II- OBJECTO DO LITÍGIO
O Demandante intentou contra o demandado a presente ação pedindo seja proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso demandado, ou seja, os efeitos de declaração de venda da sua falecida mãe MR, de quem é o único e universal herdeiro, do prédio urbano que identificam no requerimento inicial, pelo preço de quinze mil euros, que se encontra pago, e que resulta do contrato promessa de compra e venda sem tradição outorgado no dia 5 de Fevereiro de 2002, adjudicando-se-lhe e transmitindo-se-lhe a respetiva propriedade por força da execução específica do contrato previsto e regulado no artigo 830º do C. Civil.
Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial (fls. 1 a 7), e juntou sete documentos.
O demandado foi regularmente citado e não apresentou contestação.
Na primeira sessão da audiência de julgamento, foi o demandante notificado para juntar aos autos certidão do registo predial e certidão matricial, devidamente atualizadas, licença de utilização e certificado energético relativos ao prédio prometido vender, habilitação de herdeiros e documento comprovativo de que está cumprido o prazo de ónus de inalienabilidade fixado pela Câmara Municipal.
Considerando a falta do demandado, foi a audiência de julgamento suspensa, ficando os autos a aguardar o decurso do prazo para a justificação de falta por parte do demandada, nos termos dos nºs 2, 3 e 4 do art. 58.º da Lei 78/2001, de 13 de Julho, alterada pela Lei 54/2013, de 31 de Julho (LJP), o que não sucedeu.
No prazo fixado na 1º sessão de julgamento, veio o demandante juntar os documentos e o demandado notificado dos mesmos e para, querendo, exercer o contraditório, o que não aconteceu.
Valor da Ação:€ 15.000,00
A alínea c) do nº 1 do artigo 60º da LJP, estatui que, nas sentenças proferidas, deve constar uma “sucinta fundamentação”, o que se procurará fazer de seguida.
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Da matéria carreada para os autos, resultaram os seguintes
A - Factos provados:
1) Com a data de 5 de fevereiro de 2002, foi outorgada entre o demandante, na qualidade de promitente comprador e a mãe do demandado MR, na qualidade de promitente vendedora, um contrato promessa de compra e venda sem tradição, e que teve por objeto o prédio urbano unifamiliar, composto de rés-do-chão, 1º andar e logradouro, com a área coberta de 27,9 metros quadrados, e descoberta de 35,84 metros quadrados, sito no Bairro X, Rua X, X, Feijó, freguesia de Feijó, concelho de Almada, descrito na Conservatória do Registo Predial de Almada sob o nº 0XXXX/00XXXX e inscrito a favor da promitente vendedora sobre a AP XX de 2002/02/18, cfr. Contrato promessa de compra e venda de fls. 14 a 17 que se dá por integralmente reproduzido, e certidão predial (fls. 78);
2) Nessa altura o prédio estava inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Feijó sob o artigo nº XXXX, e no presente está inscrita na matriz urbana união das freguesias de Laranjeiro e Feijó sob o artigo nº YYYY, cfr. Certidão matricial (fls. 79 e 80);
3) Daquele contrato promessa consta que naquela data a promitente vendedora não é ainda a proprietária do prédio prometido, mas que o viria a adquirir à Camara Municipal de Almada, o que efetivamente aconteceu, cfr. Contrato de Compra e Venda com o Regulamento de Alienação de Imóveis juntos a fls. 67 a 73;
4) Nos termos das cláusulas segunda e terceira do referido contrato promessa, o preço ajustado foi de quinze mil euros, e integralmente pago o preço acordado na data da assinatura do contato, que foi entregue a título de sinal e completo pagamento do preço devido;
