EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO
I – IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A
Demandada: B
II – OBJECTO DO LITÍGIO
O condomínio Demandante veio propor contra a Demandada a presente acção declarativa enquadrada na alínea c) do n.º 1 do artigo 9.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, pedindo a condenação desta a pagar-lhe o montante global de € 1 464,85, acrescido de juros vencidos e vincendos, relativo a quotas de condomínio ordinárias e extraordinárias e a contribuições para o fundo de reserva, que se encontram em dívida. Mais peticiona a condenação da Demandada no pagamento das prestações de condomínio vincendas, enquanto subsistir a sua qualidade de proprietária da fracção em causa.
Alegou, para tanto e em síntese, que a Demandada, na qualidade de condómina do prédio em causa, onde é proprietária da fracção autónoma designada por “117-P-5”, tem em dívida a quantia peticionada, correspondente às contribuições de condomínio do ano de 1998, 1999, Janeiro a Junho de 2000, Julho a Dezembro de 2000, Janeiro a Junho de 2001, Janeiro a Junho de 2004, Janeiro a Dezembro de 2005, Janeiro a Dezembro de 2006, aos fundos de reserva relativos aos anos de 1996 a 1999, 2003 a 2005, e ainda a contribuições fixadas em orçamentos extraordinários dos anos de 1996 e 2003.
A Demandada contestou, começando por invocar a excepção de litispendência. Sem prescindir e sob o título de excepção do não cumprimento, alega que a galeria comercial onde se encontra a loja da Demandada está, por decisão camarária, “hermeticamente fechada” desde Julho de 1999, tendo sido, entretanto, completamente destruída e vandalizada, competindo à administração manter a galeria comercial no estado de conservação em que se encontrava pelo menos à data do encerramento. Por impugnação, afirma que as actas juntas pelo Demandante não estão acompanhadas das listas de presenças, valor dos orçamentos para cada ano e repartição das despesas, nem foram juntos aos autos quaisquer comprovativos da regular convocação das assembleias de condóminos, nem tão pouco os comprovativos de qualquer envio das deliberações tomadas nas referidas assembleias. Quanto às prestações vincendas, refere que as prestações futuras de um condomínio têm por base a aprovação prévia de um orçamento, não sendo, por tal razão, exigíveis por antecipação ao seu vencimento. Conclui, suscitando a excepção da prescrição das prestações de condomínio vencidas há mais de cinco anos.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do valor e do território.
O processo não enferma de nulidades que o invalidem.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há incidentes processuais, excepções ou questões prévias de que cumpra conhecer e que obstem ao mérito da causa, porquanto a excepção de litispendência foi considerada improcedente por decisão de fls. 122.
Cumpre apreciar e decidir.
III – FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Da prova produzida, resultaram provados os seguintes factos:
a) O condomínio do A foi constituído em propriedade horizontal por escritura lavrada no 6º Cartório Notarial do Porto, encontrando-se o mesmo registado na 2ª Conservatória do Registo Predial sob o nº x.
b) A Demandada é proprietária da fracção autónoma designada por “117-P-5”, a que corresponde no título constitutivo da propriedade horizontal uma permilagem de 0,42.
