I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A
Demandados: 1 - B, 2 - C, 3 - D, 4 - E, 5 - F, 6 - G, 7 - H, 8 - I, 9 - J e 10 - K
II - OBJECTO DO LITÍGIO
O Demandante veio propor contra os Demandados a presente acção declarativa, enquadrada na al. c) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo que fosse declarada inexistente, por irregular, a Acta n.º 12 da Assembleia Extraordinária de Condóminos de 28.05.2011 com as inerentes consequências legais; fosse anulada a deliberação que aprovou o Ponto Dois da Ordem de Trabalhos da dita Assembleia com as inerentes consequências legais; fosse notificada a 1ª Demandada para identificar os condóminos que nela se fizeram representar, para o efeito juntando aos autos os respectivos instrumentos de representação. Caso não se entenda ser aquela deliberação anulada, deve a aqui 8ª Demandada ser condenada a pagar ao Demandante ou à Administração do D a quantia de € 2.166,07, reclamada pela Administração do D, por carta de 20.06.2011, com as inerentes consequências legais.
Alegou, para tanto e em síntese, que é proprietário das fracções autónomas designadas pelas letras “K”, “X”, “Y” e “Z”, correspondentes a uma habitação e três lugares de garagem do prédio constituído em propriedade horizontal sito em Vila Nova de Gaia, constituído por 29 fracções, designadas pelas letras “A” a “AC”, administrado pela sociedade cujo sócio-gerente é o aqui 1º Demandado; pretende o Demandante impugnar as deliberações da Assembleia Geral Extraordinária de Condóminos do referido prédio, que teve lugar em 28.05.2011, tendo para o efeito solicitado junto da Administração o envio da cópia da Acta daquela Assembleia, a qual lhe foi remetida por carta de 16.06.2011; uma vez que na dita Acta apenas consta o número total de votos com que a deliberação foi aprovada, não fazendo menção a quem votou contra ou a favor, optou o Demandante por demandar todos os condóminos; a Acta em causa está pejada de irregularidades, não traduzindo o que se passou na dita Assembleia, nomeadamente, no que concerne ao resultado da votação do Ponto Dois da Ordem de Trabalhos, o qual foi aprovado por todos os presentes, com excepção do ora Demandante, desconhecendo-se o motivo de constar da Acta a referência à existência de abstenções, tendo sido redigida posteriormente e dela não constando a assinatura de todos os presentes; da mesma não constam ainda quais os condóminos que se fizeram representar na Assembleia e por quem, sendo certo que pelo menos o ora Demandante não esteve presente, tendo-se feito representar por terceiro que para o efeito mandatou; assim como também não consta a consignação de entrega à Administração dos instrumentos de representação para intervir na Assembleia nem a eventual ratificação dos ausentes; caso a inexistência de representação válida altere o valor da representação do capital investido pelos presentes, que leve à falta de quórum das deliberações aí tomadas, estas estarão desde logo feridas de anulabilidade; o Ponto Dois da Ordem de Trabalhos refere-se à Discussão e votação de quota extraordinária para liquidação da dívida à “L” e que originou a penhora das quotas correntes, tendo o mesmo sido aprovado pela maioria dos presentes; a deliberação em causa diz respeito à decisão de negociação com vista ao pagamento da dívida do condomínio à empresa de manutenção de elevadores, “L”, exequente nos autos de execução n.º x, que correm termos na xª Secção do xº Juízo de Execução de Lisboa, à ordem dos quais se encontram penhoradas as quotas de condomínio do prédio em crise nos autos até perfazerem o valor de € 16.766,00, dívida essa no valor original de € 9.257,46, que remonta ao período compreendido entre 26.10.2001 e 31.12.2005, e que o Condomínio foi condenado a pagar, acrescida de juros e custas, por Sentença proferida em processo que correu termos na x Secção do x Juízo Cível de Lisboa; sendo certo que os representantes da empresa, aqui 1ª Demandada, na qualidade de Administração do D, tinham obrigação de diligenciar no sentido de obtenção de um acordo de pagamento da dívida, judicial ou extrajudicial, que permitisse evitar os custos inerentes à execução daquela Sentença, o