Sentença de Julgado de Paz
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RELATÓRIO:A ………, identificado a fls. 1, representado pela sua administradora – B ……. - intentou, em 16 de Fevereiro de 2006, contra C ……….., melhor identificada, também, a fls. 1, a presente acção declarativa de condenação, pedindo que esta fosse condenada a pagar-lhe a quantia de 2.492,60 € (Dois Mil Quatrocentos e Noventa e Dois Euros e Sessenta Cêntimos), relativa às quotas de condomínio vencidas e não pagas no período compreendido entre os meses de Janeiro de 2004 e Dezembro de 2005; às quotas extraordinárias para vistoria e reparação dos terraços e à coima por atraso de pagamento, acrescida de juros vencidos e vincendos à taxa legal até integral pagamento. Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 6, que aqui se dá por reproduzido.
Juntou 32 documentos (fls. 7 a 33; 147 a 175 e 215 a 259) que igualmente se dão por reproduzidos.
Regularmente citada a Demandada, veio apresentar douta Contestação, na qual se defendeu por excepção arguindo a incompetência territorial do tribunal e a ilegitimidade passiva da Demandada e bem assim por impugnação, tudo conforme melhor se alcança de fls. 39 a 57, que se dão por reproduzidas.
Juntou 25 documentos (fls. 59 a 99; 176 a 192 e 197 a 213), que, igualmente, se dão por reproduzidos.
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No decurso da presente acção, em 14 de Março, a Demandada procedeu ao pagamento das quotas de condomínio relativas ao período compreendido entre os meses de Janeiro de 2004 e Dezembro de 2005, pelo que o Demandante desistiu do pedido nessa parte, desistência que foi homologada por despacho de fls. 263, ordenando-se o prosseguimento dos autos quanto aos restantes pedidos. **
As questões a decidir por este tribunal são: a) Conhecer da arguida excepção da incompetência do tribunal;
b) Conhecer da excepção da ilegitimidade passiva da Demandada;
c) Conhecer da obrigação da Demandada de pagar as quotas extraordinárias para vistoria e reparação dos terraços, ao incumprimento desta obrigação e às suas consequências face ao deliberado pela assembleia de condóminos.
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Cumpre, antes de mais, conhecer das excepções da incompetência territorial do tribunal e da ilegitimidade passiva da Demandada. Assim: - Quanto à Incompetência do tribunal
Defende a Demandada que, na presente acção, o Demandante exige o cumprimento de várias obrigações e que …”não existindo estipulação entre as partes nem disposição especial da lei quanto ao local do cumprimento destas obrigações, deve o mesmo ser efectuado no domicilio do demandado, nos termos do art.º 13.º, n.º 1, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho” e que, sendo a Demandada uma pessoa colectiva, com sede em Sesimbra, possuindo apenas um estabelecimento no condomínio Demandante, deve aplicar-se a regra geral para as pessoas colectivas prevista no Art.º 14.º da referida lei.
Cumpre apreciar e decidir:
As obrigações cujo cumprimento o Demandante requer, são obrigações condominiais de pagamento de quotas ordinárias e extraordinárias.
A cobrança de tais prestações incumbe ao administrador e é a ele que devem ser pagas. Aqui duas situações se podem verificar, a saber: ou o administrador é um condómino e as quotas devem ser-lhe pagas no condomínio; ou é uma entidade externa e as quotas devem ser pagas no condomínio ou, em caso de acordo, no domicílio do administrador.
Pelo que antecede e a nosso ver, o local do cumprimento de tais obrigações é o do condomínio, só assim não sendo se as partes acordarem de forma diversa.
Isso mesmo dispõe o Art.º 774.º, do Código Civil, no que às prestações pecuniárias concerne.
Por consequência, não se mostrando acordado outro local para o cumprimento da obrigação, esta deve ser cumprida no condomínio Demandante.
É certo que, com as modernas tecnologias, torna-se possível aos devedores cumprir a sua obrigação em qualquer ponto do país com o recurso à transferência bancária nas caixas ATM, mas tal facto não invalida o que antes dissemos, uma vez que, em caso de patologia, o problema sempre terá de ser resolvido com o administrador.
