Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 899/05.4TVLSB.L1.S1 |  |
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
IMPOSSIBILIDADE DO CUMPRIMENTO
INCUMPRIMENTO PARCIAL
RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO
CÁLCULO DA INDEMNIZAÇÃO
INTERESSE CONTRATUAL POSITIVO
BEM IMÓVEL
DETERMINAÇÃO DO VALOR
II - Então, o contraente fiel, isto é, o promitente-comprador, dispõe da sorte do contrato, ou seja, ou lhe põe fim, através da via da resolução, ou o faz actuar, mediante o instrumento da execução, sob a forma sucedânea, isto é, a indemnização compensatória pelo dano contratual positivo.
III - O valor da coisa, ao tempo do incumprimento, a que o promitente-comprador tem direito, como indemnização compensatória, significa que esta se fixa pelo valor intercalar da coisa, ou seja, subtraindo-se ao valor da coisa, no momento do incumprimento, o valor da coisa, na data da celebração do contrato-promessa, aditando-se, seguidamente, o montante do sinal.
IV - Sendo a inexecução do contrato-prometido, meramente parcial, e tendo o promitente-comprador optado pela manutenção do contrato, na parte cumprida, só pode exigir a indemnização pelos danos positivos correspondentes à parte não cumprida, pelo equivalente pecuniário ao benefício que lhe teria proporcionado o exacto cumprimento do contrato.
V - Tendo o promitente-vendedor, apenas, deixado de cumprir, parcialmente, a prestação debitória, e optando o promitente-comprador pela manutenção do contrato, na parte subsistente, não pode agora exigir indemnização pelos danos negativos, como se tivesse escolhido a via da resolução, mas antes reclamar a indemnização compensatória pelos danos positivos correspondentes à parte contratual não cumprida
ACORDAM OS JUÍZES QUE CONSTITUEM O SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
GEF – Gestão de Fundos Imobiliários, SA, em representação e na qualidade de sociedade gestora do Fundo de Investimento Imobiliário Fechado GEF 2, com sede na Avª Eng. ........, torre .... Amoreiras, 17º, em Lisboa, propôs a presente acção, com processo ordinário, contra AA, residente na Rua ........, nº ..., Batalha, pedindo que, na sua procedência, seja proferida sentença que, nos termos do disposto pelo artigo 830º, do Código Civil, produza os efeitos da declaração negocial em falta pelo réu, e declare transmitido, por contrato de compra e venda, a favor deste, o direito de propriedade sobre a fracção "C", correspondente ao segundo andar direito, tipo T3, do prédio urbano, sito em Lisboa, na Rua ........, Lote .., descrito na 6ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o nº 781 da freguesia de Alcântara, inscrito na matriz predial urbana da dita freguesia, sob o artigo 2016, nela se incluindo um lugar de estacionamento com o nº ........ e uma arrecadação com o nº 2, ambos na cave, bem como a quota ideal de 6,396%o (seis vírgula trezentos e noventa e seis por mil) do prédio designado pelo Lote 18, descrito na 6ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o nº 781 da freguesia de Alcântara, inscrito na matriz predial urbana da dita freguesia, sob o artigo 1962, tudo pelo preço de €182.061,23 (cento e oitenta e dois mil e sessenta e um euros e vinte e três cêntimos), equivalente a 36.500.000$00, previstos no contrato, quantia que a autora já recebeu, e ainda que o réu seja condenado no pagamento da importância de €1.455,21, relativa a juros de mora pelo atraso no pagamento dos montantes em dívida, bem como no pagamento do quantitativo de €1.223,18, relativo às despesas de condomínio não liquidadas.
Alegou, para tanto, e, resumidamente, que, em 3 de Fevereiro de 1999, em representação do Fundo GEF 2, a autora celebrou com BB um contrato promessa de compra e venda que teve por objecto a fracção autónoma, então, designada por T3A, situada no 2º piso do edifício, a construir no Lote ........, destinada a habitação, no qual se integrava, para além desta, uma arrecadação e o estacionamento para veículo com o nº 8, do Lote ..., situado na cave, bem como a quota ideal de 6,396% do prédio designado pelo Lote 18, destinado a lazer [piscina, campo de ténis] e áreas municipais afectas a jardim e arruamento, pelo preço de 36.500.000$00.
Porém, em 3 de Maio de 2000, o referido BB cedeu ao réu a sua posição contratual.
Por imperativo do PDM de Lisboa, as fracções, tipo T3, como acontece com a prometida vender, tinham, obrigatoriamente, de dispor de um lugar de estacionamento, no interior do lote onde se situam, ou seja, no Lote ........, e não no Lote 15, conforme prometido, já que tais unidades não podem constituir fracções autónomas.
Deste modo, no título constitutivo de propriedade horizontal, o lugar de estacionamento da fracção prometida vender passou a ser o nº ........ e a arrecadação o nº 2, ambos na cave.
Em 11 de Maio de 2001, o réu procedeu à recepção da fracção, incluindo as respectivas chaves e comandos, vistoriando-a, e bem assim como o lugar de estacionamento e a arrecadação.
Contudo, o réu têm-se recusado a celebrar a escritura e a pagar parte do condomínio, uma vez que o aludido lugar de estacionamento para garagem não era aquele que contratou.
Na contestação-reconvenção, o réu pede que seja proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial em falta do Fundo de Investimento Imobiliário Fechado GEF-2, gerido pela autora, nos termos do estipulado pelo artigo 830°, do Código Civil, e, consequentemente, se declare transmitida, por contrato de compra e venda, e pelo preço global de €167.097,30 (33.500.000$00), a favor do réu, a fracção autónoma, designada pela letra "C", correspondente ao segundo andar direito, tipo T3, destinada a habitação, com um lugar de estacionamento com o nº ........ e uma arrecadação com o nº 2, ambos na cave do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito na Rua ........, Lote ........, em Lisboa, descrita na 6ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o nº 00000000000-C, da freguesia de Alcântara, concelho de Lisboa, pelo preço de €166.618,45 (33.404.000$00) [a], a quota ideal de 6,396% (seis virgula trezentos e noventa e seis por cento) do prédio urbano designado pelo Lote 18, sito na Rua ........, em Lisboa, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Alcântara, concelho de Lisboa, sob o artigo 1962, descrito na 6ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o nº 0000000000, daquela freguesia, pelo preço de €478,85 (96.000$00) [b], a condenar-se a autora a pagar ao réu a quantia de €14.963,94 (3.000.000$00), a título de restituição do montante por este pago, pelo preço da fracção autónoma designada pela letra "H", correspondente ao lugar de estacionamento com o nº 8 do Lote 15 do prédio constituído em propriedade horizontal e descrito sob o nº 00000000000, da freguesia de Alcântara, concelho de Lisboa, acrescida de juros, à taxa legal, desde a data da notificação da reconvenção até integral e efectivo pagamento [c], a condenar-se a autora a pagar ao réu a quantia de €3.457,56, acrescida de juros, à taxa legal, desde a data da notificação da reconvenção, até integral e efectivo pagamento [d], a condenar-se a autora a pagar ao réu a quantia de €1.449,33, acrescida de juros, à taxa legal, desde a data da notificação da reconvenção, até integral e efectivo pagamento [e], a condenar-se a autora a pagar ao réu a quantia de €2.485,51, acrescida de juros, à taxa legal, desde a data da notificação da reconvenção, até integral e efectivo pagamento [f], a condenar-se a autora a pagar ao réu a quantia de €15.000,00, acrescida de juros, à taxa legal, desde a data da notificação da reconvenção, até integral e efectivo pagamento [g] e a condenar-se a autora a pagar ao réu uma quantia a liquidar em execução de sentença, relativa às importâncias que este venha a pagar, a título de comissões bancárias de processamento, utilização, imposto de selo, juros e «spreads», desde a presente data e até ao trânsito em julgado da sentença que ordene a execução específica, nos termos supra peticionados, invocando, para o efeito, factos pertinentes.
Na réplica, a autora pede a improcedência da reconvenção, concluindo como na petição inicial.
Na tréplica, o réu conclui como na contestação-reconvenção.
No despacho saneador, foi julgada procedente a excepção de ilegitimidade parcial da autora, no que se reporta ao pedido de pagamento das despesas de condomínio, elaborando-se a matéria de facto assente e a base instrutória.
A sentença julgou a acção e a reconvenção, parcialmente, procedentes, declarando transmitido, a favor do réu, pelo preço em euros equivalente a 36.500.000$00, preço esse já recebido pela autora, o direito de propriedade sobre a fracção autónoma designada pela letra “C”, correspondente ao 2º andar direito, tipo T3, do prédio urbano, sito em Lisboa, na Rua ........, Lote ........, descrito na 6ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o nº 781, da freguesia de Alcântara, inscrito na matriz predial urbana da mesma freguesia, sob o artigo 2016, nela se incluindo um lugar de estacionamento com o nº ........ e uma arrecadação com o nº 2, ambos na cave, bem como a quota ideal de 6,396%o, do prédio designado por Lote 18, descrito na mesma Conservatória, sob o aludido nº 781, da citada freguesia, inscrito na matriz predial urbana, sob o artigo 1962, condenando-se a autora a pagar ao réu a quantia de € 2.000, a título de indemnização, pelos prejuízos por este sofridos, devido à não aquisição de uma fracção autónoma de estacionamento, mas antes de um lugar de estacionamento integrado na fracção habitacional, quantia esta acrescida de juros de mora, à taxa, legalmente, em vigor, para os créditos de que sejam titulares não comerciantes, vencidos e vincendos, até integral pagamento, a contar da notificação da apresentação da contestação.
Desta sentença, a autora e o réu interpuseram recurso, tendo o Tribunal da Relação julgado a apelação da autora improcedente e, em consequência, revogou, nesta parte, a sentença recorrida, absolvendo o réu do pedido, e a apelação do réu, parcialmente, procedente e, consequentemente, em revogação, igualmente, parcial da sentença recorrida, declarou transmitido, a favor do réu, o direito de propriedade sobre a fracção autónoma, designada pela letra “C”, correspondente ao 2º andar direito, tipo T3, do prédio urbano, sito em Lisboa, na Rua ........, Lote ........, descrito na 6ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o nº 781, da freguesia de Alcântara, inscrito na matriz predial urbana da mesma freguesia, sob o artigo 2016, nela se incluindo um lugar de estacionamento com o nº ........ e uma arrecadação com o nº 2, ambos na cave, bem como a quota ideal de 6,396% do prédio designando por Lote 18, descrito na mesma Conservatória, sob o aludido nº 781, da citada freguesia, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 1962, pelo equivalente em euros, ao montante de 36.500.000$00, preço este já recebido pela autora [A], condenando a autora a pagar ao réu o montante de € 2000,00, pela diferença entre o lugar de estacionamento incluído na fracção habitacional e um lugar de estacionamento como fracção autónoma, acrescido de juros de mora, à taxa legal, desde a notificação da contestação/reconvenção e até efectivo e integral pagamento [B], condenando a autora a pagar ao réu a quantia de € 3.500,00, pelos juros pagos pelo accionamento indevido da garantia bancária, acrescido de juros de mora, à taxa legal, desde a notificação da contestação/reconvenção e até efectivo e integral pagamento [C], condenando a autora a pagar ao réu a quantia que se vier a apurar, em liquidação de sentença, quanto aos 0,5% de «spread» que o réu pagou a mais, relativamente ao montante de 7.300.000$00 [D], absolvendo a autora do demais peticionado pelo réu [E].
