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IMÓVEL DESTINADO A LONGA DURAÇÃO
DEFEITOS
CADUCIDADE
DENÚNCIA
PRAZO
I - A garantia de imóvel adquirido por compra e venda de imóvel ao próprio construtor está sujeita às regras da empreitada, por força do disposto no art. 1225.º, n.º 4, do CC (na redacção introduzida pelo art. 3 do DL n.º 267/94, de 25-10, entrado em vigor a 1 de Janeiro de 1995).
II - No art. 1225.º do CC estão previstos dois prazos de caducidade sucessivos: um primeiro prazo de um ano para denúncia dos defeitos; um segundo prazo igualmente de um ano a contar da denúncia para se propor a acção judicial tendente à eliminação dos defeitos e à formulação de pedido de indemnização pelos prejuízos consequentes.
III - Resultando da matéria de facto provada que, embora os Autores tenham cumprido o prazo de denúncia dos primitivos defeitos, estes se mantiveram após a intervenção na obra por parte do Réu, que reconheceu a sua existência, tendo surgido novos defeitos, impunha-se que os Autores observassem o prazo de um ano (também ele de caducidade) para proporem a acção respectiva, contado então a partir do momento em que tomaram conhecimento que a intervenção do Réu não tinha obtido o desejado efeito e que novos defeitos tinham entretanto surgido (tudo dentro do prazo de garantia referido no n.º 1 do art. 1225.º).
IV - Tendo os Autores, em 05-05-1999, por carta registada com a/r, interpelado o Réu para a reparação dos defeitos persistentes e para outros que se revelaram novos, vindo, face à inércia deste, a propor a acção em 11-03-2002, solicitando ainda, desnecessariamente, a notificação judicial do Réu, requerida a 24-09-2001, e assinada a 26-09-2001, conclui-se que caducou o prazo para proposição da presente acção, destinada à eliminação dos defeitos e obtenção de indemnização, por se encontrar largamente ultrapassado o prazo de um ano posterior à (segunda) denúncia, previsto na 2.ª parte do n.º 2 do art. 1225.º do CC.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
I. AA e mulher BB, instauraram a presente acção declarativa, com processo ordinário, CC e DD (tendo no decurso da acção, e devido ao seu falecimento, sido habilitados como seus herdeiros, EE; FF e GG), pedindo a condenação dos réus:
- A pagarem aos autores a importância de € 6.773,81 relativa ao que despenderam com reparações e eliminação de defeitos urgentes, que foram obrigados a mandar efectuar e que se encontram descriminados nos arts. 27º a 31º da petição inicial;
- A procederem, à sua custa, à execução de obras de reparação dos defeitos, anomalias e deficiências de construção, bem como aos acabamentos em falta a que se refere o art. 16º da petição inicial, em prazo a fixar;
- A pagarem aos autores a importância de € 723,26 pelos prejuízos sofridos em consequência de tais defeitos e anomalias;
- Bem como a pagarem aos autores, a título de compensação por danos não patrimoniais a importância de € 2.500, sendo ainda acrescidas tais quantias liquidadas dos respectivos juros moratórios.
Alegaram, em síntese:
Que compraram aos RR uma moradia onde foram habitar, porém, após terem ido viver para a referida moradia verificaram que alguns acabamentos da mesma ainda não tinham sido terminados, o que deram de imediato conhecimento aos RR.
No decurso do Inverno de 1997/1998 revelaram-se vários defeitos de construção, que de imediato também comunicaram aos RR.
Na sequência dessa comunicação, no Verão de 1998 os RR procederam a realização de obras na moradia com vista a eliminar tais defeitos.
Tal reparação não solucionou, no entanto, os problemas, sendo que nos Invernos seguintes, 1998/1999 e 1999/2000 vieram a revelar-se e detectar-se novas deficiências de construção e o agravamento de outras, que os AA foram de imediato sempre dando conhecimento ao RR, pedindo-lhes, sem êxito, que as eliminassem ou reparassem.
Perante tal recusa dos RR, os AA, e dada a situação de urgência que elas impunham, mandaram proceder a terceiros à reparação de algumas daquelas deficiências, tendo gasto a importância de € 6.773,81.
Por outro lado, devido àquelas várias deficiências os AA vieram a sofrer outros prejuízos ou danos de natureza patrimonial e não patrimonial, cujo ressarcimento reclamam, a par da reparação daqueles outros defeitos ainda persistentes.
Na sua contestação a ré, DD, defendeu-se por excepção e por impugnação.
