| 1906/21.9T8PRD.P1 |  |
EXCLUSÃO
DESTINO DO PRÉDIO
II – Por conseguinte, aos réus compradores, mesmo que, para afastar o direito de preferência ao abrigo do referido art. 1381º, al. a), II parte, não lhes seja exigida a prova de que lhes foi atribuído o direito de construir através do ato de licenciamento, sempre se lhes imporá, para tal efeito, que demonstrem que o prédio tem efetiva viabilidade construtiva.
Comarca do Porto Este – Juízo Local Cível de Paredes – Juiz 1
Apelação
Recorrente: AA
Recorridos: BB, CC e DD
Relator: Eduardo Rodrigues Pires
Adjuntos: Desembargadores Artur Dionísio do Vale dos Santos Oliveira e João Ramos Lopes
Acordam na secção cível do Tribunal da Relação do Porto:
RELATÓRIO
O autor AA, residente na Travessa ..., ..., ..., intentou contra os réus BB e CC, casados entre si, residentes na Rua ..., ..., Paredes, a presente ação declarativa, com processo comum, pela qual pretende o reconhecimento do direito a preferir na venda de um prédio rústico, adquirido pelos mesmos e a substituição do preferente no lugar dos adquirentes.
Para tanto, em síntese, alegou que é proprietário de um prédio rústico confinante com o prédio rústico alienado e que a alienante não lhe deu a possibilidade de exercer o seu direito de preferência.
Os réus, devida e regularmente citados, contestaram, invocando a exceção da sua ilegitimidade passiva por preterição de litisconsórcio necessário passivo alegando ser necessária a presença na ação da vendedora do prédio em causa, tal como invocaram a falta de depósito (para além do preço que depositaram) do IMT e do imposto de selo pago.
Impugnaram ainda a versão dos factos apresentada pelo autor.
Foi proferido despacho, ao abrigo do poder de gestão previsto no art. 6º do Cód. de Proc. Civil, no sentido do cumprimento do princípio do contraditório previsto no art. 3º, nº 3 do mesmo diploma, convidando o autor a pronunciar-se sobre as invocadas exceções.
Na sequência da contestação dos réus e do convite formulado pelo Tribunal, veio o autor deduzir o incidente de intervenção principal provocada da alienante do prédio em cuja venda pretende preferir e pronunciar-se sobre a não exigibilidade de depósito de qualquer quantia para além do preço do contrato de compra e venda em causa nos presentes autos.
Por despacho de 17.2.2022 foi admitida a intervir, como associada dos réus, DD e ordenada a sua citação para os termos da ação.
Mais se julgou cumprido, por parte do autor, o requisito imposto pelo art. 1410º, nº 1 do Cód. Civil, considerando que este depositou a quantia que lhe é exigível, por corresponder ao preço constante do título de transmissão.
Devida e regularmente citada, a interveniente principal apresentou-se a contestar a presente ação, invocando as exceções do não preenchimento dos pressupostos do direito legal de preferência, da caducidade do direito do autor de instaurar a ação e ainda do abuso de direito por parte deste.
Impugnou também a versão fáctica apresentada pelo autor na petição inicial, pedindo que este, a final, seja condenado como litigante de má-fé em multa e em indemnização, a seu favor.
O autor respondeu ao pedido da sua condenação como litigante de má-fé, pedindo, por sua vez, a condenação da interveniente a esse título, tendo esta apresentado resposta a tal pretensão.
Realizou-se audiência prévia, na qual se proferiu despacho saneador, se fixou o objeto do litígio e se enunciaram os temas da prova.
Efetuou-se audiência de discussão e julgamento, com observância do legal formalismo.
Foi depois proferida sentença que julgou a ação totalmente improcedente, absolvendo do pedido os réus e a interveniente processual.
Inconformado com o decidido, interpôs recurso o autor, tendo este finalizado as suas alegações com as seguintes – e muito extensas – conclusões:
1 – O Recorrente não se conforma com a decisão sentença proferida nos presentes autos, da qual vem interposto o presente recurso, que julgou a ação totalmente improcedente, e, em consequência, absolveu os Réus do pedido formulado, por via do qual pretende o reconhecimento do direito a preferir na venda de um prédio rústico.
2 - Salvo o devido respeito, entende que a MATÉRIA DE FACTO foi indevida e incorretamente apreciada, e que em MATÉRIA DE DIREITO o mesmo foi indevida e incorretamente aplicado, pelo que se impõe a alteração da decisão.
Vejamos:
3 - O Autor intentou a presente ação pretendendo o reconhecimento do direito a preferir na venda de um prédio rústico, e os Réus compradores contestaram, apresentando defesa por exceção (invocando a exceção da sua ilegitimidade passiva por preterição de litisconsórcio necessário passivo alegando ser necessária a presença na ação da vendedora do prédio em causa) e por impugnação.
4 - Na sequência da contestação dos Réus e do convite formulado pelo Tribunal ao Autor ao abrigo do poder de gestão processual para se pronunciar sobre as invocadas exceções, foi deduzido incidente de intervenção principal provocada da alienante do prédio, tendo a mesmo sido admitida a intervir como associada dos Réus, e contestado a ação, por exceção e por impugnação.
5 – Realizada a audiência de julgamento e produzida a prova, o Tribunal proferiu a decisão vertida na sentença de que se recorre, julgando a ação totalmente improcedente e, em consequência, absolvendo os Réus e a Interveniente Principal do pedido, por entender ter-se por verificada a exceção impeditiva do exercício do direito de preferência invocado pelo Autor, prevista na última parte da alínea a) do artigo 1381º, do C.C.,
6 - Todavia, o Autor não se conforma com a decisão ora em apreço por entender que face à prova produzida (documental e testemunhal) e não produzida, assim como face à ausência de alegação e prova de determinados factos, deveria a ação ter sido julgada procedente, e em consequência reconhecido o direito de preferência sobre o prédio,
Porquanto e entende o Autor que a decisão padece de vários vícios:
7 - NULIDADE DA SENTENÇA por pronúncia acerca de questões acerca das quais não podia tomar conhecimento - artº 615º, d) segundo segmento, do CPC;
E quando assim não se entenda, e sem prescindir:
8 - DESCONFORMIDADE DAS CONCLUSÕES DO TRIBUNAL A QUO FACE À PROVA PRODUZIDA que impõe a modificação da matéria de facto considerada provada e não provada, por existir erro notório na apreciação da prova – art.º 640º CPC;
E quando assim não se entenda, e sem prescindir:
9 - ERRADA APLICAÇÃO DO DIREITO, por se mostrarem verificados os requisitos necessários ao exercício do direito de preferência do Autor – 1380º, 1º e 1382º ambos do Código Civil, e não verificados os requisitos previstos pelo art.º 1381º, a), 2ªa parte, do mesmo diploma, e do PDM em vigor para a zona onde se situa o prédio objeto de preferência.
- DA NULIDADE DA SENTENÇA POR EXCESSO DE PRONÚNCIA POR PARTE DO TRIBUNAL:
10 - O Tribunal a quo entendeu ter-se por verificada a exceção impeditiva do exercício do direito de preferência invocado pelo Autor, prevista na última parte da alínea a) do argo 1381º, do C.C., alegando nas suas motivações que, e como se transcreve, “…a este respeito a questão da possibilidade de se poder construir no terreno objecto de preferência nem sequer foi levantada pelo Autor em sede de Réplica.
11 - O Tribunal a quo refere erradamente que essa matéria não foi impugnada pelo Autor em sede de réplica, e retirou daí consequências processuais excedendo os seus poderes de cognição, uma vez que, desde logo, não houve réplica em sendo próprio, nem a ela havia lugar, pelo que inexistia, em termos gerais, lugar a esse articulado.
12 - Houve um articulado do Autor posterior à contestação dos Réus compradores apresentado na sequência de convite formulado pelo tribunal - réplica “judicialmente estimulada” – que, conforme resulta da análise do despacho através do qual se procedeu a tal convite para responder a matéria específica e objetivamente delimitada, apenas tinha como finalidade proporcionar ao Autor o contraditório relativamente à questão da “… excepção da ilegitimidade passiva, por preterição do litisconsórcio necessário passivo e invocaram a falta de depósito (para além do preço que depositaram) do IMT e do imposto de selo pago”
13 - A aludida exceção não foi sequer expressamente invocada pelos Réus compradores, que na sua contestação apenas mencionam esses factos nos pontos 49º e 51º, inseridos no corpo da sua defesa por impugnação – pelo que, ao abrigo do disposto no artº 572º, c), nunca se poderiam ter tais factos como admitidos por alegada falta de impugnação.
14 - É entendimento pacífico (quer doutrinal, quer jurisprudencial) que a defesa apresentada em sede de Contestação não destacada como defesa por exceção reveste a natureza de Impugnação, porquanto os Réus se limitam a negar ou a contrariar os factos articulados pelo Autor, razão porque, considerando excluída a possibilidade de outros articulados que não a PI e a Contestação apenas existiriam no âmbito de convite formulado pelo Tribunal, e circunscrito e delimitado pelo mesmo, como sucedeu.
15 - Não tendo sido invocada pelo Réus a aludida excepção peremptória estava vedado ao Tribunal a invocação (oficiosa) de tal impedimento à procedência da pretensão dos autores, em violação do princípio do dispositivo, verificando-se assim que nos presentes autos o Tribunal a quo tomou conhecimento de questões que não devia ter tomado conhecimento, absolvendo os Réus por dar como verificada, por não impugnada, uma exceção peremptória nem sequer expressamente invocada pelos réus compradores na sua contestação, mas implícita e inequivocamente impugnada pelo Autor como se depreende pela sua posição nos autos.
16 - A sentença de que se recorre padece assim do vício de nulidade, nos termos do disposto no artº 615º, nº 1, d), parte final, devendo, em consequência, a mesma suprimida, julgando a ação procedente e, em consequência, condenados os Réus no pedido.
Sem prescindir,
- DA DESCONFORMIDADE DA PROVA PRODUZIDA COM AS CONCLUSÕES DO TRIBUNAL A QUO:
17 - Caso se não entenda, porém, conforme se deixou exposto – o que apenas se admite por mera hipótese de raciocínio – da produção de prova realizada nos presentes autos não resultou matéria provada, assim como não provada, que permita concluir pela absolvição dos Réus do pedido formulado pelo Autor.
18 - Mesmo não se considerando verificado [o] vício supra exposto, sempre persistirá a necessidade de modificação da matéria de facto considerada provada e não provada, e, consequentemente, da decisão proferida de absolvição dos Réus do pedido, por existir violação do dever de fundamentação – art.º 154º e 607.º nº 4 C.P.C., erro notório na apreciação da prova – art.º 640º, do C.P.C.;
19 - Salvo todo o devido respeito por opinião contrária, não foi a decisão proferida capaz de satisfazer a necessidade de fundamentação que lhe competia, quanto a factos que considerou provados e outros que considerou não provados.
20 – A parte tem o direito a ser “convencida” pelo Tribunal, da decisão proferida, o que manifestamente não acontece, convencimento esse que tem de resultar de um périplo enunciativo e correlacional realizado por toda a prova produzida, com a indicação de quais os factos que se consideram extraídos ou revelados por essa mesma prova, e quais os raciocínios realizados que originaram tais conclusões, raciocínios esses que têm que apresentar uma unidade e coerência do ponto de vista lógico face aos factos dados como provados e não provados com base nos mesmos meios de prova, o que, no vertente caso, não sucede.
21 - O Tribunal identificou os meios de provas por si consideradas decisivas, e afirma que a sua convicção se fundou “(…) na conjugação de toda a prova produzida, quer a arrolada pelo Autor, quer a arrolada pelos Réus e pela Interveniente Principal (..), ou seja, “(…) nas testemunhas arroladas pelo Autor e o próprio Autor, em sede de depoimento de parte, pelas testemunhas arroladas pelos Réus e pela Interveniente Principal, e os próprios, em sede de depoimentos de parte e de declarações de parte (…)”, assim como do que reteve de confissão e da prova documental resulta.
22 – No entanto, de seguida, já refere q fundamentou a sua decisão no facto de existirem contradições entre os depoimentos das testemunhas e os depoimento e declarações de parte, referindo que “(…) atento o sentido contraditório das mesmas, sobre grande parte dos factos em discussão – sobretudo sobre os essenciais, assentará na análise crítica dos elementos probatórios, na sua apreciação e valorização, tanto individual como conjugada, à luz das regras da normalidade, da verosimilhança, do bom senso e experiência da vida e ainda e sobretudo, das regras do ónus da prova.”
23 - Mais referiu que, atendendo a essas contradições, essa “(…) apreciação teve em conta a consistência, coerência e verosimilhança de cada um dos referidos elementos, tomado individualmente) e também a sua valia extrínseca (da conjugação e compatibilidade entre todos eles).”, uma vez que “(…) relativamente a factos objectivos, como são os aqui em causa, não podem coexistir duas versões completamente díspares e que se auto-excluem quase na totalidade.”
24 - Refere também que “…em juízo ventilaram-se duas teses ou versões de facto diametralmente opostas (…)”, e que “(…) não existindo, para o tribunal, qualquer razão objectiva, que faça atribuir maior credibilidade a determinadas testemunhas em detrimento de outras e a determinada parte em detrimento de outra, o Tribunal reteve o que de confissão, da prova documental resulta, (… ) bem como dos pontos em comum que se extraem dos depoimentos prestados.”
Ora,
25 - Da análise da matéria dada como provada e não provada não se compreende em que “supostas” regras da experiência se baseou o Tribunal a quo para formar a sua convicção em determinadas partes do depoimento das testemunhas e das partes, e não de outros, nem quais os critérios lógicos utilizados pelo mesmo que pudessem constituir o substrato racional que tivesse conduzido a que a sua convicção fosse no sentido que fosse.
26 – Logrou assim o Tribunal a quo ser suficientemente explícito quanto às concretas razões do convencimento alcançado – para além de os fundamentos desse convencimento serem, em nosso entendimento, em relação a certos pontos da matéria de facto dada como provada e não provada, notoriamente inexistentes.
27 - São realizados exercícios críticos da prova completamente contraditórios, afirmando-se uma coisa e de seguida o seu contrário, atendendo ao facto que o Tribunal a quo expressamente refere que as versões são contraditórias.
28 – Da decisão de que se recorre não se alcança de que elementos, do teor de que depoimentos de parte, com base em que depoimentos de que testemunhas, com base em que correlação de elementos de prova, de que regras da experiência, é que o Tribunal a quo conclui como conclui.
29 – De forma contraditória, e infundada, o Tribunal a quo conclui que não consegue distinguir versões, e que os elementos probatórios carreados não foram suficientes para a formação da convicção exigida, para, simultaneamente, dar como demonstrados certos factos que corroboram uma dessas versões com base nesses mesmo meios de prova, não se alcançando como concluiu quais os elementos em comum que se extraem dos depoimentos, e quais esses elementos em comum.
30 - Não há na sentença de que se recorre qualquer explicação a respeito de todos os pontos supra descritos, o que impossibilita conferir a bondade e rigor do processo de formação da convicção do Julgador por falta de elementos que permitam subscrever e sufragar, ou, pelo contrário, impugnar e refutar os vetores racionais da decisão, daí que a fundamentação se revele manifestamente insuficiente e contraditória, e, consequentemente exista erro na sua apreciação.
Vejamos:
- DA CONCRETA MATÉRIA DE FACTO
31 - Assim, encontra-se errada e incorretamente julgada a matéria de facto considerada como provada, nos pontos 27º, 28º, 29º, 30º, 32º, 33º, 37º, 39º, 41º.
32 - Esses pontos encontram-se indevidamente fundamentados e incorretamente dado como provados, uma vez que tal não resulta da prova direta produzida em audiência de julgamento, assim como das máximas da experiência, e da prova indireta tal não se pode intuir (quer porque a prova produzida não se revela suficiente para que da mesma se possam extrair essas conclusões; quer porque da prova produzida não resultam demonstrados os factos que são dados como provados; quer por, à luz das regras mais básicas da experiência humana, se não poder dar como provado determinado facto com base em determinado meio de prova, e, inversamente, com base nesse mesmo meio de prova, dar como não provado outro facto cujo juízo de não verificação entra em clara contradição com o juízo anteriormente formulado)
33 - Relativamente à matéria de facto dada como provada pelos pontos 27º, 28º, 29º, 37º, e 41º, o Tribunal a quo, da conjugação da mesma, deu como provado e concluiu, em suma, que ao longo dos anos os Réus compradores limpavam publicamente o prédio (terreno), com periodicidade anual, que tal facto era do conhecimento dos funcionários do Autor, e que tanto assim era que ao longo dos anos até houve vários contactos e problemas entre uns e outros.
34 – Fê-lo em completa contradição com o afirmado pelas próprias testemunhas em que se baseou para formar a sua convicção acerca de tais factos.
35 - Na própria motivação da decisão vertida na sentença de que se recorre, o Tribunal a quo refere, como se transcreve, que “(…) Quanto às características dos prédios em causa, das culturas existentes, das limpezas feitas – o do Autor e o objecto de venda – foram importantes os depoimentos das testemunhas que efectuaram essas actividades (EE, FF; GG, HH), demonstrando conhecimento directo e objectivo sobre os factos.
35[1] - Ou seja, baseou-se nos depoimentos das referidas testemunhas para formar a sua convicção relativamente a essas matérias, mas concluiu em sendo contrário ao teor das declarações das mesmas.
Vejamos:
36 - Os concretos meios de prova que impunham decisão diversa acerca da matéria de facto dada como provada pelos pontos 27º, 28º, 29º, 37º, e 41º são:
a) O depoimento da testemunha EE, que se encontra gravado através do sistema digital integrado no sistema informático em uso no Tribunal com o ficheiro áudio n.º 20221125095916_3764859_2871674, com a duração de 00:12:21 minutos, sem referência da hora do seu início e término, conforme consta da ata de 25/11/2023, contados entre os minutos 00:04:40 – 0:05:20, entre os minutos 00:09:04 – 00:09:30, entre os minutos 00:10:15 – 00:11:03, e entre os minutos 00:11:25 – 00:12:27
37 - Porquanto do depoimento desta testemunha resulta que era o mesmo quem fazia as limpezas anuais ao terreno do Autor que confina com o prédio objeto de preferência, e que não só não nunca viu o terreno em questão limpo, ou a ser limpo, como, por maioria de razão, nunca lá se cruzou com ninguém, muito menos teve qualquer problema com o Réu, muito menos “foi expulso diversas vezes”, como referido na douta sentença de que se recorre, pelo que do seu depoimento não se poderia concluir o seu exato contrário.
b) O depoimento da testemunha FF, que se encontra gravado através do sistema digital integrado no sistema informático em uso no Tribunal com o ficheiro áudio n.º 20221125101228_3764859_2871674, com a duração de 00:12:26 minutos, sem referência da hora do seu início e término, conforme consta da ata de 25/11/2023, contados entre os minutos 00:04:10 – 00:04:30, e entre os minutos 00:08:56 – 00:10:15
38 - Porquanto do depoimento da testemunha FF, igualmente funcionário do Autor, que tratava das vinhas do terreno contíguo ao terreno do Autor que confina com o terreno objeto da preferência, e que se deslocava aquela zona em várias alturas do ano para realizar nesse terreno trabalhos relacionados com as vinhas, resulta igualmente que nunca viu o terreno em questão limpo, ou a ser limpo, nem nunca lá viu ninguém, e, por maioria de razão, nunca lá se cruzou com ninguém, muito menos teve qualquer problema com o Réu, pelo que, mais uma vez, por maioria de razão, nunca foi por este expulso fosse de onde fosse, pelo que do seu depoimento não se poderia concluir o seu exato contrário.
c) Do depoimento da testemunha GG, que se encontra gravado através do sistema digital integrado no sistema informático em uso no Tribunal com o ficheiro áudio n.º 20221125102544_3764859_2871674, com a duração de 00:12:49 minutos, sem referência da hora do seu início e término, conforme consta da ata de 25/11/2023, contados entre os minutos 00:05:48 – 00:06:15 e entre os minutos 00:06:46 – 00:07:00
39 - Porquanto do seu depoimento resulta que foi o funcionário do Autor que se cruzou com o Réu no episódio que despoletou os presentes autos – e único em que houve qualquer tipo de contacto entre funcionários do Autor e o Réu comprador – que o terreno em questão não apresentava sinais de limpeza, e, por maioria de razão, que nunca lá se cruzou com ninguém, muito menos teve qualquer problema com o Réu ao longo dos anos, pelo que do seu depoimento também nunca se poderiam dar como provados os factos em apreço.
d) Do depoimento aa testemunha HH, cujo depoimento está gravado através do sistema digital integrado no sistema informático em uso no Tribunal com o ficheiro áudio n.º 20221125110537_3764859_2871674, com a duração de 00:21:05 minutos, sem referência da hora do seu início e término, conforme consta da ata de 25/11/2023, contados entre os minutos 00:09:50 – 00:11:35 e entre os minutos 00:15:00 – 00:16:55
40 - Porquanto do depoimento desta testemunha se conclui que, mais uma vez, o Tribunal a quo retirou conclusões não só contraditórias, como até contrárias ao afirmado pela mesma, uma vez que esta confirmou que era ela quem procedia às limpezas no terreno objeto da preferência nos presentes autos; que ao longo de cerca de uma década foi lá duas ou três vezes limpar e lavrar esse mesmo terreno; confirmou ainda que esse terreno tinha apenas uma pequena horta plantada numa zona afastada da estrada, numa das extremas do terreno; confirmou igualmente que apenas em 2020 foi plantada uma fiada de vinha a delimitar o terreno objeto da preferência com o de outro vizinho que não o Autor; e confirmou que nunca lá se cruzou com ninguém, pelo que do seu depoimento não se poderia concluir o seu exato contrário, como fez o Tribunal.
