Sentença de Julgado de Paz
Aos 09 de Junho de 2011, pelas 14.45h, no Julgado de Paz do Porto teve lugar a leitura de sentença do Proc.º x em que são partes:
Demandante: A
Demandados: 1 - B e 2 - C
Realizada a chamada não se encontrava ninguém presente.
Seguidamente foi proferida pela Mtª Juíza a seguinte:
SENTENÇA
O Demandante intentou contra os Demandados a presente acção declarativa, enquadrada na al. c) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo a condenação destes a pagarem-lhe a quantia de € 2.030,91, a título de quotizações condominiais identificadas no artigo 8º do requerimento inicial, juros de mora vencidos e ainda juros vincendos, à taxa legal e ao abrigo do art. 472º do C.P.C. ser condenado o Demandado nas prestações vincendas, isto é, nas prestações de condomínio que se vencerem enquanto subsistir a sua qualidade de proprietário da fracção referida (tendo em conta que as quotizações de condomínio são pagas trimestralmente e se vencem no primeiro mês do respectivo trimestre e que o fundo de reserva é pago até ao fim do mês de Dezembro do ano respectivo).Os Demandados apresentaram contestação nos termos plasmados a fls. 20 a 22, invocando a inexistência física da fracção “111-P-6”, a celebração de um contrato de arrendamento com a Administração do Condomínio da referida loja, para construir uma saída de emergência do prédio, o abuso do direito e a prescrição de parte das quotizações peticionadas, impugnando ainda parcialmente a matéria de facto alegada no requerimento inicial.
Procedeu-se à realização da Audiência de Julgamento, com observância do formalismo legal, consoante resulta da acta, onde foi dada a palavra ao ilustre mandatário do Demandante para se pronunciar, querendo, sobre as excepções invocadas na contestação, o que fez, consoante consta na respectiva acta.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor que se fixa em € 2.030,91 – artºs 306º nº1 e 315º nº2, ambos do C.P.Civil.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há excepções dilatórias, nulidades ou quaisquer questões prévias obstem ao conhecimento do mérito da causa.
FACTOS PROVADOS:
A. O A encontra-se constituído em regime de propriedade horizontal, encontrando-se o mesmo registado na 2ª Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o nº x fls. 157 do Livro B-x.
B. Os Demandados são proprietários da fracção autónoma designada por “111-P-6”, correspondente à loja 534, sita na parte do Edifício denominada “D”, do prédio identificado em A.
C. São imputáveis à fracção identificada em B., as prestações desde o 1º trimestre de 2005 ao 4º trimestre de 2005, desde Junho de 2007 até Junho de 2010 e os fundos de reserva de 2005, 2007, 2008 e 2009, em montante não concretamente apurado.
D. Os orçamentos das despesas, bem como as contas dos anos em causa foram aprovados em Assembleia de Condóminos.
E. As quotizações são pagas trimestralmente e vencem-se ao dia nove do respectivo trimestre e o fundo de reserva é pago até ao fim do mês de Dezembro do ano respectivo.
F. A presente acção deu entrada neste Julgado de Paz em 13 de Julho de 2010.
G. O Condomínio do Edifício identificado em A. arrendou a fracção “111-P-6”, correspondente à loja 534, pelo valor de Esc. 15.000,00 (quinze mil escudos) mensais, para utilização própria da mesma.
H. Tendo construído nessa fracção uma saída de emergência do Edifício.
I. Nos termos da cláusula quinta deste contrato, o arrendatário obrigou-se a liquidar pontualmente a quota-parte das despesas comuns, as quais se fixaram, à data, em 14.022$00, sem prejuízo da actualização anual que viesse a ser aprovada em assembleia geral de condóminos. Refere ainda o nº 2 que o arrendatário se obrigava a liquidar os encargos da Administração, os quais se fixaram em 1.144$00, devendo este valor ser actualizado anualmente em 10%.
Não se provaram quaisquer outros factos alegados pelas partes com interesse para a decisão da causa.
FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Os factos assentes resultaram da conjugação dos documentos constantes dos autos, com o depoimento testemunhal prestado em sede de audiência de julgamento e da inspecção ao local, sendo que os factos constantes de A. e B. consideram-se admitidos por acordo – artº 490º nº2 do C.P.Civil e o facto constante de F, considera-se provado pela aposição do carimbo de entrada neste Julgado de Paz.
Teve-se em conta os depoimentos das testemunhas E, Gestor da sociedade que presta serviços à Administração do Condomínio e F, que chegou a trabalhar na Administração do Condomínio, os quais demonstraram ter conhecimento directo dos factos aqui em discussão.
