Sentença de Julgado de Paz
RELATÓRIO:
A, representada por B, identificada a fls. 1 e 4, intentou, em 28 de Abril de 2009, contra C e D, melhor identificados a fls.2 e 4, a presente acção declarativa de condenação, pedindo que estes fossem condenados a pagar-lhe a quantia de 2.667,84 € (Dois mil seiscentos e sessenta e sete euros e oitenta e quatro cêntimos), relativa a: 1.489,00 €, de verbas em dívida até Dezembro de 2007; 54,00 € das mensalidades de Janeiro a Março de 2008; 279,50 €, das mensalidades de Abril de 2008 a Abril de 2009; 81,66 € da verba para regularização da dívida à Schindler; 286,70 €, das prestações extraordinárias para reparação dos elevadores; 69,88 € do agravamento de 25% por falta de pagamento das quotas dos meses de Abril de 2008 a Abril de 2009; 20,42 € do agravamento de 25%, por falta de pagamento da dívida à Schindler; 71,68 €, do agravamento de 25%, por falta de pagamento das prestações extraordinárias já vencidas para reparação dos elevadores; 15,00 € pela certificação de fotocópias e 300,00 € de honorários de advogado. Mais pediu a condenação dos Demandados no pagamento das quotas de condomínio que se vencerem na pendência da acção, comparticipações extraordinárias, juros de mora a contar da citação, e custas.
Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 7, que aqui se dá por reproduzido.
Juntou 8 documentos (fls. 8 a 50 e 113 a 120) que igualmente se dão por reproduzidos.
Tendo-se frustrado a citação dos Demandados e não se tendo logrado descobrir o seu paradeiro, foram – por despacho de fls. 75 – declarados ausentes em parte incerta e decidida a nomeação de Defensor Oficioso, tendo sido nomeada a Ilustre Advogada, E, que, regularmente citada para contestar, querendo em representação dos ausentes, veio apresentar douta Contestação, conforme fls. 90 a 92, que se dão por reproduzidas, na qual impugnou todo o teor do Requerimento Inicial, à excepção do artigo segundo do mesmo, dizendo, em síntese, que não se mostra provado que a convocatória para a assembleia em que se aprovou o Regulamento do Condomínio e bem assim a notificação deste e da respectiva acta, tenham sido levados a efeito nos termos prescritos na lei, pelo que as deliberações ali tomadas não podem ser impostas aos demandados; que no pedido de pagamento da quantia de 1.489,00 €, referente a verbas em dívida até Dezembro de 2007, não está descriminado que verbas são essas nem a que se referem, o que impede a defesa dos Demandados, nomeadamente, no que à prescrição diz respeito e quanto às penalizações de 25% sobre os valores em dívida, que constituem uma verdadeira cláusula penal, manifestamente excessiva, devendo ser reduzida equitativamente pelo Julgado de Paz. Termina pedindo que a acção seja julgada improcedente pelas razões invocadas devendo-se absolver os Demandados do pedido.
A questão a decidir por este tribunal circunscreve-se à obrigação dos Demandados de responder pelo pagamento das quotas ordinárias e extraordinárias de condomínio e bem assim pelas penalizações decorrentes do Regulamento Interno do Condomínio.
Tendo a Demandante aceite o recurso à Mediação para resolução do litigio, foi agendado o dia 7 de Maio de 2009 para a realização da sessão de Pré-Mediação (fls. 52), não se tendo realizado em virtude dos Demandados não se encontrarem citados. Não se remarcou face à nomeação da Ilustre Patrona, situação incompatível com os objectivos da Mediação, pelo que, não obstante estar a decorrer o prazo para a apresentação da Contestação, sem prejuízo do mesmo, foi designada data para a realização da Audiência de Julgamento, para além daquele prazo (Fls.84). Por indisponibilidade da Ilustre Defensora Nomeada aos Demandados, foi a mesma dada sem efeito e designada data em sua substituição (cfr. fls. 93 e 94).