Ora,
41- Do conjunto dos depoimentos suprarreferidos a única conclusão lógica, sustentável e correta a retirar pelas regras da experiência comum é a de que deveria o Tribunal a quo ter dado como não provado que ao longo dos anos os Réus compradores limpavam publicamente, com periodicidade anual, o prédio (terreno), que tal facto (limpezas do terreno objecto da preferência) era do conhecimento dos funcionários do Autor, e que tanto assim era que era impossível terem existido problemas ao longo dos anos entre uns e outros.
42 - No entanto, em completa contradição com o afirmado pelas testemunhas em que se baseou para formar a sua convicção acerca de tais factos, concluiu o seu contrário, pelo que se sem impõe alterar a decisão relativamente aos factos 27º, 28º, 29º, 37º, 41º, dados como provados, devendo os mesmos ser considerados não provados.
43 - Relativamente à matéria de facto dada como provada pelo ponto 30º o Tribunal a quo deu como provado que, em suma, os Réus compradores adquiriram o aludido terreno objeto de preferência porque seria sua intenção, um dia, eventualmente, lá construir a sua habitação.
44 - Mais uma vez, fê-lo em completa contradição com o por si afirmado anteriormente, quando na douta sentença de que se recorre refere que, e passamos a citar: “(…) como é óbvio, relativamente a factos objectivos, como são os aqui em causa, não podem coexistir duas versões completamente díspares e que se auto-excluem quase na totalidade. Para a existência destas duas versões relativamente aos pontos fulcrais em discussão, não será alheia a relação familiar e de proximidade existente entre algumas das testemunhas arroladas pelas partes e estas (…) mãe e sogra da Ré e do Réu, respectivamente – II e pai da Interveniente Principal – JJ). Não as justifica, de todo, uma vez que as testemunhas estão obrigadas a dizer a verdade, mas explica-as. (…)”
45 - Para além do mais, refere ainda na própria motivação da decisão vertida na sentença de que se recorre, como se transcreve; “Diga-se a este respeito, que a questão da possibilidade de se poder construir no terreno objecto de preferência nem sequer foi levantada pelo Autor em sede de Réplica.
46 - Ou seja, o Tribunal a quo mistura e confunde a intenção dos Réus compradores, o seu eventual desejo, com a possibilidade de edificar no prédio objeto de preferência.
47 - Conclui ainda, erradamente, que não só o Autor não colocou em causa a possibilidade de edificação – quando da própria prova junta aos autos, assim como dos articulados de resposta à junção das informações solicitadas pelo Tribunal a quo à Camara Municipal de Paredes, se conclui exatamente o inverso – como disso pudesse resultar matéria que deu como provada, extraindo daí conclusões desconformes à realidade.
Vejamos:
48 - Dos concretos meios de prova que impunham decisão diversa acerca da matéria de facto dada como provada no ponto 30º:
- Prova documental e articulados juntos aos autos:
1 – Despacho de 22/11/2021, Nº refª CITIUS: 87099165;
2 – Peça processual do Autor, apresentada em 06/12/2021, com o Nº refª CITIUS: 7551729 (em resposta a despacho de 22/11/2021 (Nº refª CITIUS: 87099165)
3 – Despacho de 06/02/2023, Nº refª CITIUS: 91078277; (Ofício à Câmara Municipal de Paredes, solicitando informação sobre se o prédio em causa nos autos, na data de 17.12.2012, de acordo com o PDM em vigor, possuía ou não aptidão construtiva e se sim, quando é que a veio a perder)
4 – Ofício da Câmara Municipal de Paredes, de 11/05/2023, Nº refª CITIUS: 8771965
5 – Peça processual do Autor, apresentada em 24/05/2023, com o Nº de refªa CITIUS: 8807944, de resposta a ofício da câmara na sequência da notificação do Tribunal
6 – Contestação dos Réus compradores, apresentada em 02/11/2021, com o Nº de refªa CITIUS: 7465110,
49 - O Tribunal a quo refere erradamente que essa matéria não foi impugnada pelo Autor em sede de réplica, concluindo erradamente que o mesmo não impugnou tal alegação dos Réus compradores.
50 - Como já supramencionado, desde logo não houve réplica em sentido próprio, nem a ela havia lugar, uma vez que, quer na contestação apresentada pelos Réus compradores, quer na contestação apresentada pela Ré Interveniente vendedora, não foi deduzida reconvenção, nem estamos perante uma ação de simples apreciação negativa, pelo que inexistia, em termos gerais, lugar a esse articulado.
51 - Houve, sim, um articulado do Autor posterior à contestação dos Réus compradores (Peça processual do Autor, apresentada em 06/12/2021, com o Nº refª CITIUS: 7551729), articulado esse apresentado na sequência de convite formulado pelo tribunal, como se conclui da análise do Despacho de 22/11/2021, Nº refª CITIUS: 87099165;
52 - Conforme se pode verificar pela análise do despacho através do qual se procedeu a tal convite, não só a aludida exceção não foi expressamente mencionada pelo Tribunal a quo, como esse mesmo despacho nem sequer tinha como finalidade proporcionar ao Autor o contraditório relativamente a essa questão, tendo tal despacho constituído apenas um convite para responder a matéria especifica e objetivamente delimitada, o que o Autor fez.
53 - Para além do mais, a aludida exceção não foi sequer expressamente invocada pelos Réus compradores, que na sua contestação apenas mencionam esses factos nos pontos 49º e 51º, inseridos no corpo da sua defesa por impugnação – pelo que, ao abrigo do disposto no artº 572º, c), nunca se poderiam ter tais factos como admitidos por alegada falta de impugnação, como erradamente referido na douta sentença de que se recorre.
54 - É entendimento pacífico (quer doutrinal, quer jurisprudencial) que a defesa apresentada em sede de Contestação não destacada como defesa por exceção reveste a natureza de Impugnação, porquanto os Réus se limitam a negar ou a contrariar os factos articulados pelo Autor, razão porque, considerando excluída a possibilidade de outros articulados que não a PI e a Contestação, condições de admissibilidade de articulado posterior à contestação - que não se verificaram nos presentes autos – apenas existiriam no âmbito de convite formulado pelo Tribunal, e circunscrito e delimitado pelo mesmo, como sucedeu.
55 - Verifica-se assim que nos presentes autos o Tribunal deu como verificada, por não impugnada, uma exceção peremptória nem sequer expressamente invocada pelos réus compradores na sua contestação, mas implícita e inequivocamente impugnada pelo Autor como se depreende pela sua posição nos autos, depreendida do facto de o autor ter alegado q o Réu comprador não utilizava o prédio, e que o mesmo não apresentava sinais de alteração, e que apresentava sinais de descuido e abandono.
56 - O Tribunal a quo conclui ainda erradamente que o Autor não colocou em causa a possibilidade de edificação no prédio objecto de preferência, como se a tivesse aceitado como possível, quando, mais uma vez, não só o contrário está implícita e inequivocamente depreendido da posição do Autor nos autos, como foi expressamente rejeitado, como se conclui da própria prova junta aos autos, assim como dos articulados de resposta à junção das informações solicitadas pelo Tribunal a quo à Camara Municipal de Paredes, concluindo-se assim exatamente o inverso – peça processual do Autor, apresentada em 24/05/2023, com o Nº de refªa CITIUS: 8807944, de resposta ao Ofício da Câmara Municipal de Paredes, de 11/05/2023, Nº refª CITIUS: 8771965 na sequência da notificação do Tribunal do Despacho de 06/02/2023, Nº refª CITIUS: 91078277; (Ofício à Câmara Municipal de Paredes, solicitando informação sobre se o prédio em causa nos autos, na data de 17.12.2012, de acordo com o PDM em vigor, possuía ou não aptidão construtiva e se sim, quando é que a veio a perder)
57 - Por outro lado, à luz das regras da experiência, assim como do ónus da prova, seria absurdo exigir do autor que demonstrasse a “não intenção” dos Réus de fazer seja o que for, só com base no que os mesmos declaram “desejar”, sedo que tal exercício estaria ao nível da prova diabólica.
58 - Na realidade, não se pode concluir que uma “intenção”, enquanto desejo, é uma intenção declarada, muito menos concluir como tendo por “declarada uma intenção” apenas com base no que alguém afirma ser o seu desejo, a sua realidade interior.
59 - Os Réus podem ter verbalizado tal intenção, mas nada no seu comportamento ao longo de 10 anos a demonstra para além do desejo, da sua realidade interior, subjetivamente experienciada, que, como é óbvio, não poderá servir de critério para o mundo do Direito, nem o seu conhecimento pode ser exigido ao Autor.
60 - Mesmo que os Réus tivessem, e tenham, genuinamente o “desejo” de construir no prédio objeto da preferência, isso não era legalmente possível, quer à data da compra, quer à data da interposição da ação, como ainda não o é hoje.
61 - Nada nos autos demonstra que os Réus realmente atuaram com esse animus; não foram juntos com os seus articulados quaisquer projetos, licenças de edificação, pedidos de licença, ou quaisquer outros elementos dos quais se conclua pela sua “intenção” de edificar à data da aquisição uma habitação num terreno agrícola.
62 - A intenção que se pode deduzir ao longo dos anos dos comportamentos exteriorizados pelos Réus, conforme demonstrado nos autos, inclusive, pelas suas próprias declarações, é que apenas lá realizaram o cultivo de uma pequena horta.
63 - Para além do mais, não poderia o Tribunal a quo considerar estes elementos como provados com base no depoimento da mãe e sogra da Ré e do Réu, respetivamente – II – quando na motivação da sua decisão afirmou expressamente que não acolheu nenhuma das duas versões apresentadas, quer por Autor, quer por Réus, devido às contradições existentes entre as mesmas, e que tais contradições têm origem, precisamente, nas relações familiares e de proximidade existentes entre algumas testemunhas e as partes.
64 - À luz das regras mais básicas da experiência humana não se pode não dar como provados determinados factos com base em determinado meio de prova, por não ser credível, e, inversamente, com base nesse mesmo meio de prova, dar como provado outro facto cujo juízo de verificação entra em clara contradição com o juízo anteriormente formulado.
65 - O Tribunal a quo afastou expressamente a credibilidade desta testemunha, assim como de outras, por serem familiares das partes, mas usou o seu depoimento para dar como provados certos factos, sem, contudo, justificar o porquê, a lógica que presidiu a esse exercício de “convicção parcelar” de parte do depoimento relativamente a parte dos factos.
66 - Compreende-se que ao abrigo do princípio da imediação e da oralidade, o juiz forme a sua convicção pela credibilidade de uma tese e não de outra, de uma testemunha e não de outra ou de outras; mas já não se compreende o porquê de dar credibilidade a determinados segmentos do depoimento de uma testemunha e não a outros, muito menos se compreende que afaste por completo os depoimentos dos familiares do Autor e dos Réus, e depois se respalde em parte de um depoimento de uma das testemunhas familiar dos Réus para dar determinado ponto como provado.
67 - Assim, concluiu erradamente o Tribunal a quo pela existência da intenção dos Réus compradores construírem casa no prédio objecto de preferência por a Ré mulher ser natural de ... e os seus pais viverem nas redondezas, quando compraram o prédio, em contradição com os documentos juntos aos autos, e em contradição com o próprio juízo formulado e vertido nas motivações da decisão de que se recorre relativamente a esse ponto, pelo que se impõe conclusão diferente acerca de tal facto, devendo-se assim alterar a decisão relativamente ao facto 30º, dado como provado, devendo o mesmo ser considerado não provado.
68 - Relativamente à matéria de facto dada como provada pelos pontos 32º e 33º, o Tribunal a quo deu como provado, da conjugação dos mesmos, em suma, não só a existência de um muro “inexistente” no local – confundindo essa realidade com o bardo de vinha plantado na extrema do prédio objeto da preferência com um outro prédio vizinho (que não o do autor), e classificando, erradamente, uma cultura agrícola como uma edificação – como daí conclui erradamente que tal edificação (inexistente) seria um sinal de que o prédio já teria, por força desse facto, sido destinado a habitação.
69 - Mais conclui na parte da sentença na qual aplica o Direito, e como se transcreve, que “(…) Com interesse para a questão que nos ocupa, provou-se que os adquirentes, aqui Réus, pretendiam, à data da compra e continuam a pretender, construir a sua casa de habitação no prédio aqui em causa, que se situa muito próximo quer da casa dos pais da Ré mulher, quer da casa dum seu irmão. Os réus destinaram pois, o referido prédio à construção. Já procederam à construção dum muro de delimitação do prédio, já colocaram, numa parte reduzida do mesmo, uma vinha.(…)
Vejamos:
70 - Dos concretos meios de prova que impunham decisão diversa acerca da matéria de facto:
a) Documentos juntos aos autos: fotografias aéreas – do Google earth - dos prédios em causa: Doc 1 da contestação da Ré vendedora, apresentada em 06/04/2022, com o Nº de refªa CITIUS: 7850477
71 - Porquanto da mera observação das aludidas fotografias juntas aos autos (Doc 1 da contestação da Ré vendedora – fotografias aéreas – do Google earth - dos prédios em causa), e que foram exibidas em juízo às testemunhas, resulta que não há qualquer edificação, qualquer muro, qualquer estrutura.
72 - Igualmente, do depoimento das testemunhas nas quais o próprio Tribunal a quo referiu se ter baseado para adquirir e formar a sua convicção acerca das características do prédio, resulta claro que não há qualquer edificação, qualquer muro, qualquer estrutura.
b) O depoimento da testemunha EE, que se encontra gravado através do sistema digital integrado no sistema informático em uso no Tribunal com o ficheiro áudio n.º 20221125095916_3764859_2871674, com a duração de 00:12:21 minutos, sem referência da hora do seu início e término, conforme consta da ata de 25/11/2023, contados entre os minutos 00:04:40 – 0:05:20 e entre os minutos 00:11:25 – 00:12:27
73 - Porquanto do depoimento da testemunha que lá se deslocava para fazer limpezas, resulta que o prédio objeto de preferência não apresentava qualquer sinal de utilização, nem qualquer edificação.
c) O depoimento da testemunha GG, que se encontra gravado através do sistema digital integrado no sistema informático em uso no Tribunal com o ficheiro áudio n.º 20221125102544_3764859_2871674, com a duração de 00:12:49 minutos, sem referência da hora do seu início e término, conforme consta da ata de 25/11/2023, contados entre os minutos 00:05:48 – 00:06:15.
74 - Porquanto do seu depoimento – de mais uma das testemunhas nas quais o próprio Tribunal a quo referiu se ter baseado para adquirir e formar a sua convicção acerca das características do prédio – resulta claro que não há nele qualquer edificação, qualquer muro, qualquer estrutura.
d) O depoimento da testemunha HH, que se encontra gravado através do sistema digital integrado no sistema informático em uso no Tribunal com o ficheiro áudio n.º 20221125110537_3764859_2871674, com a duração de 00:21:05 minutos, sem referência da hora do seu início e término, conforme consta da ata de 25/11/2023, contados entre os minutos 00:09:50 – 00:11:35 e entre os minutos 00:15:00 – 00:16:55
75 - Porquanto do seu depoimento resulta que era ele quem procedia às limpezas no terreno objeto da preferência nos presentes autos, que ao longo de cerca de uma década foi lá duas ou três vezes limpar e lavrar esse mesmo terreno; e confirmou ainda que esse terreno tinha apenas uma pequena horta plantada numa zona afastada da estrada, numa das extremas do terreno; mais confirmou que apenas em 2020 foi plantada uma fiada de vinha a delimitar o terreno objeto da preferência com o de outro vizinho que não o Autor, e que foi o mesmo quem ajudou o Réu nesse trabalho, pelo que do seu depoimento não se poderia concluir pela existência de qualquer edificação, como fez o Tribunal.
Ora,
76 – Da análise dos documentos e dos depoimentos supra mencionados, conclui-se que passados cerca de dez anos desde a aquisição do prédio os réus apenas nele cultivam uma pequena horta e semearam uma fiada de vinha (convenientemente, a delimitar as extremas com um dos prédios vizinhos), pelo que das próprias regras da experiência impunha-se retirar conclusão diversa relativamente à natureza da utilização do prédio por parte dos Réus compradores e às “não alterações” que o mesmo sofreu ao longo do tempo, assim como quanto à intenção de aí edificar uma habitação.
77 - Assim, conclui-se que o Tribunal a quo concluiu erradamente que os Réus já procederam à construção de um muro de delimitação do prédio, que nele já plantaram uma vinha, e que isso é um sinal de que destinaram o referido prédio à construção, como vertido na motivação da sua decisão, em contradição com os documentos juntos aos autos, e em contradição com o afirmado pela própria testemunha que realizou os trabalhos de plantação dessa fiada, pelo que se impõe alterar a decisão relativamente aos facto 32º e 33º, dados como provados, devendo os mesmos ser considerados não provados.
78 - Relativamente à matéria de facto dada como provada pelo ponto 39º, o Tribunal a quo deu como provado que: “(…) O prédio rústico inscrito na matriz sob o artigo ...02 (antes ...46) de ... apresenta uma área de 5000 m2. (…)”
79 - Dos concretos meios de prova que impunham decisão diversa acerca da matéria de facto:
- Prova documental junta aos autos: matriz predial e certidão predial juntas com a Petição Inicial
80 - O ponto 39º da matéria dada como provada apresenta uma contradição com o ponto 36º dessa mesma matéria dada como provada, onde é expressamente referido que “o prédio do argo 145 rústico de ... tem a área de 9950m2, e o prédio preferido tem a área de 3555m2”, pelo que tal se poderá ter ficado a dever a mera gralha.
81 - Tal facto – a área do terreno objeto de preferência – foi inclusivamente, pacificamente reconhecido pelos próprios Réus, quer compradores, quer vendedora, pelo que o facto 39º deverá ser reformulado, passando a considerar-se como provado que: “39- O prédio rústico inscrito na matriz sob o artigo ...02 (antes ...46) de ... apresenta uma área de 3555m2.”
Ora,
82 - O convencimento acerca da matéria dada como provada tem de resultar de um périplo enunciativo e correlacional realizado de toda a prova produzida, com a indicação de quais os factos que se consideram extraídos ou revelados por essa mesma prova, e quais os raciocínios realizados que originaram tais conclusões.
83 - Esses raciocínios têm que apresentar uma unidade e coerência do ponto de vista lógico face aos factos dados como provados e não provados com base nos mesmos meios de prova, o que, no vertente caso, não sucede, como revelam as contradições supra expostas.
84 - À luz das regras mais básicas da experiência humana, não se podem não dar como provados determinados factos com base em determinado meio de prova, por não ser credível, e, inversamente, com base nesse mesmo meio de prova, dar como provado outro facto cujo juízo de verificação entra em clara contradição com o juízo anteriormente formulado.
85 - Igualmente como superexposto, não só foram dados como provados factos em contradição com o afirmado pelas testemunhas nas quais o Tribunal a quo afirmou ter adquirido a sua convicção, como foram ainda formuladas determinadas conclusões a par de determinados meios de prova não só desconformes com o seu teor, como sem uma elaboração e descrição do processo racional que permitiu (e permite a qualquer de nós) extrair de uns e outros a certeza (a convicção) de serem verdadeiros certos factos.
86 - Analisados os pontos da matéria de facto dada como provada e não provada, e confrontado o seu teor com as conclusões vertidas na motivação da decisão de que se recorre, resulta como evidente que não foi realizado um exame crítico dos pontos da prova impugnados, nem foi realizado qualquer nexo de imputação entre o meio de prova e o facto que o mesmo alegadamente demonstra, ficando os destinatários da decisão sem saber qual foi a ligação lógica, racional, que, face, designadamente às regras da experiência comum, existiu entre cada uma das provas consideradas e aqueles factos concretos, bem como qual foi o raciocínio, o processo lógico que permitiu ao Tribunal retirar daquelas premissas aquelas conclusões, e não outras.
87 – Não se alcança qual o processo lógico que levou o Tribunal a quo a concluir, como exposto na motivação da sentença de que se recorre, pela capacidade de edificação do prédio objeto de preferência, nem de que provas extraiu esse facto concreto.