que não veio a acontecer, pelo contrário, nada foi feito e, decorridos 4 anos sobre a Sentença, esta acabou por ser executada em 2010, e, na sequência dessa execução, foram as quotas de condomínio penhoradas a partir de, pelo menos, Maio de 2010; veio apenas em Janeiro de 2010, o legal representante da 1ª Demandada, a promover os actos necessários à “negociação” do pagamento daquela dívida como contrapartida do levantamento da penhora das quotas, a qual lhe prejudica a gestão do condomínio por insuficiência de activos; o ora Demandante, desde que teve conhecimento da existência daquela dívida, sempre pugnou para que a situação fosse resolvida antes da eventual execução; ainda que, tendo adquirido as fracções de que é proprietário em …/…/…, entende não lhe dever ser exigido o pagamento daquela dívida, que diz respeito a facturas emitidas entre Outubro de 2001 e Dezembro de 2005, período em que o ora Demandante ainda não era proprietário de qualquer fracção no prédio, como tal, não usufruiu dos serviços prestados por aquela empresa e em nada colaborou para a existência da dívida, desconhecendo a sua existência aquando da aquisição das suas fracções, daí que não seja responsável pelo seu pagamento; posição assumida pelo ora Demandante desde que teve conhecimento da existência daquela dívida e de que o legal representante da aqui 1ª Demandada sempre teve conhecimento, e que veio a culminar na declaração de voto inserta na Acta n.º 12; apesar disso, o Demandante, ao invés de proceder ao pagamento da sua quota à Administração do D, desde Maio de 2010, que se encontra a liquidá-las por transferência à ordem dos autos de execução, encontrando-se, em última instância, a contribuir para o pagamento dessa dívida; sendo esta, face à inércia da Administração, a forma de, actualmente, lograr o pagamento daquela dívida pelos condóminos que à data da sua constituição não eram proprietários; sendo a deliberação de genericamente aprovar o pagamento daquela quota extraordinária, a mesma deveria abranger apenas os proprietários que à data da constituição da dívida eram condóminos e, como tal, proprietários das partes comuns e utilizadores dos serviços que deram origem à dívida, tanto mais que daquela deliberação não consta nem o valor que cabe a cada condómino da quota extraordinária nem a data e forma de pagamento da mesma; até à presente data, o ora Demandante desconhece quais os termos do acordo realizado com vista ao pagamento em prestações da quantia exequenda subjacente ao pedido de pagamento da sua quota parte na quota extraordinária que lhe foi remetido por carta de 20.06.2011 pela aqui 1ª Demandada, nem como o valor da dívida, eventualmente fixado no mesmo, foi repartido pelos condóminos do prédio, apenas tendo conhecimento de que lhe é exigido o pagamento de cinco prestações mensais e sucessivas, sendo a primeira de € 705,35, e as restantes de € 352,68, no montante global de € 2.116,07; sem prescindir, ainda que se entenda que o ora Demandante seja responsável pelo pagamento daquela dívida, aquele adquiriu as fracções de que é proprietário “livres de quaisquer ónus ou encargos” à 8ª Demandada, empresa que, à data da constituição da dívida, na qualidade de proprietária de várias fracções, era condómina do prédio e que, na presente data, ainda o é; devendo assim, caso se entenda que o ora Demandante é responsável pelo pagamento da quota extraordinária aprovada na Assembleia em crise nos autos, ser a 8ª Demandada condenada no seu pagamento a título de direito de regresso que em relação à mesma lhe assiste, pois que, aquando da venda das fracções ao ora Demandante, o legal representante daquela empresa bem sabia da existência da dívida e ainda assim não se coibiu de proceder à venda, expressamente consignando que a mesma era realizada “livre de quaisquer ónus ou encargos”; pelo que, em última instância, caso se entenda ser aquela quantia devida ao D, se pugnará nos presentes autos, pela sua condenação no pagamento daquela quota extraordinária ao aqui Demandante, a título de direito de regresso, ou, directamente à Administração do D, por ter sido este condómino ao tempo da constituição da obrigação.
Juntou documentos.