Do acórdão da Relação de Lisboa, a autora interpôs recurso de revista, terminando as alegações com o pedido da sua revogação e consequente substituição por outro que determine a transmissão, a favor do recorrido, do direito de propriedade sobre a fracção autónoma, designada pela letra "C", correspondente ao 2o andar direito, tipo T3, do prédio urbano, sito em Lisboa, na Rua ........, Lote ........, descrito na 6a Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o n° 781, da freguesia de Alcântara, inscrito na matriz predial urbana da mesma freguesia, sob o artigo 2016, nela se incluindo um lugar de estacionamento com o n° ........ e uma arrecadação com o n° 2, ambos na cave, bem como a quota ideal de 6,396% do prédio designado por Lote 18, descrito na mesma Conservatória, sob o aludido n° 781 da citada freguesia, inscrito na matriz predial urbana, sob o artigo 1962, pelo equivalente em euros ao montante de 36.500.000$00, preço este já, integralmente, recebido pela recorrente (i), a condenação do recorrido, no pagamento de € 1.455,21, a título de compensação pelos prejuízos decorrentes do atraso no pagamento do preço devido pela alienação da fracção (ii) e a absolvição da recorrente de todos os pedidos reconvencionais deduzidos pelo recorrido (iii), formulando as seguintes conclusões, que se transcrevem:
1ª - Não pode a recorrente conformar-se com o, aliás douto, acórdão proferido pelo Venerando Tribunal da Relação de Lisboa a fls. dos presentes autos, que, revogando parcialmente a sentença proferida a fls., veio julgar integralmente improcedente a acção e parcialmente procedente a reconvenção deduzida pelo recorrido.
2a - Salvo o devido respeito, nem o Venerando Tribunal recorrido, nem o Tribunal de 1a instância apreciaram devidamente as questões a decidir nos presentes autos e que se reconduzem, afinal, a duas questões essenciais: por um lado, a apreciação dos efeitos da dedução, por parte do réu, ora recorrido, de um pedido exactamente igual àquele que foi deduzido pela autora, ora recorrente, na sua petição inicial, e, por outro lado, as consequências da imperatividade do regime especial do incumprimento do contrato-promessa, designadamente as suas consequências em caso de incumprimento por parte de um dos promitentes quando exista sinal. Ora,
3ª – Quanto à primeira das questões enunciadas, o Venerando Tribunal recorrido - confirmando, nesta parte, o entendimento do Tribunal de 1a instância - partiu de pressuposto (errado) de que era possível ao requerido ter pedido a execução específica do contrato nos termos em que o fez. Assim é que,
4ª - Na presente acção, a recorrente pediu ao Tribunal que, substituindo-se ao promitente-comprador (o recorrido), declarasse transmitida em favor deste, pelo preço de €182.061,23, já integralmente recebido, o direito de propriedade sobre a fracção C, correspondente ao 2o andar direito, tipo T, do prédio urbano sito na Rua ........, Lote ........, em Lisboa, nela se incluindo um lugar de estacionamento com o n.° ........ e uma arrecadação com o n.° 2, ambas na cave do mesmo lote, bem como a quota ideal de 6,3965% do lote 18.
5ª - Quando citada para contestar a pressente acção, o recorrido veio deduzir reconvenção, pedindo que fosse proferida sentença que declarasse transmitida a seu favor, pelo preço de €182.061,23, já integralmente pago, o direito de propriedade sobre a fracção C correspondente ao 2o andar direito, tipo T, do prédio urbano sito na Rua ........, Lote ........, em Lisboa, nela se incluindo um lugar de estacionamento com o n.° ........ e uma arrecadação com o n.° 2, ambas na cave do mesmo lote, bem como a quota ideal de 6,3965% do lote 18.
6ª - Como é bom de ver, este pedido reconvencional é exactamente o mesmo pedido que fora deduzido pela autora, ora recorrente. Pelo que,
7ª - Ao declarar expressamente que pretendia celebrar o contrato de compra e venda para que havia sido notificado pela recorrente - e que não corresponde, qua tale, ao contrato-promessa originalmente celebrado - o recorrido confessou, afinal, que também ele pretendia a transmissão da propriedade do prédio nos novos moldes propostos pela recorrente, apesar de, por diversas vezes, se ter furtado à celebração da escritura pública de compra e venda, forçando a recorrente a intentar a presente acção.
8ª - Esta dedução de um pedido idêntico ao deduzido pela recorrida mais não é, afinal, do que a confissão desse mesmo pedido, o que conduz, necessariamente, à procedência da acção, pois que,
9ª – É inequívoco que, se o recorrido livremente declara pretender a concretização do negócio, nos mesmos termos em que tal lhe foi proposto e apresentado pela recorrente, nenhum motivo tinha para se ter recusado a outorgar a escritura pública de compra e venda. Pelo que,
10ª - Ao tê-lo feito, constituiu-se em mora na celebração deste mesmo negócio, pois que,
11ª – Se não antes, ao menos aquando da dedução da contestação nos presentes autos, o recorrido aceitou expressamente a alteração ao objecto do contrato-promessa - no que tange à substituição da fracção autónoma de estacionamento prometida vender por um lugar de estacionamento integrado na fracção habitacional -, que lhe havia sido comunicada pela recorrente a 18 de Maio de 2001, em cumprimento de um imperativo legal, assim demonstrando ser perfeitamente possível e exigível o pedido de execução específica formulado pela recorrente.
12ª - E compreende-se que assim seja, porquanto, o que esteve no espírito das partes, aquando da celebração do contrato in casu, foi, sempre, a compra e venda de uma fracção de habitação com um lugar de estacionamento, uma arrecadação e a quota ideal do lote onde se encontram implantados equipamentos de lazer, constituindo esta, para as partes, a utilidade material da promessa, que nenhuma alteração posterior poderia comprometer.
13ª - A referência a uma fracção autónoma de estacionamento mais não foi do que uma incorrecta utilização de terminologia jurídica, propiciada pelo momento precoce em que os contratos foram concluídos, e cujo cumprimento à letra foi impossibilitado pela necessária obediência às exigências do PDM da cidade de Lisboa.
14ª - E é, precisamente, por estar ciente de que assim foi, que o recorrido veio, nos presentes autos, ao confessar pretender celebrar o contrato-promessa de compra e venda nos termos em que o fez, aceitar expressamente tal alteração. Ora,
15ª - Estando o recorrido disposto a celebrar o contrato de compra e venda nestes (novos) termos, o facto de se arrogar determinadas pretensões indemnizatórias, resultantes da referida alteração ao contrato-promessa - pretensão que não tem o mínimo fundamento legal - não lhe permitia furtar-se à celebração do negócio que, confessadamente, pretendia celebrar, pois que tal pretensão sempre poderia ser exercida depois de celebrado o contrato de compra e venda. Mais,
........ª - E, entrando na segunda questão relevante para a decisão do presente recurso, se o recorrido entendesse que a recorrente tinha incumprido o contrato-promessa, apenas podia resolver o contrato e pedir o sinal em dobro, uma vez que já não podia vir pedir a execução de um contrato-promessa cuja execução não era já possível. É que,
17ª - Estando em causa um contrato-promessa em que teve lugar o pagamento de sinal pelo promitente-comprador, em caso de incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte do promitente-vendedor, tem o primeiro a faculdade de haver da segunda o dobro do que pagou a título de sinal, entendendo-se como sinal todas as quantias entregues até à celebração do negócio prometido. Pelo que,
18ª - Não sendo in casu, possível a execução do contrato-promessa tal como foi celebrado pelas partes, ou o recorrido entendia que a recorrente tinha incumprido o contrato-promessa e, em consequência, procedia à sua resolução, recebendo em dobro o que havia pago, ou (não tendo logrado acordar uma alteração ao contrato-promessa) se conformava com a alteração e aceitava celebrar o contrato definitivo nos termos que lhe foram propostos.
19ª - Resulta evidente dos presentes autos que, perante estas duas opções, o recorrido escolheu a segunda, certamente, por entender que esta lhe era mais vantajosa, pois que,
20ª - Caso tivesse optado por resolver o contrato-promessa, invocando o incumprimento da promitente vendedora, o recorrido teria direito a receber o dobro de todas as quantias que entregou à recorrente até à celebração da escritura pública de compra e venda (que nunca chegou a ter lugar) - ou seja, o dobro do preço que acordara pagar pelo prédio. Em suma,
21ª - Ao declarar, na presente acção, sem margem para quaisquer dúvidas, que pretendia a celebração do contrato-promessa nos termos da alteração proposta pela recorrente, o recorrido aceitou a alteração e declarou pretender celebrar o contrato definitivo, não lhe assistindo qualquer direito a receber quaisquer quantias a título de compensação pela impossibilidade de celebração do negócio originariamente prometido celebrar, nem tão pouco qualquer direito a receber qualquer compensação por danos decorrentes da suposta mora da recorrente, pois que,
22ª - No contexto do contrato-promessa, a mora mais não é do que o atraso na celebração do negócio prometido, constituindo-se em mora a parte que se recusa a celebrar o negócio prometido.
23ª - In casu, é inequívoco que quem se constituiu em mora foi o recorrido, que, por quatro vezes, se recusou a outorgar a escritura de compra e venda da fracção que a recorrente lhe pretendia vender, para depois, já em sede da presente acção, vir confessar que, afinal, sempre quis e queria a celebração desse mesmo contrato. Pelo que,
24ª - Estando preenchidos todos os requisitos legais necessários, deveria a presente acção ter sido julgada integralmente procedente, e os pedidos deduzidos pelo recorrido na sua reconvenção, na sua totalidade, improcedentes.
25ª - Ao ter decidido contrariamente, fez o Venerando Tribunal a quo errada interpretação e aplicação do disposto nos artigos 352°, 442° e 830° do Código Civil, violando, ainda, o disposto no n° 2, do artigo 659°, do Código de Processo Civil.
O réu interpôs, igualmente, recurso de revista, com o pedido de declaração de nulidade do acórdão e da sua revogação, de modo a obter-se a condenação da autora a pagar aquele uma quantia, a liquidar em execução de sentença, relativa ao que o réu pagou a mais, no valor de 0,5%, a título de «spread», sobre os montantes dos empréstimos sucessivos que contraiu, junto da Caixa de Crédito Agrícola Mutuo da Batalha, não só, no valor de €37,000,00, como, também, no valor de €164.000,00, convertidos, posteriormente, em um só contrato de empréstimo, desde 3 de Fevereiro de 2001, até à data do trânsito em julgado do presente acórdão, acrescida de juros, desde a data notificação da reconvenção, até integral e efectivo pagamento, formulando as seguintes conclusões, que se transcrevem:
1ª - O acórdão recorrido é parcialmente nulo pois viola o disposto no artigo 668°, n° 1, alínea b) do CPC aplicável ex vi do artigo 716°, n° 1 do CPC; no artigo 205°, n° 1 da CRP; e nos artigos 158°, n° 1, 659°, n° 2 e 713°, n° 2, todos do CPC.
2ª - O acórdão não especifica os fundamentos de direito que justificam a decisão, pois que, em nenhuma das situações de improcedência dos pedidos formulados pelo recorrente é referido no acórdão qual ou quais os preceitos legais com base nos quais o tribunal a quo fundamentou a sua decisão e nem quais as regras ou princípios que a apoiam.
3ª - Nulidade essa que aqui se invoca para os devidos efeitos legais.
