Sentença de Julgado de Paz
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RELATÓRIOO Condomínio do Prédio A ...sito na Rua ....., melhor identificado a fls. 1, intentou contra B... (melhor identificada a fls. 1) e C... (melhor identificado a fls. 2) a presente acção declarativa de condenação (a fls. 1 a 7, que aqui se dão por reproduzidas), pedindo a condenação destes ao pagamento da quantia de € 774,78 (Setecentos e setenta e quatro euros e setenta e oito cêntimos), a título de despesas condominiais, que se subdividem da seguinte forma:
1 – €62,96 (Sessenta e dois euros e noventa e seis cêntimos), relativos a quotas de condomínio em atraso, respeitantes aos meses de Maio de 2002 a Dezembro de 2002 (inclusive), com o valor mensal de € 7,87 (Sete euros e oitenta e sete cêntimos);
2 - €94,44 (Noventa e quatro euros e quarenta e quatro cêntimos), relativos a quotas de condomínio em atraso, respeitantes aos meses de Janeiro a Dezembro de 2003 (inclusive), com o valor mensal de €7,87 (Sete euros e oitenta e sete cêntimos);
3 - €126,72 (Cento e vinte e seis euros e setenta e dois cêntimos), respeitantes aos meses de Janeiro a Dezembro de 2004 (inclusive), com o valor mensal de € 10,56 (Dez euros e cinquenta e seis cêntimos);
4 - € 126,72 (Cento e vinte e seis euros e setenta e dois cêntimos), respeitantes aos meses de Janeiro a Dezembro de 2005 (inclusive), com o valor mensal de €10,56 (Dez euros e cinquenta e seis cêntimos);
5 – 52,30 (Cinquenta e dois euros e trinta cêntimos), respeitantes a obra de desentupimento e limpeza da prumada de esgotos dos WC’s do prédio;
6 - € 61,63 (Sessenta e um euros e sessenta e três cêntimos) relativos a coima de 15% ao dia 8 do mês corrente;
7 - €250,00 (Duzentos e cinquenta euros), relativos a coima para despesas judiciais e/ou extrajudiciais.
Peticiona igualmente a condenação em juros de mora à taxa legal até integral e efectivo pagamento da totalidade do montante em dívida.
Juntou 12 (doze) documentos (a fls. 8 a 53), que aqui se dão por reproduzidos.
Regularmente citados, não vieram os Demandados contestar a presente acção. Não juntaram documentos.
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Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não se verificam outras excepções dilatórias, nulidades ou outras questões prévias que obstem ao conhecimento da causa, ou excepções peremptórias que cumpra conhecer.
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Veio o representante legal do Demandante recusar o acesso a Pré-Mediação, pelo que se procedeu a marcação de audiência de julgamento.**
Aberta a audiência a 16 de Março de 2006, verificou-se a ausência dos Demandados, ficando os autos a aguardar a justificação de falta dos mesmos, o que se não se veio a verificar.**
FUNDAMENTAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTOPara a convicção do Julgado, foram tomados em consideração os documentos juntos a fls. 8 a 53 e a confissão – pela inexistência de contestação e falta à Audiência de Julgamento.
Com interesse para a discussão da causa ficaram provados os seguintes factos:
1. O Demandante é o Condomínio do prédio urbano A... sito na Rua ..;
2. Representado pela sua administradora em exercício “D... – Administração de Condomínios e Propriedades, Lda.”;
3. Os Demandados são proprietários da fracção autónoma correspondente à cave esquerda, designada correspondentemente pela letra “B” do prédio urbano referido em 1;
4. Encontram-se em dívida pelos Demandados despesas condominiais, no valor total de € 463,14 (Quatrocentos e sessenta e três euros e catorze cêntimos), que se subdividem da seguinte forma:
5. €62,96 (Sessenta e dois euros e noventa e seis cêntimos), relativos a quotas de condomínio em atraso, respeitantes aos meses de Maio de 2002 a Dezembro de 2002 (inclusive), com o valor mensal de € 7,87 (Sete euros e oitenta e sete cêntimos);
6. €94,44 (Noventa e quatro euros e quarenta e quatro cêntimos), relativos a quotas de condomínio em atraso, respeitantes aos meses de Janeiro a Dezembro de 2003 (inclusive), com o valor mensal de €7,87 (Sete euros e oitenta e sete cêntimos);
7. €126,72 (Cento e vinte e seis euros e setenta e dois cêntimos), respeitantes aos meses de Janeiro a Dezembro de 2004 (inclusive), com o valor mensal de € 10,56 (Dez euros e cinquenta e seis cêntimos);
8. € 126,72 (Cento e vinte e seis euros e setenta e dois cêntimos), respeitantes aos meses de Janeiro a Dezembro de 2005 (inclusive), com o valor mensal de €10,56 (Dez euros e cinquenta e seis cêntimos);
