Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 06A2299 |  |
RENDAS VENCIDAS NA PENDÊNCIA DA ACÇÃO
DESPEJO IMEDIATO
EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO
DIREITO DE RETENÇÃO
II. Não releva para tal a alegação por parte do inquilino de excepção de incumprimento por parte do senhorio ou o direito de retenção do locado para garantir direito a indemnização por benfeitorias realizadas naquele. *
*Sumário elaborado pelo Relator
Na 1ª Vara Mista do Tribunal da Comarca de Vila Nova de Gaia, AA, BB e CC, instauraram, em 22 de Março de 2004, contra "Empresa-A " e DD, acção de despejo, com forma de processo ordinário, alegando que, na qualidade de usufrutuário de metade - o primeiro autor - e de comproprietários da outra metade - os dois restantes autores - do prédio que identificam, celebraram com a R. sociedade, por escrito particular, contrato de arrendamento relativo a parte desse prédio, contrato esse que teve início em 1 de Setembro de 2003, sendo a renda anual acordada de 15.000 Euros, a pagar em duodécimos de 1.250 Euros no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitasse, R. essa que apenas pagou as rendas relativas aos meses de Setembro e Outubro de 2003, tendo-se o R. DD constituído fiador de todas as obrigações decorrentes do contrato para a arrendatária, incluindo o pagamento das rendas.
Concluem pedindo que, com fundamento na falta de pagamento das rendas, se decrete a resolução do contrato e o despejo imediato do locado, livre de pessoas e coisas, e se condenem os RR. no pagamento das rendas vencidas e não pagas, no montante de 7.500 Euros, acrescido de juros de mora, ou, subsidiariamente, os RR. sejam condenados a pagar-lhes as rendas vencidas e não pagas e vincendas, até ao trânsito em julgado da decisão que ponha termo à acção, acrescidas de indemnização igual a 50% daquele montante.
Os RR. apresentaram contestação em que, invocando a excepção peremptória do não cumprimento do contrato, com o fundamento de que o locado não tinha todas as condições para nele ser desenvolvida a actividade a que se destinava (estação de serviço, lavagem e manutenção automóvel), como lhes havia sido assegurado pelos AA. aquando da outorga do contrato; aduzem ainda que o locado não possui licença de utilização, tornando-se necessário proceder nele a obras, que solicitou aos AA., sem resposta, e, por não poder exercer nele a sua actividade, deixou de pagar a renda; reconvindo, pedem, ao abrigo do disposto no artº 9º, nº 6, do RAU (DL nº 321-B/90, de 15OUT.) - falta de licença de utilização do locado -, se declare resolvido o contrato e que os AA. sejam condenados a pagar-lhes o montante global de 80.000 Euros, a título de danos patrimoniais e não patrimoniais, e respectivos juros vincendos e o reconhecimento do direito de retenção do locado até integral pagamento daquela indemnização.
Replicaram os AA., em 4 de Janeiro de 2005, e, para além de impugnarem os factos alegados pelos RR. em matéria de excepção e de reconvenção e de aduzirem que o prédio não necessita de licença de utilização por se encontrar inscrito na matriz antes do ano de 1951, no mais concluindo como na petição, e, ainda deduzem, ao abrigo do disposto no artº 58º do RAU, incidente de despejo imediato por falta de pagamento da renda vencida depois de terminado o prazo da contestação. Responderam os RR. ao incidente de despejo imediato essencialmente nos mesmos termos em que contestaram a acção, invocando ainda o direito de retenção sobre o locado até a arrendatária ser ressarcida dos danos que peticiona e alegando que não assiste aos AA. o direito ao despejo imediato por se encontrar em causa a validade do contrato.
Por despacho de 21.03.2005, o tribunal a quo, depois de considerar que se encontrava assente a celebração de um contrato de arrendamento para fins comerciais e que se encontrava controvertido o serem devidas, ou não, as rendas, julgou improcedente o incidente de despejo imediato.
Inconformados, agravaram os AA., tendo sido o agravo provido, sendo decretado o despejo imediato peticionado.
