Sentença de Julgado de Paz
TODAS ACRESCIDAS DE INDEMNIZAÇÃO PELO ATRASO NO PAGAMENTO
(n.º 1, do artigo 26.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, na redação que lhe foi dada pelas alterações constantes da Lei N.º 54/2013, de 31 de Julho,
doravante designada abreviadamente LJP)
doravante designada abreviadamente LJP)
Processo n.º 203/2015-JPSXL
Matéria: Arrendamento urbano, enquadrada na alínea g), do n.º 1, do artigo 9.º, da LJP.
Objeto do litígio: pagamento de uma renda em atraso bem como das rendas referentes ao período do pré-aviso em falta, todas acrescidas de indemnização pelo atraso no pagamento.
Demandante: A, titular do cartão de cidadão n.º -----------, válido até 13-04-2019, contribuinte fiscal n.º ------------, residente na Rua -------------------------- Corroios.
Demandados (3):
1) B, titular do cartão de cidadão n.º ---------------, válido até 31-10-2009, contribuinte fiscal n.º------------------; e
2) C, titular do cartão de cidadão n.º ---------------, válido até 21-05-2016, contribuinte fiscal n.º -----------------; e
3) D , titular do cartão de cidadão n.º ------------------, válido até 21-05-2016, contribuinte fiscal n.º -------------------, todos residentes na Rua --------------------- Seixal.
Valor da ação: €3.562,50 (três mil quinhentos e sessenta e dois euros e cinquenta cêntimos).
Do Requerimento Inicial:
Alegou, em resumo, a Demandante, que celebrou em 8 de Janeiro de 2015 com os Demandados, contrato de arrendamento urbano relativo à fração “B” sita na Avenida da Liberdade, Lote 1691-B, Pinhal do General, assumindo no mesmo o primeiro Demandado a posição de inquilino, o segundo e terceira Demandados a de fiadores, e a Demandante de senhorio. Mais disse que, nos termos do contrato celebrado, foi convencionada entre as partes a renda mensal de €475 (quatrocentos e setenta e cinco euros), tendo o inquilino desde logo liquidado o valor correspondente a um mês a título de caução. Alegou, ainda, que em 12 de Maio de 2015 o inquilino lhe comunicou telefonicamente que iria deixar o locado sem lhe pagar o mês de Maio de 2015 por recurso à caução. Acrescentou que discordou, informando o Demandado que teria de cumprir com o período de 120 dias de pré-aviso em falta nos termos do contrato, e que a caução se destinava a anomalias do locado após vistoria ao mesmo. Mais disse que em 23 de Maio de 2015 o Demandado inquilino entregou as chaves do locado ao representante da imobiliária que mediara o negócio. Alegou ainda desconhecer o estado atual do locado, por não ter acesso ao mesmo.
Pedido:
Requereu a condenação dos Demandados a liquidarem-lhe o montante de €3.562,50 (três mil quinhentos e sessenta e dois euros e cinquenta cêntimos), relativos à renda do mês de Maio não liquidada, bem como das rendas relativas aos 120 dias de pré-aviso em falta, todas acrescidas de indemnização de 50% por atraso no pagamento.
Contestação:
Após citação dos Demandados, veio apenas o 2.º Demandado apresentar contestação em 27 de Maio de 2015 (cfr. fls. 37 a 39), na qual alegou, em suma, ter sido efetuada uma rescisão do contrato em virtude do 1.º Demandado ter tido de se ausentar para o estrangeiro, não tendo sido possível cumprir o pré-aviso de 60 dias constante do contrato. Mais confirmou que foi dado conhecimento à Demandante e ao representante da imobiliária que no mês de Maio de 2015 não se iria pagar a renda relativa a esse mês, indo-se usufruir do mês de caução, e que, como tal, tinham até 15 de Junho de 2015 para desocuparem o locado, tendo-o feito antes, em 23 de Maio de 2015, porque lhes foi dito que tal permitiria arrendar o locado novamente. Acrescentou ainda que aquando da entrega das chaves ao representante da imobiliária nesse mesmo dia 23 de Maio, foi por este efetuada vistoria ao mesmo, tendo concluído que se encontrava em melhores condições do que antes dos Demandados aí residirem. Concluiu nada terem os Demandados ficado a dever à Demandante.