No que concerne à 1ª defesa, invocou a sua ilegitimidade, que fez radicar no facto de o outro réu, António Pinheiro, ter falecido antes da acção ter sido proposta e de a herança por ele deixada nunca ter sido partilhada, devendo por isso a mesma estar, na acção, acompanhada dos restantes herdeiros daquele réu.
Por outro lado, invocou como excepção peremptória, a caducidade do direito (de acção) dos AA.
No que concerne àquela 2ª defesa, impugnou (directa ou indirectamente) os factos que foram aduzidos pelos AA e que serviam de suporte à sua pretensão pelo que terminou pedindo a sua absolvição da instância e, de qualquer modo, sempre a improcedência da acção e sua absolvição do pedido.
Replicaram os AA, alegando o desconhecimento do falecimento réu-marido e manifestando, desde logo, a intenção de deduzir o correspondente incidente de habilitação de herdeiros, sanando, desse modo, a invocada ilegitimidade daquela ré, enquanto, por outro lado, pugnaram pela improcedência da excepção de caducidade deduzida também por aquela ré, ao mesmo tempo ainda que pediram a condenação da mesma como litigante de má fé.
Dada notícia nos autos da morte entretanto ocorrida também daquela ré foi deduzido o correspondente incidente de habilitação dos falecidos réus, vindo a ser habilitados (sem qualquer oposição), como seus herdeiros, EE; FF e GG, através de sentença devidamente transitada em julgado.
Reiniciada a tramitação legal dos autos, foi proferido o despacho saneador, no qual se afirmou a validade e a regularidade da instância, a que se seguiu a selecção da matéria de facto, sem que tivesse sido objecto de qualquer censura.
Na fase da instrução, o habilitado EE, invocando o disposto no artº 489, nº 2, do CPC, fez dar entrada, em 27/5/2005, e depois em 29/6/2005, respectivamente, os requerimentos de fls. 163/164 e 181/182, através dos quais, alegando ter, entretanto, repudiado a herança daqueles réus/seus pais (conforme escrituras públicas outorgada em 16/5/2005 e em 15/6/2005 – a primeira referente à herança do seu pai e a segunda referente à herança da sua mãe - cuja certidão juntou), pediu que fosse julgado parte ilegítima na presente acção.
A tal pretensão responderam os AA, opondo-se à mesma.
Foi proferido do despacho de fls. 192/200, através do qual o Mº juiz a quo, e com base nos fundamentos ali aduzidos, indeferiu aludida pretensão do requerente/habilitado José Nogueira.
Não se tendo conformado com tal decisão, aquele requerente dela interpôs recurso, o qual foi admitido como agravo e a subir com aquele que depois dele houvesse de subir imediatamente.
Realizado o julgamento, foi proferida sentença em que se decidiu nos seguintes termos: “Julgo a presente acção parcialmente provada e procedente e, em consequência, condeno os réus:
1) A pagarem aos autores a importância de 6.773,81 € relativa ao que despenderam com reparações e eliminação de defeitos, acrescida de juros de mora, à taxa de 7%, desde a data da citação, até 30 de Abril de 2003 e, a partir de 1 de Maio de 2003, à taxa de 4%, até integral pagamento (Portarias 263/99 de 12.4 e 291/03 de 8.4);
2) A procederem, à sua custa, à execução de obras de reparação dos defeitos, anomalias e deficiências de construção, bem como aos acabamentos em falta a que se refere o art. 16º da petição inicial, devendo dar início às obras em apreço, no prazo de sessenta dias, a partir do trânsito em julgado da presente sentença;
3) A pagarem aos autores a importância que vier a ser liquidada no incidente previsto no art. 378º nº 2 do CPC, até ao limite de 723,26 euros pelos prejuízos patrimoniais, acrescida de juros de mora, à taxa de 7%, desde a data da citação, até 30 de Abril de 2003 e, a partir de 1 de Maio de 2003, à taxa de 4%, até integral pagamento;
4) A pagarem aos autores, a título de compensação por danos não patrimoniais a importância de 2.500 euros, acrescida de juros de mora, à taxa de 7%, desde a data da citação, até 30 de Abril de 2003 e, a partir de 1 de Maio de 2003, à taxa de 4%, até integral pagamento.
Não se conformando com tal sentença, o habilitado José Nogueira dela interpôs recurso de apelação, tendo mantido interesse no conhecimento do recurso de agravo.
Por Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra foi decidido negar provimento ao recurso de agravo e conceder provimento ao recurso de apelação por se julgar procedente a invocada excepção do direito dos autores.
