RELATÓRIO
1- IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: MS
Demandada: MG
2- OBJECTO DO LITIGIO
A Demandante intentou a presente acção declarativa de condenação, pedindo a condenação da demandada à entrega de um lugar de aparcamento, com a área útil de 13,76 m2 situado na cave do prédio urbano, em Miranda do Corvo, ou, na impossibilidade fáctica de tal cumprimento, a pagar-lhe a título de indemnização, o quantitativo 4.999 € valor equivalente à perda de utilidade do aparcamento e correlativa necessidade da demandante, de proceder à sua substituição, acrescido de juros à taxa legal, a contar da citação.
Para tanto, alegou em síntese, ter adquirido à demandada em 2005, uma fracção autónoma com direito a um aparcamento, que não tem a área que consta da escritura de compra, originando a impossibilidade de uso do mesmo.
Juntou 9 documentos.
Regularmente citada, a Demandada contestou, excepcionando a caducidade do direito de denúncia dos defeitos, por parte da demandante.
As questões a decidir por este tribunal são as seguintes:
1- Terá a demandante denunciado os defeitos do aparcamento atempadamente?
2- Terá a demandada usado de dolo no negócio?
O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território.
Não existem nulidades que invalidem todo o processado. As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas. Não outras existem excepções de que cumpra conhecer ou questões prévias que obstem ao conhecimento de mérito da causa, para além da caducidade, que a seguir apreciaremos.
A audiência de julgamento, realizou-se, com observância das formalidades legais, conforme das actas se alcança.
3- FACTOS PROVADOS
1-A demandada MG., dedica-se à actividade de construção, promoção e venda de prédios para habitação, comércio e serviços, fazendo disso a sua actividade comercial. (cfr. Doc. 1, junto )
2-A demandante MS, durante o ano 2000, pretendia comprar, em Miranda do Corvo, uma habitação com um “lugar de garagem”, cujo fim era, aí estabelecer a sua residência e o aparcamento à recolha de um veículo automóvel.
3-A MG, desde .../, projectava, edificava e promovia a venda de um Edifício de Habitação Colectiva e Comercio, sito em Miranda do Corvo, prédio esse, destinado a habitação, comércio e serviços, com vários lugares de estacionamento, em garagem de tipo colectivo (de acordo com a Memória descritiva e justificativa complemento ao caderno de encargos, relativo ao Projecto Base – Arquitectura, apresentado pela demandada (cfr. Doc. 2 junto).
4-A demandante contactou a MG, com quem negociou e acordou a compra de um apartamento dotado de lugar de estacionamento, interior.
5-Em .../, outorgaram um contrato-promessa de compra e venda, pelo qual, a MG, promitente vendedora, prometia vender, e a promitente compradora, MS, comprometia-se a comprar, uma fracção autónoma, constituída por uma habitação T2, , com um aparcamento, na cave - do aludido edifício, ainda em construção, propriedade da demandada (cfr. Doc. 3, junto).
6-O preço acordado foi de 15.000.000$00 (quinze milhões de escudos) o equivalente a € 74.819,68.
7-Ainda durante a construção, MG., por escritura pública, celebrada no Segundo Cartório Notarial de Coimbra, procedeu à constituição do prédio em propriedade horizontal. (cfr. Doc. 4, junto).
8-Nos termos da qual, a fracção “X” é composta por, “T-2 destina-se a habitação e tem um aparcamento na cave designado pela letra X, à qual fixa o valor relativo de vinte mil quinhentos e sessenta euros, correspondente a cinquenta e nove por mil do valor total do prédio.”.
9-Concluída a obra, as partes efectuaram escritura pública de compra e venda, celebrada no 2º Cartório Notarial de Coimbra (cfr. Doc. 5, junto).
10-Na referida escritura a demandada através do seu gerente FC vendeu à demandante “pelo preço setenta e quatro mil oitocentos e dezanove euros e sessenta e oito cêntimos, a fracção autónoma identificada pela letra “X” –, destinado a habitação T – dois, com um aparcamento na cave designado pela letra X, do prédio urbano sito no concelho de Miranda do Corvo, inscrito na matriz sob o artigo PP, conforme comprovativo da declaração para inscrição ou actualização de prédios urbanos na matriz (modelo um) com o registo número 00, recepcionado dois mil e quatro no Serviço de Finanças de Miranda do Corvo …” “o referido imóvel está descrito na Conservatória do Registo Predial de Miranda do Corvo sob o número WW freguesia de Miranda do Corvo, e ali registado a favor da sociedade representada do primeiro outorgante…”,
11-Certifica-se aí, “a existência de ficha técnica de habitação e de que a mesma foi depositada na Câmara Municipal em .../, tendo sido entregue neste acto à compradora.”
