| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I - RELATÓRIO
L veio instaurar acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário, contra H., S.A., e outros, pedindo:
-que se declare ilegítima a utilização que é dada às fracções pelos Réus;
-a condenação dos Réus a cessarem imediatamente a utilização que fazem das referidas fracções autónomas e a reintegrá-las no seu destino específico de habitação;
-a condenação dos Réus no pagamento de €250 por cada dia de atraso no cumprimento da condenação de abstenção da utilização das fracções para fim diferente de habitação, a título de sanção pecuniária compulsória, nos termos do nº 1, do art. 829.º -A do CPC.
-E se, ainda assim, a reintegração não for efectuada, a condenação dos Réus, solidariamente, a pagar uma indemnização em dinheiro a liquidar em execução.
Alega, para tanto e em síntese, que por escritura pública outorgada no Cartório Notarial de Lisboa, a 07 de Julho de 1998, comprou a fracção autónoma destinada a habitação, designada pelas letras “EC”, correspondente ao 12.º andar Esq., do prédio urbano sito na Av. ..., (…), concelho de Lisboa. O referido prédio encontra-se constituído em propriedade horizontal por escritura pública lavrada no Cartório Notarial de Lisboa em 31-10-1972, rectificada por escritura lavrada no mesmo cartório de 05-12-1972, actualmente descrito na Conservatória de Registo Predial de Lisboa sob o n.º ... da freguesia de São Sebastião da Pedreira.
De acordo com o título constitutivo da propriedade horizontal aquele prédio destina-se exclusivamente a habitação. Desde a data da sua constituição o título constitutivo não foi alterado através da competente escritura pública. Contudo, nas fracções pertencentes aos Réus está instalado um consultório médico e escritórios, o que não é consentido pelo título constitutivo da propriedade horizontal. As entradas e saídas, quer das pessoas que trabalham no consultório e nos escritórios, quer das pessoas que ali se dirigem, perturbam gravemente o recato e a tranquilidade do prédio e até as condições de segurança do mesmo. Por outro lado, a utilização intensiva dada, designadamente, aos elevadores e iluminação são consideravelmente incrementadas pela enorme ampliação dos utilizadores do prédio, conduzindo ao aumento do desgaste das aparelhagens e ao aumento das despesas de conservação e manutenção do prédio. Termina nos termos acima peticionados.
Citados os RR., os 1º e 2º RR. vieram apresentar contestação, invocando o abuso de direito da A. e impugnando os factos alegados pela A., e os efeitos jurídicos respectivos, concluindo pela improcedência do pedido.
A 3ª Ré deduziu igualmente contestação, impugnando que a utilização da fracção ponha em causa a privacidade, segurança e resguardo do prédio e seja razão do agravamento dos custos suportados pelos condóminos, concluindo pela improcedência do pedido.
Foi proferido despacho saneador, que relegou para final o conhecimento da excepção de abuso de direito, tendo sido seleccionada a matéria de facto assente e elaborada base instrutória.
Ordenou-se o cumprimento do disposto no art. 512º do CPC.
Instruída a causa, teve lugar a audiência de discussão e julgamento.
Discutida a causa, o Tribunal respondeu à matéria de facto nos termos constantes do despacho de fls. 546 a 548 dos autos, não tendo sido apresentada qualquer reclamação à sua decisão.
Foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente, por parcialmente provada, e, em consequência:
a. Declarou-se ilegítima a utilização que é dada às fracções pelos Réus e condenaram-se os Réus a cessarem imediatamente a utilização que fazem das referidas fracções autónomas, reintegrando-as no seu destino específico de habitação;
b. Condenaram-se os Réus no pagamento de €250 por cada dia de atraso no cumprimento da condenação de abstenção da utilização das fracções para fim diferente de habitação, a título de sanção pecuniária compulsória, nos termos do nº 1, do art. 829.º -A do CPC, desde o trânsito da sentença.
Inconformados, os RR H Lda e AL, vieram apelar da sentença, tendo, no essencial, formulado as seguintes conclusões:
A) Em função da alteração da utilização de facto ao longo de anos, nomeadamente a utilização das fracções que integram os 3 blocos que constituem o Edifício (…) como escritórios e habitação (uma utilização mista nos diversos blocos de escritórios/habitação), a autoridade administrativa - nomeadamente a Câmara Municipal de Lisboa - no âmbito dos poderes de direito publico atribuídos por lei, concedeu a licença de utilização junta aos presentes autos;
B) A utilização da fracção "EB" como consultório é lícita, nomeadamente porque está emitida uma licença de utilização que se rege por regras de direito público tendo a autoridade administrativa em causa examinado a legalidade da referida utilização;
C) Considerando as circunstâncias em que a A. intentou a presente acção, podemos concluir que agiu com abuso do direito que lhe é conferido pelo artigo 1422° do Código Civil, na modalidade de "venire contra factum proprium", "supressio" e "desiquilibrio no exercício".
