Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 415/09.9YFLSB |  |
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
SINAL
INCUMPRIMENTO
RESOLUÇÃO
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – 490º, 722º, Nº 3 E 729º, Nº 2
1. Marcando um contrato uma data limite, quer para o respectivo cumprimento, quer para que os promitentes-compradores exerçam um direito de resolução com determinado fundamento, a assinatura, em data posterior àquela, de um aditamento ao contrato não pode deixar de ser entendida como retirando a essa data a relevância que tinha na versão inicial do contrato.
2. Nada constando do aditamento sobre a atribuição do direito de resolução com aquele fundamento, direito esse essencial ao equilíbrio do contrato, a assinatura do aditamento não o elimina.
3. Tendo o promitente-comprador ficado obrigado a providenciar junto da Câmara Municipal no sentido da aprovação do pedido de informação prévia de seis moradias geminadas para o terreno a vender, não se pode considerar cumprida tal obrigação se o pedido sobre o qual foi emitido parecer tinha como objecto a viabilidade de destaque de uma parcela de terreno com construção de moradia plurifamiliar.
4. Para fundamentar a resolução por incumprimento, não basta a mora do devedor.
Acordam, no Supremo Tribunal de Justiça:
1. AA, BB e CC instauraram contra C... M... – Construções, Lda. e CC, solicitador, uma acção na qual pediram que fosse declarado resolvido, por incumprimento, o contrato-promessa de compra e venda de um lote de terreno, com a área de 11.515,84 m², descrito na Conservatória do Registo Predial de Salvaterra de Magos sob o nº .../160986, celebrado com a primeira ré. Pediram ainda que os réus fossem solidariamente condenados no pagamento de € 110.000, correspondentes ao dobro do sinal que pagaram, com “juros de mora legais até efectivo pagamento”, e de uma indemnização pelos danos patrimoniais que sofreram, em montante a liquidar.
Os réus contestaram, por excepção (invocando a ilegitimidade do segundo réu, por ter actuado “em nome e no interesse da sua cliente”, a primeira ré) e por impugnação (negando o incumprimento do contrato). Em reconvenção, pediram a condenação dos autores na perda do sinal prestado e no pagamento de juros correspondentes à parte do preço que deixaram de receber (€ 170.000), contados desde 16 de Junho de 2004 até “à decisão definitiva desta acção”, por incumprimento do contrato-promessa, já que não compareceram para a celebração do contrato definitivo, marcada para esse dia (consoante os autores foram informados por carta de 17 de Maio de 2004).
Pediram a condenação dos autores como litigantes de má fé, em multa e indemnização a cada um dos réus.
Os autores replicaram, sustentando a legitimidade do segundo réu e a improcedência da reconvenção.
Por sentença de fls. 335, a acção foi julgada parcialmente procedente. Ambos os réus foram absolvidos da instância quanto ao pedido de indemnização por danos patrimoniais, por ineptidão (falta de causa de pedir); a primeira ré foi condenada a pagar aos autores a quantia de € 55.000, com juros de mora contados desde 16 de Abril de 2004, e absolvida quanto ao mais; o segundo réu, julgado parte legítima, foi absolvido do pedido. A reconvenção foi julgada improcedente.
Foi ainda decidido não se verificarem “os pressupostos da litigância de má fé”.
Em síntese, a sentença considerou o seguinte:
– ter sido convencionada entre os autores e a primeira ré uma “cláusula resolutiva do contrato-promessa celebrado (…) consistente na inexistência de deferimento por parte da Câmara Municipal de Salvaterra de Magos do pedido de informação prévia de construção de seis moradias geminadas para o terreno, que a A. [Ré] se comprometera a obter até ao dia 20 de Fevereiro de 2004”, estando “demonstrada nos autos a [sua] verificação”;
– nunca ter chegado a ser deferido “o pedido de viabilidade de construção”;
– ter sido “legalmente bem exercido” pelos autores, “de harmonia com a cláusula resolutiva acordada com a R.”, o direito de resolução do contrato, com efeitos desde 16 de Abril de 2004 (data da recepção da declaração de resolução, de 14 de Abril);
– serem portanto irrelevantes posteriores pretensões de resolução do contrato, quer por parte dos autores (nomeadamente pela sua carta de 14 de Junho seguinte), quer por parte da ré (designadamente através da reconvenção);
– não terem os autores senão direito à restituição em singelo do sinal prestado, porque a resolução que opuseram à ré não procede por incumprimento definitivo da parte desta, mas da verificação da referida cláusula resolutiva.
Por acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de fls. 427, foi concedido provimento parcial à apelação interposta pela primeira ré, julgando-se totalmente improcedentes a acção e a reconvenção, e mantendo-se a decisão relativa à litigância de má fé.
Também em síntese, a Relação alterou parcialmente a decisão da matéria de facto, modificando a resposta aos quesitos 5º e 6º, considerando provado “apenas que foi deduzido um pedido de informação prévia sobre a viabilidade de destaque de uma parcela de terreno com construção de um edifício multifamiliar, em nome de U..., Lda, que mereceu o parecer técnico certificado a fls. 25 e 26 dos autos”; considerou ilegítima a resolução operada pelos autores em 16 de Abril de 2004, porque a referida cláusula resolutiva “tem de ter-se como tacitamente revogada ou, minime, sem qualquer utilidade na vivência do contrato, quando, posteriormente àquela data que balizava temporalmente e de forma decisiva o direito resolutivo dos AA”, em 2 de Abril de 2004, “as partes acordaram num aditamento ao contrato, onde deixaram cair o seu clausulado resolutivo, o que podiam livremente fazer – art. 406,1”; assim, tal declaração de resolução significou incumprimento por parte dos autores, cuja consequência legal seria a perda do sinal entregue; no entanto, como a reconvenção assentou “em factos que pressupunham a continuidade e vivência da relação contratual” já extinta, e não na “precipitada e ilícita resolução do contrato”, não pode proceder, por não ser possível ao tribunal julgá-la “com fundamento em causa de pedir que não foi alegada”.
2. Recorreram autores e ré; os recursos foram admitidos como revista, com efeito meramente devolutivo.
Quanto aos autores, concluíram as respectivas alegações desta forma:
1°. Deverá manter-se integralmente a resposta dada pela 1ª Instância aos Art.s 5 e 6 da B. Instrutória, correspondentes às alíneas n) e m) da matéria de facto dada como provada.