Ora dispõe o Art.º 12.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho que as acções destinadas a exigir o cumprimento das obrigações é proposta, à escolha do credor, no Julgado de Paz do lugar em que a obrigação devia ser cumprida ou no Julgado de Paz do domicílio do Demandado.
O credor, neste caso, escolheu o lugar em que a obrigação devia ser cumprida, pelo que se aplica a regra especial que afasta a regra geral para as pessoas colectivas (cfr. Art.º 14.º da LJP’s).
Assim sendo, o Julgado de Paz do Seixal é o competente para decidir a presente acção.
Fica assim prejudicada a qualificação do “estabelecimento” que a Demandada tem instalado no edifício do Demandante, por não ter aqui aplicação o referido dispositivo.
Decisão:
Com os fundamentos e nos termos que antecedem, declaro o Julgado de Paz do Seixal competente para julgar a presente acção e, em consequência, declaro improcedente a arguida excepção da incompetência territorial do tribunal.
- Quanto à ilegitimidade passiva da Demandante:
Veio a Demandada excepcionar a sua ilegitimidade, porquanto só adquiriu a fracção autónoma em 8 de Março de 2002 e, uma vez que a necessidade de reparação dos terraços era muito anterior à compra, não é responsável pelo pagamento de tais reparações.
Cumpre apreciar e decidir:
Em termos gerais, a legitimidade não constitui uma qualidade pessoal das partes, referente aos processos, mas uma posição delas em face do processo concreto – o interesse de cada uma delas em determinado processo (cfr. Antunes Varela, RLJ, ano 114.º, p.139).
Significa isto que “É uma posição de autor e réu, em relação ao objecto do processo, qualidade que justifica que possa aquele autor, ou aquele réu, ocupar-se em juízo desse objecto do processo” – Castro Mendes, Direito Processual Civil, 1980, 2.º, p.153.
Dispõe o Art.º 26.º do Cód. Proc. Civil o seguinte:
«1. – O autor é parte legitima quando tem interesse directo em demandar; o réu é parte legitima quando tem interesse directo em contradizer.
2. – O interesse em demandar exprime-se pela utilidade derivada da procedência da acção; o interesse em contradizer, pelo prejuízo que dessa procedência advenha.
3. – Na falta de indicação da lei em contrário, são considerados titulares do interesse relevante para o efeito da legitimidade os sujeitos da relação controvertida, tal como ela é configurada pelo autor.».
O interesse tem de ser directo, no sentido de que não basta um mero interesse indirecto ou reflexo, isto é, não basta que a decisão da causa seja susceptível de afectar, por via da repercussão, uma relação jurídica de que a pessoa seja titular.
No presente caso, estamos em presença de um conflito resultante do incumprimento das obrigações condominiais.
Matéria que é disciplinada pelo Código Civil que, quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, dispõe no Art.º 1424.º que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”.
Adquirem a condição de condóminos todos os que forem proprietários das fracções que compõem o edifício, melhor dizendo, o condomínio.
Não está em causa o direito de propriedade, mas sim as diferentes posições adoptadas, sendo certo que a Demandada entende que, face à anterioridade da necessidade de obras, o custo destas não lhe pode ser imputado e o Demandante entende que, tendo sido deliberada a realização de obras quando a Demandada já era proprietária, é esta a responsável pelos seus custos na proporção do valor da sua fracção.
Ora, a forma como o Demandante configura a relação material controvertida e o pedido que formula, determina a legitimidade da Demandada na qualidade de proprietária à data da deliberação de realizar as obras.
A ilegitimidade constitui uma excepção dilatória de conhecimento oficioso, nos termos dos Art.ºs 494.º, al. e) e 495.º do Cód. Processo Civil.
As excepções dilatórias obstam a que o tribunal conheça do mérito da causa e dão lugar - no caso do reconhecimento da ilegitimidade - à absolvição da instância (Art.º 288.º, n.º 1, al. d) e 493.º, n.º 2, do Cód. Proc. Civil).
Decisão:
Face ao exposto e de harmonia com os preceitos legais supra citados, dado que a acção foi proposta contra quem nela tem interesse, declaro a Demandada parte legítima nos presentes autos, improcedendo a excepção da ilegitimidade passiva.
