RELATÓRIO:
Os demandantes, A e B, intentaram uma acção de condenação, contra as demandadas, C, e D, devidamente identificadas a fls.1, nos termos da alínea a) do n.º1 do art.9 da Lei n.º78/2001 de 13/07.
Para tanto alegaram, em síntese, que adquiriram uma fracção autónoma á primeira demandada e que esta apresenta defeitos, acrescentaram que a segunda demandada foi a construtora do imóvel, e concluíram pedindo a condenação de ambas no pagamento da quantia de 4.980€, referente aos danos patrimoniais existentes no imóvel ou a proceder á reparação dos defeitos existentes na fracção autónoma, referidos nos art. 10 e 11 do requerimento inicial, e juntou aos autos documentos.
A primeira demandada, regularmente citada, contestou impugnando os factos.
A segunda demandada, regularmente citada, contestou alegando a sua ilegitimidade, a excepção de caducidade do direito de propor a acção e impugnou os factos.
Os demandantes não responderam às excepções deduzidas.
TRAMITAÇÃO:
Não se realizou sessão de mediação por recusa expressa das demandadas.
O Tribunal é competente em razão do território, do valor e da matéria.
As partes dispõem de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem excepções prévias que obstem ao conhecimento de mérito da acção.
O processo está isento de nulidades que o invalidem na totalidade.
AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO:
Foi iniciado dando cumprimento ao disposto no n.º do art. 26 da Lei n.º78/2001 de 13/07, tendo-se explano as várias hipóteses de solução plausíveis para a causa, sem contudo lograr o acordo. Seguindo-se para a fase de julgamento, tendo ocorrido 6 sessões, todas com observação das devidas formalidades, como das actas de fls.120 a 126, 141 a 144, 144 a 146, 175 a 178, 180 a 181 e 182, se infere.
FACTOS ASSENTES:
1-Que os demandantes adquiriram por escritura pública, uma fracção autónoma, destinada a habitação, identificada pela letra I, no piso 2 do bloco A, do E, sito no Funchal, inscrita na matriz predial sob o art. x, e descrito no registo predial do Funchal sob o n.º x.
2-Que a primeira demandada foi a vendedora do imóvel.
3-Que a segunda demandada foi a construtora do imóvel.
FACTOS PROVADOS:
a)Que o imóvel dos demandantes tem o rodapé da sala riscado e amolgado.
b)Que o imóvel tem os rodapés mal colocados e abertos.
c)Que a parede interna da cozinha não foi totalmente rebocada.
d)Que na cozinha os rodapés estão riscados.
e)Que há demasiada massa de isolamento junto a porta da casa de banho.
f)Que na casa de banho há vestígios de humidade e de ferrugem.
g)Que o polibã da casa de banho tem demasiada massa de isolamento.
h)Que o polibã foi mal colocado.
i)Que a casa de banho tem um mosaico partido.
j)Que as portas dos armários da cozinha tem falta de tinta e remendos.
l)Que a pedra da cozinha junto lava louças e por trás tem manchas.
m)Que o imóvel tem algumas portas interiores com falta de tinta e ásperas.
n)Que as casas de banho não tem isolamento sob o tecto falso.
o)Que o roupeiro do quarto tem diferenças de tonalidades na lacagem.
p)Que o soalho do corredor possui “areias” debaixo do verniz.
r)Que a parede da cozinha junto aos mosaicos não possui qualquer acabamento.
s)Que duas gavetas dos armários da cozinha têm falhas no interior.
t)Que os demandantes denunciaram os defeitos em 31 de Agosto de 2009.
u)Que os demandantes solicitaram a intervenção da F na resolução deste assunto.
v)Que a funcionaria da demandada foi impedida de verificar in loco os defeitos.
x)Que o imóvel foi objecto de uma intervenção efectuada pela empresa C, em Agosto de 2009.
FACTOS NÃO PROVADOS:
Que as tampas dos lavatórios não vedam.
MOTIVAÇÃO:
O Tribunal alicerçou a respectiva convicção nas peças processuais, bem como na análise nos 45 documentos, em especial nos relatórios apresentados pelas partes, cujo teor considero reproduzido.
