Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 892/05.7TBSTC.E1.S1 |  |
BENFEITORIAS NECESSÁRIAS
BENFEITORIAS ÚTEIS
CONCEITOS NORMATIVOS
- Henrique Mesquita Obrigações e Ónus Reais, Teses, Almedina, pág. 140.
- Miguel Teixeira de Sousa, Acção Executiva Singular, 1998, pág. 30.
- Mota Pinto, Direitos Reais, 135, 149.
- Oliveira Ascensão, ROA, ano 45, pág. 345 e segs..
- Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil, anotado, vol. III, 2ª ed. pág. 42.
- Romano Martinez, Contratos em Especial, Universidade Católica Editora, 1996, pág. 158.
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC): - ARTIGO 516.º.
-DE 06-07-2000;
-DE 8-10-2002 – 02 A2619;
-DE 24 DE JUNHO DE 2003 – 03 A1751;
-DE 31.10. 2006, Pº 06A3241, DISPONÍVEL IN WWW.DGSI.PT;
-DE 15.11. 2007, Pº 07B3456, DISPONÍVEL EM WWW.DGSI.PT;
-DE 14-01-2008;
-DE 27-05-2010;
-PROCESSO Nº 5425/05.7TBSYL.S1, DISPONÍVEL EM WWW.DGSI.PT;
I- Em terrenos destinados à exploração agrícola ou agro-pecuária, ninguém poderá validamente sustentar que a instalação de electricidade, desmatação, dotação de águas canalizadas, reconstruções de habitações, reparação de pocilgas e currais, etc, constituem, na era em que vivemos, simples benfeitorias destinadas a aumenta-lhes o valor e não essenciais ou indispensáveis à sua conservação e ao funcionamento normal das actividades que em tais terrenos se executam.
II- Trata-se, na verdade, de melhoramentos indispensáveis à manutenção (conservação) e funcionamento da coisa enquanto unidade económica, apta a desempenhar a função ou actividade para a qual foi destinada ou que nela tem vindo a ser exercida.
III -Importa ter em atenção que a terminologia legal respeita a conceitos normativos, vale dizer, axiológico-valorativos, pois o Direito é uma ciência normativa que não se restringe aos conceitos ôntico-naturalísticos ou fenomenológicos.
IV- Desta sorte, importa ter presente que o conceito de perda ou de deterioração, não pode ser encarado somente no sentido ôntico/naturalístico de desaparecimento físico (como acontece com as coisas consumíveis), mas, porque se trata de conceitos normativos ( Normativerbegriffe, no idioma germânico) eles terão uma abrangência que inclui o normal aproveitamento das suas potencialidades ou funcionamento, o que não se confunde com a frutificação.
V- Não se trata de melhoramentos destinados a aumentar o valor económico ou as potencialidades da coisa ( caso em que estaríamos em presença de benfeitorias úteis), mas de obras e trabalhos destinados a evitar a depreciação da coisa, a perda das suas qualidades, numa palavra, a deterioração da coisa.
Acordam no SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
RELATÓRIO
AA de Santiago do Cacém, com sede em Santiago do Cacém, propôs a presente acção declarativa de condenação, sob a forma ordinária do processo comum, contra BB, CC e DD, todos com os melhores sinais dos autos, alegando, em síntese, que:
- em 14.02.1992 intentou acção executiva contra EE, BB e marido para pagamento do montante de 21.051.902$00 acrescidos de juros, acção que corre termos no Tribunal de Santiago do Cacém, tendo nesta sido requerida a penhora dos imóveis hipotecados a favor da Autora;
- não existiram quaisquer embargos e o termo de penhora foi emitido em 29.06.1994;
- acontece que os executados não podiam arrendar os prédios abrangidos pela hipoteca, nem cortar árvores, ou de qualquer forma diminuir-lhe o valor como aconteceu já que a 1ª ré declarou dar de arrendamento ao 3º Réu DD, o prédio M.......da V........, destinando-se o mesmo a exploração agrícola ou pecuária da parte rústica e no mesmo âmbito a exploração de cortiça seria por conta dos senhorios;
- contrato entregue nos serviços de finanças;
-em 27.06.2003, os executados juntam um aditamento ao contrato supra referido de arrendamento rural, segundo o qual reverte a favor do rendeiro o valor do produto da extracção da cortiça, ficando este obrigado à desmatação e limpeza das arvores;
- este aditamento não foi participado aos serviços de finanças;
- o contrato é assinado por CC na qualidade de procurador de EE que em 20.03.1998 falece deixando como herdeira a primeira ré;
- posteriormente - 19.11.2002 - na acção executiva é emitido despacho o sentido de as partes se pronunciaram sobre a venda dos prédios, e modalidade desta – venda do prédio M.......da V........;
- em 29.10.2002, a 2ª ré juntou cópia do contrato de arrendamento requerendo que fosse notificado o arrendatário para exercer o seu direito de preferência;
-em Junho de 2003 juntaram cópia do aditamento, o que, se conclui, desde já, pela intenção dos executados em onerar o prédio de forma a diminuir –lhe o valor, sabendo que dificilmente seria viável a sua venda;
- com o arrendamento procurou subtrair da autora, credora, o valor do prédio denominado M.......da V........;
- entende que a venda judicial fará caducar o contrato em apreço porque celebrado após a constituição da garantia senão iria frustrar a própria essência do crédito hipotecário;
- a exploração dos bens penhorados ou hipotecados exige o acordo do exequente ou seja do credor, cabendo ao juiz decidir em caso de ausência de acordo;
- O artigo 1051 do CC não exclui os contratos de arrendamento nas causas de caducidade, sendo a enumeração aí constante meramente exemplificativa;
- não pode entender-se que o legislador tenha querido deixar sem protecção os credores;
- tendo os executados onerado o prédio à revelia do credor hipotecário e após a constituição da hipoteca;
- à data do arrendamento o seu valor comercial seria na ordem dos 300.000$00 e com o aditamento seria substancialmente mais elevado, pois como é de conhecimento geral a exploração florestal, cortiça in casu, é o factor de maior rendimento;
- na data da celebração do contrato o valor comercial do prédio livre do arrendamento não seria inferior a 53.000.000$00, e onerado com o arrendamento e aditamento hoje não vale mais do que € 108.000,00, quando é certo que sem o ónus não é inferior € 325.000,00;
- o arrendamento é um acto de oneração porque provoca a diminuição do valor patrimonial do bem;
-o principio da caducidade dos ónus ínsito no artigo 695 do CC deve incluir na expressão oneração o próprio arrendamento dos bens hipotecados;
- o contrato de arrendamento foi celebrado após a entrada da acção executiva precisamente para se antecipar à penhora, celebrado por isso de má-fé;
Conclui pela procedência da acção pedindo em alternativa:
- decidir-se que o arrendamento e seu aditamento são nulos por simulados e em consequência devem ser condenados a entregar o prédio arrendado livre e desocupado à A.;
- que o contrato de arrendamento caducou em virtude da penhora ou caducará com a venda executiva do prédio M.......da V........;
- mais deve a impugnação do arrendamento em causa e seu aditamento proceder e o segundo réu ser condenado a entregar o prédio M.......da V........ livre de pessoas e bens.