4ª - O Tribunal a quo julgou improcedente o pedido de condenação da "Autora a pagar ao Réu a quantia de € 14.963,94 (3.000.000$00), a título de restituição do montante por este pago pelo preço da fracção autónoma designada pela letra "H", correspondente ao lugar de estacionamento com o n.° 8 do Lote 15, do prédio constituído em propriedade horizontal e descrito sob o n.° 00000000000, da freguesia de Alcântara, acrescida de juros à taxa legal, desde a data da notificação da reconvenção até integral e efectivo pagamento”';
5ª - Alegando, para o efeito, que "não assiste qualquer razão ao réu, na medida em que embora não fosse como fracção autónoma, lhe foi disponibilizado um lugar de garagem, embora em piores condições, nomeadamente de localização, pelo que aqui não terá aplicação o disposto no artigo 802°, n° 1 do Código Civil".
6ª - Ao fazê-lo o Tribunal recorrido violou o artigo 798° do CC ex vi do artigo 801°, n° 1 do CC e o artigo 564° do CC.
7ª - Pois que, considerando que assiste razão ao Tribunal a quo na medida em que este refere que o artigo 802°, n° 1 do CC - impossibilidade parcial - não é aplicável ao caso sub judice, sempre seria de aplicar o regime jurídico da impossibilidade definitiva superveniente imputável ao devedor!
8ª - Efectivamente, resulta inequívoco da matéria de facto provada, que a recorrida ao proceder à venda a terceiro da fracção autónoma de estacionamento com o n°8 do lote 15, prometida vender ao recorrente, incumpriu definitivamente a sua prestação debitória.
9ª - E, consequentemente, tornou-se responsável por todos os prejuízos causados ao recorrente - Artigo 798.° do CC ex vi artigo 801°, n° 1 do CC.
10ª - Conforme dispõe o artigo 564° do CC são indemnizáveis tanto os danos emergentes como o lucro cessante.
11ª - Logo, o recorrente tem direito de exigir à recorrida, a título de danos emergentes, o ressarcimento dos danos correspondentes à perda patrimonial sofrida.
12ª - Perda essa que se traduz no preço que o recorrente pagou pela fracção autónoma de estacionamento com o n° 8 do lote 15.
13ª - Logo, deverá ser, pelo Tribunal ad quem, reconhecido ao recorrente o direito à restituição da quantia de €14.963,94 (3.000.000$00), equivalente ao valor da perda patrimonial sofrida pelo recorrente, procedendo-se à alteração do acórdão proferido pelo Tribunal recorrido nesse sentido, e consequentemente:
a) Condenar-se a autora a pagar ao réu a quantia de €14.963,94 (3.000.000$00), a título de restituição do valor patrimonial da fracção autónoma designada pela letra "H", correspondente ao lugar de estacionamento com o n°8 do Lote 15, do prédio constituído em propriedade horizontal e descrito sob o n° 00000000000, da freguesia de Alcântara, acrescida de juros à taxa legal, desde a data da notificação da reconvenção até integral e efectivo pagamento.
14ª - Não obstante, ainda que o Tribunal ad quem entenda que o aludido inadimplemento não se encontra submetido ao regime geral do não cumprimento das obrigações, somos da opinião que sempre caberá ao recorrente o direito de exigir da recorrida a indemnização legal e especificamente prevista para o incumprimento do contrato promessa.
15ª - Logo, por força do disposto no artigo 442°, n° 2 do CC, deverá ser reconhecido pelo Tribunal ad quem o direito do recorrente reclamar da recorrida os seguintes montantes:
a) Pelo menos € 2.000,00 respeitantes à diferença entre o preço fixado contratualmente para o lugar de estacionamento com o n° 8 do lote 15 e o seu valor em Abril de 2007;
b) 3.650.000$00 (€18.206,12) a título de restituição do sinal entregue pelo recorrente à recorrida;
c) €14.963,94 correspondente ao preço que o recorrente pagou à recorrida pela fracção autónoma de estacionamento com o n° 8 do lote 15.
16º - Subsequentemente, o Tribunal ad quem deverá proceder à alteração do acórdão proferido pelo Tribunal recorrido nesse sentido, e em consequência:
Condenar a autora a pagar ao réu a quantia de €35.170,06 assim descriminada:
- €2.000,00 respeitantes à diferença entre o preço fixado contratualmente para o lugar de estacionamento com o n° 8 do lote 15 e o seu valor em Abril de 2007;
- €3.650.000$00 (€18.206,12) a título de restituição do sinal entregue pelo recorrente à recorrida;
- €14.963,94 correspondente ao preço que o recorrente pagou à recorrida pela fracção autónoma de estacionamento com o n° 8 do lote 00000;
Acrescida de juros á taxa legal, desde a data da notificação da reconvenção até integral e efectivo pagamento.
17° - É facto que, tal como é argumentado no acórdão ora recorrido, foi disponibilizado ao recorrente um lugar de garagem (lugar de estacionamento com o n° ........ do lote ........)!
18ª - Situação que, a nosso ver, poderia configurar uma situação de enriquecimento ilegítimo do recorrente à custa da recorrida.
19ª - Não obstante, somos da opinião que no caso sub judice o enriquecimento do recorrente não ocorreu "sem causa justificativa", e, portanto, o Tribunal a quo ao decidir de outro modo violou o artigo 473° do CC.
20ª - Na verdade, tal enriquecimento só ocorreu porque a recorrida violou os princípios da pontualidade e da consensualidade consagrados no artigo 406°, n° 1 do CC e violou igualmente, de forma grosseira e reiterada, o dever de boa fé contratual a que estava vinculada por força do artigo 762°, n° 2 do CC.
21ª - Logo, não se encontra preenchido um dos pressupostos legais de aplicabilidade do artigo 473° do CC: "enriquecimento sem causa justificativa".
22ª - Chamado a pronunciar-se sobre o pedido de condenação da autora a pagar ao recorrente o quantia de €15.000,00 pelo prejuízo por este sofrido por não poder vender o estacionamento do lugar n° ........ do lote ........ da fracção autónoma designada pela letra "C".
23ª - O Tribunal a quo condenou a recorrida a pagar ao recorrente a quantia de €2.000,00, por ser praticamente essa a diferença de valor entre um lugar de estacionamento como fracção autónoma e uma incluída na fracção.
24ª - No nosso modesto entendimento, o Tribunal a quo violou o disposto nos artigos 801°, n° 1, 564° e 566°, todos do CC, uma vez que, nos termos do disposto nesses artigos assiste ao recorrente o direito de ser indemnizado pelos danos emergentes e pelo lucro cessante concretamente sofridos!
25ª - O recorrente sofreu, a título de danos emergentes, um prejuízo patrimonial de €14.963,94, correspondente à perda patrimonial sofrida por causa da alienação a terceiro do lugar de estacionamento com o n° 8 do lote 15; e a título de lucros cessantes um prejuízo que se cifra em €15.000,00. Veja-se:
26ª - Actualmente, o recorrente já não exerce a sua actividade profissional em Lisboa, pelo que seria de todo o seu interesse alienar o lugar de estacionamento n° ........ do lote ........!
27ª - Contudo, encontra-se impedido de fazê-lo porque esse lugar de estacionamento é parte integrante da fracção habitacional designada pela letra "C", e, por isso, só pode ser alienado conjuntamente com esta.
28ª - Assim, o recorrente, enquanto mantiver a propriedade da fracção habitacional, tem de suportar as despesas de manutenção, conservação e condomínio originadas por aquele lugar de estacionamento.
29ª - Além do mais - porque o lugar de estacionamento com o n° ........ do lote ........ se situa um andar abaixo daquele em que se situa o lugar de estacionamento prometido vender, sendo necessário, atendendo à sua difícil localização, realizar várias manobras para lá estacionar, e, ainda, por se encontrar num lugar de passagem está mais exposto ao risco de acidente - o recorrente terá de despender mais tempo a estacionar o veículo automóvel e a subir e descer no elevador, o que a longo prazo representa um prejuízo considerável; terá um acréscimo de desgaste no veículo automóvel provocado pelo aumento das manobras para estacionar, um aumento do risco de acidente potenciado por essas manobras e pelo facto do lugar de estacionamento se situar num local de passagem; e terá ainda um aumento de consumo de combustível.
30ª - Danos esses indemnizáveis nos termos do artigo 564° do CC.
31ª - Assim sendo, deve o Tribunal ad quem alterar o acórdão proferido pelo Tribunal a quo, e, consequentemente:
Condenar a autora a pagar ao réu a quantia de €15.000,00 a título de indemnização pelos prejuízos pelo mesmo sofridos devido à não aquisição de uma fracção autónoma de estacionamento e sim e antes de um lugar de estacionamento integrado na fracção habitacional, quantia acrescida de juros de mora à taxa legalmente em vigor para os créditos de que sejam titulares não comerciantes, vencidos e vincendos até integral pagamento a contar da notificação da apresentação da contestação.
32ª - O recorrente solicitou ainda ao Tribunal a quo a condenação da "Autora a pagar ao Réu uma quantia, a liquidar em execução de sentença, relativa às comissões de processamento, de abertura do processo e de imposto de selo que o Réu pagou à Caixa de Crédito Agrícola Mútuo da Batalha pelos sucessivos empréstimos contraídos a curto prazo pelo Réu, para liquidação do anterior e assim sucessivamente, acrescida de juros à taxa legal desde a data da notificação da reconvenção até integral e efectivo pagamento".
33ª - Contudo, o Tribunal recorrido julgou este pedido improcedente por entender que o réu poderia ter feito um único empréstimo, evitando deste modo aquelas despesas.
34ª - Ao fazê-lo violou o Tribunal a quo os artigos 804° e 562° a 566° do CC!
35ª - Da matéria de facto provada não resulta que "O Réu poderia ter feito um único empréstimo, evitando deste modo aquelas despesas”.
36ª - Logo, a afirmação do Tribunal a quo que "O Réu poderia ter feito um único empréstimo, evitando deste modo aquelas despesas" não pode deixar de ser considerada infundada e arbitrária!
37ª - O que decorre, além do mais, dos factos provados em 28, 59 e 60, é que o recorrente só teve de pagar à Caixa de Crédito Agrícola Mútuo da Batalha as comissões de processamento, de abertura de processo e de imposto de selo nos valores descritos nos documentos de fls. 264 a 305 dos autos, porque a recorrida culposamente impossibilitou a celebração da escritura de compra e venda das fracções prometidas vender e, consequentemente, a conversão do crédito intercalar solicitado pelo recorrente à Caixa de Crédito Agrícola Mútuo da Batalha em crédito habitação.
38ª - Tornando-se, assim, nos termos do artigo 804° do CC, responsável por todos os prejuízos provados pelos documentos de fls. 264 a 305 dos autos.
39ª - Deste modo, deve o Tribunal ad quem alterar o acórdão proferido pelo Tribunal a quo, nessa parte, e consequentemente:
Condenar a autora a pagar ao réu uma quantia, a liquidar em execução de sentença, relativa às comissões de processamento, de abertura do processo e de imposto de selo que o réu pagou à Caixa de Crédito Agrícola Mútuo da Batalha pelos sucessivos empréstimos contraídos a curto prazo pelo réu, para liquidação do anterior e assim sucessivamente, acrescida de juros à taxa legal desde a data da notificação da reconvenção até integral e efectivo pagamento - Vide pontos nºs 28, 59 e 60 da matéria de facto dada como provada no acórdão.
