Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra

I – A Causa

Afirmam os AA. que o R., interpelado sucessivamente para cumprir, outorgando para o efeito na escritura definitiva como vendedor (escritura marcada pelo A. mais de uma vez), persistiu no incumprimento da promessa, considerando os AA. esta definitivamente incumprida, invocando em função dessa circunstância a resolução do contrato e pedindo a condenação do R. na satisfação do valor daquele sinal em dobro (€60.000,00).

1.2. O R. contestou e deduziu pedido reconvencional (fls. 27/30). Invocou – e esta asserção expressa a questão central discutida na acção – a ligação do preço prometido para o imóvel à área deste, sendo que, convencido que tal área corresponderia aos 9.920 m2 constantes da matriz, foi surpreendido, no dia da realização da escritura (em 03/11/2004), pela advertência feita pela Senhora Notária, de que estava pendente uma rectificação da área do terreno para 23.800 m2, não obstante constarem da escritura os tais 9.920 m2^[2]. Face a tal discrepância pretendeu o R., sem êxito, alterar os termos do contrato (o preço do imóvel), qualificando tal incidência (a grande diferença de áreas) como indutora, relativamente a ele (R.) de uma situação de “erro sobre o objecto do negócio”, com a consequente anulabilidade do mesmo, pugnando pela improcedência da acção e formulando, reconvencionalmente, o seguinte pedido:

“[…]
[anulação do] contrato-promessa sub judice com as legais consequências, condenando-se os AA. a pagar ao R. uma indemnização correspondente a todas as despesas que este teve de suportar decorrentes da sua actuação dolosa e a liquidar em execução de sentença […]” [transcrição de fls. 30]

1.3. Finda a fase dos articulados^[3], foi o processo saneado e fixados, por remissão para esses mesmos articulados^[4], os factos assentes e os considerados controvertidos (fls. 46/48; consta de fls. 114/117 cópia dactilografada da peça condensatória).

1.4. Realizado o julgamento documentado nas actas de fls. 148/152, 215/217 e 247/248 (no qual foi gravada a prova testemunhal), foram os factos provados (por referência aos controvertidos) fixados no despacho de fls. 248-A/254 e proferida a Sentença de fls. 259/276 – esta, integrada pelo indicado despacho de fls. 248-A/254, constitui a decisão objecto do presente recurso –, julgando ela a acção procedente e improcedente a reconvenção, condenando o R. a satisfazer aos AA. a quantia de €60.000,00, correspondente ao dobro do sinal prestado pelo A., nos termos do artigo 442º, nº 2 do Código Civil (CC).

1.5. Inconformado, interpôs o R. o presente recurso, motivando-o a fls. 282/290, rematando tal peça com a conclusão única que aqui se transcreve:

“[…]
Atendendo aos documentos de fls. 7, 158 a 161, 193 a 199, aos factos admitidos por acordo no artigo 22º da contestação, aos factos notórios e aos depoimentos das testemunhas parcialmente transcritos, há razões que permitem pôr em causa a razoabilidade da convicção formada pela primeira instância e para alterar as respostas dadas aos nºs 9, 11, 13, 14, 15 e 16 da base instrutória, considerando-se integralmente provados os nºs 9, 11 e 13, não provados os nºs 15 e 16 e, relativamente ao nº 14, provado que «[a] área do terreno foi elemento essencial na determinação do preço da compra e venda em apreço».
Deverá ser revogada a Sentença recorrida e a acção julgada improcedente por não provada, a reconvenção julgada procedente, por provada, declarada a anulação do contrato-promessa de compra e venda sub judice com fundamento no erro sobre o objecto do negócio, nos termos do disposto nos artigos 247º e 251º do Código Civil, com as legais consequências.
[…]”
[transcrição de fls. 290]

Os AA. Apelados responderam ao recurso, pugnando pela manutenção da decisão colocada em crise pelo Apelante.

Relatada a marcha do processo na primeira instância, é tempo de apreciar as questões colocadas no recurso.

II – Fundamentação

Ora, atendendo ao teor da conclusão (única), capta-se que a temática do recurso se estrutura em torno da impugnação do acto de julgamento correspondente à determinação dos factos, visando a modificação de alguns destes (artigo 712º, nºs 1 e 2 do CPC), sendo em função desta almejada alteração – e pressupondo-a – que o Apelante pugna por um julgamento-outro da acção, diametralmente antagónico do expresso na decisão da primeira instância. Pretende o Apelante, enfim, a improcedência da acção e o atendimento da reconvenção.

Para o efeito, busca o Apelante, pois, a fixação de outros factos, e é na base de tal alteração que promove uma distinta subsunção, visando a consagração da sua tese respeitante ao erro sobre determinadas qualidades do objecto negocial (artigo 251º do CC), respeitante à celebração do contrato-promessa de compra e venda, promovendo a anulação deste, nos termos do artigo 247º do CC (ex vi do citado artigo 251).

É neste quadro argumentativo que o Apelante, cumprindo o ónus imposto pelas alíneas a) e b) do nº 1 do artigo 690º-A do CPC, dá conta na motivação do recurso dos pontos de facto concretos que considera terem sido incorrectamente julgados e, cumulativamente a tal indicação e completando-a, dos concretos meios de prova que afirma como erradamente valorados pela primeira instância^[5] – estes últimos, por corresponderem neste caso, fundamentalmente, a prova testemunhal, por referência a passagens do registo áudio da mesma (ocupa a gravação duas cassetes e um CD, aquelas e este integralmente ouvidos por esta Relação na preparação do recurso).

O fundamento primordial do recurso corresponde, pois, ao controlo de determinados trechos do elenco fáctico indicados pelo Apelante, com base na asserção de estar em causa, conforme este diz na síntese conclusória acima transcrita, “a razoabilidade da convicção formada pela primeira instância”. É esta asserção que importa reter relativamente a esta dimensão do recurso.

2.1. A matéria de facto considerada pelo Tribunal a quo foi a que aqui se transcreverá já de seguida, a partir do trecho da Sentença contendo essa relacionação, sublinhando-se que tal transcrição apresenta, na lógica expositiva deste Acórdão, a provisoriedade decorrente de estarem em causa no recurso, como se disse, pendentes de apreciação, trechos dos factos cuja alteração é pretendida pelo Apelante. Aliás, como veremos adiante, essa pretensão será atendida em aspectos muito substanciais do elenco fáctico considerado pelo Tribunal a quo, no qual serão introduzidas importantes modificações.

Não obstante, feita esta advertência (que esta transcrição assinalará nos locais apropriados), são estes os factos que a instância antecedente deu como provados, constituindo eles a base de trabalho que à partida se oferece a esta Relação:

“[…]
A)
A. marido e R. celebraram, em 31 de Agosto de 2004, um contrato-promessa de compra e venda.
B)
Por esse contrato, o A. prometeu comprar ao R. e este prometeu vender-lhe «um terreno agrícola de que é proprietário, sito em X..., com o número de matriz ..., denominado ...».
C)
Foi estipulado o preço de €300.000,00.
D)
O A. entregou, nessa data, ao R., e como sinal, a quantia de €30.000,00.
E)
Ficando de entregar a soma de €220.000,00 no dia da escritura pública de compra e venda.
F)
Os restantes €50.000,00 seriam liquidados quando começassem os trabalhos de loteamento no prédio, no prazo de um ano a contar da assinatura do contrato.
G)
Isto, se no indicado prazo de um ano, o A. marido não falecesse, pois, neste caso, a referida soma seria perdoada.
H)
No momento da sua assinatura, na cláusula 2ª, 1º, onde consta a entrega inicial de €30.000,00, o R. acrescentou à mão o seguinte: «como sinal (cheque do ...nº ...)».
I)
Não foi estabelecido prazo para a outorga da escritura, nem a quem competia a sua marcação.
J)
A escritura de compra e venda foi assim marcada para o dia 3 de Novembro de 2004, no Cartório Notarial da ....
L)
Em 29 de Outubro de 2004, o A. procedeu à liquidação do Imposto Municipal sobre Transmissões, documento que, com cópias dos documentos de identidade, entregou à encarregada da marcação da escritura.
M)
Na data designada, A. e R., este na posse do consentimento da R. mulher à transmissão, compareceram no Cartório Notarial da ....
N)
O R. recusou outorgar a escritura, alegando que queria renegociar o preço da compra e venda, que queria receber valor superior, o que o A. recusou.
O)
O A. diligenciou junto do R. pelo cumprimento do contrato, tendo este insistido em preço superior ao acordado.
P)
Na perspectiva de cumprir o contrato, o autor decidiu então por nova marcação da escritura, para o dia 7 de Março de 2005, pelas 14h30, no Cartório Notarial da ..., e do facto notificou o R. por carta registada com aviso de recepção.
Q)
No dia 7 de Março de 2005, pelas 14h30, todos os documentos necessários à escritura se encontravam no referido Cartório, tal como o A.
R)
Mas a escritura de compra e venda não foi realizada por ausência do R., o qual também nada informou.
S)
Por carta registada com aviso de recepção, datada de 9 de Março de 2005, o A. notificou novamente o R. para a escritura de compra e venda do prédio rústico objecto da promessa, no dia 29 de Março de 2005, pelas 14h30.
T)
Mais comunicou o A. que, tendo-se o R. constituído em mora, «caso não compareça naquele Cartório Notarial, no dia e hora referidos, ou, comparecendo, não outorgue a escritura, ou não se faça acompanhar dos documentos para tanto necessários, desde já (…) considera definitivamente não cumprida a promessa de compra e venda de 31 de Agosto de 2004, dá por resolvido o contrato promessa e exigirá, sem mais, a restituição do sinal em dobro.».
U)
Resultou infrutífera mais esta tentativa do A.: o R. não compareceu à escritura em 29 de Março de 2005, pelas 14h30, no Cartório da ..., sendo por sua falta que a mesma não foi realizada.
V)
O negócio havia sido ajustado por €300.000,00. [refere-se o destaque conferido a esta alínea à circunstância de a mesma ir ser alterada no desenvolvimento do recurso, através de uma nova resposta abrangendo os pontos 9, 11, 13 e 14 da base instrutória – item 2.2.2.2., infra]
X)
Em 3 de Novembro de 2004, a escritura não chegou a ser outorgada uma vez que, antes da leitura da escritura, a Notária do Cartório alertou o R. para o facto de ter sido requerida a rectificação da área do terreno em causa para 23.800m2, quando na minuta da escritura constava apenas como tendo 9.920m2.
Z)
Em face desta situação o R. não outorgou a escritura de compra e venda e propôs ao autor marido a «anulação» do negócio ou a revisão do preço, o que este recusou.
AA)
Os AA. residem há muito em frente ao prédio rústico em referência nos autos, conhecendo perfeitamente as suas características.
BB)
Foi feito em nome do R. o requerimento de rectificação de área do terreno apresentado à Repartição de Finanças de ....
CC)
O prédio rústico foi negociado e prometido vender como um todo (terreno agrícola sito em X..., com o número de matriz ..., denominado ...), não ao metro quadrado.
DD)
Os €300.000,00 foram objectivamente acordados para o prédio rústico do R. denominado « ...», sem qualquer menção, referência ou consideração da área em concreto. [refere-se o destaque conferido a esta alínea à circunstância de a mesma ir ser atingida pelas alterações a introduzir neste recurso – item 2.2.2.3., infra]
EE)
A. e R. conheciam o prédio, o qual se encontrava devidamente delimitado. [refere-se o destaque conferido a esta alínea à circunstância de a redacção da mesma ir ser alterada no desenvolvimento do recurso – item 2.2.2.5., infra]
FF)
A pessoa que tratou da marcação da escritura e dos documentos para instruir a escritura foi contratada pelo R., ainda que fosse conhecida dos AA.
GG)
Pessoa essa que, anteriormente, tinha tratado de outras escrituras e de outros assuntos ligados a escrituras de compra e venda de outros prédios do R. na localidade de X....
HH)
Nos últimos anos, tendo em conta a data da interposição da acção, o R. vendeu outros terrenos que lhe pertenciam, também por herança, na localidade de X....
II)
Em tais negócios é, às vezes, acompanhado por E...., pessoa que vive na localidade.
[…]”
[transcrição do texto da Sentença a fls. 262/268]

2.2. Interessa-nos agora – e assim encetamos a apreciação do tema recursório central – o acto de julgamento consubstanciado na fixação dos factos, tendo este por referência específica os itens 9, 11, 13, 14, 15 e 16 da “base instrutória”, que aqui foi apresentada sob a forma de um rol de “factos controvertidos” registado a fls. 115/117 (por facilidade de expressão identificaremos doravante essa inadequada forma de organizar o rol das questões de facto controvertidas como base instrutória, v. nota 5, supra).

Sendo estes os factos que o Apelante indicou no recurso, sublinha-se que a apreciação deste Tribunal incidirá, como não poderia deixar de ser, sobre os mesmos (v. o trecho inicial do artigo 660º, nº 2 do CPC). Isto, todavia, sem prejuízo da possibilidade desta Relação apreciar, por razões de coerência, compaginação lógica, completude ou supressão de possíveis deficiências obscuridades ou contradições no seio da matéria de facto, mesmo exorbitando dos pontos directamente criticados pelo Apelante, outros segmentos dos factos relacionados com os indicados por este, encarando a decisão fáctica como um todo coerente, evitando-se assim a presença nela de desvalores do tipo dos referidos no nº 4 do artigo 712º do CPC. Isto quando, como aqui entendemos suceder, se preenche a hipótese contrária à prevista no trecho inicial deste nº 4: isto é, quando constam do processo todos os elementos probatórios que, nos termos da alínea a) do nº 1 (desse artigo 712º), permitem a reapreciação da matéria de facto […]” e são detectados nesta os desvalores que a norma prevê no seu segmento intermédio (v. também o trecho final da norma)^[6].

2.2.1. Dos pontos de facto indicados pelo Apelante, pretende este que sejam declarados integralmente provados os itens 9^[7], 11 e 13^[8], não provados os itens 15 (corresponde este ao ponto CC) dos factos acima transcritos) e 16 (que originou o ponto DD) do mesmo elenco fáctico) e, finalmente, quanto ao item 14 da base, que foi considerado não provado^[9], pretende o Apelante a prova da asserção positiva quanto à essencialidade da quantificação da área do terreno, enquanto base efectiva na qual assentou o negócio expresso na promessa.

A este último aspecto – referenciação do negócio estabelecido por aquele preço (€300.000,00), exclusivamente, a uma área de 9.920 m2 (não há área real – bem mais do dobro – indicada no requerimento de alteração falado no acto frustrado da escritura) –, a este aspecto, dizíamos, se refere, no essencial, a discordância do Apelante quanto ao julgamento da primeira instância. Assim, simplificando as coisas, acaba por ser esta asserção, enquanto reflexo dos factos e que se expressa em diversos quesitos da base instrutória, aquela que aqui haverá que controlar, respondendo, com base na valoração da prova, nos termos que de seguida caracterizaremos, à seguinte interrogação formulada alternativamente: (1) a promessa de um preço de €300.000,00 foi estabelecido (tese dos AA./Apelados) tendo em conta aquele terreno, reconhecido pelos vendedor e comprador pelas suas verdadeiras características, independentemente do elemento identitário traduzido na quantificação exacta da sua área, sendo que esse preço subsistiria (seria imune) a qualquer alteração dessa área “descoberta” no iter de concretização da promessa (?); (2) ou, pelo contrário (tese do R./Apelante), esse preço era aquele porque o terreno tinha, reconhecidamente, 9.920 m2 de área (ou algo não muito longe disso), com exclusão da estruturação da promessa nesses termos para a hipótese de se vir a verificar que o terreno tinha mais do dobro dessa área (?).

A compreensão do sentido desta questão – enquanto alternativa valorativa da posição das partes no recíproco entendimento da posição de cada uma no negócio final em vista do qual foi celebrada a promessa – alcança-se pensando nos motivos que podem levar alguém a moldar contratualmente a venda (ou a promessa de venda) de um determinado terreno (o terreno X) por determinado preço (o preço Y). Com efeito, (1ª alternativa: a dos AA.) pode o vendedor pretender realizar essa venda porque a aceita face à percepção geral, não exactamente quantificada em todos os seus elementos, que tem do valor de X (o “meu” X que “eu” “vejo” e “conheço” vale para “mim” Y, que é o preço que eu pretendo obter por X, independentemente da área de X), atingindo-se o acordo com o comprador nesses termos e com base no reconhecimento mútuo desse pressuposto, ou (2ª alternativa: a do R.) pode o vendedor realizar essa venda de X, determinando como preço Y, por referência à conjugação dos elementos identitários de X (“vendo” o “meu” X pelo preço Y, porque este traduz o valor dos elementos quantitativos identitários de X que “eu” reconheço nele e que considero no geral relevantes para a determinação desse preço).

A questão central é a de encontrar a realidade objectivável que efectivamente expressou a fixação desse preço, por referência aos elementos consensualmente relevantes para essa operação, no sentido – que é o sentido relevante no seio da facti species do artigo 247º do CC (para o qual remete o artigo 251º do mesmo Diploma) – de dever do destinatário da declaração de não ignorar o carácter essencial dessa realidade para o declarante.

