Sentença de Julgado de Paz
DE ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIO
SENTENÇA
Processo n.º 301/2015-J.P.
RELATÓRIO:
A demandante, A- Manutenção, Unipessoal, Lda., com sede no Funchal, NIPC. ---------, com sede no Funchal, representado por mandatário.
MATÉRIA: Ação de incumprimento contratual, enquadrada nos termos da alínea I) do n.º1 do art.º 9 da L.J.P.
OBJETO: Pagamento do contrato de prestação de serviços.
VALOR DA AÇÃO: 3.386,13€.
Requerimento Inicial: Alega em síntese que, o demandante dedica-se profissionalmente á atividade de administração de condomínios, manutenção de instalações que fazem parte dos edifícios ou estruturas, similares. No exercício da sua atividade a demandante, forneceu a prestação de serviços para o demandado, nomeadamente de correio, expediente, limpeza, manutenção geral, manutenção de jardins, manutenção da piscina. Os referidos serviços são titulados pelas seguintes faturas com os n.º 371 no valor de 775,64€; n.º 391 com o valor de 775,64€; n.º 411 com o valor de 775,64€ e n.º 431 com o valor de 775,64€, o que perfaz a quantia total de 3.102,56€. Como as quantias referidas não foram pagas atempadamente, venceram-se juros de mora, que contabilizam a quantia de 248,57€ Conclui pedindo que seja condenado na quantia de 3.102,56€, acrescida de juros vencidos, á taxa legal, na quantia de 248,57€, e nos que se vierem a vencer, até cumprimento da obrigação; e na quantia de 35€ de despesas judiciais. Juntou 4 documentos.
O demandado, Condomínio do Edifício B, NIPC. --------, sito no Funchal, representado por mandatário constituído.
Contestação: Alega em suma que não assiste qualquer razão á demandante. De facto exerceu a atividade de administradora do edifício, ate 24/07/2013, cessando assim por vontade dos condóminos, pelo que a única relação contratual é de administração, por isso não pode agora vir decompor a função noutros serviços, que não foram aprovados pelo demandado. Tal facto constitui uma prática abusiva na medida em que simultaneamente representa o condomínio e é em simultâneo a prestadora do serviço, exigindo valores não aprovados pelos condóminos, pelo que se requer a declaração de nulidade de tais contratos. Para além disso, a cessação de funções deveu-se a mau desempenho do serviço, devido a queixas dos condóminos por falta da qualidade desses mesmos serviços, nomeadamente por acusa da piscina, da deficiente manutenção das bombas de esgoto, falta de reparação do portão de entrada, avaria nos intercomunicadores, falta de limpeza, não observou os padrões de qualidade e rigor, que tal função exige, sendo um serviço defeituoso, o que permite requerer a redução do valor do serviço. Quanto á falta da entrega de documentos é uma obrigação do administrador ao cessar as funções prestar contas do exercício, mas não o fez e retém a documentação inerente ao mesmo, nomeadamente livros contabilísticos, contratos, faturas, atas, entre outros, o que a impede de verificar a regularidade dos valores peticionados. Por este motivo corre termos no Tribunal judicial da comarca o processo com o n.º 1412/15.0T8FNC, para prestação de contas, o que constitui uma causa prejudicial. Mais acrescenta que, verifica pela troca de correspondência entre as partes que socio gerente daquela declara efetuar a compensação entre o crédito da demandante com a divida que tem para com o demandado, pelo que se requer que seja declarado, caso se demonstre. Impugna, ainda, a existência da divida, e nem sequer foi interpelado para algum pagamento, impugna igualmente os juros, pois se existir mora é do próprio credor, pelos factos já expostos. Conclui pela improcedência da ação, e procedência das exceções, absolvendo-se o demandado do pedido.