40ª - Finalmente, cabe referir que o recorrente peticionou ao Tribunal a quo que proferisse decisão a "Condenar a Autora a pagar ao Réu uma quantia a liquidar em execução de sentença, relativa ao que o Réu pagou a mais, no valor de 0,5%, a título de spread sobre os montantes dos empréstimos sucessivos que contraiu junto da Caixa de Crédito Agrícola Mutuo da Batalha no valor de €37.000,00 e €164.000,00, convertidos posteriormente em um só contrato de empréstimo, desde 3 de Fevereiro de 2001 até à data do trânsito em julgado da presente sentença, acrescida de juros desde a data notificação da reconvenção até integral e efectivo pagamento".
41ª - Ao que o Tribunal a quo decidiu condenar a recorrida a indemnizar o recorrente na quantia que se vier a apurar em liquidação de sentença relativa aos 0,5 % de spread que o recorrente pagou a mais relativamente ao empréstimo de 7.300.000$00; e decidiu absolvê-la do pagamento dos 0,5 % a mais de spread que o recorrente pagou relativamente ao empréstimo de €164.000,00.
42ª - Ora, em nossa opinião, não assiste qualquer razão ao Tribunal recorrido, tendo este Tribunal violado o disposto nos artigos 562° a 566 ex vi artigo 804°, todos do CC!
43ª - Conforme resulta dos autos, se a recorrida não tivesse inviabilizado a celebração do contrato definitivo de compra e venda, o recorrente teria convertido o empréstimo no montante €164.000,00 em crédito à habitação e, consequentemente, ao invés de pagar 1% de spread sobre o montante de €164.000,00, pagaria apenas 0,5% de spread sobre esse montante, que é o spread aplicável ao crédito habitação!
44ª - Logo, contrariamente ao decidido pelo Tribunal a quo, o recorrente tem direito a ser indemnizado pelo que pagou a mais, no valor de 0,5%, a título de spread sobre os montantes dos empréstimos sucessivos que contraiu junto da Caixa de Crédito Agrícola Mutuo da Batalha, não só, relativamente ao valor de €37,000,00, como também, relativamente ao valor €164.000,00.
45ª - Saliente-se! Empréstimos estes que posteriormente foram convertidos em um só contrato de mútuo!
46ª - Os danos sofridos e ora reclamados pelo recorrente são consequência imediata e necessária da mora da recorrida e não se teriam verificado, não fosse o incumprimento moratório.
47ª - Logo, o recorrente tem direito à integral indemnização dos mesmos, de acordo com os artigos 562° a 566º ex vi artigo 804°, todos do CC.
Não foram apresentadas contra-alegações.
O Tribunal da Relação entendeu que se devem considerar demonstrados os seguintes factos, que este Supremo Tribunal de Justiça aceita, nos termos das disposições combinadas dos artigos 722º, nº 2 e 729º, nº 2, do Código de Processo Civil (CPC), mas reproduz:
1. A autora representa, enquanto sociedade gestora, o Fundo de Investimento Imobiliário Fechado GEF 2, Fundo esse que se dedica à promoção imobiliária (Al. A) da Esp.).
2. A propriedade do prédio urbano correspondente ao Lote ........ da Rua ........, em Lisboa, prédio inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Alcântara, sob o nº 0000000, e inscrito na matriz sob o art° 2016 da mesma freguesia, encontra-se inscrita, a favor de Fundo de Investimento Imobiliário Fechado GEF – 2, através da Ap. 8 de 3 de Outubro de 1997, prédio esse adquirido por tal entidade, a CC, DD, EE, FF e GG (Al. B) da Esp.).
3. Por acordo escrito datado de 3 de Fevereiro de 1999, o Fundo de Investimento Imobiliário Fechado GEF 2 declarou prometer vender, livre de ónus e encargos, a BB e este declarou prometer comprar-lhe uma fracção autónoma T3A, situada no 2° piso A do edifício a construir no Lote ........, referido em B), destinada a habitação, que incluía uma arrecadação, uma fracção autónoma de estacionamento para um veículo automóvel, com o nº 8 do Lote 15, situada na cave, e a quota ideal de 6,396% do prédio designado por Lote 18 (Al. C) da Esp.).
4. Nos termos do acordo, referido em 3., o preço global de venda das fracções autónomas e da quota ideal prometidas vender e comprar cifrava-se em Esc. 36.500.000$00, correspondente à soma do preço da fracção autónoma de habitação, de 33.404.000$00, do preço da fracção autónoma de estacionamento, de 3.000.000$00, e do preço da quota ideal do Lote 18, de Esc. 96.000$00 (Al. D) da Esp.).
5. O preço, referido em 4., seria pago pelo promitente comprador pela seguinte forma:
A - Na data, referida em 3., o promitente comprador pagou à promitente vendedora a quantia de Esc. 3.650.000$00, a título de sinal e princípio de pagamento, correspondente a 10% do preço;
B - No prazo de três meses, a contar da data referida em 3., o promitente comprador pagaria à promitente vendedora a quantia de Esc. 4.380.000$00;
C - No prazo de seis meses, a contar da data referida em 3., o promitente comprador pagaria à promitente vendedora a quantia de Esc. 4.380.000$00;
D - No prazo de nove meses, a contar da data referida em 3., o promitente comprador pagaria à promitente vendedora a quantia de Esc. 4.380.000$00;
E - No prazo de doze meses, a contar da data referida em 3., o promitente comprador pagaria à promitente vendedora a quantia de Esc. 4.380.000$00;
F - No prazo de quinze meses, a contar da data referida em 3., o promitente comprador pagaria à promitente vendedora a quantia de Esc. 4.380.000$00;
G - No prazo de dezoito meses, a contar da data referida em 3., o promitente comprador pagaria à promitente vendedora a quantia de Esc. 3.650.000$00;
H - Na data da celebração da escritura pública de compra e venda, o promitente comprador pagaria à promitente vendedora a quantia de Esc. 7.300.000$00 (Al. E) da Esp.).
6. Nos termos do acordo, referido em 3., a escritura de compra e venda seria realizada depois de concluídas as fracções autónomas prometidas, até ao final do prazo de 21 meses, contado desde a data do pagamento efectuado em 3 de Fevereiro de 1999, admitindo-se, desde logo, uma extensão desse prazo, até aos 24 meses, escritura essa a realizar em dia, hora e local a indicar pelo promitente vendedor, através de carta registada com aviso de recepção, expedida com a antecedência de quinze dias em relação à data marcada (Al. F) da Esp.).
7. Na data, referida em 3., a promitente vendedora obrigou-se a submeter o edifício em que se integravam as fracções autónomas prometidas vender ao regime de propriedade horizontal, antes da escritura pública de compra e venda, e a exibir, no acto de tal escritura, a licença de construção ou de utilização (Al. G) da Esp.).
8. Nos termos do acordo, referido em 3., o promitente comprador podia ceder a sua posição em tal acordo, a terceiro, possibilidade condicionada ao consentimento expresso da promitente vendedora, devendo, para tanto, comunicar a identificação de tal terceiro e obter o acordo do mesmo aos termos do aludido acordo (Al. H) da Esp.).
9. Nos termos do acordo, referido em 3., a promitente vendedora podia, sem o acordo do promitente comprador, introduzir alterações ao projecto de arquitectura, se essas alterações não prejudicassem as fracções autónomas objecto do acordo (Al. I) da Esp.).
10. Nos termos do mesmo acordo, qualquer alteração ao mesmo apenas seria válida se fosse feita, por escrito, em documento subscrito por ambas as partes e no qual se mencionassem, expressamente, as cláusulas que fossem suprimidas e se transcrevessem as cláusulas modificadas ou aditadas (Al. J) da Esp.).
11. Por documento escrito, datado de 3 de Maio de 2000, BB declarou ceder ao réu, e este declarou aceitar, a sua posição contratual de promitente comprador, no acordo referido em 3., com todos os seus direitos e obrigações, cessão efectuada pelo preço de Esc. 33.050.000$00, já pago, o que foi antecedido da reserva feita pelo réu à autora da aludida fracção autónoma (Al. L) da Esp.).
12. Por escritura pública, lavrada no dia 20 de Outubro de 2000, no 6° Cartório Notarial de Lisboa, Manuel Domingos Braga Pereira Coutinho declarou, na qualidade de administrador e em representação de GEF – Gestão de Fundos Imobiliários, SA, que a sua representada era proprietária do prédio urbano constituído por um edifício, composto de cave, R/Chão, semi-enterrado, e quatro andares, implantado no lote de terreno para construção, designado por Lote ........, sito na Rua ........, freguesia de Alcântara, em Lisboa, e que em virtude de o prédio ter sido construído para transmissão em fracções autónomas e se compor de treze fracções autónomas, distintas umas das outras, isoladas entre si e susceptíveis de constituírem unidades autónomas, o submetia ao regime de propriedade horizontal, tendo passado a identificar as referidas fracções autónomas, de entre as quais a correspondente à fracção C), segundo andar direito, destinado a habitação, tipo T3, com o lugar de estacionamento nº ........ e a arrecadação nº 2, ambas na cave, a que correspondia a permilagem de 126 e o valor de Esc. 15.120.000$00, selado oito fracções habitacionais, cada uma com um lugar de estacionamento e arrecadação e cinco fracções autónomas destinadas a estacionamento com os n°s 21 a 25 (Al. M) da Esp.).
13. Por carta, datada de 18 de Maio de 2001, dirigida ao réu pela autora, esta deu conhecimento ao mesmo de que havendo disponibilidade de atribuir-lhe um lugar de estacionamento, no lote onde prometera comprar a fracção de habitação, o lugar de estacionamento prometido comprar pelo mesmo seria substituído pelo lugar nº ........, situado na cave do Lote ........ e de que anexava planta (Al. N) da Esp.).
14. Em 11 de Maio de 2001, o réu procedeu à recepção da fracção prometida vender, tendo vistoriado a mesma, quer na parte de habitação, quer no que respeita ao estacionamento e arrecadação, assinando o respectivo auto de recepção e indicando deficiências a corrigir (Al. O) da Esp.).
15. Na data, referida em 14., o réu recebeu da autora as chaves do apartamento, da arrecadação, das caixas do correio e os comandos da garagem e do elevador (Al. P) da Esp.).
16. Com data de 10 de Maio de 2001, a Caixa de Crédito Agrícola Mútuo da Batalha emitiu uma garantia bancária com o nº 934/2001, a pedido do réu e tendo como beneficiária a autora, garantia bancária, à primeira solicitação, no valor de Esc. 7.300.000$00, valor decorrente do acordo, referido em 3 e seguintes, destinada a garantir o bom e pontual pagamento do saldo do preço em dívida, no valor de Esc. 7.300.000$00, pagamento esse a efectuar, na data designada pela autora para a outorga da escritura pública de compra e venda, garantia incondicional, irrevogável e a primeira solicitação, mediante interpelação escrita da beneficiária (Al. Q) da Esp.).
17. Por carta, datada de 6 de Julho de 2001, a autora comunicou ao réu que já se encontrava na posse das licenças de utilização dos lotes 15 e ........ do empreendimento Alcântara Residence e que, por isso, estavam em condições de efectuar as escrituras públicas de compra e venda das fracções autónomas, contando que as mesmas se pudessem agendar no decurso da segunda quinzena de Julho (Al. R) da Esp.).
18. Por carta, datada de 4 de Setembro de 2001, a autora comunicou ao réu que a Câmara Municipal de Lisboa entendera que, a não ser em circunstâncias especiais, o estacionamento não podia ser autonomizado em relação à fracção de habitação a que ficava afecto e que, por isso, havendo estacionamentos suficientes para todas as fracções do lote ........, fora obrigada a atribuir esses estacionamentos a cada uma das habitações, ficando, por isso, inviabilizada a possibilidade de atribuir-lhe um lugar, sito no lote 15, e que a fracção de habitação, correspondente ao 2° andar direito, incluía uma arrecadação e um lugar de estacionamento com o nº ..... esclarecendo achar que se não verificava qualquer prejuízo (Al. S) da Esp.).