Esta caracterização apresenta um particular interesse neste caso, tendo em vista a estruturação da posição do Apelante quanto à razão da recusa de cumprimento da promessa em função da existência de um erro^[10], sendo que este se refere aqui, como o invoca o Apelante, ao objecto (artigo 251º do CC), no sentido em que tal elemento é entendido na estruturação do nosso Código Civil, por diferenciação do “erro sobre os motivos” previsto no artigo 252º do mesmo Diploma. Com efeito, caracterizando o primeiro tipo de erro (no que aqui interessa o erro sobre o objecto previsto no indicado artigo 251º), refere António Menezes Cordeiro:

“[…]
O erro relativo ao objecto tem sido prudente e correctamente alargado pela doutrina e pela jurisprudência. Não está em causa, apenas, a identidade do objecto, mas as suas qualidades e, particularmente, o seu valor.”^[11] (sublinhado acrescentado)

É a alternativa explicativa do sentido do estabelecimento daquele preço (daquele preço enquanto expressão de um determinado valor que pressupõe e se refere a elementos identitários do prédio) num contrato-promessa (enquanto antecipação de um elemento central de um outro contrato: o contrato definitivo), foi, dizíamos, a alternativa que acima enunciámos a que perpassou ao longo da acção na primeira instância, e é esta questão que agora se transfere através do recurso, como questão decisória operante, para esta Relação. É, enfim, a opção por uma das faladas alternativas, no quadro valorativo aferidor da existência de um erro relevante sobre os motivos, que, reapreciando agora a prova produzida na primeira instância, este Tribunal terá que controlar.

2.2.1.1. Entretanto, preliminarmente à valoração da prova produzida face às asserções fácticas expressas pelo Tribunal a quo, designadamente no que respeita à prova testemunhal que o Apelante indica como erradamente apreciada, preliminarmente a essa valoração, dizíamos, importará ter presente qual o conteúdo dos poderes de reapreciação dos factos nesta Relação, no quadro do controlo dessa prova (sendo deste tipo parte importante da prova que o Apelante considera ter sido deficientemente valorada), controlo este que aqui se realiza nos termos do artigo 712º, nº 1, alínea a) do CPC.

Ora, a este respeito, tenha-se em conta, desde logo, que o relacionamento deste Tribunal de recurso, com a prova testemunhal ocorre indirectamente – consubstancia-se no que apropriadamente se vem chamando acesso mediato – através da audição do registo (sonoro) dos depoimentos prestados em julgamento pelas testemunhas, sem a imediação da qual dispôs o julgador destinatário directo dessa produção de prova.

Assim, sublinhar o carácter indirecto ou mediato que o relacionamento da segunda instância com esta prova assume é relevante, no sentido em que nos fornece o quadro em que se realiza (aqui) o controlo da prova testemunhal. É que a valoração desta assenta no princípio da livre apreciação (estabelecido no artigo 396º do CC), expressando este a aceitação de alguma margem, inevitável, de ponderação subjectiva do julgador, difícil de repetir, nas mesmas condições, num controlo a posteriori por terceiros. É neste sentido que assumimos a asserção de não existir um fundamento prático ou legal, dentro da lógica própria de um acesso mediato a este tipo de prova (assente, tão-só, na audição da gravação sonora de depoimentos), para que o Tribunal de recurso se limite a substituir a “livre apreciação” do julgador imediato, por uma outra “livre apreciação”, entendida esta como correspondente à “sua” – do Tribunal ad quem – “livre apreciação”. A ideia de um recurso de natureza substitutiva quanto aos factos, não implica qualquer “substituição” de “livres apreciações”^[12].

Daí que o julgamento dos factos não se repita, pura e simplesmente, em duas instâncias. O que se faz na segunda instância – o que faremos aqui – é, portanto, controlar a racionalidade da fixação de determinados factos e não de outros, procurando o sentido destes face à valoração da prova, aferindo se essa valoração suporta inteiramente aqueles factos enquanto explicação plausível e racionalmente fundada da realidade emergente do acto de julgamento, não obstante até poderem não expressar esses factos a única visão possível das coisas, sem que não deixemos de os considerar correctamente fixados. Nisto reside, estamos em crer, a essência da livre apreciação da prova testemunhal, quanto ao controlo desta em sede de recurso.

É que, como sugestivamente refere Jordi Ferrer Beltrán, “[a] livre valoração da prova é «livre», só no sentido de não estar sujeita a normas jurídicas que predeterminem o resultado dessa valoração. Com efeito, a operação consistente em julgar o apoio empírico que um conjunto de elementos de julgamento aportam a determinada hipótese, está sujeita aos critérios gerais da lógica e da racionalidade”^[13], querendo isto dizer que é no controlo do carácter lógico e racional das respostas fornecidas pelo Tribunal a quo, por referência à prova produzida, que se exerce o poder de modificar a decisão de facto pelo Tribunal da Relação (um Tribunal de recurso que não é, como sucede com o Supremo Tribunal de Justiça, um Tribunal de revista), isto, quando estão em causa asserções que assentam fundamentalmente na prova testemunhal. É neste sentido, enfim, que se adere ao entendimento segundo o qual “[…] o controlo da livre valoração segundo a íntima convicção do juiz, é o controlo da justificação da decisão probatória”^[14].

Será neste plano valorativo – que o Apelante correctamente identificou como “razões que permitem pôr em causa a razoabilidade da convicção formada pela primeira instância” (conclusão única acima transcrita) –, pois, que se situará a subsequente exposição.

2.2.2. O primeiro dado a reter – e chamamos a atenção para a sua pujança sugestiva – consiste na constatação da enorme diferença entre a área do terreno (incorrectamente) registada na matriz (9.920 m2) e a realidade dessa área (23.800 m2). Trata-se de bem mais do dobro [mais 3.960 m2 que aquilo que seria o dobro da área registada na matriz (corresponderia a simples duplicação dos 9.920 m2 a 19.840 m2)] e, só com base em dados explicativos e contextualizadores da situação concreta que se prefigurem como particularmente expressivos, poderemos sustentar, encarando as coisas numa perspectiva de normalidade, face a um vendedor racionalmente motivado, ser irrelevante, para a decisão de antecipar a fixação contratual do preço, uma tal discrepância de valores quantitativos referidos ao bem prometido vender. Sugestivamente, poderíamos referir que se está a comparar um pouco menos do que equivaleria a um campo de futebol (9.920 m2) com o que corresponderia a quase três campos de futebol (23.800 m2).

Vale isto por dizer, adiantando-se aqui um argumento que adquirirá particular importância mais adiante neste Acórdão, que uma tão significativa discrepância dos valores da área, só poderá ser subtraída à ideia de essencialidade para o declarante, no sentido de cognoscibilidade para o declaratário (v. artigo 247º do CC), se um somatório de dados muito expressivos apontasse nesse sentido.

Ora, entendemos não ser este o caso, face aos elementos probatórios disponíveis, em vista da fundamentação exarada pelo Tribunal a quo.

Sem pretendermos especular em torno de algo tão imperscrutável quanto o é a mente humana em acção, no quadro dinâmico, particularmente complexo, da tomada de decisões contratuais, não deixaremos de sublinhar (para além do elemento de partida correspondente à ideia de um “racionalismo egoísta” básico da generalidade dos agentes económicos actuando no mercado^[15], factor que os leva a procurar o melhor preço pela venda de um bem), não deixaremos de sublinhar, dizíamos, aquilo que, no quadro da chamada “Behavioral Decision Theory”^[16], é visto como um desvio à chamada “racionalidade perfeita”, no quadro da qual o agente, situado num patamar perfeito de informação, toma uma determinada decisão de contratar correspondente a todos os dados objectivos relevantes para essa decisão. Este elemento, com efeito, expressa-se, frequentemente, num comportamento que acrescenta ou incrementa o factor egoístico, induzindo o indicado desvio de uma “racionalidade perfeita” no processo decisório, traduzindo, por substituição desta, uma forma limitada de racionalidade, potenciadora duma ultra valorização subjectiva do bem^[17], situando o ponto de acordo numa base que já não expressa, na perspectiva de quem vende, um conteúdo contratual correspondente a uma “racionalidade perfeita”, determinada pelos dados objectivos respeitantes à avaliação do bem. Fala-se a este respeito, entre outros paradigmas desse efeito de limitação – e citamos Fernando Araújo –, de “[um] efeito de dotação («endowment effect», um afloramento da preferência «inercial» pelo presente, o «status quo bias»[^[18]], sub-categoria dentro dos «anchoring biases» que nos leva a sobrevalorizarmos o que (ainda) é nosso em detrimento do que (ainda) não é nosso, e nos leva a pedirmos mais por um bem do que aquilo que estaríamos dispostos a pagar por ele – o resultado combinado do «valor estimativo» (ou «valor de uso») das nossas posses e da nossa aversão às perdas («losse aversion», ou seja a sobrevalorização das perdas em relação a ganhos de igual valor objectivo)”^[19] (acrescentámos aqui o sublinhado).