2°. O douto acórdão da Relação não interpretou devidamente o contrato promessa quanto ao seu objecto (cláusula 3ª.); e ao carácter acessório da cláusula 4ª., nº. 2 do referido contrato.
3°. O aditamento ao contrato promessa não alterou a essência/objecto do contrato, pormenoriza apenas o compromisso dos RR. a "...suportar todos os encargos com os projectos de arquitectura e especiais ...sendo que todos os cálculos e termos serão da responsabilidade dos promitentes compradores que através do seu responsável técnico se obrigam a fornecer" (ver f1s.23 dos autos), sem proceder a qualquer outra modificação, que a existir teria de ser feita expressamente por escrito.
4°. Ao ser feita tal interpretação, o douto acórdão da Relação, violou a liberdade e autonomia das partes ao estabelecer livremente o objecto do contrato promessa de compra e venda, frustrando o objectivo essencial dos compradores que era a compra, com a aprovação do pedido de informação prévia da construção de seis moradias geminadas.
5°. Por outro lado, aquando do aditamento ao contrato promessa os AA. desconheciam o teor do pedido de informação prévia de construção efectuado pelos RR., que só conheceram com a certidão de 13.04.2004 (alínea k), motivo pelo qual rescindiram fundadamente o contrato promessa em 14.04.2004.
6°. Houve incumprimento por parte dos RR. com a marcação da escritura de compra e venda para o dia 16.06.2004, uma vez que não tinham obtido a aprovação do pedido de informação prévia de construção de seis moradias geminadas para o terreno.
7°. Factos esses que eram do conhecimento dos AA. à data das cartas de rescisão datadas de 27.04.2004 e 14.06.2004; como também,
8°. Era do conhecimento dos RR. após a reunião conjunta na Câmara Municipal no dia 07.06.2004 e que fundamentaram a rescisão do referido contrato e instauração desta acção judicial.
9°. Fundamentaram também os AA. a rescisão definitiva do contrato com base na diferença de áreas do prédio prometido vender, que era inferior em 678,72 m², facto que foi omitido no douto acórdão da Relação.
100. Pelo que os AA. fizeram operar a rescisão definitiva do contrato promessa com fundamento em incumprimento por parte dos RR. o que determina a restituição em dobro do sinal entregue aos AA.
11°. Caso os fundamentos de facto e de Direito acima expostos não procedam, deverão os RR. ser condenados a restituir o valor do sinal recebido, acrescido dos juros legais vencidos e vincendos, considerando os fundamentos de facto e de Direito constantes da douta decisão do Tribunal de 1ª Instância.
Termos em que
Deve a revista ser concedida, revogando-se o acórdão recorrido e em sua substituição ser proferido outro que determine a resolução do contrato promessa de compra e venda por incumprimento definitivo por parte dos RR.; e em consequência serem estes condenados à devolução em dobro do sinal recebido aos AA., com as demais consequências legais. »
Nas alegações que apresentou, e nas quais esclareceu que “o objecto do presente recurso é apenas e em relação ao valor da reconvenção, sobre a perda do valor do sinal”, e que a Relação “violou (…) o disposto nos art. 442º do C.C. e o disposto nos arts. 264º, 659º, 660º do C.P.C.”, a ré formulou as seguintes conclusões:
«a)- A conduta e postura da Ré, promitente vendedora, foi sempre norteada pela boa fé e pelo respectivo cumprimento do contrato;
b)- Ao contrário, os AA, promitentes compradores, revelaram má fé, na relação contratual, inventando um conjunto de desculpas para não cumprir o contrato, designadamente, poucos dias após um aditamento ao contrato, virem resolver o mesmo;
c)- É manifesto e evidente que, com o aditamento ao contrato promessa, assinado em 2 de Abril de 2004, houve uma revogação tácita de ambas as partes da cláusula de resolução do contrato, facultada aos promitentes compradores;
d)- Não podiam, por isso, os promitentes compradores alicerçar a resolução do contrato na referida cláusula;
e)- o contrato promessa podia sempre ser cumprido, havendo sempre essa disponibilidade da parte da promitente vendedora;
f)- Houve, realmente, da parte dos promitentes compradores a resolução do contrato promessa, mas tal resolução foi ilegal, ilícita, e manifestamente traduzida na recusa do cumprimento do contrato promessa;
g)- Perante o reconhecido incumprimento do contrato, e como sua consequência legal, e perante o pedido formulado pela Ré reconvinte, dentro do âmbito dos poderes do Tribunal, deve declarar-se a perda do sinal a favor da promitente vendedora;
h)- Tal decisão constitui apenas a declaração da consequência legal do incumprimento do contrato;
i)- Que até tem inteira justificação por economia processual;
j)- Deve dar-se, assim, provimento ao recurso, com todas as consequências legais.»
3. Estão assim em causa as seguintes questões:
– Alteração, pelo acórdão recorrido, da decisão sobre a matéria de facto, no que toca às respostas aos quesitos 5º e 6º da Base instrutória;
– Resolução do contrato, por parte dos autores;
– Possibilidade de ser decretada, a favor da ré, a perda do sinal prestado pelos autores.
4. A 1ª Instância deu como assente o seguinte (transcreve-se da sentença):
«a) Por escrito datado de 8 de Janeiro de 2004, a 1ª R., na qualidade de primeira outorgante, e os AA., na qualidade de segundos outorgantes, declararam celebrar entre si um contrato-promessa de compra e venda e recibo de sinal, a ser regido pelas cláusulas e condições seguintes:
“1ª Pelo presente contrato, o primeiro outorgante promete vender aos segundos outorgantes, e estes prometem comprar, pelo preço de € 225.000,00, o lote de terreno com a área de 11.515,84 m², sito na EN 114-3, freguesia de Foros de Salvaterra, concelho de Salvaterra de Magos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Salvaterra de Magos, sob o nº .../160986 da referida freguesia;
2ª - 1 – O ajustado preço de € 225.000,00 será pago nos termos e prazos seguintes:
a) Na presente data, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 55.000,00, razão pela qual o presente contrato serve de quitação.
b) O remanescente do preço, no montante de € 170.000,00, será pago no acto da outorga da escritura definitiva por cheque bancário ou visado passado à ordem do primeiro outorgante.