Os Réus contestaram, defendendo-se por impugnação e concluindo pela improcedência do pedido.
Deduziram reconvenção alegando ter o Réu DD realizado diversas obras e reparações ( benfeitorias) no prédio nos valores e descrição que elencam, pelos quais deve ser compensado pela A. ou quem adquirir o prédio em questão.
Existem obras que permitiram a conservação do prédio e outras que o valorizaram sendo todas objecto de indemnização, e foram feitas com autorização dos proprietários;
- Reclama, concluindo pela procedência do pedido reconvencional condenando-se a A. ou quem adquirir o prédio a pagar ao Réu DD o valor correspondente às benfeitorias.
Após legal tramitação, foi realizado o julgamento e proferida sentença que decidiu:
- declarar a caducidade do contrato de arrendamento e respectivo aditamento id. de F) a H) da matéria provada aquando a venda executiva do prédio id, em C);
- absolver os Réus dos restantes pedidos formulados;
- julgar procedente o pedido reconvencional e em consequência:
- condenar a Autora ou quem adquirir o prédio M.......da V........ a pagar ao Réu DD a titulo de benfeitorias o valor de € 116.955, 87 ( cento e dezasseis mil novecentos e cinquenta e cinco euros e oitenta e sete cêntimos).
Inconformadas, ambas as partes interpuseram recursos de Apelação da sentença para o Tribunal da Relação de Évora que, todavia, julgou a Apelação improcedente e confirmou a sentença recorrida.
Novamente inconformadas, as mesmas vieram interpor recursos de Revista para este Supremo Tribunal de Justiça, apresentando oportunamente as respectivas alegações.
CONCLUSÕES
Da Autora ( Caixa de Crédito Agrícola)
1°.- Nos termos do disposto no artº. 1273° do C.C. são benfeitorias necessárias, as que têm por fim evitar a perda, a destruição ou deterioração da coisa, e benfeitorias úteis as que, não sendo indispensáveis para a conservação do bem, lhe aumentam todavia o valor;
2° - O R. DD, fez benfeitorias no prédio enquanto arrendatário com um contrato de arrendamento rural, sendo que o prédio em causa, já anteriormente tinha sido usado para fim idêntico ao aí prosseguido pelo R.;
3°.- A limpeza da mata e árvores, abertura e reparação de caminhos; obras/reparações que consistiram na reconstrução de uma barragem e de uma charca, electrificação de todos o prédio, incluindo duas cabines, distribuição de água canalizada, com uma cabine e bomba, reconstrução de habitação existente, de um armazém e cerca, reparação de todas as pocilgas e currais, vedações à volta de toda a propriedade, criação de 12 cercas, uma charca, obras da barragem e uma charca; electrificação do prédio; instalação para distribuição de água canalizada, incluindo uma cabine e bomba elevatória; reconstrução da casa de habitação, armazém e cerca, incluindo portas e janelas, com electricidade e água canalizada, e reparação das pocilgas e currais, todos cobertos, electrificados com aquecimento, e construção de 3 parques para leitões ao ar livre; e, vedações de toda a propriedade, na extensão de 9.300 metros, não são benfeitorias necessárias uma vez que não foram imprescindíveis para evitar a perda, degradação ou destruição do prédio em causa, são, sim benfeitorias úteis, porque potenciam as utilidades do prédio. Ou seja, essas obras melhoraram o prédio, aumentando o seu valor ou potencialidade de gozo, para a exploração agro-pecuária.
4°- Quanto à reconstrução da casa de habitação, que se encontra implantada no prédio rústico, de armazém e cerca, incluindo portas e janelas, têm que ser consideradas benfeitorias úteis, porquanto os R. não alegou, como lhe cumpria, a essencialidade desses trabalhos para a manutenção do bem;
5°- O R. não alegou nem provou factos que permitam concluir que as benfeitorias (úteis) não podem ser levantadas sem detrimento da coisa.
6° - Pelo que, o R. não tem qualquer direito de indemnização.
Dos Réus ( BB e Outros)
1.Recorre-se do douto acórdão do Tribunal da Relação que considerou improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida do tribunal a quo que declarou a caducidade do contrato de arrendamento e respectivo aditamento.
2. A questão fundamental no acórdão recorrido prende-se em saber se a venda judicial em processo executivo, de imóvel hipotecado faz caducar o arrendamento de tal bem, quando o arrendamento é celebrado após a constituição e registo da hipoteca, mas em momento anterior ao registo da penhora.
3- Sendo que esta é uma questão controvertida que divide a doutrina e a jurisprudência, de uma forma que podemos considerar inequivocamente igualitária, pelo que não é possível arrogar-se perfilhar a posição majoritária, tal como defende o douto acórdão recorrido.
4. O contrato de arrendamento é de natureza obrigacional ou creditícia e não de natureza real.
5. O contrato de arrendamento, não prejudica a hipoteca nem com ela colide uma vez que o dono tem o direito de constituir um arrendamento sobre o prédio hipotecado.
6. Embora o art. 695º do C.C. não se aplique de per si ao contrato de arrendamento, ao dispor que "é nula a convenção que proíba o respectivo dono de alienar ou onerar os bens hipotecados..,", dá a entender que não existem obstáculos aos poderes do proprietário, sern prejuízo de reconhecer ao credor o direito a exigir o reforço da hipoteca.
7-Não existe qualquer disposição que de modo directo ou inequívoco proíba alienação ou oneração de bens hipotecados.
8. A alteração legal do art. 819º do CC, introduzida pelo Dec.-Lei 38/2003 de 08.03, que entrou vigor em 15.09.2003, faz a distinção entre oneração e arrendamento, não devendo assim considerar-se o arrendamento como um ónus que incide sobre o prédio.
9. E só a partir dessa data foi o arrendamento considerado inoficioso em relação à execução.
10.No caso em concreto, o contrato de arrendamento foi celebrado depois de constituída a hipoteca mas antes de registada a penhora, em 22.04.2002, pelo que se aplica a redacção do art. 819º anterior à alteração do Dec-Lei 38/2003 de 08/03.
11.Assim, arrendamento não era declarado por lei como ineficaz ou inoficioso em relação à execução, pelo que não haveria lugar à caducidade do contrato de arrendamento in casu, mantendo este, por esse motivo, a sua validade e vigência actuais.
12.A locação não é um direito real, mas sim obrigacional, devendo ser qualificada como um direito pessoal de gozo, tal como expressamente prevê o art. 1682º-A, nºs l e 2 do CC., não se aplicando o disposto no art. 824º nº do CC.