O demandante responde às exceções. Em relação ao exercício defeituoso da função de administrador, alega que não corresponde á verdade, pois o gerente da demandada é engenheiro mecânico e projectista, por isso sob a sua orientação era improvável ocorrer falhas na manutenção do edifício, sendo também ele o co-autor do relatório, técnico que auxiliou na condenação do constritor do edifício por defeitos, destes fazia parte o sistema de circulação e água. Os intercomunicadores foram instalados antes da sua exoneração. Quanto á não entrega de documentos é falsa, pois o seu consultor enviou a documentação, conforme resulta da troca de emails entre eles. E, desconhece se existe qualquer processo, pois ainda não foi citado. Quanto ao resto resulta que de facto não pagaram o que se reclama. Conclui pela improcedência das exceções, e da causa prejudicial. Junta 3 documentos.
TRAMITAÇÃO:
Não se realizou sessão de mediação, por recusa do demandado.
O Tribunal é competente em razão do território, do valor e da matéria.
As partes dispõem de personalidade e capacidade judiciária e são legítimas.
O processo está isento de nulidades que o invalidem na sua totalidade.
AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO:
Foi iniciada dando cumprimento ao disposto no n.º1 do art.º26 da LJP, mas sem lograr obter consenso entre as partes. Seguindo-se para produção de prova com a junção de 11 documentos pelo demandado, sem oposição da demandante, a audição de testemunhas e terminando com alegações dos mandatários das partes, conforme consta da ata, de fls. 55 a 57.
-FUNDAMENTAÇÃO-
I- FACTO ASSENTE (Por Acordo):
A)Que a demandada é uma sociedade comercial que se dedica á atividade de contabilidade, organização e gestão de empresas, consultadoria económica, financeira e fiscal, auditoria e peritagens.
II- FACTOS PROVADOS:
1)Que a demandante exerceu profissionalmente a atividade de administração do condomínio edifício B.
2)Que a demandada emitiu as faturas com os n.º 371, 391, 411 e 431.
3)As quais perfazem a quantia total de 3.102,56€.
4) Que a fração E é atualmente propriedade dos filhos do sócio gerente da demandante.
5)Que a administração da demandante foi exercida até 24/07/2013.
6)A qual foi exonerada pela assembleia de condóminos.
7)Que os condóminos queixavam-se que demandante não efetuou a reparação do portão de entrada do edifício.
8)Que não reparava a avaria dos intercomunicadores.
9)Que não mantinha os equipamentos da piscina.
10) Que não fazia a manutenção dos jardins.
11) Que não mantinha a bomba dos esgotos.
12)Que decorre no Tribunal Judicial a ação n.º 1412/15.0T8FNC para prestação de contas.
13)Que foi exigida pelos condóminos edifício B, contra a demandante.
14)Que integra uma obrigação do administrador prestar contas no fim do seu exercício.
15)Que a atual administradora do edifício B solicitou que entregasse toda a documentação que estivesse na sua posse referente ao condomínio.
16)Que o sócio gerente da demandante queria compensar a divida de condomínio da fração E, com o valor reclamado nos autos.
17)Que a demandante foi mandatada para exercer a função de administradora na assembleia de condóminos realizada a 17/06/2011.
MOTIVAÇÃO:
O Tribunal firmou a decisão, na análise critica dos documentos juntos pelas partes, os quais foram conjugados com a prova testemunhal, e dados da experiencia comum, os quais foram relevantes para prova de todos os factos considerados provados.
A testemunha C é secretária da demandada, por sua vez a testemunha D, é condómina no edifício onde a demandante exerceu funções de administração.
O depoimento da primeira testemunha foi desvalorizado em contraposição com o da condómina. Pois, esta tem conhecimento direto do que se passava no condomínio, pois mora no local, a outra embora disse-se que os serviços foram todos prestados, teve um depoimento vago sem concretizar o que fizeram e quanto gastaram, a verdade é que não sabe, não tem conhecimento direto dos factos, por isso o seu depoimento não mereceu credibilidade.
O facto complementar de prova com o n.º 17 resulta do documento junto aos autos, de fls. 31 a 32.
Não se provou mais factos por ausência de prova.
III- DO DIREITO:
O caso dos autos prende-se com o incumprimento de um contrato inominado de prestação de serviços, de administração de condomínio.
Questões a considerar: ação de prestação de contas, exoneração e incumprimento/cumprimento defeituoso do contrato, abuso de direito, compensação.
