Sentença de Julgado de Paz
Relatório:
I – Identificação das partes:
Demandante: A, número de identificação fiscal 0000, residente na ZZZZZ, Pinhal Novo.
Mandatária: Dr.ª B, Advogada, com escritório na ZZZZ, Pinhal Novo.
1.ª Demandada: C., número de identificação de pessoa colectiva 00000, com sede social na ZZZZZZZZZZ, Pinhal Novo, representada pelo gerente D com domicílio profissional na mesma morada.
2.º Demandado: E, passaporte número 0000 (República X), número de identificação fiscal 000000, residente na ZZZZZZ, Amora.
Valor da acção: 15.000 euros.
II- Objecto do Litígio:
A Demandante intentou contra os Demandados a presente acção enquadrável nas alíneas g) do n.º 1 do artigo 9.º da Lei nº 78/2001 de 13 de Julho, na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 54/2013 de 31 de Julho, doravante designada Lei dos Julgados de Paz, peticionando:
· a quantia de € 1.000.00, a título de rendas dos meses de Setembro, Outubro, Novembro e Dezembro de 2016;
· Pagar a quantia de € 4.000,00, a título do pré-aviso de 120 dias para a denúncia do contrato de arrendamento;
· Pagar a quantia de €200,00, a título substituição do sinal de recepção do portão de entrada, polos (células de movimento);
· Pagar a quantia de €300,00, a título de limpeza do exterior da Quinta;-
· Pagar a quantia de €80,00, a título de custas com a substituição dos aspersores de rega;
· Pagar a quantia de €8.562,99, a título de substituição do relvado;
Deduziu ainda o Demandante o seguinte pedido subsidiário genérico:
· Caso não se consiga quantificar os danos ocorridos, quer no interior, quer no exterior do imóvel, seja o Demandado condenado no pagamento num valor não inferior a €10.000,00, a título de compensação pelos danos interiores e exteriores na Quinta.
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Procedeu-se à realização da Audiência de Discussão e Julgamento nos dias 19 de Outubro de 2017 e 30 de Novembro de 2017, com observância do formalismo legal consoante resulta das actas a fls. 106, 119 e 120, respectivamente.*
O Demandado E, regularmente citado, apresentou contestação a fls. 75 e 76, tendo faltado às datas designadas para a Audiência de Discussão e Julgamento.A Demandada C, regularmente citada, não apresentou contestação, não tendo assegurado a sua representação nas datas designadas para a Audiência de Discussão e Julgamento.
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Verifica-se quanto ao demais peticionado que se encontram reunidos os pressupostos de regularidade da instância, pelo que este Julgado de Paz é competente nos termos da Lei dos Julgados de Paz, em razão do objecto, artigo 6.º, n.º 1, em razão da matéria, artigo 9.º, n.º 1 alínea g), em razão do valor nos termos do artigo 8.º, que se fixa em 15.000 euros, artigos 297.º, nº 1 e 306.º, nºs 1 e 2, ambos do Código de Processo Civil aplicáveis ex vi o artigo 63.º da referida Lei (tal como todos os artigos do Código de Processo Civil adiante referidos) e ainda e em razão do território, artigos 10.º e 12.º n.º 1 da Lei dos Julgados de Paz.*
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas, nos termos do disposto nos artigos 11.º, 15.º, 25.º e 30.º do Código de Processo Civil. No que diz respeito à Demandada C, conforme certidão comercial a fls. 56 e 57 é gerente e também parte no contrato de arrendamento sub judice o gerente D pelo que a representação é assegurada pelo mesmo nos termos do artigo 25.º n.º 1 do Código Civil.*
Não há nulidades, excepções ou outras questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito da causa.*
III – Com relevo para a boa decisão da causa, consideram-se provados os seguintes factos:1. O Demandante é proprietário do prédio correspondente a uma moradia unifamiliar, designada por Quinta, sito na ZZZ, Concelho de Palmela, Freguesia de Pinhal Novo, descrita na conservatória do Registo Predial de Palmela sob o n.º 0 - “0000”, freguesia de Pinhal Novo e inscrita na matriz predial urbana sob o n.º 00000, com o alvará de utilização n.º 00000, passado pela Câmara Municipal de Palmela, em 16 de Março de 2007;
2. Nessa qualidade deu de arrendamento o prédio supra, à 1.ª Demandada C, por contrato escrito de arrendamento para fins habitacionais, celebrado no dia 23 de Junho de 2015, pelo período de cinco anos. Destinava-se ao uso e fruição exclusiva do seu gerente D e respectiva família;