2 – Os pagamentos por cheque produzem efeitos contratuais no primeiro dia imediato ao seu recebimento em que os Bancos funcionam, e são subordinados à cláusula “salvo boa cobrança”.
3ª - 1 - O denominado terreno objecto do presente contrato será vendido livre de quaisquer ónus ou encargos e entregue aos segundos outorgantes tal como se encontra, acrescido da aprovação do pedido de informação prévia de construção de seis moradias geminadas para o terreno, que o primeiro outorgante irá providenciar junto da Câmara Municipal de Salvaterra de Magos,
2 - O referido pedido de informação prévia é anexo a este contrato e dele faz parte integrante.
4ª - 1 – A escritura de compra e venda a celebrar em execução do presente contrato, realizar-se-á até ao dia 20 de Fevereiro de 2004, em notário do concelho de Salvaterra de Magos ou de Lisboa, em hora e local a indicar pelo primeiro outorgante, que fica incumbido da respectiva marcação.
2 – Se até ao dia 20 de Fevereiro de 2004, o pedido de informação prévia não for deferido ou se entretanto vier a ser indeferido, podem os segundos outorgantes resolver o presente contrato, ficando o primeiro outorgante obrigado apenas à restituição em singelo de toda as quantias que foram entregues pelos segundos outorgantes.
5ª - 1 – Até 15 dias antes da data da referida escritura, os outorgantes obrigam-se a entregar no Cartório Notarial que tenha sido designado nos termos da cláusula anterior, os elementos e documentos que, respectivamente tenham de fornecer e sejam necessários para a celebração da escritura.
2 – A escritura de compra e venda será efectuada a favor dos segundos outorgantes ou a favor de pessoa a indicar.
6ª Todas as despesas emergentes do presente contrato, relativamente ao imóvel descrito na cláusula primeira, designadamente cimt, escritura e registos, serão suportadas pelos segundos outorgantes.
7ª Cada um dos outorgantes obriga-se a comunicar ao outro, por escrito, qualquer alteração à respectiva morada identificada no preâmbulo do presente contrato aceitando expressamente que, até se efectuar tal comunicação, os únicos locais válidos para serem endereçadas comunicações decorrentes deste contrato são os constantes do preâmbulo do mesmo. A recusa de recebimentos de qualquer comunicação vale para todos os efeitos como comunicação efectuada.
8ª Quaisquer alterações a este contrato só serão válidos desde que convencionadas por escrito, com menção expressa de cada uma das cláusulas eliminadas e da redacção de cada uma das aditadas ou modificadas.
9ª - 1 – No caso de incumprimento do presente contrato, por motivos imputáveis ao primeiro outorgante, assistirá aos segundos outorgantes a faculdade de exigir àquele o dobro da quantia paga a título de sinal e princípio de pagamento, no caso do incumprimento do presente contrato, por motivos imputáveis aos segundos outorgantes, perderão estes todas as quantias liquidadas a favor dos primeiros outorgantes.
2 – Em qualquer dos casos previstos nos números anteriores, os outorgantes não faltosos podem, em alternativa, requerer a execução específica do presente contrato, nos termos do artº 830º do Código Civil” – al. a) da matéria assente;
b) Em escrito datado de 2 de Abril de 2004, a R. e os AA. declararam acordar no aditamento ao contrato-promessa de compra e venda celebrado aos oito dias do mês de Janeiro do mesmo ano da seguinte cláusula:
“Cláusula única – Obriga-se a promitente vendedora a suportar todos os encargos com os projectos de arquitectura e especiais, da moradia plurifamiliar a edificar no prédio objecto do referido contrato, sendo que todos os cálculos e termos serão da responsabilidade dos promitentes compradores que através do seu responsável técnico se obrigam a fornecer.
Nota: O projecto deverá estar concluído oito meses após a entrega de certidão de teor, onde conste a aquisição do imóvel a favor dos promitentes-compradores” – al. b) da m.a.;
c) Os AA. remeteram à R. escrito datado de 2004.04.14, onde declaravam o seguinte:
“Vimos notificar V. Exas. da rescisão do contrato à margem indicado, nos termos e com os fundamentos seguintes.
1 – De acordo com a cláusula 3ª do contrato, o terreno será vendido livre de quaisquer ónus ou encargos, acrescido da aprovação do pedido de informação prévia de construção de “seis moradias geminadas para o terreno”, que esta sociedade iria providenciar junto da C. M. de Salvaterra de Magos.
2 – Pediu-se certidão camarária, e o único pedido de informação prévia que existe quanto ao terreno prometido vender é o pedido com o nº 30/04 – em que é requerente “U..., Urbanização e Construção, Lda.”.
3 – Este pedido de informação é feito do seguinte modo:
‘o pedido apresentado a fls. 1, tem como objectivo informar sobre a viabilidade de destacar uma parcela de terreno com construção de uma edifício multifamiliar na mesma”. E,
4 – mesmo este pedido ainda não foi aprovado até 06/04/2004 – data da certidão.
5 – No entanto, este pedido não respeita o compromisso assumido por V. Exas. na referida cláusula 3ª.
6 – Uma coisa são seis moradias geminadas; outra coisa é um prédio multifamiliar. Assim,
7 – V. Exas. não requereram qualquer informação prévia de construção de seis moradias geminadas. E,
8 – mesmo o que se refere ao edifício multifamiliar, também não foi conseguido até ao dia 20 de Fevereiro de 2004 como se comprometeram no nº 2 da cláusula 4ª do referido contrato.
9 – Existem, assim, duas razões que justificam e nos permitem rescindir o referido contrato com base no incumprimento por parte de V. Exas., o que fazemos neste momento e vos notificamos de tal rescisão (cláusula 9ª, nº 1 do contrato).