É neste sentido – e adiantamos desde já uma referência à valoração da prova produzida nos autos – que o entendimento do relatório pericial de fls. 234/235, acaba por se afigurar muito limitado no esclarecimento da questão do erro (a questão central desta acção), enquanto elemento atinente à percepção objectivável (reconhecível por terceiros na sua essencialidade) da realidade pelo vendedor (o Tribunal, aliás, limitou-se a referir esse elemento a fls. 251, algo inconsequentemente, sem indicar o sentido em que o valorou). E dizemos isto, desde logo, porque esse relatório não responde cabalmente à solicitação do Tribunal expressa no despacho de fls. 215^[20], nem sequer indicando se valorou especificamente uma área de 23.800 m2 comparativamente a uma de 9.920 m2. Depois, porque o relatório determinou – terá pretendido determinar – um valor global de mercado do terreno^[21], entendido como a expressão de um elemento relacional da “oferta agregada” e da “procura agregada” de terrenos com aquelas características (di-lo por outras palavras o relatório a fls. 236), sendo que tal determinação, estando em causa aqui a percepção pessoal pelo vendedor dos elementos que considera relevantes no quadro da decisão de contratar (é esta a essência do erro e aqui trata-se de determinar a existência ou não de um erro na estruturação da promessa), acaba por ser muito limitado o resultado dessa perícia no seu significado pois, em si mesma e sem mais, nenhuma informação nos aporta quanto aos elementos intuídos como relevantes por aquele promitente-vendedor (o Apelante) para a decisão de contratar naqueles termos. Embora todos procuremos – e bem – fugir da pesquisa das imperscrutáveis motivações pessoais que levam cada um a emitir, num determinado momento uma declaração negocial com um certo sentido, não deixa de ser possível referir essa declaração, objectivamente, ao conhecimento dos reais elementos de grandeza do objecto vendido (por exemplo à área de um terreno), particularmente quando estão envolvidas ordens de grandeza tão distintas quanto as que aqui se confrontaram para o Apelante.

Trata-se este de um elemento mais seguro de referenciação, por comparação à pura abstracção macroeconómica correspondente a um “valor habitual” ou a um “valor de mercado”. Este sempre expressará um “todo” amorfo, quando o preço aqui fixado corresponde apenas a uma “parte” desse “todo” e tem sentido próprio (também com esta “parte” se construiria esse “todo”^[22]), e, se é verdade que não se pode tomar a parte pelo todo, também não se pode tomar o todo pela parte, quando é das vicissitudes da “parte” – e só destas – que cuidamos.

Ao Tribunal ninguém perguntou nesta acção qual era o preço de mercado, ou até o “preço justo”, por aquele terreno – não se trata aqui de uma expropriação –, sendo que nunca se poderá excluir a existência de um erro relevante sobre o objecto negocial, só com base numa hipotética correspondência do preço fixado aos preços normalmente praticados na região relativamente a prédios semelhantes, admitindo ser isso o que resulta do relatório de fls. 251. O erro, expressando ignorância de algo, atende ao desenvolvimento do fenómeno psíquico que conduz à declaração negocial, ou seja, à formação de uma decisão para a qual concorrem vários factores, apreciando, pois, esses factores^[23], na medida em que os consigamos objectivar na sua representação social normal pelo destinatário da declaração negocial. Ora, a percepção das tendências do mercado – e isto para quem, conhecendo-as, também por elas se determine ou em função delas paute a sua actuação^[24] – só traduz um dos elementos a considerar; actua exteriormente ao agente, sendo que este só se motivará nesses termos na medida em que o preço pelo qual pretende vender um bem lhe apareça inultrapassavelmente limitado por aquilo que os compradores que aborda (ou que o abordam) estejam dispostos a pagar. Isto é bem diferente, todavia, da caracterização dos elementos com base nos quais o vendedor modela a decisão de vender por determinado preço um prédio que supõe ter 9.920 m2 de área, no confronto hipotético com a modelação dessa decisão que o mesmo sujeito formaria relativamente a um prédio com 23.800 m2 de área. Ninguém poderá pretender, faltando elementos muito expressivos apontando em sentido contrário, que o conteúdo de uma venda (o preço), projectado relativamente a realidades quantitativamente tão distintas, seja o mesmo. O valor determina-se em função de múltiplos factores, mas este factor não pode, na falta de outros elementos, ser remetido para o domínio da irrelevância.

Estamos no campo da determinação da motivação do vendedor no acto de fixação de um preço – adiante veremos ser nisso que assenta o artigo 247º do CC –, sendo que é nesse domínio que, relativamente a um elemento fulcral do negócio (relativamente à própria essência do negócio), se situa a questão do erro, sendo nesse quadro referencial que se determina a existência e a relevância desse desvalor negocial^[25].

2.2.2.1. Falámos antes do carácter fortemente sugestivo do dado (objectivo) consistente na desproporção de áreas do mesmo terreno consideradas nos dois momentos que aqui adquiriram relevância (a celebração da promessa e a frustrada concretização desta através da celebração do contrato definitivo). Ora, reconduzindo este dado (objectivo) a um plano subjectivo, captando o significado do comportamento dos sujeitos envolvidos no trecho temporal que a apreciação do caso concreto convoca, também antes frisámos que o descartar do significado deste dado – a Sentença mantendo o negócio (a promessa), não obstante este dado, acaba por descartar a relevância de tal dado^[26] – só pode assentar num conjunto muito expressivo de circunstâncias e estas, no ambiente de um processo judicial, têm de ser captáveis através da prova e justificadas por uma reconstrução racional do significado desta.

É a busca destas circunstâncias qualificadas (o qualificativo reside em exigirmos a sua acentuada expressividade) que esta Relação empreendeu relativamente à prova testemunhal, cotejando a audição desta (de toda ela) com a fundamentação que o Julgador de primeira instância fez constar no trecho de fls. 251/254 do despacho de fixação dos factos.

Sucede que, nessa procura, não encontrámos elementos que reputemos de substancialmente significativos em abono da visão das coisas que algumas das respostas dadas pelo Tribunal a quo expressam.

Não aceitamos, desde logo e salvo o devido respeito – e estamos a referir-nos ao trecho da fundamentação referido à prova testemunhal (fls. 251/254) –, que o depoimento da testemunha D... (filho dos AA./promitentes compradores e que assumiu ter interesse pessoal na concretização do negócio, v. nota 30, infra) possa ser racionalmente valorado, nesse descartar da relevância negocial de uma diferença de áreas tão significativa como a aqui em causa, dizendo “que […] ninguém sabia a área apesar de o terreno estar devidamente delimitado; mas que a área se «imaginava» pela observação do terreno […]” (fls. 251). Além de “imaginar” algo ser, por definição, uma forma pouco ajustada de abordar realidades quantitativamente expressas de forma tão distante quanto uma diferença de 13.880 m2 para mais na área de um terreno, sempre haveria que posicionar esta afirmação face à verdadeira expressividade – oiça-se a tal respeito a gravação e veja-se a transcrição parcial na nota 28, infra – com a qual a Senhora Notária, a testemunha Dra. E..., que organizou a escritura de 3 de Novembro de 2004 (frustrada na sua realização por desacordo do R. quanto à subsistência do valor fixado como preço), indicou a surpresa e o espanto com o qual este mesmo R. recebeu, dela (Notária), no momento da leitura do texto da escritura, a notícia da magnitude do valor envolvido na alteração da área do terreno, na não coincidência desta com o valor indicado no projecto de escritura^[27].

E este mesmo espanto e surpresa foram expressivamente corroborados pela testemunha G... (presente na escritura e, em certo sentido, colaboradora na efectivação do negócio, de cuja documentação preparatória tratou)^[28], nas suas importantes declarações^[29].

2.2.2.2. Podemos concluir assim – este Tribunal conclui-o em sede de controlo do julgamento dos factos – que a omissão da valorização desta circunstância, fielmente retratada nos depoimentos, objectivos e credíveis, das mencionadas testemunhas, se reflecte inexoravelmente no carácter racional das respostas, fundamentalmente negativas, formuladas pela primeira instância aos números 9, 11, 13 e 14 da base instrutória, aparecendo-nos a única asserção positiva contida na resposta ao número 9 dessa base (apenas que o negócio foi ajustado por €300.000,00, v. a alínea V) do elenco fáctico) como manifestamente insuficiente e, nesse sentido, como inadequada enquanto visão racionalmente aceitável do sentido da prova a tal respeito produzida. Com efeito, induz esta resposta profundamente restritiva (ao ponto 9 da base instrutória), associada às respostas totalmente negativas aos pontos 11, 13 e 14, uma realidade que não lográmos reconstruir através da prova, à luz da fundamentação exarada pelo Tribunal a quo, porque expressa essa realidade muito aquém dos elementos significativos recolhidos numa valoração objectiva da prova testemunhal (remetemos aqui para as transcrições dos excertos dos depoimentos constantes das notas 28 e 30, supra).