Os Demandados, regularmente citados, apresentaram Contestação, onde invocam a ilegitimidade passiva da 1ª Demandada, Administração do D, porquanto não ser a mesma sujeito de qualquer das relações controvertidas configuradas pelo Demandante no Requerimento Inicial, a saber: a relativa à deliberação tomada na Assembleia de Condóminos de 28.05.2011 e a relativa à venda, pela 8ª Demandada, das fracções autónomas de que é o Demandante proprietário, livres de ónus e encargos; a 1ª Demandada não aprovou a deliberação cuja anulação é pedida pelo Demandante e nada tem que a relacione com a venda das fracções autónomas do Demandante, tanto mais que o Demandante não deduz qualquer pedido contra a 1ª Demandada, pelo que não tem a 1ª Demandada legitimidade passiva para a presente acção; o mesmo se diga relativamente aos 3º e 7º Demandados, já que a deliberação que o Demandante pretende ver anulada foi tomada com a abstenção dos 3º, 7º e 8º Demandados, de modo que nenhum desses condóminos aprovou a deliberação em causa, não se verifica que seja deduzido qualquer pedido contra os 3º e 7º Demandados, que, aliás, em face da referida abstenção, não são sequer sujeitos nas relações controvertidas pelo Demandante, pelo que carecem de legitimidade passiva na presente acção. Mais alegam, por impugnação, que, o B é o gerente da “C”, aqui 1ª Demandada; na Assembleia em causa nos autos, todos os condóminos ou representantes votaram favoravelmente a deliberação em causa, com excepção do Demandante, que votou contra, e do B que, na qualidade de representante em tal reunião dos 3º, 7º e 8º Demandados, se absteve; ou seja, os condóminos E, G, H e I representam, respectivamente, 79, 85, 76 e 89 votos, num total de 329 votos, e votaram a favor da deliberação; o condómino M representa 128 votos e votou contra, os condóminos F, J e “K”, representam, respectivamente, 159, 74 e 87 votos, num total de 320 votos e abstiveram-se; na Acta enviada para o Demandante consta apenas o resultado final da votação sem indicação dos condóminos que votaram favoravelmente a deliberação em causa, faltando também a indicação dos condóminos que se fizeram representar, resultando, no entanto, tal informação da conjugação das assinaturas da lista de presenças e das procurações juntas à respectiva Acta; as procurações dos representantes dos 3º, 4º, 6º, 7º e 8º Demandados e do Demandante foram entregues à mesa de tal Assembleia; pese embora as apontadas irregularidades da Acta n.º 12, não se pode aceitar que tal belisque a validade da deliberação tomada pela Assembleia de Condóminos; não se alcança qual a disposição legal ou regulamentar do Condomínio que o Demandante entende ser violada com a deliberação em causa, ao invés, fundamenta o Demandante tal pedido de anulação em questões relativas à formalidade da acta da respectiva Assembleia e ainda no entendimento de que a deliberação deveria apenas abranger os proprietários que à data da constituição da dívida eram condóminos; contudo, não torna a deliberação inválida o facto de o Demandante ter adquirido a fracção em …/…/… e a Sentença de condenação do condomínio ao pagamento da dívida à empresa “L” ter sido proferida no dia…/…/…, reportando-se a serviços prestados em data anterior; desde logo porque apenas no momento em que a Assembleia delibera sobre a obrigação de comparticipar nas despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum é que se constitui o proprietário em tal obrigação, ainda que a necessidade de tal despesa seja anterior à aquisição da qualidade de condómino; a 8ª Demandada não pode ser responsabilizada por ter a Assembleia de Condóminos deliberado aprovar uma quota extraordinária mais de quatro anos depois da venda das fracções ao Demandante, não se encontrando qualquer fundamento de facto ou de direito que explique o direito de regresso que o Demandante pretende exercer contra a 8ª Demandada e de modo nenhum se alcança como a quota extraordinária em causa pode significar que as fracções vendidas pela 8ª Demandada não o tenham sido livres de ónus e encargos.
Juntaram documentos.
Ambas as partes participaram na sessão de Pré-Mediação, seguida de Mediação, da qual não resultou Acordo, pelo que se procedeu à marcação da Audiência de Julgamento, a qual se realizou obedecendo às formalidades legais como da acta se infere.
Cumpre apreciar e decidir.