12-Da “ficha técnica”, a pags. 0, sob a epígrafe, Dependências do fogo, refere que do mesmo, faz parte um aparcamento, situado na cave, com 13,76 m2, de área útil. (cfr. Doc. 6, junto).
13-A fracção autónoma, adquirida pela demandante coube a designação X – possui Licença de Utilização, titulada pelo Alvará nº W, emitido pela Câmara Municipal no âmbito do processo nº T, onde consta, que se trata de “Habitação: T – dois, destina-se a Habitação, com área de 114,24 m2, com aparcamento na Cave designado pela letra xcom área de 13,76 m2.” (cfr. Doc. 7, junto).
14-Após a outorga da escritura, a demandante não tinha conhecimento da localização do seu aparcamento, pois os lugares de estacionamento não se encontravam marcados, nem pelas letras designativas das diversas fracções, em que o prédio fora constituído, nem pelos números de sequência, da planta que serviu de base à construção da cave do edifício.
15-Na 1ª reunião de condomínio, realizada em Março de 2006, a demandante indagou a administradora da localização do seu aparcamento.
16-Após a reunião do condomínio, uma vizinha informou-a que o seu aparcamento se situava, junto à saída das escadas e dos elevadores, mostrando-lhe uma planta da cave.
17-Face a tal informação, a demandante verificou que o local, indicado como sendo o correspondente à fracção x, delimitado com tinta no solo, era menor do que constava na escritura, ou seja, 13,76 m2.
18-O aparcamento dispõe a área de 11, 68 m2.
19- A largura do mesmo é de 1,80 m.
20-A demandante após a ocorrência da reunião supra referida, solicitou à Administradora do Condomínio “CV”, esclarecimentos acerca da localização do seu aparcamento e apurasse a razão do referido espaço ter sido designado com a letra x, e não outro.
21-A“CV” cessou a actividade, no final de 2008.
22-A demandante e o gerente da demandada, FC, encontraram-se a de Janeiro do corrente ano de 2009, (pela primeira vez) na cave do próprio Lote, junto ao aparcamento, com o objectivo de resolver a situação.
23-O gerente da demandada, reconheceu que o aparcamento, delimitado no solo, não tinha as dimensões do que lhe vendera, declinando fornecer mais pormenores, pois não dispunha no local, da respectiva planta, disponibilizando a mesma, dois dias depois, através da secretária da MG, (cfr. Doc. 8, junto).
24-De posse da documentação fornecida pela MG., a demandante junto da Câmara Municipal, solicitou a documentação relativa ao imóvel, mais concretamente pela planta original, de onde aquela havia sido extraída (cfr. Doc. 9, junto).
25-A planta existente na Câmara Municipal única que possui legenda, atribui ao aparcamento 0.14, a área de 13,76 m2, sendo o mesmo aparcamento, que a “carta” fornecida pela MG, tem grafado a letra x.
26- O aparcamento não satisfaz plenamente a utilidade que devia propiciar.
27-Durante a construção foi colocado um pilar a meio do espaço a que corresponderia o aparcamento 0.14.
28-A demandante nas poucas vezes, que aparcou o seu veiculo automóvel, teve de o encostar junto à coluna sita a meio dos aparcamentos, o que a impede de abrir a porta que se encontre virada para esse lado.
29-Na data da escritura, bem sabia a demandada que o bem que designava por fracção x, não correspondia ao que tinha para entregar à compradora.
MOTIVAÇÃO
Para os factos assentes em 1, 3, 5,7 e 8, 9 a 13, 23 a 25, tiveram-se em conta os documentos juntos respectivamente, a fls. 12 a 14, 15 a 50, 51 e 52, 53 a 60,61 a 66, 67 a 77, 78 e 79, e 80 e 81. Consideram-se admitidos por acordo, nos termos do art. 490º, nº2 do C.P.C., os factos indicados sob o nº 2, 4,6,14 a 17, 19 a 23 e 26 a 29.
O facto numerado sob o ponto 18, resultou da inspecção judicial realizada.
Contribuíram ainda, para formar a convicção do tribunal, o depoimento de parte prestado pelo representante da demandada, que se revelou credível, coerente e seguro, confirmando que à data da escritura não foi medir a área do aparcamento, “confiando na área referida na documentação, prática habitual neste tipo de actividade comercial”.