19. Por carta, datada de 20 de Novembro de 2001, a autora comunicou ao réu que a escritura se realizaria, no dia 12 de Dezembro de 2001, pelas 14 horas e 15 minutos, no 13° Cartório Notarial de Lisboa, data em que a escritura não foi celebrada (Al. T) da Esp.).
20. Com data de 11 de Dezembro de 2001, o réu enviou à autora um fax em que refere não se conformar com a alteração ao contrato e que havendo necessidade de reagendar a outorga da escritura pública se punha à disposição da mesma para o que entendesse oportuno e conveniente e que se dispunha a um acordo que pudesse evitar ou minorar os danos que não queria sofrer (Al. U) da Esp.).
21. Por carta, datada de 25 de Janeiro de 2002, dirigida ao réu, a autora comunicou ao mesmo que agendara a escritura pública de compra e venda para o dia 14 de Fevereiro de 2002, pelas 14.30 horas, no 13° Cartório Notarial de Lisboa, data em que a escritura não foi celebrada (Al. V) da Esp.).
22. A escritura pública de compra e venda foi marcada, a pedido da autora, para o dia 20 de Março de 2002, no 13° Cartório Notarial de Lisboa, pelas 11 horas, e, nessa data, compareceram uma procuradora da autora e o réu, não se tendo celebrado a escritura pública, por o réu ter invocado divergências decorrentes do contrato promessa, anteriormente, celebrado, razão pela qual não pagara o imposto municipal de sisa (Al. X) da Esp.).
23. Por carta, datada de 17 de Junho de 2002, a autora comunicou ao réu que entendia não haver razão válida para a não celebração da escritura pública e que, por isso, e, pela última vez, marcava a escritura pública para o dia 17 de Julho de 2002, pelas 11 horas, no 13° Cartório Notarial de Lisboa, e que, a não ser a mesma celebrada, accionaria, de imediato, a garantia bancária prestada e referida em 16. (Al. Z) da Esp.).
24. A escritura pública de compra e venda foi marcada, a pedido da autora, para o dia 17 de Julho de 2002, no 13° Cartório Notarial de Lisboa, pelas 11 horas, e, nessa data, compareceram uma procuradora da autora e o réu, não se tendo celebrado a escritura pública, por o réu ter invocado divergências decorrentes do contrato promessa, anteriormente, celebrado, razão pela qual não pagara o imposto municipal de sisa (Al. AA) da Esp.).
25. Por carta, datada de 1 de Agosto de 2002, a autora solicitou à Caixa de Crédito Agrícola Mútuo da Batalha o pagamento da quantia de Esc. 7.300.000$00, ao abrigo da garantia bancária, referida em ........, tendo a referida entidade bancária procedido ao seu pagamento à autora (Al. BB) da Esp.).
26. A autora requereu a notificação judicial avulsa do réu para comparecer, no dia 29 de Junho de 2004, pelas 10.30 horas, no 2° Cartório Notarial de Lisboa, para outorgar a escritura pública de compra e venda e que, caso não comparecesse ou se recusasse a celebrar a escritura, tal permitiria à requerente recorrer à execução específica do contrato, não tendo o réu sido notificado, por se não encontrar na sua morada, na data e hora em que tal notificação foi tentada (Al. CC) da Esp.).
27. Por a autora se ter atrasado na construção dos lotes 15 e ........, a escritura não foi celebrada, até 3 de Fevereiro de 2001, e, por isso, a autora reembolsou o réu das quantias relativas ao alojamento que o mesmo teve de pagar pelo facto de não poder ocupar as fracções prometidas vender, na data prevista no acordo, referido em 3 - (Al. DD) da Esp.).
28. Para proceder aos pagamentos previstos no contrato de cessão e no acordo, referido em 3., o réu teve de contrair, junto da Caixa de Crédito Agrícola Mútuo da Batalha, um financiamento bancário, a uma taxa de juro superior à taxa de juro praticada no mercado para os financiamentos destinados à habitação e, por a escritura pública não ter sido celebrada, até 3 de Fevereiro de 2001, o réu teve de continuar a suportar o pagamento desse financiamento, tendo a autora pago ao réu a quantia de Esc. 83.000$00, relativa a encargos bancários pelo mesmo suportados por tal facto (Al. EE) da Esp.).
29. Por carta, datada de 12 de Julho de 2001, o réu comunicou à autora que o lugar de estacionamento pelo mesmo escolhido fora o nº 8 e que o nº 20 era de pior acesso, incorrendo em riscos acrescidos de amolgadelas, dado situar-se próximo de um local de passagem, e que desejava cumprir o contrato e que, ultrapassada tal questão, poder-se-ia marcar a escritura (Al. FF) da Esp.).
30. O Plano Director Municipal de Lisboa foi aprovado pela Assembleia Municipal, em 26 de Maio de 1994, tendo sido ratificado pelo Governo, em 14 de Julho de 1994, através da Resolução do C. M. 94/94, tendo sido publicado no Diário da República nº 226, de 29 de Setembro de 1994, data a partir da qual entrou em vigor e, nos temos dos artigos 105 e 106 do PDM referido, nos edifícios para habitação colectiva, é obrigatória a existência de uma área de estacionamento, no interior do lote, necessária a um lugar de estacionamento por cada fogo, excepto quando os fogos tiverem uma área bruta superior a 150 m2 e ou tipologia superior ou igual a T4, caso em que a área de estacionamento no interior do lote é a correspondente a dois lugares de estacionamento por fogo, sendo as áreas ou lugares de estacionamento obrigatório insusceptíveis de constituir fracções autónomas independentes das unidades de utilização dos edifícios a que ficam, imperativamente, adstritas (Al. GG) da Esp.).
31. Por escritura pública, lavrada no dia 20 de Outubro de 2000, no 6° Cartório Notarial de Lisboa, Manuel Domingos Braga Pereira Coutinho declarou, na qualidade de administrador e em representação de GEF – Gestão de Fundos Imobiliários, SA, que a sua representada era proprietária do prédio urbano, constituído por um edifício composto de cave, R/Chão e quatro andares, implantado no lote de terreno para construção, designado por Lote 15, sito na Rua ........, descrito sob o nº 780 da freguesia de Alcântara, em Lisboa, e que, em virtude de o prédio ter sido construído para transmissão em fracções autónomas e se compor de nove fracções autónomas distintas umas das outras, isoladas entre si e susceptíveis de constituírem unidades autónomas, o submetia ao regime de propriedade horizontal, tendo passado a identificar as referidas fracções autónomas, sendo sete fracções habitacionais, cada uma com um lugar de estacionamento e arrecadação e duas fracções autónomas destinadas a estacionamento, com os nºs 8 e 13, sendo o nº 8 a fracção H) (Al. HH) da Esp.).
32. Por escritura pública, lavrada no dia 8 de Janeiro de 2002, no 13° Cartório Notarial de Lisboa, GG, na qualidade de procuradora e em representação de GEF – Gestão de Fundos Imobiliários, SA, representante da autora, declarou vender, livre de ónus e encargos, a HH e mulher, II, e estes declararam comprar-lhe, pelo preço de 173.601,62 Euros, a fracção autónoma destinada a habitação, designada pela letra E, que constitui o segundo andar esquerdo, tipo T3, com arrecadação nº 3 na cave, fracção autónoma integrante do Lote 17 do prédio urbano, sito na Rua ........ e, pelo preço de 14.963,94 Euros, declarou vender-lhes e estes declararam comprar-lhe a fracção autónoma, designada pela letra H, que constitui o estacionamento nº 8, na cave, para um veículo automóvel, fracção essa que faz parte do Lote ... do prédio urbano, sito na mesma rua, além de uma quota parte de 6,564 mil avos indivisos do prédio urbano, designado por Lote 18, sito na mesma rua (Al. II) da Esp.).
33. O prédio, referido em 2., integra-se na urbanização denominada “Alcântara Residence” (Al. JJ) da Esp.).
34. A autora iniciou, em 1999, a construção de um edifício no prédio, referido em 2. (Resp. ao Qt° 1º).
35. Na data, referida em 14., o estacionamento mostrado ao réu, para efeitos de recepção, foi o estacionamento nº 8 do Lote 15 (Resp. ao Qt° 2º).
36. Desde aí, o réu passou a utilizar o estacionamento em causa (Resp. ao Qt° 3º).
37. Os lotes ...... e ........ funcionam, ao nível das garagens, como se se tratasse de um só espaço físico e que a entrada para os veículos é uma só (Resp. ao Qt° 4º).
38. E tais lotes não estão à mesma cota (Resp. ao Qt° 5º).
39. E, por isso, para se aceder ao lugar de estacionamento nº ... acede-se pelo piso -2 (Resp. ao Qt° 6º).
40. E, para se chegar ao lugar de estacionamento nº 8 do lote .., acede-se pelo piso – 1 (Resp. ao Qt° 7º).
41. Para se aceder ao lugar de estacionamento nº ........ do lote ........, tem de se descer mais um andar de elevador, do piso – 1 para o – 2, relativamente ao lugar de estacionamento nº 8 do lote ..., e que para aceder ao piso 0 se tem de subir mais um andar quando se sobe do piso – 2 para o piso 0 do que quando se sobre do piso – 1 para o piso 0 e tal diferença de tempo é de segundos (Resp. ao Qt° 8º)
42. Para estacionar no lugar nº ........ do Lote ........, tem de se descer a rampa de acesso ao piso – 2 e tem de se estacionar o carro encostado à parede, de lado, sendo necessário mais do que uma manobra para o fazer (Resp. ao Qt° 9º).
43. O lugar de estacionamento nº ........ do lote ........ situa-se num lugar de passagem de outras viaturas, estando, por isso, mais exposto à circulação de pessoas e veículos automóveis no interior da garagem (Resp. ao Qt° 11º).
44. Devido ao facto de o lugar de estacionamento nº ........ do lote ........ se encontrar na passagem há mais riscos de um automóvel se danificar do que se estiver estacionado no lugar nº 8 do lote .... (Resp. ao Qt° 12º).
45. A data do acordo, referido em 11., o réu exercia a sua actividade profissional, em Lisboa (Resp. ao Qt° 13º).
46. E tal não sucede neste momento (Resp. ao Qt° 14º).
47. A data do acordo, referido em 3., o lugar de estacionamento nº 8 do Lote 15 valia 3.000.000$00 (Resp. ao Qt° 15º).
48. Em Outubro de 2001, os lugares de estacionamento naquele lote tinham o valor de cerca de 16.000 Euros (Resp. ao Qt° 16º).
49. Em Abril de 2007, houve uma proposta de compra de um lugar de estacionamento, num dos lotes do Alcântara Residence, por 16.500 Euros (Resp. Ao Qt° 17º).
50. Em consequência da venda, referida em 32., II), o réu não pode vender a terceiro que tenha necessidade de dois estacionamentos o seu estacionamento no prédio referido no acordo, aludido em 3. (Resp. ao Qt° 18º).
51. O réu usou o lugar de estacionamento nº 8 do Lote 15, desde 11 de Maio de 2001 até à data referida em 32., II) (Resp. ao Qt° 19º).
52. E, desde então, passou a estacionar o seu veículo, na rua (Resp. ao Qt° 20º).
53. Em todo o empreendimento Alcântara Residence, composto por ........ lotes de habitação, apenas nos lotes 13 e 17 não há coincidência entre a localização das fracções de habitação e os estacionamentos respectivos (Resp. ao Qt° 22º).