c) A Demandada não pagou as prestações de condomínio no montante global de € 1 464,85, que se subdivide da seguinte forma:
d) € 295,00, relativos a quotas de condomínio do ano de 1998, cujo orçamento foi aprovado por assembleia de condóminos de 16 de Janeiro de 1998 (cfr. Acta de fls. 10 a 12);
e) €221,25, relativos a quotas de condomínio do ano de 1999, cujo orçamento foi aprovado por assembleia de condóminos de 20 de Janeiro de 1999 (cfr. Acta de fls. 13);
f) €38,36, relativos a quotas de condomínio de Janeiro a Junho de 2000, cujo orçamento foi aprovado por assembleia de condóminos de 20 de Janeiro de 2000 (cfr. Acta de fls. 14);
g) €30,72, relativos a quotas de condomínio de Julho a Dezembro de 2000, cujo orçamento foi aprovado por assembleia de condóminos de 11 de Julho de 2000 (cfr. Acta de fls. 15 a 17);
h) €68,46, respeitantes a quotas de condomínio de Janeiro a Junho de 2001, cujo orçamento foi aprovado por assembleia de condóminos de 19 de Janeiro de 2001 (cfr. Acta de fls. 18);
i) €32,88, respeitantes a quotas de condomínio de Janeiro a Junho de 2004, cujo orçamento foi aprovado por assembleia de condóminos de 28 de Janeiro de 2004 (cfr. Acta de fls. 19 e 20);
j) €68,24, respeitantes a quotas de condomínio de Janeiro a Dezembro de 2005, cujo orçamento foi aprovado por assembleia de condóminos de 11 de Fevereiro de 2005 (cfr. Acta de fls. 21 e 22);
l) €68,24, respeitantes a quotas de condomínio de Janeiro a Dezembro de 2006;
m) €49,63, respeitantes ao fundo de reserva relativo ao ano de 1996 (cfr. Acta de fls. 23 a 25);
n) €29,04, respeitantes ao fundo de reserva relativo ao ano de 1997 (cfr. Acta de fls. 26 a 36);
o) €29,04, respeitantes ao fundo de reserva relativo ao ano de 1998 (cfr. Acta de fls. 10 a 12);
p) €29,04, respeitantes ao fundo de reserva relativo ao ano de 1999 (cfr. Acta de fls. 13);
q) €29,04, respeitantes ao fundo de reserva relativo ao ano de 2003 (cfr. Acta de fls. 37 a 38);
r) €29,04, respeitantes ao fundo de reserva relativo ao ano de 2004 (cfr. Acta de fls. 19 a 20)
s) €29,04, respeitantes ao fundo de reserva relativo ao ano de 2005 (cfr. Acta de fls. 21 e 22)
t) €274,10, relativos a quota extraordinária do ano de 2003, cujo orçamento foi aprovado na assembleia de condóminos realizada em 15 de Outubro de 2003 (cfr. acta de fls. 39);
u) €211,97, relativos a quota extraordinária do ano de 1996, cujo orçamento foi aprovado na assembleia de condóminos realizada em 22 de Outubro de 1996 (cfr. Acta de fls. 40 a 45).
v) O A é constituído por torres de escritórios e por uma galeria comercial, onde se encontra a loja da Demandada.
x) As torres de escritórios encontram-se em pleno funcionamento.
z) A galeria comercial foi encerrada pela Câmara Municipal do Porto em .../... .
aa) Desde aquela data, a Galeria encontra-se “hermeticamente fechada”, sendo que a Demandada nunca mais fruiu nem acedeu livremente à sua fracção, em virtude do Demandante ter colocado grades de segurança com aluquetes.
bb) A galeria comercial encontra-se em más condições de segurança e salubridade, não se mantendo sequer nas condições que existiam à data do encerramento por decisão camarária, mas foi completamente destruída e vandalizada (cfr. fotografias de fls. 83 a 87).
cc) Não existe qualquer característica física de uma edificação, nem se consegue apurar verdadeiramente qual a fracção de que a Demandada é proprietária.
dd) Quanto às infraestruturas destinadas a servir directamente os espaços comuns, designadamente redes de esgotos, de abastecimento de água, de electricidade, de telecomunicações e a rede de ventilação, encontram-se destruídas.
ee) Desde o encerramento administrativo, os condóminos da galeria comercial, por acção, ao deliberarem em assembleia de condóminos não pretender a conservação do espaço, e por omissão, ao não pagarem as prestações condominiais a que estão legalmente obrigados, reduziram o escopo da Administração à regularização da dívida pré-existente, à manutenção das bombas freáticas e à cobrança de dívidas.
ff) Desde .../, data da compra da fracção pela Demandada, até .../... existia a favor de C mandato verbal para gerir e administrar a fracção.
Motivação dos factos provados:
Os factos descritos nas alíneas a), b), v) a z), aa) a dd) e ff) consideram-se admitidos por acordo, nos termos do artigo 490.º, n.º 2, do Código de Processo Civil.
A prova dos factos contidos nas alíneas c) a u) e ee) resultou da conjugação dos documentos supra identificados (actas das assembleias de condóminos) com o depoimento isento e credível da testemunha D, responsável pela gestão financeira e contabilística do condomínio Demandante, o qual explicou que a galeria comercial se encontra dividida, em termos financeiros, das torres de escritórios e que os orçamentos com base nos quais foram calculadas as contribuições da Demandada apenas se reportam a despesas administrativas, dívidas do passado à E e F, bombas freáticas e despesas de contencioso, tal como deliberado nas respectivas assembleias de condóminos.