Também as a demandante em declarações, revelou enorme veracidade e rectidão no relato dos factos, mesmo aqueles que lhe poderiam ser desfavoráveis, nomeadamente a data da denuncia dos defeitos, na não recusa por parte da demandada em localizar, informar ou impedir o acesso ao aparcamento.
As testemunhas arroladas põe esta, revelaram depoimentos credíveis e isentos, confirmando a factualidade alegada, quanto à data da reunião de condomínio, em especial o depoimento de VV vizinha da demandante, possuidora de uma planta na cave, fornecida a seu pedido pela demandada antes da outorga da escritura da sua fracção contribuindo nesta medida, para pôr em crise a tese defendida pela demandante, quanto ao dolo da demandada.
Finalmente, a testemunha apresentada pela demandada, que acompanhou a parte final da obra, refere o acompanhamento pela demandante da mesma, tendo inclusive reclamado alguns defeitos na fracção, antes e após a outorga da escritura, que foram prontamente reparados. Referiu ainda, que nunca recusou à demandante informações ou vista do aparcamento, depoimento este credível, seguro e isento.
Factos não provados: não se provaram outros factos por ausência de alegação e prova, nomeadamente, quanto ao apuramento da existência de dolo da demandada. Limitando-se a demandante a alegar conceitos de direito, sem concretizar objectivamente os factos que o pudessem consubstanciar e consequentemente provar.
4- O DIREITO
A espécie contratual em causa nos autos, configura-se como um contrato de compra e venda de imóvel, sendo-lhe aplicável o disposto nos artigos 874º e 879º, do C. Civil . Com o pedido formulado, a Demandante move-se no âmbito da venda de coisa defeituosa (cfr. Art.º 913.º e seguintes do Cód. Civil).
De facto, a coisa entregue pelo vendedor, na execução do contrato de compra e venda, deve estar isenta de vícios físicos, defeitos intrínsecos inerentes ao seu estado material que estejam em desconformidade com o contratualmente estabelecido, ou em desconformidade com o que, legitimamente, for esperado pelo comprador.
No mesmo sentido vai a Lei da Defesa do Consumidor (Lei n.º 24/96, de 31 de Junho, e o Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril, este ultimo alterado pelo Decreto Lei nº 84/2008 de 21 de Maio) resultando destes diplomas legais os direitos gerais dos consumidores. Face às profusas disposições legais que disciplinam a matéria, incluindo o Código Civil, tem-se como defeito “…o vício que (…) desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização do fim …” (art.º 913.º do Cód. Civil) e assim, se o objecto da venda puder ser consubstanciado em tal norma, estamos seguramente perante a venda de um bem defeituoso.
Da a excepção da caducidade
Feito que está, o arresto da legislação aplicável ao caso, cumpre averiguar em primeiro lugar a verificação ou não dos pressupostos do dolo por parte da demandada, o que permite à demandante desonerar-se do cumprimento do prazo previsto, para a denúncia de defeito, originando a improcedência da excepção invocada.
Dispõe o art. 298º, nº 2 do Código Civil que “Quando, por força da lei ou por vontade das partes, um direito deve ser exercido dentro de certo prazo, são aplicáveis as regras da caducidade, a menos que a lei se refira expressamente à prescrição.” Nos termos do art. 331º, nº 1, do mesmo diploma legal, a caducidade só é impedida pela prática do acto a que a lei ou convenção atribua efeito impeditivo, dentro do prazo legal ou convencional. Mas quando a lei fixa um prazo para o exercício de certo direito, não quer tornar esse direito dependente da observância do prazo, mas apenas fazê-lo extinguir, se o prazo não for observado. O fundamento do instituto da caducidade é a exigência de que certos direitos sejam exercidos durante certo prazo, a fim de que a situação jurídica fique definida e inalterável. Na caducidade está em causa um verdadeiro prazo peremptório de exercício do direito. Este deve ser exercido dentro de certo prazo, senão o direito caducado perde a sua existência. O prazo de caducidade, ao contrário da prescrição, não se suspende nem interrompe apenas é impedido pela prática do acto, dentro do prazo legal ou convencional, a que a lei ou convenção atribua efeito impeditivo.
Ora, há prazos para o exercício do direito por parte da demandante, referimo-nos à caducidade do direito daquela à denúncia dos defeitos, vamos então averiguar se a invocada excepção se verifica. A Demandante outorgou a escritura de compra e venda de uma fracção, em .../.../... , data essa em que entrou na posse do mesmo, não tendo a demandada impedido de qualquer forma o seu acesso, conforme referiu a mesma, bem como uma das testemunhas por si arrolada.
