Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02A1311 |  |
Em 3/11/94, A propôs esta acção contra B.
Pede que:
a) Seja declarado resolvido o contrato promessa celebrado entre A. e R.;
b) Seja a R condenada a entregar à autora o sinal em dobro, ou seja 4500000 escudos
Alega:
Ter celebrado com a R. um contrato promessa de compra e venda de uma fracção de um prédio em construção, em 15/3/94.
Como sinal, entregou 2250000 escudos .
O contrato definitivo devia ser lugar em Julho de 1994.
Não foi celebrado na data acordada.
Notificou a ré para celebrar a escritura em 30/9/94, no 3º Cartório do Porto.
A ré não compareceu.
Na contestação, divergindo da A., a ré disse:
A escritura não se realizou na data inicialmente acordada, porque a autora alegou que não estava em condições de pagar o preço em falta, por não ter obtido o empréstimo.
Em 19/9/94 a ré comunicou à A. que escritura ficava marcada para 30/9/94,sob pena de, em caso de falta, o contrato ser nulo com todas as consequências.
A A. só levanta o registo em 29/9/94.
A mandatária da A., em nome desta, marca a escritura para o dia 30/9/94 e solicitou os documentos que entendeu necessários para a referida escritura.
A R. enviou os elementos solicitados.
A A. começou a levantar obstáculos á realização da escritura, designadamente a exigência de licença de habitabilidade.
Apesar da informação da ré de que não era possível obter a dita licença no prazo acordado, a A. manteve-se intransigente, e a ré não compareceu á escritura.
Em reconvenção pede a resolução do contrato e reconhecimento do direito de fazer seu o sinal.
A acção foi julgada procedente e improcedente a reconvenção.
A ré interpôs recurso.
A Relação revogou parcialmente a sentença, julgando improcedente a acção e confirmando a improcedência da reconvenção.
Interpuseram recurso a Ré e a A.
A A. apresentou as seguintes conclusões:
1- Não foi correctamente interpretada a L. 46/85.
2- A exibição da licença de habitabilidade na data de outorga de uma escritura de compra e venda de habitação própria, não é uma exigência ultrapassável, mas traduz-se no exercício de um direito que assiste ao comprador.
3- Ao adquirir a fracção identificada nos autos, para sua habitação, era perfeitamente legítimo à recorrente exigir licença, a fim de evitar incómodos futuros, e até uma impossibilidade de vir a habitar a fracção adquirida.
4- A recorrente nunca afirmou que não celebraria a escritura sem essa licença.
5- Não ficou provado que a convicção da recorrida, de que a escritura se não realizava era legítima e razoável, apenas se apurou que a licença de habitabilidade era um dos documentos pedidos pela recorrente.
6- Um bom pai de família, no exercício dos seus deveres, deve proceder com zelo e diligência e por isso não teria deixado de comparecer á escritura marcada e aceite por ambas as partes.
A ré apresentou as seguintes conclusões:
A- À data dos factos estava em vigor a L. 46/85, cujo artº 44 previa a possibilidade de ser suficiente a licença de construção, para realizar a escritura, já que, se demonstrava, não se estar perante uma construção clandestina.
B- A ré tinha licença de construção válida, e só a posição irredutível da A. inviabilizou a escritura.
C- Não é verdade que um comprador não pudesse utilizar o seu prédio sem licença de utilização, como também não é verdade que não pode obter ligação a serviços de abastecimento público sem essa licença.
D- A interpretação feita pelo acórdão, fere o bom senso e a essência jurídica dos contratos, e está em perfeita discordância com a argumentação utilizada para fundamentar a improcedência da acção.
E- A interpretação que levou á improcedência da acção leva à procedência da reconvenção.
F- Se assim não se entender, o acórdão é nulo na medida em que há contradição entre a decisão do pedido reconvencional e a fundamentação da improcedência da acção.
Em contra-alegações cada um defende a manutenção da decisão impugnada pelo outro.
Após vistos cumpre decidir.
Damos por reproduzida a matéria de facto fixada pelas instâncias.
Dela destacamos os seguintes:
Em 15/3/94, por escrito, ré e autora prometeram, respectivamente, vender e comprar a fracção de um prédio urbano que a R. tinha em construção.
O preço acordado foi de 11750000 escudos, pago em duas prestações: uma de 2250000 escudos na data do contrato promessa, que foi efectivamente realizada ; a outra na data da celebração da escritura de compra e venda, com financiamento bancário a solicitar pelo 2º outorgante.
A escritura seria efectuada em Julho de 1994.
A escritura de compra e venda não foi celebrada durante o mês de Julho de 1994.
A A. fez, na fracção prometida vender, várias alterações, uma das quais a alteração do local inicial de uma porta e consequentes arranjos.
Por carta datada de 21/9/94, subscrita pela mandatária judicial da A., foi a ré notificada para a celebração da escritura pública, a qual deveria ter lugar no dia 30 do mesmo mês, pelas 11H30, no 3º Cartório.... .