3. O contrato foi ainda subscrito pelo 2.º Demandado E, na qualidade de fiador;
4. As partes acordaram uma renda anual mensal de € 1.000,00, a ser paga até ao dia 8 do mês a que disser respeito;
5. Os Demandados começaram a incumprir com o pagamento das rendas em Setembro de 2016;
6. Os Demandados, não liquidaram os meses de Setembro, Outubro, Novembro e Dezembro de 2016;
7. O 2.º Demandado foi interpelado pelo Demandante quer telefónica quer presencialmente para proceder ao pagamento do valor das rendas;
8. No dia 01 de Dezembro de 2016, o 2.º Demandado ligou ao Demandante a informar que ia sair do imóvel, pretendendo assim denunciar o contrato de arrendamento com efeitos imediatos;
9. O Demandante não concordou com a saída (imediata) dos Demandados no mês de Dezembro de 2016, isto é, sem respeitar o pré-aviso legal;
10. No dia 04 de Dezembro de 2016, os Demandados abandonaram o locado;
11. O Demandante no dia da saída do locado pelos Demandados, deslocou-se ao mesmo, acompanhado de duas testemunhas (filha e genro), e constatou que este não se encontrava nas mesmas condições em que havia sido arrendado (era de noite) tendo regressado no dia seguinte;
12. A cláusula 1.2 do contrato de arrendamento estipula que “Pelo presente contrato, o senhorio dá em arrendamento ao arrendatário, que toma de arrendamento, o arrendado, que se encontra em boas condições de utilização cujas características e estado de conservação o arrendatário expressamente declara conhecer e aceitar…”;
13. A cláusula 9.1 do contrato de arrendamento prevê que “No momento da cessação e no termo do prazo de presente contrato, e independentemente do motivo de tal cessação, o Arrendatário devolverá o Arrendado ao Senhorio em perfeito estado de conservação e nas condições em que o recebeu, incluindo jardins, piscinas e espaços de lazer do arrendado.”;
14. Na data da entrega do locado (dia seguinte), o Demandante detectou no interior da moradia os seguintes danos:
14.1 O armário da cozinha (armário de passagem da sala para a cozinha), encontra-se parcialmente destruído;
14.2 A janela de um dos quartos estava partida (janela do quarto n.º 4). O Demandante teve que pagar por volta de 20,00 euros para a sua reparação;
14.3 O autoclismo da sanita da WC de uma das suites estava partido (rachado de alto a baixo);
14.4 A porta interior da cozinha tinha o espelho da fechadura partido;
14.5 A pintura das paredes da sala, na parte inferior, estava completamente degradada / suja;
14.6 As portas da sala, encontravam-se com as dobradiças inferiores partidas (danos na porta de entrada da sala grande);
14.7 No microondas faltava um botão de temperatura;
14.8 As máquinas de lavar louça e roupa e o frigorífico não funcionavam;
14.9 O forno estava partido;
15. Na data de entrega do locado (dia seguinte), o Demandante detectou no exterior da moradia os seguintes danos:
15.1 O jardim encontrava-se ao abandono, por falta de manutenção, com necessidade de limpeza urgente;
15.2 Os relvados em toda a área circundante da casa encontram-se totalmente destruídos ou com falhas;
15.3 O Demandante procedeu à limpeza do jardim de modo a tentar recuperar algumas plantas;
15.4 O Demandante suportou o valor de 300,00 euros, a título de despesas com pessoal para limpeza da quinta;
15.5 Os relvados tiveram que ser substituídos na totalidade;
15.6 O Demandante para a substituição integral do relvado dispendeu a quantia de 8.562,99 euros;
15.7 Os trincos eléctricos do portão pequeno estavam partidos, pelo que tiveram de ser substituídos. Tendo o Demandante suportado com a sua substituição o valor de 100,00 euros;
15.8 Também a própria fechadura do portão pequeno estava estragada, tendo a mesma que ser arranjada, tendo o Demandante suportado o valor de 85,00 euros;
15.9 No portão de entrada automático, os braços estavam avariados e as células de movimento encontravam-se partidas, pelo que o Demandante suportou o custo de 200,00 euros para o arranjar;
15.10 Os aspersores de rega (oito aspersores de rega / 80m2 destruídos) estavam danificados pelo que o Demandante suportou a quantia de 80,00 euros com a sua substituição;