O Tribunal efectuou uma inspecção ao local tendo aí verificado a existência dos defeitos alegados pelos demandantes, bem como a extensão dos mesmos, conforme resulta da acta de fls.180 a 181.
Foi, relevante o depoimento da testemunha, G, na parte em que referiu que no imóvel sempre existiram defeitos mas que se verificaram com maior intensidade após a vendedora ter procedido a uma reparação profunda naquela apartamento, e que durou cerca de um mês, o que ocorreu em Agosto há mais de 1 ano, facto que tem conhecimento por ter ajudado a demandante a proceder á limpeza do apartamento, onde constatou quais os defeitos mais gritantes que ocorreram.
O depoimento da testemunha, H, foi relevante na parte em que descreveu os defeitos, facto que verifica á cerca de ano e meio altura em que passou a frequentar a casa dos demandantes.
A testemunha, I, esclareceu que o imóvel adquirido pelos demandantes era o andar modelo, e no ano de 2009 fora objecto de uma intervenção efectuada pela demandada, C, tendo sido ela, na época funcionária desta, que dirigiu os trabalhos, descrevendo o que foi feito. Foi, igualmente, importante a parte em que referiu que a demandada se mostrou disponível para verificar as novas reclamações, tendo a funcionária, que enviara para o efeito, sido impedida de verificar o que quer que seja.
FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO:
Nos termos do n.º1 do art. 660 do C.P.C. cumpre conhecer em primeiro lugar das questões processuais que possam levar a absolvição das demandadas da instância, nessa circunstância está a excepção dilatória de ilegitimidade (alínea e) do art.494º e 495º, ambos do C.P.C.), suscitada pela demandada, D.
Conforme prescreve o n.º1 e 2 do art. 26 do C.P.C. a demandada, enquanto lado passivo da acção, é parte legítima quando tiver interesse em contradizer os interesses dos demandantes.
O interesse desta afere-se pelo prejuízo que lhe pode advir da procedência da acção.
Nos termos legais prescritos, verifica-se que não está em causa um critério material mas apenas formal, cuja consideração da legitimidade prende-se apenas com a efectiva configuração da situação tal como o autor a configurou, ou seja, prende-se com a relação das partes face ao objecto da acção, admitindo-se que a relação material controvertida existe.
No mesmo sentido os AC. do STJ Proc.04B2212 dec14/10/2004 e AC. do STJ Proc. 03B464 de 18/09/2003, in base de dados www.dgsi.pt.
No caso em apreço constata-se que a demandada, D, contestou a acção invocando que foi a construtora do imóvel mas que não teve qualquer relação negocial directa com os demandantes, ora isto é precisamente o que os demandantes alegam no artigo 4º do requerimento inicial, sendo esse o fundamento legal invocado para a sua intervenção em juízo, motivo pelo qual se considera como parte legítima na presente acção.
O caso dos autos prende-se com a celebração de um contrato de compra e venda, que tem por objecto um imóvel urbano (art. 204 alínea a) do C.C.) entre a demandada, C e os demandantes. Uma vez que a demandada apenas exerceu as funções de vendedora do imóvel o regime legal aplicável é o do art. 913º e seguintes do C.C.
A lei apresenta um conceito amplo de defeito, no qual abrange 4 realidades distintas, considerando tudo o que desvalorize ou impeça a realização do fim a que a coisa se destine e ainda os casos em que o vendedor tenha assegurado determinadas qualidades que não se verifiquem ou quando não tenha as qualidades necessárias para realizar o fim a que se destine.
A expressão vícios embora tenha um conteúdo pejorativo, abrange as características da coisa, o que leva a que seja valorada negativamente. A desvalorização da coisa enquadra-se numa concepção objectivista de defeito, o que implica que a coisa valha menos do que sucederia se os não tivesse.
No caso em apreço não existem dúvidas quanto a existência dos vícios que a coisa padece, o que implica uma diminuição da respectiva qualidade e a desvalorização do imóvel, facto que foi verificado pelo Tribunal a quando sua deslocação ao local, conforme consta da acta a fls. 180 e 181, e corroborado pelos de depoimento das testemunhas G e H.