10 – Estes factos conferem-nos a faculdade de exigir o dobro da quantia paga ou seja cento e dez mil euros, o que pretendemos nos sejam pagos no prazo de oito dias, ou seja até ao próximo dia vinte e seis deste mês.” – al. c) da m.a.;
d) A carta referida em d) foi recebida pela R., tendo o respectivo aviso de recepção sido assinado em 16/04/2004 – doc. de fls. 30;
e) Por carta datada de 21/04/2004, a R. respondeu declarando não aceitar a rescisão do contrato-promessa – al. d) da m.a.;
f) Responderam por sua vez os AA., por carta datada de 27.04.2004, declarando que o prometido e o pretendido pelas partes foi que o terreno seria vendido com a aprovação do pedido de informação prévia de construção de seis moradias geminadas, sendo certo que o pedido dessa informação prévia ainda não tinha dado entrada na C. M. de Salvaterra de Magos e que os AA. perderiam todo o interesse no negócio, caso esse pedido não fosse aprovado, considerando como incumprimento definitivo, por deixarem de ter interesse no negócio, se no prazo de 20 dias a R. lhes não entregasse uma certidão da Câmara em como o pedido de informação prévia referido no nº 1 da cláusula 3ª do contrato-promessa em causa havia sido aprovado para a construção de seis moradias geminadas – al. e) da m.a.;
g) Respondeu a R., remetendo aos AA. a carta datada de 17.05.2004, onde declarava haver o pedido de informação prévia positivo sobre o destaque de uma parcela do prédio prometido vender, com a possibilidade de construção de seis moradias, nos termos do contrato, de que os AA. tinham conhecimento e ainda que a escritura de compra e venda estava marcada no Cartório Notarial de Salvaterra de Magos, para o dia 16 de Junho, pelas 11 horas, solicitando o envio com urgência de todos os elementos necessários e indispensáveis para poder ser outorgada a respectiva escritura, e caso os AA. não remetessem tais elementos e informações, ou a escritura não pudesse ser outorgada nos termos acordados por culpa dos AA., a R. poderia considerar-se desobrigada do contrato, perdendo os RR. o sinal – al. f) da m.a.;
h) Os AA. remeteram à R. carta datada de 14.06.2004, onde declaravam terem tido conhecimento de que a R. não tinha efectuado o pedido de viabilização da construção de seis moradias geminadas, porque tal não seria autorizado, mas apenas a construção de duas moradias geminadas, e daí também ter aquela requerido um destaque da parcela de terreno com construção de um edifício multifamiliar e tendo, além disso, prometido vender um lote de terreno com a área de 11.515,84² m quando afinal o mesmo tem apenas 10.837,12 m², não se encontrando ainda inscrito a favor da actual proprietária, Crédito Agrícola Mútuo de Salvaterra de Magos, tudo isto fazia com os AA. rescindissem o referido contrato, com culpa exclusiva da R., e já que tais factos eram essenciais para os AA. – al. g) da m.a.;
i) A 11/02/2004, foi emitido parecer pela Câmara Municipal de Salvaterra de Magos, relativamente ao pedido apresentado sobre a viabilidade de destaque de uma parcela de terreno com construção de um edifício multifamiliar na mesma, aí se concluindo que os actos que tenham por efeito o destaque de uma única parcela de prédio com descrição predial que se situe em perímetro urbano estão isentos de licença ou autorização, desde que cumpram, cumulativamente, as seguintes condições:
- as parcelas resultantes do destaque confrontem com arruamentos públicos;
- a construção erigida ou a erigir na parcela a destacar disponha de projecto aprovado quando exigível no momento da construção.
Aí se concluindo que o destaque era viável mediante a apresentação da CCRP e do projecto do edifício a construir na parcela a destacar e que relativamente à construção do edifício, nada tinham a opor, desde que, como era óbvio, fosse solicitado o destaque da parcela de terreno, aquando da apresentação do projecto do edifício multifamiliar – al. h) da m.a.;
j) No dia 02/04/2004, os AA. foram recebidos pelo 2º R., CC, que se identificou como solicitador e que ficou de elaborar o respectivo aditamento – al. i) da m.a.;
k) Os AA. dirigiram-se à Câmara Municipal de Salvaterra de Magos e requereram certidão do parecer relativo ao prédio objecto da presente acção, tendo levantado essa certidão a 13/04/2004 – resposta ao artigo 1º da base instrutória;
l) Os AA. confrontaram a certidão com o contrato-promessa e o seu aditamento – r. ao a. 2º;
m) Havia sido deduzido um pedido de informação prévia sobre a viabilidade de destaque de uma parcela de terreno com construção de moradia plurifamiliar nessa mesma parcela, em nome de U..., Lda., o qual não se encontrava ainda aprovado, considerando-se a data de 06/04/2004;
n) Até à data da entrada da presente acção, não se encontra aprovado qualquer pedido de informação prévia de construção de seis moradias geminadas ou qualquer tipo de prédio para o terreno em causa – r. ao a. 6º;
o) Os AA. informaram a R. da rescisão do contrato pelas razões que constam da carta que enviaram – r. ao a. 7º;
p) Os AA. remeteram à R. a carta referida em f), a qual foi recebida pela mesma R. a 29/04/2004 – r. aos a. 8º e 9º;
q) Aquando da celebração do referido contrato e aditamento, os AA. informaram os RR., que aceitaram, que pretendiam ir construindo as moradias, consoante as suas possibilidades financeiras, de modo a podê-las ir vendendo a terceiros com recurso ao crédito e sem estarem sujeitos a prazos – r. ao a. 11º;
r) Ficou bem claro para os representantes da R. que os AA. só estavam interessados em construir seis moradias por fases – r. ao a. 12º;
s) A 31/05/2004, os AA. foram abordados pelo 2º R. à entrada das instalações da Conservatória do Registo Predial de Salvaterra de Magos, convidando-os a entrar no seu consultório sito na mesma rua, o que aconteceu - r. ao a.16º;
t) Como o 2º R. mostrasse as certidões do prédio, os AA. solicitaram uma cópia, dado que ainda nada sabiam do lote que tinham prometido comprar, o que lhes foi entregue - r. ao a. 17º;
u) AA. e 2º R. combinaram marcar uma conferência com a Engenheira da Câmara Municipal de Salvaterra de Magos, para se perceber a razão pela qual não tinha sido feito o pedido de viabilidade de construção de seis moradias geminadas - r. ao a. 18º;