II. Inconformados interpuseram os AA o presente recurso de revista.
Das conclusões da alegação dos recorrentes resulta que a única questão colocada se resume em saber se o Tribunal recorrido decidiu ou não bem ao julgar procedente a invocada excepção da caducidade do direito dos AA.
III. Foram dados como provados o seguintes factos:
1. No exercício da actividade referida em E) a G), no dia 24 de Março de 1997, na Secretaria Notarial de Tomar, os réus CC e sua mulher, DD declararam vender aos autores AA e Ana Bela Henriques de Oliveira, que declararam comprar-lhes, pela importância de esc. 32.000.000$00, uma casa destinada a habitação de rés-do-chão e primeiro andar, com 176,25 m2 e logradouro com 659,65 m2, no Casal das Atalaias, nº 37, lote dois, da freguesia de S. João Baptista, descrito na Conservatória do Registo Predial de Tomar, sob o nº 1358 (alínea A) da matéria assente);
2. Na Conservatória do Registo Predial de Tomar, sob o nº 01358/230693, encontra-se descrita a casa e o logradouro identificados em A) (alínea B) da matéria assente);
3. Que se encontram inscritos, na mesma Conservatória do Registo Predial, em nome dos autores, desde 6 de Março de 1997 (alínea C) da matéria assente);
4. A casa identificada em A) foi construída pelo falecido réu, CC (alínea D) da matéria assente);
5. No exercício da actividade de construção civil (alínea E) da matéria assente);
6. À qual se dedicou, durante alguns anos. (alínea F) da matéria assente);
7. E construiu várias moradias para habitação (alínea G) da matéria assente);
8. Para promover a venda dos imóveis que estava a construir, o réu CC colocou, em diversos locais da cidade de Tomar, placas publicitárias (resposta ao nº 1 da base instrutória);
9. Nas quais anunciava a venda de moradias de qualidade (resposta ao nº 2 da base instrutória);
10. Foi na sequência da publicidade a que se referem os nºs 1 e 2 que os autores contactaram o réu CC, para comprarem uma moradia das que o mesmo réu estava a construir (resposta ao nº 3 da base instrutória);
11. Aquando dos primeiros contactos e na altura da celebração do acordo mencionado em A), os réus disseram aos autores que, tanto a construção, como os materiais aplicados eram de primeira qualidade (resposta ao nº 4 da base instrutória);
12. Sendo, por isso, que foi fixado o valor de esc. 32.000.000$00, no mesmo acordo a que alude a alínea A) (resposta ao nº 5 da base instrutória);
13. O qual era superior ao praticado, na altura, em Tomar (resposta ao nº 6 da base instrutória);
14. Tendo os autores celebrado o acordo descrito em A) por causa da informação a que se refere o nº 4 (resposta ao nº 7 da base instrutória);
15. E por terem gostado da casa e da respectiva localização (resposta ao nº 8 da base instrutória);
16. Poucos dias após a data mencionada em A), os autores foram viver para a casa ali identificada (resposta ao nº 9 da base instrutória);
17. Altura em que:
nos armários da cozinha faltavam os pitons para apoio das prateleiras;
faltavam as redes de protecção nos dois buracos de ventilação da arrecadação;
na casa de banho do rés-do-chão, o sifão de esgoto de água ainda não tinha sido isolado;
na janela da mesma casa de banho, não tinha sido colocada a vareta no dispositivo de abertura;
faltavam os altifalantes da instalação sonora de todas as divisões da casa;
na porta de acesso à garagem, faltava o puxador ;
o cofre instalado não funcionava (resposta ao nº 10 da base instrutória);
18. Os autores deram, de imediato, conhecimento dos factos referidos em 10º aos réus (resposta ao nº 11 da base instrutória);
19. Tendo-se o réu CC comprometido a terminar o que faltava e vem descrito em 10º (resposta ao nº 12 da base instrutória);
20. No decurso do Inverno de 1997/1998, começaram a surgir humidades, no escritório, no hall de entrada e num dos quartos da casa descrita em A) (resposta ao nº 13 da base instrutória);
21. Quando os autores acendiam o fogão de sala, o fumo espalhava-se por toda a casa (resposta ao nº 14 da base instrutória);
22. E o recuperador de calor não funcionava (resposta ao nº 15 da base instrutória);
23. Quando as chuvas foram mais fortes, o escritório ficou inundado com a água que gotejava do tecto (resposta ao nº 16 da base instrutória);
24. Escorrendo também água nos interruptores e nas caixas de derivação do hall de entrada e do escritório (resposta ao nº 17 da base instrutória);
25. De imediato, os autores deram conhecimento aos réus CC e DD dos factos a que aludem os nºs 13 a 18 (resposta ao nº 18 da base instrutória);