15.11 Alguns danos no interior da moradia foram reparados pelo Demandante sem recorrer a serviços remunerados de terceiros, tais como arranjos, pinturas interiores, substituição do autoclismo;
16. A piscina carecia de manutenção, pelo que se encontrava completamente suja, com o “Liner” levantado;
17. O 2.º Demandado, apesar de interpelado várias vezes que telefonicamente, quer via CTT, nunca entregou os comandos do portão automático da entrada ao Demandante;
18. O 2.º Demandado entregou ao Demandante um comando, três chaves e 3 comandos do ar condicionado;
19. O 2.º Demandado não devolveu a totalidade das chaves nem do exterior nem do interior da casa;
20. O 2.º Demandado tenha ainda na sua posse, 3 conjuntos de chaves da casa (que incluem cada conjunto, chave do portão da rua, 3 chaves das portas de acesso do quintal à casa), apesar de interpelado para entrega das mesmas até à presente data não entregou;
IV - Da discussão da causa resultaram factos não provados seguintes:
21. As partes tenham acordado na data de entrega do imóvel;
22. O Demandante se tenha visto obrigado a alterar os códigos, via rádio, por uma questão de segurança e ainda obrigado a substituição do receptor universal do portão, bem como alteração de códigos do comando do portão;
V - Fundamentação da matéria de facto:
V-I- Fundamentação dos factos provados:
Os factos 1 a 22 foram alcançados em obediência ao disposto no artigo 5.º n.º 1 (factos essenciais) e n.º 2 alíneas a) e b) (factos instrumentais e concretizadores respectivamente) do Código de Processo Civil aplicável por via do artigo 63.º da Lei dos Julgados de Paz isto em articulação com o artigo 43.º n.º 2 da Lei dos Julgados de Paz que apenas exige que o requerimento inicial contenha uma exposição sucinta dos factos.
Os factos supra referidos a 1 a 8, 10, 12, 13, 17 a 20 quanto ao Demandado E consideram-se admitidos por acordo nos termos do disposto no artigo 574.º, n.º 2 do Código de Processo Civil, aplicável por via do artigo 63.º da Lei dos Julgados de Paz.
O Demandado E na sua contestação a fls. 75 a 76 não deu cumprimento ao ónus de impugnação, dizendo apenas que “impugna toda a matéria de facto constante da petição inicial” e que impugna os artigos 10.º e seguintes da PI pois os Demandados não fizeram danos na moradia.”. Na verdade o 2.º Demandado não tomou posição quanto aos factos alegados, relevando apenas a sua impugnação quanto à negação dos danos.
A Demandada C não apresentou contestação nem se fez representar em Audiência de Discussão e Julgamento pelo que os factos alegados pelo Demandante 1 a 20 consideram-se confessados nos termos do disposto no artigo 58.º, n.º 2 da Lei dos Julgados de Paz.
Os factos referidos a 1 a 20 encontram-se também provados pelas declarações das partes em conjugação com as regras da experiência comum e as declarações do Demandante A e do depoimento das testemunhas F, G e H que se nos afiguraram credíveis e pelos documentos juntos, designadamente, a saber:
Fls. 18 a 26: contrato de arrendamento;
Fls. 27 a 31: 20 fotografias;
Fls. 31: factura no valor de 100,00 euros (trincos eléctricos);
Fls. 33: factura no valor de 85,00 euros (canhão descentrado/chave de pontos);
Fls. 34: factura no valor de 200,00 euros;
Fls. 35 a 39: orçamento arranjo dos espaços exteriores; 890m2 tapete de relva (5340,00 euros) e arranque do existente (1602,00 euros) e 45m3 – terra vegetal, incluindo o seu transporte e distribuição (1620,00 euros);
Fls. 39: orçamento de despesas com pessoal para limpeza da quinta, no valor de 300,00 euros;
Fls. 40: factura no valor de 80,00 euros relativa a aspersor XXXXXXXX (verde);
Fls. 56 e 57: certidão permanente da Demandada C;
Fls. 121 e 122: caderneta predial urbana, na qual com relevo é indicada a área total do prédio. Tal afigurou-se útil para aferir da justeza do pedido a nível de m2 para substituição integral da relva;
Em declarações de parte A, com relevo para a decisão da causa, referiu que os Demandados não procederam ao pagamento da renda dos meses de Setembro a Dezembro de 2016. Nessa altura encontrou o 2.º Demandado num restaurante sua propriedade, por pelo menos duas vezes, tendo o mesmo referido que ia pagar os valores em dívida das rendas. Disse que o 2.º Demandado saiu da habitação em Dezembro de 2016 e soube primeiro porque alguém o avisou não tendo assim recebido nenhuma carta.
