Sentença de Julgado de Paz
ANULABILIDADE
SUPERCONDOMÍNIO
PARTES COMUNS
OBJETO DO LITÍGIO
Os Demandantes intentaram contra os Demandados a presente ação declarativa, enquadrável na alínea c) do nº 1 do Art.º 9º da Lei n.º 78/2001, de 13 de julho, alterada pela Lei n.º 54/2013, de 31 de Julho, pedindo que fosse declarada inválida a deliberação de não aplicabilidade do nº 3 do artigo 1424.º do Código Civil, quanto à despesa de reparação da cobertura do corpo central do prédio sito na Rua X, nº -, em Coimbra, e, consequentemente, ser declarada a exclusão da comparticipação nessa despesa das frações autónomas G e H do prédio sito na Rua X, nº -, em Coimbra.
Os 1º e 3ª Demandados apresentaram contestação, conforme plasmado a 67 a 69 e a fls. 49 a 63, respetivamente, tendo a 3ª Demandada arguido a sua ilegitimidade passiva, além de ambas terem impugnado os factos vertidos no requerimento inicial.
Por despacho de fls. 152, foi julgada procedente a exceção dilatória ora arguida, absolvendo os 2º, 3ª e 4º Demandados da instância e prosseguindo os autos apenas contra o 1º Demandado “D”,
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objeto, do território e do valor.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias.
Não se verificam quaisquer exceções ou nulidades, nem quaisquer questões prévias, que obstem ao conhecimento do mérito da causa.
Procedeu-se à realização da audiência de julgamento com observância do legal formalismo consoante resulta da Ata.
Valor da ação: € 10.276,65 (dez mil duzentos setenta e seis euros e sessenta e cinco cêntimos).
FACTOS PROVADOS:
A. Os Demandantes são comproprietários das frações autónomas designadas pelas letras G e H do prédio constituído em propriedade horizontal sito Rua G, nº -, união de freguesias de Coimbra, concelho de Coimbra, inscrito na matriz daquela freguesia sob o artigo xxxxxxx e descrito na Conservatória do Registo Predial de Coimbra sob o nº xxxxxxxx;
B. Tais frações fazem parte do prédio urbano submetido ao regime de propriedade horizontal sito na Rua X, nº -, união de freguesias de Coimbra, concelho de Coimbra, inscrito na matriz daquela freguesia sob o artigo xxxxxxx e descrito na Conservatória do Registo Predial de Coimbra sob o nº xxxxxxxx, da freguesia de São Bartolomeu;
C. O referido prédio é composto por três edifícios, ou seja, um corpo lateral esquerdo com dois pisos, corpo central com três andares, corpo lateral direito com dois pisos e ainda um corpo anexo a este lado direito;
D. No passado dia 6 de Maio de 2016, teve lugar assembleia geral extraordinária de condóminos, tendo como ordem de trabalhos “Discussão de assuntos de reconhecido interesse ou urgência” e “eventual aplicabilidade do artigo 1424º/3 do Código Civil: a realização de obras nas coberturas das frações”;
E. Ali, foi discutido orçamento para a realização de obras no telhado do corpo central, com três andares, onde está instalada a “F”, bem como na substituição da caleira que acompanha os três edifícios e que se encontra rota;
F. Tendo sido votado e aprovado a realização da obra pelo valor máximo de € 68.511,00, ficando a Administradora incumbida de obter novo orçamento;
G. Mais foi discutida a aplicabilidade do artigo 1424.º, nº 3 do Código Civil, tendo todos os presentes na reunião, à exceção das frações A, G e H, votado pela não aplicabilidade deste artigo;
H. Os três edifícios que constituem o prédio têm saídas independentes e telhados individualizados de acesso exclusivo a cada corpo de edifício;
I. As frações dos Demandantes localizam-se no corpo lateral esquerdo do prédio, confrontando a nascente com o corpo central;
J. As coberturas de cada um dos corpos que constituem o prédio são independentes, sendo ligadas entre si por uma caleira amovível, que recolhe as águas pluviais que caiem dos respetivos telhados e que impede que ocorram infiltrações nas paredes dos três edifícios;
K. Não tendo as frações G e H qualquer acesso à cobertura do corpo central do prédio.
FACTOS NÃO PROVADOS:
Não se provaram quaisquer outros factos alegados pelas partes, com interesse para a decisão da causa.
