Sentença de Julgado de Paz
(N.º 1, do art.º 26.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Matéria: - Incumprimento contratual
(Alínea i, do n.º 1, do art.º 9.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho).
Objecto do litígio: pedido de reparação de vícios de armazém, em período de garantia, ou do pagamento do custo da mesma e indemnização por prejuízos sofridos, a liquidar em execução de sentença.
Demandante: A
Mandatário:B
Demandada: C
Mandatária: D
Com substabelecimento:E
Valor da acção: €: 4.000,00.
Do requerimento Inicial
O demandante alega, em síntese, que, a demandada vendeu ao F, em .../.../..., para ser dada em locação financeira à autora, a fracção B, destinada a armazém, comércio e serviços, do prédio constituído em regime de propriedade horizontal, descrito na Conservatória do Registo Predial com o n.º x da freguesia de Paio Pires, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo x e que o armazém foi vistoriado em .../.../... (alvará de licenciamento n.º x).
Mais alega que só em Março de 2008 a demandante começou a utilizar o referido armazém mas que em Janeiro de 2008 detectou algumas anomalias no mesmo, tendo-as denunciado à demandada e que por várias vezes interpelou esta por e-mail e carta para que solucionasse as anomalias detectadas. Desde Março de 2008 que o motor do portão principal não funciona, tendo a demandada referido que seria falta de manutenção. O portão e motor estavam parados há muito tempo e um técnico, mesmo após a manutenção, informou a demandante que “o motor estava acabado e que falharia em pouco tempo”. O motor “acabou mesmo por parar, sendo que, à presente data, sobe mas não se mantém aberto”, existindo uma falha no sistema de travão ou embraiagem. Também o motor do portão mais pequeno, da porta traseira, não está em boas condições de funcionamento. Até ao presente não foram solucionadas as anomalias.
Mais alega que a demandante tem sofrido prejuízos, nomeadamente porque os camiões de maior porte não têm acesso ao armazém.
Mais alegou, designadamente de direito, conforme requerimento inicial, de fls 3 a 10, que aqui se dá como reproduzido.
Pedido
“Nestes termos, e nos melhores de Direito, deve a presente acção ser considerada procedente por provada e, em consequência, ser a ré condenada a:
A)Reparar todos os vícios de que padece o armazém que vendeu à autora e que impedem a realização do fim a que se destinava o mesmo, ou a suportar o custo da reparação se suportado pela autora.
B)A indemnizar a autora pelos prejuízos que tem tido pela não utilização do armazém, o que se liquidará em execução de sentença.”
Contestação
A demandada contestou, excepcionando a caducidade do direito da demandante, por as alegadas anomalias não serem no armazém mas “em equipamentos móveis existentes no mesmo”, pelo que são bens móveis e não integram o imóvel, não tendo sido respeitados os prazos relativos a estes bens.
Deduziu também a ineptidão do pedido de indemnização por insuficiência dos factos alegados e consequente falta dos elementos integradores da causa de pedir, acrescendo que se os prejuízos têm vindo a ser sofridos a demandante já os conhece e teriam de ficar demonstrados os factos que permitissem delimitar a futura liquidação do pedido em execução de sentença.
Impugna a matéria, admitindo a venda, mas invocando o tempo decorrido desde 2003, que era do conhecimento da demandante, e desgaste pelo não uso e, por outro lado, alega que poderá ter havido mau uso. Refere ter facultado os contactos dos técnicos para estes fazerem o diagnóstico que não lhe foi apresentado. Mais refere que o portão tem mecanismo de utilização manual o que inviabiliza o pedido dos prejuízos da demandante. Alega ainda que a demandante poderia ter reparado e exigir o custo à demandada.
Mais alegou, conforme contestação de fls 36 a 45, que aqui se dá como reproduzida.
Conclui pela improcedência da acção quer pela procedência das excepções quer por não prova da mesma.
Tramitação
Foi agendada pré-mediação para o dia 17-10-2008, tendo sido marcada mediação para o dia 15-01-2009, que foi alterada pelas partes para o dia 29-01-2009, tendo sido marcada uma segunda sessão de mediação para o dia 13-02-2009, que foi alterada para 27-02-2009, uma vez que as partes pretendiam obter documentos reputados essenciais e de que ainda não dispunham. Nesta data as partes não alcançaram acordo.
Foi marcada audiência de julgamento para o dia 16-03-2009, que continuou para audição de testemunhas e alegações a 27-03-2009, tendo-se marcado leitura de sentença para esta data.