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Da matéria carreada para os autos, ficou provado que:
A) O Demandante é proprietário das fracções autónomas designadas pelas letras “K”, “X”, “Y” e “Z”, correspondentes a uma habitação e três lugares de garagem do prédio constituído em propriedade horizontal sito em Vila Nova de Gaia, constituído por 29 fracções, designadas pelas letras “A” a “AC”, administrado pela sociedade cujo sócio-gerente é o aqui 1º Demandado;
B) No dia 28 de Maio de 2011, teve lugar uma Assembleia-Geral Extraordinária de Condóminos do prédio em questão;
C) A Administração do Condomínio enviou cópia da Acta da supra referida Assembleia ao Demandante a 16.06.2011;
D) Na dita Acta apenas consta o número total de votos com que a deliberação constante do Ponto Dois da Ordem de Trabalhos foi aprovada, não fazendo menção a quem votou contra ou a favor;
E) A Acta em causa foi redigida posteriormente e dela não consta a assinatura de todos os presentes;
F) Da mesma não constam ainda quais os condóminos que se fizeram representar na Assembleia e por quem, sendo certo que pelo menos o ora Demandante não esteve presente, tendo-se feito representar por terceiro que para o efeito mandatou;
G) Assim como também não consta a consignação de entrega à Administração dos instrumentos de representação para intervir na Assembleia nem a eventual ratificação dos ausentes;
H) O Ponto Dois da Ordem de Trabalhos refere-se à Discussão e votação de quota extraordinária para liquidação da dívida à “L” e que originou a penhora das quotas correntes, tendo o mesmo sido aprovado pela maioria dos presentes;
I) A deliberação em causa diz respeito à decisão de negociação com vista ao pagamento da dívida do condomínio à empresa de manutenção de elevadores, “L”, exequente nos autos de execução n.º x, que correm termos na xª Secção do x Juízo de Execução de Lisboa, à ordem dos quais se encontram penhoradas as quotas de condomínio do prédio em crise nos autos até perfazerem o valor de € 16.766,00, dívida essa no valor original de € 9.257,46, que remonta ao período compreendido entre 26.10.2001 e 31.12.2005, e que o D foi condenado a pagar, acrescida de juros e custas, por Sentença proferida em processo que correu termos na x Secção do xJuízo Cível de Lisboa;
J) Decorridos quatro anos sobre a Sentença, esta acabou por ser executada e, na sequência dessa execução, foram as quotas de condomínio penhoradas a partir de, pelo menos, Maio de 2010;
K) O Demandante adquiriu as fracções de que é proprietário em …/…/…, sendo a dívida relativa a facturas emitidas entre Outubro de 2001 e Dezembro de 2005, período em que o ora Demandante ainda não era proprietário de qualquer fracção no prédio, como tal, não usufruiu dos serviços prestados por aquela empresa e em nada colaborou para a existência da dívida, desconhecendo a sua existência aquando da aquisição das suas fracções;
L) O Demandante, ao invés de proceder ao pagamento da sua quota à Administração do D, desde Maio de 2010, que se encontra a liquidá-las por transferência à ordem dos autos de execução, encontrando-se, em última instância, a contribuir para o pagamento dessa dívida;
M) Daquela deliberação não consta nem o valor que cabe a cada condómino da quota extraordinária nem a data e forma de pagamento da mesma;
N) O Demandante desconhece quais os termos do acordo realizado com vista ao pagamento em prestações da quantia exequenda subjacente ao pedido de pagamento da sua quota parte na quota extraordinária que lhe foi remetido por carta de 20.06.2011 pela aqui 1ª Demandada, nem como o valor da dívida, eventualmente fixado no mesmo, foi repartido pelos condóminos do prédio, apenas tendo conhecimento de que lhe é exigido o pagamento de cinco prestações mensais e sucessivas, sendo a primeira de € 705,35, e as restantes de € 352,68, no montante global de € 2.116,07;
O) O Demandante adquiriu as fracções de que é proprietário “livres de quaisquer ónus ou encargos” à 8ª Demandada, empresa que, à data da constituição da dívida, na qualidade de proprietária de várias fracções, era condómina do prédio e que, na presente data, ainda o é;
P) Aquando da venda das fracções ao ora Demandante, o legal representante daquela empresa bem sabia da existência da dívida;
Q) A deliberação que o Demandante pretende ver anulada foi tomada com a abstenção dos 3º, 7º e 8º Demandados, de modo que nenhum desses condóminos aprovou a deliberação em causa;
R) O B é o gerente da “C”, aqui 1ª Demandada;
S) Na Assembleia em causa nos autos, todos os condóminos ou representantes votaram favoravelmente a deliberação em causa, com excepção do Demandante, que votou contra, e do B que, na qualidade de representante em tal reunião dos 3º, 7º e 8º Demandados, se absteve;
T) Ou seja, os condóminos E, G, H e I representam, respectivamente, 79, 85, 76 e 89 votos, num total de 329 votos, e votaram a favor da deliberação;
U) O condómino M representa 128 votos e votou contra;
V) Os condóminos F, J e “K”, representam, respectivamente, 159, 74 e 87 votos, num total de 320 votos, e abstiveram-se;
W) Na Acta enviada para o Demandante consta apenas o resultado final da votação sem indicação dos condóminos que votaram favoravelmente a deliberação em causa, faltando também a indicação dos condóminos que se fizeram representar, resultando, no entanto, tal informação da conjugação das assinaturas da lista de presenças e das procurações juntas à respectiva Acta;
X) As procurações dos representantes dos 3º, 4º, 6º, 7º e 8º Demandados e do Demandante foram entregues à mesa de tal Assembleia.
