir que tivesse perdido aquele interesse, e que a celebração da escritura no prazo de 15 dias após a emissão da licença de utilização, fosse factor essencial para a outorga da mesma, sendo a prestação ainda possível de realizar pela ora Recorrente, tanto mais que marcou a escritura de compra e venda do imóvel.
28. Assim, a alegada falta de interesse da ora Recorrida não justifica a resolução do contrato-promessa por parte desta e só se poderá concluir pela não existência de incumprimento definitivo por parte da ora Recorrente, pelo que, deverá ser resolvido o contrato-promessa de compra e venda celebrado e determinar-se a perda do sinal a favor desta última, por incumprimento definitivo da primeira, assente na carta remetida em 24 de Julho de 2006, uma vez que o teor da mesma demonstra, de forma inequívoca, um "não querer" por parte da ora Recorrida, comportamento este que equivale ao incumprimento definitivo.
29. Ainda que, hipoteticamente, se viesse a considerar, o contrato-promessa dos autos, unilateral, do mesmo decorreria, para a ora Recorrida, uma verdadeira pretensão à celebração do contrato prometido, que poderíamos de denominar de direito de crédito à conclusão do contrato, atenta a entrega de sinal, bem como a aceitação da proposta contratual emitida e mantida pela outra parte, e ainda, sempre a ora Recorrida se mostrou interessada no vínculo obrigacional assumido pela promitente-vendedora, ora Recorrente.
30. Assim, o facto do filho da ora Recorrida, no dia da outorga do contrato-promessa, ter pago determinada quantia e se ter obrigado a, no dia da escritura, pagar o remanescente do preço em falta e ainda, neste dia, se obrigar a pagar mais 40.000,00€ (quarenta mil Euros), poderemos concluir hipoteticamente, estarmos perante uma promessa unilateral onerosa ou com contraprestação de venda.
31. Acresce que, o sinal entregue não é uma figura exclusiva do contrato-promessa bilateral e nada impede a sua constituição, no momento da celebração da promessa unilateral de venda, como correspectivo da prestação do outro contraente, pelo que, também aqui, será de aplicar o regime previsto no art° 442° n°2 do C.C..
32. Assim sendo, a vinculação ao pagamento do sinal e ao remanescente do preço, constituem uma estipulação de uma obrigação acessória que tem a sua correspectividade na imobilização do imóvel prometido vender e que se denomina "indemnização de imobilização".
33. A diferença entre a obrigação de comprar e a obrigação de pagar a imobilização do bem prometido vender, é que, o não-promitente fica livre de comprar ou não o bem, mas se, livremente, optar pelo não exercício do seu direito à compra, ficará a dever ao promitente-vendedor, o preço da imobilização ou indisponibilidade desse mesmo bem.
34. Aplicando, hipoteticamente, a promessa unilateral ao presente caso concreto, e tendo, a ora Recorrida, declarado inequivocamente, por escrito, à ora Recorrente, de que não cumpriria o contrato celebrado, por ter perdido o interesse na prestação - art° 808° do C.C. -, tendo-o feito após a interpelação para a celebração da escritura pública de compra e venda - na altura em que o bem ainda existia e era passível de ser celebrada a referida escritura -, dúvidas não restam de que existe incumprimento definitivo e ainda, incumprimento culposo das obrigações acessórias assumidas pela ora Recorrida, que era o pagamento do remanescente do preço e das obras, no acto da escritura pública de compra e venda.
35. Pelo que, também no caso de promessa unilateral, assiste, à ora Recorrente, o direito a fazer sua a quantia entregue a título de sinal, com fundamento na imobilização do imóvel prometido vender e a título de "indemnização de imobilização".
Termina, pedindo se revogue a decisão recorrida, declarando resolvido o Contrato-Promessa celebrado e determinando-se a perda do sinal entregue à ora Recorrente no valor de 20.000,00€ (vinte mil Euros), de acordo com o estipulado no art. 442° n°2 do C.C. por incumprimento definitivo do contrato-promessa pela Recorrida e conforme decisão proferida pelo Tribunal de 1.ª Instância, ou, se assim se não entender, determinar-se a perda do sinal entregue à ora Recorrente, de acordo com o principio da imobilização do imóvel prometido vender, a título de "indemnização de imobilização" – art. 808° do C.C., igualmente, por incumprimento definitivo da Recorrida.