D) Mesmo antes de adquirir a sua fracção (o que aconteceu em 1998), a A. tinha conhecimento que no Bloco A3 existiam escritórios/consultórios a exercerem a sua actividade em fracções destinadas a habitação e durante anos nada fez, criando a convicção nos outros proprietários que esse direito não ia ser exercido;
E) Durante estes anos (até à propositura da presente acção) a A. beneficiou da deliberação de condóminos que acordou que as despesas do condomínio de maior desgaste (manutenção de equipamentos, electricidade e água de escadas) seriam suportadas em mais 14% pelas fracções ocupadas por escritórios/consultórios, incluindo a fracção da H, aceitando tacitamente a utilização daquelas fracções;
F) O direito da A. esteve inactivo durante anos, resultando da sua neutralização uma fundada expectactiva de que tal direito não seria exercido;
G) O direito ora exercido pela A. é abusivo por manifesto desiquilibrio entre a vantagem que obteve e o sacrifício dos ora Recorrentes;
H) Também deve improceder a sanção pecuniária compulsória, pois a utilização da fracção em apreço "EB" como consultório oftalmológico foi lícita, uma vez que os ora Apelantes são titulares de uma licença de utilização que legitima aquele fim;
I) Contudo, e sem prescindir, o valor de € 250 diários fixado pelo Tribunal a quo é manifestamente exagerado atendendo aos critérios da razoabilidade, que, salvo melhor opinião, não foram aplicados no caso em apreço;
Contra-alegou a A./Apelada que, no essencial, concluiu:
A) A sentença recorrida deve ser confirmada totalmente pois aplicou as normas que regem o instituto da propriedade horizontal, nomeadamente, quanto elemento do fim específico das fracções em causa;
B) Por outro lado, a sentença rejeitou a alegação do abuso de direito pela apelada.
C) Na verdade, foi a apelada quem foi vítima e levada na conduta pouco clara dos apelantes, que a obrigou a averiguar quem estava a ocupar a fracção autónoma de uma forma ilegítima no aspecto formal e de facto.
D) A sanção pecuniária compulsória deve manter-se tal qual foi julgada.
Corridos os Vistos legais,
Cumpre apreciar e decidir.
Face às conclusões de recurso, que como é sabido, definem o objecto daquele – vd. arts 684º, n.º 3, 690º, n.º 3, 660º, n.º 2 e 713º, n.º 2, do Cód. Proc. Civil - é questão proposta à resolução deste Tribunal, a de saber se:
a) assiste à A. o direito de pedir a cessação da utilização que as RR. fazem das respectivas fracções autónomas e a reintegração no seu destino específico de habitação;
d) a A. agiu com abuso de direito;
II – FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
1. Por escritura pública outorgada no Cartório Notarial de Lisboa, a 7 de Julho de 1998, J declarou vender à Autora e esta declarou comprar a fracção autónoma destinada a habitação, designada pelas letras “EC”, correspondente ao 12º andar Esq. do prédio urbano sito na Av. ..., n, concelho de Lisboa.
2. O referido J tinha adquirido a U, Lda, a fracção referida em A.
3. A propriedade da fracção autónoma “EC” id. em A. encontra-se registada a favor da Autora pela ap. 15 de 03-06-1998.
4. O prédio referido em A. encontra-se constituído em propriedade horizontal por escritura pública lavrada no Cartório Notarial de Lisboa em 31-10-1972, rectificada por escritura lavrada no mesmo cartório de 5-12-1972, e está actualmente descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º ... da freguesia de São Sebastião da Pedreira.
5. O prédio referido é composto por um bloco de 3 edifícios (A-1, A-2 e A-3), com 23 pisos cada, que se encontram de acordo com o título constitutivo da propriedade horizontal destinados a várias utilizações, nos termos dos documentos juntos de fls. 38 a 82.
6. As fracções DZ, EB, EC, e ED do prédio identificado destinam-se a habitação no título constitutivo da propriedade horizontal e no respectivo registo predial.
7. A 1ª Ré H., S.A., é proprietária da fracção autónoma “EB”, que corresponde ao 12º Dto. do Bloco A-3, do prédio identificado em D.
