Sentença de Julgado de Paz
E
Sentença
(nº 1, do artº 26º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho)
Sentença
(nº 1, do artº 26º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho)
Objecto: Arrendamento Urbano
(alínea g), do nº 1, do artigo 9º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho)
Demandantes: 1 - A e 2 - B
Mandatário: C
Demandados: 1- D, 2- E e F
Valor da Acção: € 1.132,50 (mil cento e trinta e dois euros e cinquenta cêntimos).
Requerimento inicial
Os demandantes intentaram a presente acção pedindo a condenação dos demandados no pagamento da quantia de € 700 (setecentos euros), referente aos meses de falta de pré aviso da denúncia, acrescidos de juros de mora sobre a quantia peticionada, tendo, para tanto, alegado os factos constantes do requerimento inicial, de folhas 1 a 5 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido. Alegam, em síntese, que em .../.../..., celebraram com o demandado D, na qualidade de arrendatário, e com os demandados E e F, na qualidade de fiadores, um contrato de arrendamento urbano para habitação pelo prazo de 5 anos, relativo à casa de habitação sita na parte sul do prédio urbano sito no concelho de Santa Maria da Feira, inscrito na matriz predial sob o artigo x. A renda mensal acordada foi de € 175 (cento e setenta e cinco euros). Em 2 de Julho de 2007, a demandada F comunicou pessoalmente ao demandante que o seu filho (o demandado D) iria deixar a casa, mas que precisava de dois ou três meses para a desocupar. Seguidamente, o demandante e a demandada foram vistoriar conjuntamente a casa mas não foi possível chegar a um acordo amigável para a rescisão do contrato já que a demandada insistia em retirar da casa o forno e a placa que aí instalara posteriormente à assinatura do contrato de arrendamento e que dizia que era de valor superior ao anteriormente instalado. No entanto, o demandante havia oferecido uma quantia da qual já não se recorda ao certo (se € 300 se € 350) para que o fogão e forno não fossem retirados da casa, o que a demandada F aceitou por telefone, acordo que compensaria os demandantes pela falta de aviso prévio por parte do demandado D. No dia 23 de Julho de 2007, com a casa ainda ocupada, a demandada F contactou o demandante e entregou-lhe a chave do 1º andar e disse-lhe que como tinha que pagar mais um mês de renda só entregaria as restantes chaves no fim do mês de Julho; nesta altura o demandante pôde verificar que a cozinha já não estava equipada com forno e placa. Entretanto, só em Agosto foram entregues ao demandante as restantes chaves da casa. O demandado D desocupou a casa no final do mês de Julho, sem aviso prévio, pelo que é devedor dos meses referentes a esse pré aviso. Juntou 3 (três) documentos.
Contestação
Procedeu-se à citação dos demandados, tendo os demandados E e F contestado (a folhas 31 e 32 dos autos, que aqui se dão por integralmente reproduzidas), pedindo a improcedência da acção, por o contrato de arrendamento celebrado ser nulo, devido ao imóvel não possuir licença de habitabilidade nem condições reais para ser habitado. Mais alegam que, antes de entrarem na posse do arrendado, fizeram obras e benfeitorias no mesmo, tendo contratado um trolha para que este pintasse todo o interior da casa, mandaram envernizar todas as portas e varredores, obras nas quais despenderam a quantia de € 432,50 (quatrocentos e trinta e dois euros e cinquenta cêntimos), valor que, em reconvenção, pedem que os demandantes sejam condenados a pagarem-lhes; atribuem esse valor à reconvenção. Juntaram 1 (um) documento.
Resposta à reconvenção
Os demandantes não responderam à reconvenção.
Tramitação
As partes aderiram à mediação, tendo esta sido realizada em 9 de Outubro de 2007, durante a qual as partes não lograram obter qualquer acordo. Em consequência manteve-se a data para audiência de julgamento, 24 de Outubro de 2007, pelas 10:00 horas, já anteriormente notificada às partes. Nesta data os demandados faltaram, pelo que foi marcada Audiência de Julgamento para o dia 7 de Novembro de 2007, pelas 14:00 horas, da qual as partes foram devidamente notificadas.