Disse que falou com o 2.º Demandado ao telefone em inícios de Dezembro de 2016, quando soube que o mesmo ia sair disse que queria ver a casa.
Referiu que não concordou com a saída tendo dito inclusivamente ao 2.º Demandado o seguinte “nos termos do contrato, isto não é assim, tem que ser revisto”.
Disse que foi ver o imóvel, numa primeira vez, com a sua filha e genro após o Demandado sair, e que dado que estava a escurecer pouco viram “todos os gatos são pardos à noite”. Viram pouco porque estava a escurecer e não compreende como é que alguém morava na habitação apenas com uma lâmpada ou duas.
O 2.º Demandado entregou-lhe o comando e três chaves quando foi ver a casa à noite.
Disse que foi no dia a seguir também com a sua filha e genro e que viu o autoclismo partido, porta da sala partida, máquina de lavar louça não funcionava, dizendo que a relva apresentava danos “a relva não era relva aquilo era capim”.
Descreveu os danos constantes das fotos constantes de fls. 27 a 31, as quais foram tiradas da 2.ª vez que se deslocou à habitação.
Disse com referência: a fls. 27: a foto c) e d) e fls. 29 a), b), c), d) a 31 a), b), c), d), se referem ao estado da relva; a foto a) (mesma foto d) de fls. 28) é de um armário de passagem da sala para a cozinha, cujos danos acha que foram os cães do 2.º Demandado que fizeram (tinha 4 cães de porte grande dentro da casa); a fls. 27: foto b) é o microondas e falta um botão. A cozinha estava mobilada e equipada; a fls. 28; foto c) danos na porta de entrada da sala grande; a fls. 28: fotos a), b) danos na pintura da parede da sala e porta interior da cozinha; Disse ainda que o autoclismo da sanita estava rachado de alto a baixo e que a janela do quarto n.º 4 estava partida e que foi lá um técnico e que foi lá um técnico e que teve que pagar por volta de 200,00 euros.
Referiu que os portões eléctricos não estavam em boas condições porque os sensores estavam estragados. Teve também que chamar um técnico para mudar os sensores dado que um dos braços do portão estava estragado.
A casa tem três portões: portão, portão grande para tractor e um portão pequeno para entrar apeado.
Confrontado com fls. 32 refere que teve que comprar fechadura nova para o portão pequeno.
Disse que da última vez que viu o Demandado foi quando este lhe entregou os comandos do ar condicionado na estação de caminhos-de-ferro de Pinhal Novo.
Disse que reparou a relva e como tal tem um casal lá a viver agora (já arrendou a casa) eles é que pagaram parcialmente a relva sendo esse valor descontado no valor da renda mensal. Pagaram os dois em conjunto e vai descontando no valor da renda.--
Confrontado com o contrato de arrendamento constante dos autos disse que as 3 rúbricas apostas no mesmo, são a sua e do 2.º Demandado e de D em representação da 1.ª Demandada. As assinaturas são de pai e filho e ao que se lembra foram feitas na sua presença e ao mesmo tempo. Não se recorda se a filha estava com ele aquando das assinaturas.
Por último, disse que quando os Demandados foram para lá a relva estava impecável porque tinha lá um tapete de relva e estava tudo uniforme. Acha que a área que foi necessário substituir é de 890,00 m2, porque a casa tem por volta de 3900m2.
Disse que quando os Demandados saíram da casa a relva estava uma miséria.
A testemunha F disse que era vendedora da imobiliária da XXX, tendo por isso tido intervenção na celebração do contrato de arrendamento dado que foi ela que mostrou a casa ao 2.º Demandado tendo sido todavia a Advogada que elaborou o contrato.