8. A 1ª Ré H.. adquiriu a propriedade daquela fracção à Companhia de Seguros, para revenda, por escritura pública de compra e venda datada de 09-03-2005, celebrada no cartório do Notário (....).
9. A propriedade da referida fracção foi registada a favor da Ré H.R.E. a 09-06-2005.
10. O 2º Réu era administrador único da 1ª R. e actualmente é sócio gerente da 1ª Ré, que, por deliberação da Assembleia Geral de 12-11-2006 foi transformada em sociedade por quotas.
11. A 1ª R. tem por objecto social a compra e venda de bens imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim.
12. O 2º Réu é médico oftalmologista.
13. O 2º Réu no decurso do ano de 2005 instalou na fracção de que é proprietária a 1ª Ré, um consultório médico oftalmológico.
14. Desde então, até à presente data, que lá vem exercendo essa actividade.
15. O consultório funciona ao lado da fracção da Autora.
16. A Autora, assim que se apercebeu que se preparava a instalação do consultório, abordou o 2º Réu, alertando-o de que essa actividade não era consentida pelo título constitutivo da Propriedade Horizontal.
17. Nas fracções pertencentes aos 3º e 5º réus estão instalados escritórios.
18. A fracção ED foi adjudicada à 3ª R., L, que registou a aquisição, por arrematação por proposta em carta fechada, a 20-01-2006.
19. O 11º andar D do prédio id. em D., que corresponde à fracção autónoma “DZ”, encontrava-se registado em nome de E.
20. Pela ap. 7 de 08-06-2001, a fracção DZ foi registada em nome de A, que a adquiriu no estado de casado com a 5ª Ré, Isabel.
21. Pela ap.6 de 10-07-2006 a fracção DZ encontra-se actualmente registada a favor da 5ª Ré I, por partilha subsequente a divórcio.
22. Na fracção DZ está instalada a sede da 4.ª Ré G, Lda., sociedade que tem por objecto a actividade de construção, compra e venda de imóveis, revenda dos adquiridos para esse fim e administração de propriedades próprias e alheias.
23. Em 1992 F, proprietário do 16.º andar E, que constitui a fracção autónoma “EI” do prédio id. em D., interpôs acção ordinária de condenação que correu termos sob o n.º ..., na Vara Cível, 1.ª Secção, peticionando a reafectação ao fim de habitação das fracções referenciadas nessa acção, contra:
(…)
24. Na acção referida foi proferida sentença a julgar extinta a instância, por inutilidade superveniente da lide procedente, quanto aos RR. (…), e a julgar a acção prodecente quanto aos demais RR., declarando-se ilegítima a utilização dada às fracções e condenando os RR. a cessar a utilização que fazem dos referidos andares, reintegrando-os no seu destino específico de habitação.
25. O mesmo condómino intentou em 1993 contra o Estado Português (e outro) acção ordinária de condenação que correu seus termos na Juízo Cível – 2.ª Secção, sob o n.º ..., igualmente peticionando a prolação de sentença que condenasse o Estado Português a cessar a utilização dada ao 17.º andar E, que constitui a fracção autónoma “EK” e a reintegrá-la na sua função específica de habitação, que foi julgada procedente por sentença de 03-02-1995, transitada em julgado em 20-3-1995.
26. Em 4-05-2005 a Autora propôs acção de condenação que corre termos na Vara Cível de Lisboa -3ª Secção, sob o n.º ... contra:
(…)
27. No referido proc. n.º ..., a R. A alegou que já tinha alienado à 1ª Ré H.R.E. a fracção autónoma designada pela letra EB e veio a ser julgada, no saneador, quanto a esta fracção, parte ilegítima.
28. No referido proc. n.º ..., a I S.A., foi julgada parte ilegítima por a fracção autónoma em questão ter sido objecto de venda.
29. A Câmara Municipal de Lisboa concedeu licença de utilização número 21, de 26 de Janeiro de 1987, para ocupação da fracção EB como escritório.
30. A Autora ficou convicta que os condóminos que não utilizavam as respectivas fracções para o fim habitacional já tinham ou iriam a curto prazo restitui-las ao fim previsto no título constitutivo.
31. A Autora toma as suas refeições, pernoita, recebe os seus amigos e permanece com os seus familiares na fracção identificada em A.
32. Nas fracções pertencentes aos RR. há pessoas a trabalhar e nelas entram e saem durante o dia várias pessoas ligadas às actividades que nelas exercem.
33. As entradas e saídas, quer das pessoas que trabalham no consultório e nos escritórios, quer das pessoas que ali se dirigem, perturbam o recato e tranquilidade do prédio e as condições de segurança do mesmo.