Nessa carta solicitava-se á ré para "mandar entregar neste escritório até ao próximo dia 28, os documentos necessários à outorga da escritura :
.....
....
Alvará de habitabilidade ;
.....
A ré enviou uma carta á A., datada de 26/9, comunicando o envio da documentação para efectivação da escritura.
No mesmo dia 26, foi recebida documentação para a outorga da escritura, no escritório da mandatária da A..
Em 29/9, a mandatária da A. enviou á ré um fax às, 17H56, onde se lê: "Tendo verificado os documentos enviados, constatei existir uma discrepância entre o lugar da garagem mencionado no C/P, e o mencionado na certidão da CRP." "Lembro ainda que deverá ser apresentada a licença de habitabilidade."
Em 29/9, às 21H45, a mandatária da A. enviou um fax á ré onde se lê: "Recebido o vosso fax. Conforme afirmam, o prédio está pronto, e nessa medida não prescindo da licença de habitabilidade."
Com a data de 29/9, a ré enviou á mandatária da A. uma carta, segundo a mesma em resposta a um fax recebido á momentos, onde dizia considerar manobra dilatória a invocação de defeitos na localização da garagem e que, "quanto à licença de habitabilidade, é a primeira vez que um cliente faz tal exigência."
"O edifício encontra-se pronto, junto documento comprovativo de que a vistoria está pedida e que o prédio está na sua quase totalidade ocupado.
É certo que é prática corrente efectuar as escrituras de compra e venda com a licença de construção válida, se assim não fosse os notários não efectuariam tal prática.
Atendendo a tais circunstâncias vou acreditar que Vexª reconsiderará, e que vai conseguir os meios financeiros necessários á realização da escritura e, por conseguinte, amanhã às 11H30 estarei presente no 3º Cartório."
Na hora marcada só a autora compareceu.
Datada de 19/9/94, a ré enviou á A. uma carta do seguinte teor : ".....Vimos mais uma vez convocá-la para a realização da escritura que será efectuada nos n/ escritórios no dia 30 do corrente pelas 18H00. Se Vexª não comparecer daremos o contrato por nulo.... ."
A autora apenas tomou conhecimento da carta no dia 29/9, altura em que a mesma foi levantada nos CTT.
A A. criou na ré a convicção de que a escritura não se realizaria sem a referida licença de habitabilidade.
Razão pela qual a ré não compareceu no Cartório.
A 1ª instância fez o seguinte discurso:
Na falta de disposição contratual, "competia a qualquer dos outorgantes marcar a data da escritura."
"Decorrido o prazo acordado, ainda que não essencial sairá da situação da mora "o contraente que notifique o outro para, dentro de um prazo razoável, que lhe assinale, indicar dia e hora para a celebração do contrato prometido. Se o notificado não aceder á notificação, o notificante pode resolver o contrato. (ac. STJ de 4/2/93 proc. 82.756)"
Não se podendo dizer que o prazo marcado pela A. não seja razoável, a não comparência injustificada da ré, "colocou-a em situação de incumprimento definitivo."
A Relação faz o seguinte discurso:
"É evidente, o alcance do último fax referido, no sentido de que a A. não outorgaria a escritura sem a licença de habitabilidade que a ré não possuía ainda."
"Na data dos factos (segundo a interpretação mais razoável do artº 44 da L 46/85 . o entre parênteses é resumo da nossa lavra)não era essencial á realização da escritura a licença de utilização, bastando a exibição ou a prova suficiente da licença de construção, como ainda hoje acontece face á lei 281/89."
"A ré possuía licença de construção actualizada."
"No contrato promessa nada foi convencionado sobre este assunto."
O último fax da A. só poderia ser interpretado pela ré, como qualquer declaratário normal," se não a falta de disponibilidade da A. para a outorga do acto notarial."
"Compreende-se que a ré tenha deixado de comparecer no cartório."
Podendo a escritura realizar-se sem licença de utilização, "não pode imputar-se á ré incumprimento culposo do contrato" em face das circunstâncias descritas.
A carta da A. a marcar o momento e local da escritura "dificilmente se pode ver como fixando o prazo limite e especial a que se refere o artº 808 nº1 do CC."
"Esse prazo terá de ser fixado sob a cominação de que a prestação deixa de interessar ao credor a partir do seu termo."
No que toca ao pedido reconvencional fez-se o seguinte discurso:
"A ré não fundamenta o pedido na falta de comparência da A. no seu escritório á hora da sua convocatória de 19/9."
"A causa de pedir é o já descrito comportamento da A. ao exigir a licença de habitabilidade, que não era exigível."
Mas, "a licença de utilização é uma exigência legal, uma condição necessária para a plena fruição do prédio, sendo certo que a circunstância de a sua falta não impedir a realização da escritura, não a torna menos exigível."