Em 24 de Outubro de 2007 os demandantes foram pessoalmente notificados, pela Srª. Juíza de Paz, para, no prazo de 5 (cinco) dias juntarem aos autos cópia da licença de utilização do locado, emitida pela respectiva Câmara Municipal.
Audiência de Julgamento
Iniciada a audiência, na presença dos demandantes, seu mandatário, e demandados, a Juíza de Paz procurou conciliar as partes, nos termos e para os efeitos do disposto no nº 1, do artº 26º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, não tendo esta diligência sido bem sucedida.
Audição das partes
Advertidas e ajuramentadas nos termos e para os efeitos do disposto no artº 559º do Código de Processo Civil, disseram o seguinte:
Os demandantes reiteraram o teor do requerimento inicial, esclarecendo que no dia 14 de Fevereiro de 2007, mostrou a casa à demandada F, a qual, de imediato, disse pretender arrendá-la, sendo certo que, apesar do contrato só ter tido início em .../.../..., antes dessa data (mas após o referido dia 14 de Fevereiro) deu as chaves da casa à demandada F. O demandante A recorda-se que, no dia 2 de Julho de 2007, quando foi a casa dos demandantes receber a renda, os demandados F e E disseram-lhe que iam deixar a casa e que precisariam de 2 ou 3 dias para deixar a casa. Nesse dia a demandada F também lhe comunicou que tinha mudado as fechaduras da casa. Refere que nada disse quanto à comunicação de deixarem a casa, “fiquei surpreendido, mas não o mostrei (…) calei-me”, disse. Sabe que a 27 de Julho os demandados entregaram-lhe as chaves e ele foi ver o locado que estava vazio e tinha sido retirado o fogão (de encastrar); fogão esse que era dos demandados, que tinham retirado o seu fogão (sem a sua autorização), o qual o demandante tem em seu poder. Refere que fez obras totais na casa em 2000 e que os demandados nunca lhe comunicaram a intenção de fazerem obras.
Os demandados aceitam que no dia 14 de Fevereiro de 2007 a demandada F foi ver a casa, tendo nesse dia negociado os termos do contrato, o qual foi assinado em .../.... De Março a Maio o filho esteve lá a viver e, no dia 1 de Junho, quando o demandante foi a casa dos demandados para receber a renda, o demandado E comunicou-lhe que iam deixar a casa, para o que precisavam de cerca de 3 dias, tendo o demandante referido que podiam lá ficar até final do mês. Referem que “deram uma pintadela à casa antes do filho ir para lá viver”. A demandada F refere que o demandante autorizou que o fogão fosse retirado. Juntaram aos autos os recibos de quitação do pagamento das rendas de Março a Agosto de 2007.
Audição das testemunhas
Apresentadas pelos demandantes:
1 – G, casada, doméstica, portadora do bilhete de identidade nº x, emitido em 16/06/1999, pelos Serviços de Identificação Civil de Lisboa, residente em Santa Maria da Feira.
Apresentadas pelos demandados:
1 – H, casado, trolha, portador do bilhete de identidade nº x, emitido em 18/12/2000, pelos Serviços de Identificação Civil de Lisboa, residente em Santa Maria da Feira.
As testemunhas, após cumprimento do disposto nos artigos 559º, nº 1, e 635º, ambos do Código de Processo Civil, disseram o seguinte:
A testemunha apresentada pelos demandantes referiu ser irmã do demandante. À matéria dos autos referiu não saber em que dia, e mês, o demandado D foi para lá viver, sabendo somente que foi este ano. Nunca entrou na casa do irmão. Nunca viu lá ao pé pessoas que estivessem a pintar a casa ou a fazer lá obras. Não sabe quando a casa foi entregue.
A testemunha apresentada pelos demandados referiu que trabalhou na casa arrendada, mas não se lembra quando. Pintou a casa e assentou umas tijoleiras, azulejos, nas paredes da sala. Recorda-se que as paredes estavam a necessitar de uma pintura. Facturou o trabalho ao seu primo, o demandado E, que o pagou na data constante do recibo. Ao ser confrontado com a factura e recibo junto aos autos, refere que o mesmo foi passado pelo contabilista. Trabalhou durante 48 horas, à razão de 9 horas por dia. Refere que o pagamento ocorreu após ter feito as obras, quando acabou o seu serviço. Foi confrontado com o facto de a prima só ter ido ver a casa em meados de Fevereiro e não conseguiu explicar como é pago em data anterior.