Disse que a casa estava pintada, que o jardim estava em bom estado de conservação, o relvado estava cuidado. Disse que se lembra de os móveis não estarem danificados e os electrodomésticos terem botões.
A testemunha G, disse que viu o 2.º Demandado e o filho (gerente da 1.ª Demandada) assinar o contrato de arrendamento. O Demandante seu pai na altura estava em Angola. E era ela que estava em casa.
Disse que ela e o marido é que tratavam do jardim habitualmente e este era tratado impecavelmente, os aspersores funcionavam, os arbustos e as árvores estavam arranjados. Estava tudo verde à volta e não havia falhas. A casa estava equipada com frigorífico e microondas e ar condicionado, sendo que tudo funcionava. A casa inclusive tinha sido pintada antes de os Demandados a arrendarem. Diz que o 2.º Demandado nunca cumpriu a lei disse apenas que ia sair. Chegou a telefonar ao 2.º Demandado e não conseguiu logo ver a casa sendo que quando foram ver a casa já estava tudo escuro. Ia limpar a casa e depara-se com danos. O 2.º Demandado tinha galinhas, dois pastores alemães, coelhos, borregos. Na cozinha os armários estavam roídos, forno partido, máquina de lavar louça e roupa não fechava, frigorifico avariado, a porta que dava para a entrada da sala não tinha dobradiças, uma das casas de banho o autoclismo entupido, na sala estavam danificadas as paredes, na casa de banho da suite (quarto n.º 4) a banheira estava estragada.
O 2.º Demandado não devolveu as chaves nem do exterior nem do interior da casa. O portão grande estava estragado. Os braços do portão estavam estragados. A testemunha no mais descreveu a disposição da casa com referência ao jardim/relva.
A testemunha H diz que habitualmente cortava a relva de 8 em 8 dias e que a regava 3 vezes ao dia. Disse que quando foi entregue a casa aos demandados esta não tinha danos e estava toda limpa. Na data da entrega a casa apresentava danos e ele teve que “começar a tratar daquilo”. Alguns dos danos no interior da casa foram por si arranjados, janelas partidas, porta partida, dobradiças partidas. A casa tem dois portões automáticos e um pequeno de entrada e estes apresentavam danos. A casa foi toda arranjada e agora está “alugada”.
V – II Fundamentação dos factos não provados
Os factos não provados resultam da ausência de prova nesse sentido.
VI – Fundamentação de direito
Nestes autos a questão decidenda prende-se com o regime do contrato de arrendamento para fins habitacionais de duração determinada, constante dos artigos 1022.º a 1107.º e n.º 1 alínea a), c) e n.º 2 do artigo 204.º do Código Civil e cujo regime jurídico é aplicável também aos bens móveis que do mesmo fazem parte integrante, dado que estamos perante um imóvel parcialmente mobilado e equipado (artigo 1065.º do Código Civil, cuja epígrafe: imóveis mobilados e acessórios).
Conforme anexo de listagem a fls. 26 dos autos, foram disponibilizados ao arrendatário os seguintes bens e equipamentos: frigorífico combinado; Micro-ondas; Forno eléctrico; máquina de lavar-louça; placa vitrocerâmica; forno encastrado, esquentador; varões de cortinado; máquina de lavar roupa; 2 garrafas de gás vazias; motor de piscina.
O Demandante celebrou com os Demandados um contrato no qual se obrigou a proporcionar a C (in casu e conforme o ponto 1.2 do contrato de arrendamento – o uso e fruição exclusiva pelo gerente da 2.ª Demandada e sua família) o gozo temporário de um imóvel mediante retribuição (artigo 1022.º do Código Civil), sendo que o Demandado E, assumiu a qualidade de fiador, pelo que também se chama à colação o regime estatuído nos artigos 627.º e seguintes do Código Civil e o regime do artigo 376.º do Código Civil que dispõe quanto ao regime probatório de documento particular, in casu, o contrato de arrendamento celebrado entre as partes.
O incumprimento definitivo tem por consequência a constituição de devedor em responsabilidade obrigacional pelos danos causados ao credor, nos termos do artigo 798.º e seguintes do Código Civil.
Nos termos do artigo 799.º, n.º 1 do Código Civil “Incumbe ao devedor provar que a falta de cumprimento ou o cumprimento defeituoso da obrigação não procede de culpa sua.”. Estabelece, portanto, este artigo uma presunção de culpa do devedor, in casu, dos Demandados.
