Sentença de Julgado de Paz
Demandante: A
Demandada: B
II - OBJECTO DO LITÍGIO
O Demandante veio propor contra a Demandada a presente acção declarativa, enquadrada na al. c) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo a sua condenação a realizar obras no telhado e a substituir os tacos da sua fracção, ou, em alternativa, a pagar-lhe anualmente as despesas de pintura e arranjo dos tacos na sua habitação; e ainda a suportar as custas com a entrada da presente acção.
Alegou, para tanto e em síntese, que a habitação do Demandante denominada fracção “N”, corresponde ao 3º Direito; o Demandante tem vindo ao longo dos últimos anos a suportar os estragos das infiltrações de águas na sua habitação; as obras de restauro do telhado vem sendo discutidas desde 2003, tendo sido inclusivamente rejeitado pela maioria dos condóminos, o pagamento de uma quota suplementar de € 15,00 para um plano de obras a longo prazo.
Juntou documentos.
A Demandada, devidamente citada, apresentou Contestação, alegando, em síntese, que, efectivamente, as obras de restauro do telhado vêm sendo discutidas desde 2003, sendo certo que a reparação do telhado já foi efectuada; o Demandante tem em débito quotas de condomínio.
Juntou documentos.
Ambas as partes participaram na sessão de Pré-Mediação, seguida de Mediação, da qual não resultou acordo, pelo que se determinou o agendamento da Audiência de Julgamento, a qual se realizou com observância das formalidades legais como da acta se infere.
Aquando da realização da 1ª sessão da A.J., a mesma foi suspensa para realização de uma Assembleia de Condóminos até final do mês de Maio p.p., de forma a serem levados a aprovação orçamentos para execução de obras nas fachadas e cobertura do prédio. Veio, entretanto a administradora do Condomínio em questão, solicitar a prorrogação do prazo, uma vez que não lhe foi possível, em tempo útil, obter os orçamentos devidos.
Cumpre apreciar e decidir.
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Consideram-se provados os seguintes factos:
A) O Demandante é proprietário de uma habitação denominada fracção “N”, corresponde ao 3º Andar Direito no Edifício sito no concelho de Vila Nova de Gaia;
B) A fracção do Demandante é coberta por um telhado;
C) Na fracção do Demandante têm vindo a verificar-se danos nas paredes, tectos e tacos, causados por infiltrações de águas;
D) As obras de restauro do telhado vem sendo discutidas desde 2003;
E) Em Assembleia de Condóminos de 10 de Janeiro de 2003, foi rejeitado pela maioria dos condóminos, o pagamento de uma quota suplementar de € 15,00 para um plano de obras a longo prazo, tendo sido aprovado que “… se iria iniciar um plano de obras a longo prazo, da seguinte forma: todas as fracções iriam contribuir com um suplemento à quota de condomínio com um valor de € 7,50 mensais, com a finalidade de num prazo de 5 anos se efectuarem obras de restauro no telhado do prédio, que, como é do conhecimento geral, já há algum tempo que os proprietários das fracções imediatamente abaixo dos telhados do edifício, se vêm queixando de humidades nos tectos e paredes, provenientes do telhado, sendo estas obras necessárias.” (transcrição da respectiva Acta – n.º 11);
F) O Demandante tem em débito quotas de condomínio.
Motivação dos factos provados:
Os factos A), D) e E) foram aceites pela Demandada na sua Contestação.
O facto F) foi reconhecido pelo Demandante em Audiência de Julgamento, tendo-se apurado que inclusivamente já foi alvo de condenação judicial, referindo não pagar enquanto não forem feitas as obras.
Para os demais factos consideraram-se as declarações das partes e das testemunhas arroladas pela Demandada, sendo certo que o Demandante não arrolou qualquer testemunha. Refira-se que a administradora do Condomínio constatou a existência dos danos referidos nos tacos da fracção do Demandante aquando de uma deslocação à habitação deste após a 1ª sessão da Audiência de Julgamento.
Atendeu-se ainda aos documentos de fls. 3 a 10 –Actas referentes a vários anos onde é sistematicamente discutida a questão das obras – 36 a 62 – cópias dos recibos das quotas por pagar pelo Demandante – 75 a 81 e 94 a 96– Actas das Assembleias realizadas já depois da 1ª sessão da Audiência de Julgamento, onde mais uma vez foi debatido o problema das obras no edifício.
Não foi provado que:
I. A reparação do telhado já foi efectuada.
Motivação dos factos não provados:
Resultou da ausência de mobilização probatória credível, após análise dos documentos juntos e audição das testemunhas arroladas, que permitisse convencer o Tribunal da veracidade do facto. Refira-se que a Demandada limitou-se a juntar cópia de um recibo alegadamente pago a um trabalhador da construção civil onde consta rectificação de telhado, caleiras e rufos. No entanto, o seu subscritor não foi apresentado para prestar qualquer depoimento e tão pouco resulta que da sua eventual intervenção no telhado tenha ficado resolvido o problema das infiltrações.