De seguida a audiência foi suspensa, agendando-se, posteriormente, o dia 21 de Dezembro de 2007, pelas 11:15 horas, para continuação da audiência, com leitura de sentença, encontrando-se as partes devidamente notificadas.
Fundamentação fáctica
Com interesse para a decisão da causa, ficou provado que:
1 – Em .../.../..., os demandantes, na qualidade de senhorios, o demandado D, na qualidade de arrendatário, e os demandados E e F, na qualidade de fiadores, celebraram o contrato de arrendamento urbano para habitação de fls. 6 a 9 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido.
2 – O locado era a casa de habitação sita na parte sul do prédio urbano sito no concelho de Santa Maria da Feira, inscrito na matriz predial daquela freguesia sob o artigo x.
3 – A renda anual estipulada pelas partes foi de € 2.100 (dois mil e cem euros) anuais, a pagar em duodécimos de € 175 (cento e setenta e cinco euros).
4 – Em data não apurada, mas não posterior a 2 de Julho de 2007, a demandada F comunicou, pessoal e verbalmente, ao demandante que o demandado D iria deixar a casa, mas que precisava de uns dois ou três meses para a desocupar.
5 – Posteriormente à assinatura do contrato de arrendamento, os demandados instalaram no locado um fogão.
6 – Em finais de Julho de 2007, o demandante A foi vistoriar a casa e constatou que tinha sido retirado o fogão existente na casa.
7 – O fogão que existia no locado no início do arrendamento está, actualmente, em poder do demandante.
8 – O demandado José desocupou a casa no final do mês de Julho.
9 – As rendas referentes aos meses de Março a Agosto de 2007, inclusive, foram pagas aos demandantes.
10 – Dá-se aqui por integralmente reproduzido o documento a fls. 46 dos autos.
Para fixação da matéria fáctica dada como provada concorreram os factos admitidos, os depoimentos, os testemunhos (sendo de referir, quanto aos depoimentos das testemunhas apresentadas, que a testemunha apresentada pelos demandantes desconhecia a matéria fáctica controvertida e a testemunha apresentada pelos demandados não conseguiu depor de modo convincente) e os documentos juntos aos autos.
Não ficou provado:
1 – O demandante A e a demandada F foram vistoriar a casa conjuntamente, não tendo logrado obter um acordo amigável para a rescisão do contrato, por a demandada insistir em retirar da casa o forno e a placa que aí instalara e que dizia que era de valor superior ao anteriormente instalado.
2 – O demandante A havia oferecido aos demandados quantia entre € 300 e € 350, para que o fogão e forno não fossem retirados da casa, o que a demandada F aceitou por telefone, acordo que compensaria os demandantes pela falta de aviso prévio por parte do demandado D.
3 – No dia 23 de Julho de 2007, a demandada F contactou o demandante e disse-lhe que como tinha que pagar mais um mês de renda só entregaria as restantes chaves no fim do mês de Julho.
4 – Só em Agosto é que foram entregues ao demandante as restantes chaves da casa.
5 – Antes de entrarem na posse do locado os demandados efectuaram obras e benfeitorias no mesmo.
6 – A casa não tinha quaisquer condições de habitabilidade.
7 – As paredes interiores encontravam-se cobertas de verdete, musgo e humidade.
8 – Os demandados contrataram um trolha com a concordância dos demandantes.
9 – O trolha contratado procedeu à pintura do interior da casa e envernizamento de todas as portas e varredores.
10 – Pelos trabalhos realizados pelo dito trolha no locado os demandados pagaram a quantia de € 432,50 (quatrocentos e trinta e dois euros e cinquenta cêntimos).
11 – Os demandantes ficaram de pagar as obras referidas em 5 e 9 aos demandados.
Para fixação da matéria fáctica dada como não provada resultou da ausência de mobilização probatória credível, que permitisse ao Tribunal aferir da veracidade desses factos, após a análise dos documentos juntos aos autos e da inquirição das testemunhas apresentadas.