Tramitação:
A Demandante recusou a utilização do serviço de mediação (cfr. fls. 5).
Após citação dos três Demandados, e decurso do prazo para a apresentação de contestação, devido à acumulação excecional de serviço, foi agendado o dia 8 de Outubro de 2015 para realização da audiência de julgamento (cfr. fls. 45). Nessa data, compareceram à audiência a Demandante e todos os Demandados, tendo sido efetuada tentativa de conciliação, a qual se frustrou, ouvidas as partes, efetuada prova documental e contraditório, bem como produzida prova testemunhal. Face ao adiantado da hora e necessidade de ponderação, foi desde logo agendado o dia 19 de Outubro de 2015 para continuação de audiência para leitura de sentença (cfr. ata de fls. 73 a 75), posteriormente adiada para esta data devido a doença da Juíza de Paz na data inicialmente agendada (cfr. fls. 77). À presente audiência apenas compareceu a Demandante, tendo sido proferida a presente sentença – cfr. ata de fls. anteriores.
Factos provados:
Ponderada a prova consubstanciada nos documentos juntos, nas declarações das partes, e a prova testemunhal produzida, há que considerar provada a seguinte factualidade com interesse para a decisão da causa:
1 – Em 8 de Janeiro de 2015, Demandante e Demandados celebraram contrato de arrendamento urbano para habitação relativo à fração designada pela letra “B” sita na Avenida E, Sesimbra,
2 – nele assumindo o 1.º Demandado a posição de inquilino, o 2.º e a 3.ª Demandados a posição de fiadores, e a Demandante de senhoria;
3 – O contrato foi celebrado pelo prazo de 12 meses,
4 – com início em 15 de Janeiro de 2015 e termo em 15 de Janeiro de 2016,
5 - A renda mensal ficou fixada em €475 (quatrocentos e setenta e cinco euros),
6 - sendo que, no ato de celebração do contrato foi liquidado pelo 1.º Demandado o valor de €475 (quatrocentos e setenta e cinco euros) a título de caução,
7 – fixando o contrato que a primeira renda seria liquidada até ao dia 15 de Janeiro de 2015,
8 – e as subsequentes sempre até ao dia 15 de cada mês,
9 – sob pena de aplicação de uma indemnização igual a 50% do valor da renda;
10 – No dia 12 de Maio de 2015, o 1.º Demandado informou a Demandante telefonicamente que iria deixar o locado,
11 – e que não lhe pagaria a renda referente ao mês de Maio de 2015, por recurso à caução;
12 – A Demandante discordou, por não ter sido cumprido o pré-aviso legal de 120 dias,
13 – e por a caução se destinar a fazer face à eliminação de anomalias, deficiências ou deteriorações verificadas após vistoria ao locado;
14 – O 2.º Demandado também telefonou à Demandante, reafirmando o dito pelo 1.º Demandado;
15 – Em 14 de Maio de 2015, a Demandante remeteu carta registada com aviso de receção aos Demandados, reiterando a sua posição,
16 – e manifestando a sua intenção de efetuar vistoria ao locado em 23 de Maio de 2015;
17 – Os Demandados nada responderam;
18 – A sociedade F Mediação Imobiliária, Unipessoal, Lda., mediou o contrato de arrendamento celebrado entre as partes;
19 – Em 23 de Maio de 2015, com o assentimento da Demandante, os Demandados entregaram a chave do locado ao representante da Imobiliária, Sr. Pimenta;
20 – O qual, nesse mesmo dia, efetuou de imediato vistoria ao locado,
21 – verificando que este se encontrava ainda em melhores condições do que aquando do arrendamento aos Demandados;
22 – Posteriormente, mas ainda nesse mesmo dia 23 de Maio, a Demandante entrou no locado,
23 – pelo que, aquando da interposição da presente ação, em 25 de Maio de 2015, já tinha tido acesso ao mesmo;
24 – O 1.º Demandado efetuou a denúncia do contrato de arrendamento apenas com três meses de antecedência da data de cessação do mesmo.
