Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
RELATÓRIO:
A, melhor identificada a fls. 1, intentou contra B e C, melhor identificados a fls. 1, acção declarativa ao abrigo da al. i) do n.º1 do art. 9.º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo que os demandados sejam condenados a pagar-lhe a quantia de € 2.500,00 (dois mil e quinhentos euros) pelo incumprimento do contrato. Peticionou, ainda, a condenação dos demandados no pagamento de custas do tribunal e procuradoria, bem como, o pagamento de uma sanção pecuniária compulsória, por cada dia de atraso, no cumprimento da sentença de condenação, em montante não inferior à quantia diária de € 50,00 (cinquenta euros).
Para tanto alegaram os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 6, que se dá por reproduzido. Juntaram 10 documentos (fls. 7 a 28) que se dão, igualmente, por reproduzidos.
Regularmente citados os Demandados, apresentaram contestação, na qual se defenderam por impugnação quanto à versão dos factos apresentados pela Demandante. Para tanto alegaram os factos constantes da sua contestação de fls. 100 a 102 que se dá por reproduzida. Juntaram 2 documentos (fls. 104 a 107) que, igualmente, se dão por reproduzidos.
O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território. As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem excepções de que cumpra conhecer ou outras questões prévias que obstem ao conhecimento de mérito da causa.
Aberta a audiência e estando presentes ambas as partes, foram estas ouvidas nos termos do disposto no Artº 57.º da LJP, tendo-se explorado todas as possibilidades de acordo, nos termos do disposto no nº 1 do artº 26º do mesmo diploma legal, o que não logrou conseguir-se, tendo-se procedido à audiência de julgamento, com observância do formalismo legal como da acta se infere.
O DIREITO:
Resultaram provados os seguintes factos com relevância para a decisão da causa:
a) A Demandante, com o objectivo de adquirir um imóvel para habitação, dirigiu-se à D de Mem Martins.
b) Nesse estabelecimento foi-lhe proposto a aquisição do imóvel sito em Sintra, com o artigo matricial x e descrito na Conservatória do Registo Predial de Sintra sob o nº x, propriedade dos Demandados.
c) A Demandante, acompanhada da funcionária da D e do Demandado, visitou o imóvel, tendo-lhe sido mostradas todas as divisões da casa, incluindo a garagem.
d) Nessa altura, foi transmitido à Demandante que o preço do imóvel com garagem era de € 115.000,00 (cento e quinze mil euros),
e) E que a decisão da venda do imóvel se prendia com o processo de divórcio dos Demandados.
f) A Demandante concordou com a aquisição do imóvel.
g) No dia .../.../..., a Demandante e os Demandados assinaram uma ficha de reserva para aquisição da fracção “Q”, correspondente ao 4º Esq. do prédio sito em Sintra, pela quantia de € 115.000,00 (cento e quinze mil euros).
h) Na supra referida ficha de reserva ambas as partes se comprometiam a realizar o contrato de promessa de compra e venda do imóvel no prazo de sessenta dias.
i) Dá-se por reproduzida a ficha de reserva junta aos autos a fls. 14.
j) A Demandante foi informada pelos funcionários da D que os Demandados já não queriam realizar o negócio.
k) A D – Mem Martins devolveu o cheque de € 2.500,00 (dois mil e quinhentos euros) à Demandante.
l) A Demandante, através do seu Advogado, interpelou os Demandados para a realização do negócio ou em alternativa, lhe pagarem € 2.500,00, conforme previsto na ficha de reserva.
m) Os Demandados justificaram a sua recusa na venda com o facto de que a garagem não fazia parte da fracção autónoma, objecto do contrato, e que não vendiam a fracção sem a garagem.
n) O anúncio da D a publicitar a venda da casa incluía a garagem.
o) A única forma de acesso à arrecadação é através da garagem.
p) À data da propositura da acção, o Demandado tinha a fracção autónoma à venda, na mesma imobiliária, pelo valor de € 180.000,00 (cento e oitenta mil euros).
q) Os Demandados celebraram um contrato de mediação imobiliária com a D – Mem Martins, onde consta que o preço do imóvel era de € 127.260,00 (cento e vinte sete mil duzentos e sessenta cêntimos).
r) O imóvel e a garagem são duas fracções autónomas distintas.
Factos não Provados:
Não se provaram quaisquer outros factos alegados pelas partes, com interesse para a decisão da causa.
Motivação:
Os factos assentes resultaram da conjugação dos documentos constantes dos autos, nomeadamente, de fls. 7 a 28 e 104 a 107, e depoimento testemunhal prestado em sede de audiência final, sendo que os factos constantes nas alíneas a) a c) e e) a h) se consideram admitidos por acordo – artº 490º nº2 do C.P.C..
Assim, foram fundamentais os depoimentos das testemunhas apresentadas pela Demandante, ambas funcionárias da imobiliária D – Mem Martins, que revelaram um conhecimento directo dos factos aqui em discussão. Os depoimentos revelaram-se isentos e credíveis.
Quanto aos factos não provados, eles resultaram da ausência de prova ou de prova convincente sobre os mesmos.
O DIREITO:
Fixada a matéria de facto, cumpre agora fazer o seu enquadramento jurídico.