Inicia-se a análise pela questão processual, ação de prestação de contas, a qual constituiu uma exceção.
De facto, em audiência de julgamento o demandado juntou aos autos, o requerimento de interposição da ação de prestação de contas que corre termos no tribunal da comarca da Madeira, sob o n.º 1412/15.0T8FNC, secção cível. Ação esta que a demandada já tem conhecimento, contrariamente ao que alga, pois contestou a 15/07/2015, conforme resulta da mesma documentação, também entregue, de fls. 86 e seguintes.
O processo de prestação de contas faz parte dos processos especiais, previstos no art.º 941 e sgs do C.P.C.
No caso concreto o tribunal, não tem de e não vai pronunciar-se, sobre questões que estão a ser dirimidas noutro local, evitando assim fazer juízos, e incorrer em contradição, com o que naquele for decidido.
No entanto, embora as partes sejam as mesmas, não existe entre os processos qualquer situação de litispendência, pois os objetos das ações são diferentes, e visam fins destintos.
Por outro lado, os processos nos Julgados de Paz primam pela celeridade (art.º 1, n.º2 da L.J.P.), sendo este um dos princípios inerentes á sua criação, e um dos motivos que os pretende distinguir dos tribunais judiciais.
Por esta razão, se refere no art.º 63 da L.J.P. que são aplicáveis, subsidiariamente, as disposições do C.P.C., que não sejam incompatíveis com a L.J.P. e os princípios gerais que regem o processo no mesmo.
Ora, resulta da experiencia comum, que os processos nos tribunais judiciais são mais demorados do que, os que decorrem nos julgados, o que também se explica pela diversidade de ação e de expedientes processuais que existem no nosso ordenamento jurídico, entre outros fatores.
Por este motivo, não poderiam os autos ficarem suspensos ad eterno, o que seria incompatível com o referido princípio geral, especialmente quando os presentes autos já chegaram á fase de julgamento e aqueles, não se sabe quando lá vão chegar, motivos pelos quais se indefere o requerido.
Este negócio consiste numa das partes se obrigar a proporcionar á outra certo resultado do seu trabalho, intelectual ou manual, com ou sem retribuição (art.º 1154 do C.C.).
Atendendo ao seu objeto, regula-se pelas normas do mandato (art.º 1156 e 1157 e sgs do C.C.), e no caso de, as partes terem optado por se vincularem por documento escrito, pelo teor do contrato, e também pelas disposições da propriedade horizontal, devido á sua intima relação.
O contrato de prestação de serviços carateriza-se pela sua sinalagmaticidade, na medida em que a realização das obrigações a que a demandante se vinculou, ou seja, realizar os serviços a que se comprometeu, o qual tem como correspectiva obrigação, a retribuição correspondente, a qual é a obrigação que compete fazer ao demandado (art.º 1161 e 1167, ambos do C.C.).
E, dispõe-se no art.º 1435, n.º1 e 4 do C.C. que o administrador é eleito e exonerado pela assembleia, podendo este cargo ser desempenhado por um condómino ou por terceiro, sendo remunerável.
Quanto ao fato de ter exercido funções de administração é o único facto em que as partes concordam, e resulta também da ata junta de fls. 31 a 32.
Por isso, é preciso analisar o seu conteúdo. Assim, no dia 16/07/2011, ocorreu uma reunião extraordinária, convocada por um grupo de condóminos (que se desconhece quem foi). Esta reunião decorreu em segunda convocatória.
A referida assembleia tinha essencialmente 2 assuntos/pontos para discutir: a exoneração da administração e a eleição de nova administração, para o exercício de 17/07/2011 a 31/12/2011.
Resulta, ainda, no ponto 2 da ordem de trabalhos que a demandada foi eleita e mandatada para exercer o cargo de administradora.
Acrescentando-se que mantinha o orçamento e quotas em vigor, sendo-lhe adjudicado os serviços constantes das rubricas orçamentais, nomeadamente administração, correio e expediente, de limpeza, produtos de limpeza, manutenção geral, manutenção de jardins e piscina.