88 – Igualmente, não se alcança quais os pontos da prova dada como provada que demonstram que o prédio objeto de preferência reúne características das quais se possa concluir que nele se pode edificar.
89 – Seguindo o mesmo raciocínio, não se alcança quais as propriedades do aludido prédio (afastamentos, área, localização, confrontações, etc), e quais as qualidades subjetivas dos Réus (grau de deficiência, idade, rendimentos, estado de vulnerabilidade, etc) alegadas e demonstradas nos autos, que o Tribunal a quo possa ter dado como provados para concluir que lá se poderá edificar.
90 – Não se alcança ainda quais as concretas ações demonstradas nos autos de onde se possa retirar a conclusão de que os Réus compradores lá podem edificar. Algum projeto, algum pedido de licenciamento que contempla alguma exceção à aplicação do PDM em vigor para aquela zona?
91 – Muito menos se alcança em que é que o Tribunal a quo baseou a sua conclusão quando até o PDM em vigor, assim como da informação da Câmara Municipal de Paredes junta aos autos, resulta exatamente o contrário, ou seja, resulta claro que não é possível construir no prédio em apreço.
92 - O tribunal a quo refere o recurso às regras da experiência normal para dar como provados os pontos impugnados, no sentido em que o fez, mas dessas mesmas regras da experiência não resulta, como invoca a sentença, o sentido por si proclamado, mas precisamente no sentido contrário, ou seja, que da harmonização da prova testemunhal supra citada, e dos documentos constantes dos Autos, a versão dos factos mais simples, natural, franca, coerente, lógica, coesa, e uniforme, e o que parece verosímil, plausível e normal é a contrária aquela que o Tribunal a quo deu como demonstrada.
93 - Como tal, deveriam os pontos da provada ora impugnados ter sido dados como não provados, e, consequentemente, ser proferida decisão que decrete a procedência do pedido do Autor.
Sem prescindir,
- DA MATÉRIA DE DIREITO, QUE ENTENDE INDEVIDA E INCORRETAMENTE APLICADO.
94 - Contudo, caso se não entenda, porém, conforme se deixou exposto – o que apenas se admite por mera hipótese de raciocínio – e se entenda que inexiste qualquer vício relativamente à prova dada como assente, sempre resultará dos presentes autos que houve errada interpretação e aplicação do Direito, que permita concluir pela absolvição dos Réus do pedido formulado pelo Autor
Porquanto,
95 – Com base nessa matéria de facto dada como assente o Tribunal a quo decidiu em sentido contrário ao que se impunha, e em clara contradição com o disposto na legislação aplicável, porque:
a) conclui erradamente pela verificação dos pressupostos de aplicação do disposto no art.º 1381º a) do Código Civil;
b) conclui erradamente que da aplicação do instrumento de ordenamento do território que define as regras de afetação do solo onde se situa o prédio objeto da preferência seria possível aos réus lá edificar a sua habitação, quando esse mesmo instrumento jurídico estabelece precisamente o oposto, nomeadamente:
- do disposto no art.29º, nºs 2 e 3 do Plano Director Municipal de Paredes – PDMP publicado pela Resolução de Conselho de Ministros nº40/94 de 8 de Julho - do disposto no art.61º, nº2, B, als. b), c) e d) da Revisão do Plano Director Municipal de Paredes – RPDMP, inicialmente publicada pelo aviso nº6327/2014, de 22 de Maio e objecto de duas alterações em Outubro de 2018 e Julho de 2021, respectivamente pelos avisos nº 14770/2018 de 15 de Outubro e nº14614/2021 de 3 de Agosto,
c) afastou a aplicação do disposto nos argos 1380º e 1382º do Código Civil
96 - O Tribunal a quo considerou que o “fim” aqui a ter em conta, para efeitos da aplicação do disposto na alínea a) do disposto no art.º 1381º do CC não é aquele a que o terreno esteja afectado à data da alienação, mas sim o que o adquirente pretenda dar-lhe;
97 – Considerou ainda que afetação do terreno a um fim diferente da cultura não tem necessariamente de preceder o acto de alienação, e que Planos Municipais de Ordenamento do Território sempre classificaram a parcela aqui em causa, numa categoria em que a finalidade principal não é a edificabilidade, pelo que
98 - Os Réus adquirentes teriam de provar que a sua intenção, a finalidade do negócio, seria dar ao terreno uma outra afetação ou destino que não a cultura, e que nada se opõe a que a sua intenção se concretizasse e que a mudança de destino é legalmente possível;
99 – Contudo, concluiu erradamente que é possível concluir, em abstrato, pela possibilidade real de construção de edificação habitacional no referido prédio, nos termos do disposto no art.29º, nºs 2 e 3 do Plano Director Municipal de Paredes – PDMP publicado pela Resolução de Conselho de Ministros nº40/94 de 8 de Julho e no art.61º, nº2, B, als. b), c) e d) da Revisão do Plano Director Municipal de Paredes – RPDMP, inicialmente publicada pelo aviso nº6327/2014, de 22 de Maio e objecto de duas alterações em Outubro de 2018 e Julho de 2021, respectivamente pelos avisos nº 14770/2018 de 15 de Outubro e nº14614/2021 de 3 de Agosto.
100 - No entanto, como se constata, os Planos Municipais de Ordenamento do Território sempre classificaram a parcela aqui em causa numa categoria em que a finalidade principal não é a edificabilidade (Reserva Agrícola e Espaço Agrícola).
101 - Para além do mais, inexiste na sentença de que se recorre qualquer facto dado como provado que permita concluir pela capacidade de edificação do prédio objeto de preferência, em concreto, ou que o mesmo reúne características das quais se possa concluir que nele se pode edificar (afastamentos, área, localização, confrontações, etc), ou que os Réus reúnem quaisquer qualidades subjetivas (grau de deficiência, idade, rendimentos, estado de vulnerabilidade, etc).
102 - Ademais, inexistem ainda nos autos quaisquer provas que demonstrem quaisquer concretas ações dos réus de onde se possa retirar a conclusão de que lá se poderá edificar (algum projeto, algum pedido de licenciamento que contempla alguma exceção à aplicação do PDM em vigora para aquela zona, etc).
Ou seja,
103 - Inexiste qualquer elemento concreto de prova no qual o Tribunal a quo possa ter baseado a sua conclusão pela possibilidade real de edificação no prédio objeto de preferência quando até o PDM em vigor, assim como da informação da Câmara Municipal de Paredes junta aos autos, resulta exata e expressamente o contrário, ou seja, resulta claro que aquele solo não está afeto à construção, pelo que, em princípio, não é nele possível construir.
104 - Não é pelo facto de, em abstrato (o que não ficou sequer demonstrado nestes autos) ser possível edificar numa qualquer parcela de terreno em Portugal, que se pode concluir que é lícito a toda e qualquer pessoa edificar uma habitação em qualquer parcela de terreno, nomeadamente, que seria lícito, e possível, aos Réus compradores aí edificarem a sua habitação, como concluiu o Tribunal a quo.
105 - Ademais: o Tribunal a quo nem sequer se pôde basear numa qualquer alegação (muito menos demonstração) que os Réus, por uma qualquer hipótese legal, em virtude de um qualquer regime excecional, estariam em vias de construir, e/ou de obter licenciamento para o fazer.
106 - Por absurdo, tem que se admitir que se este entendimento vingasse, qualquer pessoa poderia “escapar” à obrigação de preferência simplesmente alegando que é sua intenção, um dia, pretender construir num prédio, adquirindo um terreno agrícola a um preço especulativo.
107 – Não se pode negligenciar que a legislação estabelece uma lógica que reflete uma determinada opção política (pelo emparcelamento), e que outras opções políticas relativas ao direito a edificar impõem a observância de um procedimento administrativo (alicerçado em instrumentos nacionais de ordenamento do território em articulação com instrumento municipais), e que uma decisão judicial que subverte essa orientação viola, inclusive, o próprio princípio da separação de poderes.
108 - Da análise aos documentos juntos pela Câmara Municipal de Paredes a pedido do Tribunal a quo resulta que a mesma juntou aos autos informação acerca dos instrumentos de ordenamento do território aplicáveis à parcela em apreço nos autos, cuja natureza é agrícola, não tendo sido realizada qualquer subsunção de factos às normas alegadamente aplicáveis para se retirar a conclusão de que “é possível edificar” pelo Tribunal a quo.
109 - Na sentença de que se recorre é concluído, erradamente, que da mera intenção manifestada por parte dos réus de construir uma habitação na aludida parcela tal seria possível, invocando-se para tal duas normas (o disposto no art. 29º, nºs 2 e 3 do Plano Director Municipal de Paredes – PDMP publicado pela Resolução de Conselho de Ministros nº40/94 de 8 de Julho, e o disposto no art.61º, nº 2, B, als. b), c) e d) da Revisão do Plano Director Municipal de Paredes), uma vez que “(…) a possibilidade de afectar um terreno de cultura a finalidade diferente depende de uma decisão administrativa, tomada em função dos interesses gerais da colectividade, de acordo com os planos de ordenamento do território e não de qualquer critério dos proprietários vizinhos.
110 – Inexiste, contudo, qualquer decisão administrava de acordo com os planos de ordenamento do território que permita, que autorize, a afetação do terreno de cultura objeto de preferência nos autos a finalidade diferente.
111 - Não só não há vislumbre de qualquer decisão administrativa, como nem sequer de qualquer procedimento administrativo encetado pelos réus (ao longo de 10 anos!), como não poderia haver porque as normas aplicáveis estatuem o contrário, e, se o vessem encetado, tal ser-lhes-ia recusado.
112 - O invocado art. 29º, nºs 2 do Plano Director Municipal de Paredes – PDMP publicado pela Resolução de Conselho de Ministros nº40/94 de 8 de Julho, menciona expressamente que é “condição necessária, mas não suficiente”, a área superior a 3.000m2 para edificação.
113 - Já o disposto no invocado art. 29º, nºs 3 do Plano Director Municipal de Paredes – PDMP, publicado pela Resolução de Conselho de Ministros nº40/94 de 8 de Julho, nem sequer se aplica a esta situação, uma vez que os solos da zona nem sequer têm a configuração prevista pela norma.
114 - Não se pode ignorar que a regra para aquela zona é a proibição da construção, e a exceção terá que respeitar determinadas condicionantes, nomeadamente, que a realização de obras não destrua ou diminua as potencialidades do solo (agrícola), como estatui o art. 28º, nº 2 do Plano Director Municipal de Paredes – PDMP publicado pela Resolução de Conselho de Ministros nº40/94 de 8 de Julho.
115 - Não se pode igualmente ignorar que o prédio objeto de preferência nem sequer reúne as condições exigíveis para nele se edificar uma habitação, como estatui o disposto no inovado art. 61º, nº2, B, als. b), c) e d) da Revisão do Plano Director Municipal de Paredes, publicado no DR, 2ªa Série de 22/05/2014, Aviso nº 6327/2014, uma vez que não possui a área, os afastamentos, nem se situa em espaço com as características exigíveis pela norma, pelo que não se pode deixar de concluir que o Tribunal a quo decidiu em clara contradição com as normas aplicáveis.
116 - Contudo, mesmo que, em abstrato, ao abrigo de uma qualquer disposição exceção, fosse possível edificar no prédio objeto de preferência, sempre se dirá que isso não afastaria o direito de preferência do Autor face à prova produzida nos presentes autos, porquanto, mesmo que fosse, ou seja intenção dos réus adquirentes construir, essa mera intenção, esse desejo, não pode ser critério de decisão no caso concreto.
117 - A segunda parte da alínea a) do artº 1381 do CC, na parte em que refere que o terreno “…ou se destine a algum fim que não seja a cultura”, não pode ser interpretada com o sendo e o alcance que fez o Tribunal a quo no vertente caso.
118 - A esse respeito a jurisprudência e a doutrina são pacíficas quando fazem depender a verificação da aludia exceção da alegação e demonstração de que é possível edificar no prédio objeto de preferência, e de que se projeta nele edificar, sendo que nenhum desses exercícios foi realizado nos presentes autos.
119 - Conforme entendimento vertido no Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, de 02/02/2017, (…) II. Para que o facto impeditivo do direito de preferência, aludido no art. 1381.º, al. a), 2.ª parte, do CC, opere os seus efeitos é necessário que o adquirente alegue e prove, não só a sua intenção de dar ao prédio adquirido uma outra afectação ou um outro destino que não a cultura, mas também que essa projectada mudança de destino é permida por lei.”
120 – No mesmo sentido, conforme entendimento igualmente vertido no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 17/10/2019, “(…) III- Para que o facto impeditivo do direito de preferência, aludido no art. 1381°, al. a), 2ª parte, do CC, opere os seus efeitos é necessário que o adquirente alegue e prove, não só a sua intenção de dar ao prédio adquirido uma outra afectação ou um outro destino que não a cultura, mas também que essa projectada mudança de destino é permitida por lei. IV- Esta é matéria que se insere no âmbito do facto impeditivo do direito invocado pela Autora, e, por esta razão, o respectivo ónus probatório recai sobre contra quem a invocação é feita, ou seja, sobre os Réus compradores. (…)”
121 – Refere-se ainda nesse mesmo Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça que “para que o facto impeditivo do direito de preferência aludido na 2ª parte da al. a) do art.° 1381º do CC opere os seus efeitos, é necessário que o adquirente alegue e prove a sua intenção de dar ao prédio adquirido uma outra afectação ou um outro destino que não a cultura, mas, também, é necessário que a projectada mudança de destino seja permitida por lei. Com efeito, importa demonstrar que, sob pena de se defraudar a intenção do legislador, o destino pretendido para o terreno seja legalmente possível, pois se assim não fosse, ficaria na livre disponibilidade do adquirente a exclusão do direito de preferência que, com a simples manifestação de um desejo, faria precludir o exercício desse direito. E como vem sendo reconhecido, maioritariamente, pela jurisprudência deste Supremo Tribunal, cabe ao adquirente provar que a sua pretensão é legalmente possível, isto é que nada obsta a que se concretize a sua intenção de dar ao prédio uma outra afectação ou um outro destino.
(…)
No entanto, toda esta factualidade apenas serve para demonstrar que os Réus compradores tinham como objectivo destinar o terreno a um fim diverso da cultura. Todavia, não lograram demonstrar que a sua projectada finalidade seria legalmente admissível. Na verdade, os Réus compradores não juntaram qualquer documento passado pela Câmara Municipal de ... sobre o licenciamento da sua pretensão ou sequer da sua viabilidade, nomeadamente através da apresentação de um pedido de informação prévia (PIP).
A possibilidade de afectar um terreno de cultura a uma finalidade diferente não depende da mera intenção do proprietário mas de uma decisão dos órgãos administrativos competentes (entidade regional da reserva agrícola nacional e município), tomada em função dos interesses gerais da colectividade e de acordo com os planos de ordenamento do território. A prova da viabilidade legal da afectação pretendida é, assim, um elemento essencial para que o facto impeditivo do direito de preferência referido na 2ª parte da al. a) do art. 1381° do CC opere os seus efeitos e esse facto não existe, nem ficou provado.
Assim, não tendo demonstrado a viabilidade legal de afectação do prédio adquirido ao concreto objectivo que lhe pretendiam dar, os Réus compradores não lograram afastar o direito de preferência da Autora.
(…)”
122 - Como se retira da análise realizada pelo STJ, só por absurdo é que se pode permitir que baste a (alegada) manifestação da intenção, do desejo, de dar um fim diferente ao prédio objeto de uma preferência, para afastar esse direito, sob o risco de inviabilizar toda e qualquer direito de preferência.
123 - Nos presentes autos não há demonstração (nem alegação!) de qualquer mudança projetada pelos Réus, nenhuma demonstração (nem alegação!) de que realizaram diligências no sentido de obter licenciamento da sua pretensão, ou sequer da sua viabilidade, nomeadamente, junto da Câmara Municipal de Paredes.
Posto isto,
124 - De tudo o superexposto conclui-se que da matéria de facto dada como provada e não provada, assim como da ausência de prova relativamente à existência de uma qualquer finalidade projetada de edificação, assim como da sua viabilidade, a solução de Direito que se impunha seria outra.
125 – Não só não havia lugar à aplicação do disposto na segunda parte da alínea a) do artº 1381 do CC, na parte em que refere que o terreno “…ou se destine a algum fim que não seja a cultura” por não se verificarem os pressupostos de facto que determinariam a sua aplicação, como nem a mesma podia ter sido interpretada com o sentido e o alcance que fez o Tribunal a quo no vertente caso.
Pelo que,
126 - Deveria ter o Tribunal a quo condenado os Réus no pedido formulado pelo Autor.
127 – Impõe-se assim a revogação da sentença proferida, e, por conseguinte, a sua substituição por um Acórdão que acolha as alegações acima expostas.
Normas jurídicas violadas ou incorrectamente interpretadas:
– artº 615º, d) segundo segmento, artº 572º, c) do Código de Processo Civil
– art.º 640º, art.º 154º e 607.º nº 4, do Código de Processo Civil
– artº 1380º nº 1, 1382, nº, e 1381º a) do Código Civil
– art. 28º, nº 2 e 29º do Plano Diretor Municipal de Paredes – PDMP publicado pela Resolução de Conselho de Ministros nº40/94 de 8 de Julho.
– art.61º, nº2, B, als. b), c) e d) da Revisão do Plano Diretor Municipal de Paredes, publicado no DR, 2ªa Série de 22/05/2014, Aviso nº 6327/2014,
Pretende assim a revogação da sentença recorrida e a sua substituição por outra que condene os réus no pedido.
Os réus CC e BB apresentaram contra-alegações, nas quais se pronunciaram pela confirmação do decidido.
Formularam as seguintes conclusões:
I) No seguimento da discussão e julgamento das referidas questões, concluiu o Tribunal pela absolvição dos Réus na medida em que verificou aplicar-se a exceção prevista na alínea a) do artigo 1381.º CC, decisão com a qual os apelados obviamente concordam, não sendo este o único fundamento que sustenta a razão dos réus, pois há mais factos e elementos que resultam do processo que concorrem para concluir que o Autor não tinha na sua titularidade qualquer direito de preferência no momento em que intentou a acção em 2021, pelo que sempre o Tribunal a quo teria de decidir pela absolvição dos Réus.
II) Dando-se como verificada tal exceção, como a Douta Sentença a quo reconhece, fica prejudicada a apreciação dos restantes fundamentos.
III) Após realização do julgamento, foi proferida Sentença a absolver os Réus do pedido por julgar verificada a exceção prevista no art.º 1831.º al. a) do Código Civil, tendo em conta o alegado (e provado) pelos Réus nos artigos 49.º a 51.º da sua Contestação.
IV) Não houve excesso de pronúncia da parte do Tribunal na medida em que o mesmo decidiu quanto a matéria que estava na sua disposição conhecer.
V) Não pode o A. alegar excesso de pronúncia do Tribunal, na medida em que tal exceção se encontrava no âmbito da matéria do litígio, nunca o Autor tendo reclamado dos limites da discussão desta questão conforme definidos pelo Tribunal em discussão com as partes na Audiência Prévia.
VI) Como o Recorrente refere na sua Motivação, “Na realidade, os Réus invocaram matéria que constituía inequivocamente defesa por exceção (impeditiva do efeito jurídico pretendido pelo Autor) pelo que este sempre teria a faculdade de responder-lhe em sede de audiência prévia ou, inexistindo esta, no início da audiência final – cfr. o nº 4, do art. 3º CPC” (…).
VII) O A. reconhece não só que tal matéria é inequivocamente defesa por exceção, mas também reconhece que, além da Audiência Prévia, onde ficou estabelecido que a mesma faria parte da matéria em discussão, podia tal questão ser sujeita a discussão, designadamente na Audiência Final, como aconteceu no caso.
VIII) Ora, se o A. reconhece que tal defesa é inequivocamente defesa por exceção, admite que estava preparado para a ela responder e, do mesmo modo, sempre tal matéria (discutida em Audiência de Julgamento) entra na disposição do Processo, pelo que entra no âmbito da decisão a proferir pelo Tribunal.
IX) Toda a prova produzida aponta no sentido que fundamenta a Sentença:
- Os Réus moram em casa da mãe da Ré mulher com os filhos, sendo que têm profissões terciárias: ele é GNR, ela é Assistente Social;
- Toda a família da Ré mulher mora naquela zona, e os Réus pretendem morar perto devido a essa retaguarda familiar;
- As exceções administrativas previstas no PDM do Município de Paredes que, conforme verificado no Processo e confirmado em Sentença, permitem a excecional construção de habitações em solo agrícola, cujos requisitos se verificam quanto aos Réus;
- A alocação apenas parcial do terreno a pequenos fabricos (horta e vinha), como resulta da prova documental, e corroborada em geral pela prova testemunhal: - Não só na medida em que se destinavam a não votar o terreno ao abandono, mas também não era feita a ocupação total, porque tal não é o fim principal a que os Réus destinam o terreno, especialmente na parte mais próxima da Rua ....