v) No dia 07/06/2004, pelas 11.47H teve lugar a reunião com a Engenheira M...P...C..., o 2º R., o A. Paulo e o advogado dos AA. - r. ao a. 19º;
w) A Engenheira M...P...C... disse então que só era possível construir seis moradias, mas num sistema de condomínio, em consonância com o pedido que tinha sido feito e tinha parecer favorável - r. aos a. 20º e 21º;
x) E mesmo esse tipo de pedido já tinha deixado de ser viável - r. ao a. 22º;
y) Quando os AA. receberam a cópia das certidões, verificaram que não se tratava de um lote de terreno, mas sim de um prédio rústico e que a área era inferior em 678,72 m2 - r. ao a. 23º;
z) O 2º Rº, em representação da 1ª R, estabeleceu com os AA. as condições do negócio, foi quem negociou, quem mostrou o terreno, quem recebeu o sinal entregue e foi quem deduziu o pedido de viabilidade de construção na Câmara Municipal de Salvaterra de Magos, declarando fazer tal pedido em nome de U... – Urbanização e Construção, Lda. – r. ao a. 24º;
aa) Os AA., por si ou através da sociedade “F..., Lda.”, dedicam-se a empreitadas de construção civil - r. ao a. 25º;
bb) Nesta actividade é fundamental conseguir-se fundo de maneio para poderem adquirir terreno para construção e desenvolver a sua actividade – r. ao a. 26º;
cc) O R. é solicitador e actuou em nome e no interesse da sua cliente e promitente vendedora, C...M... – Construções, Lda., preparou e tratou do respectivo expediente para concretizar o negócio e contrato-promessa de compra e venda, e executou tudo conforme as instruções recebidas das sua cliente, por si representada - r. ao a. 28º;
dd) Não é sócio da sociedade promitente vendedora, nem subscreveu o contrato-promessa de compra e venda;
ee) A R., como promitente compradora, fez com a Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de Salvaterra de Magos, titular inscrita do prédio rústico, descrito na Conservatória do Registo Predial de Salvaterra de Magos sob o nº 00232 da freguesia de Foros de Salvaterra, um contrato-promessa de compra e venda, com pagamento integral do preço, podendo a escritura ser feita com a R. ou com quem esta indicasse - r. ao a. 30º;
ff) A R. para providenciar a venda do prédio, referido no artigo anterior, recorreu à Imobiliária “Era” do Estabelecimento de Samora Correia, que publicitou a venda, fez contactos com os AA., tendo-os apresentado à R. para ser ultimado o negócio, e poder ser feito o contrato-promessa, através dos serviços do 2º R. - r. ao a. 31º;
gg) Ao contrato-promessa de compra e venda foi anexa a planta do prédio, com a respectiva área de 11.515,84 m2, e conteúdo do pedido de viabilidade da construção de seis moradias em propriedade horizontal, estando expressamente consignadas as seis fracções autónomas de “A” a “F”, fases da construção, com as respectivas áreas e a composição das mesmas, garagens, piscinas, acesso às fracções e a área da parcela restante - r. ao a. 32º;
hh) Para o efeito, seria necessário pedir o destaque de uma parcela de terreno onde iam ser construídas as ditas moradias, a fim de ficarem com a autonomia em relação ao resto do terreno - r. ao a. 33º;
ii) Mas este destaque só podia pedir-se após o prédio estar em nome dos compradores na Conservatória (depois de feita a escritura e registo em nome deles) e ter sido apresentado o projecto de construção das moradias em causa, para a emissão da licença de construção - r. ao a. 34º;
jj) Tal pedido de viabilidade foi apresentado na Câmara Municipal de Salvaterra de Magos através da U... – Urbanização e Construção, Lda., tendo o mesmo pedido de viabilidade sido objecto de parecer, nos termos do qual tal pedido de viabilidade seria de deferir, verificadas que estivessem as condições referidas naquele mesmo parecer – r. ao a. 35º;
kk) Para a mera apresentação do pedido de viabilidade é indiferente o sujeito que o apresente - r. ao a. 36º;
ll) Na reunião havida na Câmara Municipal de Salvaterra de Magos dos AA. e outras pessoas com a Engenheira M...P...C..., técnica da Câmara, foi confirmado todo o conteúdo do pedido de viabilidade de construção, já referido - r. ao a. 43º;
mm) No dia aprazado, apresentaram-se no Cartório o representante da Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de Salvaterra de Magos, o representante da R., promitente vendedora, tendo esta apresentado previamente para a dita marcação a certidão da Conservatória do Registo Predial de Salvaterra de Magos e a certidão da matriz do prédio, objecto da compra e venda, documentos necessários para a escritura, tendo ainda em seu poder o documento de viabilidade da construção, passado pela Câmara Municipal de Salvaterra de Magos - r. ao a. 44º;
nn) Os AA. não compareceram no Cartório Notarial no dia marcado, nem apresentaram previamente os elementos identificativos dos compradores, o documento comprovativo do pagamento do imposto sobre transmissões onerosas (IMT), devido pelo contrato, nem a certidão da Câmara Municipal comprovativa da autorização da constituição da compropriedade - r. ao 45º;
oo) Pediu ainda a R. a passagem de uma certificado no Cartório Notarial, donde consta a comprovação do referido nas duas alíneas anteriores, e que a escritura não foi outorgada por falta de apresentação dos documentos que deviam ser apresentados pelos AA. e por falta de comparência dos mesmos AA. - r. ao a. 46º;
pp) Os AA. estiveram várias vezes no prédio, objecto do contrato, conheciam-no perfeitamente, sabiam da sua situação, da sua área, constante do contrato - r. ao a. 47º;
qq) Os AA. sabiam que o imóvel é um prédio rústico – r. ao a. 48º;
rr) Por outro lado, sendo construtores sabem perfeitamente que nos prédios rústicos a área quer na Conservatória do Registo Predial quer na matriz pode oscilar em 10%, uma vez que as medidas por vezes não são exactas - r. ao a. 49º;
ss) Foi marcada no Cartório Notarial para o dia 16 de Junho de 2004, pelas 11.00H, a respectiva escritura de compra e venda do prédio, objecto do contrato, de que foram avisados os AA. quase com um mês de antecedência e a mesma não foi outorgada por exclusiva culpa dos mesmos AA. - r. ao a. 50º.»