34. A utilização intensiva dada aos elevadores conduz ao aumento do desgaste das aparelhagens e ao aumento das despesas de conservação e manutenção do prédio.
35. Ainda antes de adquirir a fracção EC, a A. tinha conhecimento que as fracções eram utilizadas para escritórios e consultórios.
36. As fracções ocupadas por escritórios e consultórios contribuem em mais 14% para o orçamento das despesas do edifício com manutenção de equipamentos, electricidade e água de escadas, comparativamente com as contribuições pagas pelos proprietários das fracções utilizadas para habitação.
37. A maior parte dos escritórios do E têm acesso pela Avenida..., sendo que os escritórios e habitações do bloco A3 têm acesso pelo gaveto com as Ruas ... e ....
38. No acesso aos escritórios sitos no bloco A3 é utilizado o mesmo corpo de escadas e de ascensores das habitações.
III – FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
1. Da propriedade horizontal
A propriedade horizontal é a propriedade que incide sobre as várias fracções componentes de um edifício, fracções essas que têm de estar em condições de constituírem unidades independentes (art. 1414º do Código Civil).
Estamos perante um direito real complexo que combina no âmbito dos direitos reais: a propriedade singular, (sobre a fracção autónoma e a compropriedade, sobre as partes comuns do edifício (artigo 1420° do Código Civil).
O instituto da propriedade horizontal assenta no pressuposto de que cada uma das fracções resultantes da divisão não tem autonomia estrutural e só adquire autonomia funcional através da utilização de partes do edifício que necessariamente estão afectas ao serviço de outras fracções[1].
No regime da propriedade horizontal - que reveste uma “natureza dualista”, com o concurso de dois direitos: propriedade plena sobre as partes privativas e compropriedade “forçada” sobre as partes comuns - existem limitações dos condóminos que não cabem na propriedade em geral.
Assim, não podem os condóminos dar à sua fracção “um fim diverso do uso a que é destinada nem para quaisquer outras actividades que tenham sido proibidas no título constitutivo” [2].
O título constitutivo da propriedade horizontal, sujeito a registo predial, a par do regulamento, que formam o “estatuto regulador do condomínio”.
De acordo com o art. 1418.º, nºs. 1, 2, alínea a) e 3 do Código Civil, o título constitutivo da propriedade horizontal pode conter determinadas especificações, designadamente as relativas ao fim a que se destina cada fracção, sendo certo que, se esta especificação constar do título, ela deve ser coincidente com o que foi fixado no projecto aprovado, sob pena de nulidade.
Por outro lado, o título constitutivo só pode ser modificado, salvo o caso previsto no art.º 1422.º-A (junção e divisão de fracções), com o acordo de todos os condóminos, pelo que o uso de fracção para fim diverso do que consta no título é proibido.
2. Da licença camarária
No caso em apreço, a Ré H. S.A., é proprietária da fracção autónoma “EB”, que corresponde ao 12º Dto. do Bloco A-3, e que adquiriu à Companhia de Seguros em 09-03-2005, registada a favor da Ré H. a 09-06-2005.
Por seu lado, o 2º Réu, médico oftalmologista, que era administrador único da 1ª R. e actualmente é sócio gerente da 1ª Ré, no decurso do ano de 2005 instalou na referida fracção, um consultório médico oftalmológico, onde vem, desde então, exercendo essa actividade.
Ora, consta do título constitutivo da propriedade horizontal da fracção em apreço, que a mesma destina a habitação, sendo certo que não resultou provado que os condóminos tenham acordado, unanimemente, na alteração do fim a que se destinam aquelas fracções, muito menos por escritura pública.
Também está provado que o 2º R. utiliza a fracção autónoma em causa, que pertence à Ré H, como consultório médico, sendo certo que bem sabiam que a mesma consta do título como destinando-se à habitação (artigo 2º, n.º 1, al. b) e 81º a 83º, todos do Código do Registo Predial).
Dizem os Recorrentes que, em função da alteração da utilização de facto ao longo de anos, nomeadamente a utilização das fracções que integram os 3 blocos que constituem o Edifício como escritórios e habitação (uma utilização mista nos diversos blocos de escritórios/habitação), a autoridade administrativa - nomeadamente a Câmara Municipal de Lisboa - no âmbito dos poderes de direito publico atribuídos por lei, concedeu a licença de utilização junta aos presentes autos;
Concluem que é lícita a utilização da fracção "EB" como consultório, nomeadamente porque está emitida uma licença de utilização, tendo a autoridade administrativa examinado a legalidade da referida utilização.