X) Contrariamente ao referido pelo A. nas suas alegações, não há qualquer incoerência do Tribunal na sua fundamentação, uma vez que nada foi alegado pelo A. nem provado em contrário do sentido que toda a prova produzida aponta: que é intenção dos Réus construir a sua casa de família no terreno agora preferido, vontade que justificou a aquisição do terreno.
XI) Neste sentido, ajuizou bem o Tribunal ao verificar tal exceção, na medida em que a mesma decorre dos factos já descritos quanto à intenção dos Réus que motivou a aquisição do prédio objeto deste litígio, devendo-se manter a a decisão formada pelo Tribunal ao dar por PROVADOS os seguintes factos: 30 - A Ré mulher é natural de ... e os seus pais vivem nas redondezas, e quando compraram o prédio era para lá construírem uma casa; 31 - Essa a razão por os Réus adquirirem o prédio pelo valor de 30.000,00€.
XII) E, daí, concluir-se que se verifica a exceção invocada pelos Réus e prevista no artigo 1381.º al. a) do Código Civil, designadamente o efeito impeditivo quanto à constituição do direito de preferência nesta ação invocado pelo A.
XIII) Tendo em conta o suprarreferido, decidiu bem o Tribunal ao absolver os Réus do pedido na medida em que julgou verificada a exceção invocada e prevista legalmente no artigo 1381. º a) do C.C..
XIV) O que prejudica, tornando-o desnecessário, o conhecimento do resto da matéria de recurso, mas não elimina tudo o mais quanto é referido ao conhecimento do A. da venda e transferência de propriedade do prédio que agora, pela presente ação, pretende preferir.
SEM PRESCINDIR DAS CONCLUSÕES JÁ ENUNCIADAS, EM SEGUIDA SE ALEGA:
Quanto ao conhecimento do Autor da Venda realizada em 2012…
XV) Além dos factos dados como provados, resulta da prova produzida que deveriam de igual modo ter sido dados como provados os seguintes factos:
“Constantes da Contestação dos Réus
5 – O Autor soube da venda e soube do preço da venda aos réus do prédio objecto destes Autos que lho transmitiram pessoalmente os réus.
6 – Os Réus, nessa altura, (após contacto telefónico), foram pessoalmente falar com o Autor à sua Quinta ..., tendo o Autor exibido a quinta e os seus cavalos.
10 – O Autor, pessoalmente e os seus empregados, a partir do prédio ...45, onde cultiva forragens, esteve em permanente contacto com os Réus ao longo destes anos com permanentes quezílias, problemas e provocações, não ignorando que os proprietários do prédio são os Réus e nenhuma outra pessoa, há vários anos.
14 – Toda a gente sabe, nomeadamente o Autor, que os Réus são proprietários desde 2012.
15 – O Autor tem há muito mais de 6 anos – em relação á data da propositura da acção - setembro 2021 – conhecimento da venda aos Réus e de que estes são os proprietários do prédio desde 2012.
18 – Na ocasião de agosto de 2015, o Réu marido inclusivé comunicou ao Autor que tinha a intenção de construir um muro de vedação para acabar com os problemas ficando a saber, se o não já soubesse que era o Réu marido o proprietário do prédio.
19 – O Autor assistiu permanentemente aos Réus terem plantado em 2020 uma vinha no prédio.
20 – O Autor já por diversas vezes antes da situação agora relatada, contactou com o proprietário do prédio, o Réu marido.
21 – Antes de comprarem o prédio à DD porque sabiam que o anterior proprietário KK tinha prometido doar, e porque sabiam que o Autor tinha comprado o prédio correspondente ao artigo ...45 rústico ao mesmo proprietário, foram falar com o Autor e este lhes disse que não queria preferir.
Constantes da contestação da Interveniente Principal:
27 – O A. tomou conhecimento da venda do sobredito artigo rústico aos Réus, logo por altura da mesma e, nessa medida, há mais de 8 (oito) anos, face à data da entrada da presente acção em juízo.
28 – Os próprios RR. lha comunicaram.
29 – A quezília descrita pelo A. nos seus artigos 14), 15) e 16) foi apenas mais uma das habituais discussões que envolvem A. e RR. desde que estes últimos adquiriram o referido prédio.
30 – Com efeito, são do conhecimento geral – não só da população vizinha, mas da população de todas as freguesias nas quais o A. possui propriedades - as constantes embirrações e provocações por parte do A. quer com os RR., quer com os demais proprietários de prédios confinantes ou vizinhos, motivadas quase sempre pela mesma razão: limites dos respectivos prédios.
35 – A aqui Interveniente transmitiu, na pessoa dos aqui RR., ao A. que iria vender o referido prédio rústico (bem como o respectivo preço e bem como as demais condições do negócio, quer telefónica, quer pessoalmente).”
Tendo os demais factos articulados sido corretamente ajuizados.
XVI) No caso em apreço, o Autor apresenta várias versões a propósito de diferentes factos, versões estas que são incredíveis e manifestamente ficcionadas, daí se considerando que a versão do A. não possa merecer a mesma credibilidade da versão dos R., pelo que não se pode concordar com a convicção formada pelo Tribunal a quo que, no fundo, mesmo que a tese apresentada pelos Réus seja bastante mais provável de assim haver ocorrido, decide pela anulação quer da versão dos Réus, quer do Autor, devido à sua simples (e expectável) contradição.
XVI) Neste caso, é natural (como na maioria dos casos) que as versões de A. e RR. sejam contraditórias, mais atendendo a que a versão do A. é evidentemente ficcionada, incoerente e, em certos casos, até impossível, há razões objetivas para afastar a sua credibilidade potencial, não retirando valor à versão dos réus pela sua razoabilidade, dado que foi produzida prova suficiente para que tais factos sejam dados como provados.
Quanto aos factos descritos como não provados nos pontos 6, 21, 35, 27, 5, 15, 14 e 28 da Sentença a quo:
XVII) O facto n.º 6 deve ser dado como provado não só pelos depoimentos de ambos os Réus, assim como pela Interveniente Principal, DD, e pela Testemunha, II, mas sobretudo, pela admissão do próprio A., tanto no seu depoimento de parte como na acareação entre si e os Réus, de que tal ocorreu, conforme se pode verificar das transcrições de excertos do mesmo nas motivações dos Réus exposta.
XVIII) Neste sentido, é ponto comum de todas as versões narrativas apresentadas ao Processo que este encontro efetivamente se realizou na quinta do Autor em 2012, pelo que resulta cabalmente como provado o facto dado como não provado a n.º 6 dos FACTOS NÃO PROVADOS na Douta Sentença em causa: - Os Réus, nessa altura, após contacto telefónico, foram pessoalmente falar com o Autor à sua Quinta ..., tendo o Autor exibido a quinta e os seus cavalos.
XIX) Sabendo-se que tal visita efetivamente aconteceu em 2012, deve o Tribunal concluir que esta visita não se deveu a um qualquer motivo aleatório, mas, ao invés sempre se relacionando com o prédio preferido na presente ação.
XX) Entende-se que deveria o Tribunal a quo ter concluído, pelo depoimento dos RR., da Interveniente Principal, e da mãe da Ré, os quais são coerentes e perentórios, que tal reunião se destinou a comunicar ao A. o negócio sobre o prédio aqui preferido, é deliberação pessoal de quem julga.
XXI) Assim, quando conjugada a factualidade da visita com os demais factos dados, deveria o Tribunal a quo ter feito um juízo congruente e de normalidade, encadeando os factos, por forma a que sejam vistos numa unidade lógica, a qual faz presumir com forte probabilidade que em tal visita houve comunicação da compra dos Réus do prédio preferido na presente ação.
XXII) Concluindo, o Tribunal a quo deveria ter dado por provado que o A. soube da venda do prédio de que agora pede reconhecimento da preferência, assim agindo em claro abuso de direito, o que apenas é permitido em aproveitamento da ingénua confiança que lhes foi depositada pelos RR. aquando da comunicação oral da compra do prédio agora preferido em tal visita à Quinta e, posteriormente, no dia da Escritura, pela Ré CC.
XXIII) Pelo que deveriam ter sido dados como provados, além do facto n.º 6, os factos dados como não provados a n.os 21, 35, 27, 5, 15, 14, 28 da Sentença a quo.
Quanto aos factos descritos como não provados nos pontos 20, 10, 29, 30 da Sentença a quo:
XXIV) O facto n.º 20 resulta provado não só pelos depoimentos de ambos os Réus, assim como da Testemunha II, mas, sobretudo, pela admissão do próprio A., e confirmado pela Testemunha AA, seu filho, além do facto n.º 6 que, como vimos, deveria ter sido dado como provado.
XXV) Enquanto proprietários de prédios vizinhos, o contacto entre A. e Réus tem sido permanente, mas há episódios singulares de contacto entre estes que ficaram evidentes ao Processo, e que podem ser retirados da própria admissão do A.
XXVI) Destes episódios resulta necessariamente a concretização do facto que deveria ter sido dado como provado: O autor já por diversas vezes antes da situação agora relatada, contactou com o proprietário do prédio, o Réu marido.
XXVII) Sendo que pela descrição que é feita destes factos pelas partes, se denota que o contacto entre estes foi, no mínimo, problemático, sendo sobretudo foco de quezílias a discussão entre as partes a propósito da borda/valado no limite dos terrenos que fundamentam a presente ação.
XXVIII) Assim, além do facto nº 20, deveriam também ter sido dados como provados os factos 10, 29 e 30.
Por fim, quanto ao facto descrito como não provado no ponto 19 da Sentença a quo:
XXIX) Preliminarmente se refere, conforme resultou provado no processo, pela conjugação entre a prova testemunhal e a prova documental, foram dados como provados os seguintes factos: 32-Os Réus em 2020 plantaram uma vinha no prédio. 33-Em março 2020, os Réus colocaram esteios, arames e plantaram videiras, plantando uma vinha em parte do prédio, no que os Réus despenderam mais de 10.000,00€.
XXX) No seu depoimento, o A. firma conseguir observar a vinha plantada numa parte do prédio referido, especificando, no entanto, que apenas recentemente a consegue ver, na mesma linha do que é referido pelo seu filho, a testemunha AA.
XXX)[2] Resulta da prova produzida no Processo que o A. tem vários terrenos nesta zona, inclusivamente uma vinha a uma cota superior do prédio agora preferido, pelo que, especialmente dada a atenção que o mesmo admite ter dedicado desde há mais de 10 anos ao prédio dos Réus, é muito pouco provável que o mesmo nunca tivesse observado o terreno destes e a utilização que lhe foi sendo dada.
XXXI) Pelo que diferente convicção devia o Tribunal a quo ter formado quanto ao facto 19, relativo ao conhecimento do A. dos trabalhos que os Réus executaram no prédio agora preferido, e, assim, dar por provado que: O Autor assistiu permanentemente aos Réus terem plantado em 2020 uma vinha no prédio.
A interveniente principal DD também apresentou contra-alegações, nas quais se pronunciou pela confirmação do decidido.
Formulou as seguintes conclusões:
1. O Apelante interpôs Recurso da, aliás, douta sentença proferida nos autos de processo à margem referenciados, que julgou a presente acção totalmente improcedente e, em consequência, absolveu os Réus e a Interveniente Principal do pedido.
2. Nas respectivas alegações, o Recorrente levanta fundamentalmente, nas suas conclusões, as seguintes questões, sobre as quais o Tribunal ad quem terá de pronunciar-se:
- Nulidade da sentença por pronúncia acerca de questões acerca das quais não podia tomar conhecimento – artº 615º, d) segundo segmento, do CPC.
- Modificação da matéria de facto considerada provada e não provada, por existir erro notório na apreciação da prova – art.º 640º CPC
- Errada aplicação do Direito, por se mostram verificados os requisitos necessários ao exercício do direito de preferência do Autor – 1380º, 1º e 1382, ambos do Código Civil, e não verificados os requisitos previstos pelo art.º 1381º, a), 2ªa parte, do mesmo diploma, assim como do PDM em vigor (art. 28º, nº 2 e 29º do Plano Diretor Municipal de Paredes – PDMP publicado pela Resolução de Conselho de Ministros nº40/94 de 8 de Julho, e art.61º, nº2, B, als. b), c) e d) da Revisão do Plano Diretor Municipal de Paredes, publicado no DR, 2ªa Série de 22/05/2014, Aviso nº 6327/2014).
3. Não assiste, contudo, qualquer razão ao Recorrente, porquanto andou bem o Tribunal a quo ao dar por verificada a excepção prevista na última parte da alínea a) do art.º 1381.º do C.C., e, em consequência, ao absolver a Interveniente e os Réus do pedido, na medida em que a mesma decorre claramente dos factos supra descritos quanto à intenção dos Réus que motivou a aquisição, à Interveniente, do prédio objecto deste litígio.
4. Por outro lado, também não assiste qualquer razão ao Apelante no que respeita à almejada modificação da matéria de facto dada como provada, porquanto da conjugação da prova produzida em audiência de discussão e julgamento, mormente das declarações de parte dos Réus, corroboradas pela demais prova constante dos autos, não se vislumbra qualquer erro ou vício que inquine a decisão sobre a matéria de facto constante dos pontos 27º, 28º, 29º, 30º, 32º, 33º, 37º, 41º.
5. A, aliás douta, sentença respeitou, de forma inequívoca, os limites do princípio do dispositivo, pelo que não existiu, nem existe, qualquer excesso de pronúncia que a ferisse, ou fira, de nulidade.
6. Não merece a sentença recorrida qualquer censura, não padecendo de quaisquer das nulidades que lhe são assacadas pelo Recorrente, nem de qualquer violação da lei processual ou de qualquer outra norma, tendo sido efectuada uma correcta interpretação e aplicação da lei de processo e das disposições legais aplicáveis à matéria de facto provada.
7. O presente recurso mais não é do que uma tentativa do Recorrente fazer valer a sua especial leitura da prova produzida, visando impor a este Venerando Tribunal a apreciação que dela faz.
8. A matéria de facto especificamente posta em causa pelo Recorrente, à excepção da área do prédio preferido constante do ponto 39, deve manter-se intangível, já que se não verifica qualquer vício que a fulmine, sendo aquela plenamente sustentável e justificável.
9. Recurso, por isso, a julgar totalmente improcedente.
Sem prescindir,
10. O Tribunal a quo decidiu, e muito bem, pela absolvição dos Réus e da Interveniente do pedido formulado pelo Autor, por julgar verificada a excepção prevista na parte final da alínea a) do art.º 1381.º, do C.C., decisão com a qual, naturalmente, a aqui Recorrida – conforme inclusivamente já deixou exposto – concorda plenamente.
11. Porém, ressalvado o devido respeito por diversa opinião, a Interveniente entende que outros fundamentos existem que sustentam a bondade da sua tese e que, por isso, o Tribunal a quo deveria ter dado como provados também outros factos.
12. A verdade é que ainda que não se verificasse a sobredita excepção, o Tribunal a quo sempre teria de julgar improcedente a presente acção e, em consequência, absolver os Réus e a Interveniente, como se demonstrará.
13. Assim, nos termos do n.º 2 do art.º 636.º do C.P.C., a Interveniente, a título subsidiário, e sem prescindir de tudo o quanto se mostra exposto, impugna a decisão proferida sobre os seguintes pontos da matéria de facto, julgados incorrectamente pelo Tribunal a quo, os quais deveriam ter sido dados como provados:
“Constantes da Contestação dos Réus
5 – O Autor soube da venda e soube do preço da venda aos réus do prédio objeto destes Autos que lho transmitiram pessoalmente os réus.
6 – Os Réus, nessa altura, (após contacto telefónico), foram pessoalmente falar com o Autor à sua Quinta ..., tendo o Autor exibido a quinta e os seus cavalos.
10 – O Autor, pessoalmente e os seus empregados, a partir do prédio ...45, onde cultiva forragens, esteve em permanente contacto com os Réus ao longo destes anos com permanentes quezílias, problemas e provocações, não ignorando que os proprietários do prédio são os Réus e nenhuma outra pessoa, há vários anos.
14 – Toda a gente sabe, nomeadamente o Autor, que os Réus são proprietários desde 2012.
15 – O Autor tem há muito mais de 6 anos – em relação á data da propositura da acção - setembro 2021 – conhecimento da venda aos Réus e de que estes são os proprietários do prédio desde 2012.
18 – Na ocasião de agosto de 2015, o Réu marido inclusive comunicou ao Autor que tinha a intenção de construir um muro de vedação para acabar com os problemas, ficando a saber, se o não já soubesse que era o Réu marido o proprietário do prédio.
19 – O Autor assistiu permanentemente aos Réus terem plantado em 2020 uma vinha no prédio.
20 – O Autor já por diversas vezes antes da situação agora relatada, contactou com o proprietário do prédio, o Réu marido.
21 – Antes de comprarem o prédio à DD porque sabiam que o anterior proprietário KK tinha prometido doar, e porque sabiam que o Autor tinha comprado o prédio correspondente ao artigo ...45 rústico ao mesmo proprietário, foram falar com o Autor e este lhes disse que não queria preferir.
Constantes da contestação da Interveniente Principal:
27 – O A. tomou conhecimento da venda do sobredito artigo rústico aos Réus, logo por altura da mesma e, nessa medida, há mais de 8 (oito) anos, face à data da entrada da presente acção em juízo.
28 – Os próprios RR. lha comunicaram.
29 – A quezília descrita pelo A. nos seus artigos 14), 15) e 16) foi apenas mais uma das habituais discussões que envolvem A. e RR. desde que estes últimos adquiriram o referido prédio.
30 – Com efeito, são do conhecimento geral – não só da população vizinha, mas da população de todas as freguesias nas quais o A. possui propriedades - as constantes embirrações e provocações por parte do A. quer com os RR., quer com os demais proprietários de prédios confinantes ou vizinhos, motivadas quase sempre pela mesma razão: limites dos respectivos prédios.
32- Foi o próprio A. que transmitiu à aqui Interveniente, a qual se encontrava na companhia do seu pai, que bem sabia que esta já havia vendido o prédio ora em crise aos RR..
33- Em 10.12.2014, nas instalações desse Tribunal, minutos antes de se iniciar a audiência final que teve lugar no âmbito do Processo n.º 2763/12.1TB, o aqui (e ali) A. dirigiu-se à ora Interveniente (ali Ré) e ao seu pai, cumprimentando-os, e de forma até bastante cordial, transmitiu-lhes que a referida acção não era uma questão pessoal, quase se desculpando pelo incómodo causado, e falou abertamente sobre o facto de ter ficado bastante satisfeito por a Interveniente ter vendido o prédio ora em discussão aos RR., uma vez que conhecia a R. esposa pessoalmente e que tinha muita consideração pela mesma, por ser filha da, em tempos, criada da família.
35 – A aqui Interveniente transmitiu, na pessoa dos aqui RR., ao A. que iria vender o referido prédio rústico (bem como o respectivo preço e bem como as demais condições do negócio, quer telefónica, quer pessoalmente).”
14. Os sobreditos factos resultam claramente da conjugação dos depoimentos da Interveniente e dos Réus, corroborada pela demais prova carreada nos autos, e, bem assim, alguns deles, da própria confissão pelo Autor.
15. Ressalvado o devido respeito pelo princípio da livre apreciação da prova pelo julgador, entende a Interveniente que foram adquiridos elementos suficientes para que, no uso das diversas faculdades para a formação da sua convicção (além das regras sobre o ónus da prova, o recurso a juízos de experiência comum e de normalidade, juízos de verosimilhança, do bom senso e experiência da vida), o Tribunal a quo concluísse de forma diferente relativamente aos sobreditos factos.
16. Os sobreditos factos podem ser retirados, quer dos depoimentos das testemunhas e das partes, quer da prova documental junta e discutida no processo, que deverão naturalmente ser conjugadas, designadamente para efeitos de aferir a consistência ou a credibilidade das provas que a contrariam.
17. Com efeito, a Interveniente e os Réus, conforme lhe era exigido, lograram provar que foi dado a conhecer ao Autor o projecto de venda do prédio preferido, em 2012, antes da ocorrência da mesma, como se impunha.
18. Provaram igualmente que o mesmo declarou não pretender preferir, designadamente em virtude de, naquele momento, julgar o negócio exorbitante e, nessa medida, nada atractivo.
19. Sem prescindir, a Interveniente e os Réus provaram que o Autor tomou conhecimento dos elementos essenciais do negócio muito antes do período compreendido entre finais de Março e inícios de Abril, pelo que ocorreu a caducidade do seu direito de acção, por se mostrar largamente ultrapassado o prazo de 6 meses previsto no artigo 1410.º, n.º 1, do Código Civil.