26. Que se deslocaram à casa descrita em A) (resposta ao nº 19 da base instrutória);
27. Onde constataram os factos a que se referem os nºs 13 a 18 (resposta ao nº 20 da base instrutória);
28. No Verão de 1998, os réus mandaram levantar todo o chão do terraço da casa descrita em A) (resposta ao nº 21 da base instrutória);
29. O qual fica por cima do escritório da mesma casa (resposta ao nº 22 da base instrutória);
30. E mandaram proceder ao isolamento do mesmo terraço com tela, para evitar as infiltrações de água, no escritório, no hall de entrada e num dos quartos (resposta ao nº 23 da base instrutória);
31. Nos Invernos de 1998/1999 e de 1999/2000, o escritório ficou novamente inundado com a água que caía do tecto (resposta ao nº 24 da base instrutória); Caindo também água dos interruptores e das caixas de derivação do escritório e do hall (resposta ao nº 25 da base instrutória);
32. Com o que a humidade se foi espalhando por toda a placa (resposta ao nº 26 da base instrutória);
33. Tendo-se estendido até cerca de metade do tecto da sala (resposta ao nº 27 da base instrutória);
34. A qual é contígua ao escritório (resposta ao nº 28 da base instrutória);
35. No hall de entrada, a casa descrita em A) apresenta:
o mármore que reveste o chão começou a saltar;esse mármore apresenta também buracos;
quando chovia, escorria água pelos interruptores e pela caixa de derivação;
as paredes interiores que dão para a rua têm salitre (resposta ao nº 29 da base instrutória);
36. Na sala, a casa descrita em A) apresenta:
uma mancha de humidade, no tecto, até metade, resultante da humidade do escritório;
no canto junto ao fogão de sala, uma mancha amarela, no tecto ;
quando o fogão de sala era aceso, toda a casa ficava cheia de fumo, com o que todos os tectos ficaram negros do fumo (resposta ao nº 30 da base instrutória);
37. No escritório, a casa descrita em A) apresenta:
cofre que nunca funcionou;
infiltrações no tecto;
em dias de chuva, esta fazia-se sentir no interior, como se fosse na rua;
água a escorrer pelos interruptores e pelas caixas de derivação;
perda do verniz do chão, em virtude das inundações (resposta ao nº 31 da base instrutória);
38. Na cozinha, a casa descrita em A) apresenta:
os armários de baixo e um dos de cima sem pitons para apoio das prateleiras;
pedra onde foi embutido o lava-louça partida;
lava-louça sem impermeabilização, com o que o armário que está por baixo apresenta sinais de apodrecimento e infiltrações na garrafeira, no andar de baixo (resposta ao nº 32 da base instrutória);
Na arrecadação, a casa descrita em A) apresenta:
redes de protecção nos dois buracos de ventilação por colocar;
entrada de lixo e pequenos bichos, por falta dessas redes (resposta ao nº 33 da base instrutória);
39. Na casa de banho do rés-do-chão, a casa descrita em A) apresenta:
sifão de esgoto de água por isolar;
vareta do dispositivo de abertura da janela por colocar;
impossibilidade de usar a janela, por falta da vareta (resposta ao nº 34 da base instrutória); 40. Nas casas de banho do primeiro andar, a casa descrita em A) apresenta:
perda de cor da banheira cor de rosa;
queda do esmalte da banheira azul (resposta ao nº 35 da base instrutória);
41. No quarto da frente, a casa descrita em A) apresenta:
infiltrações na parede onde está colocado o roupeiro;
humidade e bolores no interior do roupeiro, com o que o mesmo não pode ser usado (resposta ao nº 36 da base instrutória);
42. No Terraço, a casa descrita em A) apresenta vários focos de infiltração de água para o escritório (resposta ao nº 37 da base instrutória);
43. Nos roupeiros da casa descrita em A) foram colocadas caixas de creme adaptadas, em vez de casquilhos (resposta ao nº 38 da base instrutória);
44. Nas portadas das janelas da casa descrita em A), a maior parte dos fechos não funciona, desde sempre (resposta ao nº 39 da base instrutória);
45. Os comandos do sistema eléctrico do portão de acesso ao pátio e à garagem estão sempre a avariar (resposta ao nº 40 da base instrutória);
46. A instalação sonora de todas as divisões continua sem os altifalantes (resposta ao nº 41 da base instrutória);
47. Nunca foi colocado o puxador na porta de acesso à garagem (resposta ao nº 42 da base instrutória);
48. Os mosaicos do chão da entrada da casa, junto aos degraus do portão da entrada principal tem um desnível (resposta ao nº 43 da base instrutória);
49. O que tem causado a queda de várias pessoas (resposta ao nº 44 da base instrutória);
