| 02A3902 |  |
I - A e mulher B intentaram acção com processo ordinário contra C e mulher D; E;F; G, pedindo que os réus sejam condenados a reconhecer que os autores são donos de um lote de terreno que identificam e que a venda do prédio misto feito pelos 1º e 2º réus aos 3º e 4º réus é um acto jurídico inexistente.
Alegam que os 1º e 2º réus venderam aos 3º e 4º réus um lote de terreno que não lhes pertencia por antes o terem vendido ao autor.
Contestando, os 3º e 4º réus sustentam que o seu direito sobre o imóvel prevalece relativamente ao direito que os autores invocam.
O processo prosseguiu termos, tendo tido lugar audiência de discussão e julgamento, sendo proferida sentença que decidiu pela procedência da acção.
Apelaram os réus contestantes.
O Tribunal da Relação confirmou o decidido.
Recorrendo as rés para o Supremo foi anulado parte do processado, baixando os autos e vindo a ser proferido novo acórdão da Relação, que deu provimento parcial ao recurso.
Continuando inconformadas, recorrem as mesmas rés para este Tribunal.
A recorrente F formula as seguintes conclusões:
- Os réus C e mulher D, bem como E, venderam ao autor marido, por escritura pública de 19.12.82, exarada de fls. 147 verso a 148 verso, do Livro 72-A, do 2º Cartório Notarial de Loulé, um lote de terreno para construção urbana, com a área de 600 m2, no sítio da ....., freguesia da Luz, concelho de Tavira, que é parte do descrito na Conservatória do Registo Predial sob os nºs. 13598 e 13599, do Livro B-35 (actualmente 00476/161087, freguesia da Luz), e no inscrito na matriz predial rústica respectiva sob o artigo nº 1372;
- Os mesmos réus venderam à ora recorrente F e G, um prédio misto, no sítio da ....., freguesia da Luz, concelho de Tavira, inscrito a parte rústica sob o artigo 1732º e a parte urbana sob o artigo 2056º das respectivas matrizes e descrito na conservatória sob o nº 467/161087 (anteriormente os nºs. 13598 e 13599 do Livro B-35), por escritura de 05.03.02, de fls. 84 verso a fls. 86 verso do Livro A-151 do Cartório Notarial de Tavira;
- Para a decisão de comprar, as adquirentes fizeram a sua convicção a partir do constante na Conservatória do Registo Predial, cuja função é dar publicidade e segurança na transacção de imóveis;
- As mesmas adquirentes registaram a sua aquisição em 08.07.92;
- O autor adquirente do lote de terreno para construção urbana de 600 m2, não procedeu ao registo da sua aquisição;
- O mesmo autor registou a acção anulatória em 10.04.1996;
- Tendo as rés registado a sua aquisição, esta prevalece relativamente à aquisição feita pelo autor, que não procedeu ao seu registo;
- Mas se assim não for entendido, dado que as rés adquiriram o prédio no seu todo, e registaram em 08.07.92 e a acção foi registada em 10.04.96, foi excedido o prazo de 3 anos a que se refere o artigo 291º nº 2 do CC;
- Como no acórdão do Tribunal da Relação, ora recorrido, foi reconhecido que as rés não procederam de má fé, há que ser apreciada e julgada procedente a excepção de prescrição do prazo de propositura e registo da acção.
A recorrente G conclue da seguinte forma:
As recorrentes registaram a sua aquisição em 08.07.92;
O lote de terreno do recorrido não foi registado na Conservatória do Registo Predial (não registou a sua aquisição);
A acção anulatória só foi registada em 10.04.96;
As recorrentes registaram a sua aquisição anteriormente, prevalecendo esta relativamente à aquisição feita pelos recorridos autores que não procederam ao registo;
Mas se assim não for entendido, dado que as recorrentes adquiriram o prédio no seu todo e registaram em 08.07.92 e a acção só foi registada em 10.04.96, foi excedido o prazo de três anos a que se refere o artigo 291º nº 2 do C. Civil e como no acórdão do Tribunal da Relação ora recorrido, foi reconhecido que as recorrentes não estavam de má-fé, desta maneira há que ser apreciada e julgada procedente a excepção da prescrição do prazo de propositura e registo da acção.