20. O Tribunal a quo não deveria ter atribuído a mesma credibilidade ao depoimento do Autor e da Interveniente, porquanto as declarações do Autor foram sempre incongruentes, altamente contraditórias e condicionadas, enquanto que o depoimento da Interveniente se pautou pela clareza, segurança e espontaneidade, tendo sido corroborado pela demais prova existente nos autos, designadamente pelos depoimentos dos Réus, da testemunha JJ e pela prova documental.
21. Pelo que diferente convicção deveria o Tribunal a quo ter formado quanto aos sobreditos factos, dando-os como PROVADOS.
O recurso foi admitido como apelação com subida nos próprios autos e efeito meramente devolutivo.
O presente relator, por despacho proferido em 26.1.2024, determinou, ao abrigo do art. 617º, nºs 1 e 5 do Cód. de Proc. Civil, que os autos baixassem à 1ª Instância, a fim de que a Mmª Juíza “a quo” apreciasse a nulidade invocada.
Esta, por despacho de 8.2.2024, escreveu o seguinte:
“Da alegada nulidade da sentença nos termos do disposto no art.615º, nº1, al.d), do C.P.C.:
Salvo o devido respeito, que é muito, por opinião contrária, falece totalmente a razão ao Autor na arguida nulidade da sentença por alegado conhecimento, por parte do Tribunal, de questão de que não podia tomar conhecimento.
Com efeito, a decisão posta em crise tomou conhecimento de todas as questões levantadas pelas partes, sendo certo que, a questão apontada pelo Autor, foi levantada pelos Réus na sua contestação, impondo-se, pois, que o Tribunal acerca da mesma se pronunciasse.
Nesta conformidade, a decisão em causa versou sobre todas as questões que deveria ter versado, não havendo excesso de pronúncia.
Nestes termos, julgamos não se verificar a arguida nulidade.”
Cumpre então apreciar e decidir.
*
FUNDAMENTAÇÃO
O âmbito do recurso, sempre ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, encontra-se delimitado pelas conclusões que nele foram apresentadas e que atrás se transcreveram – cfr. arts. 635º, nº 4 e 639º, nº 1 do Cód. do Proc. Civil.
*
As questões a decidir são as seguintes:
I. Nulidade da sentença por excesso de pronúncia [art. 615º, nº 1, al. d), parte final, do Cód. de Proc. Civil];
II. Impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto;
III. Aplicação ao caso dos autos da causa de exclusão do direito de preferência prevista no art. 1381º, al. a), II parte, do Cód. Civil;
IV. Ampliação do âmbito do recurso a requerimento dos réus/recorridos e da interveniente/recorrida [art. 636º, nº 2 do Cód. de Proc. Civil];
V. Caducidade da ação de preferência.
*
É a seguinte a matéria de facto dada como provada na sentença recorrida:
Constantes da petição inicial:
1. Sitos no Lugar ..., da freguesia ..., concelho de Paredes, a confrontar do norte com LL, do nascente com Caminho Publico, do sul com MM e a poente com limite de ..., existem os prédios rústicos denominados “Campo ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Paredes, sob o nº ...1/ 19861006, a favor do Autor e inscrito na matriz sob o artigo ...45.
2- Sitos no Lugar ..., da freguesia ..., concelho de Paredes, a confrontar do norte com ..., do nascente com NN, do sul com OO e a poente com limite de ..., existem os prédios rústicos denominados “...”, descrito na Conservatória do Registo Predial de Paredes, sob o nº...3/ 19861006, e inscrito na matriz sob o artigo ...48.
3- Os referidos prédios vieram à propriedade do Autor por meio de compra e venda celebrada entre este e o anterior proprietário, KK, em 27 de Setembro de 2010 e 1 de Março de 2011, respetivamente, estando devidamente registadas a favor do Autor pelas apresentações ...05 de 28.09.2010 e 2769 de 07.03.2011, respetivamente.
4- À data dessas compras e vendas era intenção do Autor não adquirir unicamente os prédios rústicos que efectivamente adquiriu, mas sim todos os prédios circundantes dos mesmos, quer na freguesia de ..., quer na freguesia ..., de modo a tornar as suas propriedades mais rentáveis do ponto de vista agrícola.
5- Desse facto deu conhecimento direto ao anterior proprietário, tendo inclusivamente efetuado proposta por mais prédios dos quais o mesmo era proprietário, ao que aquele não anuiu, todavia, insistindo, pediu que se alguma vez estivesse interessado em vender os referidos prédios que o contactasse, ao que aquele concordou.
6- Entretanto, em 2012, soube que alguns dos prédios teriam sido doados a DD.
7- Tendo, inclusive, na sequência dessas doações, intentado à data uma ação na qual alegava a existência de uma simulação e através da qual tentou exercer o seu direito de preferência – por entender que se tratavam de compras e vendas simuladas com o intuito de impedir o exercício do seu direito legal de Preferência.
8- Ação essa que correu os seus termos no Tribunal Judicial de Paredes, e que terminou com um acordo, uma vez que os Réus insistiam que com tais doações apenas pretendiam “gratificar” DD, pessoa muito próxima da família por ser neta da caseira do Sr. KK.
9- Entretanto, ao longo dos anos, o Autor sempre foi tentando acompanhar a situação dos prédios à volta dos seus nas duas freguesias, nunca tendo desistido do propósito de unificar os vários terrenos.
10- Um desses prédios – denominado “Campo ...”, sito no Lugar ..., da freguesia ..., concelho de Paredes, descrito na Conservatória do Registo Predial de Paredes, sob o nº ...2/19861006, e inscrito na matriz sob o artigo ...02.
11- Que confinava com prédios seus, encontrava-se averbado nas finanças em nome de KK, conforme o Autor ia verificando ocasionalmente através da consulta da respectiva matriz.
12- Entre 16.03.2021 e inícios de Abril de 2021, em dia que não pode precisar, o Autor tomou conhecimento que alguém teria tentado evitar trabalhos de limpeza nas bordas de um dos seus terrenos, em ..., precisamente na estrema que confronta com o prédio contíguo ao seu, mencionado em 10º.
13- Tal episódio foi-lhe relatado pelos jornaleiros que lá se encontravam a fazer os trabalhos de limpeza dos seus terrenos naquela zona, onde mantém vinhas e algumas culturas, que lhe transmitiram que foram impedidos de limpar uma das bordas de um dos seus terrenos por um senhor que se intitulava proprietário do mesmo, que residia ali perto, e que alegava que estavam a invadir propriedade privada, uma vez que estavam a extravasar os limites da propriedade que pretendiam limpar.
14- Na sequência de tal relato, nesse mesmo dia o Autor deslocou-se ao local, onde chegou à fala com o Réu marido, que lhe transmitiu que tinha comprado o terreno mencionado em 10º há muitos anos, e que os limites do mesmo incluíam a dita borda cuja limpeza não havia permitido.
15- Os Réus adquiriram o prédio identificado em 10º, por escritura de compra e venda realizada em 17/12/2012, a DD.
16- Pelo valor declarado de 30.000€ (trinta mil euros).
17- Que por sua vez o havia adquirido nesse mesmo dia, por doação, em negócio no qual atuou simultaneamente como donatária e procuradora do doador, e no qual avaliou o imóvel para efeitos tributários em 600€.
18- O Prédio mencionado em 10º tem 0,355500 hectares.
19- O prédio supramencionado e descrito em 10º é um prédio de cultura Arvense, e está apto para o mesmo tipo de cultura.
Constantes da contestação dos Réus:
20- O Autor comprou ao KK, os artigos ...45 e ...48, em 2010 e 2011.
21- Na mesma altura o KK alienou os prédios a que diz respeito a ação de preferência 2763/12.1TBPRD.
22- O prédio objeto da presente ação (agora, art.º ...02 rústico, antes ...46 rústico) foi vendido na mesma altura da ação em 2012.
23- O prédio sobre o qual o Autor pretende preferir foi vendido aos réus em 2012.
24-Sensivelmente na mesma altura em que os prédios da Acção 2763/12.1TBPRD, já referida, foram doados, e na altura em que a acção decorria no Tribunal, em que, por isso, o Autor estava em contacto direto com a vendedora DD e com o doador à vendedora, KK.
25- Em contacto com aqueles com que discutia uma preferência baseada numa transmissão titulada com uma procuração irrevogável (Doc. 4) em que além dos prédios objeto do processo havia mais um, o prédio objeto do presente processo.
26- O Autor logrou, a final, adquirir um prédio à DD, o art.º ...7 rústico de ..., por 2.335,20€.
27- Desde que o prédio foi adquirido pelos aqui Réus, o Réu marido sempre procedeu à limpeza anual do prédio.
28- Em várias delas houve problemas causados pelos empregados do Autor, pois discutem entre si a propriedade da ribanceira que separa os prédios, uma vez que não se situam ao mesmo nível.
29- O Réu expulsou-os, quase todos os anos, do seu prédio quando eles tentavam limpar o talude que os separa.
30- A Ré mulher é natural de ... e os seus pais vivem nas redondezas, e quando compraram o prédio era para lá construírem uma casa.
31- Essa a razão por os Réus adquirirem o prédio pelo valor de 30.000,00€.
32- Os Réus em 2020 plantaram uma vinha no prédio.
33- Em março 2020, os Réus colocaram esteios, arames e plantaram videiras, plantando uma vinha em parte do prédio, no que os Réus despenderam mais de 10.000,00€.
34- Apenas um dos prédios em que o Autor indica na PI (o prédio identificado no artigo 1º da PI, artigo ...45 rústico de ...) confronta com o prédio preferido (artigo ...02 rústico de ..., antes ...46 rústico).
35- Sendo que o outro (o prédio identificado no artigo 2º da PI, como artigo ...48 rústico de ...) não confronta em qualquer das estremas com o prédio dos Réus.
36- O prédio do artigo ...45 rústico de ... tem a área de 9950m2, e o prédio preferido tem a área de 3555m2.
37- Os Réus limpam todos os anos à vista de toda a gente o prédio, gastando, no mínimo, 350,00€ de cada vez.
38- O preço foi de 30.000,00€ e foi pago da seguinte forma:
- A quantia de 6.000,00€ foi paga em numerário em 17/12/2012;
- A quantia de 24.000,00€ foi paga através do cheque n.º ...21 da Banco 1....
Constantes da contestação da Interveniente:
39- O prédio rústico inscrito na matriz sob o artigo ...02 (antes ...46) de ... apresenta uma área de 5000 m2.
40- O prédio do qual o A. é proprietário, e o único que confina com o prédio aqui em discussão, identificado no artigo 1) da P.I. – artigo rústico ...45 de ... – tem a área de 9950 m2.
41- Os RR. residem muito perto do prédio rústico ora em discussão, deslocando-se ao mesmo quase diariamente, pelo que, já os funcionários do Autor tiveram contactos com os mesmos.
42- Entre 2012 (ano em que os RR. adquiriram o prédio) e 2019 é bem visível, visível pelo meio (vista topográfica) o aparecimento de um campo agrícola no sobredito prédio rústico dos RR. (artigo ...02 (antes ...46) de ...).
43- É do conhecimento geral que o A. é uma pessoa vigilante no que respeita aos prédios confinantes com os seus e que está permanentemente atento a toda e qualquer alteração dos mesmos, designadamente em constante pesquisa acerca dos respectivos titulares.
44- Aquando da venda, pela aqui Interveniente, do sobredito prédio rústico aos aqui RR., estava pendente a acção judicial que originou o Processo n.º 2763/12.1TBPRD, que correu os seus termos neste Tribunal, na qual a ora Interveniente era Ré e o aqui A. era Autor.
45- Por via da referida acção, que foi intentada em 28.08.2012, o A. pretendia ver declarada inválida a doação lavrada em 20.12.2011 celebrada entre os ali RR. e reconhecido o seu direito de preferência sobre os prédios descritos no artigo 4. da respectiva P.I.
*
Não se provaram os seguintes factos:
Constantes da petição inicial:
1- Ao longo dos anos o prédio nunca teve qualquer cultura nele plantada, nem nunca lhe foi conhecida qualquer utilização que fosse, mantendo-se no mesmo estado que sempre lhe fora conhecido.
2- Nem nunca a realização de tal venda lhe foi comunicada, assim como nunca foi realizada a comunicação do respetivo projeto de venda para o necessário exercício do direito de preferência.
3- Essa estrema do terreno, com um ligeiro declive e contígua ao terreno mencionado em 10º, pertence ao prédio do autor, e sempre foi limpa pelo mesmo aquando da realização das limpezas anuais ao resto do terreno, sem qualquer oposição ou manifestação por quem quer que fosse.
4- De imediato encetou diligências para apurar a propriedade do prédio confinante, e confirmar o afirmado pelo Réu marido, diligências essas que culminaram na consulta do Registo Predial e que confirmaram que, de facto, o mesmo já não pertenceria a KK – apesar de estar averbado na matriz em seu nome.
Constantes da contestação dos Réus:
5- O Autor soube da venda e soube do preço da venda aos réus do prédio objeto destes Autos que lho transmitiram pessoalmente os réus.
6- Os Réus, nessa altura, após contacto telefónico, foram pessoalmente falar com o Autor à sua Quinta ..., tendo o Autor exibido a quinta e os seus cavalos.
7- Conversa em que o Autor lhes disse coisas como a referência ao facto de os ter em grande consideração por a sua mãe e sogra ter sido criada da família do Autor e até fazia gosto que um casal assim jovem comprasse o prédio.
8- Advertiu-os ainda que, sendo jovens, se não deixassem enganar pois o preço era muito caro e declarar tais valores acarretaria preços acrescidos à transação.
9- O Autor estava permanentemente vigilante às alterações de titularidade dos Prédios no Registo Predial.
10- O Autor, pessoalmente e os seus empregados, a partir do prédio ...45, onde cultiva forragens, esteve em permanente contacto com os Réus ao longo destes anos com permanentes quezílias, problemas e provocações, não ignorando que os proprietários do prédio são os Réus e nenhuma outra pessoa, há vários anos.
11- Nessa altura, 2010-2012, e nos anos seguintes, o Autor investigava as alterações de titularidade no Registo.
12- Em várias delas (limpezas do terreno dos RR.) houve problemas causados pelo próprio Autor, pois discutem entre si a propriedade da ribanceira que separa os prédios, uma vez que não se situam ao mesmo nível.
13- O Autor ou os seus empregados sabotaram as fundações de uma velha cabine da eletricidade que existia no prédio dos Réus e a estes pertence, o que tem sido uma fonte de divergência e discussão.
14- Toda a gente sabe, nomeadamente o Autor, que os Réus são proprietários desde 2012.
15- O Autor tem há muito mais de 6 anos – em relação á data da propositura da acção - setembro 2021 – conhecimento da venda aos Réus e de que estes são os proprietários do prédio desde 2012.
16- Quanto aos factos alegados nos artigos 14º a 17º da PI - este episódio aconteceu no dia 16/03/2021 (provado apenas que foi entre 16.03.2021 e inícios de Abril de 2021).
17- Quer de manhã, quer de tarde, quando o Réu voltou da consulta, o Autor estava lá além dos empregados e tudo se passou nesse dia 16.03.2021.
18- Na ocasião de agosto de 2015, o Réu marido inclusive comunicou ao Autor que tinha a intenção de construir um muro de vedação para acabar com os problemas, ficando a saber, se o não já soubesse que era o Réu marido o proprietário do prédio.
19- O Autor assistiu permanentemente aos Réus terem plantado em 2020 uma vinha no prédio.
20- O Autor já por diversas vezes antes da situação agora relatada, contactou com o proprietário do prédio, o Réu marido.
21- Antes de comprarem o prédio à DD porque sabiam que o anterior proprietário KK tinham prometido doar, e porque sabiam que o Autor tinha comprado o prédio correspondente ao artigo ...45 rústico ao mesmo proprietário, foram falar com o Autor e este lhes disse que não queria preferir.
22- O Autor até sabe, antes da escritura de 27/12/2012, os termos e as condições do negócio realizado pelos Réus, tendo-lhes dito que não tinha interesse por aquele preço, pois o terreno valia pouco.
23- Mais referiu que podiam confiar nele e não era necessária uma declaração escrita sua e valia a sua palavra.
24- Na altura em que os Réus compraram o prédio, nessa altura essa zona tinha capacidade construtiva.
25- Entretanto foi alterado o PDM e o prédio perdeu, por isso, muito valor, só que agora, com a revisão do PDM em curso, vai voltar a ter capacidade construtiva e daí o interesse agora manifestado pelo Autor.
Constantes da contestação da Interveniente Principal:
26- A aqui Interveniente comunicou o projecto de venda do prédio rústico aqui em causa, e já melhor identificado nos presentes autos, ao A. para que o mesmo pudesse, querendo, exercer o seu direito de preferência, o que este decidiu não fazer.
27- O A. tomou conhecimento da venda do sobredito artigo rústico aos Réus, logo por altura da mesma e, nessa medida, há mais de 8 (oito) anos, face à data da entrada da presente acção em juízo.
28- Os próprios RR. lha comunicaram.
29- A quezília descrita pelo A. nos seus artigos 14), 15) e 16) foi apenas mais uma das habituais discussões que envolvem A. e RR. desde que estes últimos adquiriram o referido prédio.
30- Com efeito, são do conhecimento geral – não só da população vizinha, mas da população de todas as freguesias nas quais o A. possui propriedades - as constantes embirrações e provocações por parte do A. quer com os RR., quer com os demais proprietários de prédios confinantes ou vizinhos, motivadas quase sempre pela mesma razão: limites dos respectivos prédios.
31- Há anos que o A. vem prevenindo, em alta voz, a comunidade vizinha que, em virtude das constantes quezílias com os RR., “qualquer dia, tiro-lhes o terreno”.
32- Foi o próprio A. que transmitiu à aqui Interveniente, a qual se encontrava na companhia do seu pai, que bem sabia que esta já havia vendido o prédio ora em crise aos RR..
33- Em 10.12.2014, nas instalações desse Tribunal, minutos antes de se iniciar a audiência final que teve lugar no âmbito do Processo n.º 2763/12.1TB, o aqui (e ali) A. dirigiu-se à ora Interveniente (ali Ré) e ao seu pai, cumprimentando-os, e de forma até bastante cordial, transmitiu-lhes que a referida acção não era uma questão pessoal, quase se desculpando pelo incómodo causado, e falou abertamente sobre o facto de ter ficado bastante satisfeito por a Interveniente ter vendido o prédio ora em discussão aos RR., uma vez que conhecia a R. esposa pessoalmente e que tinha muita consideração pela mesma, por ser filha da, em tempos, criada da família.
34- Depois, já dentro do gabinete da Mm.ª Juiz, perante todos os que ali estavam, designadamente a aqui Interveniente e os Mandatários presentes, e uma vez mais, voltou a referir-se, no âmbito da discussão dos termos da transacção que acabou por se lograr obter, à referida venda e aos termos da mesma, precisamente para referir que o valor atribuído, por perito habilitado para o efeito, no âmbito da perícia realizada aos prédios objecto daqueles autos, seria excessivo, tal como o preço da venda, pela Interveniente aos RR., do prédio ora em crise, chegando mesmo a insinuar que não seria real e que só teriam pretendido evitar que exercesse o seu direito de preferência.
35- A aqui Interveniente transmitiu, na pessoa dos aqui RR., ao A. que iria vender o referido prédio rústico, bem como o respectivo preço e bem como as demais condições do negócio, quer telefónica, quer pessoalmente.
36- E fê-lo desse modo, e não de modo mais formal, a pedido do R. marido, o qual se disponibilizou para conversar pessoalmente com o A., tendo em atenção a relação de amizade e profunda consideração existente entre aquele e a sogra/mãe dos aqui RR., por ter sido criada da família.
37- Os RR. deslocaram-se então à Quinta do A., sita em ..., tendo-lhe transmitido que pretendiam adquirir o referido prédio rústico, e que a aqui Interveniente tinha intenção de lho vender, pelo preço de €30.000,00 (trinta mil euros), e que só o não faria se o A. desejasse exercer o seu direito de preferência.
38- Sendo que o A. prontamente referiu que essa não era a sua intenção, desde logo por entender que o negócio em causa não era atractivo, alertando, inclusivamente, o R. marido para o facto de poder estar a ser enganado, já que, na sua óptica, o preço de €30.000,00 (trinta mil euros) seria bastante superior ao valor de mercado.
39- Por outro lado, referiu que ficava até feliz por serem os RR. a adquiri-lo, quer pela já referida relação de amizade com a mãe da R. esposa, que é natural da freguesia ..., quer por se tratar de um casal jovem.
40- Chegou a sugerir ao R. marido que declarasse valor inferior na respectiva escritura de compra e venda, a fim de minimizar os encargos fiscais.
41- O A. referiu expressamente aos aqui RR. que não pretendia exercer o seu direito de preferência neste negócio e que não havia necessidade de quaisquer formalismos, atendendo, uma vez mais, à (alegada) relação de proximidade e amizade entre si e a mãe/sogra dos RR..
*
Passemos à apreciação do mérito do recurso.