Disto resulta que deve existir um orçamento, mas não foi junto aos autos, desconhecendo-se o seu teor. E, quanto ao assunto de se tratar de uma administração remunerada, o que se presume ser, em face do art.º 1158, n.º1, 2ª parte do C.C., é tudo o que dispomos. Mais a secretária da demandante não sabe, não tem conhecimento, dos valores que as partes terão acordado para esse fim.
Mais se acrescenta que a ata em questão é de 2011 e estão a ser peticionadas quantias de 2013. Ora se bem resulta daquela ata, a administração fora eleita para exercer o cargo até ao final de 2011, o que significava que depois haveria outra assembleia de condóminos para prestação de contas do exercício, e para apresentar um novo orçamento para 2012, e o mesmo deveria suceder em 2013 (art.º 1431 do C.C.). Na verdade se tal sucedeu, o tribunal desconhece, por isso a ata de 2011 será insuficiente para prova do que a demandante pretende.
Por outro lado, a emissão de uma simples fatura, só indicia a sua emissão, e a obrigação fiscal de remeter a quantia nela aposta a título de IVA ao Estado, mas não equivale á efetiva prestação do serviço, o qual teria sempre que ser demonstrado (art.º 342, n.º1 do C.C.). O mesmo se aplica a prazos acordados para o cumprimento da obrigação e valores.
Na realidade as faturas juntas ao r.i., de fls. 8 a 11, carecem de mais explicações. Todas apresentam as mesmas rubricas e sempre com as mesmas quantias, o que dá a ideia que em todos os meses, o condomínio tem despesas fixas de, por exemplo produtos de limpeza e correio, o que será no mínimo estranho, pois resulta da experiencia comum que há gastos mais elevados num mês do que noutros.
Por fim, mas não menos importante, pois só vem comprovar o que se acabou de referir, a administração da demandada cessou a 24/07/203, conforme resulta da ata avulsa, junta em audiência, contudo a fatura n.º 431, refere-se á totalidade do mês, quando tal não corresponde á realidade, há uma semana em que não realizou qualquer serviço e mesmo assim está a cobrar como se tivesse feito tudo.
Do exposto, resulta que os factos que foram dados a conhecer ao tribunal são insuficiente para prova do direito que se pretende valer.
Quanto á segunda questão de direito material, a exoneração da administração, está prevista no art.º 1435, n.º1 e 3 do C.C., podendo faze-lo a assembleia de condóminos ou o tribunal, a requerimento de qualquer condómino.
Decorre deste regime que pode ser exonerado, isto é perder o cargo que vinha exercendo, mas a mesma deve ser fundamentada, pois em todas as relações contratuais deve existir confiança e lealdade entre as partes.
Para análise desta questão importa analisar a ata avulsa, a fls. 63, realizada a 24/07/2013, a que deliberou a exoneração da administração da demandante, a qual foi também conjugada com as declarações de uma das condóminas residentes no edifício.
De acordo com ambas, os serviços da referida administração não seria adequado ao que esperavam, pois a prestação a que se obrigou (art.º 1162 alínea a) do C.C.), incluía uma serie de rubricas que não estavam a ser realizadas, nomeadamente não havia manutenção das áreas comuns, o portão da entrada estava constantemente a avariar, o jardim estava a degradar-se, os intercomunicadores não funcionavam acerca de 1 ano, o estado dos equipamentos da piscina, que necessitavam de mais explicações sobre o processo contra o construtor, que não lhes estavam a ser dadas, que a bomba dos esgotos precisava de manutenção. Foram estes os motivos que levaram ao seu afastamento da administração, o descontentamento geral dos condóminos.
O descrito põe em crise a continuação do vínculo e corresponde á quebra de confiança, o que consubstancia o cumprimento defeituoso da sua obrigação, na medida em que o serviço foi realizado mas não como devia ter sido e seria expectável, não tendo, a demandada, elidido a presunção legal constante do art.º 799 do C.C., pelo que se conclui ser um cumprimento defeituoso, culposo (negligente), e que daria, tal como sucedeu, á exoneração.