54. Por, nos mesmos, não haver área suficiente para comportar no seu interior os lugares de estacionamento (Resp. ao Qt° 23º).
55. Foram construídas e, posteriormente, vendidas fracções de habitação sem estacionamento, no Alcântara Residence, e a essas fracções autónomas habitacionais foram atribuídas fracções autónomas de estacionamento, sitas noutros lotes do mesmo empreendimento (Resp. ao Qt° 24º).
56. A Caixa de Crédito Agrícola Mútuo da Batalha exigiu ao réu, face ao pagamento à autora da quantia garantida, o pagamento da quantia em causa (Resp. Ao Qt° 26°).
57. E por o réu não ter dinheiro para tal pagamento, teve de contrair, junto da mesma entidade, um financiamento, no valor de 37.000 Euros (Resp. ao Qt° 27º).
58. O réu pagou à referida entidade bancária, a título de juros, entre 10 de Agosto de 2002 e 4 de Março de 2005, a quantia de cerca de 3.500 Euros, relativamente ao valor de 37.000 Euros mutuado pela mesma entidade ao réu, para pagamento do valor do accionamento da garantia bancária (Resp. ao Qt° 28º).
59. Devido ao facto de ter solicitado à Caixa de Crédito Agrícola Mútuo da Batalha um crédito intercalar com vista à sua conversão em crédito habitação, após a escritura de compra e venda da fracção ou fracções autónomas referidas e em causa nos autos, o réu tem solicitado sucessivos empréstimos à mesma taxa de juro aplicada ao crédito habitação, taxa essa indexada à Lisbor e ora Euribor a seis meses, sendo o spread de 1%, neste tipo de crédito, enquanto no crédito habitação se cifra em 0,5% (Resp. ao Qt° 29º).
60. O réu teve, face a tais sucessivos empréstimos pelo mesmo contraídos a curto prazo, para liquidação do anterior e, assim, sucessivamente, de pagar à Caixa de Crédito Agrícola Mútuo da Batalha comissões de processamento dos mesmos, de abertura de processo e de imposto de selo, nos valores referidos nos documentos de fls. 264 a 305 dos autos (Resp. ao Qt° 30º).
61. O réu pagou à referida entidade bancária quantia não apurada e correspondente a 0,5% a mais do que pagaria se se tratasse de um crédito habitação, percentagem essa aplicada sobre o valor em débito, tendo o réu apenas um contrato de mútuo com a entidade bancária aludida, no valor da accionada garantia bancária e do valor remanescente para a totalidade do crédito, ou seja, no valor de 37.000 Euros e de 164:000 Euros, e continuará a pagar 0,5% a mais de spread do que se já tivesse celebrado a escritura pública e convertido o empréstimo em empréstimo habitação (Resp. aos Qt°s. 31º e 32º).
Tudo visto e analisado, ponderadas as provas existentes, atento o Direito aplicável, cumpre, finalmente, decidir.
As questões a decidir, na presente revista, em função das quais se fixa o objecto do recurso, considerando que o «thema decidendum» do mesmo é estabelecido pelas conclusões das respectivas alegações, sem prejuízo daquelas cujo conhecimento oficioso se imponha, com base no preceituado pelas disposições conjugadas dos artigos 660º, nº 2, 661º, 664º, 684º, nº 3, 690º e 726º, todos do CPC, são as seguintes:
I – A questão da nulidade do acórdão.
II – A questão do incumprimento do contrato-promessa. Consequências.
III – Eventualmente, a questão do enriquecimento sem causa.
I. DA NULIDADE DO ACÓRDÃO
O réu invoca a nulidade do acórdão, por violação do disposto no artigo 668°, n° 1, b), aplicável ex vi dos artigos 716°, n° 1, 158°, n° 1; 659°, n° 2 e 713°, n° 2, todos do CPC, e 205°, n° 1 da Constituição da República, por não especificar os fundamentos de direito, as regras ou princípios que justificam a decisão de improcedência dos pedidos por si formulados.
Uma das causas de nulidade da sentença, também, aplicável aos acórdãos, com base nas disposições legais supramencionadas, traduz-se na falta de especificação dos fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão.
Porém, só a falta absoluta de motivação, jurídica ou factual, e não uma fundamentação, apenas, incompleta ou deficiente afecta o valor doutrinal daquelas decisões, sujeitando-as ao risco de serem revogadas ou anuladas, em sede de recurso, mas sem gerar a respectiva nulidade, o que só acontece se não especificarem os fundamentos de direito ou de facto ou ambos (1).
Efectivamente, o acórdão recorrido sustentou o decidido no normativo legal decorrente do Código Civil, do Código de Processo Civil e do Plano Director Municipal de Lisboa, e bem assim como nos princípios jurídicos em que se baseou, conjugadamente com as citações doutrinais e jurisprudenciais a que procedeu.
Na verdade, não é a falta de justificação dos fundamentos da decisão, a não apreciação discriminada de todas as razões invocadas pelas partes, mas apenas a completa falta de fundamentação da decisão que determina a causa de nulidade da sentença invocada pelo réu, que, de todo, é de afastar quando se invoque algum fundamento de direito, no que respeita à justificação jurídica da decisão (2)..
Não ocorre, assim, a nulidade do acórdão, por falta de especificação dos respectivos fundamentos de direito, a que aludem os artigos 668°, n°1, b) e 716°, n°1, ambos do CPC.
II. DO INCUMPRIMENTO DO CONTRATO-PROMESSA
Passa por esta questão do incumprimento do contrato-promessa a chave fundamental da decisão do objecto do recurso, não se podendo esquecer que a acção assume a peculiaridade singular de a autora e o réu, este através da reconvenção, pedirem a execução específica da promessa, para, em sede de alegações de revista, a autora continuar a requerer a execução específica e o réu, essencialmente, a reclamar daquela a indemnização compensatória pelos prejuízos sofridos pelo não cumprimento integral do contrato-promessa, traduzida na restituição do valor patrimonial da fracção autónoma de estacionamento que lhe pagou.
Para tanto, defende a autora que o réu se constituiu em mora na celebração do contrato prometido, por se ter recusado a outorgar a respectiva escritura pública de compra e venda, enquanto que este sustenta que a autora incumpriu, definitivamente, a sua prestação debitória, ao alienar a terceiro a fracção autónoma que lhe havia prometido vender, não requerendo, porém, a resolução do contrato-promessa, que se deverá manter quanto às demais prestações ainda possíveis.
Efectuando uma síntese do essencial da factualidade que ficou demonstrada, importa reter que, em 3 de Fevereiro de 1999, a autora declarou prometer vender a BB e este declarou prometer comprar-lhe a fracção autónoma T3A, destinada a habitação, que incluía uma arrecadação, uma fracção autónoma de estacionamento para um veículo automóvel, com o nº 8 do Lote 15, situada na cave, e a quota ideal de 6,396% do prédio designado pelo Lote 18, pelo preço global de 36.500.000$00, correspondente à soma do preço da fracção autónoma de habitação, de 33.404.000$00, do preço da fracção autónoma de estacionamento, de 3.000.000$00, e do preço da quota ideal do Lote 18, de 96.000$00, tendo pago à autora, a título de sinal e princípio de pagamento, correspondente a 10% do preço total, a quantia de 3.650.000$00.
Por outro lado, convencionou-se que qualquer alteração ao acordado apenas seria válida se fosse efectuada por escrito, em documento subscrito por ambas as partes, e no qual se mencionasse, expressamente, as cláusulas que fossem suprimidas e se transcrevessem as cláusulas modificadas ou aditadas.
Em 3 de Maio de 2000, em conformidade com o contrato-promessa acabado de referir, BB declarou ceder ao réu que, por seu turno, declarou aceitar a respectiva posição contratual de promitente comprador, pelo preço de 33.050.000$00, já pago.
Nos temos do preceituado pelos artigos 105º e 106º, do Plano Director Municipal de Lisboa, que entrou em vigor, a 29 de Setembro de 1994, nos edifícios para habitação colectiva é obrigatória a existência de uma área de estacionamento, no interior de cada lote, necessária a garantir um lugar de estacionamento, por cada fogo, excepto quando os fogos tiverem uma área bruta superior a 150 m2 e ou tipologia superior ou igual a T4, caso em que a área de estacionamento, no interior do lote, é a correspondente a dois lugares de estacionamento, por fogo, sendo as áreas ou lugares de estacionamento obrigatório insusceptíveis de constituir fracções autónomas independentes das unidades de utilização dos edifícios a que ficam, imperativamente, adstritas.
Em 20 de Outubro de 2000, a autora submeteu ao regime de propriedade horizontal o prédio urbano, designado por Lote ........, onde se incluía, nomeadamente, a fracção C, segundo andar direito, destinada a habitação, tipo T3, com o lugar de estacionamento nº ........ e a arrecadação nº 2, ambas na cave, a que correspondia a permilagem de 126 e o valor de 15.120.000$00, sendo oito as fracções habitacionais, cada uma com um lugar de estacionamento e arrecadação, e cinco fracções autónomas destinadas a estacionamento, com os n°s. 21 a 25, e o prédio urbano, designado por Lote 15, com sete fracções habitacionais, cada uma com um lugar de estacionamento e arrecadação e duas fracções autónomas destinadas a estacionamento, com os nºs. 8 e 13, sendo o nº 8 a fracção H.
Em 11 de Maio de 2001, o réu recebeu da autora a fracção prometida vender, incluindo as chaves do apartamento, da arrecadação e do correio e os comandos da garagem e do elevador, tendo vistoriado a mesma, quer na parte de habitação, quer no que respeita ao estacionamento e arrecadação, assinando o respectivo auto e indicando as deficiências a corrigir, sendo certo que o estacionamento que lhe foi mostrado, para efeitos de recepção, foi o nº 8 do Lote 15, que, desde então, o réu passou a utilizar, até ao dia 8 de Janeiro de 2002.
Por carta, datada de 18 de Maio de 2001, a autora deu conhecimento ao réu de que havendo disponibilidade em atribuir-lhe um lugar de estacionamento, no lote onde prometera comprar a fracção de habitação, o lugar de estacionamento prometido comprar pelo mesmo seria substituído pelo lugar nº ........, situado na cave do Lote .........
Em 12 de Julho de 2001, o réu comunicou à autora que o lugar de estacionamento pelo mesmo escolhido fora o nº 8 e que o nº ........ era de pior acesso, incorrendo em riscos acrescidos de amolgadelas, dado situar-se próximo de um local de passagem e que, ultrapassada tal questão, poder-se-ia marcar a escritura.
Porém, a autora comunicou ao réu, em 4 de Setembro de 2001, que a Câmara Municipal de Lisboa entendera que, a não ser em circunstâncias especiais, o estacionamento não podia ser autonomizado, em relação à fracção de habitação a que ficava afecto, e que, por isso, havendo estacionamentos suficientes para todas as fracções do Lote ........, fora obrigada a atribuir esses estacionamentos a cada uma das habitações, ficando, portanto, inviabilizada a possibilidade de atribuir-lhe um lugar, sito no Lote 15, e que a fracção de habitação correspondente ao 2° andar direito incluía uma arrecadação e um lugar de estacionamento com o nº .........
A escritura não foi celebrada, no dia 12 de Dezembro de 2001, em virtude de o réu não se conformar com a alteração ao contrato, no dia 14 de Fevereiro e no dia 20 de Março de 2002, por o réu ter invocado divergências decorrentes do contrato promessa, e a 17 de Julho de 2002, data em que a autora a marcou, pela última vez, sob pena de accionamento imediato da garantia bancária prestada, por o réu não se ter disponibilizado a celebrá-la, invocando divergências derivadas do contrato promessa, anteriormente, celebrado.