Saliente-se que apesar das actas juntas pelo Demandante não conterem as listas de presenças, valor dos orçamentos para cada ano (com excepção da acta nº 47, de fls. 21 e 22) e repartição das despesas, o depoimento cabal da referida testemunha no sentido dos valores discriminados no Requerimento Inicial, pareceu bastante ao Tribunal para admitir a matéria de facto descrita, por se entender que a acta tem valor meramente probatório, tal como defende ARAGÃO SEIA.
IV – O DIREITO
É o Código Civil que, nos seus artigos 1414º a 1438º-A, desenha o regime jurídico da propriedade horizontal. E que, concretamente, estabelece quais os direitos e obrigações dos condóminos.
E aí se estabelece designadamente, e para o que aqui nos interessa, que:
-“Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções” ( artigo 1424.º, n.º 1);
-“A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador (artigo 1430.º, n.º 1);
- “A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com dez dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência…” (artigo 1432º, nº 1);
- “As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido” (artigo 1432.º, n.º 3);
- Se não comparecer o número de condóminos suficiente, a assembleia reunirá numa outra data (se não for dito na convocatória, na semana seguinte, no mesmo dia e hora), podendo então deliberar por maioria de votos de condóminos presentes, desde que representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio (artigo 1432º, n.º 4);
- “As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo máximo de 30 dias” (art.º 1432º, n.º 6).
- As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado (artigo 1433, nº 1).
Ora, conforme decorre da matéria de facto dada como provada, foram aprovados em assembleias de condóminos os orçamentos ordinários e extraordinários, a partir dos quais foi calculada a comparticipação da fracção da Demandada para as despesas comuns do prédio, a qual constitui uma obrigação “propter rem”, isto é, uma obrigação que decorre do estatuto da propriedade horizontal, impendendo sobre o respectivo titular.
Alega, todavia, a Demandada na sua contestação que não foi convocada regularmente para qualquer assembleia de condóminos realizada nos últimos anos no A, nem foi notificada de qualquer acta ou deliberação (embora afirme que desde .../ até Abril de .../ a gestão e administração da fracção fosse feita por um mandatário). Na verdade, tais circunstâncias seriam aptas a instruir uma eventual acção de anulação de deliberações, prevista no artigo 1433º do C. Civil, já referido.
Porém, dos autos não consta que as deliberações de aprovação dos orçamentos tivessem sido impugnadas pela Demandada, que sempre teria conhecimento das mesmas com a citação para esta acção, pelo que não violando preceitos de natureza imperativa (que as tornariam nulas), as deliberações impõem-se aos condóminos e terceiros titulares de direitos relativos às fracções, tenham-nas aqueles aprovado ou não (artigo 1.º, nº 2 do Dec. Lei nº 268/94, de 25/10).
Conclui-se, assim, que tais deliberações vinculam a Demandada, que pretende afastar o seu cumprimento em virtude do Condomínio Demandante não estar a cumprir com as suas obrigações respeitantes à conservação das partes comuns, as quais se encontram completamente destruídas e vandalizadas.
Efectivamente, compete ao administrador do condomínio realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns. Como explica SANDRA PASSINHAS, o administrador tem o poder dever de realizar as medidas cautelares adequadas a evitar prejuízos na coisa comum, pode propor uma acção para obter o ressarcimento dos danos causados às partes comuns do edifício condominial, deve salvaguardar o edifício condominial de moléstias, perigos ou prejuízos causados por terceiros.
Em virtude do nexo de reciprocidade que pode existir entre as obrigações do condomínio e a obrigação do condómino de concorrer para os encargos de conservação e fruição do edifico, é de admitir a invocabilidade da excepção de não cumprimento do contrato, desde que se verifiquem os demais requisitos do
Artigo 428.º do Código Civil, tal como decidido no Acórdão da Relação do Porto, de 1 de Abril de 1993.
Efectivamente, o regime jurídico das obrigações propter rem será o regime geral em tudo o que não esteja contrariado pela sua especificidade. E o facto de a inserção da disciplina da excepção do não cumprimento estar na secção respeitante aos contratos e a própria letra da lei o dizer, tem-se defendido que isso não significa que não se possa ir mais além, pois que o sinalagma que está na base da exceptio tem mais que ver com o aspecto funcional, ou seja, com a reciprocidade das obrigações do que com a sua génese.