Os recorridos defendem a manutenção do decidido.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II - Vem dado como provado:
Por escritura pública de 09.12.1982 lavrada a fls. 147 v. do livro nº 72-A do 2º Cartório Notarial de Loulé, os réus C e mulher D venderam ao autor A "um lote de terreno para construção urbana, com a área de 600 m2, situado em ....., freguesia da Luz, concelho de Tavira", o qual como consta da mesma escritura, confronta do Norte e Poente com os vendedores C e E, do Sul com o rio e do Nascente com caminho público;
Este lote de terreno, nos termos dos averbamentos da referida escritura "é parte do descrito na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob os nºs 13598 a fls. 55 v. do livro B-35 e nº 13599 a fls. 56 do livro B-35 (actualmente o nº 00467/161087, freguesia da Luz), como resulta da certidão registral de fls. 11 a 14, e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 1372º;
Esta aquisição, como era obrigatório nos termos do Dec.-Lei nº 183/70, de 28 de Abril, então em vigor, foi devidamente autorizada pelo Banco de Portugal que, para o efeito, emitiu ao autor o competente boletim de autorização de importação de capitais privados;
O lote vendido era a desanexar do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob os nºs 13598 a fls. 56 do livro B-35 e 13599 a fls. 56 do livro B-35 (actualmente nº 00467/161087, freguesia da Luz) e do inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 1372º;
O autor G fez inscrever o aludido lote de terreno para construção urbana, com a apresentação da adequada declaração modelo 129;
Decidiram-se os autores pelo projecto e construção de uma moradia para sua habitação, cujas licenças administrativas necessárias lhes foram autorizadas pela Câmara Municipal de Tavira;
Por escritura pública de 05.03.1992 lavrada a fls. 84 v. a 86 v. do Livro A-151 do Cartório Notarial de Tavira, os mesmos vendedores, os réus C e mulher D, venderam às rés F e G o prédio misto composto de terra de cultura e edifício térreo com dois fogos destinados a habitação, sito em ...., freguesia da Luz, concelho de Tavira, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 1372º e urbana sob o artigo 2056º, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob o nº 00467 de 16.10.1987 da freguesia da Luz (anteriormente nºs 13598 a fls. 55 v. do Livro B-35 e 13599 a fls. 56 do Livro B-35;
Tendo as rés F e G efectuado o registo da aquisição do prédio a seu favor, no dia 18.07.1992;
Os réus C e mulher D, quando outorgaram a escritura de venda daquele prédio misto (composto de terras de cultura e um edifício térreo com dois fogos para habitação, sito em ....) já não tinham no seu património o lote de terreno para construção que haviam antes vendido ao autor A;
Já não tinham sobre o mesmo qualquer direito de propriedade e, portanto, não tinham o poder de o vender quando declararam vender o prédio (todo o prédio misto), donde aquele lote para construção urbana com a área de 600 m2 fora desanexado;
Após a sua aquisição, os autores por si e já antes os seus antepossuidores sempre usaram livremente o referido lote de terreno para construção, entrando nele sem autorização de quem quer que fosse e com o conhecimento de todas as pessoas da freguesia e do lugar, na convicção de que utilizavam o lote de terreno para construção como sua propriedade, facto que era reconhecido por aquela pessoas;
Os autores sempre usaram o lote de terreno para construção urbana na profunda convicção de que não ofendiam o direito de qualquer pessoa;
Os réus C e mulher D, vendedores, e as rés F e G, ao outorgarem a escritura pública de 08.07.1992 tinham presente que do aludido prédio misto havia sido desanexado e vendido ao autor A um lote de terreno para construção urbana com a área de 600 m2, a confrontar do Norte e do Poente com os vendedores, do Sul com rio e do Nascente com caminho público;
As rés F e G impedem os autores de ocupar ou usufruir do lote de terreno em causa;
Os autores, após a aquisição do referido lote de terreno, entraram na sua posse, sendo certo que tal lote se encontrava perfeitamente demarcado, pois foi o próprio réu C que procedeu à colocação dos marcos que definiam as extremas entre o lote a destacar e o prédio de que tal parcela era a destacar;
Os réus C e mulher D sempre alertaram as rés F e G para o facto de que do prédio misto que lhes estavam a vender já não fazia parte tal parcela de 600 m2 que já haviam vendido em 1982, o que estas sempre aceitaram, bem sabendo assim que ao adquirirem tal prédio misto não estavam a adquirir a parcela referida vendida aos autores, que até estava perfeitamente delimitada em relação ao prédio que adquiriram com marcos que definiam as respectivas extremas, o que elas bem viram e sabiam;
As rés F e G destruíram os marcos que lá haviam sido colocados para a sua delimitação e se apoderaram de tal parcela indevidamente, bem sabendo que não é sua porque o prédio que lhes foi vendido já não a incluía e que dele tinha sido desanexada.