Factos provados
Com base nos depoimentos de parte, testemunhas e documentos, dão-se como provados os seguintes factos:
1 – A demandante é locatária financeira, desde .../.../..., da fracção B, destinada a armazém, comércio e serviços, do prédio constituído em regime de propriedade horizontal, descrito na Conservatória do Registo Predial com o n.º x da freguesia de Paio Pires, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo x.
2 - A demandada vendeu esta fracção B ao F, em .../.../..., para ser dada em locação financeira à autora.
3 – A fracção foi vistoriada em .../.../..., tendo o alvará de licenciamento n.º x.
4 – A demandada construiu, foi titular do direito de propriedade e teve a fracção B na sua posse, que usou pontualmente, utilizando os portões através da abertura manual, até à venda referida no ponto 2 anterior.
5 – A demandada não informou a demandante que deveria proceder à afinação dos portões quando ligasse a luz do edifício em definitivo.
6 – A demandante procedeu à ligação da luz eléctrica em .../.../... .
7 - A demandante preparou o edifício para o exercício da sua actividade e passou a utilizá-lo regularmente em Março/Abril de 2008.
8 – A demandante denunciou telefonicamente anomalias no portão principal (da frente) e em 24 Janeiro de 2008 enviou e-mail à demandada.
9 – A demandante, em 30-05-2008, enviou novo e-mail onde mencionou que os dois portões não se encontram nas devidas condições.
10 – Em carta de 24-06-2008, a demandante referiu, além das deficiências no portão principal que “deveria ser vistoriado o portão mais pequeno, da porta traseira, por não parecer estar em boas condições de funcionamento”.
11 – A demandada informou a demandante da empresa que tinha procedido à instalação dos portões para que a demandante resolvesse por si as anomalias, não assumindo a responsabilidade de garantia, não tendo contudo os técnicos desta empresa vistoriado o portão.
11 – A demandante procedeu à lubrificação do portão principal por os dois técnicos, que contratou e que não acharam viável a reparação, terem aconselhado, designadamente colocando vaselina industrial nas calhas.
12 – Perante as insistências da demandante, a demandada solicitou à firma G a análise do problema, tendo sido inspeccionados os portões pelos técnicos que elaboraram o relatório, em 30-01-2009, junto a fls 153, no qual se conclui: “constatou-se que a porta frontal do armazém encontrava-se com as lamelas danificadas, impedindo a sua funcionalidade. Tendo em conta que a avaliação efectuada apenas foi uma avaliação Comercial e visual, não podemos afirmar o motivo da sua inoperacionalidade, podendo ser vários os motivos, desde a sua instalação até ao uso da porta.
O motor da porta em questão também se encontra inoperacional. Tendo em conta que a G é uma empresa especializada em Portas Seccionadas e que as portas de enrolar instaladas no cliente não fazem parte deste segmento não podemos dar um parecer Comercial, apenas podemos aconselhar a sua substituição.
Relativamente à porta de enrolar das traseiras do armazém, esta encontra-se funcional, embora seja aconselhável a substituição do motor existente por um motor com as características mais adequadas à funcionalidade da mesma.”
13 – a demandante tentou averiguar qual a causa do mau funcionamento do portão principal e os técnicos que o inspeccionaram não quiseram proceder ao seu arranjo aconselhando a que o mesmo fosse substituído.
14 – A demandante utilizou o portão principal algumas vezes accionando os “contactores”, a que se tem acesso abrindo a tampa da caixa onde estão instalados os comandos de utilização (botões vermelho e verde) e outras procedendo à abertura manual, por os comandos, quer o comando à distância quer os dois botões de accionamento instalados, não funcionarem.
15 – O portão principal apresenta também barulhos estranhos nas engrenagens e lamelas e deixou de se poder abrir por não travar (problemas em embraiagem ou travão), tendo algumas vezes sido aberto manualmente e seguro, para não fechar, com paletes.
16 – Desde Julho de 2008, o portão principal não funciona.
17 – O acesso ao portão traseiro faz-se por um corredor lateral com cerca de sete metros de largura e que obriga a uma curva a 90 graus que não permite a entrada por este acesso de camiões grandes e designadamente camiões TIR.
18 – O deficiente funcionamento do portão principal obriga a que a demandante tenha feito e continue a fazer cargas e descargas através do portão das traseiras, utilizando um empilhador eléctrico, não adequado a este trabalho, obrigando ao percurso de idas e vindas de cerca de 60 a 80 metros pelo exterior, com o consequente custo adicional devido ao acréscimo de tempo de cargas e descargas e desgaste do empilhador que não é adequado para o piso exterior.