I. Nulidade da sentença por excesso de pronúncia [art. 615º, nº 1, al. d), parte final, do Cód. de Proc. Civil]
1. O autor/recorrente suscita a nulidade da sentença recorrida uma vez que nesta se considerou verificada a exceção impeditiva do direito de preferência que se mostra prevista na parte final do art. 1381º, al. a) do Cód. Civil, exceção que não tinha sido expressamente invocada pelos réus compradores.
Por isso, na sua perspetiva, não devia tal matéria ter sido objeto de conhecimento por parte do tribunal “a quo”, o qual cometeu assim a nulidade de excesso de pronúncia, prevista no art. 615º, nº 1, al. d) do Cód. de Proc. Civil, onde se estatui o seguinte:
«É nula a sentença quando (…) o juiz (…) conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.»
Esta norma interliga-se com o art. 608º, nº 2 do mesmo diploma, onde se diz que o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras.
Assim, cabe às partes alegar os factos que integram o direito que pretendem ver salvaguardado, sendo que ao juiz se impõe o dever de fundamentar a sua decisão nesses factos e de resolver todas as questões suscitadas, não podendo ocupar-se de outras questões, salvo se a lei permitir ou impuser o seu conhecimento oficioso, conforme também flui do referido art. 608º, nº 2.
Quanto ao que se deve entender por “questões” cujo conhecimento ou não conhecimento conduz ao cometimento da nulidade de excesso ou omissão de pronúncia, dir-se-á que apenas aí cabem as matérias que integram o thema decidendum ou dele se afastam.
Por isso, estas “questões” não se confundem com as “razões”, “raciocínios” ou “argumentos”, invocados pelas partes e que o tribunal não conheceu, nem com os que o tribunal considerou sem que tenham sido alegados pelas partes.
Se o tribunal assim fez não cometeu nem omissão de pronúncia nem excesso de pronúncia.
Com efeito, tal como escreve JOSÉ ALBERTO DOS REIS (in “Código de Processo Civil Anotado”, vol. V, reimpressão, 1984, pág. 143) “são … coisas diferentes: deixar de conhecer de questão de que devia conhecer-se e deixar de apreciar qualquer consideração, argumento ou razão produzida pela parte. Quando as partes põem ao tribunal determinada questão, socorrem-se a cada passo, de várias razões ou fundamentos para fazer valer o seu ponto de vista; o que importa é que o tribunal decida a questão posta; não lhe incumbe apreciar todos os fundamentos ou razões em que elas se apoiam para sustentar a sua pretensão”.
Deste modo, quando o tribunal, para decidir as questões postas pelas partes, usar de razões ou fundamentos não invocados pelas mesmas partes não está a conhecer de questão de que não deve conhecer ou a usar de excesso de pronúncia suscetível de integrar nulidade.
Apenas as questões essenciais, que se integram no thema decidendum e que decidem do mérito do pleito, para além das questões de natureza processual relativas à validade dos pressupostos da instância, é que constituem os temas de que o julgador tem de conhecer, quando colocados pelas partes, ou não deve conhecer na hipótese inversa, sob pena da sentença incorrer em nulidade por omissão ou excesso de pronúncia, salvaguardando-se sempre as situações onde se admita o conhecimento oficioso por parte do tribunal.[3]
2. Regressemos ao caso dos autos.
Nos arts. 49º a 51º da contestação apresentada pelos réus adquirentes estes alegaram o seguinte:
“49º - A ré mulher é natural de ... e os seus pais vivem nas redondezas, e quando compraram o prédio era para lá construírem uma casa, porque na altura essa zona tinha capacidade construtiva.
50º - Essa a razão por os réus adquirirem o prédio pelo valor de 30.000,00€.
51º - Entretanto foi alterado o PDM e o prédio perdeu, por isso, muito valor, só que agora, com a revisão do PDM em curso, vai voltar a ter capacidade construtiva e daí o interesse agora manifestado pelo Autor.”
Por outro lado, no despacho proferido em sede de audiência prévia, para os efeitos do art. 596º do Cód. de Proc. Civil, esta matéria foi levada aos temas da prova com a seguinte redação:
“Saber se o prédio em causa não tinha aptidão construtiva e com a revisão do PDM passou a tê-la o que eleva consideravelmente o seu valor “
Daqui decorre que a finalidade que levou os réus a adquirirem o prédio dos autos e a sua aptidão construtiva se tratavam de matérias incluídas no “thema decidendum”, donde, mesmo que os réus adquirentes, na sua contestação, não tenham aludido expressamente à exclusão do direito de preferência com fundamento no art. 1381º, al. a), “in fine” do Cód. Civil, esta questão fazia parte do objeto de cognição do julgador.
Foi, de resto, questão discutida no decurso da audiência final, como sobejamente resulta dos depoimentos aí produzidos pelos réus e ainda pela testemunha II.
Acresce que, como é sabido, o juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito – cfr. art. 5º, nº 3 do Cód. de Proc. Civil.
Deste modo, a Mmª Juíza “a quo”, ao ter apreciado a aplicação ao caso do disposto no art. 1381º, al. a) do Cód. Civil, moveu-se dentro da matéria que lhe era lícito conhecer, não tendo cometido a nulidade de excesso de pronúncia, que não se verifica.
Improcede, pois, o recurso do autor neste segmento.
*
II. Impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto
1. O autor/recorrente teceu depois diversas considerações sobre a forma como a Mmª Juíza “a quo” fundamentou a sua convicção relativamente à matéria de facto dada como provada e não provada, que apelidou de insuficiente e contraditória, referindo também a existência de violação do dever de fundamentação e de erro notório na apreciação da prova.
Acontece que todas estas considerações, que não configuram a alegação de qualquer nulidade, se interligam com a impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto realizada pelo próprio autor/recorrente, à qual servem de enquadramento.
Tal impugnação incidiu expressamente sobre os seguintes pontos factuais:
27- Desde que o prédio foi adquirido pelos aqui Réus, o Réu marido sempre procedeu à limpeza anual do prédio.
28- Em várias delas houve problemas causados pelos empregados do Autor, pois discutem entre si a propriedade da ribanceira que separa os prédios, uma vez que não se situam ao mesmo nível.
29- O Réu expulsou-os, quase todos os anos, do seu prédio quando eles tentavam limpar o talude que os separa.
30- A Ré mulher é natural de ... e os seus pais vivem nas redondezas, e quando compraram o prédio era para lá construírem uma casa.
32- Os Réus em 2020 plantaram uma vinha no prédio.
33- Em março 2020, os Réus colocaram esteios, arames e plantaram videiras, plantando uma vinha em parte do prédio, no que os Réus despenderam mais de 10.000,00€.
37- Os Réus limpam todos os anos à vista de toda a gente o prédio, gastando, no mínimo, 350,00€ de cada vez.
39- O prédio rústico inscrito na matriz sob o artigo ...02 (antes ...46) de ... apresenta uma área de 5000 m2.
41- Os RR. residem muito perto do prédio rústico ora em discussão, deslocando-se ao mesmo quase diariamente, pelo que, já os funcionários do Autor tiveram contactos com os mesmos.
Pretende que os factos com os nºs 27, 28, 29, 30, 32, 33, 37 e 41 sejam dados como não provados e que o facto nº 39 passe a ter a seguinte redação: “O prédio rústico inscrito na matriz sob o artigo ...02 (antes ...46) de ... apresenta uma área de 3555m2.
Os meios probatórios que indica no sentido das alterações pretendidas são os seguintes:
- excertos dos depoimentos prestados pelas testemunhas EE (factos 27, 28, 29, 32, 33, 37 e 41), FF (factos 27, 28, 29, 37 e 41), GG (factos 27, 28, 29, 32, 33, 37 e 41) e HH (factos 27, 28, 29, 32, 33, 37 e 41);
- Despacho de 22/11/2021, Nº refª CITIUS: 87099165; Peça processual do Autor, apresentada em 06/12/2021, com o Nº refª CITIUS: 7551729 (em resposta a despacho de 22/11/2021 (Nº refª CITIUS: 87099165); Despacho de 06/02/2023, Nº refª CITIUS: 91078277 (Ofício à Câmara Municipal de Paredes, solicitando informação sobre se o prédio em causa nos autos, na data de 17.12.2012, de acordo com o PDM em vigor, possuía ou não aptidão construtiva e se sim, quando é que a veio a perder); Ofício da Câmara Municipal de Paredes, de 11/05/2023, Nº refª CITIUS: 8771965; Peça processual do Autor, apresentada em 24/05/2023, com o Nº de refªa CITIUS: 8807944, de resposta a ofício da câmara na sequência da notificação do Tribunal; Contestação dos Réus compradores, apresentada em 02/11/2021, com o Nº de refªa CITIUS: 7465110 (facto 30);
- Fotografias aéreas – do Google Earth - dos prédios em causa: Doc 1 da contestação da Ré vendedora, apresentada em 06/04/2022, com o Nº de refªa CITIUS: 7850477 (factos 32 e 33);
- Matriz predial e certidão predial juntas com a petição inicial (facto 39).
A interveniente/recorrida, por seu turno, indica excertos dos depoimentos de parte prestados pelos réus BB e CC, bem como dos depoimentos das testemunhas II, GG e HH, indicação que fez a propósito da discussão sobre a aptidão construtiva do prédio dos autos.
2. Uma vez que se mostram cumpridos, pelo autor/recorrente, os ónus previstos no art. 640º do Cód. de Proc. Civil ir-se-á proceder à reapreciação da decisão fáctica quanto aos pontos impugnados pelo autor/recorrente.
Procedemos assim à audição integral dos depoimentos testemunhais que por este foram referidos.
EE trabalha para o autor e conhece a zona. Disse que costuma ir lá limpar o terreno do autor e, à volta, o terreno que está aqui em questão parece que está sempre igual, sem ser movimentado. A frequência com que ia ao terreno do autor variava em função da época do ano. Vai lá há mais de dez anos. Nunca viu ninguém a limpar o outro terreno que fica numa cota superior e que parecia estar abandonado.
FF trabalha para o autor. Disse que nunca reparou em atividade humana no terreno aqui em questão. Nunca viu ninguém lá e nunca o viu limpo. Ia lá pelo menos na vindima e “botar” sulfato nas videiras.
GG é vizinho e já prestou serviços ao autor. Fez limpezas nos terrenos do autor, no ano de 2021, em finais de Abril, quando a pandemia estava a acabar, e este foi o primeiro ano em que lá foi limpar. Houve discussão com um senhor que dizia ser proprietário de um terreno que entendia estar a ser invadido. Chamou o Sr. AA e falaram ambos. Mais referiu que o terreno desse senhor não tinha sinal de atividade. O campo estava com erva alta, a borda que vinha para o terreno do autor com algumas silvas e erva alta e era aí que a testemunha estava a tentar limpar.
HH conhece o local. Referiu que já fresou e lavrou o terreno do Sr. AA umas duas ou três vezes. Ficou todo “limpinho”. Aliás, mal o Sr. AA comprou o terreno limpou-o logo, acrescentando depois que não sabe localizar no tempo as vezes em que lá foi limpar o terreno. Disse também que na parte de cima do terreno do Sr. AA fez um bardo ainda antes da pandemia, há uns três anos. Puseram uns esteios em pé, meteram uns arames e meteram-lhe as vides. Os esteios têm para aí metro e meio.
Ouvimos depois, também na íntegra, os depoimentos prestados pelos réus BB e CC e pela testemunha II, mais especificamente no tocante à intenção de construir no prédio e sua aptidão construtiva, mas que considerámos igualmente no tocante à demais factualidade impugnada que aqui se acha em análise.
O réu BB foi ouvido em depoimento de parte. Disse que fizeram utilização do terreno, limparam-no e plantaram, inclusive, aveia e batata, tal como fizeram também uma vinha em 2020, o que foi visto pelo próprio autor. Mais referiu que sempre houve problemas com a limpeza do terreno por causa do autor, pois os empregados deste queriam igualmente limpar a borda do terreno pertencente ao depoente, o que gerava situações de conflito direto entre este e o autor. Tal verificou-se em 16.3.2021, mas também já se verificara em anos anteriores, designadamente em 2015. Disse ainda que adquiriu o prédio com intenção de construir a sua habitação familiar, referindo que na altura até 3000 metros era possível construir, mas depois deixou de ser. Acrescentou que atualmente não é possível, mas vai começar a ser, porque há intenção da Câmara de alterar o PDM.
A ré CC foi também ouvida em depoimento de parte. Disse que tinham intenção em construir porque vivem em casa dos seus pais e na altura tinham dois filhos. Referiu também que limparam o terreno e por volta de 2020 meteram vinha e plantaram batatas e outros produtos. Quando compraram o terreno sabiam que não dava para construir, mas como tinha mais de 3000 metros iam tentar e o preço – de 30.000,00€ - já tinha em conta essa possibilidade de construir.
A testemunha II é mãe da ré CC. Disse que a sua filha e o seu genro compraram o prédio porque o queriam para uma casa e era perto de si e do seu outro filho.
Por último, ao abrigo dos poderes de investigação oficiosa do tribunal previstos no art. 640º, nº 2, al. b), 1ª parte, do Cód. de Proc. Civil, ouvimos também o depoimento de parte produzido pelo autor AA.
Disse este que nunca deu nota de qualquer alteração no prédio dos autos e que nunca teve qualquer conversa com o Sr. AA sobre a limpeza de uma borda do terreno. Também disse que o prédio nunca esteve limpo e que o seu terreno é agrícola. A altercação que teve com o Sr. AA quanto aos limites dos prédios – e a única que admite ter tido – ocorreu em princípios/meados de abril de 2021. Nega que tenha sido em 16.3.2021. Referiu ainda que chega a estar um ano sem passar junto ao terreno que aqui se discute. Também nunca viu lá sinais de cultivo, mas depois disse que, se passaram lá alguma máquina por cima dos codeços, tem sinais disso. Mencionou ainda a existência de uma vinha, mas não sabe a que campo pertence. Continuando, disse que deu conta de um “bardito” na estrema do terreno, mas não sabe quem a meteu – se foi o caseiro da ... ou se foi de baixo.
3. O art. 662º, nº 1 do Cód. de Proc. Civil estatui que «[a] Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos dados como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.»
Contudo, sempre haverá que ter em atenção que o juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto – cfr. art. 607º, nº 5 do Cód. de Proc. Civil.
Vejamos agora discriminadamente os diversos pontos factuais impugnados pelo autor/recorrente.
4. Quanto aos factos com os nºs 27, 28, 29, 37 e 41 relativos à limpeza do prédio por parte dos réus e também a conflitos surgidos, a propósito da delimitação de ambos os terrenos numa zona de ribanceira, entre os réus e empregados do autor quando estes realizavam limpezas no prédio deste, focando-nos na prova produzida em audiência, que atrás se deixou sintetizada, salientamos o seguinte:
- os réus desde que adquiriram o prédio procederam à sua limpeza regular, mesmo que não anualmente, o que, para além de decorrer dos depoimentos dos próprios réus, é corroborado pelo depoimento da testemunha HH, não se nos afigurando crível que um terreno adquirido em 2012 por pessoas que residem muito próximo tivesse ficado ao abandono durante anos consecutivos;
- as altercações a propósito da delimitação dos dois terrenos, por causa de uma zona de ribanceira, entre o réu marido e empregados do autor são confirmadas pelo próprio réu marido e também pela testemunha GG quanto a um momento específico (abril de 2021), sendo que neste episódio o próprio autor, conforme refere, também teve intervenção;
- residindo os réus muito próximo do terreno em questão é inteiramente plausível que se desloquem a ele quase diariamente;
- porém, não se fez prova de que cada limpeza do prédio por parte dos réus ascendesse a 350,00€ por ausência de suporte documental nesse sentido.
Assim, os nºs 27, 28, 29 e 37 passarão a ter a seguinte redação:
27- Desde que o prédio foi adquirido pelos aqui réus, o réu marido sempre procedeu à sua limpeza.
28- Aquando das limpezas efetuadas pelo autor, em várias delas houve problemas causados pelos empregados deste, havendo discussão sobre a propriedade da ribanceira que separa os prédios, uma vez que não se situam ao mesmo nível.
29- O réu marido, quando eles tentavam limpar o talude que os separa, expulsou-os do seu prédio;
37- Os Réus limpam o prédio à vista de toda a gente, no que gastam de cada vez quantia não apurada.
O nº 41 manter-se-á sem qualquer alteração de redação.
5. Passando agora ao facto nº 30, referente à intenção que os réus tiveram ao comprarem o prédio dos autos [construção de uma casa], o autor/recorrente enumerou, como fundamento da sua impugnação, um largo conjunto de documentos, onde avulta a informação da Câmara Municipal de Paredes de 11.5.2023 no tocante à aptidão construtiva do prédio.
Sucede que a documentação referenciada pelo autor/recorrente remete-nos toda ela para a solução jurídica da causa em que a Mmª Juíza “a quo” entendeu excluir o direito de preferência invocado com base no disposto no art. 1381º, nº 1, al. a), 2ª parte, do Cód. Civil.
Ora, o que está em causa neste facto nº 30 é tão-só a intenção dos réus ao adquirirem o prédio dos autos e esta, a nosso ver, foi, sem margem para dúvidas, a construção de uma casa.
Nesse sentido apontam as declarações dos réus e o depoimento da testemunha II, sendo que essa intenção era inteiramente verosímil numa perspetiva familiar. Toda a família, incluindo um irmão da ré, ficaria assim a viver em contexto de proximidade e em casas autónomas.
Aliás, no sentido de lá construírem uma casa também aponta o elevado valor pelo qual os réus compraram o prédio – 30.000,00€ [nº 38].
Deste modo, o nº 30 será mantido na factualidade provada sem qualquer alteração de redação.
6. Quanto aos nºs 32 e 33, referentes à plantação, em 2020, de uma vinha em parte do prédio dos autores, importa referir que esta se mostra confirmada pelo depoimento da testemunha HH e também pelos depoimentos dos réus.
O autor, mesmo que de forma algo ambígua, não negou a existência dessa vinha, ainda que com dimensão reduzida.
As fotografias aéreas também não inviabilizam a prova destes dois factos.
Não foi, porém, carreada para o processo prova documental da qual decorresse que os réus nessa plantação tivessem despendido mais de 10.000,00€.
Assim, o nº 32 manter-se-á na factualidade provada sem qualquer de redação, ao passo que o nº 33 passará a ter o seguinte teor:
33- Em 2020, os réus colocaram esteios, arames e plantaram videiras, plantando uma vinha em parte do prédio, no que despenderam quantia não apurada.
7. Por último, no que tange ao nº 39 há que ter em atenção o nº 36 da matéria de facto, onde se diz que o prédio preferido tem a área de 3555m2, a caderneta predial e a certidão de registo predial emitida pela Conservatória do Registo Predial de Paredes, documento em que também se refere que este prédio tem a área de 3.555m2 [ou 0,3555ha].
Deste modo, o nº 39 passará a ter a seguinte redação:
O prédio rústico inscrito na matriz sob o artigo ...02 (antes ...46) de ... apresenta uma área de 3555 m2.
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8. Em suma, a impugnação fáctica efetuada pelo autor/recorrente obterá parcial procedência e, em consequência:
a) mantêm-se na factualidade provada, sem alteração de redação, os nºs 30, 32 e 41;
b) altera-se a redação dos nºs 27, 28, 29, 33, 37 e 39 da factualidade provada pela seguinte forma:
27- Desde que o prédio foi adquirido pelos aqui réus, o réu marido sempre procedeu à sua limpeza.
28- Aquando das limpezas efetuadas pelo autor, em várias delas houve problemas causados pelos empregados deste, havendo discussão sobre a propriedade da ribanceira que separa os prédios, uma vez que não se situam ao mesmo nível.
29- O réu marido, quando eles tentavam limpar o talude que os separa, expulsou-os do seu prédio.
33- Em 2020, os réus colocaram esteios, arames e plantaram videiras, plantando uma vinha em parte do prédio, no que despenderam quantia não apurada.
37- Os Réus limpam o prédio à vista de toda a gente, no que gastam de cada vez quantia não apurada.
39 - O prédio rústico inscrito na matriz sob o artigo ...02 (antes ...46) de ... apresenta uma área de 3555 m2.
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III. Aplicação ao caso dos autos da causa de exclusão do direito de preferência prevista no art. 1381º, al. a), II parte, do Cód. Civil
1. O autor/recorrente insurge-se depois contra a solução jurídica dada ao litígio na sentença recorrida, em que se julgou improcedente a presente ação por se ter considerado verificada a exceção ao direito de preferência prevista na segunda parte do art. 1381º, al. a) do Cód. Civil.
Sustenta não haver motivos fáctico/jurídicos donde resulte a verificação de tal exceção.
Vejamos então.