A A. contra alegou para pugnar pela manutenção da decisão recorrida.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
Fundamentação
Matéria de facto provada:
1. A R. CC era proprietária da moradia unifamiliar, sita no …, n.º …, actualmente Rua …, Urbanização …, descrita, sob o n.º … (Alcochete), na Conservatória do Registo Predial de Alcochete.
2. Por contrato – promessa, celebrado em 19 de Janeiro de 2005, a R. CC obrigou-se a vender ao filho da A., BB, a referida moradia, livre de quaisquer ónus ou encargos, pelo preço de € 200 000,00, nos termos de fls. 18 e 19.
3. Desse contrato, constava, designadamente, as seguintes cláusulas: 3.ª Como sinal e princípio de pagamento, o promitente – comprador entrega à promitente – vendedora, no acto da assinatura deste contrato, a quantia de € 20 000,00; 4.ª O restante valor em dívida, no montante de € 180 000,00, será entregue no acto da escritura de compra e venda; 5.ª A escritura de compra e venda deverá realizar-se num prazo máximo de 15 dias após a licença de habitação (data prevista: Maio de 2005); 6.ª Se a promitente – vendedora se recusar a efectuar a escritura terá que devolver em dobro o sinal entregue pelo promitente – comprador e se este último, se recusar a efectuar a escritura, perderá o sinal entregue.
4. Na mesma data do referido contrato, os mesmos outorgaram o documento de fls. 20, denominado de “aditamento ao contrato – promessa de compra e venda celebrado em 19/01/2005”, com a seguinte cláusula: “promitente – comprador pretende efectuar várias obras extras na respectiva moradia e a promitente – vendedora compromete-se a efectuá-las mediante o pagamento de € 40 000,00 (já com IVA incluído), valor este que será entregue na data da escritura”.
5. BB faleceu em 15 de Novembro de 2005, tendo deixado como seus únicos herdeiros os seus pais, a A. e DD.
6. A R. CC enviou à A. uma carta registada com aviso de recepção, constante de fls. 30 e 31, com a data de 13 de Julho de 2006, comunicando-lhe que a escritura pública de compra e venda se realizaria no dia 25 de Julho de 2006, pelas 10:00 horas, no Cartório da Licenciada …, sito na Rua …, n.º …, Alcochete, e que deveria munir-se de um cheque visado, no montante de € 220 000,00, para pagamento do remanescente preço.
7. Refere ainda a mesma carta que, até ao dia 21 de Julho de 2006, a A. deveria proceder à entrega de toda a documentação necessária a si respeitante, no Cartório, bem como proceder à liquidação do respectivo IMT.
8. A licença de habitação foi emitida em 16 de Dezembro de 2005.
9. A A., em 24 de Julho de 2006, através do seu mandatário, comunicou, designadamente por fax, a resolução do contrato – promessa, por incumprimento definitivo da R. CC, uma vez que a outorga da escritura de compra e venda, no máximo, deveria ter sido efectuada até 31 de Dezembro de 2005 (fls. 33 e 34).
10. E comunicou-lhe que deveria restituir o dobro do sinal entregue, no montante de € 40 000,00.
11. E informou-a ainda de que não tinha mais interesse em celebrar a escritura de compra e venda e que, por isso, não iria comparecer no referido cartório.
12. Os 2.º s RR. apresentaram, no dia 4 de Setembro de 2006, a requisição do registo provisório de aquisição a seu favor e de hipoteca voluntária a favor da CGD, como garantia do empréstimo de € 260 000,00.
13. No dia 25 de Setembro de 2006, a R. CC celebrou a escritura pública de compra e venda do referido imóvel com os 2.º s RR., pelo preço de € 260 000,00.
14. A R. CC remeteu à A., em 20 de Janeiro de 2006, a carte registada de fls. 130, da qual consta “no passado dia 10 do corrente a senhora esteve comigo na moradia (…). Devido ao falecimento do seu filho, acordámos que a senhora me comunicaria por escrito a sua decisão em relação à casa. Até à data ainda não obtive qualquer resposta e não posso continuar a aguardar, por isso, peço-lhe uma resposta no prazo de 8 dias a contar da data da recepção desta carta.”