Assim, apreciando esta concreta crítica do Apelante à fixação dos factos pela primeira instância (itens 9, 11, 13 e 14 da base instrutória), não podemos deixar de a atender no essencial. Assim, em substituição da redacção acima transcrita do ponto V) dessa matéria de facto, fixa-se, numa resposta conjunta a esses itens 9, 11, 13 e 14 (v. notas 8, 9 e 10 supra, reproduzindo as perguntas em causa nestes pontos), a seguinte asserção fáctica:

V)
[Provado que] o R., até ao momento da escritura, no dia 3 de Novembro de 2004 no Cartório Notarial da ..., estava convencido que o terreno a vender teria cerca de 9.920 m2 (como registava a matriz), sendo a uma área próxima dessa que referia o preço de €300.000,00, indicado no contrato-promessa.

Esta redacção, introduzida por esta Relação no quadro dos poderes de actuar sobre o julgamento de facto, passará, pois, a funcionar como facto a considerar na nova operação subsuntiva que este resultado do recurso respeitante aos factos determinará.

2.2.2.3. Pelas mesmas razões acima indicadas quanto à valoração da prova, e conferindo coerência lógica à matéria de facto no seu encadeamento expositivo, não pode esta Relação deixar de substituir a resposta de “provado”, dada na primeira instância ao ponto 16 da base (resposta igualmente criticada pelo Apelante), correspondente ao item DD) dos factos transcritos acima, pela seguinte asserção:

DD)
Provado apenas o que consta das respostas antes formuladas (neste Acórdão) aos pontos 9, 11, 13 e 14 da base e que constitui a alínea V) aqui introduzida na matéria de facto.

2.2.2.4. Quanto à resposta integralmente positiva ao ponto 15 da base (também criticada pelo Apelante) e que veio a gerar a alínea CC) do elenco dos factos provados incluído na Sentença, não vislumbra esta Relação uma fixação notoriamente inadequada (não plausível face à prova) e que se mostre incompaginável com os restantes factos, designadamente com os alterados nesta instância. Com efeito, a circunstância de o terreno ter sido prometido vender como um todo e não ao metro quadrado, resulta dos próprios termos do contrato, compaginados com a prova testemunhal (ninguém afirmou o contrário no julgamento^[30]). Note-se, todavia, que este elemento significa singelamente o que diz (não ter sido o terreno vendido ao metro quadrado), ou seja que as partes não expressaram a fixação do preço adoptando expressamente essa base de cálculo ou de determinação (como sucede nos casos previstos no artigo 887º do CC), não significando isto, portanto, que na fixação desse preço o R./Apelante, como promitente-vendedor, tenha estabelecido um preço imune, no seu sentido, à consideração de uma diferença na área do terreno tão significativa quanto a que supervenientemente se veio aqui a detectar. É este último aspecto, tão-só, aquele cuja resolução foi convocada pelo desenvolvimento dialéctico da acção.

2.2.2.5. Embora o Apelante não se refira ao ponto 17 da base^[31], que determinou, através de uma resposta especificada do Tribunal a quo, a alínea EE) do elenco fáctico, entende esta Relação, dando seguimento às considerações antes tecidas no item 2.2. deste Acórdão, existirem razões relativas à coerência interna da expressão dos factos provados, reflexo da valoração da prova testemunhal realizada a propósito dos factos expressamente criticados pelo Apelante, que determinam uma precisão e um aprimoramento da resposta a este ponto concreto, consagrando a existência de uma assimetria informacional, que se nos afigurou evidente, entre o A. marido e o R., em claro benefício do primeiro, quanto à percepção das verdadeiras características do terreno prometido vender.

Aliás, esta alteração a introduzir aqui, complementa e dá coerência significativa à resposta aos pontos 12-A e 12-B da base (corresponderam estes à alínea AA) do elenco fáctico), na medida em que da prova decorreu um conhecimento profundo do A. das características do terreno (vive em frente dele e é construtor civil, sabendo, por isso, fazer corresponder áreas de terreno a valores aproximados da realidade), contrastante com um conhecimento superficial do terreno pelo R. (herdou-o do pai, nunca lá viveu, pois sempre viveu noutro sítio – é diplomata em França – e terá visto o terreno, nas vésperas da celebração da promessa, segundo referiu a testemunha F..., “uma vez”, observando-o da estrada, “da parte de cima, de onde se via uma parte só”).

Assim, com reflexo na redacção da alínea EE) dos factos, entende esta Relação como adequada a seguinte resposta especificada ao ponto 17 da base, em substituição da formulada pela primeira instância a fls. 249 e que transitou para o elenco considerado na Sentença apelada:

EE)
[Provado que] o conhecimento do A. relativamente ao prédio era muito mais profundo e preciso que o do R., embora o prédio se encontrasse delimitado.

2.2.2.6. Finalmente – e continuamos na mesma linha argumentativa introduzida no antecedente item deste Acórdão (v. item 2.2., supra) –, e também relativamente a um elemento de facto não expressamente focado pelo Apelante, entendemos imprescindível introduzir uma resposta ao ponto 12-C da base^[32], que, não sendo inteiramente coincidente com a asserção positiva contida na pergunta, não deixe de sublinhar que o A. marido é construtor civil, como foi afirmado una voce por todas as testemunhas (de ambas as partes, incluindo o filho do próprio A., sendo até tal circunstância que explica a referência a uma operação de loteamento no texto do contrato e, aqui, na alínea F) dos factos). Este elemento interessa, e fornece completude e contexto coerente ao elenco fáctico, em vista da compreensão da aludida assimetria informacional existente entre o A. marido e o R., com claro reflexo numa correcta percepção por aquele das características do terreno e numa motivação equivocada deste último. A resposta negativa ao ponto 12-C da base não atendeu à exuberante prova produzida a tal respeito.

Assim, formulamos aqui, passando a constituir a alínea JJ) do elenco fáctico, a seguinte resposta especificada ao ponto 12-C da base:

JJ)
[Provado que] o A. marido exerce profissionalmente a actividade de construtor civil.

2.2.3. Aqui chegados, apreciados os fundamentos do recurso respeitantes à matéria de facto, sendo que desta dimensão do julgamento do recurso resultaram, nos termos antes indicados, consideráveis alterações a tal elenco, importa aqui dar conta de quais os factos provados, fixados por esta Relação no quadro dos poderes previstos no artigo 712º do CPC, sendo esse elenco aquele que servirá de base à subsequente operação subsuntiva.

Os factos a considerar são, pois, os seguintes:

A)
A. marido e R. celebraram, em 31 de Agosto de 2004, um contrato-promessa de compra e venda.
B)
Por esse contrato, o A. prometeu comprar ao R. e este prometeu vender-lhe «um terreno agrícola de que é proprietário, sito em X..., com o número de matriz ..., denominado ...».
C)
Foi estipulado o preço de €300.000,00.
D)
O A. entregou, nessa data, ao R., como sinal, a quantia de €30.000,00.
E)
Ficando de entregar a soma de €220.000,00 no dia da escritura pública de compra e venda.
F)
Os restantes €50.000,00 seriam liquidados quando começassem os trabalhos de loteamento no prédio, no prazo de um ano a contar da assinatura do contrato.
G)
Isto, se no indicado prazo de um ano, o A. marido não falecesse, pois, neste caso, a referida soma seria perdoada.
H)
No momento da sua assinatura, na cláusula 2ª, 1º, onde consta a entrega inicial de €30.000,00, o R. acrescentou à mão o seguinte: «como sinal (cheque do ...nº ...)».
I)
Não foi estabelecido prazo para a outorga da escritura, nem a quem competia a sua marcação.
J)
A escritura de compra e venda foi assim marcada para o dia 3 de Novembro de 2004, no Cartório Notarial da ....
L)
Em 29 de Outubro de 2004, o A. procedeu à liquidação do Imposto Municipal sobre Transmissões, documento que, com cópias dos documentos de identidade, entregou à encarregada da marcação da escritura.
M)
Na data designada, A. e R., este na posse do consentimento da R. mulher à transmissão, compareceram no Cartório Notarial da ....
N)
O R. recusou outorgar a escritura, alegando que queria renegociar o preço da compra e venda, que queria receber valor superior, o que o A. recusou.
O)
O A. diligenciou junto do R. pelo cumprimento do contrato, tendo este insistido em preço superior ao acordado.
P)
Na perspectiva de cumprir o contrato, o autor decidiu então por nova marcação da escritura, para o dia 7 de Março de 2005, pelas 14h30, no Cartório Notarial da ..., e do facto notificou o R. por carta registada com aviso de recepção.
Q)
No dia 7 de Março de 2005, pelas 14h30, todos os documentos necessários à escritura se encontravam no referido Cartório, tal como o A.
R)
Mas a escritura de compra e venda não foi realizada por ausência do R., o qual também nada informou.
S)
Por carta registada com aviso de recepção, datada de 9 de Março de 2005, o A. notificou novamente o R. para a escritura de compra e venda do prédio rústico objecto da promessa, no dia 29 de Março de 2005, pelas 14h30.
T)
Mais comunicou o A. que, tendo-se o R. constituído em mora, «caso não compareça naquele Cartório Notarial, no dia e hora referidos, ou, comparecendo, não outorgue a escritura, ou não se faça acompanhar dos documentos para tanto necessários, desde já (…) considera definitivamente não cumprida a promessa de compra e venda de 31 de Agosto de 2004, dá por resolvido o contrato promessa e exigirá, sem mais, a restituição do sinal em dobro.».
U)
Resultou infrutífera mais esta tentativa do A.: o R. não compareceu à escritura em 29 de Março de 2005, pelas 14h30, no Cartório da ..., sendo por sua falta que a mesma não foi realizada.
V)
O R., até ao momento da escritura, no dia 3 de Novembro de 2004 no Cartório Notarial da ..., estava convencido que o terreno a vender teria cerca de 9.920 m2 (como registava a matriz), sendo a uma área próxima dessa que referia o preço de €300.000,00, indicado no contrato-promessa.[^[33]]
X)
Em 3 de Novembro de 2004, a escritura não chegou a ser outorgada uma vez que, antes da leitura da escritura, a Notária do Cartório alertou o R. para o facto de ter sido requerida a rectificação da área do terreno em causa para 23.800m2, quando na minuta da escritura constava apenas como tendo 9.920m2.
Z)
Em face desta situação o R. não outorgou a escritura de compra e venda e propôs ao autor marido a «anulação» do negócio ou a revisão do preço, o que este recusou.
AA)
Os AA. residem há muito em frente ao prédio rústico em referência nos autos, conhecendo perfeitamente as suas características.
BB)
Foi feito em nome do R. o requerimento de rectificação de área do terreno apresentado à Repartição de Finanças de ....
CC)
O prédio rústico foi negociado e prometido vender como um todo (terreno agrícola sito em X..., com o número de matriz ..., denominado ...), não ao metro quadrado.
DD)
[Apenas o que consta da alínea V)][^[34]]
EE)
O conhecimento do A. relativamente ao prédio era muito mais profundo e preciso que o do R., embora o prédio se encontrasse delimitado.[^[35]]
FF)
A pessoa que tratou da marcação da escritura e dos documentos para instruir a escritura foi contratada pelo R., ainda que fosse conhecida dos AA.
GG)
Pessoa essa que, anteriormente, tinha tratado de outras escrituras e de outros assuntos ligados a escrituras de compra e venda de outros prédios do R. na localidade de X....
HH)
Nos últimos anos, tendo em conta a data da interposição da acção, o R. vendeu outros terrenos que lhe pertenciam, também por herança, na localidade de X....
II)
Em tais negócios é, às vezes, acompanhado por E..., pessoa que vive na localidade.
JJ)
O A. marido exerce profissionalmente a actividade de construtor civil.[^[36]]

[transcreveram-se os factos elencados na Sentença com as alterações introduzidas nesta Relação em destaque]

2.3. Sendo estes os factos, importa agora refazer, em função deles, a operação subsuntiva – nisto se traduz, aliás, a pretensão fundamental do Apelante no presente recurso –, considerando a questão do erro sobre o objecto, nos termos acima definidos, no quadro da anulabilidade da declaração negocial, enquanto consequência prevista no artigo 247º do CC, para o qual remete o artigo 251º do mesmo Código.

2.3.1. Referimo-nos antes (v. nota 12, supra e texto para o qual esta remete) à questão do valor do objecto – o conhecimento dos elementos reconhecidamente respeitantes à determinação deste valor – como elemento integrador do erro incidente sobre esse objecto^[37], previsto no artigo 251º do CC, e que constitui causa de anulabilidade do negócio, nos termos do artigo 247º do CC, por remissão para este regime (o do erro na declaração), efectuada pelo trecho final do próprio artigo 251º^[38]. Também aí deixámos expressa a existência de algumas reticências doutrinais à configuração nesse quadro daquilo que se poderia descrever como “erro” incidente sobre a operação de fixação do preço^[39].

Ora, olhando às incidências do caso concreto, quer-nos parecer que “preço” e “valor” devem ser encarados, neste particular contexto, como expressando realidades situadas em planos distintos.

Esta questão foi tratada, pressupondo o regime emergente do Código de Seabra (face ao respectivo artigo 661º^[40]), por Manuel de Andrade:

“[…]
Nas legislações doutros países costuma distinguir-se entre qualidades substanciais e qualidades não substanciais, confinando-se àquelas a potência anulatória do erro (error in substantia). Entre nós, a distinção, quando baseada num critério subjectivo […] – ou seja, quando vista através do ânimo ou intenção das partes –, só terá importância se for feita em termos correspondentes aos do artigo 661º. Terá de ser posto o caso não apenas do lado do errante mas também do lado da contraparte, pela forma naquele texto declarada. Quando assente num critério objectivo […] – isto é, tirado dos usos da vida –, parece que só pode ter alcance indirecto. O ser certa qualidade uma daquelas que as pessoas costumam considerar relevantes para a decisão de concluir um negócio sobre um objecto do tipo questionado […].
[…]
O que pode e deve fazer-se, no entanto, é definir com a possível precisão as qualidades de que fala o artigo 661º, por maneira a não compreender esse termo tudo aquilo que de perto ou de longe se refira ao objecto do contrato. […] Em todo caso pode coligir-se de alguns [tratadistas] que são de designar como qualidades dum objecto a respectiva constituição material e aquelas condições factuais e jurídicas que, pela sua natureza e duração, influem no valor ou no préstimo desse objecto. De acordo com isto, todos admitem, por ex., não ser qualidade de uma coisa o seu valor ou o seu preço […].^[41] (sublinhado acrescentado)

A referência ao preço, enquanto elemento característico da compra e venda, tendencialmente subtraído à lógica de actuação do erro, deve ser compreendida com o sentido de não abranger – portanto, no sentido de não subtrair à actuação do erro sobre o objecto, previsto no artigo 251º do CC –, como acima tivemos o ensejo de sublinhar na nota 12, uma falsa percepção da realidade que se refira a algo incidente sobre qualidades essenciais da coisa alienada que consensualmente se prefigurem como relevantes para a determinação do valor desta, mesmo quando a expressão deste (valor da coisa) se alcança ou manifesta por referência a um preço. Este (o preço) expressará um resultado; tal resultado assenta no conhecimento de determinada realidade; esta realidade corresponde ao valor da coisa: falar do preço nestas circunstâncias é intelectualmente indissociável da visão que se tem do valor dessa coisa, em função de determinados pressupostos.

Com efeito, entendemos útil, para este efeito, distinguir (a) a realidade preço enquanto – rectius, que se esgota como – contrapartida pecuniária estabelecida para a transmissão da propriedade no âmbito de um contrato de compra e venda (artigo 874º do CC), quando o quadro referencial é o da “relevância negocial” da estipulação dessa contrapartida, e (b) o “preço” que expresse uma aferição identitária do bem. É que – e a hipótese vertente coloca-nos perante esta questão –, aquilo que qualificamos como “preço” de um bem pode ser entendido, na lógica de funcionamento de um negócio (particularmente na lógica de funcionamento de um negócio antecipatório, como sucede com a promessa de compra e venda), nesses dois planos cuja proximidade não afasta o assentar em (o pressupor de) sentidos diferentes e de corresponder a realidades que, com algumas (importantes) zonas de sobreposição, não são exactamente coincidentes e nem sempre actuam no mesmo plano de relevância.

Poderemos estar a aludir, como “preço”, a um referencial que se limita a expressar a percepção que se tem do valor de uma coisa e que, nesse sentido, simplifica a compreensão linguística de realidades que – e utilizamos o trecho antes destacado da citação de Manuel de Andrade – correspondem à “constituição material e [às] condições factuais e jurídicas que, pela sua natureza e duração, influem no valor ou no préstimo do objecto”. Diversamente, referindo-nos ao “preço” (aqui com um sentido mais directo e preciso), poderemos ter em vista o aparecimento desse elemento na lógica de um determinado acordo negocial, enquanto elemento integrante do conteúdo deste.