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O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território. Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem excepções de que cumpra conhecer ou questões prévias que obstem ao conhecimento de mérito da causa.
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Tendo o Demandante recusado o recurso à Mediação para resolução do litígio (fls. 6) e tendo decorrido o prazo para a apresentação da Contestação, foi designada data para a realização da Audiência de Julgamento (122). **
Aberta a Audiência e estando todos presentes, foram ouvidas as partes, nos termos do disposto no Art.º 57.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, tendo-se explorado todas as possibilidades de acordo, nos termos do disposto no n.º 1, do Art.º 26.º do mesmo diploma legal, o que não logrou conseguir-se, pelo que se procedeu à Audiência de Julgamento, com observância do formalismo legal, conforme da respectiva acta se alcança. **
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTOA convicção probatória do Tribunal, de acordo com a qual selecciona a matéria dada como provada ou não provada, ficou a dever-se ao conjunto da prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomadas em consideração as declarações das partes em Audiência de Julgamento; os documentos juntos a fls. 20 a 22; 58 a 69; 70 e 71; 74 a 79; 84 a 85; 180 a 192; 197 a 203 e 249 a 258 e os depoimentos das testemunhas apresentadas por ambas as partes.
Ponderaram-se os depoimentos das testemunhas, as quais prestaram depoimento com isenção, revelando conhecimento directo dos factos sobre os quais testemunharam. Assim:
1.ª – D ….., que, aos costumes, declarou ser condómino do Demandante;
2.ª – E …..., que, aos costumes, declarou ser condómina do Demandante;
3.ª – F …., que, aos costumes, declarou ser condómina do Demandante durante 25 anos;
4.ª – G ……, que, aos costumes, declarou ser condómina do Demandante;
5.ª – H ……, que, aos costumes declarou ser condómina do Demandante;
6.ª – I ……., que, aos costumes, declarou ser pai da legal representante da Demandada, não tendo a sua especial qualidade retirado credibilidade ao seu depoimento;
7.ª – J …., que, aos costumes, declarou ter sido condómina do Demandante.
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Com interesse para a decisão da causa ficaram provados os seguintes factos:1. A Demandada é proprietária da fracção autónoma correspondente à letra “A”, rés-do-chão, do prédio, constituído em propriedade horizontal, sito na Rua ……, na freguesia da Amora;
2. O Demandante é administrado pela B ….;
3. No dia 7 de Setembro de 2005, foi aprovada a deliberação de adjudicação da obra de reparação dos terraços e bem assim uma quota extraordinária para repartição dos respectivos encargos pelas fracções que compõem o condomínio na proporção do valor das suas fracções;
4. À fracção propriedade da Demandada foi atribuída a quota extraordinária no valor de 2.076,00 €;
5. A referida quota teria de ser paga até ao dia 30 de Setembro de 2005;
6. Tal deliberação foi aprovada por todos os presentes, à excepção da Demandada que votou contra;
7. A acta da Assembleia respectiva foi notificada à Demandada, por carta registada com aviso de recepção;
8. Em 19 de Janeiro de 2005, foi aprovada por unanimidade dos presentes a deliberação de aplicar, aos condóminos que tivessem o pagamento de quotas em atraso, há mais de seis meses, uma coima de 250,00 € para fazer face a despesas judiciais e/ou extrajudiciais de cobrança;
9. A acta da assembleia de condóminos respectiva não foi notificada à Demandada por carta registada com aviso de recepção;
10. A Demandada não efectuou, até à presente data, o pagamento das referidas quotas extraordinárias;
11. A Demandada foi interpelada para o pagamento da quota extraordinária para reparação do terraço, por carta datada de 12 de Outubro de 2005;
12. Carta que recebeu e a que respondeu, via telefax, em 19 de Outubro de 2005, na qual comunicava que estava a aguardar esclarecimentos sobre a sua obrigação de pagar a quota extraordinária para reparação do telhado;
13. A Demandada adquiriu a fracção autónoma de que é proprietária em 8 de Março de 2002;
14. O demandante tinha conhecimento dos problemas de infiltrações, pelo menos desde 23 de Outubro de 1997;