Entretanto, no dia 8 de Janeiro de 2002, a autora declarou vender a HH e mulher, II, e estes declararam comprar-lhe, pelo preço de 173.601,62 Euros, a fracção autónoma destinada a habitação, designada pela letra E, que constitui o segundo andar esquerdo, tipo T3, com a arrecadação nº 3, na cave, integrante do Lote .. do prédio urbano, sito na Rua ........, e, pelo preço de 14.963,94 Euros, declarou vender-lhes e estes declararam comprar-lhe a fracção autónoma, designada pela letra H, que constitui o estacionamento nº 8, na cave, para um veículo automóvel, fracção essa que faz parte do Lote 15 do prédio urbano, sito na mesma rua, além de uma quota parte de 6,564 mil avos indivisos do prédio urbano, designado por Lote 18, sito na mesma rua.
O negócio jurídico celebrado entre as partes consiste num contrato-promessa de compra e venda de uma fracção autónoma, com sinal passado, e tradição da coisa, consagrado pelo artigo 410º, do Código Civil (CC), de que resulta, como prestação devida, a emissão de uma declaração negocial destinada a celebrar o contrato prometido (3), que se consubstancia na outorga de uma escritura pública, enquanto formalidade «ad substantiam», como tal essencial à respectiva validade, atento o preceituado pelos artigos 875º, do CC, e 89º, a), do Código do Notariado.
O lesado com a não celebração do contrato prometido dispõe de duas vias no sentido de ver ultrapassada a situação de impasse verificada, consistindo uma na execução específica do contrato-promessa, que pressupõe a simples mora, e a outra na resolução deste mesmo contrato, que pressupõe o seu não cumprimento definitivo.
O não cumprimento da obrigação vem a ser a situação objectiva que se traduz na falta de realização da prestação debitória, com a consequente insatisfação do interesse do credor, independentemente da causa de onde a omissão procede (4).
Por seu turno, no âmbito da responsabilidade contratual, em que se move a causa de pedir da acção, o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado, tornando-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor, desde que falte, culposamente, ao seu cumprimento, nos termos das disposições combinadas dos artigos 762º, nº 1 e 798º, do CC.
E as modalidades de não cumprimento das obrigações, quanto ao efeito ou resultado produzido, consistem na falta de cumprimento ou incumprimento definitivo, na mora e no cumprimento defeituoso ou imperfeito.
Afastada que está, de todo, face à prova produzida, a hipótese do cumprimento defeituoso, porquanto a prestação debitória, a cargo da autora-reconvinda, continua em falta, resta considerar os termos da alternativa subsistente, isto é, a falta de cumprimento ou a mora, sendo certo que, uma vez definida a modalidade do não cumprimento das obrigações, aplicável ao caso, importa ainda averiguar se o devedor actuou com culpa, o que significa fixar a causa da falta da respectiva prestação.
Ora, o devedor falta, culposamente, ao cumprimento da prestação debitória quando a mesma se torna, segura ou absolutamente, inviável, numa situação factual que integra o não cumprimento definitivo, por acto que lhe é imputável, nos termos do estipulado pelos artigo 801º, nº 1 e 802º, nº1, ambos do CC (5).
Tendo a autora, enquanto promitente vendedora, alienado a outrem parte da coisa objecto do contrato prometido, tornou impossível o cumprimento do contrato-promessa que, assim, procede de facto imputável à mesma(6), constituindo-se na obrigação de indemnizar o promitente comprador, mesmo que este estivesse em mora, o que se não demonstrou, restituindo em dobro o sinal que recebeu.
Assim sendo e, desde logo, a autora, ao alienar a terceiro parte do objecto do contrato prometido que se comprometera a vender ao réu, tornou-se responsável pelo incumprimento da promessa, não podendo, consequentemente, como promitente faltoso, exercer o direito de execução específica sobre o bem em causa, a que alude o artigo 830º, do CC, o que apenas o contraente fiel, isto é, aquele que cumpriu ou se oferece para cumprir, pode fazer (7).
Deste modo, não tendo a autora cumprido, em definitivo, a obrigação de celebrar o contrato prometido, nos termos clausulados pelo contrato-promessa, em circunstâncias que lhe são imputáveis, o réu, enquanto contraente fiel, dispõe da sorte do contrato, ou seja, ou lhe põe fim, através da via da resolução, ou o faz actuar, mediante o instrumento da execução específica ou da exigência da indemnização correspondente, atento o disposto pelos artigos 801º, nºs 1 e 2, 830º e 442º, nº 3, todos do CC.
Efectivamente, o contraente fiel pode optar entre a rescisão contratual e a execução, sob a forma sucedânea, isto e, a indemnização compensatória pelo dano contratual positivo (8).
Não tendo sido cumprido, em definitivo, o contrato-promessa, em virtude de a prestação se ter tornado impossível, por facto imputável à autora, o réu não pretende, declaradamente, a resolução do contrato-promessa, exigindo de regresso a prestação pecuniária que cumpriu, na totalidade, no montante de 36500000$00, equivalente a €182061,23, em que se traduziu o preço de sua responsabilidade, e nem sequer o respectivo sinal em dobro, mas antes, como já se referiu, a indemnização compensatória pelos prejuízos sofridos com o não cumprimento.
Efectivamente, tendo a autora alienado a terceiro a fracção autónoma de estacionamento para um veículo automóvel, com o nº 8, do Lote 15, situada na cave que havia prometido vender ao réu, conjuntamente com a fracção autónoma T3A, situada no 2° piso A do edifício a construir no Lote ........, destinada a habitação, que incluía uma arrecadação, a aludida fracção autónoma de estacionamento e a quota ideal de 6,396% do prédio designado por Lote 18, e dispondo-se a substituir aquela fracção autónoma de estacionamento pelo lugar nº ........, situado na cave do Lote ........, enquanto parte integrante da fracção autónoma T3A, localizada no 2° piso A do edifício a construir no Lote ........, e não podendo já cumprir o contrato-promessa, celebrando o contrato prometido, nos termos acordados, impõe, unilateral e arbitrariamente, ao réu uma diminuição do valor patrimonial do bem objecto do contrato prometido, razão pela qual inexiste, igualmente, falta de cumprimento do promitente comprador, ao recusar-se a celebrar a escritura pública de compra e venda de toda essa fracção, com o novo figurino desenhado pela autora (9)..
De facto, muito embora os lotes 15 e ........ funcionem, ao nível das garagens, como se se tratasse de um só espaço físico, sendo única, em cada um deles, a entrada para os veículos, não se encontram à mesma cota de nível, porquanto o acesso ao lugar de estacionamento nº ........ do Lote ........ processa-se pelo piso -2, enquanto que o acesso ao lugar de estacionamento nº 8 do Lote 15 processa-se pelo piso – 1, importando, assim, para aceder aquele, descer mais um andar de elevador, do piso – 1 para o – 2, relativamente ao lugar de estacionamento nº 8 do Lote 15, e que para aceder ao piso 0 urge subir mais um andar quando se transita do piso – 2 para o piso 0, em relação ao que acontece quando se passa do piso – 1 para o piso 0, sendo tal diferença de segundos.
Por seu turno, para estacionar no lugar nº ........ do Lote ........, que se situa numa zona de passagem de outras viaturas, estando, por isso, mais exposto à circulação de pessoas e veículos automóveis no interior da garagem, com os inerentes riscos agravados de um automóvel se danificar, em relação ao que sucede com o lugar de estacionamento nº 8 do Lote .. impõe-se descer, no interior da garagem, a rampa de acesso ao piso – 2 e estacionar o carro, lateralmente, encostado à parede, sendo necessário executar, para o efeito, mais do que uma manobra.
Aliás, ficou convencionado, conforme já se sublinhou, que qualquer alteração ao acordado, apenas, seria válida se fosse efectuada, por escrito, em documento subscrito por ambas as partes, no qual se mencionassem, expressamente, as cláusulas suprimidas e se transcrevessem as cláusulas modificadas ou aditadas.
Certo é que estipula o artigo 105, nº 3, do PDM de Lisboa, que ”as áreas ou lugares de estacionamento obrigatório estabelecidos na presente secção são insusceptíveis de constituir fracções autónomas independentes das unidades de utilização dos edifícios a que ficam imperativamente adstritas.”, continuando o artigo 106º, nº 1, do mesmo instrumento normativo, ao dispor que “nos edifícios para habitação colectiva é obrigatória a existência de uma área de estacionamento no interior do lote necessária a um lugar de estacionamento por cada fogo, excepto quando os fogos tiverem uma área bruta superior a 150 m2 e/ou tipologia superior ou igual a T4, caso em que a área de estacionamento no interior do lote é a correspondente a dois lugares de estacionamento por fogo”.
Mas, as imposições decorrentes do PDM de Lisboa, vigentes desde 29 de Setembro de 1994, já eram conhecidas da autora, na data da celebração do contrato-promessa, que teve lugar a 3 de Fevereiro de 1999, e nem a demonstração do contrário, que não aconteceu, teria qualquer significado, porquanto, salvo no caso da relevância do erro de direito como causa de anulação do negócio jurídico (10)., que aquela não aproveitaria, resulta do disposto pelo artigo 6º, do CC que “a ignorância da lei…não justifica a falta do seu cumprimento…”.
E, também, ficou provado, na sequência destas imposições legais, que, em 4 de Setembro de 2001, a autora comunicou ao réu que a Câmara Municipal de Lisboa entendera que, a não ser em circunstâncias especiais, o estacionamento não podia ser autonomizado, em relação à fracção de habitação a que ficava afecto, e que, por isso, havendo estacionamentos suficientes para todas as fracções do Lote ........, fora obrigada a atribuir esses estacionamentos a cada uma das habitações, ficando, portanto, inviabilizada a possibilidade de lhe conceder um lugar, sito no Lote 15, e que a fracção de habitação correspondente ao 2° andar direito incluía uma arrecadação e um lugar de estacionamento com o nº .........
Porém, é manifesto que não deve ser o réu a suportar as consequências que advêm da obrigatoriedade da autora ter de dar cumprimento aos comandos legais do PDM, com os quais aquele não contava, à data da celebração do contrato-promessa, e que se demonstraram desvantajosos ou negativos para a satisfação dos seus interesses.
O réu não pretende a resolução do contrato-promessa, mas antes o ressarcimento pelos danos correspondentes ao não cumprimento integral do mesmo, no que contende com a aquisição da fracção autónoma H, correspondente ao lugar de estacionamento com o nº 8 do Lote 15, no valor de €14963,94.
Estipula o artigo 442º, nº 2, 2ª parte, do CC, que “…; se o não cumprimento do contrato for devido a este último [o accipiens], tem aquele [o tradens] a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, se houve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago”.
A passagem do normativo legal acabado de transcrever é aplicável a todos os contratos-promessa com tradição da coisa, a que se refere o contrato prometido, independentemente do objecto deste que, assim, continua a ser um requisito insubstituível do direito ao valor da coisa, do direito de o credor optar, relativamente à indemnização, em vez do dobro do sinal, pelo valor que a coisa, objecto do contrato prometido, tiver ao tempo do incumprimento, sob pena de, se não se tiver verificado a «traditio rei», o direito do promitente comprador se limitar a poder exigir, como indemnização, o dobro do sinal(11)..