Os factos provados resultaram da conjugação dos documentos de fls. 6 a 31, 70 a 72, 154 e 155, e do depoimento testemunhal prestado em sede de audiência final pela única testemunha indicada pelo 1º Demandado - “G”, o qual foi valorado na medida em que trabalha na atividade de construção civil, tendo explicado, com rigor e conhecimento de causa, a natureza e utilidade da caleira e a composição do prédio submetido a propriedade horizontal.
Quantos aos factos instrumentais insertos nos itens C (“por três edifícios”), E (“no telhado do corpo central, com três andares, onde está instalada a Fundação Inatel, bem como na substituição da caleira que acompanha os três edifícios e que se encontra rota”), H (“e telhados individualizados de acesso exclusivo a cada corpo de edifício”) e J (“sendo ligadas entre si por uma caleira amovível, que recolhe as águas pluviais que caiem dos respetivos telhados e que impede que ocorram infiltrações nas paredes dos três edifícios”), decorreram da instrução da causa, conforme o admite a al. a) do n.º 2 do Art.º 5º do CPC.
Quanto aos factos não provados, eles resultaram da ausência de prova ou de prova convincente sobre os mesmos.
ENQUADRAMENTO JURÍDICO
Vieram os Demandantes propor a presente ação com vista a que seja declarada inválida a deliberação tomada em sede de Assembleia Condominial, relativa à despesa de cobertura do corpo central do prédio, sendo consequentemente excluídos de comparticiparem no valor correspondente.
A propriedade horizontal é um direito real que harmoniza entre si duas situações jurídicas distintas: a propriedade singular, no que respeita às frações autónomas do edifício, e a compropriedade, cujo objeto é constituído pelas partes comuns do edifício.
Tal é claramente expresso no n.º 1 do Art.º 1420.º do Código Civil (CC): “Cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício”.
No dizer de Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil anotado, Coimbra Editora, 2.ª edição, anotação ao art.º 1414.º, pág. 397), “o que verdadeiramente caracteriza a propriedade horizontal é, pois, a fruição de um edifício por parcelas ou frações independentes, mediante a utilização de partes ou elementos afetados ao serviço do todo. Trata-se, em suma, da coexistência, num mesmo edifício, de propriedades distintas, perfeitamente individualizadas, ao lado da compropriedade de certos elementos, forçadamente comuns.”
Cada condómino é titular de um direito de propriedade complexo, cujos componentes são incindíveis (n.º 2 do Art.º 1420.º: “O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição”).
O regime da Propriedade Horizontal reconhece a faculdade de os condóminos, que não aprovaram deliberações da Assembleia de Condóminos, requererem a sua anulação tendo por motivo a sua desconformidade com a lei ou com regulamentos anteriormente aprovados – cfr. Art.º 1433º. n.º 1 do CC.
A Assembleia reúne-se a título ordinário ou extraordinário - cfr. Art.º 1431º n.ºs 1 e 2 do CC, sendo convocada e funcionando de acordo com as regras constantes do Art.º 1432º do Código Civil e o disposto no Decreto-Lei n.º 268/1994 de 25 de Outubro. As suas deliberações, devidamente consignadas em ata, impõem-se aos condóminos e a terceiros titulares de direitos relativos às frações, tenham-nas aqueles aprovado ou não, conforme dispõe o n.º 2, do Art. 1º do Decreto-Lei n.º 268/1994 de 25 de Outubro, a não ser que as impugnem com êxito – Art.º 1433º e Art.º 286º do CC.
A eficácia das deliberações, relativamente aos condóminos ausentes da Assembleia, depende da sua comunicação aos mesmos, por carta registada com aviso de receção, no prazo de 30 dias, conforme dispõe o n.º 6 do artigo 1432º do CC. Será a partir de tal comunicação que se inicia o prazo de caducidade do direito de pedir a anulação das deliberações tomadas, já que constitui esse o momento a partir do qual o direito pode ser legalmente exercido - cfr. Art.º 329.º do CC.
Todavia, o direito de anulação também pode ser exercido por quem tenha estado presente em Assembleia, desde que tenha votado contra, o que ocorreu nos presentes autos.
Todavia, importa diferenciar que, no âmbito das deliberações inválidas, poderão elas assumir duas vertentes: a anulabilidade ou a nulidade.
Desde logo, no que concerne às deliberações anuláveis, serão impugnadas, por meio da ação de anulação, no prazo legal estabelecido no nº 4 do Art.º 1433º, ou seja, “no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação”. Tal é sinónimo de dizer que é preterido o prazo geral de um ano previsto no n.º 1 do Art.º 287º do CC, em privilégio de um prazo mais curto e que, em consequência, poderá determinar a convalidação de deliberações suscetíveis de ser anuladas mas que, por ausência de impugnação, se tornarão válidas e inabaláveis.
