Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 03B4273 |  |
PARTE COMUM
TÍTULO CONSTITUTIVO
CONDOMÍNIO
FRACÇÃO AUTÓNOMA
ABUSO DE DIREITO
II- As partes comuns não necessitam de ser especificadas no título constitutivo da propriedade horizontal, conhecendo-se por exclusão de partes.
III- O que não esteja especificado no título como parte privada, pertencente aos condóminos - as fracções, presume-se parte comum.
IV- O abuso de direito abrange o exercício de qualquer direito de forma anormal quanto à sua intensidade ou à sua execução de forma a poder comprometer o gozo dos direitos de terceiro e a criar uma desproporção objectiva entre a utilidade do exercício por parte do seu titular e as consequências que outrem tem de suportar.
V- O abuso de direito constitui uma "válvula de segurança" do sistema jurídico, destinado a fazer face e neutralizar situações de flagrante injustiça a que por vezes pode conduzir o exercício de um direito subjectivo.
VI- Não tendo ou, pelo menos, não estando provado qualquer intervenção ou conhecimento por parte dos recorridos de que os recorrentes pretendiam transformar o sótão em fracção autónoma, tendo os recorridos adquirido a totalidade das fracções autónomas constantes do título em processo executivo donde constava constituírem a totalidade do prédio, não choca ao sentimento jurídico dominante que reivindiquem o sótão que é parte comum e portanto lhes pertence por serem titulares da propriedade horizontal, de quem os possui sem título.
"A", B e "C, Lda.", instauraram acção de reivindicação contra D e seu marido E, pedindo a condenação dos réus a reconhecer que os autores são os únicos proprietários do prédio urbano sito na Rua António Maria Eusébio em Setúbal com os nºs. ..., descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Setúbal sob o nº. 688/890707 e inscrito na matriz predial urbana da freguesia de São Julião sob o art. 2008º - A, B, C e D, entregando-lhes o sótão do referido prédio; e a pagar-lhes a quantia de 525.000$00 a título de compensação pela privação do sótão, acrescida da quantia de 35.000$00 mensais até efectiva entrega.
Para tanto alegam que adquiriram todas as fracções do referido prédio num processo executivo movido contra os réus e que estes ocupam o sótão, privando-os da sua fruição com o que lhes causam prejuízos.
Contestaram os réus, alegando que na altura em que eram donos do prédio, ampliaram-no, acrescentando-lhe o sótão, conforme processo de obras autorizado pela Câmara Municipal, tendo havido vistoria municipal, verificando que o sótão era uma nova fracção, não se tendo, porém, realizado escritura de modificação da propriedade horizontal, devido a vários imprevistos mas constituindo o sótão uma nova fracção autónoma, não sendo parte comum do edifício.
Reconviram, pedindo que o título constitutivo fosse modificado por decisão judicial.
Replicaram os autores e treplicaram os réus, alterando o pedido reconvencional, pedindo que o Tribunal modificasse o título constitutivo da propriedade horizontal, passando dele a constar que o prédio possui uma fracção "E", conforme descrição do auto de vistoria, sendo a mesma sua propriedade, e alterando o destino das fracções "C" e "D", conforme o mesmo auto de vistoria.
No saneador as partes foram julgadas legítimas e admitiu-se a ampliação do pedido reconvencional mas julgou-se improcedente este pedido, transitando tal decisão em julgado.
Condensado, o processo seguiu seus termos normais, realizando-se a audiência de julgamento.
Foi proferida sentença onde, julgando-se a acção procedente, se condenaram os réus no pedido.
Os réus apelaram, tendo a Relação de Évora, por acórdão de 12 de Junho de 2003, julgado improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.
Os réus interpuseram recurso de revista para este Tribunal, concluindo assim, a sua alegação do recurso:
1- Os réus não se conformam com o acórdão que nega provimento ao seu recurso, dando razão aos autores que não lhes assiste.
2- Com efeito, pretendem os autores que os réus sejam condenados a entregar-lhes o sótão do prédio dos autos por ser parte comum do edifício e como tal ter sido por eles adquirida quando compraram as suas fracções autónomas em venda judicial.
3- Entendem os réus que a análise que tem sido feita da questão se tem resumido ao facto de um sótão ser parte comum se o título constitutivo de propriedade horizontal nada disser em contrário; e ao facto de ser necessária escritura para poderem os proprietários e só estes enquanto proprietários registados, alterar a propriedade horizontal, não sendo suficiente para tal um mero documento camarário.