O Direito
Em .../.../..., demandantes e demandados celebraram o contrato de arrendamento para habitação, a fls. 6 a 9 dos autos, os demandantes na qualidade de senhorios, o demandado D na qualidade de inquilino ou arrendatário e os demandados E e F na qualidade de fiadores, o qual está submetido às disposições previstas no Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado e anexo pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro. O arrendamento é a locação de uma coisa imóvel e nos termos do disposto no artigo 1022º do Código Civil (“Locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição.”) e, como negócio bilateral, emergem desse contrato direitos e obrigações para ambas as partes, designadamente as previstas nos artigos 1031º e 1038º, do Código Civil.
Considerando os factos provados e o pedido formulado (condenação no pagamento da quantia de € 700, referente aos meses de falta de pré aviso da denúncia), cumpre-nos pronunciarmo-nos sobre a admissibilidade formal e temporal da denúncia efectuada. Prescreve o nº 2 do artigo 1098º, do Código Civil, que “Após seis meses de duração efectiva do contrato, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 120 dias do termo pretendido do contrato, produzindo essa denúncia efeitos no final de um mês do calendário gregoriano”, acrescentando o nº 3 desse artigo que “A inobservância da antecedência prevista nos números anteriores não obsta à cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta”. Tal comunicação tem, nos termos do artigo 6º da Lei nº 6/2006, citada, de ser realizada “mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de recepção”, sendo certo que “o escrito assinado pelo declarante pode, ainda, ser entregue em mão, devendo o destinatário apor em cópia a sua assinatura, com nota de recepção”. Ou seja, o Novo Regime do Arrendamento Urbano estabelece a possibilidade do contrato findar, por vontade unilateral do arrendatário, nunca antes de decorridos 6 (seis) meses de duração efectiva do contrato, sendo que tal vontade de por termo ao contrato tem de ser comunicada, por escrito, à contraparte, com a antecedência de 120 dias.
As questões a analisar são duas: serão os dois prazos (6 meses e 120 dias) cumulativos, vinculando o arrendatário durante, pelo menos, dez meses às suas obrigações contratuais? E, poderá, tal denúncia ser feita oralmente, caso o senhorio a aceite? Quanto à primeira questão, cumpre referir que a imposição de duração efectiva do contrato durante seis meses, para o arrendatário poder denunciar (de acordo com a letra da lei, pois revogar seria), a todo o tempo o contrato, é uma inovação do Novo Regime do Arrendamento Urbano; ou seja, o legislador considerou, de acordo com o princípio da estabilidade contratual, que durante um determinado período mínimo, que fixou em seis meses, o contrato deveria vigorar, não permitindo que durante esse período, unilateralmente e sem qualquer fundamento para tanto, o arrendatário lhe pusesse termo. Fixou esse período mínimo, como se disse, em seis meses. Prescreveu, contudo, e também, que tal comunicação (de denúncia) deverá ser realizada com a antecedência de 120 dias. Ou seja, nada na lei permite concluir (sendo de lamentar o facto do Novo Regime do Arrendamento Urbano não ter preâmbulo e sendo certo que, sobre a questão ainda não existe jurisprudência) que o legislador pretendeu fixar como período mínimo de duração efectiva do contrato dez meses, pelo contrário, da letra da lei, podemos concluir que o legislador pretendeu fixar tal período mínimo em seis meses. Na verdade, entendemos que o legislador pretendeu garantir aos senhorios o direito à duração mínima efectiva dos contratos durante 6 meses e, paralelamente, o direito a ter conhecimento com 120 dias de antecedência da data em que a arrendatário pretende, unilateralmente, pôr termo ao contrato. Concluindo, consideramos que a comunicação de denúncia do contrato de arrendamento pode ser realizada antes de decorrer o prazo de duração efectiva do contrato, conquanto os seus efeitos não se produzam antes do decurso deste prazo.
Quanto à segunda questão, na qual não nos alongaremos tanto, consideramos ser suficiente referir que seria violador do princípio da boa fé, e um abuso de direito, impor à parte a forma escrita quando a contraparte aceitou o cumprimento dessa obrigação pela forma oral, deixando a parte convicta que tinha cumprido uma obrigação legal.