15. Em 13 de Janeiro de 1998, foi efectuada vistoria à fracção correspondente ao 1.º andar direito do edifício, a pedido do seu proprietário;
16. Vistoria que foi levada a efeito pelos serviços da Câmara Municipal do Seixal;
17. Não foi vistoriado o terraço;
18. Do respectivo Auto de Vistoria consta “Foi efectuada vistoria a esta habitação tendo-se verificado existirem deficiências no pavimento do terraço do andar superior (2.º Dt.º) que provocam infiltrações pluviais para o seu interior, causando a deterioração dos estuques.”;
19. Preconizava o referido Auto de vistoria “ a impermeabilização do pavimento do terraço do andar superior (2.º Dt.º) de forma a suprimir as infiltrações pluviais para a habitação vistoriada” e “Reparação e pintura dos estuques deteriorados pelas infiltrações.”;
20. A assembleia de condóminos não deliberou sobre a necessidade de realizar as obras preconizadas por, em seu entender, não estar definitivamente provado que as infiltrações provinham do terraço e por não ter capacidade financeira para as realizar;
21. Em consequência, o proprietário do 1.º andar direito propôs uma acção declarativa contra a administração do prédio, na qual a Ré viria a ser absolvida de instância;
22. Pelo que, em 8 de Junho de 2004, intentou nova acção, desta vez contra o condomínio, representado pela sua administradora;
23. Em Maio de 2005, foi levada a efeito, por um Engenheiro técnico, uma vistoria aos terraços e bem assim às fracções afectadas;
24. Do respectivo relatório, datado de 15 de Maio de 2005, consta a existência prolongada de infiltrações provenientes, na sua maior parte, do terraço;
25. Em 17 de Maio de 2005, no âmbito da acção que lhe fora movida pelo proprietário da fracção correspondente ao 1.º andar direito, o Demandante celebrou acordo, no qual se comprometia a proceder às obras necessárias à impermeabilização do pavimento do terraço do 2.º andar, no prazo de 90 dias e a, no mesmo prazo, proceder à reparação e pintura dos estuques da fracção correspondente ao 1.º andar direito, na zona do quarto e da sala;
26. A deliberação de 7 de Setembro de 2005, foi tomada em cumprimento do referido acordo;
Por outro lado, não resultaram provados os seguintes factos:
27. Na sequência da vistoria aos terraços, foi deliberada a quota extraordinária, no valor de 25,00 €;
28. A demandada foi notificada da deliberação de Janeiro de 2005, a qual instituiu a coima de 250,00 €;
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FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITOA relação material controvertida resume-se basicamente a duas questões, a saber: obrigatoriedade, ou não, da Demandada de pagar a quota extraordinária para as obras de reparação dos terraços; incumprimento dessa obrigação e suas consequências face ao deliberado pela assembleia de condóminos.
Quanto à primeira questão, refere-se às relações condominiais e à divergência verificada entre as partes sobre a quem incumbe o pagamento da quota extraordinária para obras e bem a.
De facto, enquanto o Demandante entende que a Demandada é responsável pelo pagamento da referida quota uma vez que era proprietária à data da deliberação e da realização das obras; a Demandada defende que, uma vez que as obras já eram necessárias antes de se tornar proprietária, não é responsável pelo pagamento das mesmas e que, a verificar-se a sua responsabilidade, esta terá de se referir apenas aos danos provocados após a compra. Vejamos:
A posição de condómino, confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício – decidindo tudo o que a elas respeite – e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação.
Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, dispõe o Art.º 1424.º do C.C. que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”.
A administração das partes comuns do edifício incumbe à assembleia de condóminos e a um administrador (cfr. Art.º 1430.º do Cód. Civil).
Sendo certo que a assembleia de condóminos é o órgão deliberativo, o que lhe confere poderes de controlo, de aprovação e de decisão final sobre todos os actos de administração. O mesmo é dizer que a assembleia de condóminos é soberana quanto a tudo o que respeita às partes comuns do edifício e bem assim ao seu estado de conservação e manutenção.
Por seu turno, o administrador é o órgão executivo que tem por função, como o próprio nome indica, executar as deliberações da assembleia, sendo o “rosto visível” desta.