13.Os bens a serem vendidos em execução são transmitidos sem afectar o direito do locatário, tal como dispõe o art. 1057º do CC, não operando assim a caducidade do contrato de arrendamento por ter sido celebrado depois da constituição da hipoteca.
14. Não se aplicando o nº 2 do art. 824º do CC como excepção do art. 10579 do CC, que estipula a regra da transmissão da coisa locada que não põe termo ao contrato de locação, emptio non tollit locatum.
15.0 regime previsto no nº 2 do art. 8242 do CC aplica-se unicamente aos direitos reais, não se podendo subsumir a relação locatícia na fórmula legal "demais direitos reais" previstos nesse nº 2, e como tal, não se podendo aplicar por analogia ao arrendamento.
16. A analogia é um meio de preenchimento de uma lacuna legal, tal como dispõe o artº, 10º nºs 1e 2 do CC, que no caso em concreto não existe, pelo que não pode ser integrada.
17. Mais ainda atenta a natureza vinculística do contrato de arrendamento, que em prol da segurança e estabilidade do arrendatário, nomeadamente no que concerne à fixação da caducidade do contrato, não permite integrações analógicas.
18.0 art. 10512 do C.C. dispõe sobre as causas de caducidade do arrendamento, considerando a maioria da doutrina que o seu elenco é meramente exemplificativo.
19. Não obstante, mesmo que não se considere que as suas cláusulas são taxativas, também não se pode retirar do mesmo que a venda judicial do bem faça caducar o direito em causa.
20. Ao considerar-se exemplificativo, admite-se poderem existir outras causas de caducidade que não as previstas no artigo, nomeadamente a caducidade do contrato de locação com outros fundamentos, tal corno dispõe o art. 824º nº 2 do CC;
21. No entanto, a regra prevista no nº 2 do art. 824º do CC. não se aplica ao caso em concreto por força do art. 1057º do CC. e da natureza do contrato de arrendamento, como foi exposto.
22.0 contrato de arrendamento in casu não caducou com a penhora nem caducará com a venda em hasta pública, por todos os motivos que foram aduzidos, mantendo-se válido e eficaz com todos os seus efeitos legais, com a consequente validade da oposição, por parte dos recorrentes, à entrega do imóvel arrendado.
23. Ao decidir ao invés o douto acórdão do Tribunal da Relação violou o correcto entendimento dos citados preceitos legais art. I0º, 819º, 824º, 1051º, 1057º e 16822-A todos do C.C., violando dessa forma a lei substantiva, consubstanciando-se num erro de interpretação e de aplicação das normas aplicáveis, tal como dispõe o nº l do artº. 721º do CPC, na redacção anterior ao DL nº 303/2007 de 24/8.
Não foram apresentadas contra-alegações no presente recurso.
Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir, pois nada obsta ao conhecimento do objecto do presente recurso, sendo que este é delimitado pelas conclusões da alegação do Recorrente, nos termos, essencialmente, do artº 684º, nº 3 do CPC, como, de resto, constitui doutrina e jurisprudência firme deste Tribunal.
FUNDAMENTOS
Fundamentação de facto
Das instâncias, vem dada, como provada, a seguinte factualidade:
A)
Em 14/02/1992 a "AA de Santiago do Cacém, CRL", aqui Autora, intentou acção executiva contra EE e BB e marido, CC, estes últimos aqui Réus, para pagamento da quantia de Esc. 21.051.920$00.
B)
Tal execução, com o n.º 46/92, corre termos no 2° Juízo do Tribunal Judicial de Santiago do Cacém. C)
No âmbito da acção executiva referida, foram nomeados à penhora os imóveis hipotecados a favor da ali exequente, aqui Autora, entre eles, o prédio misto denominado "M.......da V........", sito na freguesia da Abela, concelho de Santiago do Cacém, inscrito na matriz sob os artigos 35 da Secção F (parte rústica) e 542 (parte urbana), e descrito na Conservatória do Registo Predial de Santiago do Cacém sob o n." 0000000000, freguesia de Abela. D)
A acção executiva referida não foi embargada pelos ali executados, aqui Réus. E)
O termo de penhora de imóveis data de 29/06/1994. F)
As ali executadas, declararam dar de arrendamento a DD, aqui Réu, o prédio misto denominado "M.......da V........" ;G)
DD é neto de EE e filho dos aqui Réus BB e CC. H)
O arrendamento aludido em F) destina-se à exploração agrícola ou pecuária da parte rústica, e abrange também a morada de casas, arramadas e palheiro nele existentes, destinadas a eventual morada do arrendatário ou trabalhadores e guarda de alfaias agrícolas, sementes, colheitas ou outros produtos relacionados com a agricultura. I)
O contrato de arrendamento aludido em F) foi entregue no Serviço de Finanças de Santiago do Cacém em 25/10/1993. J)
Nos termos do referido contrato de arrendamento, a exploração de cortiça é por conta das senhorias. L)
Em 27/06/2003, os ali executados, aqui primeiros Réus, juntaram ao processo executivo referido em B) um aditamento ao aludido contrato de arrendamento, datado de 15/01/1994 ( e não 2004 conforme por lapso consta no despacho saneador –vide fls. 100 dos autos) segundo qual reverte a favor do rendeiro o valor do produto da extracção da cortiça do prédio misto denominado "M.......da V........", ficando este obrigado à limpeza do mato e árvores. M)
Tal aditamento não foi participado ao Serviço de Finanças competente. N)
O referido aditamento foi assinado pelos aqui Réus, sendo que o Réu CC assinou como procurador da executada EE. O)
EE faleceu em 20/03/1998 e deixou como única herdeira a sua filha, a aqui Ré BB. P)
Por despacho datado de 19/11/2002, proferido no âmbito do processo referido em B), foram as partes notificadas para se pronunciarem sobre o valor e modalidade de venda do imóvel misto penhorado denominado "M.......da V........". Q)
Em 29/10/2002, o aqui segundo Réu, requereu, no âmbito do processo referido em B), a sua notificação para, na altura própria, exercer o seu direito de preferência. R)
Por escritura pública exarada a folhas sessenta e uma verso a folhas sessenta e três verso do livro de notas para escrituras diversas cento e setenta e oito - A, datada de 05/07/1983, celebrada no Cartório Notarial de Santiago do Cacém, e epigrafada de "Abertura de Crédito", os outorgantes FF, em representação da aqui Autora, e GG e mulher, EE, declararam: «Primeiro - A AA de Santiago do Cacém abre a favor dos segundos outorgantes um crédito até à quantia de dois milhões e quinhentos mil escudos, para solicitação dos capitais de que necessitem com exclusiva aplicação para os fins previstos na lei vigente sobre Crédito Agrícola Mútuo. ( ... )
Sexto - Para garantia do presente contrato e das obrigações acessórias assumidas pelos segundos outorgantes, estes hipotecam os seguintes prédios:
Prédio misto denominado "P........" ( ... )
Prédio misto denominado "M....N....." ( ... )
Sétimo - Durante a vigência deste contrato, os segundos outorgantes não podem, sem autorização da Caixa credora, arrendar os prédios abrangidos pela hipoteca, nem cortar nem arrancar árvores ou de qualquer forma diminuírem-lhe o valor e ficam obrigados a pagar pontualmente as respectivas contribuições prediais e a efectuarem o seguro dos mesmos prédios contra o risco de incêndio, endossando à Caixa as competentes apólices.»