É certo que o prédio identificado como bloco3 do Edíficio contém uma solução mista de habitação e escritórios, desde a sua concepção. Contudo, a fracção em causa é uma das que está vocacionada, segundo o título constitutivo, para habitação.
Pretende a recorrente que, apesar disso, a Câmara Municipal emitiu licença de utilização da fracção “EB” como escritório, em 26 de Janeiro de 1987 do que resulta que, está devidamente titulada a utilização como consultório oftalmológico.
Vejamos.
Está, como se referiu, vedado aos condóminos dar à sua fracção uso diverso do fim a que é destinado. O que significa que, uma vez fixada na escritura constitutiva de propriedade horizontal o fim a que cada fracção se destina, e desde que tal afectação esteja em conformidade com o fixado no projecto aprovado pela entidade pública, através da competente licença de utilização de cada fracção, apenas com acordo de todos os condóminos e por alteração ao título constitutivo poderá tal fim ser alterado, ainda que para a alteração tenha que concorrer, naturalmente, também um acto administrativo camarário, que legalize uma utilização diferente, por certo após a aprovação de um eventual projecto de alteração de obra e emissão de nova licença de utilização.
Não compete às Câmaras Municipais alterar o fim a que se destinam as fracções autónomas de um prédio constituído em propriedade horizontal.
Não pode, ao contrário do defendido pelos Apelantes, a atribuição de licença camarária, ter a virtualidade de alterar o estatuto da propriedade horizontal e do condomínio, que a lei faz depender de acordo de todos os condóminos.
Estamos, assim, perante uma licença que não deveria ter sido emitida, quando em desconformidade com o título constitutivo.
Aliás, nenhum princípio geral justifica seja dada prevalência, indiscriminadamente, a toda e qualquer norma de direito público sobre as normas de direito privado, tudo dependendo dos valores em causa.
Por isso, uma alteração de utilização de uma fracção autónoma não pode ser decidida imperativamente pela administração, com prevalência sobre as regras de afectação de uso estabelecidas em título constitutivo. Ao invés, uma alteração da utilização, sem a anuência de todos os condóminos, é que afectaria o interesse superior que levou à aprovação do projecto inicial, com base no qual se estabeleceu o estatuto da propriedade horizontal, frustrando a confiança que os adquirentes das fracções adquiriram de que sem o seu consentimento unânime se manteriam intocáveis os usos, porventura determinantes da sua resolução de adquirir[3].
Desta forma, resultou provado que os RR. utilizam as fracções em questão para um fim diferente daquele que se encontra previsto no título constitutivo da propriedade horizontal, violando assim o disposto no artigo 1422º, n.º 2, al. c) do Código Civil.
3. Do abuso de direito
Alegam, ainda, os Apelantes que considerando as circunstâncias em que a A. intentou a presente acção, esta agiu com abuso do direito que lhe é conferido pelo artigo 1422° do Código Civil.
Adiantam que, antes de adquirir a fracção dos autos, a A. tinha perfeito conhecimento que a fracção da Ré era utilizada para consultórios, e nada fez, criando a convicção que esse direito não ia ser exercido. Além disso a A. tem vindo a beneficiar da deliberação dos condóminos que acordou que as despesas do condomínio seriam suportadas em mais 14% pelas fracções ocupadas por escritórios/consultórios, incluindo a fracção da H, aceitando a utilização daquelas fracções.
Importa, pois, apurar se existiu abuso de direito por parte da Autora, ao propor a presente acção.
O "abuso de direito" é o fenómeno jurídico que traduz a contradição entre o cumprimento da estrutura definidora de um direito e a violação concreta que material-normativamente constitui esse mesmo direito, podendo, assim, dizer-se que a fórmula aparentemente contraditória "abuso de direito" é bem a exacta expressão deste fenómeno, como refere Castanheira Neves[4]
Segundo o art. 334º do CCivil, é ilegítimo o exercício de um direito, quando um titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Ocorre abuso de direito quando o direito legítimo é exercido, em determinado caso, de maneira a constituir clamorosa ofensa do sentimento jurídico socialmente dominante, ou seja, longe do interesse social e por forma a exceder manifestamente os limites resultantes da boa fé, dos bons costumes ou do fim económico-social do direito, tornando-se, assim, escandalosa e intoleravelmente ofensiva do nosso comum sentimento de justiça, que repouse em bases éticas aceitáveis.
O art. 334.º do Código Civil acolhe uma concepção objectiva do abuso do direito, segundo a qual não é necessário que o titular do direito actue com consciência de que excede os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim económico ou social do direito ou com «animus nocendi» do direito da contraparte, bastando, pois, que tais limites sejam e se mostrem ostensiva e objectivamente excedidos.