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Apreciação de facto e de direito:O 1.º e a 3.ª Demandados não contestaram, mas compareceram na audiência de julgamento, pelo que, quanto a estes, não opera a cominação constante no artigo 58.º, n.º 2 da LJP. Mais, tendo o 2.º Demandado apresentado contestação, os factos por este impugnados não se podem dar como confessados pelos demais Demandados – cfr. artigo 568.º, a) do Código de Processo Civil.
À Demandante cabia o ónus de provar os factos que alegara (cfr. o disposto no artigo 342.º, n.º 1 do Código Civil); aos Demandados, o de provar os factos modificativos, extintivos ou impeditivos do direito invocado (cfr. n.º 2 do mesmo artigo).
Para a matéria dada como provada e não provada, foram fundamentais as declarações das partes conjugadas com os documentos juntos aos autos, bem como com a prova testemunhal, com especial relevância para o contrato de arrendamento junto aos autos e para o testemunho da primeira testemunha apresentada pela Demandante, José Lopes Pimenta, que testemunhou de forma clara, coerente e convicta, criando no Tribunal a convicção de que falava verdade. Tendo sido o representante da imobiliária que mediou o contrato de arrendamento, confirmou que aquando do arrendamento aos Demandados o locado necessitava de obras, tendo estes até realizado algumas melhorias, e que, aquando da devolução do locado, este até se encontrava em melhores condições do que aquando da sua entrega. Mais confirmou que efetivamente a chave do locado lhe foi entregue no dia 23 de Maio de 2015, e que de pronto a este se deslocou. A segunda testemunha apresentada pela Demandada, Isabel Maria Mendes Martins, apesar de ter declarado aos costumes ser apenas irmã da Demandante, aquando da sua produção de prova testemunhal utilizou sempre expressões como; “nós alugámos”, “nós telefonámos”, “nós fizemos”, chegando mesmo a declarar que acompanhara a Demandante aquando das suas deslocações ao Julgado de Paz para dar entrada do requerimento inicial, pelo que conhecia o seu conteúdo. Assim, o seu testemunho não foi valorado.
Assim, da conjugação das declarações das partes em sede de audiência, com os documentos apresentados, e com a prova testemunhal produzida, resultou a convicção que as partes celebraram contrato de arrendamento que cessou em 14 de Junho de 2015 por denúncia comunicada em 12 de Maio de 2015; que os Demandados declararam à Demandante pretenderem utilizar o mês de caução relativamente à renda referente ao período de 15 de Maio a 14 de Junho de 2015; que em 23 de Maio de 2015 os Demandados libertaram o locado, entregando a sua chave ao representante da Demandante; que nesse mesmo dia foi efetuada vistoria ao locado, e que este se encontrava em melhores condições do que antes da entrega aos Demandados.
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É questão a decidir nos presentes autos: se os Demandados são, ou não, devedores à Demandante da renda, pré-aviso, e indemnização pelo atraso no pagamento. Dos factos supra dados como provados, decorre que em 8 de Janeiro de 2015 foi celebrado entre a Demandante, enquanto senhoria, o primeiro Demandado, como inquilino, e os segundo e terceira Demandados, como fiadores, um contrato de arrendamento para habitação. A este contrato aplica-se, quanto à sua substância, forma e efeitos, o novo Regime do Arrendamento Urbano aprovado pela Lei N.º 6/2006 de 27 de Fevereiro, na redação ao tempo resultante da Lei N.º 31/2012 de 14 de Agosto.
Uma das obrigações a que o inquilino se obrigou, nos termos de tal contrato, foi a de pagar a renda à senhoria, no valor devido e no tempo e lugar acordados – nos termos do disposto nos artigos 1038.º e 1039.º ambos do Código Civil.
Resulta provado que fora acordado entre as partes que a renda se liquidava até ao dia 15 de cada mês, e respeitava ao período entre o dia 15 desse mês e o dia 14 seguinte. Também resulta fixado que em 12 de Maio de 2015, o Demandado denunciou o contrato de arrendamento, informando que destinava o mês de caução ao pagamento dessa última renda.
Quanto às causas de cessação do contrato de arrendamento, dispõe o artigo 1079.º do Código Civil que este pode cessar por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras previstas na lei.