S)
Por escritura pública exarada a folhas seis a folhas nove do livro de notas para escrituras diversas treze - C, datada de 27/12/1984, celebrada no Cartório Notarial de Santiago do Cacém, e epigrafada de "Escritura de ampliação de crédito e reforço de hipoteca", os outorgantes FF, em representação da aqui Autora, e BB, como procuradora de GG e mulher, EE, declararam que o artigo sexto da escritura aludida em R) passa a ter a seguinte redacção: «Sexto - Que em caução e garantia do presente contrato, com referência à ampliação do limite do crédito para dez milhões de escudos, os representados da segunda outorgante constituem hipoteca sobre os mesmos prédios que se vão descrever sobre as alíneas a) a alínea c), reforçando desta forma o crédito inicialmente constituído:
Prédio misto denominado "P........" ( ... )
Prédio misto denominado "M....N....." ( ... )
Prédio misto denominado "M.......da V........" ( ... )
T)
Mais declararam os outorgantes identificados em S) «que apenas com a alteração resultante da presente fica em seu inteiro e pleno vigor a citada escritura de cinco de Julho de mil novecentos e oitenta e três bem como a hipoteca por ela constituída, que também incide sobre os prédios identificados neste acto e descritos sob as alíneas a) e b)», U)
Os segundos outorgantes da escritura referida em R), pais da aqui Ré BB, eram pessoas de idade avançada, de pouca cultura, mal sabendo ler e escrever. V)
GG padecia de insuficiência renal terminal, tendo que fazer sessões semanais ( e não trimestrais como por lapso consta do despacho saneador – vide fls. 139 dos autos) de hemodiálise, com um grau de incapacidade de 80%. W)
Porque tal hemodiálise só era possível em Setúbal, os pais da aqui Ré foram morar para Setúbal em Setembro de 1985, onde GG faleceu, em 24.09.1990;X)
As cláusulas constantes da escritura referida em R) foram elaboradas em minuta pela Autora. Z)
Em Fevereiro de 1989 o "M.......da V........" foi dado de arrendamento a HH, filho mais velho dos primeiros Réus e irmão do segundo Réu . AA)
No âmbito da acção executiva referida em B) a aqui Autora, ali exequente, requereu a venda do "M.......da V........" por proposta em carta fechada pelo valor base de € 224.460. BB)
O prédio foi avaliado, no âmbito da acção executiva referida em B), em € 260.000. CC)
No âmbito da acção executiva referida em B) a aqui Autora, ali exequente, apresentou proposta por carta fechada referente ao prédio "M.......da V........" pelo valor base de € 325.000. DD)
O registo da penhora do prédio "M.......da V........" foi efectuado em 22/04/2002. EE)
Os ali executados, aqui Réus, não podiam arrendar os prédios abrangidos pela hipoteca, não podiam cortar nem arrancar árvores e não podiam diminuir-lhes, por qualquer forma, o valor (resposta ao quesito 1º a 3º);FF)
Com a outorga do contrato de arrendamento e do seu aditamento os Réus quiseram onerar o prédio em causa assim tomando dificilmente viável a venda do prédio pelo seu justo valor e com o referido arrendamento quiseram os Réus assegurar, para si, a fruição do prédio ( resposta aos quesitos 4º a 6º);GG)
HH)
II)
Na data do contrato de arrendamento, o valor comercial do prédio, se estivesse livre, não era inferior a Esc. 53.000.000$00 e com o arrendamento e o aditamento o prédio não vale mais de € 108.000,00 e sem o arrendamento e o aditamento, o valor não é inferior a € 325.000,00( resposta aos quesitos11º a 13º; JJ)
Os segundos outorgantes da escritura referida em R), pais da aqui Ré BB, não dispunham de qualquer outro meio de subsistência ou rendimento além da exploração das suas propriedades, não estando em condições de o fazer por si próprios ( resposta ao quesito 14º); KK)
LL)
Foi o Sr. Eng." II que, na qualidade de funcionário da Autora, elaborou, pelo seu punho, um projecto de investimento para jovem agricultor, depois entregue no IFADAP, e que só não foi aprovado por falta de verbas ( resposta ao quesito 21º);MM)
O segundo Réu desde o arrendamento que inscreve os bovinos no Agrupamento de Defesa Sanitária do Litoral Alentejano ( resposta ao quesito 22º);NN)
O prédio esteve alguns anos sem ser explorado ou cultivado e na altura do primeiro arrendatário este dedicou-se apenas à pecuária ( resposta aos quesitos 26 e 27º);OO)
O terreno estava abandonado com muito mato e a casa de habitação, o armazém, a cerca e as pocilgas estavam em ruínas ( resposta aos quesitos 28º e 29º);PP)
O segundo Réu começou a explorar o prédio com agricultura e pecuária e, logo que teve autorização, passou a cuidar da sua limpeza e tratamento, dotando-o com uma barragem, electrificação, canalização para água, um pavilhão novo e procedeu também à reparação e conservação das casas existentes ( resposta aos quesitos 30º, 31º, e 32º);QQ)
A casa de habitação, o armazém e cerca, as pocilgas e o pavilhão novo estão agora em bom estado e valorizados ( resposta ao quesito 33º); RR)
A renda estipulada no contrato de arrendamento referido em F) foi fixada em função do estado em que o prédio se encontrava ( resposta ao quesito 34º);SS)
A média anual de cortiça extraída não ultrapassa as 150 arrobas( resposta ao quesito 37º);TT)
Só nos primeiros anos, com a limpeza da mata e árvores, abertura e reparação de caminhos e outras tarefas necessárias o segundo Réu despendeu mais de Esc. 6.000.000$00( resposta ao quesito 39º);UU)
O segundo réu efectuou no prédio as seguintes obras/reparações: reconstrução de uma barragem e de uma charca
Electrificação de todo o prédio, incluindo duas cabines
Distribuição de água canalizada, com uma cabine e bomba
Construção de um pavilhão novo
Reconstrução da habitação existente, de um armazém e cerca
Reparação de todas as pocilgas e currais
Vedações à volta de toda a propriedade
Criação de 12 cercas
Uma charca( resposta ao quesito 40º);
VV)
Nas obras da barragem e uma charca o segundo Réu despendeu, em material e mão-de-obra, Esc. 3.500.000$00/€ 17.478,33, na electrificação do prédio o segundo Réu despendeu Esc. 2.621.088$00/€ 13.089, sendo: - Esc. 259.931$00 de encargos do ramal, Esc. 2.003.157$00 de material, Esc. 180.000$00 de máquina e pessoal para abrir buracos e pôr os postes - Esc. 178.000$00 de mão-de-obra na colocação da instalação ( resposta aos quesitos 40º e 41º);WW)
Na instalação para distribuição de água canalizada, incluindo uma cabine e bomba elevatória, o segundo Réu despendeu: Esc. 416.133$50/€ 2.078,09 em material, Esc. 108.000$00/€ 539,33 de mão-de-obra , no total de Esc. 524.133$00/€ 2.617,42( resposta ao quesito 42º);XX)