19 – A demandante movimenta cerca de 60 toneladas de mercadoria por mês e no ano de 2008 movimentou sensivelmente o mesmo que no ano anterior.
20 - A demandada não procedeu à afinação dos motores eléctricos de ambos os portões, não informou a demandante da necessidade de o fazer quando ligasse a luz eléctrica em definitivo.
21 – O portão principal é um portão com especificidade, muito pesado, de difícil e lenta abertura manual.
22 – O portão das traseiras faz ruído estranho ao abrir (“parece que prende e vai partir qualquer coisa”).
23 – O motor do portão das traseiras não é o mais adequado.
Factos não provados
- Não provado que tenham caído ou caiam peças do portão pequeno (das traseiras).
- Não provado que a demandada tenha testado os motores eléctricos de ambos os portões.
- Não provado o mau uso dos portões nem que tenha havido reparações efectuadas pela demandante que tenham agravado o deficiente funcionamento ou provocado a inoperacionalidade do portão principal.
- Não provada qualquer desconformidade no portão das traseiras.
- Não provado o montante da reparação do portão principal.
Fundamentação
A demandante vem requerer a condenação da demandada na reparação de “todos os vícios de que padece o armazém… ou a suportar o custo da reparação se suportado pela autora” e “a indemnizar a autora pelos prejuízos que tem tido pela não utilização do armazém, o que se liquidará em execução de sentença”
Alegou o que, em síntese, já se resumiu acima em “Do requerimento inicial”.
A demandada contestou como, também em síntese se resumiu acima.
Da prova produzida deram-se como provados e não provados os factos descritos acima nas rubricas do mesmo nome, com base nos depoimentos das partes, testemunhas e documentos. As partes e testemunhas foram imparciais e credíveis. Não se levantaram divergências significativas na descrição dos factos, com excepção da prova sobre as deficiências do portão das traseiras, estando o testemunho de H em contradição com o depoimento de parte da demandante, no que se refere ao facto de haver peças que saltaram das lamelas e da divergência entre estes depoimentos que referem fazer o portão um barulho estranho e o relatório da G que refere que o mesmo se encontra funcional, não descrevendo qualquer ruído anormal e que aconselham um motor mais adequado. Face a estes elementos e ao facto de não existirem na suposta denúncia dos defeitos destes portão qualquer referência a defeito em concreto – pediu-se uma vistoria no e-mail de 30-05-2008 por não se encontrar nas devidas condições e na carta de Junho de 2008 referiu-se que “deveria ser vistoriado o portão mais pequeno, da porta traseira, por não parecer estar em boas condições de funcionamento”. Também no próprio requerimento inicial não se alude a defeito em concreto assacado a este portão. Não foi deste modo suficiente a prova para demonstrar que existe defeito no portão das traseiras, mesmo dando-se como provado que faz um ruído estranho (depoimento de parte e testemunha H) porquanto este facto em confronto com o relatório da crawford não permite considerar que este ruído estranho seja anormal no funcionamento daquele portão, tendo também em conta que não se provou que do mesmo tenham caído ou caiam peças.
A questão a decidir é a de saber se a demandada deve ou não reparar ou pagar a reparação das anomalias denunciadas e indemnizar a demandante dos prejuízos alegados, resultantes do mau funcionamento dos portões do armazém.
Antes de apreciar a questão é necessário, porém, determinar qual a legislação aplicável ao caso e analisar a excepção da caducidade do direito, alegada pela demandada.
Da legitimidade
A demandante é locatária financeira do armazém, competindo-lhe “exercer, na locação de fracção autónoma, os direitos próprios do locador, com excepção dos que, pela sua natureza, somente por aquele possam ser exercidos” (alínea e), do n.º 2, do art.º 10.º, do DL 145/95, de 24 de Junho, na redacção do DL 265/97, de 2 de Outubro) bem como podendo exercer contra o vendedor todos direitos relativos ao bem locado resultantes do contrato de compra e venda (art.º 13.º, do DL 145/95, de 24 de Junho).
A demandante vem exercer um direito que assiste ao locador pelo que face às normas referidas é parte legítima.
Da caducidade do direito
Sustentaram as partes que à relação jurídica controvertida são aplicáveis as normas do artigo 916.º do Código Civil, relativo à venda de coisas defeituosas, defendendo o demandante que os prazos previstos neste artigo são os referentes às coisas imóveis e a demandada que são os referentes às coisas móveis.