4- Isto são factos que os réus sabem mas não é isso que está em causa.
5- O que está em causa é o facto de ser abusivo por parte dos autores virem reivindicar aquele espaço como se de parte comum se tratasse, querendo aplicar, sem mais, as regras da propriedade horizontal.
6- Os réus sabem que não podem, por enquanto e sem mais, titular o seu direito, mas tal não significa que ele não exista.
7- De facto, foram os réus que deram entrada na Câmara de um projecto para ampliar o prédio, foram eles que adjudicaram a obra, que compraram materiais, que a pagaram, foi em seu nome que foi emitida a licença de utilização que consagrava aquele espaço como uma nova fracção autónoma. Foram eles que participaram às Finanças tal alteração.
8- Reconhecem que não conseguiram formalizar a alteração da propriedade horizontal por escritura e que o documento camarário não é suficiente por si só para operar tal alteração.
9- Mas é abusivo dizer-se que são os Autores os proprietários daquele espaço, ainda que formalmente não possa desde já constituir-se uma fracção autónoma ou, pior ainda, que foram benfeitorias que os réus levaram a cabo.
10- É abuso de direito por parte dos autores reivindicarem aquele espaço como seu, nestes termos, ao abrigo do disposto no art. 334º do Código Civil.
11- E por ser abusiva, a sua pretensão deve improceder.
Contra-alegaram os recorridos, pronunciando-se pela improcedência do recurso.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
Estão provados os seguintes factos:
1- Os autores são os únicos proprietários das fracções "A", "B", "C" e "D" do prédio constituído por lojas e 1º andar, que constituem a totalidade registral do prédio em regime de propriedade horizontal sito na Rua António Maria Eusébio, nºs. ..., Setúbal, descrito na Cons. Reg. Predial de Setúbal sob o nº. 688/890707 e inscrito na matriz predial urbana da freguesia de S. Julião sob o art. 2008º - A, B, C e D.
2- Os autores adquiriram as respectivas fracções por adjudicação efectuada no processo de execução nº. 316/97 instaurado contra os réus, que correu termos no 3º Juízo Cível de Setúbal.
3- Na verdade, na sequência da referida execução cujo exequente era o Montepio Geral e executados os ora réus, vieram a ser penhoradas, por termo de penhora datado de 13/1/98, as quatro fracções autónomas referidas, as quais, de acordo com tal documento «... constituem a totalidade do prédio em propriedade horizontal ...».
4- Ora, também segundo o título constitutivo da propriedade horizontal, o prédio em questão é constituído apenas pelas fracções "A", "B", "C" e "D".
5- Os adquirentes das fracções foram autorizados por despacho judicial a tomar posse das mesmas em Janeiro de 2000.
6- De acordo com o título de constituição de propriedade horizontal são consideradas comuns «... o patim de entrada com a área de um metro quadrado, escada com a área de quatro metros quadrados e cinquenta e dois centímetros, fundações, estrutura, cobertura e demais partes do prédio descriminadas na lei».
7- Os réus, únicos proprietários de todo o prédio, fizeram obras e ampliaram-no na vertical de acordo com o processo de obras nº. 228/94 e o alvará de licença de construção nº. 256/98 de 17/6/98.
8- Esse processo previa não só a construção de um sótão destinado a habitação mas também a alteração do destino das fracções "C" e "D" que, de habitação, passariam a destinar-se a actividade terciária.
9- Nesta conformidade solicitaram à Câmara Municipal de Setúbal uma vistoria a fim de alterar a propriedade horizontal.
10- Foi então, e após vistoria, que disse a Câmara Municipal de Setúbal, por documento de 1/6/99, que além das referidas fracções "A", "B", "C" e "D", a propriedade horizontal poderia ser constituída por uma outra fracção.
11- Esta, denominada por letra "E", seria constituída por sótão destinado a habitação com um compartimento, vestíbulo, cozinha, instalação sanitária e duas trapeiras com a área total de 48,55 m2, a que corresponderia a permilagem de 288,46.
12- Por lapso a que os réus são alheios, foi emitida a correspondente licença de utilização nº. 341/99 em 13/7/99, com a alteração do destino das fracções sitas no 1º andar mas onde não veio referida a existência de um sótão para habitação.