E, havendo tradição, como acontece no caso em apreço, o promitente vendedor só pode evitar que o pagamento da indemnização pelo não cumprimento da promessa se faça através do valor da coisa traditada, que o promitente comprador dele exija, celebrando o contrato definitivo, excepto, e tal é a situação verificada, no caso de o não cumprimento derivar de alienação a terceiro da coisa prometida, hipótese em que só a indemnização funciona (12). .
Não podendo a autora celebrar o contrato prometido, por ter alienado parte do seu objecto a outrem, resta-lhe pagar ao réu, promitente comprador, a indemnização por este reclamada.
A este propósito, o réu pede, a título de ressarcimento pelos prejuízos advindos da perda patrimonial sofrida com a compra da fracção autónoma em causa, a restituição do quantitativo correspondente de €14963,94.
Sendo a coisa a ter em conta, para efeitos de determinação do seu valor, o objecto do contrato prometido (13), a valorização da mesma deve ser entendida no sentido do valor intercalar da coisa, ou seja, subtraindo-se ao valor da coisa, no momento do incumprimento, o valor da coisa, na data da celebração do contrato-promessa, aditando-se, seguidamente, o montante do sinal(14), conferindo-se, assim, ao promitente comprador o direito de receber, a título de indemnização, o equivalente pecuniário ao benefício que lhe teria proporcionado o exacto cumprimento do contrato.
Efectivamente, o valor da coisa, ao tempo do incumprimento, a que o promitente comprador tem direito, como indemnização compensatória, não significa que esta se fixe pelo eventual acréscimo que tenha conhecido, desde a celebração do contrato-promessa até ao momento da consumação do seu incumprimento, nem pela medida do dano, efectivamente, sofrido pelo promitente-comprador, nem como a indemnização pelo valor integral do dano causado ao contraente fiel, mas antes pelo valor que a coisa tiver aumentado, ao tempo do incumprimento, ou seja, a actualização da indemnização pré-determinada, no caso de ter havido tradição da coisa objecto do contrato prometido, enquanto actualização da sanção «dobro do sinal» (15).
Sendo a inexecução do contrato prometido, meramente parcial, porquanto a autora cumpriu a promessa, no que contende com a fracção autónoma T3A, situada no 2° piso A do edifício a construir no Lote ........, destinada a habitação, que inclui uma arrecadação e a quota ideal de 6,396% do prédio designado pelo Lote ...., e apenas deixou de realizar a prestação referente à fracção autónoma de estacionamento nº 8, na cave, para um veículo automóvel, que faz parte do Lote ..., e tendo o réu optado pela manutenção do contrato, na parte cumprida, só pode exigir a indemnização pelos danos positivos correspondentes à parte não cumprida (16).
Considerando que, à data da celebração do contrato-promessa, o lugar de estacionamento nº 8, do Lote 15, valia 3.000.000$00, ou seja, €14963,93, que, em Outubro de 2001, data mais próxima da ocasião do incumprimento, com registo probatório nos autos, o mesmo apresentava o valor de cerca de €16.000,00, considerando, finalmente, o valor proporcional do sinal correspondente a 10% do total, que se cifra em €1496,39, obtém-se o valor da coisa de €2532,46 [€16.000,00-€14963,93=€1036,07+€1496,39=€2532,46].
O réu reclama, igualmente, o pagamento da quantia de €15000,00, devido ao facto de ter ficado impedido de vender a terceiro o lugar de estacionamento que lhe foi prometido vender pela autora, que antes respeitava a uma fracção autónoma, e agora, com a mudança de local, deixou de constituir uma fracção autónoma para passar a ser parte integrante da fracção habitacional, o pagamento de um montante, a liquidar em execução de sentença, relativo às comissões de abertura do processo de empréstimo bancário, e o pagamento do acréscimo de «spread» sobre o respectivo valor.
Como já se disse, o réu-reconvinte, em vez de resolver o contrato-promessa, optou por reclamar da autora-reconvinda um sucedâneo, ou seja, uma indemnização compensatória, tendo já cumprido a sua contra-prestação, na sua totalidade.
Ora, tendo a autora, apenas, deixado de cumprir, parcialmente, a prestação debitória, e optando o réu pela manutenção do contrato, na parte subsistente, não pode agora exigir indemnização pelos danos negativos, como se tivesse escolhido a via da resolução, mas antes reclamar a indemnização compensatória pelos danos positivos correspondentes à parte contratual não cumprida.
É que não é indiferente para a determinação do montante indemnizatório a consideração do interesse contratual negativo ou do interesse contratual positivo, significando este o «dano ex contractu», os lucros que adviriam para o contraente fiel se o contrato tivesse sido celebrado.
Efectivamente, tendo ficado provado que a referida fracção autónoma de estacionamento nº 8, do Lote 15, foi prometida vender ao réu, pelo preço de 3.000.000$00, ou seja, €14963,93, mas não ficando demonstrado que este a tivesse podido vender, pelo menos, por esse valor, a outrem, apesar de se ter provado que houve uma proposta de compra de um lugar de estacionamento, num dos lotes do “Alcântara Residence”, por €16500,00, e tratando-se, a provar-se, de um dano positivo, não pode ser arbitrado ao réu o correspondente montante indemnizatório.
Quanto aos restantes prejuízos reclamados pelo réu, considerando que os mesmos não contendem com o designado dano positivo, única hipótese em que, na situação controvertida, teriam cabimento legal, mas antes com o denominado dano negativo, isto é, com o prejuízo que o contraente fiel não teria sofrido se o contrato tivesse sido celebrado, os mesmos escapam à tutela legal que a concreta pretensão jurisdicional formulada pelo réu permite obter.
Procedem, portanto, apenas, em parte, as conclusões constantes das alegações das revistas da autora e do réu, encontrando-se, assim, prejudicado o conhecimento da questão do enriquecimento sem causa, aflorada pelo réu.
CONCLUSÕES:
I – O devedor falta, culposamente, ao cumprimento da prestação debitória quando a mesma se torna, segura ou absolutamente, inviável, o que acontece quando o promitente vendedor, alienado a outrem parte da coisa objecto do contrato prometido, tornou impossível o cumprimento do contrato-promessa, numa situação factual que integra o não cumprimento definitivo, por acto que lhe é imputável.
II – Então, o contraente fiel, isto é, o promitente comprador, dispõe da sorte do contrato, ou seja, ou lhe põe fim, através da via da resolução, ou o faz actuar, mediante o instrumento da execução, sob a forma sucedânea, isto é, a indemnização compensatória pelo dano contratual positivo.
III - O valor da coisa, ao tempo do incumprimento, a que o promitente comprador tem direito, como indemnização compensatória, significa que esta se fixa pelo valor intercalar da coisa, ou seja, subtraindo-se ao valor da coisa, no momento do incumprimento, o valor da coisa, na data da celebração do contrato-promessa, aditando-se, seguidamente, o montante do sinal.
IV - Sendo a inexecução do contrato prometido, meramente parcial, e tendo o promitente comprador optado pela manutenção do contrato, na parte cumprida, só pode exigir a indemnização pelos danos positivos correspondentes à parte não cumprida, pelo equivalente pecuniário ao benefício que lhe teria proporcionado o exacto cumprimento do contrato.
V - Tendo o promitente vendedor, apenas, deixado de cumprir, parcialmente, a prestação debitória, e optando o promitente comprador pela manutenção do contrato, na parte subsistente, não pode agora exigir indemnização pelos danos negativos, como se tivesse escolhido a via da resolução, mas antes reclamar a indemnização compensatória pelos danos positivos correspondentes à parte contratual não cumprida.
DECISÃO:
Por tudo quanto exposto ficou, acordam os Juízes que constituem a 1ª secção cível do Supremo Tribunal de Justiça, em conceder, em parte, as revistas da autora e do réu e, em consequência, absolvem o réu-reconvinte do pedido de condenação no pagamento da quantia de €1455,21, a título de compensação pelos prejuízos decorrentes do atraso no pagamento do preço devido pela alienação da fracção, e a autora-reconvinda dos pedidos de condenação no pagamento da quantia de €15000,00, pelo eventual impedimento do réu em vender a terceiro o lugar de estacionamento que lhe foi prometido vender, no pagamento do montante, a liquidar em execução de sentença, relativo às comissões de abertura do processo de empréstimo bancário, e no pagamento do acréscimo de «spread» sobre o respectivo valor, condenando, porém, a autora-reconvinda a pagar ao réu-reconvinte a quantia de €2532,46, correspondente ao valor da coisa, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a notificação da contestação-reconvenção, confirmando, quanto ao mais, embora com fundamentação distinta, o acórdão recorrido.
Custas, a cargo da autora-reconvinda e do réu-reconvinte, na proporção do vencimento.
Notifique.
Lisboa, 12 de Janeiro de 2009
Helder Roque (Relator)
Sebastião Póvoas
Moreira Alves
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(1) Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, V, reimpressão, 1981, 139 e 140; Anselmo de Castro, Lições de Processo Civil, III, reimpressão, 1970, 232; STJ, de 1-3-1990, BMJ nº 395, 479.
(2) Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, V, reimpressão, 1981, 139 e 141; STJ, de 24-11-1976, BMJ nº 261, 103; STJ, de 14-5-1974, BMJ nº 237, 132.
(3) Almeida Costa, Contrato-Promessa, Uma Síntese do Regime Vigente, 7ª edição, revista e actualizada, 2001, 11 e 12.
(4) Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, II, 2ª edição, 1974, 59.
(5) STJ, de 13-11-1997, CJ (STJ), Ano V (1997), T3, 135; STJ, de 17-2-1992, CJ (STJ), Ano II (1994), T1, 109; STJ, de 7-3-1991, BMJ nº 405, 456.
(6) Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, 2ª edição, II, 1974, 60; STJ, de 16-4-2009, Pº nº 08B0491, in www.dgsi.pt
(7) STJ, de 30-10-2001, CJ (STJ), Ano IX (2001), T3, 102; STJ, de 21-5-1998, BMJ nº 477, 460; STJ, de 5-3-1996, CJ (STJ), Ano IV (1996), T1, 115.
(8) Galvão Teles, Direito das Obrigações, 7ª edição, revista e actualizada, Coimbra Editora, 1997, 463 e 464.
(9) STJ, de 3-4-1991, AJ, 18º, 11; e STJ, de 7-3-1991, BMJ nº 405, 456, citado.
(10) Manuel de Andrade, Teoria Geral da Relação Jurídica, II, 2ª reimpressão, 1966, 243; Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, I, 4ª edição, revista e actualizada, 1987, 56.
(11) Calvão da Silva, Sinal e Contrato-Promessa, 12ª edição, revista e aumentada, Almedina, 2007, 101, 102 e 229.
(12)Menezes Cordeiro, Estudos de Direito Civil, 1º, 25.
(13) Antunes Varela, Sobre o Contrato-Promessa, Coimbra, 1988, 108, separata da RLJ, Anos 119 a 121, onde apareceu, em números sucessivos, 3749 a 3769, sob a epígrafe “Emendas ao Regime do Contrato-Promessa”; Menezes Cordeiro, Estudos de Direito Civil, 1º, 10.
(14) Calvão da Silva, Sinal e Contrato-Promessa, 12ª edição, revista e aumentada, Almedina, 2007, 232 a 236.
(15) Calvão da Silva, Sinal e Contrato-Promessa, 12ª edição, revista e aumentada, Almedina, 2007, 230 a 236.
(16)Galvão Teles, Direito das Obrigações, 7ª edição, revista e actualizada, Coimbra Editora, 1997, 463 e 464, citado.