No entanto e em primeiro lugar deve ter-se como assente que à situação não é aplicável o regime do artigo invocado mas antes o do art.º 1225.º do Código Civil, que no seu n.º 4 estabelece que o disposto nos seu números 1, 2 e 3 é aplicável também ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado, o que é o caso da presente acção dado que a demandada vendeu o edifício que ela própria construiu, o que implica que o prazo de denúncia de defeitos é de um ano e o prazo para interposição de acção é também de um ano após a denúncia, sendo o prazo de “garantia” de cinco anos (n.ºs 1 e 2).
Tal deixa sem relevância a questão de saber se os portões de um imóvel são coisa móvel ou imóvel. Refere-se, no entanto, que os portões integram o imóvel e que este se destina a longa duração e não desempenha a sua funcionalidade económica sem os mesmos, o que não deixa quaisquer dúvidas que os portões a partir do momento em que são incorporados no edifício (que ganha a sua imobilidade na ligação ao solo) passam a estar sujeitos ao regime das coisas imóveis por também serem parte integrante do mesmo (art.º 204.º, n.º 1, e) e n.º 3, do Código Civil) em consideração do princípio da sujeição da totalidade da coisa a um direito real. As portas e janelas integram os edifícios e estão sujeitos ao regime de coisas imóveis, tal aliás, como os elevadores que também podem ser montados ou não nos edifícios e inclusivamente substituídos, mas sobre os quais também não há dúvidas que após incorporação no edifício estão sujeitos ao regime das coisas imóveis.
A denúncia dos defeitos (portão principal pelo menos em Janeiro de 2008 e portão pequeno pelo menos em 30 de Maio de 2008) foi efectuada antes de decorrido um ano sobre a compra e venda (e locação), em 01-10-2007, antes de decorridos os cinco anos de garantia de bom funcionamento e a acção interposta (em 27-11-2008) também antes de decorrido um ano sobre a denúncia, pelo que não se verifica a excepção da caducidade do direito.
Do direito
Ficou já definido que o regime aplicável à situação controvertida é o do art.º 1225.º do Código Civil. Nos termos deste artigo o vendedor é responsável pelos prejuízos causados e tem a obrigação de reparar, eliminar os vícios, ou substituir, podendo até haver lugar à redução do preço e mesmo resolução do contrato (art.ºs 1221.º e 1222.º ex vi dos n.ºs 1 e 3, do art.º 1225.º do Código Civil).
Por se tratar de uma garantia de resultado e não da aplicação do regime de venda de coisa defeituosa, ao comprador (locador) cabe o ónus de provar a existência de defeito e ao vendedor o da prova da sua não responsabilidade pelo mesmo. Ou seja o comprador tem de demonstrar que o bem não se encontra conforme as qualidades que do mesmo eram esperadas e ao vendedor compete provar que pelos defeitos denunciados não lhe cabe a si responsabilidade mas a outrem (ao comprador ou a terceiro) ou são devidos a caso fortuito(Sobre a matéria pode ver-se acórdão do STJ, processo n.º 07A4655, in www.dgsi.pt).
À situação em apreço não são aplicáveis as normas relativas à defesa do consumidor, designadamente as constantes da Lei n.º 24/96, de 31 de Julho (LDC) e Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril, por a venda (locação) se destinar a uso profissional pela demandante, não sendo por isso considerada consumidor, para efeitos destas leis.
Da matéria assente resultam duas situações diversas: uma relativamente ao portão principal e outra referente ao portão das traseiras.
Em relação a esta última – portão das traseiras - não provou o demandante defeito ou defeitos do mesmo, como já acima fundamentado. O facto do motor não ser o mais adequado não é passível, no enquadramento em concreto, de relevância, uma vez que a demandante “adquiriu” aquele portão e aquele motor e também não pôs a eventual desconformidade deste em causa nas suas supostas denúncias de defeito. Não se tendo dado como provado a existência de defeito, prova que impemdia sobre a demandante, improcede a acção nesta parte por não provada.
No que se refere ao portão principal fez a demandante prova do seu direito, designadamente dos defeitos e da sua inoperacionalidade e, por outro lado, a demandada não provou factos que modificassem, impedissem ou extinguissem o direito provado pela demandante, pelo que nesta parte a acção procede por provada, estando a demandada obrigada, nos termos das normas referidas, a reparar o portão pincipal do armazém, ou como pedido, em alternativa, a pagar a sua reparação à demandante se esta vier a suportar o custo da mesma.