No que respeita a cabine de duche, está efectivamente mal colocada porque segundo o projecto de arquitectura apresentado, mais propriamente a fls.32, o polibã onde a cabine está implantada deveria estar, ao fundo, no canto direito da casa de banho e não no local onde se encontra, a entrada junto ao aro da porta, ora este é um defeito que existe desde que os demandantes adquiriram o imóvel não sendo um dos defeitos que surgem posteriormente, entende-se por isso que aceitaram o imóvel com aquele vicio ab initio.
Todavia, não obstante a aceitação deste defeito, os demandantes reclamaram do parco isolamento da cabine, o foi que objecto de reparação, mas que não terá sido executado da melhor forma uma vez que continua a provocar o aparecimento de humidades no chão, junto da porta, conforme é visível a olho nu, pelo que deverá ser novamente objecto de reparação adequada.
No que respeita a falta de isolamento sob os tectos das casas de banho, o Tribunal pode verificar que, para além dos tectos falsos, não existe qualquer isolamento, aliás este é daqueles “defeitos” que existem desde que os demandantes adquiriram o imóvel, porém não foi feita prova de que houvesse da parte da demandada a obrigação legal ou contratual de o fazer, prova essa que competia aos demandantes (n.º1 do art.342º do C.C.), pelo que se entende não existir a obrigação de colocação da lã de rocha, enquanto material isolante.
No que respeita a pedra do móvel da cozinha, verifica-se que tem efectivamente uma mancha que está sob o polimento da mesma, contudo não foi feita prova do seu aparecimento, embora na carta datada de 31/08/2009, fls. 57 a 59, em que os demandantes denunciam os defeitos, reafirmam que o defeito já existia a quando da 1ª denuncia. Ora, embora não se apurasse a data concreta em que foi efectuada a 1ª denúncia, é certo que a demandada, C, efectuou no imóvel obras de reparação, realizadas entre Julho e Agosto de 2009, motivo pelo qual se entende que esta assumiu a responsabilidade dos defeitos que os demandantes reclamam.
Contudo, para proceder a sua reparação de todos os defeitos assinalados no pedido os demandantes apresentam a quantia de 4.980€, sem contudo explicar como chegaram a esta conclusão; como a maioria dos defeitos estão provados, com excepção das tampas dos lavatórios e do isolamento sob os tectos falsos das casas de banho, e não tendo o Tribunal dados concretos para apurar qual o custo que todas estas reparações importam, entende relega-lo para apuramento em execução de sentença, conforme determina o n.º2 do art.661 do C.P.C.
Na sua douta contestação a demanda, D, defendeu-se invocando a excepção peremptória de caducidade do direito de exercer a denúncia dos defeitos e também a de propor a respectiva acção.
Cumpre, assim, em primeiro lugar verificar da procedência ou não das excepções.
A caducidade é uma forma extintiva do direito pelo decurso determinado de um prazo fixado por lei ou até mesmo resultante da vontade das partes, sem que tal direito seja exercido dentro desse prazo, desde que a lei não determine para o facto as regras da prescrição.
A caducidade é apreciada oficiosamente pelo Tribunal e pode ser alegada em qualquer fase do processo, conforme dispõe o n.º1 do art. 333º do C.C.
Quer isto dizer que a caducidade é reportada por lei ao próprio direito invocado e não aos factos que a parte invoca como fonte dos mesmos. Aos factos apenas se recorre para efeito de determinação do momento do inicio da contagem do prazo de caducidade.
No caso em apreço a lei impõe ao comprador um ónus, estabelecendo o prazo para denunciar os defeitos que sejam detectados, art. 916º do C.C., e sendo a coisa objecto do contrato um imóvel o prazo para exercer a denúncia é de 1 ano a contar do conhecimento do defeito e devendo o mesmo ser exercido até 5 anos após a entrega da coisa (n.º 3 do art. 916º do C.C.).
Atendendo ao facto que o imóvel fora, em Agosto de 2009, objecto de algumas reparações, significa que reconheceu e assumiu a existência de alguns vícios no imóvel, tal facto é aliás reconhecido no relatório de vistoria apresentado pela demandada, C, conforme se verifica de fls.172 e 173.