Inconformados vieram os réus interpor o presente agravo, tendo nas suas alegações formulado conclusões que, por falta de concisão, não serão aqui transcritos.
Os recorridos contra-alegaram defendendo a manutenção do decidido, tendo ainda defendido a alteração do efeito do recurso de agravo que tendo sido fixado suspensivo deveria ter sido fixado devolutivo.
Corridos os vistos legais, urge apreciar e decidir.
Como é sabido - arts. 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do Cód. de Proc. Civil, a que pertencerão todas as disposições a citar sem indicação de origem -, o âmbito dos recursos é delimitado pelo teor das conclusões dos recorrentes.
Das conclusões dos aqui agravantes se vê que estes para conhecer neste recurso, levantam as seguintes questões:
a) Assiste à ré ver reconhecida a excepção de não cumprimento do contrato, por não poder usar o locado que justifica a recusa do pagamento das rendas e da indemnização, com a consequente improcedência do pedido de despejo imediato por falta de pagamento das rendas vencidas na pendência do processo ?
b) E tem a ré o direito de retenção do locado com vista ao seu ressarcimento dos danos sofridos, nomeadamente, dos dispêndios em obras realizadas no locado ?
Os factos apurados nos autos e com interesse para a decisão daquelas questões são os acima mencionados.
Antes de mais há que apreciar a questão prévia da pedida alteração do efeito do recurso.
Tal como defendem os agravados, o efeito a fixar ao presente agravo deveria ter sido o efeito devolutivo.
Com efeito, do art. 758º resulta que o efeito suspensivo apenas se aplica aos agravos que tenham subido da 1ª instância nos próprios autos e aqueles a que se refere o art. 740º, nº 2.
Ora o citado nº 2 prevê a atribuição de efeito suspensivo em várias hipóteses que as suas alíneas elencam, mas o nº 3 do art. 740º condiciona essa atribuição ao pedido nesse sentido do agravante no requerimento de interposição.
Porém, no presente caso, os agravantes não formularam tal pedido - cfr. req. de fls. 232 - e o recurso subiu da 1ª instância em separado do processo principal.
Logo o efeito deste agravo terá de ser devolutivo, ao contrário do que fora fixado na 2ª instância.
Vejamos agora cada uma das concretas questões acima mencionadas como objecto deste recurso.
a) Nesta primeira questão defendem os agravantes que lhes assiste o direito de ver neste incidente ser-lhes reconhecida excepção de não cumprimento por parte dos senhorios no contrato de arrendamento aqui em causa.
Liminarmente diremos que tal pretensão não é admissível.
Com efeito, o nº 1 do art. 58º do Regime de Arrendamento Urbano (RAU), instituído pelo Dec.-Lei nº 321-B/90 de 15 de Outubro, prescreve que as rendas vencidas na pendência de acção de despejo devem ser pagas ou depositadas nos termos gerais.
E o seu número 2 prevê o presente incidente de despejo imediato por falta de pagamento das rendas vencidas na pendência de acção de despejo, que constitui um incidente enxertado na acção principal com causa de pedir diversa daquela em que a acção se funda, consubstanciando-se na omissão de pagamento das rendas durante a pendência da acção.
Tal instituto visa compelir o arrendatário a pagar as rendas que se vão vencendo no decurso da acção e proteger o senhorio da ocupação do locado sem a remuneração correspondente durante o lapso de tempo da pendência da acção, obstando a que o arrendatário se aproveite do tempo de pendência para usufruir o locado sem pagar as rendas que se vão vencendo.
Já o preâmbulo do citado Dec.Lei nº 321-B/90 falava referindo-se ao presente incidente como a " única forma de evitar que alguém possa, gratuitamente, desfrutar de imóveis, durante o longo período que pode levar à conclusão de um despejo e numa situação que já não seria reparada por nenhuma condenação em indemnização ou em rendas vencidas, sempre que o despejado não tivesse bens bastantes".
É habitualmente apontado a este instituto duas funções, uma preventiva, de acautelar o inquilino, impedindo-o de deixar acumular as rendas que se vão vencendo, e outra coactiva, protegendo o senhorio, ao forçar o inquilino a pagá-las.