A demandada arguiu, por um lado, que a utilização durante algum tempo do portão poderia ter danificado mais o portão ou que algum camião o poderia ter forçado, bem como o recurso às paletes para não descer e, por outro, que o accionamento dos “contactores” e a intervenção de terceiros justificavam, posteriormente, a sua não intervenção que aliás desde o início não assumiu (tendo fornecido os nomes dos técnicos mas para que a demandante resolvesse). Não pode por um lado a prova fazer-se por mera afirmação de uma possibilidade, sendo certo que esta prova cabia à demandada, nem por outro assentar na contradição de que o portão sempre funcionaria manualmente, entenda-se sem prejuízo dos componentes eléctricos, e por outro defender-se que pelo facto do portão ter funcionado algum tempo implicou mau uso que quando muito teria agravado os defeitos que já se verificavam. Da prova produzida ficou a convicção de que o uso que foi dado ao portão não foi de molde a danificá-lo e que as intervenções levadas a efeito para que a parte eléctrica funcionasse também não, referindo-se ainda que o accionamento do motor pelos “contactores” não produz danos – é normal que não os cause - e nada foi dito, além de suposição, que fizesse prova do contrário. A demandada não cumpriu também com um dever que se lhe impunha de informar a demandante da necessidade de afinar os motores quando ligasse a electricidade em definitivo.
A demandada referiu que a demandante conhecia que o armazém já se encontrava concluido desde 2003 e que em consequência deveria esperar um desempenho condizente com os quatro anos de não uso. Eventualmente este facto poderia ser atendível caso na venda fossem indicadas e aceites as condições em que se encontrava e em que era vendido o imóvel.
Prejuízos
Como já se referiu decorre daquele art.º 1225.º, n.º 1 a obrigação de indemnizar pelos prejuízos decorrentes da manifestação de defeitos no período de garantia, pelo que provado que foi que estes existiram, essa obrigação concretiza-se verificados que sejam os restantes pressupostos da responsabilidade civil (art.ºs 1225.º, 798.º e 799.º e 483.º do Código Civil). É dado adquirido que se verificou o facto ilícito uma vez que a execução defeituosa da prestação contratual, como violação do contrato, é um acto ilícito, presumindo-se a culpa do devedor (art.º 799.º do CC), que não foi ilidida pela demandada, antes tendo sido claro que a mesma teve uma conduta censurável por omissão. No que se refere a danos não determinados e que ainda se continuam a verificar, requereu o demandante que se liquidassem em execução de sentença e deu-se como provado o que consta dos factos provados nos pontos 16, 17, 18 e 19 que os delimitam. Entre o facto ilícito e os danos há nexo de causalidade, uma vez que o não funcionamento correcto do portão principal implica necessariamente a utilização do armazém com custos acrescidos nas cargas e descargas por os veículos de maiores dimensões não terem acesso ao portão das traseiras. Verificam-se assim todos os pressupostos da obrigação de indemnizar, pelo que nesta parte também a acção procede, estando a demandada obrigada a indemnizar no quantitativo que se vier a liquidar em execução de sentença, tendo em conta o limite de 4000,00 €, valor do pedido da presente acção (art.º s 378.º e 661.º do CPC).
A demandante requer a condenação da demandada a reparar ou a suportar o custo da reparação se for a autora a proceder a esta. Nos termos da lei assiste em primeiro lugar o direito à demandada de ser ele própria a reparar, devolvendo-se este direito à demandante caso aquela não repare em prazo razoável. Os dois pedidos não são incompatíveis mas têm de obedecer a esta sequência.
Decisão
O julgado de Paz é competente, as partes têm personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas e não se verificam quaisquer outras excepções ou nulidades de que cumpra conhecer.
Em face do exposto, condeno a demandada a proceder à reparação do portão principal do armazém da demandante ou a pagar-lhe o custo da reparação do mesmo, caso não execute aquela em prazo razoável, e no pagamento dos prejuízos sofridos, em quantitativo a determinar em execução de sentença tendo em conta o limite de 4000,00 €, valor do pedido da presente acção.
Custas
Nos termos dos n.ºs 8.º e 10.º, da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, a demandante e demandada são ambas declaradas partes vencidas para efeito de custas na proporção de um terço e dois terços respectivamente, pelo que sendo as custas do processo de 70,00€ e tendo sido pagos 35,00€ por cada parte, a demandante tem a haver (n.º 9.º da mesma Portaria) 11,66 € e a demandada a pagar também 11,66€, no Julgado de Paz, no prazo de três dias úteis, a contar da data da notificação para o efeito, sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de 10,00 € (dez euros) por cada dia de atraso.
Esta sentença foi proferida e notificada às partes presentes, nos termos do art.º 60.º, n.º 2, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, ficando as mesmas cientes de tudo quanto antecede.
Envie-se cópia aos que faltaram e notificação para pagamento de custas.
Julgado de Paz do Seixal, em 17-04-2009
O Juiz de Paz
António Carreiro