Posteriormente, em 31 de Agosto de 2009, facto provado, os demandantes enviaram carta á demandada, C, a denunciar os defeitos do imóvel, sendo certo que a lei não impõe qual a forma que deve observar a denúncia podendo assim fazê-lo por qualquer meio adequado (art. 217ºC.C.), pelo que entendo, da conjugação de todos os elementos, que este direito foi exercido adequadamente e no tempo legal, uma vez que os demandantes adquiram a fracção em 04/01/2007, e passou cerca de 2 anos desde a respectiva aquisição até ser objecto da intervenção, após o que ocorreu nova denúncia, em 31/08/2009, pelo que não restam dúvidas que interromperam o prazo de caducidade.
Contudo, os demandantes pedem somente a reparação dos defeitos assinalados, tendo a demandada invocado a caducidade do direito de instaurar a acção.
A acção de exigir a reparação dos defeitos da coisa imóvel vendida, no regime anterior ao Dec. Lei n.º 267/94 de 25/10, estava sujeita à caducidade nos termos previstos no art. 917º do C.C. de 1966, porém esse já não é hoje o entendimento da doutrina, nem é posição unânime da jurisprudência.
Vejamos o art. 917º do C.C. refere-se expressamente a anulação do contrato, facto que nesta acção não foi em momento algum referido. De facto, o que se pede nesta acção é a eliminação dos defeitos da coisa, ou seja, pede-se a reparação da coisa, o que consubstancia um caso de cumprimento defeituoso do contrato e não a sua destruição, não pondo por isso em causa a segurança do comercio jurídico, daí que se entenda não existir identidade ou maioria de razão que justifique a interpretação extensiva do art. 917º do C.C. face ao art. 914º também do C.C. Se o legislador não o disse é porque entendeu não querer limitar o prazo de caducidade, certamente não se “esqueceu” de o fazer, sendo assim, considero que o prazo em causa não é de caducidade como sustenta a demandada na sua douta contestação mas sim o prazo geral constante do art. 309º do C.C. que é de prescrição, decaindo assim os seus argumentos.
No mesmo sentido vem os AC. do STJ: “A acção de reparação ou de substituição da coisa consignada no art. 914º do C.C. não é aplicável o prazo do art. 917º do C.C. mas sim o prazo geral do art. 309º do C.C. (STJ 12/11/1998: CJ/STJ, 1998, 3º - 106)”, bem como o AC. do STJ Proc. n.º 98B831, de 12/11/98, in www. dgsi.pt.
Por fim, tendo em consideração que o pedido foi dirigido indistintamente aos sujeitos passivos da acção, o que consubstancia processualmente um caso de litisconsórcio voluntário, conforme se refere no art. 29º do C.P.C. mas tendo em consideração que apenas foi feita prova em relação a uma delas: a empresa C, que vendeu o imóvel aos demandantes, assumiu a reparação em Agosto 2009 e a qual foi dirigida a denúncia em 31/08/2009, absolve-se a outra demandada do pedido.
DECISÃO:
Termos em que se julga a acção, parcialmente procedente, por provada e em consequência condena-se a demandada C a proceder as reparações dos defeitos imóvel, com excepção do isolamento dos tectos falsos das casas de banho, das tampas dos lavatórios e colocação incorrecta do polibã, para o qual foi atribuída a quantia 4.980€, a apurar em execução de sentença. Absolvendo-se a demandada, D do pedido deduzido, por falta de provas.
CUSTAS:
Ficam a cargo da demandada C, por ser considerada parte vencida, devendo efectuar o pagamento da quantia de 35€ (trinta e cinco euros) a título de custas da sua responsabilidade, num dos 3 dias úteis subsequentes a notificação da presente decisão, sob pena de incorrer numa sobretaxa de 10€ (dez euros) por cada dia de atraso no efectivo cumprimento (art. 8º e 10º da Portaria n.º 1456/2001 de 28/12, na redacção dada pela Portaria n.º 209/2005 de 24/02).
Proceda-se ao reembolso dos demandantes e da outra demandada, nos termos do art.9º da referida Portaria.
FUNCHAL, 09 de Junho de 2011
A Juíza de Paz
(Margarida Simplício)
(que redigiu e reviu em computador, nos termos do n.º5 do art.138 do C.P.C)