O regime do contrato de locação estipula direitos e obrigações para as partes, sendo que as obrigações do locatário constam do artigo 1038.º do Código Civil.
O artigo 1038.º alínea a) do Código Civil estipula que é obrigação do locatário pagar a renda ou aluguer, a qual acrescentamos nós, deve ser paga pontualmente, nos termos do disposto no artigo 406.º do Código Civil que prevê que os contratos devem ser pontualmente cumpridos.
A obrigação do pagamento de renda traduz-se numa obrigação pura (artigo 777.º, n.º 1 do Código Civil), e trata-se de uma prestação pecuniária periódica (artigo 1075.º, n.º 1 do Código Civil).
As partes afastaram o regime do artigo 1075.º, n.º 2 do Código Civil, sendo que a renda mensal deveria ser paga até ao dia 8 do mês a que disser respeito. O valor da renda mensal, era de 1000,00 euros.
No caso sub judice, os Demandados não procederam até à presente data, ao pagamento do valor das rendas dos meses de Setembro, Outubro, Novembro e Dezembro de 2016. O valor total dessas rendas era de 4000,00 euros todavia o Demandante fez um acerto de contas, descontando 3.000,00 euros de caução que havia sido pago pelos Demandados.
São portanto, ambos os Demandados solidariamente responsáveis pelo pagamento de 1000,00 euros relativo a rendas em atraso.
Acresce que o contrato de arrendamento foi celebrado em 23 de Junho de 2015, pelo período de 5 anos. Os Demandados pretenderam denunciar o contrato em Dezembro de 2016 com efeitos a partir dessa data. Tendo para o efeito apenas contactado telefonicamente o Demandante, o qual não concordou.
O artigo 1098.º cuja epígrafe: oposição à renovação ou denúncia pelo arrendatário, dispõe no seu n.º 3 o seguinte “3 – Sem prejuízo do disposto no número seguinte, decorrido um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima seguinte: a) 120 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for igual ou superior a um ano; ….. 5 – A denúncia do contrato, nos termos dos números 3 e 4, produz efeitos no final de um mês do calendário gregoriano, a contar da comunicação. 6 – A inobservância da antecedência prevista nos números anteriores não obsta à cessação do contrato mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta.”.
Os Demandados não cumpriram o pré-aviso para a denúncia do contrato de arrendamento, que é de 120 dias, dada a duração do contrato ser de 5 anos.
Nem cumpriram a forma para o efeito dado até e conforme resulta da cláusula 10.1 do contrato de arrendamento “… todas as comunicações a efectuar entre as partes relativamente ao presente contrato deverão fazer-se por escrito, seja por correio registado, seja por fax ou correio electrónico enviados para as moradas indicadas em moradas.”.
Assim sendo, são os mesmos solidariamente responsáveis pelo pagamento de 4 meses de renda, no valor de 4000,00 euros.
A propósito das obrigações do locatário chama-se ainda à colação artigo 1038.º, alínea d), do Código Civil, que prevê outra obrigação para o locatário, que é a obrigação de não fazer da coisa locada uma utilização imprudente e na alínea i) restituir a coisa locada findo o contrato.
Adianta ainda o artigo 1043.º do Código Civil (cuja epígrafe: dever de manutenção e restituição da coisa), o seguinte: “ 1. Na falta de convenção, o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato. 2. Presume-se que a coisa foi entregue ao locatário em bom estado de manutenção, quando não exista documento onde as partes tenham descrito o estado dela ao tempo da entrega.” (sublinhado nosso).
Nos presentes autos, na data da entrega, não foi feita pelas partes descrição do estado do imóvel mas o Demandante ilidiu a presunção de bom estado de manutenção do imóvel e bens móveis disponibilizados no mesmo, pela prova constante dos autos. -
Também no artigo 3.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de Agosto, estipula que deve ser anexado ao contrato e assinado pelas partes “um documento onde se descreva o estado de conservação do local e suas dependências, bem como do prédio, aplicando-se na sua falta ou em caso de omissão ou dúvida o disposto no n.º 2 do artigo 1043.º do Código Civil”.
De acordo com o disposto no artigo 1044.º do Código Civil, cuja epígrafe: Perda ou deterioração da coisa “O locatário responde pela perda ou deteriorações da coisa, não exceptuadas no artigo anterior, salvo se resultarem de causa que lhe não seja imputável nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização dela.”.