O artigo 1098.º, n.º 3, a) do Código Civil, especifica que, nos contratos com prazo certo, a denúncia do contrato pode ser efetuada a todo o tempo, decorrido um terço do prazo inicial do contrato, mediante comunicação do arrendatário ao senhorio, com antecedência não inferior a 120 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste foi igual ou superior a um ano. O n.º 6 do mesmo artigo especifica que a falta de cumprimento da antecedência prevista no n.º 3 não obsta à cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta. Deste modo, resultando provado que os inquilinos denunciaram o contrato em 12 de Maio de 2015 para efeitos de cessação em 14 de Junho de 2015, tendo procedido à entrega das chaves em 23 de Maio de 2015 (ainda antes da data da cessação do contrato), a referida denúncia produz efeitos a partir do dia 14 de Junho de 2015, tendo o contrato cessado nessa data, pelo que foi efetuado pré-aviso com a antecedência de um mês apenas, sendo os inquilinos responsáveis pelo período referente ao pré-aviso em falta, de 90 dias, correspondente a três meses. Resultando também provado que a renda mensal era no valor de €475 (quatrocentos e setenta e cinco euros), o montante total em divida pelos inquilinos à Demandante, pela inobservância da antecedência de 90 dias em falta, é no montante total de €1.425 (mil quatrocentos e vinte e cinco euros).
Aquando da celebração do contrato, o 1.º Demandado liquidara à Demandante, a título de caução, o montante de €475 (quatrocentos e setenta e cinco euros), os quais destinou, aquando da cessação do contrato, à renda referente ao período de 15 de Maio a 14 de Junho de 2015. Ora, a caução, pela sua própria natureza de garantia especial das obrigações, destina-se a garantir o pagamento de uma obrigação, nomeadamente, no caso dos arrendamentos, a destruição do locado ou dos bens no mesmo colocados, ou, por vezes, de alguma renda não liquidada. Ou seja, a caução pode ser convencionada no contrato de arrendamento, e é válida – cfr. artigos 623.º a 626.º do Código Civil -, mas, sendo liquidada, como resulta provado que o foi, e revestindo apenas a natureza de garantia, só poderá ser destinado o seu pagamento a alguma das obrigações que ficou por liquidar, ou, assim não sendo, geraria enriquecimento sem causa na Demandante. Ora, requerendo a Demandante nos presentes autos a condenação na renda que ficou por liquidar acrescida dos valores relativos ao período de pré-aviso em falta, sendo que não resultaram provados quaisquer outros danos no locado cuja indemnização tivesse de ser suportada pelos Demandado, tem de ser efetuada a compensação do devido com o valor que foi efetivamente prestado a título de caução, pelo que deve tal pedido proceder, devendo a caução ser destinada à renda relativa período desde 15 de Maio até 14 de Junho de 2015. Assim, resulta provado que o Demandado inquilino liquidou a renda vencida em 15 de Maio de 2015, no valor de €475 (quatrocentos e setenta e cinco euros), através de compensação com o valor da caução, pelo que o Demandado inquilino nada deve à Demandante a título de rendas do locado.
Quanto à indemnização de 50% peticionada pela Demandante, a indemnização de 50% apenas incide sobre as rendas ou alugueres do locado em atraso - cfr. artigo 1041.º, n.º 1 do Código Civil. Compreende-se que assim seja, porquanto tal valor, indemnizatório, visa compensar o credor pela mora no cumprimento da prestação, relativamente a contrato ainda vigente. Ora, quanto ao valor relativo ao período de pré-aviso em falta, nos termos supra expostos, também este revela uma natureza indemnizatória, visando minorar os efeitos de uma cessação do contrato mais cedo do que as expetativas do senhorio, e consequente diminuição de entrada de valor. Mas dúvidas não subsistam: o contrato cessou em 14 de Junho de 2015, pelo que, desde essa data, o Demandado apenas tem de liquidar o valor relativo às rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta, pois só esse é o valor que a Lei consagra – e não esse valor ainda acrescido de mais 50%. Relativamente à renda do mês de Maio de 2015, alegadamente em atraso, a mesma não é devida, porquanto, nos termos supra fixados, não existem quaisquer rendas por liquidar que não o tenham sido em prazo – cfr. ad contrario do disposto no artigo 1041.º, n.º 1 do Código Civil. Assim, improcede este pedido da Demandante.