Perante isto, e como já se referiu, tendo em consideração que se trata de um serviço remunerável, haveria lugar a algum pagamento mas não nos termos em que é requerido, devendo o mesmo ser proporcional e adequado ao que na realidade foi efetuado. Porém, devido á falta de elementos que comprovem o acordo existente entre as partes não é possível proceder-se á sua redução.
Quanto á questão do abuso de direito (art.º 334 do C.C.) considera-se ilegítimo, quando o direito seja exercido em termos que exceda os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes, ou pelo fim social ou económico desse direito.
No caso em apreço, importa considerar que a demandada foi durante dois anos a administradora do condomínio, função esta que seria remunerável, e mais uma vez se refere que se desconhece o valor do mesmo.
De facto para verificar se administração decompôs o serviço para o qual foi mandatada em itens ou se na realidade se referem a subcontratos, que posteriormente fez com ela própria, era necessário analisar o orçamento anual, só isso permitia verificar se as faturas que foram apresentadas representam subcontratos ou se esse era o acordo inicial.
No entanto, também aqui deparamos com a falta de elementos, não há atas, nem orçamentos, e sem os mesmos, embora possa haver alguma desconfiança dos condóminos, a verdade é que não se consegue aferir da sua veracidade.
De facto, o exercício da atividade de administração de condomínios deve ser realizado em termos claros e inequívocos, para evitar quebras de confiança. Esta é a base de toda a relação negocial, á qual esta atividade também não pode fugir, sobretudo porque cuida da propriedade alheia e “mexe” com o dinheiro dos outros.
Por fim, em relação á eventual compensação, em termos jurídicos a mesma pressupõe que as partes sejam reciprocamente credor e devedor (art.º 847 do C.C.).
No caso concreto o demandado não surge nesta ação, em momento algum, como detentor de um crédito em relação á demandante, tal nem sequer é alegado.
De facto, a lei exige que só pode proceder se estiver em causa uma divida própria, não de terceiro (art.º 851, n.º1 do C.C.). Ora, o que no caso em apreço estaria em causa era precisamente essa situação, divida de terceiro.
A demandada, enquanto pessoa coletiva, não se confunde com as pessoas singulares que sejam os seus representantes legais, num determinado período da sua vida, sendo pessoas destintas, que prosseguem objetivos destintos. Assim, a divida de um condómino, por falta de pagamento de quotas, não pode ser compensada por um crédito detido pela administração, mesmo que haja coincidência de pessoas.
Mais se acrescenta, que na eventualidade de haver um credito, por falta de pagamento de quotas, o titular do mesmo será sempre o condomínio, e não o administrador, o qual não passa de um dos seus órgãos.
O que quer dizer, que a assembleia de condóminos teria de ter uma palavra em relação a este assunto, ou seja, teria de ser discutido e aprovado em assembleia. Ora a ausência de atas que o comprovem não permite aferir da sua veracidade.
Por fim, verifica-se que afinal a fração E, que supostamente terá dividas para com o condomínio, não será propriedade do representante legal da demandada mas sim dos seus filhos, conforme resulta do registo predial da fração, a fls. 82. Ora estes, são meros condóminos, não exercendo qualquer função neste condomínio.
Por todos estes motivos não estão reunidos os pressupostos legais de uma compensação.
DECISÃO:
Nos termos expostos, julga-se a ação improcedente, por não provada, absolvendo-se o demandado do pedido.
CUSTAS:
São da responsabilidade da demandante devendo proceder ao pagamento quantia de 35€ (trinta e cinco euros) no prazo de três dias úteis a contar da notificação da presente sentença, sob pena de lhe ser aplicado a sobretaxa diária na quantia de 10€ (dez euros) pelo atraso no cumprimento desta obrigação legal, art.º 8 e 10 da Portaria n.º1456/2001 de 28/12 na redação da Portaria n.º 209/2005 de 24/02.
Proceda-se ao reembolso do demandante.
Notificada às partes, nos termos do art.º 60, n.º2 da L.J.P.
Funchal, 3 de março de 2016
A Juíza de Paz
(redigido e revisto pela signatária, art.º 131, n.º5 C.P.C.)
(Margarida Simplício)