Como refere Antunes Varela[5], para que o exercício do direito seja abusivo, é preciso que o titular, observando embora a estrutura formal do poder que a lei lhe confere, exceda manifestamente os limites que lhe cumpre observar, em função dos interesses que legitimam a concessão desse poder.
Um dos comportamentos que tem sido apontado como variante do abuso de direito, por violação manifestamente excessiva dos limites impostos pelo princípio da boa fé, é o denominado venire contra factum proprium. A locução venire contra factum proprium traduz o exercício de uma posição jurídica em contradição com uma conduta antes assumida ou proclamada pelo agente.
Refere Menezes Cordeiro[6], que “venire contra factum proprium” postula dois comportamentos da mesma pessoa, lícitos em si e diferidos no tempo. O primeiro – o factum proprium – é, porém contrariado pelo segundo.”
Segundo Menezes Cordeiro[7], são quatro os pressupostos da protecção da confiança, ao abrigo da figura do “venire contra factum proprium”:
1°- Uma situação de confiança, traduzida na boa fé própria da pessoa que acredite numa conduta alheia (no factum proprium);
2.° Uma justificação para essa confiança, ou seja, que essa confiança na estabilidade do factum proprium seja plausível e, portanto, sem desacerto dos deveres de indagação razoáveis;
3.° Um investimento de confiança, traduzido no facto de ter havido por parte do confiante o desenvolvimento de uma actividade na base do, factum proprium, de tal modo que a destruição dessa actividade (pelo venire) e o regresso à situação anterior se traduzam numa injustiça clara;
4.° Uma imputação da confiança à pessoa atingida pela protecção dada ao confiante, ou seja, que essa confiança (no factum proprium) lhe seja de algum modo recondutível.
3.1. In casu, para haver abuso do direito, na modalidade de “venire contra factum proprium”, seria necessário que a conduta da A. fosse no sentido de criar, razoavelmente, nos Réus uma expectativa factual, sólida, de que não intentaria a acção por se conformar com a situação que perdura, em relação a estes RR., desde 2005.
A conduta da Recorrida, para ser integradora do “venire” teria de, objectivamente, trair o “investimento de confiança” feito pelos RR., importando que os factos demonstrassem que a conduta dos pretensos abusantes, constituiu, in concreto, uma clara injustiça.
Segundo Menezes Cordeiro[8], são quatro os pressupostos da protecção da confiança, ao abrigo da figura do “venire contra factum proprium”:
1°- Uma situação de confiança, traduzida na boa fé própria da pessoa que acredite numa conduta alheia (no factum proprium);
2.° Uma justificação para essa confiança, ou seja, que essa confiança na estabilidade do factum proprium seja plausível e, portanto, sem desacerto dos deveres de indagação razoáveis;
3.° Um investimento de confiança, traduzido no facto de ter havido por parte do confiante o desenvolvimento de uma actividade na base do, factum proprium, de tal modo que a destruição dessa actividade (pelo venire) e o regresso à situação anterior se traduzam numa injustiça clara;
4.° Uma imputação da confiança à pessoa atingida pela protecção dada ao confiante, ou seja, que essa confiança (no factum proprium) lhe seja de algum modo recondutível.
Pese embora seja parca a matéria de facto relativa à figura do abuso de direito, sabe-se que a A. adquiriu a fracção onde reside em 1998.
É um facto que a Autora sabia, quando adquiriu a sua fracção, em 1998, que funcionavam no prédio, em fracções originariamente destinadas a habitação, escritórios e, nem por isso, deixou de adquirir a fracção.
Porém, já anteriormente, em 1992 e em 1993, foram instauradas pelo proprietário do 16.º andar E, acções judiciais pedindo a reafectação ao fim de habitação das fracções referenciadas nessas acções e que eram utilizadas para escritório, cujos desfechos teriam, como se afirma na sentença recorrida, reflexos na decisão da autora de propor ou não a presente acção.
Também se encontra provado que, em 4.05.2005 a Autora propôs anteriormente uma acção em termos semelhantes à presente acção e que corre termos na Vara Cível de Lisboa -3ª Secção, sob o n.º ... na qual a aí Ré alegou que já tinha alienado à aqui 1ª Ré H. a fracção autónoma designada pela letra EB, vindo a ser julgada, no saneador, quanto a esta fracção, parte ilegítima.
Está provado que a Ré H adquiriu a fracção EB em 2005 e que ainda nesse ano o 2º Réu aí instalou um consultório médico de oftalmologia.