5) Nos termos da cláusula quinta, ficou consignado que a Escritura Pública de Compra e Venda seria outorgada logo que estivesse cumprido o prazo do ónus de inalienabilidade fixado pela Câmara Municipal de Almada no seu Regulamento para Alienação de Fogos Municipais, comprometendo-se a primeira outorgante a dar conhecimento da existência deste contrato ao seu filho B, e devendo o segundo outorgante proceder à marcação da Escritura, dando desse facto o devido conhecimento à primeira outorgante, ou quem nessa altura a represente no caso do seu falecimento, com a antecedência mínima de 30 dias, de igual modo indicando o dia, hora e local da mesma;
6) Mais consignaram na cláusula sexta do referido contrato que a primeira outorgante, ou quem legalmente a represente, ficava na posse plena do prédio prometido vender até ao dia da outorga da Escritura Pública;
7) E na cláusula sétima consignaram que, não obstante a existência de sinal, e assim independentemente do mesmo, acordaram expressamente que qualquer dos outorgantes pode nos termos do artigo 830º do Código Civil, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, no caso de falta de cumprimento por falta do outro. Em todo o caso, e em alternativa, consignaram expressamente que, em caso de incumprimento da outra parte, pode qualquer dos outorgantes fazer uso dos mecanismos consignados no nº 2 do artigo 442º;
8) A promitente vendedora MR faleceu no dia 4 de Setembro de 2017, cfr. resulta do seu assento de óbito de fls. 28 e 29;
9) Tendo chegado ao conhecimento do demandante o falecimento da promitente vendedora, o demandante, no cumprimento do estabelecido no contrato promessa, comunicou ao demandado, por carta registada c/ A.R. que pretendia a outorga da Escritura Pública, sendo o local onde a obrigação devia ser cumprida o do Cartório Notarial de Cantanhede do Dr. C, sito no D , nº 1-, em Cantanhede, no dia 26 de Outubro, pelas 14 horas, cfr. Doc. de fls. 18 e 19;
10) Mais comunicou o demandante que ficava a aguardar lhe dissesse da sua pretensão, e sendo de concretizar pela Escritura de venda solicitava o envio da sua documentação para o efeito, com o certificado energético a acompanhar;
11) Tal comunicação dirigida ao demandado foi devolvida pelos CTT com a indicação de “objeto não Reclamado”, cfr. Doc. de fls. 20 e 21;
12) O demandante em 17 de outubro de 2017 requereu a Notificação Judicial Avulsa do demandado, que correu termos sob o nº 1088/17.0T8ABF na unidade de Serviço Externo de Albufeira, cfr. Doc. de fls. 9 a 24, que se dá por integralmente reproduzida;
13) No dia 8 de Novembro seguinte o demandado compareceu na Instância Local de Albufeira, e foi devidamente notificado, cfr. Doc. de fls. 30 a 32;
14) Dessa notificação consta que lhe foi dado conhecimento do contrato promessa de compra e venda em causa e das obrigações aí assumidas;
15) Mais aí consta que o demandante pretendia a outorga da Escritura Pública, sendo o local do cumprimento da obrigação a ocorrer, o do Cartório Notarial de Cantanhede do Dr. C, sito no D, nº 1-, em Cantanhede, no dia 7 de Dezembro de 2017, pelas 14 horas;
16) E mais lhe foi transmitido que se nada fosse dito no prazo de 15 dias, entenderia tal comportamento como manifestação de vontade de não cumprimento voluntário da obrigação, pelo que servia a notificação judicial avulsa como interpelação ao devido cumprimento;
17) Sucede que o demandado nada transmitiu ao demandante no decurso dos 15 dias seguintes, nem até ao presente;
18) E não compareceu no Cartório Notarial de Cantanhede do Dr. C, motivo pelo qual resultou infrutífera a presença do demandante, cfr. Doc. de fls. 33 e 34;
19) Não se tendo assim concretizado a Escritura Pública que estava designada para as 14 horas desse dia.