Note-se, como já antes sublinhámos, que esta distinção assume uma particular relevância quando nos defrontamos não directamente com a actuação da compra e venda (com o preço que já só é a directa contrapartida da transmissão de um direito), mas com um contrato-promessa que, estruturalmente autónomo, funciona numa lógica antecipatória dessa compra e venda, colocando o ênfase nos elementos identitários do objecto retidos nessa operação antecipatória de algo. Nesta – não correspondendo esta ainda ao efeito próprio do contrato definitivo –, a realidade indicada como preço pode, reforçadamente, exprimir uma fixação identitária do bem, num dos seus elementos, identificando, passe a redundância, uma qualidade substancial deste e adquirindo, por algum tipo de destaque deste particular sentido, relevância no quadro do erro sobre o objecto^[42].

Esta diferenciação – que concedemos ser frequentemente complexa de estabelecer –, é caracterizada por Baptista Machado, distinguindo, a propósito da venda de coisas defeituosas (artigos 913º e seguintes do CC), erro e acordo negocial^[43], nos seguintes termos:

“[…]
[H]á que distinguir entre relevância negocial e relevância legal (directa) de quaisquer factos ou circunstâncias. Chamamos relevância negocial àquela que resulta de um reconhecimento pela lei dos critérios normativos estabelecidos pelas convenções das partes e que, portanto, directa e materialmente decorre das estipulações negociais (lex privata). Podem alguns desses critérios ser o resultado de normas de direito dispositivo, integradoras da vontade das partes, que nem por isso deixarão de ser elementos constitutivos do conteúdo da lex privata (lex transit in contractum). O que importa é que os efeitos produzidos pelo negócio jurídico se possam considerar modelados por ele próprio – pela autonomia privada –, funcionando a norma legal que reconhece tais efeitos como uma espécie de norma de remissão ou norma de segundo grau. Por outras palavras: a estipulação negocial funciona como norma legal modeladora da relevância jurídica, ao passo que a norma de reconhecimento do direito positivo não cria ela própria aquela relevância (não define, na sua própria substância, os efeitos negociais), mas apenas se limita a reconhecê-la. Bem diferentes se apresentam as coisas no domínio do erro, em que a norma legal que fixa os seus pressupostos de relevância e modela as respectivas consequências é uma norma material ou directa, e não uma norma de reconhecimento ou indirecta. (sublinhado acrescentado)
[…]”^[44]

E, tomando como referência o quadro da venda de coisa defeituosa (artigo 913º e seguintes do CC, designadamente na remissão para o regime da venda de bens onerados, artigos 905º e seguintes), enquanto paradigma de relevância da lex privata e, consequentemente, de exclusão do regime geral do erro, acrescenta o mesmo Autor:

“[…]
[O] erro a que se refere o artigo 913º não é um erro que incida sobre a definição do interesse do comprador negocialmente tutelado, mas um erro que apenas atinge o modo de realização desse interesse. O mesmo é dizer, pois, que tal erro não afecta a Sollbeschaffenheit da coisa (isto é, o que a coisa deve ser, as qualidades que deve possuir segundo o negócio, segundo a lex privata), mas apenas diz respeito à Istbeschaffenheit da coisa (à coisa-como-é) e, portanto, a uma realidade extranegocial, constituindo […] um Reallitätsirritum (um erro sobre a realidade). Uma coisa é, com efeito, o erro de que resulta uma divergência entre o sentido com que o negócio vale e a vontade real do declarante (o erro, pois, que esteve na base da criação duma lex privata contrária a essa vontade real), e outra coisa é o «erro» que se traduz na falsa configuração da realidade exterior relativamente à qual o negócio foi pensado e querido.
[…]”^[45]

2.3.1.1. Ora, neste caso, afigurando-se-nos que a enorme divergência de áreas consideradas, se refere, na perspectiva do promitente-vendedor, ao sentido identitário expresso nas qualidades do próprio bem (não foi aquilo que se prometeu vender – um terreno cujos sinais identitários expressos na matriz correspondiam a uma área de 9.920 m2^[46] – o que “apareceu” a ser vendido na concretização definitiva da promessa: v. a alínea V) dos factos aqui fixados), entendemos ser de referir essa divergência ao próprio objecto, já que seria profundamente distinto nessas qualidades (seria como que um outro terreno) o que o comprador adquiriria através do contrato definitivo concretizador da promessa. É neste sentido que a convocação do erro sobre o objecto (artigo 251º do CC) tem aqui pleno sentido^[47], sendo por esta via que a potencialidade anulatória actua, nos termos do artigo 247º do CC, constatada, como aqui constatamos, a cognoscibilidade (o dever de o declaratário não ignorar) a essencialidade desse elemento identitário na lógica própria do negócio. Qualquer declaratário (mais ainda um declaratário construtor civil) “devia saber”^[48] – intui-se facilmente por critérios de normalidade social objectivos – constituir um elemento essencial da definição identitária de um objecto correspondente a um terreno destinado a construção (v. alínea F) do elenco fáctico), uma tão significativa diferença de áreas, quanto a expressa em mais 13.880 m2 do que a realidade espacial definida no negócio.

Estamos, pois, é o que entendemos, perante um erro quanto ao objecto (artigo 251º do CC), cuja essencialidade para o declarante o declaratário não podia ignorar. Esta natureza desvaliosa torna o negócio, anulável, como pretende, e reconvencionalmente pediu, o ora Apelante (artigo 247º do CC), actuando esta vicissitude nos termos gerais decorrentes do artigo 289º, nº 1 do CC, projectando-se retroactivamente sobre o negócio destruído (aqui anulado), “[…] devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado […]”, sendo que neste caso esta consequência opera através da restituição aos AA./Apelados/promitentes-compradores, pelo R./Apelante/promitente-vendedor, do sinal, em singelo, que aqueles entregaram a este ao abrigo do contrato.

2.4. É este, enfim, o resultado do recurso que decisoriamente haverá que expressar no pronunciamento final do presente Acórdão, correspondendo ele a um triunfo significativo, embora não total, da tese do Apelante [não total, na medida em que o Apelante pugnava aqui pela procedência total da reconvenção que formulou (v. fls. 30 e transcrição no item 1.2., supra) e, quanto a esta, não existe qualquer facto que suporte os pressupostos, mesmo que inquantificados, do pedido indemnizatório reconvencional, mantido neste recurso].

Note-se, enfim, que a consequência aqui estabelecida – restituição em singelo do sinal – não deixa de estar quantitativamente contida, implicitamente, no pedido formulado, referindo-se este ao dobro do sinal, recebem os AA., apenas, o exacto valor do sinal. Pode tal elemento, por isso, ser aqui considerado, na articulação lógica do resultado do recurso.

É a expressão deste resultado que nos resta enunciar, indicando antes, sob a forma de sumário, os aspectos centrais do antecedente percurso argumentativo:

I – O conhecimento dos elementos relevantes para a determinação do valor de um terreno, concretamente a sua área real, refere-se ao conhecimento dos elementos identitários desse terreno enquanto objecto de uma promessa de venda;
II – Assim, a celebração dessa promessa na pressuposição, pelo promitente-vendedor, de que o terreno teria 9.920 m2 (a área registada na matriz), quando na realidade apresentava 23.800 m2, implica uma situação de erro incidente sobre o objecto (artigo 251º do CC), expressando ignorância das reais qualidades identitárias deste num elemento relevante para a aferição do seu valor;
III – Tal erro – erro sobre o objecto – torna a promessa anulável, nos termos do artigo 247º do CC, sendo que o promitente-comprador (aliás, um construtor civil) não pode deixar de conhecer (de reconhecer) o carácter essencial para o vendedor da percepção da verdadeira área do terreno, particularmente, quando estão em causa valores tão diversos quanto os indicados em II.

III – Decisão

A) Improcedente a acção, absolvendo-se o R. do pedido formulado pelos AA. (o pedido de resolução por incumprimento do contrato-promessa pelo R. e de restituição, por este, do sinal em dobro);

B) Parcialmente procedente a reconvenção, anulando-se, consequentemente, o contrato-promessa em causa, por verificação de erro relevante quanto ao objecto, condenando-se o R. a satisfazer aos AA. o valor, em singelo, do sinal destes recebido (€30.000,00), acrescido dos juros (civis) legais que, contados do trânsito desta decisão^[49], se venham a vencer;

C) No mais referente ao pedido reconvencional (o pedido indemnizatório inquantificado), vão os AA./Reconvindos – tal como já decorria da Sentença apelada – absolvidos.