5. Cumpre conhecer dos recursos, aos quais não são aplicáveis as alterações introduzidas no Código de Processo Civil pelo Decreto-Lei nº 303/2007, de 24 de Agosto, começando pelo que foi interposto pelos autores.
Pretendem os recorrentes que este Supremo Tribunal revogue as alterações introduzidas pelo Tribunal da Relação no julgamento da matéria de facto.
Escreveu-se no acórdão recorrido, no que agora releva:
«Estão apenas em causa as respostas aos quesitos 5° e 6° (…).
Nos quesitos 5° e 6° verteu-se a factualidade relacionada com o pedido, contratualmente a cargo da Ré promitente vendedora, de informação prévia sobre a viabilidade de construção e seu deferimento, tendo o tribunal a quo dado como provado que tal pedido ainda não se encontrava aprovado em 6-4-2004 (resposta ao quesito 5°), nem à data da propositura da acção (resposta ao quesito 6°) (…).
As deliberações dos corpos administrativos só podem provar-se em face das actas donde constarem regra que apenas abre duas excepções, para os casos de extravio da acta ou da sua falsidade (…).
A respeito da factualidade aqui em referência apenas se encontra junta aos autos uma certidão de um parecer sobre a viabilidade dum pedido de informação prévia de construção, com vista ao deferimento deste (cfr. doc. de fls. 25 e 26) e já não qualquer certidão do seu deferimento, isto é, certidão da acta donde conste a deliberação da respectiva Câmara Municipal a deferir tal pedido, o que não pode confundir-se com a declaração tabelar de concordância com o parecer aposta neste, tudo indica pelo superior hierárquico da técnica que o elaborou.
(…) Todavia (…) só documentalmente se pode provar a inexistência em determinada data duma qualquer deliberação da competência das entidades administrativas. Por isso, na ausência de certidão da respectiva autarquia a certificar que, em 6-4-2004 ou na data da propositura da acção, não se encontrava aprovado o pedido de informação prévia em causa, não podia, exactamente pelas mesmas razões, tal ter sido dado como provado, uma vez que, como já se disse, o que se encontra certificado é apenas o parecer que recaiu sobre esse pedido (cfr. fls. 25) e daí que, em bom rigor, se devam alterar as respostas aos quesitos 5° e 6°, dando-se como provado, respondendo-lhe conjuntamente, apenas, que foi deduzido um pedido de informação prévia sobre a viabilidade de destaque de uma parcela de terreno com construção de um edifício multifamiliar, em nome de U..., Ldª, que mereceu o parecer técnico certificado a fls. 25 e 26 dos autos.»
O Supremo Tribunal da Justiça, nos temos do disposto nos artigos 729º, nº 2 e 722º, nº 3, do Código de Processo Civil, apenas pode modificar a decisão sobre a matéria de facto se houver, por parte da decisão recorrida, “ofensa de uma disposição expressa de lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou que fixe a força de determinado meio de prova”; de qualquer modo, a alteração pretendida não releva para a apreciação deste recurso, como adiante se verá, razão pela qual se considera prejudicada a respectiva apreciação.
6. No que respeita à resolução do contrato-promessa, por mais do que uma vez oposta pelos autores, há que começar por recordar que os mesmos sustentam que o acórdão recorrido interpretou indevidamente o significado do aditamento ao contrato de 2 de Abril de 2004, que houve efectivamente incumprimento por parte da ré e, além do mais, que invocaram fundamentos de resolução que não foram analisados pela Relação.
Resulta provado dos autos que o contrato-promessa celebrado entre autores e ré em 8 de Janeiro de 2004 regulou a respectiva resolução em duas situações diferentes.
No nº 2 da cláusula 4ª, atribuiu aos promitentes-compradores o direito de resolver o contrato “se até ao dia 20 de Fevereiro de 2004, o pedido de informação prévia não for deferido ou se entretanto vier a ser indeferido”. Recorde-se que 20 de Fevereiro era a data limite acordada para a celebração da escritura de compra e venda (nº1).
Da economia do contrato percebe-se que o objectivo com que os promitentes-compradores contrataram foi o da “construção de seis moradias geminadas” no terreno, estipulando-se expressamente que a compra e venda seria feita acompanhada “da aprovação do pedido de informação prévia de seis moradias geminadas para o terreno”, e por isso mesmo conferindo-se aos promitentes-compradores o direito de resolver o contrato se, dentro do prazo acordado para o respectivo cumprimento, tal pedido não fosse deferido, ou fosse indeferido.
No entanto, reconhecendo-se que não estava ao alcance da promitente-vendedora garantir a aprovação, acordou-se que, sendo exercido tal direito de resolução, ela ficaria obrigada a restituir em singelo “todas as quantias que foram entregues” pelos promitentes-compradores (que, com o contrato-promessa, pagaram o sinal de € 55.000, como consta da al. a) cláusula 2ª), assim reconhecendo que essa não obtenção não significaria incumprimento.
Significado esse, aliás, também naturalmente de acordo com a obrigação que, relativamente a este ponto, ficou a cargo da promitente-vendedora, e que foi apenas a de “providenciar junto da Câmara Municipal de Salvaterra de Magos” pela “aprovação do pedido”.
Diferentemente, no nº 1 da cláusula 9ª previu-se a resolução por incumprimento, distinguindo as respectivas consequências (“faculdade de exigir… o dobro da quantia paga a título de sinal e princípio de pagamento” ou perda de “todas as quantias liquidadas”) consoante a parte que lhe desse causa.
Para além disso, o contrato-promessa regulou ainda o formalismo a que deveriam obedecer “quaisquer alterações” que lhe fossem introduzidas: teriam de ser “convencionadas por escrito, com menção expressa de cada uma das cláusulas eliminadas e da redacção de cada uma das aditadas ou modificadas”.
No entanto, a 2 de Abril do mesmo ano de 2004, por escrito, os contraentes aprovaram um aditamento ao contrato-promessa no qual se estabeleceu a repartição de encargos “com os projectos de arquitectura e especiais” e se previu um prazo para a conclusão do projecto; mas no qual, em vez de se referirem as “seis moradias geminadas”, se escreveu “moradia plurifamiliar a edificar no prédio objecto do referido contrato”, o que naturalmente não é coincidente.