Sendo função do administrador, entre outras, cobrar as receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (als. d) e e) do Art.º 1436.º do C.C.), enquadrando-se nessa categoria as prestações mensais a pagar por cada condómino e bem assim a sua quota-parte nas despesas aprovadas.
In casu, resulta provada a existência de infiltrações, as quais provocaram deterioração da fracção correspondente ao 1.º andar direito e que o Demandante tinha conhecimento dessas infiltrações e da necessidade de realizar obras, pelo menos desde 23 de Outubro de 1997.
Resultando, igualmente, provado que a assembleia de condóminos não deliberou sobre a necessidade das obras por não ter a certeza quanto à origem das infiltrações e bem assim por não ter capacidade financeira para a realização das mesmas.
Por tal facto, o lesado com as infiltrações intentou acção judicial contra o Demandante, no âmbito da qual, as partes chegaram a acordo, em 17 de Maio de 2005, comprometendo-se o ora Demandante a efectuar as obras necessárias, quer nos terraços quer na fracção afectada.
Também em Maio de 2005, com vista ao referido acordo, foi realizada uma vistoria, a pedido do Demandante, levada a efeito por um engenheiro técnico, de cujo relatório resulta que a maior parte das infiltrações se ficou a dever a deficiência de impermeabilização dos terraços.
Mais resulta provado que, em consequência do acordo celebrado, o Demandante solicitou orçamentos para as obras necessárias e que, por deliberação de 7 de Setembro de 2005, tomada por unanimidade dos presentes à excepção da representante da Demandada, que votou contra, a assembleia decidiu adjudicar a obra e estabelecer o valor a pagar por cada condómino, nos termos do disposto no Art.º 1424.º, do Código Civil.
A demandada, apesar de interpelada para o efeito, não efectuou o pagamento, primeiro por ter necessidade de se informar melhor quanto à sua responsabilidade e, depois, por considerar que não era responsável por tal pagamento.
Alega, para tanto, que tendo adquirido a fracção autónoma de que é proprietária em 8 de Março de 2002 e verificando-se as infiltrações muito antes da aquisição não pode ser responsabilizada por tal pagamento.
E que, não se verificam os pressupostos legais da responsabilidade civil, já que as despesas de conservação e fruição que ora estão em causa têm por base necessidades, factos e danos que não podem ser-lhe imputados, temporalmente.
Dúvidas não restam quanto à verificação dos factos alegados pela Demandada, colocando-se o problema quanto à consequência que pretende retirar dos mesmos.
Primeiro, não nos movemos no âmbito da responsabilidade civil, como pretende a Demandada, não tendo, em consequência qualquer relevância a verificação, ou não, dos pressupostos daquela responsabilidade.
A obrigação, cujo cumprimento o Demandante requer é uma obrigação decorrente do supra referido Art.º 1424.º, do Código Civil, sendo uma típica obrigação propter rem, ou seja, é uma obrigação real, derivada da titularidade de um direito real de propriedade ou de outro direito real de gozo.
Pelo que é uma obrigação que não decorre de uma relação creditória autónoma, mas do próprio estatuto do condomínio. É, portanto, uma obrigação conexa ou acessória de um direito real e desta conexão ou acessoriedade decorreria, sem necessidade de outras indagações, que a obrigação deve acompanhar sempre o direito a que está adjunta (Obrigações Reais e Ónus Reais, H. Mesquita, pág. 316).
Na realidade, tudo se resume a saber quando se constitui o proprietário na obrigação de comparticipar nas despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum.
Adiantamos desde já que não acompanhamos a tese da Demandada. E não acompanhamos porque as obrigações impostas aos condóminos pelo Art.º 1424.º, do Código Civil, só surgem no momento em que a assembleia sobre elas delibera.
Cita-se, a propósito, o douto Acórdão da Relação do Porto, de 16.12.2002 (www.dgsi.pt) “ a obrigação surge no momento em que a assembleia delibera efectuar essas obras e o modo de pagamento fraccionado pelos condóminos.”
No mesmo sentido vai o douto Acórdão da Relação de Lisboa, de 10.11.2005 (www.dgsi.pt), quando desresponsabiliza o anterior proprietário do pagamento de obras que, sendo necessárias antes da transacção, foram efectuadas quando a propriedade já não lhe pertencia.