Relativamente aos segundo e terceira Demandados e sua qualidade de fiadores, temos que a Demandante não peticionou nos presentes autos que fosse apenas o arrendatário/ inquilino condenado a liquidar-lhe tal valor, interpondo a presente ação também contra os segundo e terceira Demandados, na qualidade de fiadores, e requerendo também destes o pagamento das obrigações em dívida pelo arrendatário.
Conforme supra exposto, resulta provado que os segundo e terceira Demandados assinaram o contrato de arrendamento, na qualidade de fiadores. Ora, a fiança reveste a natureza de garantia especial das obrigações, destinando-se a garantir perante o credor o pagamento das prestações a que o devedor se vincule – cfr. artigos 627.º a 654.º do Código Civil. Em regra, a fiança tem natureza acessória da obrigação que recai sobre o devedor, só podendo ser exigido do fiador o pagamento das prestações se, exigido o pagamento ao devedor, este não o efetuar ou já não existirem bens deste para excutir – cfr. artigos 627.º, n.º 2, e 638.º, n.º 1, ambos do Código citado. Porém, o fiador não pode invocar o benefício da excussão, se a ele houver recusado – cfr. artigo 640.º do Código citado – nada tendo sido invocado pelos Demandados a esse respeito.
Assim, resultando provado nos autos que os segundo e terceira Demandados assumiram a posição de fiadores, assumindo solidariamente com o arrendatário as obrigações a que este se obrigou, nos termos supra decididos relativamente ao Demandado inquilino, são os segundo e terceira Demandados também responsáveis pelo pagamento à Demandante dos valores por esta peticionados e provados, e apenas destes, no montante de €1.425 (mil quatrocentos e vinte e cinco euros).
Decisão:
Nos termos e com os fundamentos expostos, considero a ação parcialmente procedente, por provada, e como tal:
a) considero que o contrato de arrendamento objeto dos presentes autos cessou por denúncia do Demandado inquilino efetuada em 12 de Maio de 2015 e com efeitos a 14 de Junho de 2015;
b) como tal, são os Demandados devedores à Demandante do período de pré-aviso em falta, de 90 (noventa) dias, num total de 1.425 (mil quatrocentos e vinte e cinco euros);
c) considero ainda que a renda relativa ao período de 15 de Maio de 2015 a 14 de Junho de 2015 se encontra liquidada por meio de compensação com o valor entregue a título de caução à Demandante em 8 de Janeiro de 2015;
d) absolvo os Demandados do demais peticionado.
Custas:
Nos termos dos n.ºs 8.º e 10.º, da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, e do artigo 533.º, n.º 1 do Código de Processo Civil atual, face ao decaimento da Demandante, e respetiva proporção, as custas são suportadas pela Demandante na proporção de 60%, e pelos Demandados na proporção de 40%.
Custas do processo: €70 (setenta euros).
Assim, as custas da responsabilidade da Demandante são no valor de €42 (quarenta e dois euros), e as da responsabilidade dos Demandados são no valor de €28 (vinte e oito euros).
Verificando-se nos autos que a Demandante já liquidou €35 (trinta e cinco euros), aquando da entrada da ação, fica condenada no pagamento de €7 (sete euros), a título de custas, a liquidar no prazo de três dias úteis a contar da presente data, sob pena da aplicação de uma sobretaxa de €10 (dez euros) por dia.
Os Demandados também liquidaram €35 (trinta e cinco euros) aquando da apresentação da contestação, pelo que têm direito ao reembolso de €7 (sete euros).
Esta sentença foi proferida e notificada à presente, nos termos do disposto no artigo 60.º, n.º 2 da LJP.
Notifiquem-se os Demandados da presente, juntamente com a notificação para reembolso de custas.
Registe.
Seixal, Julgado de Paz, 25 de Novembro de 2015
(processado informaticamente pela signatária)
A Juíza de Paz
Sandra Marques
Sandra Marques