Aberta a Audiência, e estando presentes a representante da Demandante e a Ilustre Defensora Nomeada aos Demandados, foram ouvidas as partes, nos termos do disposto no Art.º 57.º da LJP, não se tendo efectuado a tentativa de conciliação, nos termos do disposto no n.º 1 do Art.º 26.º do mesmo diploma legal, por tal não se encontrar na disponibilidade da Ilustre Defensora Nomeada, pelo que se procedeu à Audiência de Julgamento, com observância do formalismo legal, conforme da respectiva acta se alcança, designando-se o dia 16 de Junho de 2009 para a continuação da Audiência de Julgamento, com Leitura de Sentença, em virtude de se encontrar agendada outra diligência para a hora a que a presente terminou (cfr. fls. 104 e 105). A referida data viria a ser dada sem efeito em virtude de se ter verificado irregularidade de representação da Demandante e ter esta sido convidada a sanar a mesma, no prazo de 10 dias (cfr. fls. 106).
Cumpre apreciar e decidir:
O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território.
Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem excepções de que cumpra conhecer ou questões prévias que obstem ao conhecimento de mérito da causa.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
A convicção probatória do tribunal, ficou a dever-se ao conjunto de prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomados em consideração os documentos de fls. 8 a 50 e 113 a 120.
Com interesse para a decisão da causa ficaram provados os seguintes factos:
1. A entidade administradora foi nomeada na Assembleia-geral Extraordinária de Condóminos, realizada em 29 de Abril de 2008 e mantém-se na Administração, até à presente data;
2. Os Demandados são proprietários da fracção autónoma, designada pelas letras “AH”, correspondente ao sexto andar, letra C, do prédio, constituído em propriedade horizontal, sito na freguesia da Arrentela, concelho do Seixal;
3. O Regulamento de Condomínio em vigor no prédio foi aprovado em assembleia geral extraordinária de 29 de Abril de 2008 e prevê no seu artigo 10.º, pontos 5 e 6, que os condóminos que não paguem atempadamente as suas contribuições, sujeitam-se ao pagamento de juros, agravamento em 25% do valor da dívida e ainda a suportar as despesas judiciais e extrajudiciais, se houver recurso aos tribunais, incluindo os honorários de advogado;
4. Na referida assembleia de condóminos, foi deliberado, por unanimidade dos condóminos presentes, fixar a mensalidade da fracção dos Demandados em 21,50 € (Vinte e um euros e cinquenta cêntimos);
5. Ainda na mesma assembleia de condóminos foi deliberado, por unanimidade dos presentes, proceder a uma quotização extraordinária, no valor global de 2.307,32 €, no sentido de regularização das dívidas existentes à Schindler (empresa que assegura a manutenção dos elevadores), cabendo à fracção dos Demandados a quantia de 81,66 €, a ser liquidada em duas prestações mensais e consecutivas, com início no mês de Maio de 2008, as quais, até à presente data, não foram liquidadas pelos Demandados;
6. Por último no quarto ponto da ordem de trabalhos da mesma assembleia, em face das reparações necessárias, a efectuar nos elevadores, foi deliberado, por unanimidade dos presentes, realizar uma quotização extraordinária no valor total de 14.579,10 €, correspondendo à fracção dos Demandados o montante de 515,99 €, a ser pago em dezoito prestações mensais e consecutivas, com início no mês de Julho de 2008, das quais se venceram dez, as quais se encontram por liquidar até à presente data;
7. Os Demandados não pagaram ao condomínio as seguintes quantias: 1.489,00 €, de verbas em dívida até Dezembro de 2007; 54,00 € das mensalidades de Janeiro a Março de 2008; 279,50 €, das mensalidades de Abril de 2008 a Abril de 2009; 81,66 € da verba para regularização da dívida à Schindler; 286,70 €, das prestações extraordinárias para reparação dos elevadores;
8. Nos termos do Regulamento de Condomínio em vigor, os Demandados devem as seguintes quantias: 69,88 € do agravamento de 25% por falta de pagamento das quotas dos meses de Abril de 2008 a Abril de 2009; 20,42 € do agravamento de 25%, por falta de pagamento da dívida à Schindler; 71,68 €, do agravamento de 25%, por falta de pagamento das prestações extraordinárias já vencidas para reparação dos elevadores; 15,00 € pela certificação de fotocópias e 300,00 € de honorários de advogado;
9. O que perfaz a quantia global de 2.667,84 € (Dois mil seiscentos e sessenta e sete euros e oitenta e quatro cêntimos);
10. Os Demandados não procederam a quaisquer pagamentos até ao momento, apesar das diligências efectuadas quer pela administração quer pela sua mandatária nesse sentido.