Na reconstrução da casa de habitação, armazém e cerca, incluindo portas e janelas, com electricidade e água canalizada, o segundo Réu despendeu, em material e mão-de-obra, Esc. 8.000.000$00/€ 39.950,46, na reparação das pocilgas e currais, todos cobertos, electrificados com aquecimento, e construção de 3 parques para leitões ao ar livre, o segundo Réu despendeu, em material e mão-de- obra , Esc. 1.800.000$00/€ 8988,85( resposta ao quesito 44º e 45º);YY)
Nas vedações de toda a propriedade, na extensão de 9.300 metros, o segundo Réu despendeu o total de Esc. 6.975.000$00/€ 34.831,81, sendo: _ Esc. 3.148.617$50/€ 17.723,59 de material
- Esc. 3.826.382/€ 19.108,22 de mão-de-obra( resposta ao quesito 46º);
ZZ)
Na criação de cercas e construção de mais uma charca o segundo Réu despendeu, em material e mão-de-obra, Esc. 206.000$00/€ 1.028,72 ( resposta ao quesito 47º)AAA)
Na construção do pavilhão novo, o segundo Réu despendeu: Esc. 230.000$00 de terraplanagem, movimentação de terras e fundações, Esc. 240.000$00 de mão-de-obra para as fundações de 10 sapatas, Esc. 331.308$30 de cimento para sapatas, Esc. 2.204.926$00 na estrutura e cobertura do pavilhão, Esc. 5.592.165$00 nas paredes, pavimento e um portão, no total de Esc. 8.598.393$30/€ 42.888,60, sendo que ascende a Esc. 32.224.614$80/€ 160.923,52 o montante total despendido pelo segundo Réu ( resposta ao quesito 48 e 49º);BBB)
Umas dessas obras foram necessárias para evitar a perda, destruição ou deterioração da parte urbana do locado, outras aumentaram o valor do locado( resposta ao quesito 350º e 51º);CCC)
As obras referidas foram autorizadas pelos senhorios( resposta ao quesito 52º);DDD)
O pai da aqui Ré, GG, não estava impedido de gerir os seus negócios, era capaz de governar a sua pessoa e bens sendo que os pais da Ré eram pessoas esclarecidas( resposta ao quesito 53º a 55º);EEE)
As escrituras referidas em R) e S) foram explicadas pelo Notário em voz alta( resposta ao quesito 56º);FFF)
A partir de determinada altura, e para a exploração das propriedades, os pais da aqui Ré contavam com a ajuda do neto HH que era sustentado e ajudado pelos avós ( pais da aqui Ré) ( resposta ao quesito 57º e 58º);GGG)
Após a morte de GG, HH afastou-se da exploração das propriedades dos avós( resposta ao quesito 59º);HHH)
Quem explora a administra o prédio "M.......da V........" não é o segundo Réu, mas os aqui primeiros Réus, seus pais( resposta ao quesito 60º);III)
Em 1992 a Autora era alheia aos projectos apresentados no IFADAP ou no INGA ou na Zona Agrária( resposta ao quesito 61º);JJJ)
As pessoas apenas fazem a inscrição dos animais junto do Agrupamento de Defesa Sanitária do Litoral Alentejano, sem apresentarem prova do local onde os animais se encontram e a que título( resposta ao quesito 62º).Fundamentação de direito
Recurso da Autora
No presente recurso de Revista, a Autora, AAde Santarém, impugna a natureza das benfeitorias realizadas pelo arrendatário do prédio rústico M.......da V........, em cuja indemnização foi a demandante condenada, considerando que tais benfeitorias são úteis e que os Réus não lograram demonstrar que o seu levantamento causasse deterioração nas coisas em que foram aplicadas.
Considera que não se trata de benfeitorias necessárias, na medida em que «não foram imprescindíveis para evitar a perda, degradação ou destruição do prédio em causa, são, sim benfeitorias úteis, porque potenciam as utilidades do prédio. Ou seja, essas obras melhoraram o prédio, aumentando o seu valor ou potencialidade de gozo, para a exploração agro-pecuária».
Esta posição da Recorrente não encontra respaldo no acervo factual apurado, e parece não ter levado em conta a douta decisão da 1ª Instância – integralmente confirmada em termos laudatórios, pela Relação – que estabeleceu a distinção, entre as alegadas benfeitorias cuja indemnização vinha pedida em sede reconvencional, indicando expressamente as que o Tribunal classificou como benfeitorias necessárias e aquelas que se integram na classificação de benfeitorias úteis.
Recordemos, em sede da presente decisão, a referida classificação operada pela 1ª Instância, transcrevendo apenas o essencial:
«As obras que consistiram na criação de cercas e construção de mais uma charca, a construção do pavilhão novo, a terraplanagem, movimentação de terras e fundações aliadas às demais despesas de edificação na estrutura e cobertura do pavilhão: paredes, pavimento e um portão, no total de Esc. 8.598.393$30/€ 42.888,60, porque, em nosso entender, não foram imprescindíveis para evitar a perda, degradação ou destruição do prédio em questão são benfeitorias úteis. Potenciam as utilidades do prédio valorizando-o…
As restantes:
- limpeza da mata e árvores, abertura e reparação de caminhos e outras tarefas necessárias
- obras/reparações que consistiram na reconstrução de uma barragem e de uma charca, electrificação de todo o prédio, incluindo duas cabines, distribuição de água canalizada, com uma cabine e bomba, reconstrução da habitação existente, de um armazém e cerca, reparação de todas as pocilgas e currais, vedações à volta de toda a propriedade, criação de 12 cercas, uma charca, obras da barragem e uma charca
- electrificação do prédio;
- instalação para distribuição de água canalizada, incluindo uma cabine e bomba elevatória,
- Reconstrução da casa de habitação, armazém e cerca, incluindo portas e janelas, com electricidade e água canalizada, a reparação das pocilgas e currais, todos cobertos, electrificados com aquecimento, e construção de 3 parques para leitões ao ar livre;
- vedações de toda a propriedade, na extensão de 9.300 metros, somos de entendimento que pela sua natureza – vedar o terreno, reconstruir estruturas de apoio que estavam muito degradadas, etc – são benfeitorias necessárias pelas características supra definidas»
Esta classificação mostra-se ajustada ao parâmetros legais, pois, se na definitio legis contida no artº 216º/3 «são benfeitorias necessárias as que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa», não podem subsistir dúvidas que as obras de limpeza, abertura e reparação de caminhos, de electrificação do prédio, de instalação de água canalizada, de reparações e outras descritas no elenco classificado pelo Tribunal da 1ª Instância como benfeitorias necessárias integram-se linearmente na fattispecie normativa do citado preceito legal.