Assim entendida, a excepção do não cumprimento aparece fundamentalmente como um afloramento de um princípio de boa fé segundo o qual quem viola uma obrigação não pode, sem abuso, exigir o cumprimento de uma outra que em relação àquela está em nexo de reciprocidade.
Reportando-nos ao caso dos autos, constata-se que a galeria comercial onde se integra a fracção da Demandante foi encerrada compulsivamente pela Câmara Municipal do Porto, encontrando-se fechada até hoje. Desde essa data a galeria tem sofrido um processo de deterioração, tendo, inclusivamente, sido objecto de actos de vandalismo.
Não há dúvidas, assim, de que a administração do condomínio não tem zelado pela conservação das partes comuns do prédio.
Mas também ficou demonstrado que na sequência daquele encerramento, os condóminos da galeria comercial, reunidos em assembleia, têm deliberado no sentido de reduzir o escopo da administração ao mínimo: regularização da dívida pré-existente, manutenção das bombas freáticas (devido ao risco de alagamento) e cobrança de dívidas.
Ora, a função do administrador de executar as deliberações da assembleia de condóminos tem um lugar central no conjunto das suas atribuições legais. Constitui, como explica SANDRA PASSINHAS, um dos índices claros de superioridade do órgão deliberativo – a assembleia de condóminos – sobre o órgão executivo-representativo.
É certo que tais decisões contrárias à conservação e frutificação das partes comuns põem em causa quer o gozo da coisa comum a que todos os condóminos têm direito, quer, inclusivamente, a fruição das próprias fracções autónomas. E seriam, por certo, ilegítimas, não fosse esta situação provocada pelo encerramento administrativo da galeria comercial que está na origem da limitação dos direitos dos condóminos e cujas causas são, nos autos, desconhecidas.
Efectivamente, nestas circunstâncias parece-nos aceitável que as despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício sejam reduzidas ao mínimo, na medida em que os condóminos estão legalmente impedidos de utilizarem o prédio para o fim a que estava destinado.
Consequentemente, não pode a Demandada recusar as contribuições que lhe cabem nos orçamentos aprovados, alegando o mau estado de conservação da coisa comum, porquanto não se verifica entre tais obrigações o nexo de reciprocidade que permitiria invocar a excepção de não cumprimento.
Por último, cumpre apreciar a excepção de prescrição das prestações condominiais vencidas há mais de 5 anos.
Perfilhámos o entendimento de que tais prestações devem reger-se pelo direito das obrigações, sendo-lhes aplicável o regime da prescrição. Tratando-se de despesas que integram prestações periodicamente renováveis, o respectivo prazo de prescrição é de 5 anos, pelo que se encontram extintas por prescrição as quotas de condomínio ordinárias e extraordinárias e as contribuições para o fundo comum de reserva referentes ao período de 1998 a 2001 (alíneas d) a h), m) a p) e u) dos factos provados).
Encontra-se, assim, em dívida apenas o montante de €530,58, correspondente às quotas dos anos de 2003 a 2006.
A esse montante deverão acrescer juros de mora vencidos e vincendos, desde a citação (06.01.2007) até efectivo e integral pagamento, à taxa legal de 4%.
Relativamente ao pedido de condenação da Demandada no pagamento das prestações de condomínio que se vencerem enquanto subsistir a qualidade de proprietária da fracção objecto dos presentes autos, dispõe o nº 1 do artigo 472º do C.P.C. que “Tratando-se de prestações periódicas, se o devedor deixar de pagar, podem compreender-se no pedido e na condenação tanto as prestações já vencidas como as que se vencerem enquanto subsistir a obrigação”.
No entanto, considera-se que não é possível condenar a Demandada a pagar prestações de condomínio sem que nos autos constem as deliberações de aprovação dos respectivos orçamentos, pois que aquelas radicam nestas. Não se encontrando demonstrado o facto fundador das quotizações, e designadamente não se encontrando fixado o respectivo montante, não pode proceder tal pedido.
V. DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo parcialmente procedente a presente acção, e, em consequência, condeno a Demandada a pagar ao Demandante a quantia de €530,58 (quinhentos e trinta euros e cinquenta e oito cêntimos), e ainda os juros vencidos e vincendos, desde a citação até efectivo e integral pagamento, à taxa legal de 4%, absolvendo-a do demais peticionado.
Custas na proporção do decaimento e reembolso nesses precisos termos.
Porto, 18 de Dezembro de 2007
A Juíza de Paz
(Ângela Cerdeira)