Não resultaram provados quaisquer outros factos, alegados pelas partes ou instrumentais, com interesse para a decisão da causa.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
A relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais e ao incumprimento por parte dos Demandados, das suas obrigações de condóminos, pela falta de pagamento das quotas, ordinárias e extraordinárias, de condomínio.
Ora, a posição de condómino, confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício – decidindo tudo o que a elas respeite – e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação.
Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, dispõe o Art.º 1424.º do C.C. que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”.
A administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. Art.º 1430.º do C.C.).
É função do administrador, entre outras, cobrar as receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (als. d) e e) do Art.º 1436.º do C.C.), enquadrando-se nessa categoria as quotas ordinárias e extraordinárias de condomínio a pagar por cada condómino.
A Demandante, começa por pedir a condenação dos Demandados no pagamento da quantia de 1.489,00 € (Mil quatrocentos e oitenta e nove euros) relativa a verbas em dívida até Dezembro de 2007. Os Demandados, através da sua Ilustre Defensora nomeada, opõem-se a tal pedido em virtude de não ser indicada a origem de tal dívida nem as datas a que dirá respeito, o que impede a sua defesa, nomeadamente no que à prescrição concerne. De facto, ao formular o pedido da forma que o formula, a Demandante não cumpre os requisitos mínimos que permitam a defesa e a, consequente, condenação dos Demandados.
Sabe-se que as administrações mudam e que herdam algumas situações anómalas, mas, sendo esse o caso, exige-se-lhes que façam um esforço de averiguação nos documentos existentes e indiquem a origem, a que meses e anos se referem as dívidas cujo pagamento reclamam. Não pode ser “por atacado” como o fez a Demandante, porque isso fará com que a sua pretensão soçobre.
Como assim, não estando cumpridos os requisitos que permitam a defesa dos Demandados, não pode proceder o pedido nesta parte.
Pede a Demandante, também, a condenação dos Demandados no pagamento das quotas ordinárias do período compreendido entre os meses de Janeiro de 2008 e Abril de 2009, no valor global de 333,50 € (Trezentos e trinta e três euros e cinquenta cêntimos) e das quotas extraordinárias referentes à regularização da dívida à Schindler e reparação dos elevadores, no montante total de 368,36 € (Trezentos e sessenta e oito euros e trinta e seis cêntimos). Os Demandados, através da sua Ilustre patrona nomeada insurgem-se, igualmente, contra este pedido em virtude de, no seu entender, a convocatória e bem assim a notificação das deliberações tomadas na respectiva assembleia de condóminos não lhes ter sido notificada pelos meios e forma prescritos na lei, não lhe podendo, tais deliberações ser impostas.
Não têm razão os Demandados. Efectivamente, qualquer deliberação regularmente tomada é de cumprimento obrigatório para todos os condóminos e para terceiros, enquanto não for impugnada.
Ora, as deliberações em causa não foram impugnadas nem o podiam ser na presente acção, pelo que, por enquanto, vinculam os Demandados, como vinculam qualquer outro dos condóminos, não obstante poder vir a ser pedida a sua anulação por violação de imperativos legais.
Acresce que o pagamento da quota-parte nas despesas de manutenção, conservação e serviços de interesse comum é uma obrigação legal de todos os condóminos, não podendo os Demandados alegar que desconhecem esta sua obrigação legal.
E o que fizeram os Demandados? Os Demandados desinteressaram-se das suas obrigações, ausentando-se para parte incerta, sem comunicarem à administração a sua morada ou a do seu representante (cfr. art.º 1432.º, n.º9 do C.C.) e sem curarem de saber que dividas tinham e, eventualmente, de encontrar uma solução para o seu pagamento.
Assim sendo, como é, os Demandados são responsáveis pelo pagamento das quotas, ordinárias e extraordinárias, de condomínio peticionadas, pelo que, em consonância com o pedido formulado pela Demandante, uma vez que a situação de incumprimento se mantém até à presente data, se condenam também no pagamento das quotas vencidas na pendência da presente acção, ou seja as quotas ordinárias e extraordinárias vencidas nos meses de Maio e Junho, no valor global de 100,32 € (21,50 €x2=43,00 € + 28,66 €x2=57,32 €).