Estes os factos.
IV – DOS FACTOS E DO DIREITO
Em primeiro lugar,
o art.º 655º, n.º 1 do C. P. C. consagra o denominado sistema da prova livre, por contraposição ao regime da prova legal, o que é dizer que o Tribunal aprecia livremente as provas, decidindo os juízes segundo a sua prudente convicção acerca de facto, sendo a prova apreciada segundo critérios de valoração racional e lógica do julgador, pressupondo o recurso a conhecimentos de ordem geral das pessoas normalmente inseridas na sociedade do seu tempo, a observância das regras da experiência e dos critérios da lógica, tudo se resolvendo, afinal, na formação de raciocínios e juízos que, tendo subjacentes as ditas regras, conduzem a determinadas convicções reflectidas na decisão dos pontos de facto em avaliação.
A essas regras de apreciação não escapa, designadamente a prova testemunhal, como expressamente se dispõe no art.º 396º do C. C., sendo que dada a sua reconhecida falibilidade, se impõe uma especial avaliação crítica com vista a uma valoração conscienciosa e prudente do conteúdo dos depoimentos e da sua força probatória.
De referir ainda, pela sua relevância, que a prova produzida deve ser considerada globalmente, conjugando todos os elementos produzidos no processo e atendíveis, independentemente da sua proveniência (princípio da aquisição processual – art.º 515º C. P. C.).
Posto isto,
Da análise dos factos resulta que as infiltrações de água verificadas na fracção do Demandante, atenta a sua localização (logo abaixo do telhado de cobertura) e a dos danos, só podem ser decorrentes de anomalias no telhado de cobertura ou na fachada do prédio, que integram as chamadas “partes comuns” do edifício (alíneas a) e b) do n.º 1 do art.º 1421º do C. Civil).
A Administração das partes comuns do edifício compete, nos termos do n.º 1 do art.º 1430º do C. Civil, à assembleia de condóminos e ao administrador, o qual tem legitimidade passiva para ser demandado em juízo nas acções respeitantes às partes comuns do prédio.
Ora,
dispõe o artigo 493º do Código Civil que “quem tiver em seu poder coisa móvel ou imóvel, com o dever de a vigiar, e bem assim quem tiver assumido o encargo da vigilância de quaisquer animais, responde pelos danos que a coisa ou os animais causarem, salvo se provar que nenhuma culpa houve da sua parte ou que os danos se teriam igualmente produzido ainda que não houvesse culpa sua”.
Impende pois sobre o condomínio o dever de vigilância sobre as partes comuns do edifício, existindo assim uma presunção de culpa, a qual não logrou ilidir .
De facto,
Não obstante pretender a Demandada demonstrar terem vindo a ser feitas sucessivas intervenções no telhado, desde limpezas a rectificações, a verdade é que tal não foi provado, muito menos quando terão sido feitas, com que periodicidade e a sua eventual eficácia.
É que,
as testemunhas arroladas pela Demandada – todas elas condóminas do prédio – embora tivessem vindo dizer que é feita regular manutenção do telhado, não sabiam contudo especificar qual o teor da mesma ou a frequência com que é feita, havendo inclusivamente contradição entre os depoimentos quanto às intervenções realizadas nas cobertura e datas das mesmas, a verdade é que se apurou que nunca foram feitas obras de vulto quer nas fachadas, quer no telhado, sendo certo que os depoentes foram unânimes em reconhecer que o edifício delas carece, aliás tal consta das Actas pelo mesmo desde 2003, e só ainda não terão sido feitas porque o condomínio, ao que parece, não tem dinheiro e os condóminos não chegam a um consenso.
Assim sendo, entendemos decidir pela procedência da presente acção, condenando o Condomínio, representado pela sua Administração, a realizar as obras necessárias com recurso a técnicas e materiais eficazes, de forma a acabar com as infiltrações de água que se verificam nas fracções, mormente na do Demandante, sob pena da persistência e agravamento dos danos verificados na fracção deste, bem como, a proceder à substituição dos tacos da referida fracção, deteriorados em consequência das ditas infiltrações.
Há que atender, contudo, que, tal como sem ovos não se fazem omeletas, também sem dinheiro não é possível fazer as obras, pelo que se afigura absolutamente imprescindível que o Demandante, e outros condóminos que porventura se encontrem na mesma situação, procedam à liquidação dos seus débitos e ao pagamento atempado das suas comparticipações.
V – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo procedente a presente acção, e, por consequência, condeno a Demandada a:
a) realizar as obras necessárias no edifício para pôr termos às infiltrações verificadas;
b) substituir os tacos danificados da fracção do Demandante.
Custas pela Demandada. Cumpra-se o disposto nos art.ºs 8º e 9º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro.
Registe e notifique.
Vila Nova de Gaia, 28 de Agosto de 2012
A Juiz de Paz
(Paula Portugal)
Processado por computador Art.º 138º/5 do C.P.C.
Revisto pelo Signatário. VERSO EM BRANCO
Julgado de Paz de Vila Nova de Gaia