Em terrenos destinados à exploração agrícola ou agro-pecuária, ninguém poderá validamente sustentar que a instalação de electricidade, desmatação, dotação de águas canalizadas, reconstruções de habitações, reparação de pocilgas e currais, etc, constituem, na era em que vivemos, simples benfeitorias destinadas a aumenta-lhes o valor e não essenciais ou indispensáveis à sua conservação e ao funcionamento normal das actividades que em tais terrenos se executam.
Trata-se, na verdade, de melhoramentos indispensáveis à manutenção (conservação) e funcionamento da coisa enquanto unidade económica, apta a desempenhar a função ou actividade para a qual foi destinada ou que nela tem vindo a ser exercida.
Importa ter em atenção que a terminologia legal respeita a conceitos normativos, vale dizer, axiológico-valorativos, pois o Direito é uma ciência normativa que não se restringe aos conceitos ôntico-naturalísticos ou fenomenológicos.
Desta sorte, importa ter presente que o conceito de perda ou de deterioração, não pode ser encarado somente no sentido naturalístico de desaparecimento físico (como acontece com as coisas consumíveis), mas, porque se trata de conceitos normativos ( Normativerbegriffe) eles terão uma abrangência que inclui o normal aproveitamento das suas potencialidades ou funcionamento, o que não se confunde com a frutificação.
Não se trata de melhoramentos destinados a aumentar o valor económico ou as potencialidades da coisa ( caso em que estaríamos em presença de benfeitorias úteis), mas de obras e trabalhos destinados a evitar a depreciação da coisa, a perda das suas qualidades, numa palavra, a deterioração da coisa.
Pelo exposto, bem andaram as Instâncias em considerar as benfeitorias supra mencionadas, como benfeitorias necessárias, visto que as mesmas, como se expôs na sentença da 1ª Instância, confirmada integralmente pela Relação, decorrem notoriamente da necessidade de conservação da sua substância e do seu funcionamento.
Em conformidade com tal classificação, não pode a Recorrente lograr êxito no recurso interposto, pois consabido é que relativamente às benfeitorias necessárias, o principio legalmente consagrado é que o possuidor, de boa ou má fé, goza do direito a ser indemnizado ( artº 1273º/1 do C. Civil).
É obrigado à indemnização o titular do direito.
Como doutamente ensinaram os notáveis civilistas que foram Pires de Lima e Antunes Varela, «evita-se, assim, mesmo em relação ao possuidor de má fé, um locupletamento injusto. Tratando-se de despesas que interessam à conservação e não à mera frutificação da coisa, o novo Código nem manda abater na indemnização devida ao possuidor, como fazia o § 1º do artº 498º, o rendimento líquido dos frutos recebidos por ele» ( Código Civil, anotado, vol. III, 2ª ed. pg. 42).
Relativamente às benfeitorias úteis, que a 1ª Instância distinguiu das outras, com a confirmação da Relação na decisão recorrida, há que ter presente que o mesmo Tribunal considerou o seguinte:
«No que respeita às benfeitorias úteis supra mencionadas, contrariamente às necessárias, podem, outrossim, ser levantadas, desde que tal seja possível sem detrimento da coisa e, se tal não for possível, tem direito ao respectivo valor, calculado pelas regras do enriquecimento sem causa.
Ora, quanto as benfeitorias, é certo que o Réu DD não alegou como lhe cumpria, a impossibilidade do seu levantamento inócuo para a coisa, e cumpria-lhes o ónus dessa alegação e prova (cf. os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 8 de Outubro de 2002 – 02 A2619 e de 24 de Junho de 2003 – 03 A1751), sendo que subsistindo a dúvida será resolvida contra eles, “ex vi” do conjugado nos artigos 342.º, n.º1 do Código Civil e 516.º do Código de Processo Civil.
Nesta conformidade apenas foi atribuído o direito de indemnização pelas benfeitorias necessárias cujo valor se cifra em € 116.955, 87 (cento e dezasseis mil novecentos e cinquenta e cinco euros e oitenta e sete cêntimos), daí resultando parcial procedência do pedido reconvencional, nesse mesmo montante.
Face ao quanto exposto fica, improcedem todas as conclusões da alegação da Autora/Recorrente, pelo que fatalmente improcede o presente recurso.
Recurso dos Réus
A única questão levantada no presente recurso, interposto pelos Réus, é a impugnação da caducidade do arrendamento pois, segundo a equacionam, a questão fundamental no Acórdão recorrido prende-se com o saber se a venda judicial, em processo executivo, de imóvel hipotecado faz caducar o arrendamento de tal bem, quando tal arrendamento é celebrado após a constituição e registo da hipoteca, mas em momento anterior ao registo da penhora.
Defendendo essencialmente, mas não apenas, que a locação não é um direito real, mas sim obrigacional, devendo ser qualificada como um direito pessoal de gozo, entendem os Recorrentes que não se lhe aplica o disposto no artº 1682º-A, nºs 1 e 2 do C. Civil, não se aplicando também o disposto no artº 824º/2 do mesmo Código.
Assim sendo, na perspectiva dos Recorrentes, «os bens a serem vendidos em execução são transmitidos sem afectar o direito do locatário, tal como dispõe o art. 1057º do CC, não operando assim a caducidade do contrato de arrendamento por ter sido celebrado depois da constituição da hipoteca.
Não se aplicando o nº 2 do art. 824º do CC como excepção do art. 1057º do CC, que estipula a regra da transmissão da coisa locada que não põe termo ao contrato de locação, emptio non tollit locatum.
O regime previsto no nº 2 do art. 824º do CC aplica-se unicamente aos direitos reais, não se podendo subsumir a relação locatícia na fórmula legal "demais direitos reais" previstos nesse nº 2, e como tal, não se podendo aplicar por analogia ao arrendamento.
A analogia é um meio de preenchimento de uma lacuna legal, tal como dispõe o artº., 10º nºs 1 e 2 do CC, que no caso em concreto não existe, pelo que não pode ser integrada atenta a natureza vinculística do contrato de arrendamento, que em prol da segurança e estabilidade do arrendatário, nomeadamente no que concerne à fixação da caducidade do contrato, não permite integrações analógicas.