15. Em 24 de Janeiro de 2006, a A respondeu com a carta de fls. 131, onde refere que incumbiu o Dr. GG para acompanhar o processo do seu falecido filho e que este lhe tinha transmitido que já tinha apresentado uma proposta à R. através de uma carta dirigida recentemente à firma.
16. A R. CC não compareceu no Cartório no dia 25 de Julho de 2006, pelas 10:00 horas.
O direito.
Quer a A. quer a decisão da primeira instância consideraram, sem terem suscitado qualquer questão, a esse respeito (2), que o contrato firmado entre o falecido BB e a R. Arpéu era um contrato promessa bilateral.
Na verdade, na PI diz-se expressamente que o filho da A. era o “Promitente-comprador” nesse contrato-promessa (3).
Mas, contrariamente a esse inquestionável acordo (4) das partes quanto à natureza do contrato-promessa, a decisão recorrida qualificou-o, não como contrato-promessa bilateral, mas, antes, como contrato promessa unilateral por ter entendido que só a R. se vinculara à venda, já não o falecido BB à compra.
E foi com base nessa argumentação que se não considerou como sinal a quantia por ele entregue – €20.000,00 – e, porque a compra e venda se tornou impossível de realizar por a R. ter vendido o prédio, foi ordenada a restituição dessa quantia, já que a R. não tinha título legítimo para a reter, havendo, se assim não fosse, um enriquecimento sem causa.
Por isso, a primeira questão a solucionar é a de saber se o contrato-promessa em causa é unilateral ou bilateral/sinalagmático.
Ora, como já se disse, as partes, nos seus articulados, consideraram que se tratava de um contrato-promessa bilateral.
E do conteúdo do documento junto aos autos, verifica-se que, de facto, nele se vincularam ambos os contraentes: a R. prometeu vender e o BB prometeu comprar.
É certo que não estão escritos no texto do documento esses precisos termos, mas pensamos que a tal não nos pode deixar de levar a interpretação da vontade negocial.
Basta que da análise do documento se extraia tal declaração.
Com efeito, a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder (5) razoavelmente contar com ele, não podendo a declaração valer se não tiver um mínimo de correspondência no texto respectivo, tratando-se, como se trata, de negócios formais (6), sendo ainda certo que, tratando-se de negócio oneroso, em casos duvidosos, vale o sentido que conduzir ao maior equilíbrio das prestações (7).
E, na interpretação da declaração negocial deve seguir-se a doutrina da impressão do destinatário, segundo a qual, há que atender ao sentido que uma “pessoa normalmente diligente, sagaz e experiente em face dos termos da declaração e de todas as circunstâncias situadas dentro do horizonte concreto do declaratário, isto é, em face daquilo que o concreto destinatário da declaração conhecida e daquilo até onde ele podia conhecer”. E para que tal sentido possa relevar, torna-se necessário que seja possível a sua imputação ao declarante, isto é, que este pudesse razoavelmente contar com ele (art. 236.º, 1 in fine) (8).
Consagra a nossa lei a teoria objectivista na interpretação dos negócios – o “ponto de vista hermenêutico” decisivo é o do declaratário que deve esforçar-se por compreender o sentido do comportamento do declarante. Não que tenha que investigar o que o declarante quis significar com a declaração mas, antes, indagar o sentido objectivo que resulta dela (9).
Portanto, o sentido da vontade negocial deve ser lido quer em face da declaração expressa no documento quer em face de todas as circunstâncias, situadas dentro do horizonte concreto do declaratário.
Ora, o documento onde se insere o contrato aqui em análise é encimado com o título “contrato promessa de compra e venda e recibo de sinal”; embora não conste do documento a expressão concreta de que o BB se obriga a comprar, é ele ali referido como “promitente-comprador”, declarando que entrega a título de sinal a quantia de €20.000,00 (10).
Nessas cláusulas, o outorgante BB declara que entrega €20.000,00 a título de sinal – cláusula 3.ª -; que se se recusar a outorgar a escritura, perderá o sinal entregue à promitente vendedora – cláusula sexta -; que é da sua conta o pagamento das despesas inerentes à realização do contrato, nomeadamente a sisa, registos, escritura e demais despesas notariais, bem como todas as taxas, licenças, quotas e contribuições a partir da transmissão da posse do bem – cláusula sétima -; e que renuncia às formalidades previstas no art. 410.º do CC – cláusula oitava.