50. Os autores deram conhecimento dos factos descritos em 24º a 44º aos réus, logo que os detectaram (resposta ao nº 45 da base instrutória);
51. Até que, em 5 de Maio de 1999, os autores enviaram uma carta registada com aviso de recepção aos réus (resposta ao nº 46 da base instrutória);
52. Na qual, mais uma vez, agora por escrito, comunicaram aos réus os factos a que se referem os nºs 24 a 44º (resposta ao nº 47 da base instrutória);
53. E, nessa mesma carta, os autores solicitaram aos réus que mandassem proceder aos consertos e aos acabamentos em falta ali descritos, no prazo de trinta dias, a contar da data da recepção da carta (resposta ao nº 48 da base instrutória); 54. Como os réus nada tenham feito, foram os autores que mandaram proceder ao isolamento da placa do terraço com revestimento próprio para terraços, assentamento de mosaicos e pintura (resposta ao nº 49 da base instrutória);
55. E mandaram proceder à substituição do fogão de sala e do recuperador de calor (resposta ao nº 50 da base instrutória);
56. As obras referidas em 49º e 50º importaram um custo para os autores de 6.773,81 euros (resposta ao nº 51 da base instrutória);
57. Com as inundações no escritório e no hall de entrada, referidas em 16º e 24º, estragou-se um aparelho de ar condicionado (resposta ao nº 52 da base instrutória);
58. Em cuja reparação os autores gastaram quantia não concretamente apurada (resposta ao nº 53 da base instrutória);
59. Em resultado de tais inundações, também se estragaram dois candeeiros (resposta ao nº 54 da base instrutória);
60. Cada um dos candeeiros tinha valor não concretamente determinado (resposta ao nº 55 da base instrutória);
61. Por força dessas mesmas inundações estragou-se um quadro com bordados de Castelo Branco (resposta ao nº 56 da base instrutória);
62. O quadro referido na resposta ao nº 56, tinha um valor entre Esc. 20.000$00 e Esc. 30.000$00 (resposta ao nº 57 da base instrutória);
63. Em resultado dos factos descritos em 10º, 13º a 18º e 24º a 44º, os autores tiveram de mandar limpar as paredes do escritório e do hall, por diversas vezes (resposta ao nº 58 da base instrutória);
64. Bem como dos móveis e de duas carpetes (resposta ao nº 59 da base instrutória);
65. Nos Natais, após terem ido viver para a casa descrita em A), os autores deixaram de poder receber os seus familiares e amigos (resposta ao nº 61 da base instrutória);
66. Em virtude das infiltrações de água e da falta de aquecimento (resposta ao nº 62 da base instrutória);
67. O que causou desgosto aos autores (resposta ao nº 63 da base instrutória);
68. Durante o Inverno, também deixaram de receber visitas (resposta ao nº 64 da base instrutória);
69. Por terem vergonha do estado em que a sua casa se encontrava (resposta ao nº 65 da base instrutória);
70. Pois tinham baldes a aparar a água (resposta ao nº 66 da base instrutória);
71. E plásticos a cobrir os móveis, no escritório e no hall de entrada (resposta ao nº 67 da base instrutória);
72. Também por não poderem usar a instalação sonora, o aquecimento da casa, o roupeiro do quarto da frente, nem o escritório, os autores sentiram e sentem desgosto e perturbação (resposta ao nº 68 da base instrutória);
73. No dia 24 de Setembro de 2001, os autores pediram ao Tribunal a notificação dos réus CC e DD, para que, no prazo de trinta dias, procedessem à reparação de todas as deficiências de construção e à conclusão de todos os acabamentos em falta, na casa descrita em A), sob pena de os autores procederem a essas obras e os réus terem de os reembolsar pelo respectivo custo (alínea H) da matéria assente);
74. Essa notificação foi assinada pelos réus em 26 de Setembro de 2001 (alínea I) da matéria assente).
Refere-se no Acordão recorrido que “da matéria de facto dada como assente, desde logo se constata estarmos na presença de um contrato de compra e venda efectuado, em 24/3/1997, entre os autores e os primitivos réus, CC e sua mulher, os primeiros outorgando na qualidade de compradores e os segundos de vendedores, tendo por objecto uma moradia, composta de rés-do-chão e 1º andar, destinada à habitação dos últimos e que fora construída pelo próprio réu/marido”.Resultando igualmente da matéria de facto dada como assente, tal como no mesmo aresto se indica “que a referida moradia veio a revelar apresentar-se como defeitos (quer a nível de contrução, quer a nível da falta de alguns acabamentos). Defeitos esses que se encontram bem espelhados na descrição acima feita de tal matéria e cuja existência, aliás, o apelante não discute no recurso”.