III - No acórdão recorrido considerou-se que existia um lapso no que respeita à matéria de facto dada como provada, já que a escritura foi celebrada entre os réus em 05.03.92 e não em 08.07.92 como erradamente consta na resposta a um dos quesitos.
IV - Por escritura pública de 09.12.82, os réus C e mulher venderam ao autor um lote de terreno para construção que era a desanexar do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob os nºs. 13598, a fls. 56 do Livro B-35 e 13599 a fls. 56 do Livro B-35 (actualmente nº 00467/161087, freguesia da Luz) e do inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 1372º.
Esses mesmos réus venderam às rés, ora recorrentes, por escritura pública de 05.03.92, um prédio misto inscrito na matriz predial rústica e na matriz predial urbana, tendo as rés registado a aquisição.
Sustentaram os autores que o lote de terreno que lhes foi vendido é sua propriedade, não estando abrangido na venda feita às rés.
No acórdão recorrido (confirmando-se em parte a sentença da 1ª instância) decidiu-se, além do mais, que os autores adquiriram, pela escritura referida, o lote em causa, de que são donos, condenando-se as recorrentes a entregarem ao autor o referido lote de terreno.
Recorrem as rés.
Defendem que tendo registado a sua aquisição, esta prevalece relativamente à aquisição feita pelo autor, que não procedeu ao registo.
A não ser assim, dizem, há que ter em conta que tendo a acção sido registada em 10.04.96, foi excedido o prazo de 3 anos a que se refere o artigo 291º nº 2 do C. Civil.
São estas as questões a resolver.
O fundamento base do recurso assenta no facto de as rés terem registado a aquisição que fizeram, contrariamente ao que aconteceu com o autor.
O registo, considerando o seu carácter declarativo, dirige-se mais à publicidade do que à plenitude da garantia. A precaução visada com o registo baseia-se na circunstância do mesmo ser condição de oponobilidade do direito perante terceiros com pretensões que entrem em colisão com esse mesmo direito.
O artigo 5º nº 1 do Código do Registo Predial consagra, a propósito, que os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo.
O conceito de terceiros motivou durante muitos anos larga controvérsia na doutrina e na jurisprudência.
Hoje, na sequência do Acórdão Uniformizador de 18.10.99, encontra-se consagrado no nº 4 do referido artigo 5º que terceiros são os adquirentes de boa fé, de um mesmo transmitente comum, de direitos incompatíveis sobre a mesma coisa.
Para que as recorrentes possam invocar a qualidade de terceiros é assim necessário, antes de mais, que se prove que adquiriram de um mesmo transmitente comum (no caso os 1ºs réus) direitos incompatíveis sobre o lote de terreno adquirido pelos autores.
Igualmente para recorrerem à protecção concedida pelo artigo 291º nº 2 do C. Civil é preciso que se mostre que existem direitos conflituantes sobre o mesmo imóvel.
Isto para além de ser necessário que as rés estejam de boa fé. Saliente-se que só é considerado de boa fé o adquirente que no momento da aquisição desconhecia, sem culpa, o vício que o negócio pode conter, coisa diferente da boa fé processual, o que parece não estar completamente esclarecido nestes autos.
Significa isto que importa interpretar os contratos de compra e venda celebrados entre os 1ºs. réus e os autores, por um lado, e entre os mesmos réus e as ora recorrentes por outro.
O cerne da questão consiste em saber se na venda do prédio misto que foi feita às recorrentes está ou não englobado o lote de terreno anteriormente vendido aos autores.
Há assim que fixar o sentido e alcance do negócio jurídico celebrado e os efeitos que o mesmo visa produzir em conformidade com as declarações integradoras.
É normalmente aceite que a nossa lei (artigo 236º do CC) consagra a doutrina da impressão do destinatário. Será por isso considerado o sentido que uma pessoa normalmente diligente e experiente concluiria em face dos termos da declaração e de todas as circunstâncias situadas no seu conhecimento. Haverá a considerar aquilo que o concreto destinatário da declaração conhecia e aquilo que ele podia conhecer.
Para que tal sentido possa relevar é, contudo, necessário que seja passível a sua imputação ao declarante, isto é, que este pudesse razoavelmente contar com ele (artigo 236º nº 1 do CC). Por outro lado, sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida (artigo 236º nº 2 do CC).