Dispõe-se o seguinte nesta norma:
«Não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes:
a) Quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destina a algum fim que não seja a cultura;
(…)»
Sobre esta exceção ao direito de preferência escreve-se o seguinte no Acórdão do STJ de 8.11.2022 (proc. 2856/17.9 T8AGD.P1.S1, relator JORGE ARCANJO, disponível in www.dgsi.pt.):
“A excepção ao direito de preferência, invocada pelos Réus – como facto impeditivo - traduz-se aqui no destino do prédio alienado para um fim diverso à cultura, mais concretamente para a construção urbana.
É hoje entendimento prevalecente que a afectação do terreno a outras finalidades que não a cultura, não tem de constar da escritura pública ou de documento particular autenticado podendo provar-se por outros meios, impondo-se, no entanto, que essa finalidade seja legalmente possível (cf., por ex., P.LIMA/A.VARELA, Código Civil Anotado, vol. III, 2ª ed., pág. 276, HENRIQUE MESQUITA, C.J. ano XI, tomo V, pág. 51, AGOSTINHO GUEDES, O Exercício do Direito de Preferência, 2006, pág. 125 e 126, Ac STJ de 21/6/94, BMJ 438, pág. 450, de 19/3/98, C.J. ano VI, tomo I, pág.144).
Daqui resulta que a mera intenção sobre o destino do terreno não é suficiente para excluir a preferência, sendo indispensável a prova da mesma, por qualquer meio, e que o destino a dar ao prédio pelo adquirente seja permitido por lei.”[4]
Assim, o adquirente, para impedir, neste caso, o funcionamento do direito de preferência, ao abrigo do art. 1381º, al. b), 2ª parte, do Cód. Civil, sempre teria que alegar e provar:
a) Que realizou o negócio aquisitivo com a intenção de afetar o terreno a um fim diferente;
b) Que tal afetação é permitida por lei.[5] [6]
2. Quanto ao primeiro destes requisitos – a intenção de afetar do terreno a um fim diferente da cultura – não há dúvidas de que este se encontra preenchido, conforme resulta do facto nº 30, no qual se deu como assente que a ré mulher é natural de ... e os seus pais vivem nas redondezas, e quando compraram o prédio era para lá construírem uma casa.
No entanto, para que a exclusão do direito de preferência do autor, prevista no art. 1381º, al. a), II parte, do Cód. Civil, opere torna-se ainda necessário que a destinação do referido prédio à construção seja permitida por lei.
Neste âmbito, há então que ter em conta a informação fornecida pela Câmara Municipal de Paredes – Divisão de Planeamento e Gestão Urbanística -, em 11.5.2023, onde se refere que entre 6.8.1994 e 22.4.2014 o PMOT[7] que vigorou na área da parcela foi o Plano Diretor Municipal de Paredes – PDMP – ratificado pela Resolução do Conselho de Ministros nº 40/94, de 28.4, publicada no Diário da República – I série B -, de 8.6.1994.
Nesse Plano, a respetiva Planta de Ordenamento classificava e qualificava a parcela como Zona de Salvaguarda – Reserva Agrícola Nacional.
Continuando a seguir a mesma informação camarária, diz-se nesta que desde 22.4.2014, o PMOT que vigora no espaço ocupado pela parcela é a 1ª Revisão do Plano Diretor Municipal de Paredes – RPDMP -, inicialmente publicada pelo aviso nº 6327/2014, de 22.5, e objeto de duas alterações em outubro de 2018 e junho de 2021, respetivamente pelos avisos nºs 14770/2018, de 15.10 e 14614/2021, de 3.8.
Sucede que a respetiva Planta de Ordenamento classifica a parcela como Solo Rural: Área Agrícola.
Constata-se, pois, que os Planos Municipais de Ordenamento do Território sempre integraram o prédio aqui em causa em zona agrícola, donde decorre que a sua finalidade não é a edificabilidade.
Porém, na sentença recorrida a Mmª Juíza “a quo” salienta o disposto no art. 29º do Plano Diretor Municipal de Paredes, ratificado pela Resolução do Conselho de Ministros nº 40/94, publicada no Diário da República de 8.6.1994, em vigor à data da aquisição do prédio, cuja redação é a seguinte:
«1. Na Reserva Agrícola Nacional não é permitido qualquer tipo de ocupação, a não ser o previsto na legislação aplicável.
2. A autorização de utilização de solos da Reserva Agrícola Nacional para fins não agrícolas, caso não seja verificada a condição mencionada no nº 3 deste artigo, obriga a uma área mínima de 3.000 m2. Esta condição é necessária, mas não é suficiente.
3. É permitida a colmatação de espaços em lotes com qualquer área, desde que estes se situem entre construções legalizadas que não distem mais de 50m entre si.»
Tal como seguidamente salienta o disposto no art. 61º, nº 2, B), als. b), c) e d) da Revisão do Plano Diretor Municipal de Paredes, publicada pelo aviso nº 6327/2014, de 22.5, referente ao regime de edificabilidade, cujo texto é o seguinte:
«No espaço agrícola, para além das disposições constantes na legislação aplicável, é necessário:
(…)
2. Edificações habitacionais
(…)
B. São permitidas novas construções para fins habitacionais desde que se trate de uma habitação unifamiliar e se verifique, cumulativamente:
a) A área mínima da parcela tem de ser igual ou superior a 10 000 m2 e possuir uma frente mínima de 20 metros face à via pública;
b) Excetua-se do disposto na subalínea anterior as construções em espaço de colmatação;
c) O índice de utilização do solo (Iu) seja igual ou inferior a 0,020, não podendo a área de impermeabilização total ser superior a 200 m2;
d) A altura e a fachada dos edifícios não exceda os 7 e os 3 metros, respetivamente, acima e abaixo da cota de soleira.»
Destas normas de ordenamento do território extraiu a Mmª Juíza “a quo” a conclusão de que há a possibilidade real de construir uma edificação habitacional no prédio dos autos, afirmando a seguir que essa possibilidade de afetação da parcela a finalidade diferente da cultura dependerá de uma decisão administrativa.
E com essa argumentação entendeu verificar-se a causa de exclusão do direito de preferência prevista no art. 1381º, a), II parte, do Cód. Civil.
3. Consideramos, contudo, não ser de perfilhar a posição sustentada pela 1ª Instância.
Desde logo, a Câmara Municipal de Paredes, na informação fornecida pela Divisão de Planeamento e Gestão Urbanística, é muito clara ao referir que os Planos Municipais de Ordenamento do Território que vigoram e vigoraram na área da parcela sempre a classificaram numa categoria não afeta ao Solo Urbano, isto é, “numa categoria em que a finalidade principal não é a edificabilidade, conforme plantas e regulamentos.”
É certo que das disposições dos Planos de Ordenamento do Território, atrás citadas, resulta relativamente ao terreno dos autos uma vaga possibilidade de edificação, sempre sujeita a apertadas condicionantes de difícil concretização prática.
Nesta linha, importa referir, reportando-nos ao PDM inicial, de 1994, que a autorização de utilização de solos da Reserva Agrícola Nacional para fins não agrícolas obriga a uma área mínima de 3.000 m2, que a parcela até tem, sendo, todavia, de sublinhar que esta condição é necessária, mas não suficiente.
E relativamente à Revisão do PDM, operada em 2014, logo salta à vista que o terreno dos autos não tem a área requerida para uma eventual edificabilidade – 10.000,00m2.
Ou seja, apesar da intenção dos réus em construírem uma casa no terreno, a sua concretização prática, face à inserção deste em Área Agrícola e às limitações daí advenientes, sempre seria de grande dificuldade e face à atual redação PDM, pela sua área (3.555m2), essa edificabilidade seria até inviável, o que não significa que em momento ulterior, com uma nova revisão do PDM, pudesse vir a ser eventualmente possível.
De qualquer modo, do processo nada resulta quanto a diligências efetuadas pelos réus adquirentes com vista à materialização da sua intenção de construírem no terreno uma casa.
Com efeito, os réus adquirentes não juntaram ao processo qualquer documento emitido pela Câmara Municipal de Paredes, donde resultasse que estavam a realizar diligências com vista a obter licenciamento para a construção de uma casa no terreno, como era sua intenção, ou pelo menos tendentes a apurar da sua viabilidade, designadamente através da apresentação de um pedido de informação prévia.[8]
Ora, conforme se escreve no Ac. STJ de 17.10.2019 (proc. 295/16.8 T8VRS.E1.S2, disponível in www.dgsi.pt) “[a] possibilidade de afectar um terreno de cultura a uma finalidade diferente não depende da mera intenção do proprietário mas de uma decisão dos órgãos administrativos competentes (entidade regional da reserva agrícola nacional e município), tomada em função dos interesses gerais da colectividade e de acordo com os planos de ordenamento do território. A prova da viabilidade legal da afectação pretendida é, assim, um elemento essencial para que o facto impeditivo do direito de preferência referido na 2ª parte da al. a) do art. 1381° do CC opere os seus efeitos (…)”.
Todavia, a prova da viabilidade legal da afetação do terreno a construção não foi feita pelos réus adquirentes. E mesmo que não se exija, para afastar o direito de preferência do autor, a prova da atribuição aos réus adquirentes do direito de construir através do ato de licenciamento, sempre se imporia que estes, pelo menos, demonstrassem que o terreno tem efetiva viabilidade construtiva, ou seja que é apto à construção.
O que, de forma manifesta, e como já se anotou, não fizeram, sendo certo que o ónus da prova desta matéria excetiva lhes cabia – cfr. art. 342º, nº 2 do Cód. Civil.
Assim, muito embora os réus adquirentes tivessem demonstrado que compraram o terreno em causa nestes autos para lá construírem uma casa, já não lograram provar, conforme lhes era imposto, que a finalidade construtiva, relativamente a esse terreno, era permitida por lei, o que implica a procedência do recurso interposto, uma vez que não se verifica a causa de exclusão do direito de preferência prevista no art. 1381º, al. a), II parte, do Cód. Civil.[9]
*
IV. Ampliação do âmbito do recurso a requerimento dos réus/recorridos e da interveniente/recorrida [art. 636º, nº 2 do Cód. de Proc. Civil]
1. Os réus/recorridos, a título subsidiário, vieram, porém, impugnar a decisão proferida sobre determinados pontos da matéria de facto, não impugnados pelo autor/recorrente, como prevenção para a hipótese, verificada, de procedência das questões por este suscitadas.
Impugnaram assim os factos dados como não provados sob os nºs 5, 6, 10, 14, 15, 18, 19, 20, 21, 27, 28, 29, 30 e 35, os quais têm a seguinte redação e que entendem dever ser dados como provados:
5- O Autor soube da venda e soube do preço da venda aos réus do prédio objeto destes Autos que lho transmitiram pessoalmente os réus.
6- Os Réus, nessa altura, após contacto telefónico, foram pessoalmente falar com o Autor à sua Quinta ..., tendo o Autor exibido a quinta e os seus cavalos.
10- O Autor, pessoalmente e os seus empregados, a partir do prédio ...45, onde cultiva forragens, esteve em permanente contacto com os Réus ao longo destes anos com permanentes quezílias, problemas e provocações, não ignorando que os proprietários do prédio são os Réus e nenhuma outra pessoa, há vários anos.
14- Toda a gente sabe, nomeadamente o Autor, que os Réus são proprietários desde 2012.
15- O Autor tem há muito mais de 6 anos – em relação á data da propositura da acção - setembro 2021 – conhecimento da venda aos Réus e de que estes são os proprietários do prédio desde 2012.
18- Na ocasião de agosto de 2015, o Réu marido inclusive comunicou ao Autor que tinha a intenção de construir um muro de vedação para acabar com os problemas, ficando a saber, se o não já soubesse que era o Réu marido o proprietário do prédio.
19- O Autor assistiu permanentemente aos Réus terem plantado em 2020 uma vinha no prédio.
20- O Autor já por diversas vezes antes da situação agora relatada, contactou com o proprietário do prédio, o Réu marido.
21- Antes de comprarem o prédio à DD porque sabiam que o anterior proprietário KK tinham prometido doar, e porque sabiam que o Autor tinha comprado o prédio correspondente ao artigo ...45 rústico ao mesmo proprietário, foram falar com o Autor e este lhes disse que não queria preferir.
27- O A. tomou conhecimento da venda do sobredito artigo rústico aos Réus, logo por altura da mesma e, nessa medida, há mais de 8 (oito) anos, face à data da entrada da presente acção em juízo.
28- Os próprios RR. lha comunicaram.
29- A quezília descrita pelo A. nos seus artigos 14), 15) e 16) foi apenas mais uma das habituais discussões que envolvem A. e RR. desde que estes últimos adquiriram o referido prédio.
30- Com efeito, são do conhecimento geral – não só da população vizinha, mas da população de todas as freguesias nas quais o A. possui propriedades - as constantes embirrações e provocações por parte do A. quer com os RR., quer com os demais proprietários de prédios confinantes ou vizinhos, motivadas quase sempre pela mesma razão: limites dos respectivos prédios.
35- A aqui Interveniente transmitiu, na pessoa dos aqui RR., ao A. que iria vender o referido prédio rústico, bem como o respectivo preço e bem como as demais condições do negócio, quer telefónica, quer pessoalmente.
A interveniente/recorrida procedeu a idêntica impugnação fáctica nos termos do art. 636º, nº 2 do Cód. de Proc. Civil, tendo acrescentado ainda os factos nºs 32 e 33 que pretende ver provados e cuja redação é a seguinte:
32- Foi o próprio A. que transmitiu à aqui Interveniente, a qual se encontrava na companhia do seu pai, que bem sabia que esta já havia vendido o prédio ora em crise aos RR..
33- Em 10.12.2014, nas instalações desse Tribunal, minutos antes de se iniciar a audiência final que teve lugar no âmbito do Processo n.º 2763/12.1TB, o aqui (e ali) A. dirigiu-se à ora Interveniente (ali Ré) e ao seu pai, cumprimentando-os, e de forma até bastante cordial, transmitiu-lhes que a referida acção não era uma questão pessoal, quase se desculpando pelo incómodo causado, e falou abertamente sobre o facto de ter ficado bastante satisfeito por a Interveniente ter vendido o prédio ora em discussão aos RR., uma vez que conhecia a R. esposa pessoalmente e que tinha muita consideração pela mesma, por ser filha da, em tempos, criada da família.
Os meios probatórios indicados foram os seguintes:
- Excertos do depoimento de parte do autor;
- Excertos da acareação entre o autor, os réus e a interveniente;
- Excertos do depoimento prestado pela testemunha AA;
- Excertos do depoimento prestado pela testemunha HH;
- Excertos do depoimento de parte da interveniente DD;
- Excertos do depoimento produzido pela testemunha JJ;
- Excertos da acareação entre o autor e a testemunha II.
2. Uma vez que nesta parte foram também cumpridos os ónus previstos no art. 640º do Cód. de Proc. Civil, ir-se-á proceder à reapreciação da decisão proferida sobre a matéria de facto igualmente no tocante aos pontos factuais não provados acima referidos.
Procedemos assim à audição dos depoimentos indicados.
O autor AA disse que em 2012 os réus foram à sua quinta ver se ele lhes vendia um talhão no Campo ... e respondeu-lhes que não vendia. Depois perguntaram-lhe se estava interessado no campo que está a seguir, que confronta com o seu e respondeu-lhes afirmativamente. Referiu também que eles estiveram a ver os seus cavalos. Negou que a D.ª DD (interveniente vendedora) lhe tivesse falado, no tribunal, da venda que fez aos réus. Aliás, sabendo da venda entregaria logo a questão a advogado. Disse também que quando teve o desentendimento com o Sr. AA (réu), em princípios/meados de abril de 2021, este lhe referiu que o terreno era dele há dez anos, o que até então desconhecia. Acrescentou que o terreno nunca esteve limpo. Mais afirmou que chega a estar um ano sem passar junto ao terreno. Também nunca viu lá sinais de cultivo, mas depois disse que, se passaram lá alguma máquina por cima dos codeços, tem sinais disso. Mencionou ainda a existência de uma vinha, mas não sabe a que campo pertence. Continuando, disse que deu conta de um “bardito” na estrema do terreno, mas não sabe quem a meteu – se foi o caseiro da ... ou se foi de baixo.
A testemunha AA é filho do autor. Disse que em final de março/inícios de abril, por alturas do desconfinamento, o pai lhe ligou a dizer que no terreno apareceu um senhor a dizer que era dono, donde concluiu que, sem o saberem, o terreno teria sido vendido. Referiu também que o pai ia pedindo regularmente à mulher da testemunha, que é licenciada em Direito, as matrizes prediais para ver se o terreno tinha sido vendido. Salientou que o pai queria comprar o terreno e andava sempre de “pé atrás” quanto à sua situação. A única vez que viu o réu foi numa altura há dois anos e meio/três anos em que, tendo ido com o seu pai à Zona Agrária, o réu lhe perguntou se continuava interessado no terreno, ao que o pai respondeu que continuava, retorquindo o réu que então tinha que esperar mais um tempo. Mais referiu que sempre viu o terreno como abandonado, com codeços, nunca o viu fabricado e assim continua. Embora tenha dito que não consegue ver para a parte de trás, disse na parte final do seu depoimento que tem um bardo da parte de baixo, que não deve ter muito tempo, e que até pensou que pertencesse ao terreno de baixo.
A testemunha HH disse não saber o ano em que o Sr. AA comprou o terreno, mas sabe que já o lavrou e limpou mais que uma vez. Sabe também que o terreno na parte de cima tem um “bardozito” com esteios que foram lá metidos pela testemunha. O bardo foi feito antes da pandemia, há uns três anos. Pôs os esteios em pé, meteu-lhes arames e vides, sendo que os esteios têm para aí metro e meio.
A interveniente/vendedora DD foi ouvida em declarações de parte. Quando se reuniram – ela e o pai - com o Sr. AA, para se concretizar o negócio, este disse que já tinha falado com o Sr. AA e que não haveria problemas da parte dele. Assim, não lhe enviaram carta porque confiaram, mas admite que foram imprudentes. Disse que quando estiveram no Tribunal por causa de um outro processo a interveniente e o seu pai falaram com o Sr. AA, o qual lhes disse que sabia que tinham vendido o terreno dos autos e que tinham feito um ótimo negócio, acrescentando que conhecia o Sr. AA e que até ficou contente. Embora não tenha assistido a nada, vai-se dizendo que o Sr. AA tem confusões com os proprietários confinantes.
A testemunha JJ é pai da interveniente/vendedora DD. Disse que foi a testemunha que tratou do negócio que se efetuou em 2012 com os réus. O Sr. AA disse-lhe, durante a negociação, que quanto ao Sr. AA, que era confinante, não haveria problemas e que iria falar diretamente com ele. Isto porque a sua sogra tinha trabalhado para a família do Sr. AA. Ao longo do seu depoimento, afirmou, de forma perentória, que o Sr. AA sabia da venda do terreno ocorrida em 2012. Quanto à conversa havida no Tribunal no âmbito de um outro processo disse que nesta não falou com o Sr. AA a propósito do terreno em causa nos presentes autos.
Ouvimos também o depoimento de parte do réu BB. Este disse que, a propósito da compra do terreno dos autos, falaram logo com o Sr. AA, porque sabiam que ele confinava e tinha direito de preferência. Aliás, até falaram duas vezes com ele. O Sr. AA não se opôs à compra do terreno, salientando que a sogra do réu tinha trabalhado na casa dele e que eles eram jovens. Referiu também que não seria necessário qualquer documento da sua parte e que poderiam confiar na palavra dele. Convidou-os, inclusive, a irem à quinta dele onde tinha cavalos. Assim fizeram e nessa segunda ocasião comunicaram o preço ao Sr. AA. Ele disse-lhes que era caro e que deviam negociar melhor. No próprio dia da escritura à noite a sua mulher telefonou ao Sr. AA a dizer que tinham feito a escritura por 30.000,00€ e verificaram que este ficou “chateado”. Mais disse que fizeram utilização do terreno, limparam-no e plantaram, inclusive, aveia e batata, tal como fizeram também uma vinha em 2020, o que foi visto pelo próprio autor (Sr. AA). Referiu ainda que sempre houve problemas com a limpeza do terreno por causa do autor, pois os empregados deste queriam igualmente limpar a borda do terreno pertencente ao depoente, o que gerava situações de conflito direto entre este e o autor. Tal verificou-se em 16.3.2021, mas também já se verificara em anos anteriores, designadamente em 2015.
Ouvimos igualmente o depoimento de parte da ré CC. Esta disse que, por ser confrontante, foram falar com o Sr. AA, ela e a sua mãe, sendo que esta se deu a conhecer, perante este, por ter trabalhado para o seu avô. Disse que por ele não havia problema nenhum relativamente à aquisição do terreno, mas para terem cuidado com a compra, porque aquilo era barato. Convidou-os para depois irem à quinta dele, onde tinha cavalos, o que fizeram. Nesta segunda conversa, o seu marido informou o Sr. AA do preço que estava a ser pedido, sendo que este o achou muito caro. No próprio dia da escritura ligou para o Sr. AA a informá-lo, tendo este ficado “chateado” com o preço pago. Mais referiu que limparam o terreno e por volta de 2020 meteram vinha e plantaram nele batatas e outros produtos.