Por outro prisma, existirão deliberações nulas que não produzem efeitos ab initio, sendo impugnáveis a todo o tempo e por qualquer interessado, podendo a nulidade ser declarada oficiosamente pelo tribunal, nos termos do Art. 286º do Código Civil. São suscetíveis de serem declaradas nulas aquelas deliberações “que contrariam as normas que tutelam diretamente o interesse público ou que estabelecem tutela autónoma de terceiros” – vide Sandra Passinhas, A Assembleia de Condóminos e o Administrador da Propriedade Horizontal, 2ª Edição, p. 252. A título de exemplo, serão nulas as deliberações que autorizem a divisão das partes necessariamente comuns do edifício, que dispensem a constituição de seguro contra o risco de incêndio ou que determinem que os atos do Administrador não são recorríveis para a Assembleia.
Em face desta distinção, seguimos o entendimento doutrinal que pugna que, no âmbito do supra mencionado Art.º 1433º do CC, não estão compreendidas as deliberações da Assembleia que violem preceitos de natureza imperativa (v. g. quando a assembleia infrinja normas inderrogáveis, de interesse e ordem pública) ou as que tenham por objeto assuntos que exorbitam da sua esfera de competência – cfr. Ac. do P. Lima e A Varela, CC Anotado, III, 2ª edição, pág. 447/8. Nesta linha de defesa, cfr. Ac. do STJ de 06-06-2002, Proc. 02B1479, in www.dgsi.pt.
Pelo contrário, quando as deliberações estejam afetadas de vícios formais, relacionados com o procedimento a ser seguido para a sua tomada, a sanção que advém é a sua anulabilidade que, como já foi aludido, pode conduzir à sanação do vício na hipótese de o direito de anulação não ser exercido no prazo legalmente previsto.
Por outro lado, importa atender ao Art.º 1438º-A do CC: “O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afetadas ao uso de todas ou algumas unidades ou frações que os compõem”.
Este preceito foi introduzido pelo Art.º 2º do DL n.º 267/94, de 25.10, cuja ratio legis se prendeu com a necessidade de estender o âmbito de incidência da propriedade horizontal a conjunto de edifícios, salvaguardando-se, porém, a interdependência das frações ou edifícios e a dependência funcional das partes comuns como características essenciais do condomínio.
No caso em apreço, é relevante apurar se o prédio dos autos equivale a um complexo imobiliário, composto por vários edifícios e que, na sua estrutura, estão ligados entre si pela existência de partes comuns. Ou seja, se se trata de um “supercondomínio”, tal como Sandra Passinhas, na sua obra A Assembleia de Condóminos e o Administrador da Propriedade Horizontal, 2ª Edição, p. 240 e 241, designa e em relação ao qual esta autora defende que só, nestes casos, as despesas de cada “torre” devem ser suportadas pelos condóminos que aí habitam.
Ora no seu requerimento inicial, os Demandantes alegam que a deliberação é inválida porque foi violado o disposto no n.º 3 do Art.º 1424º do CC, segundo o qual “As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que dela se servem”.
Para tanto fundamentam que as suas frações não têm acesso à cobertura do corpo central do prédio, relativamente ao qual foi deliberado efetuar obras de reparação até ao limite de € 68.511,00, logo, não se servindo, nem podendo usufruir de tal cobertura, não devem ser obrigados a comparticipar nessa despesa.
Face à matéria provada, foi apurado que o prédio submetido ao regime de propriedade horizontal é composto por três edifícios com saídas independentes, cujas coberturas são compostas por um telhado, para cada uma delas, e por uma caleira amovível, que serve de ligação aos três edifícios e para recolha das águas pluviais.
Diremos que, em bom rigor, tal caleira é meeira na medida em que serve os três edifícios, para o fim de recolha de águas, evitando infiltrações, além de que pode ser retirada para efeitos de reparação ou outros fins em vista, sem que tal afete a estrutura de cada um dos corpos do prédio.
Porém, tal caleira encontra-se rota, carecendo de ser reparada, ao passo que o próprio telhado da cobertura do corpo central do prédio também apela a uma intervenção, cujas despesas de reparação os Demandantes pretendem vir a ser exonerados.
Quanto à caleira, é nosso entendimento que, face às suas características, se trata de uma parte imperativamente comum que pode ser enquadrada na al. d) do n.º 1 do Art.º 1421º do CC (“As instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes”).