Quanto aos factos não provados, eles resultaram da ausência de prova.
DIREITO
Os presentes autos fundam-se no incumprimento de uma obrigação dos condóminos, enquadrando-se na al. c) do n.º 1 do art.º 9.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho.
O nº1 do artº 1420º do Cód. Civil, relativo à propriedade horizontal, define que condómino é o proprietário exclusivo da fracção e comproprietário das partes comuns, enquanto nos termos do n.º 1 do art.º 1424.º do Código Civil as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos na proporção das suas fracções.
Daqui se retira que é ao proprietário que cabe nos termos da lei a obrigação de contribuir para as despesas comuns, sejam de fruição, sejam de conservação.
Sendo os Demandados proprietários da fracção autónoma designada por “111-P-6”, correspondente à loja 534, sita na parte do Edifício denominada “D”, estão obrigados a suportar as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum na proporção da sua fracção, que forem deliberadas em assembleias de condóminos, consoante está previsto nos artºs 1424º e 1431º, ambos do Cód. Civil.
In casu, são peticionadas as contribuições ao Condomínio anteriores a Maio de 1997 até Junho de 2010, incluindo o fundo de reserva desde 1996 a 2009 e ainda um orçamento suplementar de 1996, tudo discriminado no artigo 8º do requerimento inicial por reprodução da conta – corrente junta a fls. 7 a 9, importando o montante de € 2.030,91.
Segundo os Demandados, não são os mesmos responsáveis pelo pagamento dessa despesas, primeiro, porque nunca estiveram presentes em nenhuma assembleia geral do Condomínio, ignorando por completo as deliberações das referidas assembleias, uma vez que a sua loja foi demolida em 1995 para ser construída uma saída de emergência do Edifício, tendo o próprio Condomínio arrendado a referida fracção para construir a mencionada saída de emergência, pelo valor de Esc. 15.000$00 mensais, tendo os Demandados sido isentados do pagamento de quaisquer despesas de condomínio ou encargos de administração. Por outro lado, a Administração do Edifício votou totalmente ao abandono e desleixo o D desde Julho de 1999, data do seu encerramento administrativo, não havendo por isso qualquer fundamento para a cobrança de condomínios, uma vez que não existem quaisquer despesas ou serviços comuns a suportar em relação àquele espaço comercial, sendo certo que ninguém pode ser obrigado a pagar uma importância sem uma contraprestação proporcional e adequada, sob pena de estarmos perante um verdadeiro abuso do direito. Por fim invoca ainda a prescrição de parte das verbas peticionadas no artigo 8º do requerimento inicial, designadamente, desde Maio de 1997 a Dezembro de 2005, fundos de reserva desde 1996 a 2005 e orçamento suplementar de 1996.
Vejamos se lhes assiste razão.
Resulta dos autos que foram realizadas as assembleias de condóminos em 11.02.2005 (fls.61/62), 25.01.2008 (fls.58/59), 01.02.2010 (fls. 54/55) e nelas foram aprovados e ratificados os orçamentos dos anos de 2005, Junho a Dezembro de 2007, 2008, 2009 e 2010. Nada consta dessas actas que se tenha procedido sequer à aprovação das contas do ano de 2006 e de Janeiro a Maio de 2007, assim como não foi apresentada prova sobre as prestações peticionadas anteriores a Maio de 1997 a Dezembro de 2004 (quanto a 2004, apenas consta da acta da assembleia realizada em 11.02.2005, a aprovação das contas, sem contudo, se saber qual o respectivo orçamento), incluindo o respectivo fundo de reserva e o orçamento suplementar de 1996, pelo que não tem suporte nesta parte, o peticionado. Quanto às prestações que se deram como provadas, não se apuraram, contudo os respectivos valores, uma vez que, tendo sido impugnada no artigo 2º da contestação a permilagem indicada no artigo 2º do requerimento inicial, não foi produzida prova sobre essa matéria, pelo que sempre se teria que relegar para liquidação de sentença, nos termos previstos no nº 2 do artº 661º do C.P.Civil.
A fls. 23 a 25, juntaram os Demandados um contrato de arrendamento relativo à fracção em discussão nos autos, através do qual, os Demandados, representados por mandatário, arrendaram ao Condomínio em 1995, pelo valor de Esc. 15.000,00 mensais, para utilização deste.
O Demandante não impugnou o referido documento, apenas alegou ter procedido à extinção do respectivo vínculo contratual, tendo até requerido, em audiência de julgamento um prazo não inferior a 15 dias para a sua junção aos autos, uma vez que, devido ao decurso de tempo desde a celebração do contrato e a dimensão do arquivo de Condomínio, não foi possível ainda localizar o mesmo, o que lhe foi concedido. Nenhum documento veio, no entanto, a ser junto.