Também se ouviu o depoimento da testemunha II, mãe da ré CC. Disse que com a sua filha foram falar com o Sr. AA por causa da compra do terreno e este não levantou qualquer problema, adiantando que a sua filha e o seu genro também foram à quinta do Sr. AA. Tempos mais tarde o Sr. AA disse à testemunha para que a filha tivesse cuidado porque o terreno não dava para construir.
Ouvimos também as acareações efetuadas, envolvendo o autor, os réus, a interveniente e a testemunha II, mãe da ré, sucedendo que todos eles mantiveram as versões factuais anteriormente apresentadas.
3. Deverá a Relação alterar a decisão factual se os factos tidos por assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa – cfr. art. 662º, nº 1 do Cód. de Proc. Civil.
Sucede que a Relação, nesta reapreciação, goza de autonomia decisória, competindo-lhe formar e formular a sua própria convicção sobre os meios de prova sujeitos a livre apreciação, sem exclusão do uso de presunções judiciais.
Como tal, a livre convicção da Relação deve ser assumida em face dos meios de prova que estão disponíveis, impondo-se que o tribunal de recurso sustente a sua decisão nesses mesmos meios de prova, descrevendo os motivos que o levam a confirmar ou infirmar o resultado fixado em 1ª instância.[10]
Assim, “…a Relação deve alterar a decisão da matéria de facto sempre que, no seu juízo autónomo, os elementos de prova que se mostrem acessíveis determinem uma solução diversa, designadamente em resultado da reponderação dos documentos, depoimentos e relatórios periciais, complementados ou não pelas regras da experiência.”[11]
4. Ora, relativamente à questão atinente ao momento em que o autor tomou conhecimento da aquisição do prédio por parte dos réus confrontam-se duas versões totalmente antagónicas.
De um lado, a do autor que sustenta só ter tido conhecimento da venda do prédio aquando da altercação havida entre ele e o réu marido, por volta de inícios de abril de 2021, por causa da limpeza de um trato de terreno que ambos entendiam ser seu, o que o levou a procurar informação mais precisa, em termos registais, sobre a situação do prédio. Tal como sustenta que, não obstante a venda, o prédio se manteve essencialmente com o mesmo aspeto que tinha antes de ser vendido.
Do outro lado, os réus e a interveniente sustentam que o autor teve conhecimento, através de comunicação verbal, da intenção de venda do prédio, ainda antes da respetiva escritura pública de compra e venda, registando o desinteresse do autor nessa compra. Afirmaram também que desde a data da compra começaram a utilizar o terreno, tendo procedido a limpezas, plantado uma pequena parte do mesmo, tal como nele colocaram videiras.
O Tribunal da Relação, tal como acima se referiu, tendo ouvido a prova produzida em audiência, forma a sua própria convicção com autonomia, a qual pode, naturalmente, não coincidir com a que foi formada pela 1ª Instância.
Assim, quanto ao momento em que o autor teve conhecimento do momento da venda do prédio terá que se ter como certo que os réus falaram pessoalmente com ele na sua Quinta ..., onde este lhes mostrou a quinta e os cavalos, facto que é, inclusive, admitido pelo próprio autor.
Sucede que não havendo relações de proximidade entre o autor e os réus – a não ser o irrelevante facto da mãe da ré ter trabalhado em tempos muito longínquos para o avó do autor – não se vê qualquer motivo que pudesse justificar a deslocação dos réus à quinta do autor que não esteja relacionado com a sua aquisição do terreno dos autos.
Por isso, é inteiramente plausível que os réus quando se dirigiram à referida quinta do autor tenham tido o propósito de lhe comunicar o seu projeto de compra do prédio.
Por seu turno, não se pode ignorar que o autor é uma pessoa vigilante no que respeita aos prédios confinantes com os seus e que está permanentemente atento a toda e qualquer alteração dos mesmos, designadamente em constante pesquisa acerca dos respetivos titulares, conforme se deu como provado no ponto nº 43.
Como tal, não se consegue perceber como, datando a compra do prédio pelos réus de 17.12.2012, o autor só dela tivesse tido conhecimento em abril de 2021, ou seja mais de oito anos depois.
Isto sim, não é crível, pois entra em contradição com o perfil evidenciado pelo autor como pessoa zelosa pelo seu património e também preocupada com o seu permanente melhoramento.
Neste contexto, em termos de verosimilhança e atendendo às regras da experiência, entendemos, diversamente da 1ª Instância, que se deverá dar como provado que a deslocação efectuada pelos réus à quinta do autor a fim de aí terem uma conversa, deslocação que se realizou antes da realização da escritura, teve como intenção a de dar conhecimento ao autor do seu projeto de aquisição do terreno dos autos.
Seguramente que a visita não teve como propósito o de visitar a quinta e observar os cavalos do autor.
E se o este não usou do seu direito de preferência foi porque, nessa altura, não mostrou interesse nesse exercício, desde logo por causa do elevado preço pelo qual o terreno foi adquirido.
Prosseguindo, temos também por seguro, face à prova produzida, que ao longo dos anos, antes da situação verificada em princípios de abril de 2021 ocorreram diversos contactos entre o autor e os réus relacionados com problemas e quezílias surgidos com a limpeza de uma borda ou ribanceira existente entre os dois prédios e cuja propriedade não se encontrava definida entre eles, o que igualmente decorre dos factos provados sob os nºs 28 e 29.
Tal como também flui da prova produzida – e é até admitido nos depoimentos prestados pelo autor e pelo seu filho - que o autor constatou que os réus plantaram uma vinha numa parte do seu prédio.
Já quanto ao episódio ocorrido no próprio tribunal antes do início da audiência que se iria realizar no âmbito de um outro processo em que eram partes os ora autor e interveniente, e em que estes terão falado sobre o prédio em discussão nos presentes autos, entendemos que os meios probatórios não permitem estabelecer com o mínimo de segurança a ocorrência dessa conversa e o seu teor, não estando sequer de acordo sobre a sua ocorrência a interveniente DD e o seu pai JJ, donde permanecerão como não provados os factos nºs 32 e 33.
5. Assim, ir-se-ão introduzir as seguintes alterações na matéria de facto:
a) Os nºs 5, 6, 14, 15, 21, 27 e 28 são eliminados da factualidade não provada e transitam para a factualidade provada, sob o nº 46, com a seguinte redação:
46 – O autor, em 2012, soube da venda e do preço da venda quando os réus foram pessoalmente falar com ele à sua Quinta ..., por saberem que era proprietário confinante, tendo o autor aproveitado para lhes mostrar também a quinta e os seus cavalos.
b) Os nºs 10 e 20 são eliminados da factualidade não provada e transitam para a factualidade provada, sob o nº 47, com a seguinte redação:
47 – O autor, pessoalmente e os seus empregados, a partir do prédio ...45, tiveram contactos regulares com os réus ao longo destes anos, tendo surgido entre eles diversas quezílias e problemas, não ignorando o autor que os proprietários do prédio são os réus.
c) O nº 19 será afastado da factualidade não provada, passando para a matéria de facto assente, sob o nº 49, com a seguinte redação:
49- O autor assistiu aos Réus terem plantado em 2020 uma vinha no prédio.
d) O nº 29 transita da factualidade não provada para a provada, sob o nº 50 com a seguinte redação:
50 - A quezília a que se referem os factos nºs 12, 13 e 14 foi apenas mais uma das discussões que envolvem autor e os seus empregados, por um lado, e os réus, por outro, desde que estes adquiriram o prédio.
e) Os nºs 18, 30, 32, 33 e 35 manter-se-ão como factos não provados.
6. Sucede, porém, que o novo nº 46 da matéria de facto [O autor soube da venda e do preço da venda quando os réus foram pessoalmente falar com ele à sua Quinta ..., por saberem que era proprietário confinante, tendo o autor aproveitado para lhes mostrar também a quinta e os seus cavalos] entra em contradição com o seu nº 14 [Na sequência de tal relato, nesse mesmo dia o Autor deslocou-se ao local, onde chegou à fala com o Réu marido, que lhe transmitiu que tinha comprado o terreno mencionado em 10º há muitos anos, e que os limites do mesmo incluíam a dita borda cuja limpeza não havia permitido].
Com efeito, do ponto factual nº 14 decorre que apenas no dia referido no antecedente nº 12, situado entre 16.3.2021 e inícios de abril de 2021, o autor teria tido conhecimento da compra do terreno por parte dos réus, na sequência de uma conversa que então teve com o réu marido, o que não é compaginável com o novo nº 46, agora introduzido.
Estamos, pois, perante duas situações fácticas que mutuamente se excluem e não podem coexistir.
Ora, o art. 662º, nº 2, al. c) do Cód. do Proc. Civil permite à Relação anular, mesmo oficiosamente, a decisão proferida na 1ª Instância, quando repute deficiente, obscura ou contraditória a decisão sobre a matéria de facto ou quando considere indispensável a ampliação desta.
JOSÉ ALBERTO DOS REIS (in “Código do Processo Civil anotado”, vol. IV, pág. 553) afirma que há deficiência quando o tribunal deixou de decidir algum facto sobre o qual se formulara quesito. Há obscuridade quando o tribunal proferiu decisão cujo sentido exato não pode determinar-se com segurança. Por fim, há contradição quando a resposta ou respostas dadas a um quesito colidem com as dadas a outro ou outros.
Já no Acórdão do STJ de 12.5.2016 (proc. 2325/12.3 TVLSB.L1.S1, relator TOMÉ GOMES, disponível in www.dgsi.pt.) escreveu-se que se tem “por deficiente o enunciado linguístico que expresse um sentido incompleto do respetivo juízo probatório, nos seus próprios termos, não abrangendo naquele a factualidade ali relevante ou não cobrindo, de forma positiva ou negativa, todo o facto enunciado como provado. Por seu turno, será obscuro o enunciado probatório vago, ininteligível, equívoco ou impreciso e serão contraditórios os que exprimam sentidos reciprocamente excludentes.”
Focando-se no caso de contradição, no Ac. da Rel. Coimbra de 14.3.2017 (proc. 97/14.6 T8ABC-A.C1, relator CARLOS MOREIRA, disponível in www.dgsi.pt.) diz-se que esta se verifica quando um facto é, logicamente – material ou juridicamente – incompatível com outro, de tal modo que cada um deles exclui ou acarreta a inexistência do outro.
Por seu turno, ABRANTES GERALDES (in “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, 7ª ed., Almedina, 2022, pág. 357), apesar do estatuído no art. 662º, nº 2, al. c) do Cód. de Proc. Civil, afirma que verificado algum destes vícios (deficiência, obscuridade ou contradição), “para além de serem sujeitos a apreciação oficiosa da Relação, esta poderá supri-los, desde que constem do processo (ou da gravação) os elementos em que o tribunal a quo se fundou, situação que se revelará agora mais frequente, atenta a obrigatoriedade de gravação das audiências. Em concreto, a superação da contradição pode derivar da prevalência que deva ser dada, por exemplo, a certo elemento constante do processo dotado de força probatória plena (v.g. documento autêntico, acordo de parte, confissão) ou por via da conjugação com outros segmentos da decisão ou com a matéria de facto que já deveria considerar-se provada. Pode ainda decorrer da reponderação dos meios de prova que se encontrem disponíveis e nos quais o tribunal a quo se tenha baseado.”
7. De retorno ao caso dos autos, acompanhando-se a posição assumida pelo Sr. Conselheiro Abrantes Geraldes, entendemos que a contradição que se deteta na matéria de facto provada entre o seu nº 14 e o novo nº 46 deverá ser suprida oficiosamente pela Relação, sem necessidade de eventual anulação da decisão recorrida e de consequente remessa dos autos à 1ª Instância para os efeitos do art. 662º, nº 2, al. c) e nº 3, al. b) do Cód. de Proc. Civil.
Na verdade, a leitura integrada de toda a factualidade provada e não provada e a prova gravada produzida na audiência de julgamento, por nós ouvida e acima sintetizada, permitem a este tribunal de recurso ultrapassar as contradições existentes na decisão da matéria de facto.
É que da valoração que fizemos dessa prova gravada, nos termos acima expostos, flui que o momento do conhecimento pelo autor do projeto de aquisição do terreno pelos réus, remonta à deslocação que estes fizeram à quinta do autor ainda antes da realização da respetiva escritura de compra e venda e não ao incidente ocorrido entre 16.3.2021 e inícios de abril de 2021.
Assim, de forma a superar a identificada contradição, o nº 14 da matéria de facto provada passará a ter a seguinte – e mais circunscrita - redação:
14 - Na sequência de tal relato, nesse mesmo dia o autor deslocou-se ao local, onde chegou à fala com o réu marido, o qual lhe transmitiu que os limites do terreno incluíam a dita borda cuja limpeza não havia permitido.
*
V. Caducidade da ação de preferência
1. Acontece que as alterações realizadas na factualidade provada e não provada, em virtude da procedência parcial da impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto pela 1ª Instância efetuada, nos termos do art. 636º, nº 2 do Cód. de Proc. Civil, pelos réus e pela interveniente, irão projetar os seus efeitos na solução jurídica do litígio, mais concretamente na questão da caducidade da presente ação de preferência.
Dispõe o seguinte o art. 1410º, nº 1 do Cód. Civil:
«O comproprietário a quem se não dê conhecimento da venda ou da dação em cumprimento tem o direito de haver para si a quota alienada, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção.»
Constata-se pois que os titulares do direito de preferência, de acordo com este normativo, têm o prazo de seis meses, a contar da data em que tiveram conhecimento dos elementos essenciais da alienação, para proporem a ação de preferência.
Trata-se este de um prazo de caducidade que é determinado por “estritas razões objectivas de segurança jurídica”.[12]
2. Na decisão recorrida a Mmª Juíza “a quo” entendeu não se verificar no caso dos autos a caducidade do direito de ação, tendo nesse sentido apresentado a seguinte argumentação:
“No caso dos presentes autos, como vimos, o ora Autor tomou conhecimento dos elementos essenciais do negócio, em data não concretamente apurada mas que se situa entre finais de Março de 2021 e inícios de Abril de 2021.
Teria pois, 6 meses após esta data para intentar a presente acção e tendo-o feito em 15.09.2021, poderá ou não ter ocorrido a caducidade do seu direito, no entanto, era aos Réus e à Interveniente Principal a quem cabia o ónus da prova de ter decorrido o referido prazo para que se verificasse a caducidade do direito do Autor. Não o lograram fazer, porém.
O decurso do prazo de seis meses sem que o direito seja exercido importa a caducidade do direito de ação.
E sendo um facto excetivo, o ónus da prova recai sobre os Réus (n.º 2 do artigo 342.º do Código Civil).”
3. Sucede que toda esta argumentação se fundava no facto de apenas entre 16.3.2021 e inícios de abril de 2021 o autor ter tido conhecimento da compra do terreno por parte dos autores, conforme fora dado como assente no nº 14 da matéria de facto, conjugado este com os antecedentes nºs 12 e 13.
Todavia, em virtude da larga impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto que foi efetuada pelos réus e pela interveniente, ao abrigo do art. 636º, nº 2 do Cód. de Proc. Civil, prevenindo a hipótese, verificada, da procedência da questão por este suscitada relativamente ao afastamento da causa de exclusão do direito de preferência prevista no art. 1381º, al. b), II parte, do Cód. Civil, a factualidade dada como provada e não provada na sentença recorrida sofreu significativas alterações.
Com efeito, em consequência desta reapreciação, foi agora dado como assente, sob o novo nº 46, que o autor, em 2012, soube da venda e do preço da venda quando os réus foram pessoalmente falar com ele à sua Quinta ..., por saberem que era proprietário confinante.
O que teve como contraponto, a fim de evitar flagrante contradição, a alteração da redação do nº 14, donde foi suprimida a referência à comunicação ao autor da compra do terreno realizada pelos réus apenas aquando do episódio de conflito de vizinhança verificado em data não determinada entre 16.3.2021 e inícios de abril de 2021.
Deste modo, se o autor teve conhecimento da venda do terreno aos réus e do seu preço em 2012, torna-se patente que a propositura da presente ação de preferência pelo autor apenas em 15.9.2021 excedeu largamente o prazo de seis meses a que se refere o art. 1410º do Cód. Civil.
Donde se terá de concluir, distintamente do que foi feito pela 1ª Instância, que os réus e a interveniente, tal como lhes competia ao abrigo do art. 342º, nº 2 do Cód. Civil, lograram provar a caducidade da ação de preferência proposta pelo autor.
O que determinará a confirmação da sentença recorrida, que julgou totalmente improcedente a ação, embora por razões diversas das que nesta foram sustentadas pela Mmª Juíza “a quo”.
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Sumário (da responsabilidade do relator – art. 663º, nº 7 do Cód. de Proc. Civil)[13]:
……………………….
……………………….
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DECISÃO
Nos termos expostos, acordam os juízes que constituem este Tribunal no seguinte:
a) Julgar procedente o recurso de apelação interposto pelo autor AA e, em consequência, declara-se não verificada a causa de exclusão do direito de preferência prevista no art. 1381º, al. a), II parte, do Cód. Civil;
b) Como resultado do pedido de ampliação do âmbito do recurso efetuado pelos réus BB e CC e pela interveniente DD, ao abrigo do art. 636º, nº 2 do Cód. de Proc. Civil, e da alteração factual daí decorrente, declara-se a caducidade da ação de preferência intentada pelo autor e, em consequência, embora por motivos diversos, confirma-se a sentença absolutória da 1ª Instância.
Atendendo a que se manteve o decaimento do autor/recorrente, suportará este as custas devidas pelo presente recurso (art. 527º do Cód. de Proc. Civil).
Porto, 19.3.2024
Eduardo Rodrigues Pires
Artur Dionísio do Vale dos Santos Oliveira
João Ramos Lopes
__________________
[1] Ocorre aqui duplicação na numeração das conclusões.
[2] Ocorre aqui duplicação na numeração das conclusões.
[3] Cfr. Ac. Rel. Porto de 16.12.2015, p. 12203/05.7 TBMAI.P2, relator MANUEL FERNANDES, disponível in www.dgsi.pt.
[4] Cfr. também Ac. STJ de 17.10.2019, proc. 295/16.8 T8VRS.E1.S2 (RAIMUNDO QUEIRÓS, com voto de vencido – ANA PAULA BOULAROT) e Ac. Rel. Guimarães de 26.1.2017, proc. 73/14.9 TBCHV.G1 (ALEXANDRA ROLIM MENDES), disponíveis in www.dgsi.pt.
[5] Cfr. HENRIQUE MESQUITA, “Direito de Preferência”, in CJ, ano XI, tomo V, págs. 51/54.
[6] Cfr. também ELSA SEQUEIRA SANTOS, “Os direitos de preferência relativos à transmissão de prédios rústicos” in Revista Julgar, Direito Imobiliário, nº 51, pág. 59, onde escreve que para a aplicação da alínea a) do art. 1381º do CC “…não é suficiente uma vontade subjectiva de destinar o prédio a fim distinto da cultura, sendo ainda necessário que essa mudança de destino seja legalmente possível.”
[7] Plano Municipal de Ordenamento do Território.
[8] O pedido de informação prévia encontra-se previsto no art. 14º, nº 1 do RJUE [Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação], que tem a seguinte redação: «Qualquer interessado pode pedir à câmara municipal, a título prévio, informação sobre a viabilidade de realizar determinada operação urbanística ou conjunto de operações urbanísticas diretamente relacionadas, bem como sobre os respetivos condicionamentos legais ou regulamentares, nomeadamente relativos a infraestruturas, servidões administrativas e restrições de utilidade pública, índices urbanísticos, cérceas, afastamentos e demais condicionantes aplicáveis à pretensão.»
[9] Cfr. também, sobre esta matéria, o acórdão da Relação do Porto de 28.3.2023 (proc. 3626/20.2 T8VNG.P1, disponível in www.dgsi.pt) do presente relator, também subscrito pelo aqui 2º adjunto, onde, distintamente, se decidiu no sentido da exclusão do direito de preferência ao abrigo do art. 1381º, al. a), II parte, por face à factualidade aí apurada se ter entendido que o terreno em causa dispunha de viabilidade construtiva.
[10] Cfr. ABRANTES GERALDES, PAULO PIMENTA e PIRES DE SOUSA, “Código de Processo Civil Anotado”, vol. I, 2ª ed., Almedina, págs. 823 e 825.
[11] Cfr. ABRANTES GERALDES, “Recursos em Processo Civil”, 7ª ed., 2022, pág. 333.
[12] Cfr PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, “Código Civil Anotado”, vol. III, 2ª ed., pág. 372, onde cita VAZ SERRA, “Prescrição extintiva e caducidade”, pág. 514.
[13] Sumário que será circunscrito às matérias que se entende terem relevo jurisprudencial.