Ora, in casu, quando foi tomada a deliberação de levar a efeito as obras, de adjudicar a obra, de estabelecer os valores das quotas extraordinárias de cada condómino e o prazo de pagamento das mesmas já a Demandada era proprietária da fracção há mais de 3 anos, pelo que a responsabilidade pelo pagamento de tal quota é sua.
Acresce que, conforme se expendeu este tipo de deliberações pertence à assembleia de condóminos e esta só deliberou na data supra referida, sendo certo que “Uma vez aprovadas as deliberações da assembleia elas vinculam todos os condóminos mesmo os que não comparecerem, ou aqueles que tendo participado se abstiveram ou votaram contra e ainda aqueles que ingressem no condomínio após a sua aprovação.” H. Mesquita, em RDES, 23.º-134 e 135 (cfr. também n.º 2, do Art.º 1.º, do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro).
Pelo que, quem detém a qualidade de condómino, à data da deliberação, fica obrigado ao cumprimento das deliberações que forem tomadas e, neste caso, essa obrigação impende sobre a Demandada, sem qualquer margem para dúvida.
Como é óbvio, se a Demandada acha que o anterior proprietário não a informou do estado de conservação do edifício e da eventual necessidade de obras, pode sempre responsabilizar aquele por incumprimento do dever pré-contratual previsto no Art.º 227.º, do Código Civil, conforme se decidiu doutamente no Acórdão da Relação de Lisboa de 18-3-2003 (www.dgsi.pt), o que não pode é negar-se a cumprir a sua obrigação de condómina de pagar as despesas aprovadas.
Quanto ao pagamento da quota extraordinária no valor de 25,00 € alegadamente aprovada em consequência da vistoria levada a efeito pelo engenheiro técnico e cujo pagamento o Demandante pede, não pode este tribunal condenar a Demandada no seu pagamento.
De facto, não resulta provado que a assembleia de condóminos tenha deliberado criar esta quota extraordinária, nem, em consequência, que fosse esse o seu valor.
Assim sendo, como é, sem maiores indagações, porque desnecessárias, não pode deixar de improceder o pedido do Demandante nesta parte.
Quanto ao pagamento da coima de 250,00 € para despesas judiciais e/ou extra judiciais para cobrança da dívida e de juros, vencidos e vincendos, à taxa legal até integral pagamento, averiguemos se assiste razão ao Demandante para pedir o seu pagamento.
Resulta provado que, por deliberação unânime dos presentes na Assembleia de Condóminos realizada no dia 19 de Janeiro de 2005, foi decidido aplicar aos condóminos que tivessem dívidas há mais de seis meses uma coima no valor de 250,00 € para fazer face a despesas judiciais e/ou extrajudiciais de cobrança.
Mas, resulta, igualmente provado que a Demandada não foi notificada da referida deliberação.
O Demandante pede o pagamento dessa quantia. Vejamos:
Em regra, a falta de pagamento de quantias a que o devedor esteja obrigado, dentro do prazo acordado, constitui o faltoso em mora e na obrigação de reparar os danos causados ao credor, verificando-se que a mora se inicia com a interpelação, judicial ou extrajudicial, para cumprimento (artº 804º e 805º do Código Civil). Por seu turno, o artº. 806º do mesmo Código, dispõe que, nas obrigações pecuniárias, a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora.
Assim, por força dos citados preceitos, verifica-se que, quando ocorre a falta de cumprimento de uma obrigação em dinheiro, o credor desse valor tem direito a receber uma indemnização, para compensar os prejuízos resultantes do atraso (mesmo que, na realidade, não tenha sofrido prejuízos) indemnização essa que é igual aos juros vencidos, calculados à taxa dos juros legais (artº. 559º do Código Civil), desde a constituição em mora até integral e efectivo pagamento.
Só assim não será se as partes tiverem convencionado o vencimento de juros a uma taxa diferente ou se tiverem estabelecido, por acordo entre ambas, uma penalidade diferente para o incumprimento ou atraso (cláusula penal).