20) O demandado é o único e universal herdeiro da falecida MR, e assim o legítimo e exclusivo representante da herança ilíquida e indivisa aberta por seu óbito, cfr. Certidão de Habilitação de Herdeiros de fls. 33 e 34;
21) O demandado soube sempre que a sua mãe celebrara o contrato promessa de compra e venda do referido imóvel descrito e 1);
22) E que a sua mãe recebera então o valor correspondente ao valor global da alienação;
23) Atenta a boa relação de amizade e profundo respeito mútuo que existia entre o demandante e a MR, o demandante não exigiu logo a outorga da Escritura Pública quando se passaram os 15 anos, ou seja, em Fevereiro de 2017;
24) Tendo falado ambos que a mesma se faria em qualquer altura, e não tendo o demandante a intenção de a colocar inopinadamente fora do prédio;
25) Com o falecimento da mesma, foi solicitado pelo demandante ao demandado a outorga da competente escritura, mas que o demandado não se propõe a cumprir;
26) O prédio descrito em 1) tem alvará de licença de utilização de edificação nº 2XX/2XXX, cfr. Doc. de fls. 53 a 56;
27) Tal prédio encontra-se isento da Certificação Energética, cfr. Declaração certificada de fls. 57 a 65.
B - Factos não provados:
Não se provaram quaisquer outros factos com interesse para a causa.
C- Convicção:
A convicção do Tribunal para a factualidade dada como provada resultou da confissão dos factos alegados pelo demandante, porquanto, o demandado foi regularmente citado, não compareceu à Audiência de Julgamento, não apresentou contestação escrita nem justificou a falta no prazo de 3 (três) dias, operando a cominação prevista no art. 58.º, n.º 2 da LJP. Atendeu-se ainda ao teor dos documentos de fls. 9 a 34 e de fls. 53 a 80 e que se encontram mencionados no elenco dos factos provados.
IV - FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA
A presente ação configura uma ação de execução específica do contrato promessa de compra e venda junto aos autos a fls. 14 a 17, importando apurar se se verificam os respetivos pressupostos atento que o demandante, com a presente ação pretendem obter sentença que produza os efeitos da declaração de vontade negocial do demandado faltoso.
O contrato-promessa está definido no Código Civil como sendo “a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato” (art. 410.º n.º 1 do Cód. Civil).
Daqui decorre que a prestação devida no contrato-promessa traduz-se numa prestação de facto positivo consistente na emissão de uma declaração de vontade negocial destinada a celebrar um outro contrato, denominado por contrato prometido.
No caso dos presentes autos não restam dúvidas de que o contrato em causa e junto a celebrado entre o Demandante e a mãe do Demandado na qualidade de único herdeiro daquela, falecida em 4 de setembro de 2017, configura um contrato promessa de compra e venda de um prédio urbano, cujas assinaturas se encontram reconhecidas notarialmente (art.º 410.º do CC).
Na data constante da outorga de tal contrato promessa (5.2.2002) a promitente vendedora declarou não ser nessa data a proprietária do prédio prometido vender, porém do contrato de compra e venda desse mesmo prédio celebrado entre a mesma e a Câmara Municipal de Almada, resulta que a aquisição ocorreu em 4.2.2002. Porém, em todo o caso, ainda que assim não fosse, temos como certo não existir qualquer obstáculo à promessa de venda de coisa alheia. Necessário é que na altura da escritura o promitente vendedor seja o dono da coisa. É o que se verifica no caso dos presentes autos uma vez que a promitente vendedora adquiriu o prédio e registou a aquisição a seu favor.
O não cumprimento do contrato-promessa encontra-se subordinado à disciplina geral sobre o incumprimento das obrigações. Todavia, encontram-se previstas na lei especificidades a respeito do incumprimento do contrato-promessa que importa analisar. Em concreto, e perante um quadro de incumprimento a lei dá a possibilidade ao promitente fiel de intentar ação de execução especifica desde que verificados determinados pressupostos.
Preceitua o n.º 1 do art. 830.º do CC que “se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida”.
Daqui resulta que, caso o promitente ou qualquer um dos promitentes não cumpra pontualmente o contrato-promessa, assiste à contraparte o direito de obter uma sentença que supra a falta de manifestação de vontade do promitente faltoso. Nisto consiste a execução específica, isto é, no poder do promitente fiel em obter do tribunal uma sentença que supra a inércia do promitente faltoso. Deste modo, a sentença que julgue procedente o pedido de execução específica produz exatamente os mesmos efeitos jurídicos que o contrato prometido se destinava a produzir.
Para se obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, é necessária a verificação cumulativa dos requisitos enunciados no citado normativo, a saber: a) não seja incompatível com a substituição da declaração negocial a natureza da obrigação assumida pela promessa; b) a inexistência de convenção em contrário; c) e o incumprimento do contrato.