Assim sendo, e olhando para os factos provados, há que considerar como válida a denuncia comunicada em 2 de Julho de 2007, a qual produziu efeitos a 1 de Outubro de 2007, tendo os demandados, de acordo com o prescrito no nº 3 do artigo 1098º, do Código Civil, a obrigação de pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta, ou seja, de pagamento das rendas dos meses de Setembro e Outubro de 2007.
Há, também, que referir que o contrato de arrendamento em apreço foi também subscrito pelos demandados E e F na qualidade de fiadores, os quais se obrigaram pessoal e solidariamente pelo cumprimento das obrigações decorrentes desse contrato, nos termos das disposições legais (artigo 627º e seguintes do Código Civil), sendo a sua responsabilidade moldada na responsabilidade do devedor principal e abrangendo todo o conteúdo desta. Quer isto dizer que, ao prestarem a fiança, os referidos demandados ficaram pessoal e acessoriamente vinculados perante os demandantes pelo cumprimento das obrigações que para o demandado Demergem do contrato celebrado, ou seja, sãos responsáveis pela prestação devida (rendas em dívida) como pela pena convencional ou pela reparação dos danos causados pela mora (artigo 634º, do Código Civil). Torna-se, assim, claro que a pretensão dos demandantes relativamente à condenação solidária dos demandados E e F tem que proceder.
Quanto aos juros peticionados, verificando-se um retardamento da prestação por causa imputável ao devedor (ora demandados), constitui-se este em mora e, consequentemente, na obrigação de reparar os danos causados ao credor (os aqui demandantes), conforme previsto no artigo 804º do Código Civil. Tratando-se de obrigações pecuniárias, a indemnização corresponderá aos juros a contar a partir do dia de constituição de mora (artigo 806º do Código Civil), ou seja após “o primeiro dia útil do mês anterior a que respeitar” (cfr. cláusula 2ª, do contrato a fls. 7 dos autos). Deste modo, os demandantes têm direito a juros de mora, à taxa legal de 4% (artigo 559º do Código Civil e Portaria nº 291/03, de 8 de Março, respectivamente), até efectivo e integral pagamento.
Quanto à compensação peticionada pelos demandados cumpre-nos referir que, de acordo com o disposto no nº 1 do artigo 342º, do Código Civil, “Àquele que invocar um direito cabe fazer a prova dos factos constitutivos do direito alegado”, ou seja, era sobre os demandados que recaia o ónus da prova, competindo-lhe provar os factos constitutivos do direito que alegavam ter; no caso concreto, que tinham procedido a benfeitorias no locado, que eram úteis e necessárias, quanto nelas gastou, e que as mesmas trouxeram valor acrescido ao locado. Não o fizeram, pelo que o seu pedido só poderá improceder.
Quanto à nulidade do contrato, por falta de licença de utilização, refira-se que a mesma não é exigida quando a construção do edifício é anterior à entrada em vigo do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei nº 38.382, de 7 de Agosto de 1951, situação que se verifica nos caso sub judice, conforme documento a fls. 46 dos autos.
Decisão
O Julgado de Paz é competente, as partes têm personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas e não se verificam quaisquer outras excepções ou nulidades de que cumpra conhecer.
Em face do exposto, julgo a presente acção parcialmente procedente, por parcialmente provada e, consequentemente, condeno solidariamente os demandados a pagarem aos demandantes a quantia de € 350 (trezentos e cinquenta euros), acrescida de juros de mora desde a data de vencimento de cada uma das rendas, até efectivo e integral pagamento, indo, no demais, absolvidos.
Custas
Nos termos da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro, condeno demandantes e demandados no pagamento de custas em partes iguais, que se encontram integralmente pagas.
A sentença (processada em computador, revista e impressa pela signatária - artº 18º da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho) foi proferida e notificada ao demandante A e ao demandado E, nos termos do artigo 60º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, que ficaram cientes de tudo quanto antecede.
Notifique a demandante e os demandados não presentes, assim como o mandatário dos demandantes.
Registe.
Julgado de Paz de Santa Maria da Feira, em 21 de Dezembro de 2007
A Juíza de Paz
(Sofia Campos Coelho)