E reafirma-se essa expressão por mais quatro vezes, uma na cláusula sexta, duas na cláusula sétima e uma outra na oitava.
Finalmente, o BB assina sob a expressão “os promitentes-compradores”.
Acresce que na PI. é a própria A. que utiliza essa expressão quando refere expressamente que o seu filho interveio no contrato em análise como “promitente-comprador”.
De tudo isto, resulta inequivocamente que o BB declarou prometer comprar o prédio aqui em discussão, sendo o contrato bilateral e não unilateral, como se concluiu na decisão recorrida.
Como na própria decisão recorrida se refere, o facto de constar do contrato que a escritura pública deveria ter lugar 15 dias após a obtenção da licença de habitabilidade, isso não significa que se deva qualificar o contrato-promessa em causa como “negócio fixo absoluto”.
Deste modo, a R., como promitente-vendedora, estava em mora e não numa situação de incumprimento definitivo, sendo necessário, para que tal acontecesse, que a A. a notificasse admonitoriamente, nos termos do art. 808.º, 1, 2.ª parte do CC.
Não podia, pois, considerar que a R. tinha incumprido definitivamente o contrato para o poder resolver, declarando peremptoriamente que não compareceria no notário para outorga da escritura pública marcada pela R.
Essa declaração, feita de forma inequívoca, revela comportamento de quem não quer cumprir, equivalendo a incumprimento definitivo (11).
E, procedendo deste modo, à margem da lei, com a recepção da sua declaração por parte da R., tornou-se a mesma eficaz (12) e irrevogável (13), do que resulta que a A. incumpriu definitivamente o contrato, podendo, agora, a R. exigir fazer seu o sinal entregue, como determina o art. 442.º, 2, 1.ª parte e arts. 441.º e 808.º, 1 do CC, como muito bem se decidiu na decisão da 1.ª instância, sendo, pois, essa a decisão que se deve manter e não a decisão recorrida.
Decisão
Pelo exposto, concede-se a revista, revogando-se a decisão recorrida para se manter a decisão da 1.ª instância, julgando-se improcedente a acção e procedente a reconvenção, declarando-se resolvido o contrato-promessa objecto dos autos e determinando-se a perda do sinal, no valor de €20.000,00, a favor da R.
Custas em todas as instâncias pela A.
Lisboa, 4 de Novembro de 2010
Custódio Montes (Relator)
Alberto Sobrinho
Maria dos Prazeres Pizarro Beleza
____________________
1)- E também contra dois outros RR. que foram absolvidos da instância por ilegitimidade.
2)- Não a tendo tratado também a sentença por desnecessário.
3)- Ver art. 4.º da P.I.
4)- Acordo que nunca seria válido se o mesmo não resultasse do contrato-promessa de compra e venda de bem imóvel, por o mesmo ter que constar de documento escrito, art. 410.º, 2 do CC.
5)- É o que estipula o art. 236.º, 1 do CC.
6)- Art. 238.º.
7)- Art. 237.º.
8)- Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 3.ª ed., pág.s 448 e 448 e art. 236.º, 1 do CC.
9)- Paulo Mota Pinto, Declaração Tácita e Comportamento Concludente no negócio jurídico, 1995, págs. 211/213.
10)- Cláusula terceira.
11)- Ver, para além da doutrina e jurisprudência apontada na sentença da 1.ª instância, Baptista Machado, RLJ Ano 118, 332, em anotação ao Ac. do STJ de 8.11.83, BMJ 331, 515 (diz-se concretamente na nota 35, em citação de Giorgianni, que se deve compreender no conceito de ´recusa de cumprimento´ " não só a ´declaração´de não querer cumprir, como em geral o comportamento do devedor susceptível de indicar que não quer ou não pode cumprir"); em situações semelhantes, diz Baptista Machado que não há que fixar primeiramente um prazo suplementar para o devedor relapso cumprir, podendo o credor resolver, desde logo, o contrato por existir já uma "justa causa de resolução."
12)- Art. 224.º, 1 do CC.
13)- 229.º