O demandante visa com a presente ação obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do demandado, adjudicando-lhe e transmitindo-lhe a propriedade do prédio descrito em 1) dos factos provados.
Antes de mais, cumpre referir, a morte da promitente vendedora não faz caducar o contrato promessa, uma vez que como dispõe o artº 412º, nº1 CC) “os direitos e obrigações resultantes do contrato promessa que não sejam exclusivamente pessoais transmitem-se aos sucessores das partes”. Ora o demandado, como resulta dos factos provados, é o único herdeiro da herança aberta por óbito de sua mãe e promitente vendedora e como tal pode nessa qualidade ser demandado na presente ação.
Cabe então apreciar se encontram verificados todos os requisitos previstos no citado artigo 830º do CC.
Quanto à natureza da obrigação assumida a mesma não é incompatível com a substituição da respetiva declaração negocial, tanto mais que as próprias partes estipularam no contrato a sua submissão à execução específica nos termos do disposto no art.º 830.º.
Incompatível com a natureza da obrigação serão os casos de contratos-promessa que, quer pela natureza dos interesses em jogo quer pela própria natureza da sentença a proferir, não se coadunam com a realização coativa da prestação. É o que sucede, por exemplo, nos contratos-promessa em que a obrigação assumida tem carácter pessoal ou infungível, ou nos casos em que falte a licença de utilização quando a lei obriga à sua existência, também a execução específica não pode ser declarada, pois doutra forma estaríamos a admitir, por via judicial, a celebração do contrato prometido quando a lei não o consente.
Ora no caso concreto o imóvel em causa tem licença de utilização (fls. 54 e 56) está isento de certificado energético (fls.57a 65), e já decorreu o prazo do ónus de inalienabilidade por quinze anos fls. (66 a 73).
No caso dos autos também não opera aqui qualquer convenção em contrário face à imperatividade do nº 3 do art.º 830 do CC, que dispõe que o que o direito à execução específica não pode ser afastado pelas partes nas promessas respeitantes a contratos onerosos de transmissão ou constituição de direitos reais sobre edifícios, ou suas frações autónomas, já construídos, em construção ou a construir. Trata-se assim de uma norma imperativa, não podendo ser afastada pela vontade das partes. Ora, no caso em apreço, o objeto do contrato promessa de compra e venda é um prédio urbano, para além de que as partes estipularam expressamente o recurso à execução específica não obstante a existência de sinal.
Quanto ao incumprimento do contrato, outro pressuposto necessário para poder operar a execução especifica, a doutrina e a jurisprudência tem-se dividido quanto à questão de saber se o contraente não faltoso pode recorrer à execução específica em situação de mora ou também em situação de incumprimento definitivo.
Sobre esta questão, como é dito no acórdão do tribunal da Relação de Coimbra de 20.05.2014 – proc. 3389/09.2TBLRA.C1 acessível in www. dgsi.pt/stj, “Sendo pacificamente entendido que a expressão “contraente faltoso” cobre sempre a simples mora ou atraso na prestação, já não suscita tal unanimidade a ideia de que ela também abarca o chamado incumprimento definitivo e as situações que a ele devem ser equiparadas (…),
“Segundo a notícia que nos é dada por GRAVATO MORAIS in Contrato-Promessa em Geral, Contratos-Promessa em Especial, Almedina, 2009, 109, considerando que a execução específica está limitada ao caso de mora no cumprimento da promessa, podem citar-se HENRIQUE MESQUITA (in Obrigações e Ónus Reais, 233); CALVÃO DA SILVA (in Sinal e Contrato-Promessa, 154); MENEZES LEITÃO (in Direito das Obrigações, I, 227; ALMEIDA COSTA (in RLJ, 124, 94). Sustentando a aplicabilidade do mecanismo, pelo menos, a algumas hipóteses de incumprimento definitivo, refere aquele autor as posições de JANUÁRIO GOMES, (Temas de Contrato-Promessa, 17); MENEZES CORDEIRO (O novíssimo regime do contrato-promessa); e A.VARELA (Direito das Obrigações, I, 351 e ss. (…)Temos hoje por preferível a interpretação que deixa aberta a porta da execução específica também aos casos em que, sem embargo do incumprimento definitivo do promitente, não houve perda de interesse objetivo do credor e a prestação objeto da promessa é ainda fisicamente ( e legalmente) possível (…)
E continuando o mesmo Acórdão, Como é óbvio, a recusa do cumprimento pelo contraente-promitente não acarreta, por si só, a perda de interesse objetivo na prestação (ou seja, a declaração negocial) do contraente beneficiário da promessa, sendo esta ainda possível.