A presente acção intentada em 2006 contra a Ré HRE e o 2º R., surgiu na sequência do desfecho da acção supra referida que julgou a A parte ilegítima.
Não pode, pois, ser imputada à A., qualquer inércia, pois que se limitou a aguardar o desfecho das referidas acções para propor a presente acção.
A A. estava, como ficou provado, convicta que os condóminos que não utilizavam as respectivas fracções para o fim habitacional, já tinham, ou iriam a curto prazo, restituí-las a tal fim, até porque corriam acções judiciais propostas com esse intuito e que algumas fracções já estavam a ser reafectadas ao uso fixado no título constitutivo.
Se a A. adquiriu a sua fracção cerca de 8 anos antes de intentar a presente acção, isso deveu-se, como se viu, da circunstância de estarem pendentes acções com o mesmo intuito já desde momento anterior à data em adquiriu a fracção dos autos.
Por outro lado, a 1ª Ré só adquiriu a fracção em causa em Março de 2005, que registou em Junho, sendo certo que a primeira acção contra a mesma foi intentada em Maio de 2005, cerca de 2 meses após a celebração da escritura pública de compra e venda.
Em suma, se a A. sabia, quando adquiriu a fracção dos autos, também estes RR não podiam ignorar que há anos estavam pendentes acções contra diversos condóminos, com o mesmo objectivo, qual seja o de fracções voltaram à sua destinação primitiva, pelo que não colhe a alegada expectativa da Ré de que nada iria mudar, tanto mais que a acção anterior apenas não prosseguiu por se ter identificado erradamente o proprietário da fracção em causa.
Não existem nos autos elementos fácticos que permitam concluir que a A. anuiu expressa ou implicitamente ao uso das fracções da fracção da Ré para fins não habitacionais, ou que tenha concordado com diferente comparticipação de condomínio, daí retirando vantagens.
A maior percentagem na comparticipação das despesas de condomínio, não pode ter-se como um comportamento de anuência à utilização indevida das fracções autónomas. Antes, tem a ver com a noção de que, de outro modo, haveria um locupletamento dos proprietários destas fracções, que contribuíam com maiores gastos e despesas na manutenção das partes comuns, à custa dos moradores habitacionais.
Inexiste, pois, qualquer comportamento da A. gerador da convicção de que não iria fazer valer o direito conferido pelo art. 1422º do CC.
Por outro lado, inexiste desequilíbrio no exercício dos direitos e deveres, não estando provada a existência de desproporção entre o benefício que a Autora obtém com o ganho da causa e o sacrifício assim imposto à Ré, não podendo esquecer que a A. reside ao lado da fracção da Ré e tem obviamente direito ao sossego e tranquilidade que obviamente saem prejudicados pela existência de um consultório médico.
Com efeito, como ficou provado, na fracção da Ré há pessoas a trabalhar e nela entram e saem durante o dia várias pessoas e essas entradas e saídas, quer das pessoas que trabalham no consultório, quer das pessoas que ali se dirigem, perturbam o recato e tranquilidade do prédio e as condições de segurança do mesmo.
Improcede, pois, a excepção de abuso de direito.
4. Da sanção pecuniária compulsória
Resta a análise da condenação dos RR. no pagamento de €250 por cada dia de atraso no cumprimento da condenação de abstenção da utilização das fracções para fim diferente de habitação.
Consideram os Recorrentes que o montante fixado é manifestamente exagerado, alegando que o Tribunal a quo limitou-se a fixar o valor peticionado pela A., de carácter exagerado, desconhecendo totalmente as possibilidades económicas e financeiras dos ora Apelantes.
A este respeito dispõe o art. 829º-A, nº 1, do CCivil, que nas obrigações de facto infungível, positivo ou negativo, salvo nas que exigem especiais qualidades cientificas ou artísticas do obrigado, o tribunal deve, a requerimento do credor, condenar o devedor ao pagamento de uma quantia pecuniária por cada dia de atraso no cumprimento ou por cada infracção, conforme for mais conveniente às circunstâncias do caso.
Resulta, assim, que "a sanção pecuniária compulsória não é medida executiva ou via de condenação da obrigação principal do devedor a cumprir a obrigação que deve. Através dela, na verdade, não se executa a obrigação principal, mas somente se constrange o devedor a obedecer a essa condenação, determinando-o a realizar o cumprimento devido e no qual foi condenado"[9].
Com efeito, sempre que a violação da obrigação negativa possa continuar ou ser repetida, impõe-se que a sentença condene o devedor a cumpri-la no futuro, ordenando-lhe que cesse e/ou não renove a sua infracção.