Põe-se agora especialmente a questão de saber que efeito teve este aditamento, por um lado, sobre a cláusula resolutiva constante do nº 2 da cláusula 4ª do contrato; por outro, sobre o objecto do pedido de informação prévia por cujo deferimento a promitente-compradora ficou obrigada a providenciar.
7. Seguro é que, contrariamente ao considerado pelo acórdão recorrido, este aditamento não pode ser entendido como implicando a revogação tácita da cláusula resolutiva no seu todo.
Com efeito, e quanto a este aspecto, a incompatibilidade entre o aditamento e o texto inicial do contrato restringe-se a uma incompatibilidade de datas. A assinatura, pelos contraentes, em data posterior a 20 de Fevereiro de 2004, de um aditamento a um contrato que marca esse mesmo dia como data limite, quer para o respectivo cumprimento, quer para que os promitentes-compradores exerçam um direito de resolução com determinado fundamento, não pode deixar de ser entendida como retirando a essa data a relevância que tinha na versão inicial do contrato.
A tanto não pode impedir a sua cláusula 8ª, sob pena de violação da regra de que os contraentes devem agir de acordo com a boa fé (nº 2 do artigo 762º do Código Civil).
Mas aquela assinatura nenhum significado tem quanto à atribuição do direito de resolução.
Desde logo, porque nada consta do aditamento; mas para além disso, porque a eliminação do direito de resolução por falta de deferimento ou por indeferimento do pedido de informação significaria uma alteração essencial no equilíbrio do contrato, da qual não há qualquer rasto no texto do aditamento.
Considera-se, assim, que, por efeito da assinatura do aditamento em data posterior a 20 de Fevereiro, deixou de estar estipulado um prazo, quer para a realização do contrato definitivo, quer para o exercício do direito de resolução concedido por esta cláusula aos promitentes-compradores; mas continuou a ser legítimo aos mesmos promitentes-compradores resolver o contrato por falta de deferimento ou por indeferimento daquele pedido.
Isto significa, desde logo, que não podia ter sido invocado como fundamento da resolução oposta pelos autores à ré, na sua carta datada de 14 de Abril de 2004, recebida a 16 de Abril (pontos c) e d) da matéria de facto provada), a falta de deferimento do pedido de informação prévia – de qualquer pedido de informação prévia – até 20 de Fevereiro de 2004, constante do ponto 8. da carta de 14 de Abril. Mas significa, também, que os autores continuaram a ter o direito de resolver o contrato com fundamento na falta de deferimento do pedido de viabilidade.
Não pode portanto entender-se, como fez a Relação, que a partir de 16 de Abril de 2004 ocorreu incumprimento por parte dos autores; mas também não pode considerar-se resolvido o contrato em 16 de Abril de 2004, como decidiu a 1ª Instância.
Com efeito, perante a resposta da ré (ponto e) da lista de factos provados) de que não aceitava a resolução, os autores responderam, por carta de 27 de Abril de 2004 (ponto f)), concedendo-lhe o prazo de 20 dias para que lhes “entregasse uma certidão da Câmara em como o pedido de informação prévia referido no nº 1 da cláusula 3ª do contrato-promessa em causa havia sido aprovado para a construção de seis moradias geminadas”.
Esta resposta tem de ser entendida como envolvendo o acordo dos autores no sentido de não ter operado a resolução do contrato, pela carta de 14 de Abril (por qualquer das duas causas ali invocadas, note-se).
8. Cumpre, assim, analisar a nova resolução oposta à ré, pela carta de 14 de Junho de 2004 (ponto h)), numa altura em que os autores já tinham sido notificados da marcação da escritura para 16 de Junho (ponto g)).
Como se sabe, por carta de 14 de Junho de 2004 os autores opuseram novamente a resolução do contrato-promessa, alegando incumprimento da ré, declarando, como se transcreve da mesma alínea h), “terem tido conhecimento de que a R. não tinha efectuado o pedido de viabilização da construção de seis moradias geminadas, porque tal não seria autorizado, mas apenas a construção de duas moradias geminadas, e daí também ter aquela requerido um destaque da parcela de terreno com construção de um edifício multifamiliar e tendo, além disso, prometido vender um lote de terreno com a área de 11.515,84 m², quando afinal o mesmo tem apenas 10.837,12 m², não se encontrando ainda inscrito a favor da actual proprietária, Crédito Agrícola Mútuo de Salvaterra de Magos, tudo isto fazia com os AA. rescindissem o referido contrato, com culpa exclusiva da R., e já que tais factos eram essenciais para os AA.”.
Do contrato-promessa constava, relembra-se, que “o terreno” seria “vendido livre de quaisquer ónus ou encargos e entregue aos segundos (…) acrescido da aprovação do pedido de informação prévia de construção de seis moradias geminadas para o terreno, que o primeiro outorgante irá providenciar junto da Câmara Municipal de Salvaterra de Magos” (nº 1 da cl. 3ª).
E constava igualmente que “o pedido de informação prévia é anexo a este contrato e dele faz parte integrante” (nº 2), estando provado que “ao contrato-promessa de compra e venda foi anexa a planta do prédio, com a respectiva área de 11.515,84 m², e conteúdo do pedido de viabilidade da construção de seis moradias em propriedade horizontal, estando expressamente consignadas as seis fracções autónomas de A a F, fases da construção, com as respectivas áreas e a composição das mesmas, garagens, piscinas, acesso às fracções e a área da parcela restante” (ponto gg)).
Está ainda provado que “havia sido deduzido um pedido de informação prévia sobre a viabilidade de destaque de uma parcela de terreno com construção de moradia plurifamiliar (…)” (al. m)), sendo a esse pedido que se refere o parecer da Câmara de 11 de Fevereiro de 2004 (ponto i)), cujo conteúdo foi certificado a requerimento dos autores em certidão levantada em 13 de Abril de 2004 (ponto k)). Ou seja: o pedido foi apresentado, não de acordo com o que constava da cláusula 3ª do contrato-promessa (“construção de seis moradias geminadas para o terreno”) mas usando a expressão “construção de moradia plurifamiliar”, usada no aditamento de 2 de Abril, em parcela de terreno a destacar.
Igualmente se encontra provado que, quando contrataram, “ficou bem claro para os representantes da R. que os AA. só estavam interessados em construir seis moradias por fases”, “consoante as suas possibilidades financeiras, de modo a podê-las ir vendendo com recurso ao crédito e sem estarem sujeitos a prazos” (pontos r) e q)).