Assim, a partir da referida data, e tendo acesso ao aparcamento teve a possibilidade e o ónus de o vistoriar o mesmo. Segundo referiu, desconhecia a sua localização, pois não existia qualquer sinalização que o permitisse identificar, mas nada fez junto da demandada para saber a sua localização, e zelar pelo cumprimento do contrato conforme o acordado (alias do nosso ponto de vista tal cuidado /dever, deveria ter sido exercido antes da outorga da escritura.
Contudo, a demandante esperou cerca de 7 meses, para na primeira reunião de condomínio, junto do administrador indagar a localização do seu aparcamento. Contudo, na mesma data, foi uma vizinha que a informou da localização do mesmo, (testemunha arrolada e que prestou depoimento nos presentes autos) porquanto era portadora de uma planta da cave, onde os aparcamentos, se encontravam assinalados por letras, planta essa fornecida pela demandada, a seu pedido, antes da celebração da escritura da sua fracção.
Foi então, segundo refere, que terá constatado que a área do aparcamento era menor à referida na escritura de compra e venda, e que tal diferença impedia o uso normal do mesmo ou seja não permitia, o estacionamento de um veículo automóvel.
Ainda assim, e inexplicavelmente só em Janeiro de .../, (decorridos quase três anos após conhecer da localização do aparcamento e quase quatro após a data da escritura) é que, junto do representante da demandada denunciou pela primeira vez, o supra referido defeito do aparcamento, apesar de nesse espaço de tempo, o ter o usado para aí estacionar o seu veículo automóvel. Ora do regime legal da compra e venda, evidencia-se a necessidade de denúncia, pelo credor dos vícios da coisa, sendo a lógica inerente a tal ónus, a de que só denunciando ao devedor os defeitos do seu cumprimento defeituoso, é que ele pode corrigir pontualmente a prestação. Neste sentido, Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, publicado em www.dgsi.pt em 06/07/2004. A denúncia é pois o acto, que permite ao credor por extensão e pressuposto, o exercício posterior do direito de acção, seja na venda de coisa defeituosa seja na empreitada defeituosa. Tal ónus deve ser cumprido junto do devedor, ou seja, no caso em apreço a demandada, nunca na pessoa do administrador do condómino, do prédio em que se localiza a fracção da demandante. É certo, que a mesma não configura a acção nesse sentido, pois o que refere é que, se terá auxiliado do administrador e da vizinha para se informar da localização do seu aparcamento, erradamente dizemos nós. Contudo, e porque o prazo de denuncia dos defeitos, estava completamente ultrapassado, art. 916, nº 1 e 2, do C.C., e art. 5º A, nºs 1e 2, do Decreto-Lei nº 67/2003 de 8 de Abril, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei nº 84/2008 de 21 de Maio, estes últimos diplomas legais, com um regime mais favorável ao consumidor, vem a demandante alegar a existência o dolo da demandada na concretização do negócio, porquanto a existir tal factualidade, o Código Civil, no art. 916º, nº 1, parte final, desonera-a dessa obrigação de denuncia. . Resta-nos então apurar, se estão ou não preenchidos os requisitos do dolo por parte da demandada, mediante a factualidade alegada pela demandante. O Código Civil, no nº 1 do art. 253º, prescreve “Entende-se por dolo qualquer sugestão ou artificio que alguém empregue com a intenção ou consciência de induzir ou manter em erro o autor da declaração, bem como a dissimulação, pelo declaratário ou terceiro, do erro do declarante.”
Ora, que factos alegou a demandante, no seu requerimento inicial, que a terem sido praticados por parte da demandada que lhe permita provar o dolo? Salvo melhor opinião, nenhum, limitou-se a utilizar conceitos de direitos, os referidos no artigo atrás citado, sem nunca concretizar objectivamente, quais, limitando-se a socorrer da área referida na documentação existente. Era à demandante que competia a prova entre outros, da existência do dolo por parte da demandada, nos termos do prescrito no nº 1 do art. 342, do C.C, o que não fez e diga-se em bom rigor, seria uma prova difícil senão impossível. Senão vejamos.
Como explica a demandante, antes e depois da outorga da escritura a sua negligencia em não procurar saber qual o aparcamento que fazia para da sua fracção?
Que artificio ou sugestão usou a demandada para que, decorridos quase quatro anos após a celebração da escritura, a demandante, só em 14 de Janeiro de .../, contactasse com o representante legal da demandada para reclamar da diferença de área referida na escritura e a efectivamente existente?