Tal como se pronuciaram as instancias, estamos perante uma venda de coisa defeituosa que tem por objecto um imóvel destinado a longa duração, cujo vendedor foi também o seu construtor e sendo assim, vem constituindo hoje entendimento prevalecente que ao caso, e no que concerne aos prazos de garantia e exercício de direitos relacionados com os defeitos da coisa (imóvel) vendida, se aplica o regime do artº 1225 do C. Civil (por força, essencialmente, do estatuido no nº 4 de tal preceito)(1). –Ac. do STJ, de 17/11/2005, in “Rev., 2495/05, 2ª sec.”.
Mais uma vez como bem se refere no Acordão recorrido “da conjugação dos nºs 1, 2 e 3 de tal dispositivo legal - e tal como bem se concluiu, mais uma vez, na sentença recorrida -, resulta que o comprador de coisa (imóvel) defeituosa (destinada a longa duração) dispõe, grosso modo, de três prazos para exercer os seus direitos contra o vendedor: a) um ano para fazer a denúncia dos defeitos, contado desde a data do conhecimento dos mesmos; b) um ano, a contar dessa denúncia, para pedir (através da competente acção judicial) a eliminação dos defeitos e/ou a indemnização pelos prejuízos causados pelos mesmos; c) e de cinco anos, a contar da entrega do imóvel, dentro dos quais terá que ser efectuada tal denúncia e proposta a competente acção de reparação do imóvel e/ou de indemnização pelos prejuízos causados por tais defeitos e sempre no respeito daqueles referidos prazos, ou seja, o exercício de tais direitos de denúncia e de acção terá que ser sempre efectuado dentro do prazo de 5 anos (a não ser que outro prazo de garantia tenha sido fixado entre as partes, o que não sucedeu no caso presente) contados desde a data da entrega do imóvel”.
A partir daqui e tendo em atenção o que acima ficou referido está demonstrado que (cita-se a decisão recorrida) “alguns dias após a compra da referida moradia, os autores foram viver para a mesma, tendo então detectado a falta na mesma dos objectos (relacionados com os acabamentos) descriminados no nº 16 (e que corresponde à resposta dada ao quesito 10º da base instrutória, sendo que doravante, e em princípio, só nos iremos referir ao número que corresponde aos respectivos factos que acima foram descritos, pois ali, e no final dos mesmos, já se encontra assinalada a fonte processual de onde foram extraídos), e que concretamente se traduziam na falta dos pitons nas prateleiras dos armários de cozinha; na falta das redes de protecção nos dois buracos de ventilação da arrecadação; na ausência de isolamento do sifão do esgoto da água, na casa de banho do rés-do-chão; na falta dos altifalantes da instalação sonora de todas as divisões da casa; na falta do puxador da porta de acesso à garagem e ainda no não funcionamento do cofre, do que deram de imediato conhecimento aos primitivos RR (aos quais nos referiremos quando doravante mencionarmos somente a expressão “réus”), tendo o réu/marido se comprometido a terminar tais trabalhos (cfr. nºs 18 e 19).
Porém, entretanto, no decurso do Inverno de 1997/1998, começaram a surgir humidades, no escritório, no hall de entrada e num dos quartos da referida moradia (nº 20).
Por outro lado, nessa mesma altura, os autores também verificaram que quando acendiam o fogão de sala, o fumo espalhava-se por toda a casa, sendo que o recuperador de calor não funcionava (nº s 21 e 22).
De igual modo ainda, quando, nesse Inverno, as chuvas foram mais fortes, o escritório ficou inundado com a água que gotejava do tecto, escorrendo também água nos interruptores e nas caixas de derivação do hall de entrada e do escritório (nº s 23 e 24).
Factos esses que os autores também deram conhecimento de imediato aos RR, na sequência do que os mesmos se deslocaram à casa, onde pessoalmente os verificaram (nºs 25 e 26).
Na sequência de tal, os réus, no Verão de 1998, procederam à realização de obras na moradia com vista a eliminar tais defeitos, e mais concretamente mandaram levantar todo o chão do terraço da casa, terraço este situado por cima do escritório e mandaram proceder ao isolamento do mesmo terraço com tela, para evitar as infiltrações de água, no escritório, no hall de entrada e num dos quartos (cfr. nºs 28, 29 e 30).