Aplicando os preceitos referidos ao caso dos autos, temos que, existindo deliberações que estabelecem sanção diferente para o incumprimento dos condóminos, assiste ao demandante, por força das referidas deliberações, o direito de ser indemnizado pelos prejuízos sofridos com a falta de pagamento, uma vez que os demandados não pagaram as quotas de condomínio de sua responsabilidade. E, temos também, que essa indemnização corresponderia ao pagamento da penalização de 250,00 €.
Todavia, o pedido formulado pelo Demandante assenta na deliberação tomada em assembleia pelos condóminos, sendo certo que, por via dela, foi estabelecida a forma de indemnização que o devedor prestaria em caso de incumprimento, no âmbito da liberdade contratual.
Ora, o exercício desta liberdade, apenas pode vincular aqueles que a ela aderiram quer expressa quer tacitamente, sendo certo que da prova carreada para os autos não resulta provado que a Demandada tomou conhecimento da referida deliberação, conhecimento que é imprescindível à sua vinculação.
Aliás, tal notificação não foi, sequer, alegada.
Assim, não resulta provado que a acta da assembleia de condóminos em que a deliberação foi tomada tenha sido notificada à Demandada, já que não participou na deliberação, cerceando, dessa forma, a possibilidade de a impugnar.
Tal requisito é imposto pelo n.º 6 do Art.º 1432.º do Código Civil. Não cumpriu, conforme se vem expendendo, o Demandante esta sua obrigação ou, pelo menos, não alegou ou provou que a cumpriu, cabendo-lhe o ónus da prova.
Pelo que tratando-se de indemnização convencional que afasta a regra geral, apenas pode ser aplicada àqueles que a aceitam, carecendo essa aceitação de prova, conforme se referiu.
Quanto ao pagamento de juros peticionado.
Não tendo sido afastada a regra geral da indemnização pela mora no pagamento de obrigação pecuniária, valem aqui os argumentos e os dispositivos legais supra referidos, sendo devidos juros de mora à taxa legal.
Ora, dispõe o n.º 1 do Art.º 559.º do Cód. Civil que “ Os juros legais e os estipulados sem determinação de taxa ou quantitativo são fixados em portaria conjunta dos Ministros da Justiça, das Finanças e do Plano.”.
A taxa de juros legalmente fixada e aplicável ao caso sub judicie é de 4% (Portaria n.º 291/2003, de 8 de Abril).
Resta averiguar a partir de quando são devidos juros de mora. Em regra o devedor constitui-se em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir (Art.º 805.º, n.º 1, do Código Civil). Todavia, nos termos da al. a), do n.º 2 do mesmo dispositivo há mora do devedor, independentemente de interpelação se a obrigação tiver prazo certo. Que é o caso dos autos.
Assim, os juros são devidos desde o dia 1 de Outubro de 2005, dia imediatamente a seguir à data de vencimento de cada uma das prestações até integral pagamento da quantia em dívida.
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DECISÃONos termos e com os fundamentos invocados, julgando parcialmente procedente, porque provada, a presente acção, decido:
a) Declarar improcedente a excepção da incompetência do Julgado de Paz do Seixal;
b) Declarar improcedente a excepção da ilegitimidade passiva da Demandada;
c) Condenar a Demandada – C ……… - a pagar ao A ……, a quantia de 2.076,00 €, relativa à quota extraordinária para reparação dos terraços;
d) Absolver a Demandada do pedido de pagamento da quota extraordinária de 25,00 €, em consequência da vistoria levada a efeito pelo engenheiro civil;
e) Absolver a Demandada do pagamento da coima de 250,00 € para despesas judiciais e/ou extrajudiciais de cobrança;
f) Condenar a Demandada no pagamento de juros à taxa legal de 4%, nos termos da supra referida portaria, desde o dia 1 de Outubro de 2005 até integral pagamento.
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As custas serão suportadas pelo Demandante e pela Demandada, na proporção respectiva de 12 % e 88 %, declarando-se ambos parte vencida (Art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro), sem prejuízo da decisão que vier a ser proferida pela Segurança Social quanto ao requerimento de fls. 98 a 99 e verso apresentado pela Demandada. **
Registe. **
Seixal, 31 de Março de 2006(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)