Persistindo esse interesse do lado do credor da promessa, não há que premiar o infrator, evitando-lhe a execução específica e confinando-o a um mero direito de indemnização, porventura de menos segura concretização (…) Em suma, também sufragamos a visão de que o incumprimento definitivo cabe na letra e na teleologia da norma do art.º 830, nº 1 do CC, na parte em que alude à “declaração negocial do faltoso”, contanto que não haja existido perda de interesse credor na prestação prometida, objetivamente aferida, e tal prestação ainda seja possível.
No caso concreto dos autos, resultou provado que o Demandado não obstante a interpelação para a outorga da escritura não compareceu no dia e horas marcadas o que é inequívoco do incumprimento, ademais culposo, por parte do Demandado, que se presume nos termos do art.º 799.º do CC. Do que resulta da factualidade provada é a inércia do demandado, mas não resulta evidente que era sua intenção recusar definitivamente o seu cumprimento, tanto mais que o cumprimento da prestação é possível e o Demandante mantém o interesse no seu cumprimento, já que da matéria de facto provado não resulta qualquer facto que revele objetivamente a perda de interesse do Demandante no cumprimento dessa obrigação.
Assim, considerando o interesse do Demandante é irrelevante para efeitos de execução específica que o incumprimento por parte do Demandado revista um incumprimento definitivo ou apenas mora.
Pelo exposto e nos termos do disposto no nº 1 do artigo 830º do Código Civil, profere-se sentença que produz os efeitos da declaração negocial da parte faltosa, isto é, que declara a transferência da propriedade do prédio descrito em 1) dos factos provados para o Demandante.
V – DISPOSITIVO
Nestes termos, julgo a presente ação procedente, por provada, e, em consequência:
Substituindo-se o tribunal ao demandado na qualidade de único herdeiro e representante da herança de sua mãe MR promitente vendedora, declara-se transmitido a favor do demandante a propriedade do prédio urbano unifamiliar, composto de rés-do-chão, 1º andar e logradouro, com a área coberta de 27,9 metros quadrados, e descoberta de 35,84 metros quadrados, sito no Bairro X, Rua X, X, Feijó, freguesia de Feijó, concelho de Almada, atualmente inscrito na matriz predial urbana da união das freguesias de Laranjeiro e Feijó sob o artigo nº YYYY (com origem nº XXXX), descrito na Conservatória do Registo Predial de Almada sob o nº 0XXXX/00XXXX – e aí inscrito a favor da promitente vendedora pela APXX de 2002/02/XX, , pelo preço de quinze mil euros, que se encontra pago, e que resulta do contrato promessa de compra e venda outorgado no dia 5 de Fevereiro de 2002 (doc. de fls. 14 a 17) adjudicando-se-lhe a respetiva propriedade por força da execução específica do contrato previsto e regulado no artigo 830º do C. Civil.
As obrigações fiscais deverão ser cumpridas pelo demandante no prazo de 10 (dez) dias, a contar da data de notificação da presente sentença.
Custas: pelo Demandado que deverá proceder ao pagamento da quantia de € 70,00 (setenta euros), no prazo de 03 (três) dias úteis subsequentes à notificação da presente Decisão, sob pena da aplicação de uma sobretaxa de € 10,00 (dez euros) por cada dia de atraso, reembolsando-se o Demandante de € 35.00
Registe e notifique.
Cantanhede, 17 de maio de 2018
A Juíza de Paz Coordenadora
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(Isabel Belém)