Motivação dos factos provados:
Os factos elencados sob A), B), C), D), H), I) e L) foram aceites pelos Demandados na sua Contestação.
Tiveram-se ainda em conta os documentos de fls. 12 a 25 (registo de propriedade das fracções do Demandante), 26 a 28 (Acta n.º 12), 29 a 31 (notificação ao Demandante para penhora de prestação ao condomínio), 32 a 38 (escritura de compra e venda das fracções do Demandante), 39 a 41 (notificação da Administração do D ao Demandante para pagamento da quota extra para pagamento da dívida à “L”), 84 a 92 (procurações emitidas pelos condóminos aos seus representantes na Assembleia em crise), 128 a 130 (certidão permanente e procuração da 8ª Demandada), 134 a 137 (Sentença proferida pelo x Juízo Cível do Tribunal Cível da Comarca de Lisboa), 139 a 148 (facturas em débito à “L”, causa de pedir na acção supra referida), 149 a 152 (Acta n.º 5 referente à Assembleia de Condóminos de 18.02.2006, onde é feita referência à dívida da sociedade construtora ao D até essa data), 153 a 157 (Acta n.º 6 referente à Assembleia de Condóminos de 28.04.2007, onde é feita referência à dívida à “L” a que o D foi condenado judicialmente a pagar e ao facto de o F, mandatado pela sociedade construtora, ter sido administrador do D na altura a que se reportam as dívidas) e 158 a 159 (Acta n.º 10 referente à Assembleia de Condóminos de 27.02.2010 onde foi aprovado liquidar a obra da empena com o saldo existente no D, tendo o ora Demandante aceitado a forma de pagamento da obra com a condição de ser informado do valor que cabe à sua fracção de forma a accionar judicialmente o construtor, situação que, no nosso entendimento, nada tem a ver com a questão discutida na presente acção).
Não foi provado que:
I. Apenas em Janeiro de 2010, o legal representante da 1ª Demandada, veio a promover os actos necessários à “negociação” do pagamento da dívida à “L” como contrapartida do levantamento da penhora das quotas.
Motivação da matéria de facto não provada.
Resultou da ausência de mobilização probatória credível que atestasse a veracidade do facto.
IV - O DIREITO
Da (i)legitimidade passiva da 1ª, 3º, 7º (e 8º) Demandados
Fora do âmbito demarcado nos arts. 6º/e) do CPC e 1437º do CC, e designadamente no campo da impugnação das deliberações tomadas em Assembleia de Condóminos, a questão da legitimidade não respeita directamente ao D a se, antes envolve os próprios condóminos, enquanto membros do órgão deliberativo que é a Assembleia de Condóminos.
A questão da impugnação das deliberações é uma questão entre condóminos: é neles que radica a legitimidade para impugnar e para defender a deliberação.
Quanto à legitimidade activa para a acção impugnatória das deliberações: são os condóminos que não tenham votado a favor da sua aprovação que podem intentar, dentro dos prazos definidos na lei, a respectiva acção de anulação; e não se exige actuação coligada, qualquer deles o podendo fazer.
Quanto à legitimidade passiva: só devem ser demandados, na acção de anulação da deliberação, os condóminos que, tendo estado presentes ou representados na Assembleia em que foi tomada a deliberação, votaram a favor da sua aprovação, e não também os presentes ou representados que se abstiveram nem os que não estiveram presentes nem representados, mesmo os que, posteriormente, nos termos do n.ºs 7 e 8 do art. 1432º do CC, hajam comunicado por escrito o seu assentimento ou se hajam remetido ao silêncio.
É que no caso de acção de impugnação de deliberações da Assembleia de Condóminos ser procedente quem fica prejudicado não é o administrador mas os condóminos que votaram a dita deliberação. Consequentemente, o D que pretende impugnar em juízo deliberações tomadas numa dada assembleia geral terá de intentar a correspondente acção contra todos os condóminos, individualmente considerados, os quais serão, assim, os verdadeiros réus na acção, podendo estes últimos ser representados judicialmente pelo Administrador do D, mas apenas e tão só a este título e não em nome próprio e nessa qualidade. E isto porque a anulação das deliberações aprovadas pelos condóminos, visando uma decisão colegial, vai apenas afectar os interesses dos condóminos que votaram as deliberações e não o Administrador que pode ser um estranho ao D. Por isso, se um conjunto de condóminos tomou determinada decisão, será contra todos eles que devem reagir os que com ela se sintam prejudicados. É intuitivo. Se assim não fora, o sentenciado contra um só, mesmo na qualidade de Administrador, não poderia ser oponível aos restantes.