Porem, tal reparação não solucionou os problemas, sendo que nos Invernos seguintes, 1998/1999 e 1999/2000, tais deficiências continuaram a persistir, com as humidades e águas provocadas pelas chuvas a continuarem a aparecer e a penetrar no interior da habitação, nas condições e com a provocação dos danos que se encontram descritos sob o nº s 31 a 49.
De tais factos e deficiências deram (e foram dando) os autores conhecimento aos réus logo que os detectaram (cfr. nº 50).
De tal modo, que, em 5 de Maio de 1999, os autores enviaram aos primtivos réus uma carta registada, com aviso de recepção, na qual, mais uma vez (agora por escrito), lhes comunicaram aqueles factos que se encontram descritos sob os nºs 31 a 49 (e que correspondem às respostas dadas aos quesitos 24º a 44º), solicitando-lhe ainda nessa carta que mandassem proceder aos consertos e aos acabamentos em falta ali descritos, no prazo de trinta dias, a contar da data da recepção dessa carta (nºs 50, 51 e 52).
Porém, como os RR nada tivessem feito, os autores tomaram eles próprios a iniciativa de mandarem proceder à realização das obras de reparação mais urgentes, cujo pagamento do custo agora também reclamam nesta acção (nºs 54 e 55).
Por último, dia 24/9/2001, os autores requereram a notificação judicial avulsa dos primitivos réus para que, no prazo de trinta dias, procedessem à reparação de todas as deficiências de construção e à conclusão de todos os acabamentos em falta, na aludida casa, sob pena de eles próprios procederem a essas obras e os réus terem de os reembolsar pelo respectivo custo, vindo tal notificação a ser assinada pelos réus em 26/9/2001 (nºs 73 e 74, e que correspondem, respectivamente, às als. H) e I) dos factos assentes da selecção da matéria de facto)”.
Considerando esta factualidade tida por relevante decidiu o Acórdão recorrido pela procedência da excepção da caducidade.
Argumenta-se nessa decisão que após a intervenção realizada no Verão de 1998 para reparação dos primeiros defeitos denunciados, começou a correr novo prazo de caducidade quer relativamente à denúncia de defeitos não eliminados com essa intervenção quer de novos defeitos da obra.
Tendo a posterior denuncia de tais defeitos (não sanados ou novos) ocorrido, no entendimento do Acórdão recorrido, a 5 de Maio de 1999, sem qualquer actuação ou resposta por parte dos RR e tendo a acção sido proposta a 11/3/2002, decidiu-se, como referimos pela procedência da invocada excepção (peremptória) da caducidade do direito de acção.
Sublinha-se que no Acórdão recorrido se desvaloriza, para efeitos de prazo para a propositura da acção, a notificação judicial avulsa dirigida pelos recorrentes aos recorridos a 26/9/2001 por a mesma corresponder no seu conteúdo ao teor da carta registada de 5 de Maio de 1999.
Vejamos, tendo sempre em atenção a alegação dos recorrentes, se está correcto o entendimento expresso no Acórdão recorrido.
Os AA, recorrentes, fizeram a aquisição, por escritura de compra e venda, do imóvel em causa ao respectivo construtor (simultaneamente vendedor); neste caso, por força do disposto no artigo 1225 nº 4 CC (redacção introduzida pelo art.º 3 do DL. 267/94, de 25/10, entrado em vigor a 1 de Janeiro de 1995), aplicam-se “in casu” as regras da empreitada (2.
A garantia dada ao adquirente do imóvel relativamente a eventuais defeitos é, na falta de convenção que estabeleça prazo superior, de cinco anos – nº1 do citado artigo 1225 – a denuncia dos defeitos deve ser feita no prazo de um ano a partir do conhecimento dos mesmos e a acção deve ser proposta no ano seguinte à denuncia – nº 2 da mesma disposição legal – sob pena de caducidade.
No caso vertente os primeiros defeitos, relacionados com a falta ou deficiência de alguns acabamentos, manifestaram-se e foram denunciados em finais de Março de 1997, poucos dias após a escritura de compra e venda; o R marido comprometeu-se, reconhecendo-os, a terminar tais trabalhos.
O mesmo sucedeu relativamente a defeitos posteriormente surgidos – nomeadamente no Inverno de 1997/98 – tendo-se no Verão de 1998 verificado uma intervenção na obra, a encargo dos AA, com vista à eliminação de tais defeitos.
Os RR reconheceram os defeitos e propuseram-se eliminá-los.