9. 52,30 (Cinquenta e dois euros e trinta cêntimos), respeitantes a obra de desentupimento e limpeza da prumada de esgotos dos WC’s do prédio;
10. Os Demandados, apesar de interpelados por diversas vezes para o efeito, não têm pago as quotas de condomínio supra referidas;
11. Encontrando-se o condomínio desembolsado daqueles valores;
12. Em Fevereiro de 2005, foi aprovado pela Assembleia de Condóminos que as quotas de condomínio deveriam ser pagas na Rua E..., Amora;
13. Em Janeiro de 2001, foi aprovada pela Assembleia de Condóminos o valor de 1578$00 (Mil, quinhentos e setenta e oito escudos), ou seja, € 7,87 (Sete euros e oitenta e sete cêntimos) para a quota mensal de condomínio correspondente à Cave Esquerda;
14. Em Maio de 2003, foi aprovada pela Assembleia de Condóminos a manutenção do valor da quota mensal de condomínio em € 7,87 (Sete euros e oitenta e sete cêntimos);
15. Em Fevereiro de 2004, ficou deliberado que a quota mensal desse ano passaria a ser de € 10,56 (Dez euros e cinquenta e seis cêntimos);
16. Em Março de 2004, foi aprovada uma quota extraordinária para obras de desentupimento e limpeza da prumada de esgotos das casas de banho do prédio, cabendo à fracção que corresponde à cava esquerda a quantia de € 52,30 (Cinquenta e dois euros e trinta cêntimos);
17. Em Fevereiro de 2005, foi deliberado pela Assembleia de Condóminos que a quota mensal para esse ano manteria o valor do ano transacto, isto é, de 10,56 (Dez euros e cinquenta e seis cêntimos);
Não se consideram provados os seguintes factos:
1 – Que os Demandados tenham sido notificados de Acta nº 19, que aprova uma coima no valor de € 250,00 (Duzentos e cinquenta euros) para fazer face a despesas judiciais e/ou extrajudiciais;
2 – Que os Demandados tenham sido notificados de Acta nº 2, que aprova uma coima de 15% a partir do dia 8 do mês corrente, a aplicar a todos os condóminos que não paguem atempadamente a quota mensal;
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FUNDAMENTAÇÃO DA MATÉRIA DE DIREITOA relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais e ao incumprimento por parte dos Demandados das suas obrigações de condóminos.
Ora, a posição de condómino confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício – decidindo tudo o que a elas respeite – e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do condomínio.
Quanto à administração das partes comuns do edifício, ela incumbe à Assembleia de Condóminos e a um administrador (art. 1430º do C.C.).
Sendo função do Administrador, entre outras, cobrar as receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (als. d) e e) do art. 1436º do C.C.), enquadrando-se nessa categoria as prestações mensais a pagar por cada condómino e bem assim as relativas às despesas de conservação.
Relativamente à Assembleia de Condóminos, a sua convocação e o seu funcionamento estão previstos no art. 1432º do C.C.
Resulta do art. 1424º nº 1 do C.C. que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções”.
Nos presentes autos, resulta provada a dívida dos Demandados quanto a despesas condominiais relativas a quotas mensais entretanto vencidas, bem como ao pagamento de quota extraordinária para obras de desentupimento e limpeza da prumada de esgotos das casas de banho do prédio.
Como Mota Pinto refere “são obrigados a pagar as despesas relativas à conservação e à fruição das partes comuns do edifício; a suportar as despesas correspondentes ao pagamento de serviços de interesse comum (...). A participação de cada um nestas despesas é estabelecida em função do valor relativo das respectivas fracções; esse valor relativo não é determinado por avaliação “ad hoc”, mas está prefixado no título constitutivo da propriedade horizontal, em percentagem ou permilagem. Estabelece-se o valor que tem cada fracção no valor global do edifício e a repartição dos encargos faz-se segundo este critério, quando não houver especial critério de repartição de encargos.” (RDES, XXI, pág. 113).
Assim, ao Demandante assiste, nos termos legais, o direito de exigir dos Demandados o pagamento da parte correspondente às despesas de condomínio supra referidas.
Vem ainda o Demandante peticionar € 250,00 (Duzentos e cinquenta euros) a título de “coima” devida para fazer face a despesas judiciais e/ou extrajudiciais, alegadamente baseada em deliberação aprovada em Assembleia de Condóminos de Março de 2005.