13- Foi, depois, no dia 16/7/99 apresentado o correspondente "modelo 129" na 2ª Repartição de Finanças, o qual diz respeito às alterações que se verifiquem nos prédios, tendo sido atribuído a este espaço, que constituiria a fracção "E", o valor patrimonial de 550.000$00.
14- De acordo com o mesmo documento, o prédio em causa foi alterado, tendo sido acrescentada mais uma fracção autónoma destinada a habitação - fracção "E" - e alterado o destino das fracções "C" e "D".
15- Faltava apenas fazer a escritura de alteração de propriedade horizontal.
16- Foi em nome dos réus que foi emitida a licença de obras bem como a licença de utilização.
17- Foi nessa qualidade que apresentaram o "mod. 129" às Finanças a fim de alterar o prédio.
18- O sótão ao cimo das escadas de acesso ao 1º andar era utilizado exclusivamente pelos réus que ao mesmo acediam com uma chave que só eles possuem.
19- Em Dezembro de 2000 os réus permitiram a utilização do referido sótão por uma terceira pessoa.
20- O que consta em 7, ocorreu antes das fracções serem vendidas.
21- Na sequência dos factos referidos de 9 a 14, não foi de imediato realizada a escritura de alteração da propriedade horizontal e o requerimento de vistoria camarária do edifício, subscrito pela ré mulher (fls. 41 e 42), continha um erro.
22- Esse erro dizia respeito ao destino da fracção "B", o qual era para comércio, sendo que no referido requerimento da ré mulher, que se comunicou ao auto de vistoria camarária (fls. 40) pela remissão simples que este fez, constava que tal fracção se destinava a habitação.
23- O que levou a que o "mod. 129" apresentado nas Finanças, contivesse o mesmo lapso.
24- Estava igualmente errada a licença de utilização emitida, a qual não incluía o sótão, estando desconforme ao auto de vistoria.
25- Foram os réus que contrataram os empreiteiros para a execução das obras e escolheram os materiais, tendo efectuado, pelo menos, alguns dos respectivos pagamentos.
26- Os réus não informaram no processo executivo, onde as fracções "A" a "D" estavam penhoradas, que haviam efectuado obras no sótão do edifício.
27- O valor de uso do referido sótão é de, pelo menos, 35.000$00 por mês.
É pelas conclusões da alegação do recurso que se delimita o seu âmbito - cfr. arts. 684º, nº. 3, e 690º, nº. 1 do C.P.C..
A questão suscitada neste recurso respeita a saber se os autores, ora recorridos, agem com abuso de direito, ao reivindicarem o sótão do prédio dos autos como seu.
Analisemos tal questão:
Como ensina o Cons. Aragão Seia, "Propriedade Horizontal", 2ª ed., págs. 74 e 75, o vão, sótão ou águas furtadas situado entre o tecto do último andar e o telhado ou cobertura integra a estrutura do edifício, constituindo bem comum que por vezes pode estar no gozo exclusivo de um ou de alguns condóminos.
Neste sentido os acórdãos do S.T.J. de 18/1/83 e de 28/6/83, respectivamente nos B.M.J. nºs. 323, págs. 393 e segs. e 328º, págs. 578 e segs.
O mesmo autor refere a fls. 65 da ob. cit. que: «As partes comuns não necessitam de ser especificadas no título constitutivo da propriedade horizontal. Conhecem-se por exclusão de partes, pois que as partes privadas, pertencentes aos condóminos - as fracções - carecem de ser especificadas no título por forma a ficarem devidamente individualizadas, indicando-se o valor de cada uma expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio - art. 1418º. O que não esteja especificado no título como tal, não pode constituir propriedade privada, assim, a afectação material existente à data da constituição do condomínio deve constar do respectivo título constitutivo e não ser meramente resultante de uma objectiva destinação.
Neste sentido o acórdão do S.T.J. de 9/5/91, B.M.J. nº. 407, págs. 545 e segs. onde se diz que « Presumem-se comuns e, portanto compropriedade de todos os condóminos, as coisas que não estejam afectadas ao uso exclusivo de um deles (artigo 1421º, nº. 2, alínea e), do Código Civil) - afectação material existente à data da constituição do condomínio, que deve constar do respectivo título constitutivo, e não meramente resultante de uma objectiva destinação.»