Relativamente ao telhado que serve de cobertura ao corpo central do prédio, é consabido que se trata de uma parte imperativamente comum, de acordo com a al. b) da norma atrás invocada.
Logo, tanto a caleira como o telhado não podem ser tratados como propriedade exclusiva de qualquer um dos condóminos, sendo antes partes obrigatoriamente comuns.
O título constitutivo da propriedade horizontal de fls. 18 a 30 do prédio em análise, datado de 21.03.1977, prevê um único regime que compõe várias frações que estão integradas em três diferentes edifícios, cujo único elemento aglutinador é a sobredita caleira meeira, tendo saídas independentes e telhados individualizados.
Trata-se, a nosso ver, de um conjunto de edifícios contíguos ou supercondomínios, tal como prevê o Art.º 1438º-A do CC, visto ser um complexo imobiliário, composto por vários edifícios e que, na sua estrutura, estão ligados entre si pela existência de partes comuns, neste caso, a caleira meeira e os três telhados comuns, mas sendo estes últimos de acesso exclusivo a cada corpo de edifício.
A este propósito, o Ac. da Relação do Porto, de 31-03-2008, Proc. n.º 0851233, disponível em www.dgsi.pt, reconhece que “Apesar de ser um só o título constitutivo da propriedade horizontal de um determinado edifício, nada obsta que, havendo partes desse edifício que estão devidamente delimitadas e definidas fisicamente, com entradas próprias, com zonas comuns próprias, se organizem vários condomínios para essas várias partes (torres, blocos ou conjunto de frações)”.
Na situação em apreço, os telhados existentes em cada edifício apenas servem de cobertura àquele a que dizem respeito, não estando estruturalmente ligados aos restantes telhados, enquanto que a caleira é meeira, servindo de ligação aos três edifícios.
Assim, apesar de constar da matéria provada, que foi constituído um único condomínio para gerir os três edifícios que compõe o prédio, não nos repugna, e antes sufragamos, a hipótese de que as despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que dela se servem, o que abarca a possibilidade de num supercondomínio, como é o caso, as despesas com as partes comuns, referentes a cada edifício e que só sejam servidas pelos seus respetivos condóminos apenas serem assumidas por estes, desonerando os restantes condóminos dos outros edifícios.
Neste sentido, Sandra Passinhas defende na obra supra citada que “nestas situações excecionais, quando a deliberação respeita à gestão ou à aprovação de despesas para a conservação das partes necessárias e úteis só a alguns imóveis e, por isso, respeitantes só a determinados condóminos, na assembleia tomam parte só os condóminos interessados, contando-se a maioria com referência ao valor das frações autónomas a que respeitam as deliberações.”
Disto decorre que na deliberação ora em análise apenas deviam ter participado na sua discussão e aprovação os condóminos interessados e com proveito exclusivo sobre a parte comum referente ao telhado da cobertura do corpo central do edifício, excluindo-se desse processo deliberativo os condóminos dos dois restantes edifícios.
Porém, atento que a caleira é parte comum que serve a totalidade dos três edifícios que compõem o prédio, quanto à despesa referente à sua reparação ou substituição, deverão todos os condóminos participar, incluindo os ora Demandantes.
Nessa medida, face à violação do disposto no n.º 3 do Art.º 1424º, conjugado com o Art.º 1438º-A, ambos do CC, concede-se parcial provimento à pretensão dos Demandantes, declarando a deliberação nula na parte respeitante às despesas com a reparação do telhado da cobertura do corpo central do edifício serem da responsabilidade de todos os condóminos, mantendo-se válida quanto à necessidade de todos assumirem a responsabilidade pelo pagamento da reparação ou substituição da caleira.
DECISÃO:
Pelo exposto e nos termos dos fundamentos de Direito invocados, julgo a ação parcialmente procedente e, em consequência, declaro nula a deliberação tomada em Assembleia Geral de Condóminos, em xxxxxx, na parte respeitante às despesas com a reparação do telhado da cobertura do corpo central do edifício serem da responsabilidade de todos os condóminos, mantendo-se válida quanto à necessidade de todos assumirem a responsabilidade pelo pagamento da reparação ou substituição da caleira.
Custas na proporção do decaimento que se fixam em 50% para os Demandantes e 50% para o Demandado, as quais já se encontram pagas.
A presente sentença foi proferida e notificada nos termos do n.º 2 do Art. 60º da LJP.
Notifique.
Coimbra, 24 de Maio de 2018
A Juíza de Paz,
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Daniela Santos Costa