Ora, não resulta provado que as deliberações constantes desta Acta tenham sido comunicadas aos Demandados, uma vez que os mesmos não apuseram a sua assinatura na mesma, tendo de se considerar ausentes da supra citada Assembleia. Tal é imposto pelo nº 6 do art. 1432º do C.C., e neste sentido igualmente defende Sandra Passinhas (A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, 2ª Edição, Almedina, p. 248): “as deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias. O legislador quis ter a certeza de que o condómino revê conhecimento efectivo da deliberação, por isso se exige o aviso de recepção. (…) Os condóminos (rectius, aqueles que têm o direito de voto) têm 90 dias, após a recepção da carta registada para comunicar por escrito, à assembleia de condóminos, o seu assentimento ou discordância, sendo que o seu silêncio vale como aprovação da deliberação comunicada”. Igualmente neste sentido, e mutatis mutandis, encontramos o art. 9º do D.L. 268/94, de 25 de Outubro, que dispõe que “o administrador, ou quem, a título provisório desempenhe as funções deste, deve facultar cópia do regulamento aos terceiros titulares de direitos relativos às fracções”. Ora, se tal se aplica a terceiros nas referidas condições, por maioria se razão se aplicará aos condóminos.
Igualmente vem peticionar o Demandante a condenação dos Demandados no pagamento de uma “coima” de 15% alegadamente devida pelo atraso no pagamento.
À semelhança do supra exposto para a quantia de € 250,00 (Duzentos e cinquenta euros), também não resulta provado que a Acta que aprova os juros convencionais de 15% tenha sido notificada aos Demandados, pelo que igualmente terá que improceder este pedido, com a supra referida fundamentação.
Assim, como supra mencionado, não existe nos autos comprovativo que tal foi efectuado – e o ónus pertence ao Demandante – pelo que terão que improceder estes dois últimos pedidos.
Vem igualmente o Demandante peticionar a condenação dos Demandados no pagamento de juros de mora à taxa legal até integral e efectivo pagamento da totalidade do montante em dívida. Vejamos se lhe assiste razão.
Dispõe o nº 1 do art. 804º do C.C. que “ a simples mora constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor”, enquanto que o art. 806º nº 1 do mesmo diploma dispõe que “na obrigação pecuniária a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora”.
Resulta do art. 559º nº 1 do C.C. que “os juros legais e os estipulados sem determinação de taxa ou quantitativo são os fixados em portaria conjunta dos Ministros da Justiça e das Finanças e do Plano. Ora, os juros, face à sua origem, subdividem-se em convencionais ou legais, sendo estes últimos “aqueles cuja obrigação de pagamento emerge directamente de uma disposição legal e que se vençam independentemente da existência de qualquer acordo de vontades; convencionais ou negociais são aqueles cuja obrigação de pagamento resulta de negócio jurídico ou cuja taxa aplicável emerge não directamente da lei, mas da vontade das partes” (Abílio Neto, Código Civil Anotado, Ediforum, 2001, p. 616). Relativamente à “natureza da obrigação principal de que emergem, podemos assentar na dicotomia entre juros civis e juros comerciais” (Abílio Neto, C.C. Anotado, p. 616). Quanto à função que desempenham, subdividem- -se em juros remuneratórios, quando “visam possibilitar o rendimento de determinado capital, correspondendo à sua capacidade criadora de riqueza”, em juros compensatórios que “têm por finalidade satisfazer uma pessoa pela privação desse mesmo capital”, juros moratórios, que “são devidos a título de indemnização pelo não cumprimento tempestivo de uma obrigação pecuniária”, e os juros indemnizatórios que “são, mais latamente, os que se vençam pela prática de um incumprimento ou de um acto ilícito, independentemente de mora em sentido próprio” (Meneses Cordeiro, in “Banca, Bolsa e Crédito”, p. 199).
Assim, ao Demandante assiste, nos termos legais, o direito de exigir dos Demandados o pagamento os respectivos juros legais à taxa de 4%, para as prestações em atraso, nos termos do art. 559º do C.C e da Portaria 291/2003, de 08 de Abril. Os juros legais deverão ser contados desde a data do vencimento de cada uma das prestações de condomínio, nos termos da alínea a) do nº 2 do art. 805º do C.C..
Ao Julgado de Paz cumpre decidir do pedido, tendo em consideração a matéria de facto provada e a lei aplicável.
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DECISÃONos termos e com os fundamentos invocados, julgando parcialmente procedente, por provada, a presente acção, decido condenar os Demandados B... e C... a pagarem ao condomínio do prédio A.... sito na Rua ............ a quantia de €463,14 (Quatrocentos e sessenta e três euros e catorze cêntimos), relativa a quotas ordinárias e extraordinária de condomínio em atraso, a que acrescem juros vencidos e vincendos até integral pagamento à taxa de 4%, para as prestações em atraso, contados desde o vencimento de cada uma das prestações.
Mais decido absolver dos restantes pedidos os Demandados.
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Registe.**
Seixal, em 23 de Março de 2006(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art. 138º nº 5 do C.P.C.)
Ana de Almeida Flausino