Acontece, como da matéria de facto resulta, que não conseguiram totalmente esse desiderato, permanecendo alguns desses defeitos e surgindo outros novos, inicialmente não constatados.
Dispõe o artigo 328º CCv que “o prazo de caducidade não se suspende nem se interrompe senão nos casos em que a lei o determine” acrescentando-se no nº 1 do artigo 331º que “só impede a caducidade a prática, dentro de prazo legal ou convencional, de acto a que a lei ou convenção atribua efeito impeditivo”.
Quando, porém, se trate de prazo fixado por disposição legal relativa a direito disponível (é o caso!), estabelece o nº 2 da antecedentemente citada disposição legal que “impede também a caducidade o reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deve ser exercido”.
Apesar de como se entendeu no Acórdão deste Tribunal, de 25/11/1998(3), o impedimento da caducidade não ter como efeito o inicio de um novo prazo, mas o seu afastamento definitivo, certo é que assim não ocorrerá sempre que a lei sujeitar o exercício do direito a novo prazo de caducidade (4). É, como se refere no Acórdão recorrido, o caso do artigo 1225º onde se prevêem dois prazos de caducidade sucessivos; um primeiro prazo de um ano para denúncia dos defeitos e um segundo prazo igualmente de um ano a contar da denúncia para se propor a acção judicial tendente à eliminação dos defeitos e à formulação de pedido de indemnização pelos prejuízos consequentes.
Resulta daqui que embora os AA/recorrentes tenham cumprido o prazo de denuncia dos primitivos defeitos, da sua manutenção após a intervenção dos RR e dos novos defeitos, entretanto surgidos, sempre teriam que observar o prazo de um ano (também ele de caducidade) para proporem a acção respectiva (5), agora a partir do momento em que tomaram conhecimento que a intervenção dos RR não tinha obtido o desejado e desejável efeito e de que novos defeitos tinham entretanto surgido (tudo dentro do prazo de garantia referido no nº 1 do artigo 1225º).
Uma vez mais de acordo com os factos provados o momento desse conhecimento ocorreu (pelo menos) em 5 de Maio de 1999 (6), data em que, por carta registada com a.r., interpelaram os RR para a reparação dos defeitos persistentes e para outros que se revelaram novos, vindo, face à inércia dos RR, a propor a acção em 11 de Março de 2002.
Antes disso, porém, solicitaram, desnecessariamente por não acrescentarem nada de novo relativamente à interpelação de 5 de Maio de 1999 como bem se entendeu na decisão recorrida, a notificação judicial dos RR nos termos descritos nos pontos 73 e 74 da factualidade provada, notificação essa requerida a 24 de Setembro de 2001 e assinada pelos RR a 26 de Setembro do mesmo ano(7).
Perante esta actuação dos AA torna-se evidente que caducou o prazo para proposição da acção destinada á eliminação dos defeitos e obtenção de indemnização por se encontrar largamente ultrapassado o prazo de um ano posterior à (segunda) denuncia, previsto na 2ª parte do nº 2 do artigo 1225º CCv.
Nestes termos acorda-se em negar a revista.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa,29 de Abril de 2008
Mário Mendes (Relator)
Sebastião Póvoas
Moreira Alves
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(1) Neste sentido o Acórdão do STJ, de 17/11/2005 – Revista nº 2495/05, 2ª Secção
(2) Como refere o Prof. Calvão da Silva – “Compra e Venda de Coisas Defeituosas” , Almedina, 2ª Edição, página 100 – “quando na compra e venda o alienante tenha sido o construtor do imóvel, mas inexista e apesar de inexistir empreitada entre ele e o comprador, aos defeitos da coisa transmitida deve aplicar-se o regime do artigo 1225º e não o do artigo 916º. No mesmo sentido o Acórdão deste Tribunal nº 07B2976, de 8/11/2007, acessível em www.dgsi.pt.
(3) BMJ – 481/430.
(4) No mesmo sentido o Acórdão deste Tribunal citado na nota 2.
(5) Tratando-se aqui de um prazo para proposição de acção judicial o reconhecimento do direito impeditivo da caducidade “deve ser tal que torne o direito certo e faça as vezes da sentença, porque tem o mesmo efeito que a sentença pela qual o direito fosse reconhecido” – Vaz Serra “Prescrição extintiva e caducidade”; BMJ nº 107.
(6) V. pontos 51 a 53 dos factos provados.
(7) Note-se que quando foi requerida a notificação judicial já tinha decorrido um ano sobre a interpelação que havia tido lugar 5 de Maio de 1999 na qual os AA revelavam a persistência dos defeitos após a intervenção dos RR e acrescentavam novas anomalias.