Pela conjugação de ambos os artigos 1043.º e artigo 1044.º do Código Civil resulta que o locatário tem um dever de custódia e de manutenção do imóvel arrendado devendo portanto evitar qualquer deterioração do mesmo, a menos que resulte da sua utilização com prudência. Mas tal dever também resultava do princípio geral de boa-fé constante do artigo 762.º do Código Civil.
Como é facto notório os danos tanto na área externa bem como área interna não resultam da prudente utilização do imóvel mas sim de incumprimento contratual das obrigações assumidas pelos Demandados.
Não demonstraram os Demandados que tal não lhes era imputável e/ou que tal era imputável a terceiros, não ilidiram a presunção de responsabilidade por tais factos que sob si impedia.
Incumbia aos Demandados a invocação e prova dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado pelo Demandante nos termos previstos no artigo 342.º do Código Civil. Não foi feita a invocação e prova pelo que se tornam os Demandados responsáveis pelos danos que apresentavam à data da entrega do locado.
De todo modo e com grande interesse chama-se ainda à colação o disposto no artigo 358.º do Código Civil que dispõe “1. A confissão judicial escrita tem força probatória plena contra o confitente. 2. A confissão extrajudicial, em documento autêntico ou particular, considera-se provada nos termos aplicáveis a estes documentos e, se for feita à parte contrária ou a quem a represente, tem força probatória plena.”.
Conforme factos provados 12 e 13, os Demandados reconheceram que o imóvel se encontrava em boas condições de utilização. Assim pode ler-se na cláusula 1.2 do contrato de arrendamento estipula que “Pelo presente contrato, o senhorio dá em arrendamento ao arrendatário, que toma de arrendamento, o arrendado, que se encontra em boas condições de utilização cujas características e estado de conservação o arrendatário expressamente declara conhecer e aceitar…” e na cláusula 9.1 do contrato de arrendamento o seguinte “No momento da cessação e no termo do prazo do presente contrato, e independentemente do motivo de tal cessação, o Arrendatário devolverá o Arrendado ao Senhorio em perfeito estado de conservação e nas condições em que o recebeu, incluindo jardins, piscinas e espaços de lazer do arrendado.”.
Assim, estamos perante uma confissão extrajudicial em documento particular com força probatória plena conforme o mencionado no disposto no artigo 358.º n.º 2 do Código Civil.
Assim sendo, são os Demandados responsáveis solidariamente pelos danos no interior e exterior da moradia conforme factos provados.
No que diz respeito aos danos peticionados com referência aos factos provados 14.2 (A janela de um dos quartos estava partida (janela do quarto n.º 4). O Demandante teve que pagar por volta de 200,00 euros para a sua reparação) e 15.7 (Os trincos eléctricos do portão pequeno estavam partidos, pelo que tiveram de ser substituídos. Tendo o Demandante suportado com a sua substituição o valor de 100,00 euros), o Demandante não concluiu pelo seu pedido a título principal. Todavia os mesmos podem ser concedidos pelo pedido subsidiário genérico deduzido.
O pedido genérico tem as limitações decorrentes do disposto no 556.º do Código de Processo Civil aplicável por via do artigo 63.º da Lei dos Julgados de Paz, que dispõe “1 – É permitido formular pedidos genéricos nos casos seguintes: b) Quando não seja ainda possível determinar, de modo definitivo, as consequências do facto ilícito, ou o lesado pretenda usar da faculdade que lhe confere o artigo 569.º do Código Civil”.
De acordo com o artigo 569.º do Código Civil, cuja epígrafe: Indicação do montante dos danos “Quem exigir a indemnização não necessita de indicar a importância exacta em que avalia os danos, nem o facto de ter pedido determinado quantitativo o impede, no decurso da acção, de reclamar quantia mais elevada, se o processo vier a revelar danos superiores aos que foram inicialmente previstos.”.
Acrescenta ainda o artigo 566.º do Código Civil, cuja epígrafe: indemnização em dinheiro “1. A indemnização é fixada em dinheiro, sempre que a reconstituição natural não seja possível, não repare integralmente os danos ou seja excessivamente onerosa para o devedor. 2. Sem prejuízo do preceituado noutras disposições, a indemnização em dinheiro tem como medida a diferença entre a situação patrimonial do lesado, na data mais recente que puder ser atendida pelo tribunal, e que teria nessa data se não existissem danos. 3. Se não puder ser averiguado o valor exacto dos danos, o tribunal julgará equitativamente dentro dos limites que tiver por provados.”.