Verifica-se, pois, a falta de coincidência literal entre os textos do contrato inicial e do aditamento assinado em 2 de Abril de 2004, importando esclarecer qual o sentido que vale.
Da prova feita nos autos, quer quanto aos factos que ficaram provados, quer quanto à sua sequência temporal, conjugada com as exigências da cláusula 8ª para as alterações do contrato, não pode retirar-se senão a conclusão de que a promitente-vendedora estava contratualmente obrigada a “providenciar junto da Câmara Municipal de Salvaterra de Magos” no sentido da “aprovação do pedido de informação prévia de construção de seis moradias geminadas para o terreno”, tal como constava da planta anexa ao contrato.
Esta conclusão não é contraditória com o que atrás se afirmou quanto à eliminação da data de 20 de Fevereiro de 2004. O aditamento não revela a vontade de alterar o objectivo do contrato e o alcance da obrigação nesse sentido imposta à promitente-vendedora; seria necessária uma intenção explícita nesse sentido, totalmente ausente do texto do aditamento; foi aliás assinado após ter sido elaborado o parecer da Câmara, datado de 11 de Fevereiro de 2004, que a promitente vendedora invoca para demonstrar que obteve o deferimento do pedido de viabilidade que lhe incumbia providenciar.
O pedido de informação sobre o qual foi emitido o parecer de 11 de Fevereiro de 2004 não corresponde, pois, ao que o contrato impunha à promitente-vendora que providenciasse junto da Câmara, como meio necessário para providenciar pela aprovação pretendida. Isto não significa que tivesse de ser apresentado por ela; é indiferente “o sujeito que o apresente” (ponto kk)).
9. Na carta datada de 14 de Junho de 2004 que dirigiram à ré, os autores, como se viu, invocaram como fundamento de resolução não ter sido formulado junto da Câmara o pedido de viabilização da construção de seis moradias geminadas.
Insiste-se que não estava ao alcance da ré comprometer-se a obter a aprovação correspondente, não podendo considerar-se não cumprido o contrato por não ter havido deferimento no prazo de 20 dias, fixado na anterior carta, de 27 de Abril.
Também não resulta do contrato – amputado da referência ao dia 20 de Fevereiro – nenhum prazo para que a ré providencie junto da Câmara pelo pedido de informação prévia a que o contrato-promessa se refere; mas resulta claro do mesmo contrato que a ré fica obrigada a actuar no sentido de que esse pedido seja apresentado.
Assim, deve considerar-se, que, ao receber a carta de 27 de Abril de 2004 (a recepção está provada (al.g)), a ré foi interpelada para que cumprisse a obrigação contratualmente assumida, entrando em mora se assim não procedesse (nº 1 do artigo 805º do Código Civil) e transformando-se a mora em incumprimento definitivo decorrido o prazo fixado (nº 1 do artigo 801º e nº 1 do artigo 808º do Código Civil). Note-se que, tendo em conta a obrigação a cumprir – providenciar pela apresentação do pedido –, não pode entender-se não ser razoável o prazo de 20 dias.
Tanto basta para que tenha sido fundada a resolução oposta à ré pela carta de 14 de Junho de 2004, o que torna desnecessária a apreciação dos outros fundamentos invocados para alcançar o mesmo efeito.
Sendo o incumprimento que justifica a resolução, a promitente-vendedora está obrigada à restituição, em dobro, “da quantia paga a título de sinal” (nº 1 da cláusula 9ª) do contrato-promessa), € 110.000.
Não tendo sido impugnada pela ré a recepção da carta de 16 de Junho de 2004, tem-se a mesma por recebida (artigo 490º do Código de Processo Civil e ponto h) da matéria de facto provada); a incerteza quanto à data da mesma obriga, todavia, a que se marque o início da contagem dos juros de mora na data da citação para a presente acção.
10. Poder-se-ia objectar a esta conclusão que, não estando provado que a carta de 14 de Junho de 2004 havia sido recebida pela ré na data em que estava marcada a escritura definitiva de compra e venda, 16 de Junho, a cuja realização os autores não compareceram, teria havido incumprimento do contrato-promessa por parte destes mesmos autores.
Essa objecção, todavia, não seria procedente.
Em primeiro lugar, porque haveria que demonstrar que os autores estavam obrigados a celebrar o contrato de compra e venda sem que tivesse sido deferido o pedido de informação previsto no contrato, o que está longe de ser certo.
Em segundo lugar, porque sempre se teria tornado eficaz a declaração de resolução do contrato com a citação para a presente acção, por ter então seguramente chegado ao seu poder a carta de 14 de Junho, junta com a petição inicial (cfr. nº 1 do artigo 224º do Código Civil).
Em terceiro lugar, porque, a entender-se que os autores estavam obrigados a celebrar o contrato na data fixada pela ré, 16 de Junho, o seu não comparecimento apenas os constituiria em mora, pois, nem constava do contrato qualquer prazo para a realização do contrato definitivo, nem há prova de que a ré perdesse o interesse na celebração do contrato. Só a conversão da mora em incumprimento, nos termos atrás indicados, poderia conferir à ré o direito de resolver o contrato-promessa com fundamento em incumprimento dos autores.
Finalmente, e se assim não fosse, só pela notificação da reconvenção se poderia considerar eficazmente resolvido o contrato pela ré; ou seja, sempre necessariamente depois de ter sido eficazmente resolvido pelos autores.
11. Da procedência do recurso interposto pelos autores resulta necessariamente a improcedência do recurso da ré.
12. Nestes termos, decide-se:
a) Conceder provimento ao recurso interposto pelos autores AA, BB e CC e, consequentemente, revogar o acórdão recorrido e condenar a ré C...M... – Construções, Lda. no pagamento de € 110.000, acrescidos de juros de mora, à taxa legal, contados desde a citação para a presente acção;
b) Negar provimento ao recurso interposto pela ré C...M... – Construções, Lda.;
Custas pela ré.
Supremo Tribunal de Justiça, 17 de Setembro de 2009
Maria dos Prazeres Pizarro Beleza (Relatora)
Lázaro Faria
Lopes do Rego