Através da imobiliária D– Mem Martins, no dia 15/7/2010, a Demandante e os Demandados assinaram uma ficha de reserva para aquisição da fracção “Q”, correspondente ao 4º Esq. do prédio sito em Sintra, pela quantia de € 115.000,00 (cento e quinze mil euros), a Demandante, aí designada de promitente compradora e os Demandados de promitentes vendedores. Nesta ficha de reserva consta a seguinte cláusula “Se a desistência for por parte dos vendedores, estes terão de entregar ao promitentes-compradores o respectivo cheque de reserva, bem como uma indemnização no mesmo valor (dois mil e quinhentos euros).
Provado ficou que, foi transmitido à Demandante que o preço do imóvel com garagem era de € 115.000,00 (cento e quinze mil euros).
Ora, é também facto assente que, entre os Demandados e a Imobiliária foi celebrado um contrato de mediação imobiliária onde consta um valor diferente para a venda da mesma fracção autónoma. Evidentemente, a Demandante é alheia a tal contrato.
Acresce que, a Demandante foi informada pela Imobiliária de que os Demandados tinham mudado de opinião e que já não queriam realizar a venda do imóvel, tendo-lhe sido devolvido o cheque entregue aquando da assinatura da ficha de reserva.
Estes os factos relevantes. Agora, o que consta do contrato celebrado entre os Demandados e a Imobiliária, em nada interessa à Demandante.
Como é consabido, a regra geral do regime contratual português é a da autonomia da vontade, segundo a qual, podem as partes fixar livremente o conteúdo dos contratos e até, adoptar formas contratuais diferentes das legalmente previstas, desde que não violem os limites da lei (artigo 397º e 405º do Código Civil).
A relação negocial estabelecida entre as partes consubstancia um contrato atípico, no âmbito do qual foi ainda estabelecida uma cláusula penal para o caso de incumprimento das partes.
Efectivamente, a cláusula constante no contrato (ficha de reserva) em que, no caso de desistência por parte dos promitentes vendedores estes teriam que entregar aos promitentes compradores o respectivo cheque de reserva, bem como uma indemnização no mesmo valor, ou seja, dois mil e quinhentos euros, trata-se de uma convenção pela qual as partes fixaram previamente critérios para o cálculo do montante da indemnização exigível e devida pelo incumprimento das obrigações contratuais, em parte com a função de indemnização predeterminada ligada à violação dos contratos e em parte com a função compulsória ou repressiva (art.º 810º do C. Civil).
Esta convenção é permitida no âmbito da liberdade contratual afirmada no já referido art.º 405º do Código Civil.
Por sua vez, prescreve o nº1 do artº 406º do citado código que o contrato deve ser pontualmente cumprido e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei.
Assim, resulta da matéria de facto provada que a Demandante foi informada pela Imobiliária D que os Demandados já não queriam vender o imóvel, (e quando falamos do imóvel, estamos a referirmo-nos ao imóvel identificado na ficha de reserva assinado por ambas as partes), tendo devolvido o cheque no montante de € 2.500,00 (dois mil e quinhentos euros), entregue a título de reserva.
Assim sendo, a declaração feita pelos Demandados consubstancia um incumprimento definitivo do contrato celebrado entre as partes, o que atribui o direito à Demandante de accionar a cláusula penal contratualmente estabelecida, procedendo o peticionado a este título.
Peticiona, também, a Demandante condenação os Demandados no pagamento de uma sanção pecuniária compulsória no valor de € 50,00 por cada dia de atraso no cumprimento da sentença de condenação. Vejamos.
O art. 829º-A C.C. define quais as situações em que o tribunal deve condenar o devedor ao pagamento de uma quantia pecuniária por cada dia de atraso no cumprimento ou por cada infracção, conforme for mais conveniente às circunstâncias do caso. Assim, refere o n.º 1 do supra citado preceito que “nas prestações de facto infungível, positivo ou negativo (…) o tribunal deve, a requerimento do credor, condenar o devedor ao pagamento de uma quantia pecuniária por cada dia de atraso no cumprimento...”.
No caso em apreço, não estamos em presença de uma prestação de facto infungível, muito pelo contrário. A Demandante peticiona a condenação dos Demandados no pagamento de uma indemnização, ou seja, dinheiro.
Ora, atenta a fungibilidade da prestação em causa, não é de aplicar o n.º 1 do art. 829º-A C.C..
Face ao exposto, tem este pedido de improceder.
Por último, pede, também, a Demandante a condenação dos Demandados no pagamento de procuradoria.
Ora, nos Julgados de Paz as custas estão reguladas em diploma próprio, a Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, onde as custas correspondem a uma taxa única por cada processo tramitado, não contemplando o pagamento de procuradoria. Assim sendo, o peticionado tem que improceder.
DECISÃO
Pelo exposto e nos termos dos fundamentos de Direito invocados, julgo a presente acção procedente e, em consequência, condeno os Demandados a pagar à Demandante a quantia de € 2.500,00 (dois mil e quinhentos euros). Absolvo os Demandados do restante peticionado. Custas pelos Demandados, que se declaram parte vencida (artº 8 da Portaria 1456/2001 de 28 de Dezembro).
Registe.
Julgado de Paz de Sintra, 8 de Junho de 2011
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – artº 138/ 5 do C.P.C - Verso em Branco)
Gabriela Cunha
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – artº 138/ 5 do C.P.C - Verso em Branco)
Gabriela Cunha