^[1] A indicação desta data evidencia que se aplica neste caso o regime processual recursório anterior ao Decreto-Lei nº 303/2007, de 24 de Agosto (v. os respectivos artigos 9º, alínea a). 11º, nº 1 e 12º, nº 1). Assim, qualquer disposição do Código de Processo Civil citada no presente Acórdão pressuporá a versão anterior ao DL 303/2007.
^[2] Afirma o R./Reconvinte no respectivo articulado:
“[…]

^[16] V. a entrada “Decision theory” na Wikipedia, em http://en.wikipedia.org/wiki/Decision_theory. V. uma caracterização geral da aplicação ao Direito da “Teoria” no artigo de Christine Jolls, Cass R. Sunstein, Richard Thaler, “A Behavioral Approach to Law and Economics”, disponível no endereço seguinte: http://www.law.harvard.edu/programs/olin_center/papers/pdf/236.pdf.
^[17] V. Fernando Araújo, Teoria Económica do Contrato, Coimbra, 2007, pp. 311/314.
^[18] “Bias” no sentido de predisposição para algo.
^[19] Teoria Económica do Contrato, cit. p. 313. Indicamos isto no quadro argumentativo referido à percepção da posição do vendedor (promitente-vendedor) quanto à valorização do seu bem, ao fixar-lhe um preço, e à representação que, correspondentemente, o comprador terá da essencialidade para aquele (para o vendedor) dos elementos em função dos quais aquele fixa, habitualmente, o valor do que se pretende vender. A essencialidade referida no artigo 247º do CC, a propósito da relevância do erro, também passa por este aspecto. Claro que o preço fixará, num mercado concorrencial, o encontro dos dois efeitos antagónicos. A questão que aqui se coloca é, todavia, a do plano em que se constrói esse “efeito” – chamemos-lhe assim – do lado do vendedor.
^[20] Que era “[…] informar os autos do valor de tal imóvel não só à data de hoje mas também com referência ao ano de 2004 (com referência ao metro quadrado médio de um terreno com estas características)” (transcrição de fls. 215, sublinhado acrescentado por referência ao que se entende não ter sido cumprido pela perícia).
^[21] Em microeconomia a ideia de “mercado” expressa “[…] a interacção do conjunto dos vendedores e compradores, actuais ou potenciais, que se interessam pela transacção de determinado produto” (Fernando Araújo, Introdução à Economia, vol. I, 2ª ed., Coimbra, 2004, p. 232).
^[22] O “todo” corresponde aqui ao que poderíamos referenciar como “valor de mercado” da propriedade fundiária com aquelas características, naquela zona, equivalendo à interacção entre a “oferta agregada” de terra (o conjunto de terra passível de colocação no mercado num determinado espaço territorial) e a “procura agregada” da mesma (o conjunto do que os consumidores de terra, nesse espaço, estão dispostos a gastar na sua aquisição) – assim se define, em Economia, o “valor agregado” da terra, v. Robert B. Ekelund, Jr., Robert D. Tollison, Economics, 4ª ed., Nova Iorque, 1994, pp. 370/373.
^[23] Luís A. Carvalho Fernandes, Teoria Geral do Direito Civil, cit., p. 200.
^[24] E isso aqui funcionará muito mais para o comprador (que é construtor civil e tem a percepção das tendências do mercado imobiliário).
^[25] Pois, como já se indicou, “a racionalidade pode ser comprometida por um conjunto de factores, de que destacaríamos a racionalidade limitada e a ignorância racional, redundando em erros sistémicos na formação da vontade e em desvios cumulativos no processamento da informação” (Fernando Araújo, Teoria Económica do Contrato, cit., p. 305).
^[26] Aliás, na sua essência profunda, a questão colocada a este Tribunal prende-se com a circunstância do Tribunal a quo ter descartado o dado da diferença de áreas, enquanto elemento operante do negócio final antecipado pela celebração da promessa.
^[27] Disse esta testemunha – e estamos a transcrever o registo áudio a partir da cassete nº 1 – que o “Sr. Vendedor ao aperceber-se da diferença da metragem disse que, assim, tinha de ser renegociado o preço, porque, realmente, aquela área apanhava-o completamente de surpresa”. E acrescentou, a instâncias do Mandatário dos AA., que “o Sr. Vendedor disse que não tinha conhecimento dessa alteração [das] áreas” e que “só acho que talvez não fosse [o vendedor que pediu a alteração da área] pela forma de surpresa que ele revelou quando estávamos a ler a escritura, que realmente a mim, a mim, convenceu-me que não sabia de nada […]”; “aqui era uma diferença muito grande e foi por aí que a conversa começou” (a testemunha referiu isto no contesto da afirmação de não ser habitual detectarem-se nas escrituras “diferenças tão grandes”); “[o vendedor] disse que o preço tinha sido elaborado com base na metragem que estava fixada na matriz, e que ele achava que seria a correcta, agora, como havia esta diferença tão grande ele achava que teria de ser repensado o preço”.
^[28] Ficou por explicar o verdadeiro interesse desta testemunha na situação, sendo que ela referiu contactos tanto do A. (ou do filho deste) como da testemunha F... no aparente interesse do R. (a rectificação de áreas ter-lhe-ia sido pedida, todavia, pelo filho do A., a testemunha D...). A testemunha ( G...) reconheceu (como a acta, aliás, regista) ter ela “desenhado”, pelo seu punho, a assinatura do R. constante do pedido de rectificação de área correspondente ao documento de fls. 198, imitando para esse efeito tal assinatura a partir do bilhete de identidade deste. Por isso reconheceu esta testemunha que o R. só durante a leitura da escritura foi informado da exacta expressão quantitativa da alteração da área, desconhecendo-a até essa data (03/11/2004), até porque ela, tendo comunicado essa diferença ao filho do A., não a comunicou ao R.
^[29] Disse esta testemunha: “[ao Dr. C... – o R. – foi dado conhecimento de que iria ser feito, por encargo do filho do A., um levantamento topográfico do terreno] mas não lhe foi dado conhecer a área: [eu] não lhe disse o resultado do levantamento”; “eu só conheci o resultado do levantamento nas vésperas da escritura […] uns quatro ou cinco dias antes, talvez”; “eu não comuniquei ao Dr. C... a alteração da área, não sei se ele tinha conhecimento da área real, penso que não”; “eu dei conhecimento ao Sr. D...[filho do A.] da alteração das áreas [antes da escritura]”; “estive na escritura”; “a área para ele [o R.] foi certamente surpresa [no dia da escritura]”; “recordo-me que na altura [da escritura] a funcionária estava a ler a escritura e não se fez menção da área, mas a Dra. [Notária] fez questão de alertar a área que foi rectificada e o Dr. C... ficou bastante admirado da área que foi rectificada […] e a Dra. H... [é notório que a testemunha confundiu o nome da Notária] fez questão de frisar: «atenção que isto é o dobro da área», e eu recordo-me disso porque fiquei admirada com o espanto do Dr. C..., quando se apercebeu que a área era para o dobro, só me recordo dele dizer: «Não! Eu não vendi essa área»”; “O Dr. C... tomou conhecimento da área no dia da escritura”; “quem me entregou o levantamento topográfico para instruir o requerimento foi o Sr. D..., o filho do Sr. A... [o A.]”; “penso que foi ele que mandou fazer esse levantamento”; “eu não fui, e o Dr. C... julgo que também não, só assim se percebe o espanto dele”.
^[30] Não o afirmou, designadamente, a testemunha F... que acompanhou, por encargo do Apelante, a promessa de venda.
^[31] Este perguntava originalmente (v. fls. 117) se “[o] A. e o R. bem sabiam o que estavam a negociar, ambos conheciam o prédio e, aliás, este encontrava-se perfeitamente delimitado”.
^[32] Perguntava este se “[o] A. marido [se dedica] profissionalmente a operações de loteamento” (v. fls. 116).
^[33] Matéria de facto introduzida por esta Relação (v. item 2.2.2.2., supra).
^[34] Alteração introduzida por esta Relação (v. item 2.2.2.3., supra).
^[35] Alteração introduzida por esta Relação (v. item 2.2.2.5., supra).
^[36] Ponto introduzido por esta Relação (v. item 2.2.2.6., supra).
^[37] Citámos a tal propósito – e aqui reafirmamos essa asserção – António Menezes Cordeiro (Tratado de Direito Civil Português, I, Parte Geral, Tomo I, 3ª ed., Coimbra, 2005, p. 825).
^[38] Consta destes (aqui colocados na ordem inversa resultante da remissão do artigo 251º para o 247º):

Artigo 251º
Erro sobre a pessoa ou sobre o objecto do negócio