Da análise deste contrato, resulta que, não obstante ter sido intitulado como contrato promessa, o certo é que as partes lhe atribuíram a produção de efeitos imediatos. Foi o mesmo celebrado em .../.../..., pelo prazo de um ano, prorrogável por iguais períodos, com início na data do contrato, destinando-se exclusivamente ao exercício de utilização própria do A.
Qual o enquadramento jurídico deste contrato?
Entende-se não estamos perante o habitual contrato de utilização de loja em centro comercial, pois o mesmo não se destina ao exercício de nenhuma actividade comercial, mas sim, para utilização do próprio Condomínio, designadamente, segundo se apurou, para ser construída uma saída de emergência. Trata-se de um arrendamento de espaço não habitável, para utilização do Condomínio, com vista à construção de uma saída de emergência. À data da respectiva celebração, estava em vigor o regime do arrendamento urbano (RAU), contudo, a aplicação de tal regime estava excluída pela alínea e) do nº 2 do artº 5º deste diploma, a não ser subsidiariamente, nos termos do artº 6º do mesmo diploma, aplicando-se o regime da locação constante do Cód. Civil.
Tal contrato foi celebrado pelo prazo de um ano, prorrogável por iguais períodos, o que vai de encontro ao preceituado na lei, designadamente o artº 1054º do Cód. Civil.
Não tendo resultado provada qualquer forma de cessação do contrato, designadamente, a revogação por acordo das partes, a denúncia ou a resolução do mesmo, mantém-se este em vigor, vinculando as partes a cumprir as obrigações que assumiram reciprocamente.
Nos termos da cláusula quinta, o inquilino obriga-se a liquidar pontualmente até ao dia 8 de cada mês à administração do D, a quota-parte das despesas comuns, as quais se fixam em 14.022$00, sem prejuízo da actualização anual que vier a ser aprovada em assembleia geral de condóminos, obrigando-se ainda a liquidar no mesmo prazo os encargos de administração, os quais se fixam em 1.144$00, devendo este ser actualizado anualmente em 10%.
Daqui resulta que, no que concerne às prestações habituais do Condomínio, assim como o fundo de reserva, serão da responsabilidade do arrendatário.
Tendo o contrato eficácia inter-partes e sendo arrendatário o Condomínio aqui Demandante, é-lhe pois, o mesmo oponível.
Assim sendo e mantendo-se o referido contrato em vigor, não é da responsabilidade dos Demandados o pagamento das quotizações em dívida.
O Demandado invocou ainda a excepção peremptória da prescrição do artº 317º do Cód. Civil, alínea g) relativamente às prestações de condomínio peticionadas no artigo 8º do requerimento inicial, designadamente as prestações desde Maio de 1997 a Dezembro de 2005, fundos de reserva desde 1996 a 2005 e orçamento suplementar de 1996.
Ora, esta questão, face ao que acima se expôs, fica prejudicada, uma vez que nenhuma dívida peticionada que se tenha provado é da responsabilidade dos Demandados, contudo, ainda que assim não fosse, nos termos do artº 310º, nomeadamente, na alínea g) do Cód. Civil e nº 8 do artº 43º da Lei 78/2001 de 13 de Julho, sempre estariam prescritas as prestações com vencimentos anteriores a 13 de Julho de 2010 (data da entrada da propositura da acção).
Pelas razões supra aduzidas, fica também prejudicada a apreciação do invocado abuso de direito.
No que concerne ao pedido de condenação nas prestações vincendas, isto é, nas prestações de condomínio que se vencerem enquanto subsistir a qualidade de proprietário da fracção referida (tendo em conta que as quotizações de condomínio são pagas trimestralmente e se vencem no primeiro mês do respectivo trimestre e que o fundo de reserva é pago até ao fim do mês de Dezembro do ano respectivo), obviamente que, face aos factos provados terá o mesmo de improceder.
DECISÃO
Pelo exposto e nos termos referidos supra, julgo a presente acção improcedente e, em consequência, absolvo os Demandados do peticionado.
Custas pelo Demandante - artigos 8.º e 9.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro.
Registe e notifique.
Para constar se lavrou a presente acta que depois de ratificada vai ser assinada.
Porto, 09 de Junho de 2011
A Juíza de Paz
(Cristina Barbosa)
A Técnica do Apoio Administrativo
(Luísa Pinheiro)
Processado por computador Art.º 138º/5 do C.P.C.
VERSO EM BRANCO
Julgado de Paz do Porto