Conclui-se então que em acção de impugnação de deliberações tomadas em Assembleia geral de Condóminos, a legitimidade passiva radica-se nos condóminos que votaram as deliberações e não no Administrador do D.
No caso, todos os condóminos foram demandados, quer os que votaram a favor da deliberação em crise, quer os que se abstiveram, já que a redacção irregular da Acta não permitiu ao Demandante distinguir uns e outros, tendo todos os Demandados constituído mandatário para contestar a presente acção, verificando-se uma ilegitimidade processual relativamente à Administração do D e aos condóminos que se abstiveram, inclusivamente, e nesta vertente de anulação da deliberação, a Demandada “K”, que também se absteve.
Da irregularidade da Acta n.º 12
Quanto à formalidade da Acta, foi possível apurar que a mesma foi redigida posteriormente à Assembleia, não tendo sido assinada e rubricada por todos os presentes, os quais constam apenas da listagem da Lista de Presenças anexa. Da mesma consta apenas o número total de votos com que a deliberação posta em crise foi aprovada, não distinguindo quem votou a favor, quem votou contra ou quem se absteve. De igual forma, da mesma não constam quais os condóminos que se fizeram representar na Assembleia, designadamente, o aqui Demandante, nem a consignação de entrega à Administração dos instrumentos de representação para intervir na Assembleia, nem a eventual ratificação dos ausentes.
De facto, como bem o reconhecem os Demandados, não cumpre a Acta com os requisitos previstos no DL 268/94, de 25.10.
O artigo 1º, nº 1, do supra referido diploma estabelece que “são obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado.” O nº 2 do mesmo artigo acrescenta que “as deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções”.
As deliberações da assembleia de condóminos assumem manifesto relevo, pois provêm do órgão máximo do condomínio, que decide de todas as questões que têm a ver com as partes comuns do prédio. Essas deliberações são vinculativas não só para os condóminos que estiveram presentes como para os ausentes, posto que as não tenham impugnado. As deliberações estão sujeitas a determinadas maiorias, definidas na lei. Assim, assume especial relevância a certeza acerca do que se passou na Assembleia, designadamente para que se saiba qual o exacto conteúdo das deliberações, quem, de entre os presentes, as aprovou e se foram respeitadas as necessárias maiorias. Tal certeza atinge-se, nos termos da lei, através da elaboração de uma Acta, onde se relatará o que se passou na reunião e quais as deliberações tomadas.
No entanto, não se pode confundir um vício da acta, com vício da deliberação que incorpora. Realça-se que a lei não sancionou, por exemplo, expressamente, a falta de assinatura de algum ou alguns dos condóminos que tenham participado na Assembleia. Designadamente, não comina com a inexistência, ineficácia ou nulidade uma acta lavrada sem tais assinaturas. Mais se diz que não se compreenderia que a acta seja vinculativa para os condóminos que faltem à Assembleia (uma vez que lhes sejam comunicadas) e não se considerar a mesma válida e eficaz no caso de haver condóminos que, tendo estado presentes, por qualquer motivo não assinaram a acta.
Efectivamente, como refere o Senhor Conselheiro Aragão Seia (in “Propriedade Horizontal – Condóminos e Condomínios”, 2001, págs. 172 e 173), “a Acta é a documentação do deliberado, ou seja, o relato escrito dos factos juridicamente relevantes que tiveram lugar na Assembleia, com menção das pessoas que estiveram presentes e intervieram nas deliberações, elaborada por aqueles com legitimidade para o fazer. Dela devem constar as deliberações tomadas, em nada contribuindo, contudo, para a sua formação ou validade; é um documento ad probationem, não se assumindo como elemento constitutivo, nem como pressuposto de validade da deliberação”.
Assim, esta falha não implica a invalidade da deliberação, apenas a sua ineficácia em sentido estrito, vendo a deliberação suspensa a sua eficácia enquanto a falta se não mostrar suprida.
A falta, na Acta da Assembleia de Condóminos, da assinatura de alguns dos participantes nessa reunião não põe em causa a validade das deliberações aí tomadas e apenas afectará a eficácia dessas deliberações se o Tribunal, pela análise casuística que fizer, não der tal irregularidade como irrelevante ou suprida, nomeadamente por outros elementos de prova que coadjuvem a regularidade da narração de factos constante da Acta, já enunciada pelas restantes assinaturas nela apostas. Ora, como se viu, na Acta sub judice constam as assinaturas do presidente da mesa e do secretário; por meio dessas assinaturas há duas pessoas que atestam que a Acta reproduz fielmente o que se passou e foi deliberado nessa Assembleia.