Nos negócios formais ou solenes, como é o caso, o sentido correspondente à impressão do destinatário não pode valer se não tiver um mínimo de correspondência ainda que imperfeita no texto do respectivo documento (artigo 238º nº 1 do CC).
Em concreto, as instâncias deram como provado que os réus C e mulher quando outorgaram a escritura de venda do prédio misto às rés, já não tinham no seu património o lote de terreno que haviam antes vendido ao autor, e que "sempre alertaram as rés F e G para o facto de que do prédio misto que lhes estavam a vender já não fazia parte tal parcela de 600 m2 que já haviam vendido, em 1982, o que estas sempre aceitaram, bem sabendo assim que ao adquirirem tal prédio misto não estavam a adquirir a parcela referida vendida aos autores".
Mais se considerou provado que o lote de terreno adquirido pelos autores se encontrava perfeitamente delimitado com marcos que definiam as respectivas extremas, o que as rés "bem viram e sabiam".
Foram, aliás, as rés-recorrentes que destruíram os marcos que os 1ºs. réus tinham colocado e após isso apoderaram-se da parcela dos autores.
A factualidade trazida até este Tribunal tem que se aceitar, já que o Supremo, como Tribunal de revista que é, só conhece em princípio, de direito.
Dos factos conclui-se que o prédio misto que foi vendido às recorrentes já não abrangia, na altura em que foi outorgada a escritura, o lote de terreno muito antes vendido aos autores e que eles desde então passaram a possuir.
E conclui-se também que as rés não estavam de boa fé, no sentido em que esta é aqui entendida.
Poderá, contudo, a problemática ser vista a outra luz.
A compra e venda de um imóvel, como é o caso, deve constar (como consta) de escritura pública (artigo 875º do C. Civil). Tal escritura constitui um documento autêntico e como tal faz prova plena dos factos que refere como praticados pelo Notário e dos que nela são atestados com base nas percepções do mesmo (artigo 371º nº 1 do C. Civil).
Por outro lado, o artigo 394º nº 1 do C. Civil determina que é inadmissível a prova por testemunhas se tiver por objecto quaisquer convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo do documento autêntico ou dos documentos particulares mencionados nos artigos 373º a 379º, quer as convenções sejam anteriores à formação do documento ou contemporâneas dele, quer sejam posteriores.
O que está em causa porém é a interpretação do contexto do documento e nesse caso é admissível a prova testemunhal (artigo 393º nº 2 do CC).
O facto de estar provado que os outorgantes disseram o que consta da escritura, não invalida a necessidade de interpretar o sentido último das declarações.
É lícito o recurso a elementos extrínsecos para interpretação de contrato formal, como é jurisprudência deste Tribunal - Por todos o Ac. do STJ de 31.10.79, BMJ nº 290, pág. 340.
Aliás, mesmo no campo do artigo 394º citado, defende-se a admissibilidade do recurso à prova testemunhal complementar da prova documental, para fixar o sentido e alcance dos documentos, exigindo-se, contudo, que exista previamente um indício documentalmente provado, já que nesse caso o perigo que a prova testemunhal por vezes encerra é em grande parte eliminado - Prof. Vaz Serra, RLJ nº 107, pág. 311 e segs.; Prof. Mota Pinto e Pinto Monteiro, CJ Ano X, Tomo 3, pág. 11 e segs; Prof. Carvalho Fernandes - "Teoria Geral do Direito Civil" - 2ª ed., pág. 237/238.
A prova testemunhal é assim admitida para determinar o sentido das declarações contidas em documentos relativos ao negócio e pode ainda ter uma função complementar.
Nada impede pois a interpretação que é feita do negócio jurídico realizado.
Nem a tal obsta o registo efectuado, já que o registo predial não tem entre nós natureza constitutiva e só pode pertencer ao titular inscrito aquilo que efectivamente foi adquirido, sendo, aliás, elidível a presunção registral referida no artigo 7º do C. Registo Predial.
Uma coisa é o registo provar que as rés adquiriram e são donas de um prédio misto, outra são os limites desse mesmo prédio, que poderia abranger ou não o lote comprado pelos autores.
Pelos fundamentos expostos nega-se a revista.
Custas pelas recorrentes.
Lisboa, 4 de Fevereiro de 2003.
Pinto Monteiro
Lemos Triunfante
Barros Caldeira (prescindo de visto)