O art. 1051º do C.C. dispõe sobre as causas de caducidade do arrendamento, considerando a maioria da doutrina que o seu elenco é meramente exemplificativo.
Não obstante, mesmo que não se considere que as suas cláusulas são taxativas, também não se pode retirar do mesmo que a venda judicial do bem faça caducar o direito em causa.
Ao considerar-se exemplificativo, admite-se poderem existir outras causas de caducidade que não as previstas no artigo, nomeadamente a caducidade do contrato de locação com outros fundamentos, tal corno dispõe o art. 824º nº 2 do CC;
No entanto, a regra prevista no nº 2 do art. 824º do CC. não se aplica ao caso em concreto por força do art. 1057º do CC. e da natureza do contrato de arrendamento, como foi exposto.
O contrato de arrendamento in casu não caducou com a penhora nem caducará com a venda em hasta pública, por todos os motivos que foram aduzidos, mantendo-se válido e eficaz com todos os seus efeitos legais, com a consequente validade da oposição, por parte dos recorrentes, à entrega do imóvel arrendado».
A par deste núcleo argumentativo dos Recorrentes que se transcreve, pode ver-se a parte restante do seu douto argumentário tendente à defesa da referida tese, nas restantes conclusões da sua alegação deste recurso, acima transcritas na íntegra.
Vejamos se lhes assiste razão!
Cumpre, em primeiro lugar, ter em atenção que este Supremo Tribunal já se tem debruçado sobre a questão aqui levantada, designadamente, entre outros, no Acórdão de 27-05-2010, desta mesma Secção, em que foi Relator o mesmo Juiz que nestes autos intervem em tal qualidade e do qual, pela sua indesmentível relevância para a decisão do presente recurso, transcreveremos algumas passagens:
No referido aresto deste Supremo Tribunal, depois de se considerar a natureza obrigacional ou creditória do direito ao arrendamento, ponderou-se o seguinte:
«Embora a posição jurisprudencial e dogmática maioritárias, na qual nos enfileiramos, sejam no sentido de que tal direito tem natureza obrigacional, com ponderosas razões in hoc sensu, a verdade é que o que acaba de se afirmar, isto é, a aplicação do disposto no nº 2 do artº 824º do C.Civil relativamente à caducidade dos arrendamentos celebrados em data posterior à do registo da hipoteca, não significa atribuição de natureza real a tal negócio jurídico.
Trata-se, isso sim, de aplicação analógica do preceito indicado a tais arrendamentos, como se sentenciou doutamente no Acórdão deste Supremo Tribunal de 6 de Julho de 2000, subscrito pelos Exmºs Conselheiros Torres Paulo, Aragão Seia e Lopes Pinto, assim sumariado:
«A venda judicial, em processo executivo, de fracção hipotecada faz caducar o seu arrendamento, não registado, quando posteriormente celebrado à constituição e registo daquela hipoteca, por na expressão « direitos reais» mencionada no artº 824º nº 2 do CC se incluir, por analogia, aquele arrendamento» (Col. Jur/ STJ, 2000, T II, 150).
Este aresto refere também a posição do Prof. Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, nota 18 da pg. 140, para quem o artº 1057º do Código Civil, que consagra o princípio da transmissão da posição do locador, aceite entre nós e colhido do brocardo latino «emptio non tollit locatio», é «inaplicável à venda da coisa tocada em processo executivo» e no mesmo sentido, indica as posições de Oliveira Ascensão ( ROA, 1985, ano 45, pg. 355), referindo também que relativamente ao artº 1051º do C.Civil – artº 66º do RAU – ao contrário do que defende Menezes Cordeiro, não é atribuir carácter taxativo aos casos aí enumerados de caducidade do contrato de locação, e isto porque «o carácter taxativo nunca é de presumir», assim perfilhando a tese defendida por Cunha e Sá em Caducidade do Contrato de Arrendamento, pg. 90/91 e Oliveira Ascensão, op cit, pg 355.
Por isso, o douto aresto a que nos estamos reportando, considera que um dos grandes princípios de uma ordem jurídica «é o de analogia, fundada na regra constitucional do tratamento idêntico de casos semelhantes. Qualquer enumeração ou tipologia legal deve considerar-se meramente exemplificativa», defendendo a aplicação de tal princípio.
Bem mais recentemente, o Acórdão deste Supremo Tribunal de 31.10. 2006, de que foi Relator o Exmº Juiz Conselheiro Urbano Dias, decidiu, na parte que ora interessa à decisão do presente recurso:
«À luz do artº 824º do CC, o contrato de arrendamento é considerado como um verdadeiro ónus em relação ao prédio.
Daí que, vendido o prédio em sede executiva, o contrato de arrendamento celebrado depois da constituição de hipoteca e penhora caduque automaticamente» ( Pº 06A3241, disponível in www.dgsi.pt).
Neste aresto, encontra-se citada uma breve passagem da obra de Miguel Teixeira de Sousa (Acção Executiva Singular, 1998, pg 30), onde o conhecido processualista escreveu o que, data venia, passamos a citar:
« ... em concreto: se a locação dever ser registada, extingue-se aquela que tenha registo posterior ao do arresto, penhora ou garantia;
se a locação não dever ser registada, releva a data da sua constituição e extingue-se a que for constituída após o arresto, penhora ou garantia e que, por isso, é inoponível à execução.».
Finalmente – last but not the least – citaremos o Acórdão de 15.11. 2007, desta mesma Secção Cível do Supremo, de que foi Relator o Exmº Juiz Conselheiro Pereira da Silva, que nos presentes autos intervem como Dig.mº Adjunto, e que assim sentenciou:
«A venda judicial, em processo executivo, de imóvel hipotecado faz caducar o arrendamento de tal bem, não registado, celebrado após a constituição e registo da hipoteca, por na expressão « direitos reais» a que se reporta o artº 824º do CC, haver que incluir, por analogia, o aludido arrendamento» ( Pº 07B3456, disponível em www.dgsi.pt).
Após este breve esboço sobre o panorama jurisprudencial e doutrinal que defende a aplicação do disposto no nº 2 do artº 824º do C.Civil relativamente à caducidade dos arrendamentos celebrados em data posterior à do registo da hipoteca, por analogia com os direitos reais (de gozo) a que se refere o mesmo inciso normativo, indaguemos, ainda que necessariamente a vol d’oiseau, da ratio de tal aplicação analógica.
Mesmo considerando, na esteira da largamente maioritária jurisprudência portuguesa, que o arrendamento se reveste de natureza obrigacional, a verdade é que, como aponta Romano Martinez, apesar de se concluir que a locação, não obstante o poder de gozo atribuído ao locatário, é um direito obrigacional, «importa reconhecer que finalidade conseguida por este contrato pode ser atingida mediante o recurso a direitos reais menores» e, em segundo lugar, que «retira-se ( do artº 1022º do C. Civil) que a locação é uma forma de proporcionar o gozo temporário de uma coisa» ( Contratos em Especial, Universidade Católica Editora, 1996, pg. 158) características essas que, para além da notória semelhança funcional e sócio-económica, têm por denominador comum, a repercussão no valor económico dos bens onerados com um arrendamento ou com outros ónus reais que sobre eles incidam, sendo certo que como ainda refere Romano Martinez, «a transitoriedade, sendo uma característica do contrato de locação, muitas das vezes, pode perdurar por vários anos» (ibidem).