E é tal falta absolutamente passível de ser suprida a qualquer momento, sendo certo que no caso vertente, todos os condóminos demandados apresentaram Contestação onde é mencionado quem votou a favor, quem votou contra e quem se absteve, bem como o número total de votos por fracção e respectiva permilagem, tendo ainda sido juntas as procurações outorgadas pelo condóminos aos seus representantes na dita Assembleia.
Improcede assim o pedido apresentado sob A).
Da validade da deliberação que imputa ao Demandante o pagamento de uma quota extraordinária para liquidação da dívida à “L” e que originou a penhora das quotas correntes…
A este propósito, da matéria apurada nos autos, resulta que o Demandante adquiriu as fracções, das quais é proprietário no prédio em causa, a …/…/… .
Sucede que, o D em questão não pagou à empresa de manutenção de elevadores “L”, com a qual havia celebrado um contrato de conservação normal dos elevadores em 25.10.2001, com efeitos que as partes fizeram reportar a 01.04.2001, pelo prazo de um ano, sucessivamente renovável, por iguais períodos, as facturas vencidas no período compreendido entre 26.10.2001 e 31.12.2005, dívida essa, no valor original de € 9.257,46, que o D foi condenado a pagar, acrescida de juros e custas, por Sentença proferida em processo que correu termos na x Secção do x Juízo Cível de Lisboa.
Não tendo havido pagamento voluntário da dívida objecto de condenação e decorridos quatro anos sobre a prolação da Sentença, esta acabou por ser executada em 2010 – cfr. autos de execução que sob o n.º x correm termos na x Secção do x Juízo de Execução de Lisboa – tendo, nessa sequência, sido penhoradas as quotas de condomínio, pelo menos a partir de Maio de 2010, até perfazerem o valor de € 16.766,00.
Mediante o exposto, encontra-se o Demandante, desde aquela data, a liquidar as suas quotas por transferência à ordem dos autos de execução, encontrando-se assim a contribuir para o pagamento da dívida em questão, situação da qual em absoluto discorda já que no período a que se reporta a dívida (Outubro de 2001 a Dezembro de 2005) não era ainda proprietário de qualquer fracção no prédio e, como tal, não usufruiu dos serviços prestados por aquela empresa, em nada colaborou para a existência da dívida, desconhecendo de todo a sua existência aquando da aquisição das fracções. Pretende agora a anulação da deliberação da Assembleia de Condóminos de 28.05.2011, no que toca ao acordo de pagamento à “L” e em que lhe foi solicitado o pagamento da quantia total de € 2.116,07, fraccionada em cinco prestações.
A acrescentar ao já exposto, refira-se que durante o período em que foi constituída a dívida que veio a ser executada, o administrador do Condomínio seria a sociedade construtora do prédio, a qual vendeu as fracções ao Demandante, sendo certo que as vendeu livres de quaisquer ónus ou encargos, tal como consta da escritura, bem sabendo da existência daquela dívida.
Mais, em 18 Fevereiro de 2006 (cfr. Acta n.º 5 – fls. 149 e segs.), foi consignado em Acta que o construtor, pelo menos até àquela data, nada havia pago a título de quotas referentes a pelo menos quatro fracções que possuía ainda no imóvel, tendo, ao que se sabe pelo que foi dito pelas partes em Audiência de Julgamento, vindo a ser feito um acordo com o mesmo – ficámos sem saber quando… se antes ou depois de ter vendido as fracções ao Demandante - em que este saldaria a sua dívida para com o Condomínio através do pagamento de uma quantia estipulada em € 7.000,00 – não sabemos se seria suficiente ou ficaria aquém dos valores devidos - ficando assim regularizada a sua situação de incumprimento (?!).
A questão é que não se chegou a apurar por que razão é que não chegaram a ser feitos os pagamentos semestrais devidos à empresa dos elevadores nas datas devidas. Terá sido por indisponibilidade financeira decorrente de falta de pagamento das quotas a que os condóminos estão obrigados (designadamente a sociedade construtora, anterior proprietária das fracções do Demandante), terão sido verbas, por erro contabilístico, não contempladas no orçamento anual, terá sido má gestão da administração?... Inúmeras causas poderíamos aventar mas o que é certo é que face aos dados recolhidos a nenhuma conclusão chegaríamos nesta fase. E ainda que assim seja, tal motivo parece-nos irrelevante.
Vejamos.
Dispõe o art. 1424º, nº 1, do Código Civil que, "salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções".