O sótão reivindicado nos autos não consta no título constitutivo da propriedade horizontal, logo deve-se considerar por força da lei, parte comum, sendo irrelevante para este efeito que tenham sido os recorrentes a construí-lo, ampliando o prédio, autorizados pela Câmara Municipal e obtendo licença de utilização.
Tal sótão não tem autonomia jurídica por forma a ser considerado uma fracção autónoma porque não foi individualizado, como tal, no título constitutivo, não detendo os recorrentes título legítimo de propriedade.
Como se refere no acórdão recorrido, «Não basta, pois, que o sótão em alusão obedeça aos requisitos previstos pelo art. 1415º do Código Civil e a que se referiu já, ou seja, que o mesmo constitua uma unidade independente, distinta e isolada das demais. Esta circunstância permite-lhe apenas que possa vir a ser autonomizado, passando futuramente a existir como fracção do prédio (art. 1414º do Cód. Civil).»
Aliás, os recorrentes reconhecem tal realidade jurídica, apenas afirmando que os autores, ora recorridos, agem com abuso de direito, ao reivindicarem o sótão.
Entendemos que não se verifica o abuso de direito, como se vai demonstrar.
Nos termos do art. 334º do Cód. Civil é ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Já o Prof. Manuel de Andrade ensinava na "Teoria Geral das Obrigações", págs. 63 e 64, que «Grosso modo, existirá um tal abuso quando admitido um certo direito como válido em tese geral, todavia no caso concreto ele aparece exercitado em termos clamorosamente ofensivos da justiça, entendida segundo o critério social reinante.».
Em sintonia com esta doutrina, refere o Prof. Vaz Serra (B.M.J. nº. 85) que haverá abuso de direito quando este, em princípio legítimo, é em determinado caso exercido de maneira a constituir clamorosa ofensa do sentimento jurídico socialmente dominante, e a consequência é a do titular do direito ser tratado como se não o tivesse. Se os direitos, concedidos pela lei, tendo em vista determinados fins, fossem exercidos para finalidade diversa, não se pode dizer que se trata de verdadeiro exercício de um direito, mas de falta de direito.
O abuso de direito abrange o exercício de qualquer direito de forma anormal quanto à sua intensidade ou à sua execução de forma a poder comprometer o gozo dos direitos de terceiro e a criar uma desproporção objectiva entre a utilidade do exercício por parte do seu titular e as consequências que outrem tem de suportar.
Constitui uma "válvula de segurança" do sistema jurídico, destinado a fazer face e neutralizar situações de flagrante injustiça a que por vezes pode conduzir o exercício de um direito subjectivo.
Neste caso os autores, ora recorridos, adquiriram a totalidade das fracções autónomas do prédio, constantes do título constitutivo da propriedade horizontal, em processo de execução onde do termo da penhora consta que constituem a totalidade do prédio, não tendo os réus, ora recorrentes informado no processo executivo onde as fracções estavam penhoradas que haviam efectuado obras no sótão do edifício.
Não está provado que os autores, ora recorridos, soubessem das diligências efectuadas pelos recorrentes no sentido de autonomizarem o sótão como fracção autónoma.
Os autores, ora recorridos, estão apenas a reivindicar dos réus que não têm título, o sótão do edifício que, nos termos da lei - cfr. art. 1421º, nº. 2, al. e), do Cód. Civil, se presume comum, portanto que lhes pertence por força da propriedade horizontal de que são titulares.
Não tendo ou, pelo menos, não estando provado (o que para o caso é o mesmo) qualquer intervenção ou conhecimento por parte dos recorridos de que os recorrentes pretendiam transformar o sótão em fracção autónoma, tendo os recorridos adquirido a totalidade das fracções autónomas constantes do título em processo executivo donde constava constituírem a totalidade do prédio, não choca ao sentimento jurídico dominante, que reivindiquem o sótão que é parte comum e portanto lhes pertence por serem titulares da propriedade horizontal, de quem o possui sem título.
Como se refere no acórdão do S.T.J. de 21/1/86, B.M.J. nº. 353, págs. 475 e segs., não integra abuso de direito a reivindicação, pelo proprietário do imóvel, de partes deste, ocupadas por quem as está a possuir sem título.
Não há, assim, abuso de direito.
Pelo exposto, nega-se a revista, confirmando-se o acórdão recorrido.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 12 de Fevereiro de 2004
Luís Fonseca
Lucas Coelho
Santos Bernardino