Daí que a semelhança das situações, jurídica e sócio-económica, justifique e exija o recurso à aplicação analógica do preceituado no falado nº 2 do artº 824º do C.Civil, quanto à caducidade dos contratos de arrendamento nos sobreditos termos».
Mais adiante, no mesmo aresto, acrescentou-se o seguinte:
«O artº 824º, nº 2 do C.Civil é peremptório no sentido de que os bens são transmitidos livres dos direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros, independentemente do registo.
No caso em apreço, por um lado, o arrendamento é posterior ao registo da hipoteca sobre o imóvel e, por outro, a hipoteca é indiscutivelmente um direito real de garantia (Mota Pinto, Direitos Reais, 135), não sendo necessária, sequer, a sua equiparação à «penhora antecipada», para os efeitos da aplicação do referido preceito legal.
Quanto ao argumento de que não se pode falar de analogia já que a enumeração dos casos de caducidade do contrato de arrendamento prevista no artº 1051º do C.Civil não prevê a venda executiva e tal enumeração é taxativa, argumento esse esgrimido pela Relação no douto Acórdão ora sob recurso, não torna convincente, salvo o devido respeito, a bondade de tal solução.
Não se trata aqui do uso da analogia para colmatar lacuna legal (interpretação analógica) mas da semelhança notória do arrendamento com um direito real de gozo tal como o uso e habitação, além da sua tendencial longa duração, como já atrás deixámos expresso.
Tal é a semelhança, que o saudoso Prof. Mota Pinto não hesitou em ver no arrendamento uma característica dominante dos direitos reais, o direito de sequela ou seguimento, ensinando que: «o direito de sequela existe no arrendamento; o direito do arrendatário está dotado dessa característica dos direitos reais, como claramente o revela o artº 1057º do actual código Civil;
... Quer isto dizer que o locatário pode continuar a exercer os seus poderes sobre a coisa, pode continuar a utilizar a coisa apesar de ela ter sido vendida ou por qualquer forma alienada pelo locador a terceiro. O seu direito, a sua posição jurídica, tem eficácia em relação ao novo adquirente da coisa» ( Op. cit., pg. 149).
É claro que o Ilustre civilista coimbrão não se referia, ao fazer referência ao artº 1057º do C. Civil, à situação excepcional dos arrendamentos efectuados após a hipoteca do prédio em caso de venda executiva, mas à regra geral da transmissão pelo locador dos imóveis arrendados, a outrem que não o locatário.
É por força desta notável semelhança ou analogia das situações de base que se faz a interpretação extensiva do artº 824º, nº 2 do Código Civil, e não para a integração de qualquer lacuna legal.
Trata-se de uma modalidade da denominada interpretação correctiva, que abrange duas subespécies: a interpretação restritiva e a interpretação extensiva, de que ora nos ocupamos.
Esta interpretação tem lugar, como ensinava o nosso saudoso Mestre, o Prof. Dias Marques, quando o legislador «ao exprimir o seu pensamento, o legislador pode ter adoptado uma fórmula que não abranja toda a categoria lógico-jurídica que pretendia alcançar, sendo lícito ao intérprete apoiar-se nos elementos extra-literais e fazer uma interpretação extensiva da lei, despojando o termo por ela usado das circunstâncias restritivas em que se encontrava gramaticalmente circunscrito e tornando-o idóneo para abranger a generalidade das relações que verdadeiramente visa atingir» ( Dias Marques, Introdução ao Estudo do Direito, Lisboa, 1979 ( edição policopiada), pg 168).
Desta forma, quando se fala em analogia, não se quer visar necessariamente a interpretação analógica(integração de omissão por analogia), mas também a extensão da norma a situações análogas, tendo sempre a teleologia da norma, a ratio legis, que no caso do artº 824º, nº 2 é, sem dúvida, a tutela dos direitos dos credores titulares das garantias reais registadas com anterioridade relativamente à celebração da invocada relação locatícia, como bem refere o Recorrente.» ( Pº nº 5425/05.7TBSYL.S1, disponível em www.dgsi.pt)
Esta é, com efeito, a solução jurídica mais conveniente para o caso sub judicio uma vez que a doutrina do aresto, cujas passagens fundamentais acabam de ser transcritas, se mostra em sintonia com a situação em apreço.
A finalizar, recordemos ainda uma breve passagem do decidido no Acórdão deste Supremo Tribunal de 14-01-2008 ( Relator, o Exmº Conselheiro Fernandes Magalhães), onde se sentenciou:
«Como refere Henrique Mesquita Obrigações e Ónus Reais, Teses, Almedina, pág. 140, o artº1057º do C. Civ. é também inaplicável à venda da coisa locada em processo executivo. Esta hipótese deve considerar-se incluída na regra do nº2 do artº 824º, sendo, portanto, inoponíveis ao comprador as relações locativas constituídas posteriormente ao registo de qualquer garantia (no mesmo sentido Oliveira Ascensão, ROA, ano 45, pág. 345 e segs).
Como se salienta também nos citados Acórdão deste STJ:
Apesar de um manifesto intuito de proteger o bem da estabilidade da habitação, não pode entender-se que o legislador houvesse querido deixar sem protecção os direitos dos credores titulares de garantias reais registadas com anterioridade relativamente à celebração da invocada relação locatícia, pelo que os bens arrematados em hasta pública por credor com garantia real anterior se transmitirão para o adquirente novo proprietário livres e desembaraçados do ónus locatário, nos termos e para os efeitos do nº2 do artº 824º do Cód. Civil vigente».
Esta é a posição doutrinal e jurisprudencial que sufragamos inteiramente, pelo que não se verifica, destarte, a imputada violação das norma legais nem de qualquer outra.
Este foi, outrossim, o entendimento perfilhado pela Relação no aresto ora em recurso, pelo que o mesmo não merece qualquer censura, claudicando as doutas conclusões da minuta recursória dos Recorrentes e, em consequência, improcedendo o presente recurso.
DECISÃO
Face a tudo quanto exposto fica, acordam os Juízes deste Supremo Tribunal de Justiça em negar a Revista em ambos os recursos interpostos.
Custas de cada um dos recursos pelos respectivos Recorrentes.
Processado e revisto pelo Relator.
Lisboa e Supremo Tribunal de Justiça, 19 de Maio de 2011
Álvaro Rodrigues (Relator)
João Bernardo
Fernando Bento