Fixo equitativamente quanto aos restantes danos (cfr. factos provados) no interior e exterior da moradia o valor de 472,01 euros.
Por último uma breve referência à fiança, que é uma garantia pessoal das obrigações assim e conforme o artigo 627.º n.º 1 do Código Civil “1. O fiador garante a satisfação do direito de crédito, ficando pessoalmente obrigado perante o credor. 2. A obrigação do fiador é acessória da que recai sobre o principal devedor.”. A fiança possui, portanto, duas características essenciais, a saber: acessoriedade e subsidiariedade. A propósito desta subsidiariedade importa trazer à colação o benefício de excussão que se traduz no direito que o fiador tem de recusar o cumprimento da obrigação enquanto não estiverem excutidos todos os bens do devedor principal sem obter a satisfação do seu crédito, podendo ainda, o fiador continuar a recusar o seu cumprimento, mesmo para além dessa excussão, se provar que o crédito não foi satisfeito por culpa do credor (artigo 638.º n.º 1 e n.º 2 do Código Civil).
No que concerne à acessoriedade também com interesse o artigo 628.º n.º 1 do Código Civil que refere que a vontade de prestar fiança deve ser expressamente declarada pela forma exigida para a obrigação principal. A este propósito quanto à forma do contrato de arrendamento, a Lei exige que deva ser celebrado por escrito desde que tenha a duração superior a 6 meses (artigo 1069.º do Código Civil). Nestes autos a forma do contrato de arrendamento foi observada (contrato de arrendamento de 5 anos).
Nos presentes autos o fiador E não renunciou a esse direito conforme o contrato de arrendamento constante dos autos.
O Demandante enquanto credor podia demandar o fiador só ou conjuntamente com o devedor (artigo 641.º, n.º 1 do Código Civil). Tendo sido a obrigação de satisfazer o crédito peticionado pelo Demandante, ficando sub-rogado, a posteriori, nos direitos do credor, que venha a satisfazer com o seu património (artigo 644.º do Código Civil).
VII – Decisão:
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente acção totalmente procedente, e em consequência condeno os Demandados solidariamente a pagar indemnização por danos derivados de incumprimento contratual, no valor total 15.000,00 euros sendo:
1. 1000,00 euros, relativo ao valor remanescente das rendas em atraso do período de Setembro a Dezembro de 2016;
2. 4000,00 euros, por incumprimento de pré-aviso;
3. 200,00 euros, para reparação de uma janela;
4. 300,00 euros, título de despesas com pessoal para limpeza da quinta;
5. 100,00 euros, substituição de trincos eléctricos do portão pequeno;
6. 85,00 euros, substituição fechadura do portão pequeno;
7. 200,00 euros, reparação de portão de entrada automático;
8. 80,00 euros, substituição de aspersores de rega;
9. 8.562,99 euros, substituição integral do relvado;
10. 472,01 euros fixado equitativamente para reparação dos restantes danos na zona interna e externa da moradia;
11.
VIII – Responsabilidade por custas:
Nos termos do artigo 9.º da Portaria 1456/2001, de 28 de Dezembro, na redacção que lhe foi dada pela Portaria n.º 209/2005, de 24/02, os Demandados são declarados parte vencida para efeitos de custas.
O 2.º Demandado beneficia de apoio judiciário na modalidade de dispensa de taxa de justiça e demais encargos com o processo.
A 1.ª Demandada até à presente data não procedeu ao pagamento da parcela de custas da sua responsabilidade no valor de 17,50 euros. Assim vai a mesma advertida que no prazo de 3 dias úteis a contar desta notificação para o efeito, deverá proceder ao pagamento do referido valor acrescido de mais 17,50 euros dado o decaimento, sob pena de o pagamento de uma sobretaxa de 10,00 euros por cada dia de atraso.
Reembolse-se o Demandante.
Esta sentença foi lida às partes, nos termos do artigo 60.º, n.º 2, da Lei dos Julgados de Paz.
Registe e notifique.
Palmela, 01 de Março de 2018
A Juíza de Paz
Liliana Sousa Teixeira
Liliana Sousa Teixeira