Deve, no entanto, atender-se a que no nº 1 do art. 829º-A "o legislador confinou a sanção pecuniária compulsória às obrigações de carácter pessoal - obrigações de carácter intuitus personae, cuja realização requer a intervenção do próprio devedor, insubstituível por outrem - fazendo dela um processo subsidiário, aplicável onde a execução específica não tenha lugar" (7).
Destarte justifica-se, no caso e com o intuito de impor pela força a abstenção da utilização das fracções para fim diferente de habitação, a aplicação de sanção pecuniária compulsória.
4.1. Quanto à fixação do respectivo montante, estipula o nº 2 do citado art. 829º-A do CCivil, que a sanção pecuniária seja fixada segundo critérios de razoabilidade, sem prejuízo da indemnização a que houver lugar.
E, como refere Calvão da Silva[10], citado na sentença recorrida, na fixação do quantum é essencial atender “às possibilidades económicas e financeiras do devedor e à sua capacidade de resistência, às vantagens e lucros resultantes do não cumprimento – a fim de calcular, com conhecimento de causa, um montante suficiente para o dissuadir de pagar a sanção pecuniária e a indemnização em vez de cumprir a obrigação principal – sem deixar de ter em conta também os interesses do credor da prestação devida”.
A sentença recorrida, para a concretização desse valor, teve em conta os elementos fácticos relevantes para o efeitos, isto é, que a 1ª R. tem por objecto social a compra e venda de bens imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim e que o 2º Réu é médico oftalmologista.
Serão parcos os elementos, ainda assim, afigura-se ajustada, se ponderarmos a finalidade desta indemnização e as actividades desenvolvidas pelos RR., a sanção fixada no montante peticionado de €250 diários.
Nem os Recorrentes aduziram factos que permitam concluir pela irrazoabilidade do montante fixado, sendo certo que esse valor deverá ter a virtualidade de impedir a continuação da situação prevaricadora. Esse valor deve ser suficiente para forçar o devedor a cumprir, deve constituir um meio intimidativo, de pressão sobre o devedor, em ordem a provocar o cumprimento da obrigação.
Face ao exposto afigura-se-nos adequado o valor fixado na sentença recorrida, para a sanção pecuniária compulsória, de €250 diários.
Concluindo:
1. O fim a que uma fracção autónoma é destinada constitui uma limitação ao exercício do direito de propriedade de cada condómino sobre a sua fracção.
2. Nos termos do art. 1418.º, n.ºs 1, 2, al. a), e 3, do CC, o título constitutivo da propriedade horizontal pode conter determinadas especificações, designadamente as relativas ao fim a que se destina cada fracção.
3. O título constitutivo só pode ser modificado, salvo o caso previsto no art. 1422.º-A do CC (junção e divisão de fracções) com o acordo de todos os condóminos.
4. A alteração da utilização de uma fracção autónoma não pode ser decidida imperativamente pela administração com prevalência sobre as regras de afectação de uso estabelecidas em título constitutivo.
5. Da redacção do art. 334º do C.Civil, sobretudo da expressão manifestamente, infere-se que o exercício de um direito só poderá taxar-se de abusivo quando exceda manifesta, clamorosa e intoleravelmente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim social ou económico do direito.
6. Para que haja abuso é necessária a existência de uma contradição entre o modo ou o fim com que o titular exerce o direito e o interesse ou interesses a que o poder nele consubstanciado se encontra adstrito.
IV – DECISÃO
Termos em que se acorda em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pelos Recorrentes.
Lisboa, 29 de Abril de 2010.
(Fátima Galante)
(Ferreira Lopes)
(Manuel Gonçalves)
[1] Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. III, 2º ed, pág. 393
[2] Mota Pinto, Direitos Reais, 1972, pág. 274.
[3] Neste sentido o Ac. STJ de 22 de Setembro de 2009 (Paulo Sá), www.dgsi.pt/jstj.
[4] Castanheira Neves, Questão de Facto e Questão de Direito, 1967, pag. 526 e nota 46.
[5] ANTUNES VARELA, Das Obrigações em Geral, 7ª edição, p. 536:
[6] Menezes Cordeiro, Da Boa Fé no Direito Civil” – Colecção Teses –, pág.745
[7] Menezes Cordeiro, Revista da Ordem dos Advogados”, Ano 58, Julho 1998, pág. 964,
[8] Menezes Cordeiro, Revista da Ordem dos Advogados”, Ano 58, Julho 1998, pág. 964,
[9] João Calvão da Silva, in "Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória", Coimbra, 1995, pag. 407.
[10] Calvão da Silva, Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, 4ª ed., p. 420.
|