Este valor terá de ser adicionado ao valor peticionado, o que perfaz a quantia de 802.18 € (Oitocentos e dois euros e dezoito cêntimos).
Já quanto às penalizações por falta de pagamento nos parece que o pedido não deve proceder, pela seguinte ordem de razões:
Em regra, a falta de pagamento de quantias a que o devedor esteja obrigado, dentro do prazo acordado, constitui o faltoso em mora e na obrigação de reparar os danos causados ao credor, verificando-se que a mora se inicia com a interpelação, judicial ou extrajudicial, para cumprimento (artº 804º e 805º do Código Civil). Por seu turno, o art.º 806.º do mesmo Código, dispõe que, nas obrigações pecuniárias, a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora.
Assim, por força dos citados preceitos, verifica-se que, quando ocorre a falta de cumprimento de uma obrigação em dinheiro, o credor desse valor tem direito a receber uma indemnização, para compensar os prejuízos resultantes do atraso (mesmo que, na realidade, não tenha sofrido prejuízos) indemnização essa que é igual aos juros vencidos, calculados à taxa dos juros legais (art.º 559.º do Código Civil), desde a constituição em mora até integral e efectivo pagamento.
Só assim não será se as partes tiverem convencionado o vencimento de juros a uma taxa diferente ou se tiverem estabelecido, por acordo entre ambas, uma penalidade diferente para o incumprimento ou atraso (cláusula penal). E, temos também, que essa indemnização corresponderia ao pagamento da penalização à taxa de 25% sobre o valor em dívida à data da sentença, ao pagamento de juros à taxa legal e das restantes despesas, incluindo honorários de advogado.
Todavia, o pedido formulado pela Demandante assenta nas deliberações tomadas em assembleia pelos condóminos, sendo certo que, por via delas, foi estabelecida a forma de indemnização que o devedor prestaria em caso de incumprimento, no âmbito da liberdade contratual.
Ora, o exercício desta liberdade, apenas pode vincular aqueles que a ela aderiram quer expressa quer tacitamente, sendo certo que da prova carreada para os autos não resulta provado que os Demandados tomaram conhecimento da referida deliberação, conhecimento que é imprescindível à sua vinculação.
De facto, não resulta provado que o Regulamento Interno e bem assim a acta que o aprovou tenham sido notificados aos Demandados, já que não participaram na deliberação.
Tal requisito é imposto pelo n.º 6 do Art.º 1432.º do Código Civil. Não cumpriu, conforme se vem expendendo, a Demandante esta sua obrigação ou, pelo menos, não provou que a cumpriu, cabendo-lhe o ónus de a provar.
Pelo que, tratando-se de indemnização convencional que afasta a regra geral, apenas pode ser aplicada àqueles que a aceitam, carecendo essa aceitação de prova, conforme se referiu.
Face ao que antecede, não pode deixar de improceder o pedido do Demandante quanto ao pedido de pagamento da penalização de 25% e despesas, incluindo honorários de advogado.
São, assim, devidos juros de mora à taxa legal de 4% (Portaria n.º 291/2003, de 8 de Abril), nos termos dos supracitados normativos e nos termos peticionados.
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente acção parcialmente procedente, porque provada, decido condenar os Demandados – C e D – a pagar à A a quantia de 802,18 € (Oitocentos e dois euros e dezoito cêntimos), relativa às quotas, ordinárias e extraordinárias, de condomínio vencidas, e não pagas, no período compreendido entre os meses de Janeiro de 2008 e Junho de 2009, inclusive. Mais decido condenar os Demandados no pagamento de juros de mora à supracitada taxa legal de 4%, desde a citação até integral pagamento.
Mais decido, ainda, absolver os Demandados dos restantes pedidos contra si formulados pela Demandante.
As custas serão suportadas pela Demandante e pelos Demandados, na proporção respectiva de 70% e 30%, em razão do decaimento, declarando-se ambos parte vencida (Art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro e n.º 2, do art.º 446.º, do C.P.C.).
Registe.
Seixal, 30 de Junho de 2009
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
Depositada na Secretaria em:
2009-06-30