"São realidades distintas, a possibilidade de realizar a escritura sem licença de habitabilidade e a sua exigência legal que é incontornável."
Assim"parece que o comprador prevenido, pode exigir do vendedor a exibição desse documento como condição para efectuar a escritura."
Foi licito o incumprimento da A.
Vê-se que ambas as partes atribuem á outra a culpa no não cumprimento do contrato.
A A., alegando que a falta da ré traduz incumprimento.
A R., alegando que a declaração da autora de que não prescindia da certidão de habitabilidade (que sabia não poder ser obtida pela ré) é uma recusa a celebrar o contrato, o qual podia ser celebrado sem essa certidão .
Da matéria de facto provada verifica-se que A. e R. assumiram as obrigações recíprocas de comprar e vender a fracção de um prédio urbano.
Fixaram um prazo para a celebração do contrato.
Findo esse prazo o contrato não se realizou.
O contrato passou a não ter prazo.
Sensivelmente na mesma data cada um tomou a iniciativa para celebração do mesmo indicando ao outro, dia, hora e local de encontro.
A iniciativa da A. foi mais cedo levada ao conhecimento do R. e foi marcada para momento anterior.
A A. fez saber ao R. que não prescindia da licença de habitabilidade .
A R. respondeu que o prédio estava pronto, e ocupado quase todo e que, na prática, os notários celebravam a escritura com licença de construção válida.
Ao prometerem contratar assumiram a obrigação de levarem a termo o compromisso recíproco de agirem de boa fé, para que os interesses de cada um fossem plenamente satisfeitos.
Assumiram, antes de mais, o dever de comparecer simultaneamente no momento e local fixado para celebrarem o contrato prometido.
Assentiram, ainda, em tudo fazer para que o fim tido em vista se concretizasse.
Neste tudo fazer, conta-se as diligências para a celebração da escritura, a reunião de toda a documentação necessária, o acabamento do prédio, a realização da prestação monetária, etc... .
Vemos que a finalidade primeira do contrato promessa ainda não foi conseguida.
Por culpa de quem!?
Havendo um culpado, pode outro resolver o contrato e pedir a indemnização pela frustração do mesmo, como ambos pretendem?
Estas as questões.
Adiantamos já, que a ré não tem razão.
O artº 44 da lei 46/85 de 20/9/85 diz que "não podem ser celebradas escrituras públicas que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos sem que se faça perante o notário prova suficiente da existência da correspondente licença de construção ou de utilização, quando exigível, da qual se fará sempre menção na escritura."
Tem-se entendido que a exigência de uma ou outra licença estava dependente, de o prédio ou fracção, no momento da escritura estar ainda em construção ou já pronto.
É evidente que qualquer prática dos senhores notários, a ter existido, o que se duvida, seria ilegal.
De qualquer modo, salvo tendo-se obrigado a comprar antes de pronta, a autora não era obrigada a celebrar o contrato sem que estivesse pronta e a conformidade com o projecto certificada pela autoridade competente.
A autora ao exigir a licença da habitação, não fez mais do que defender os seus interesses, que aquela disposição visa, em primeira linha, tutelar.
A ré é que devia providenciar, com a maior urgência possível, para obter tal licença.
O construtor tem a obrigação de lançar no mercado o produto certificado do respeito pela ordenação urbanística.
A Ré não cumpriu, ao faltar á escritura.
A ré não cumpriu e nenhuma falta se provou por parte da autora.
Resta-nos a averiguação das consequências da falta da ré, designadamente da atribuição do direito de resolução por parte da autora.
A falta de cumprimento pontual pode implicar ou não um incumprimento definitivo.
É definitivo quando a obrigação se torna impossível.
É uma simples mora quando a obrigação ainda pode ser prestada.
Podendo ainda ser prestada, pode acontecer que, dadas as circunstância, ela perca todo o interesse para o credor.
Então a mora é tratada como incumprimento definitivo. O interesse cuja realização o contrato pretendia, apesar da possibilidade da prestação, já não pode ser realizado.
O interesse do credor ainda pode ser realizado, mas não é aceitável que o credor fique eternamente á espera, vinculado ao devedor.
Pode, então, fixar um prazo razoável e avisar o devedor que findo ele já não lhe interessa a obrigação.
Nesse caso, findo o prazo, a obrigação tem-se como definitivamente não cumprida.
O que significa que o devedor já não pode cumprir e responde pela não satisfação do interesse do credor, podendo este desvincular-se do contrato, sem consequências.
No caso presente, a A. não fixou qualquer prazo para a ré ainda poder cumprir.
Não podemos esquecer que, antes de 29/9, a ré não estava em mora, pois nenhuma das partes tinha fixado a data do contrato.
Bem andou, pois, a Relação em negar á autora o direito de resolver o contrato e de exigir indemnização por incumprimento.
Em face do exposto, negamos as revistas.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 9 de Julho de 2002.
Armando Lourenço,
Alípio Calheiros,
Azevedo Ramos.