Por seu lado, tem uma natureza expedida que apenas admite a oposição baseada na alegação e prova do pagamento ou do depósito das rendas em causa.
É óbvio que para que tal funcione é necessário que esteja admitido a existência de um contrato de arrendamento entre as partes - como as partes aceitam no caso dos autos.
De qualquer modo a natureza expedita e sumária deste incidente e as razões que estão subjacente ao mesmo incidente não permitem que o arrendatário obste ao deferimento do despejo a não ser que faça a referida prova do pagamento ou depósito e não também com quaisquer outros meios de defesa que poderiam ser alegados na acção de despejo, como seja, a mora do senhorio, a existência de direito a compensação de um seu crédito sobre o senhorio com o montante de rendas devidas, ou alguma excepção de incumprimento do contrato, por parte do senhorio, ou, ainda, eventual direito de retenção com vista a garantir direito a benfeitorias.
Alargar o leque de questões que o inquilino poderia alegar para obstar ao despejo imediato equivaleria a inviabilizar os fins preventivos e coactivos do instituto, passando o incidente a poder ter, eventualmente, uma demora equivalente à da acção.
Desta forma, deduzido o referido pedido incidental, a única defesa possível para o arrendatário obstar ao despejo, será apenas a prova do pagamento ou do depósito das rendas vencidas na pendência da acção, podendo este depósito ser efectuado condicionalmente, no caso de aquele entender não serem devidas, tal como resulta do disposto na parte final do nº 1 do art. 58º já referido - cfr. ac STJ de 29/02/96, proferido no processo nº087590.
Não se desconhece que já houve, em tempos mais recuados, opiniões jurisprudenciais que aceitavam outros tipos de defesa a este incidente, como seja a mora do senhorio, a compensação ou a excepção de incumprimento por parte do senhorio.
Porém, pensamos que a opinião que seguiu o douto acórdão em recurso é a que corresponde à melhor interpretação das normas legais e a que vem fazendo vencimento neste Supremo, pelo menos nos últimos anos, citando-se a título de exemplo, os acórdãos de 10-12-1997, proferido no recurso nº 821/97; de 18-02-99, proferido no recurso nº 915/98- 2ª secção; de 28-02-2002, proferido no recurso nº 1907/01 da 7ª secção; de 28/10/2003, proferido no recurso nº 724/02 da 6ª secção e de 22-06-2004, proferido no recurso nº 1475/04 da 1ª secção.
Desta forma, no caso em apreço, não tendo a inquilina na resposta formulada ao pedido de despejo incidental alegado e provado qualquer um dos fundamentos admissíveis no nº 3 do citado art. 58º - pagamento ou depósito -, tinha de ser decretado o referido despejo, como determinou a decisão recorrida.
Soçobra, assim, este fundamento do recurso.
b) Nesta segunda questão defendem os recorrentes que lhes assistia o direito de obstar ao despejo imediato com o fundamento no direito de retenção que formularam.
Do já acima referido se vê a improcedência desta pretensão.
Com efeito, sendo a única defesa admissível ao pedido de despejo imediato por falta de pagamento das rendas na pendência da acção, a prova do pagamento ou depósito das rendas devidas, não é relevante para obstar ao despejo, a alegação de que a inquilina tenha direito de retenção ao locado para garantir uma indemnização formulada contra os senhorios.
E a própria existência desse direito de retenção é de verificação muito duvidosa, tal como alegam os recorridos, atento a sua exclusão contratual prevista na cláusula 6ª do contrato ajuizado.
Improcede, assim, este fundamento do recurso e com ele todo o recurso.
Pelo exposto decide-se:
- Altera-se o efeito do presente agravo que passa a ter efeito devolutivo;
- Nega-se provimento ao agravo e, por isso, se confirma o douto acórdão recorrido.
Custas pelos agravantes.
Lisboa, 5 de Dezembro de 2006
João Camilo ( Relator )
Faria Antunes
Sebastião Póvoas.