É que, se o aparcamento ao contrário do que alegou, não permitisse estacionar o seu veículo automóvel a demandante, certamente teria cumprido os prazos prescritos nos vários diplomas legais para a denúncia dos defeitos. Mas o que decorreu da inspecção judicial realizada, é que efectivamente a área disponível do aparcamento não é a que consta na escritura, mas permite estacionar um veiculo automóvel, não podendo é, abrir as portas descuidadamente. É a própria demandante em audiência de julgamento, numa postura de enorme veracidade, questionada se alguma vez, a demandada se recusou a localizar, mostrar ou impediu o acesso ao aparcamento objecto nos presentes autos, respondeu negativamente. Assumindo ainda, o seu desleixo e falta de preocupação com a localização do aparcamento, ao contrário da postura que teve com a fracção, em que atempadamente, denunciou determinados defeitos, prontamente reparados pela demandada.
Relativamente às expectativas legitimas da demandante, referentes ao aparcamento que apreciamos, ter-se-á em conta as que um consumidor médio, colocado na posição do destinatário normal (art.236º,C.C.) e agindo de acordo com a boa fé, (art.239º,C.C.) pode razoavelmente esperar atendendo ás circunstâncias.
As da demandante são, adquiriu uma fracção com direito um aparcamento sem cuidar e diligenciar de saber qual era, e onde se localizava, antes e depois da escritura de compra e venda. A demandada, por sua vez, porque nunca foi questionada pela demandante, convencida estava, que tudo estava conforme o acordado., nenhuma intenção ou consciência teve de a enganar, pois conforme referiu o seu representante legal não andou a medir os aparcamentos, aquando da outorga da escritura confiando na documentação apresentada.
Assim, a demandante razoavelmente não podia ignorar, como alega, a existência defeito invocado, devendo fazer uma competente e apurada vistoria ao aparcamento, em caso de dúvida ou impossibilidade de usar o mesmo para o fim para ele estabelecido. É que, por outro lado, o defeito invocado é um defeito aparente, visível e aceite pela demandante aquando da entrega do imóvel, ou pelo menos quando soube da localização do mesmo pela sua vizinha em Março de.../ e aí iniciou a sua utilização. Razão pela qual, e a acrescer à falta de denuncia, não pode agora a demandante, porque aceitou o aparcamento tal qual é, e por isso conforme o contrato, prevalecer-se dos direitos resultantes da falta de conformidade. Se o usou, durante anos sem denunciar o defeito, seguramente o mesmo cumpria a sua função, razão pela qual a mesma estaria convicta de que teria a área escriturada, aquela que inscreveu na matriz predial, e registou na conservatória do registo predial.
Alegar agora, e decorridos que são quatro anos, o dolo da demandada, compreendemos que seja a única saída legal encontrada pela demandante para instaurar a presente acção, mas para isso é preciso prova, e esse ónus a demandante não cumpriu, nem podia, porque efectivamente estamos convencidos que não existiu. Porquanto, afastado o dolo, os prazos de denúncia porque não cumpridos, fazem proceder a excepção da caducidade do direito de denúncia invocada.
Razão pela qual, e atendendo ao não exercício atempado do direito de denuncia, os pedidos formulados pela demandante e dele dependentes, originam o seu decaimento, art. 331º do C.C.
A caducidade é uma excepção peremptória e determina a absolvição da Demandada do pedido (art.º 493.º, n.º 3, do Código de Processo Civil).
DECISÃO
Face a quanto antecede, julgo procedente a excepção da caducidade do direito de denúncia e em consequência absolvo a demandada dos pedidos deduzidos pela demandante
Custas
A cargo da demandante, que declaro parte vencida, devendo efectuar o pagamento das custas em falta (€ 35,00) num dos três dias úteis subsequentes ao conhecimento da presente decisão, sob pena de incorrer numa sobretaxa de €10,00 (dez euros) por cada dia de atraso no efectivo cumprimento dessa obrigação, conforme disposto nos números 8º e 10º da Portaria 1456/2001, de 28 de Dezembro.
Proceda ao reembolso da Demandada, nos termos dos artigos 8.º e 9.º da Portaria n.º 1456/2001 de 28 de Dezembro.
A sentença (processada em computador, revista e impressa pela signatária art. 18º da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho) foi proferida e notificada às partes presentes, nos termos do artigo 60º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, ficando as mesmas cientes de tudo quanto antecede.
Registe.
Miranda do Corvo, 3 de Setembro 2009.
A Juíza de Paz
(Filomena Matos)