Trata-se de uma obrigação «propter rem», isto é, na definição do Prof. Menezes Cordeiro in Direitos Reais, 366-367, de uma obrigação cujo sujeito passivo (o devedor) é determinado não pessoalmente (intuitu personae), mas por ser titular de um determinado direito real sobre a coisa.
Tem-se entendido, porém, que, em caso de transmissão do direito de propriedade sobre a fracção, as despesas a que alude o art. 1424º, do CC, continuam a ser da responsabilidade do transmitente, enquanto titular do direito real sobre a coisa, à data da sua constituição – neste sentido, se pronunciam Henrique Mesquita in Obrigações Reais e Ónus Reais, Almedina 1990, página 321, Aragão Seia "in"Propriedade Horizontal, 2ª edição, página 125 e Sandra Passinhas, Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, Almedina, pág. 310 e 311.
Na certeza de que quer a doutrina, quer a jurisprudência, defendem que se deve considerar como não “ambulatória”, apesar de obrigação “propter rem”, a obrigação que recai sobre cada condómino de contribuir periodicamente, por regra, mensalmente, com uma prestação pecuniária para as despesas do condomínio, por se tratar de prestações que são devidas como contrapartida da fruição das partes comuns, pelo que seria ilógico e infundado fazer recair sobre o adquirente da fracção o pagamento de prestações em atraso e da responsabilidade do alienante.
O que é dizer que,
a obrigação de pagar os encargos do condomínio deverá ter uma relação directa com a fruição da fracção autónoma a que os mesmos dizem respeito, defendendo, assim, que o proprietário da fracção autónoma só fica vinculado às obrigações constituídas na vigência do seu direito.
Entendemos que esta última posição é a mais consentânea com o nosso sistema jurídico, em que não existe qualquer meio de publicitar a existência de dívidas dos condóminos ao D.
Precisamente porque, por esse motivo, os compradores não dispõem de meios para obter informações sobre a existência de alguma dívida, não poderão considerar a existência das mesmas no momento de contratar, altura em que poderiam, eventualmente, descontar o respectivo montante no preço final do imóvel.
Acresce que, não se nos afigura justo imputar aos futuros adquirentes das fracções dívidas que, muitas vezes, só por inércia da administração do condomínio não foram atempadamente cobradas aos condóminos ou pagas aos fornecedores.
Pelos motivos expostos, parece-nos excessivo imputar aos adquirentes de uma fracção autónoma dívidas do D anteriores à aquisição do imóvel. E se, eventualmente, no caso em apreço, o alienante das fracções – a construtora – já pagou as quotas que tinha em dívida e o D não aplicou tal verba no pagamento da dívida executada, isso é uma questão que também não respeita ao ora Demandante que, reitere-se, não usufruiu dos serviços prestados pela “L” naquelas datas e em nada colaborou para a existência da dívida, desconhecendo inclusive a sua existência aquando da aquisição das fracções.
Aliás, repare-se que na Acta n.º 6, datada de 28.04.2007, deliberou-se a aplicação de uma quota extra para proceder ao pagamento de algumas despesas, entre elas, a dívida à “L” referente ao ano de 2006, referindo nessa mesma Acta que o ora Demandante neste particular só pagaria quatro meses, precisamente porque apenas adquiriu as fracções em Agosto de 2006. Assim, se relativamente ao ano de 2006 só teria que pagar quatro meses no que toca à parcela orçamentada para pagamento à empresa dos elevadores, como é que agora teria que pagar a dívida à mesma empresa referente a um período em que ainda nem sequer era proprietário(?!).
Aplicando o que acima ficou dito, concluímos que sendo a quantia objecto de execução referente a dívidas do D relativas a período anterior à aquisição do direito de propriedade por parte do Demandante, não é este responsável pelo seu pagamento, sendo como tal, a deliberação em crise ineficaz relativamente à sua pessoa, não produzindo assim os efeitos pretendidos.
V – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo procedente a presente acção, e, por consequência:
a) absolvo da instância os Demandados “C”, F, J e “K”;
b) declaro ineficaz em relação ao Demandante a deliberação aprovada no Ponto Dois da Ordem de Trabalhos da Assembleia Extraordinária de Condóminos de 28.05.2011.
Custas pelos demais Demandados. Cumpra-se o disposto nos artigos 8º e 9º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro.
Registe e notifique.
Vila Nova de Gaia, 13 de Abril de 2012
A Juiz de Paz
(Paula Portugal)
Processado por computador Art.º 138º/5 do C.P.C.
Revisto pelo Signatário. VERSO EM BRANCO
Julgado de Paz de Vila Nova de Gaia