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1. A cedência remunerada da fachada de um edifício para aí serem colocadas painéis a veicularem mensagens publicitárias deve ser tratado como arrendamento, que não apenas como cedência remunerada de um espaço.
2. Na vigência do RAU o instituto estava previsto na alínea e) do nº 2 do artigo 5.º – locação de espaços não habitáveis.
3. O conceito de espaço não habitável não deve ter apenas uma conexão com o de habitação, no sentido de residência ou local para estabelecer a vida do dia a dia, ainda que em condições precárias.
Antes, a noção de habitabilidade prende-se com as condições físico-estruturais em termos de aí ser possível permanecer com certa estabilidade e continuidade, e que, embora com notório “deficit” de comodidade garante o resguardo da privacidade e a protecção contra os elementos.
4. Neste conceito incluem-se tão somente os locais onde não seria, de todo possível permanecer – viver, ainda que transitoriamente – como v.g. varandas, telhados, fachadas, lugares marcados no pavimento para estacionamento de viaturas, que não, uma garagem ou um armazém desde que devidamente ventilados e razoavelmente salubres.
5. A relação contratual locativa de espaço não habitacional, tal como definido, não está sujeito à disciplina do RAU, mas podem aplicar-se-lhe analogicamente as normas do arrendamento urbano, excepto as que traduzem o regime vinculístico.
6. Nesses casos o pagamento da renda está sujeito ao regime do n.º 1 do artigo 1039.ºdo Código Civil e a resolução é regida pelo regime geral, que não o do arrendamento.
Acordam, no Supremo Tribunal de Justiça:
“AA Publicidade, Limitada” intentou acção, com processo ordinário, contra “BB Publicidade, SA” pedindo a sua condenação a pagar-lhe 17072,96 euros, com juros vincendos a calcular sobre 16833,91 euros, quantia correspondente ao preço do aluguer de espaços publicitários, cujas facturas a Autora emitiu mas a Ré não pagou.
Na contestação foram impugnados os factos, tendo a Ré deduzido pedido reconvencional – no montante de 5.596,52 euros, acrescido de juros desde a citação – pelos danos que a Autora lhe causou ao ter resolvido unilateralmente o contrato.
A 10.ª Vara Cível da Comarca de Lisboa julgou a acção e a reconvenção parcialmente provadas condenando a Ré a pagar à Autora a quantia de 8798,12 euros, com juros vincendos desde a data da sentença, às taxas sucessivamente aplicáveis aos créditos de que são titulares empresas comerciais.
A Autora apelou para a Relação de Lisboa que julgou a apelação parcialmente procedente e condenou a Ré a pagar-lhe as quantias de 7.464,30 euros (factura n.º 1036), 4.115,45 euros (factura n.º 1035) e 10.406,25 euros (factura n.º 1029, a que deve ser subtraída a percentagem da comissão de agencia e o rapel, bem como os 6.315,50 já pagos.
A estas quantias acrescem juros de mora desde 31/3/2005, 28/2/2005 e 31/3/2005.
Absolveu a Autora do pedido reconvencional.
Vem a Ré pedir revista assim concluindo as suas alegações:
- O acórdão recorrido fez errada e incorrecta aplicação do disposto no artigo 1039º, nº 1 do Código Civil à matéria de facto considerada assente, por ter cometido um erro de apreciação dessa mesma matéria de facto.
Tendo sido considerado como provado que:
a) “As minutas dos contratos em questão não tinham nenhuma disposição relativamente aos prazos de pagamento das facturas” – Cfr. Alínea S) dos factos provados; e que
b) “A prática do sector é a de o pagamento de facturas ser efectuado no prazo de trinta dias após o termo do período a que digam respeito” (resposta ao artigo 10º da Base Instrutória)
Deveria o Tribunal recorrido ter considerado que o prazo de pagamento das rendas em causa nos autos, a cargo da R. ora recorrente, seria o prazo de trinta dias após o termo do período a que respeitassem.
- O prazo de pagamento das rendas relativas ao mês de Fevereiro de 2005 seria assim o dia 31 de Março de 2005.
- É errada a conclusão que a Relação de Lisboa extraiu relativamente ao facto constante da alínea S1 dos factos provados.
- O facto constante da alínea S1 dos factos provados é o seguinte: - “A AA obriga-se a fornecer à M.P. uma tela, contendo a mensagem publicitária pretendida por esta e, pela utilização do espaço objecto do presente contrato a M.P. pagará mensalmente à AA a seguinte quantia...”
- Este facto significa apenas e só que as partes acordaram num determinado montante mensal, a ser pago também mensalmente e não que esse montante deveria ser pago até ao final do mês a que diga respeito.
- Neste facto nada permitia que o acórdão recorrido tivesse considerado que as partes acordaram num prazo de pagamento e que esse prazo seria o final do mês a que respeitasse o aluguer.
- Por ter decidido como decidiu, nesta matéria, o acórdão recorrido sofre de contradição insanável entre a sua fundamentação de facto.
- Como é do conhecimento comum, a factura é um documento contabilístico que titula precisamente o valor da prestação a cargo do devedor, neste caso, a cargo da recorrente e no comércio jurídico habitual é a partir da data da mesma que se conta o respectivo prazo de vencimento, o que só não acontece entre sujeitos não comerciantes, porque nesse caso não há emissão de facturas.
- E a recorrida não pode pretender fazer desvalorizar tais “facturas” defendendo que não é a factura que constitui a fonte da obrigação, pois é a mesma recorrida que sustenta todo o seu pedido, na petição inicial, em alegações como “tais alugueres foram facturados à Ré através das facturas…” e “as facturas venceram-se na data da sua emissão”
- A própria recorrida nunca alegou que o prazo de vencimento da obrigação a cargo da R. ora recorrente fosse o final do mês relativo ao período da renda em causa, mas sim que esse prazo era o da data de emissão da factura.
- Tendo sido considerado como provada a inexistência de qualquer previsão das partes relativamente à data de vencimento e pagamento das facturas e tendo o acórdão recorrido considerado, ao invés, que a Cláusula terceira das minutas de contrato tinha afinal uma disposição quanto ao prazo de pagamento das rendas, verifica-se uma contradição entre os dois factos, pelo que ocorre uma violação do disposto no artigo 712º, nº 3 e 4 do CPC, bem como a nulidade prevista no artigo 668º, nº 1, alínea b) do CPC, aplicável ex-vi do disposto no artigo 716º do mesmo código.
- Se o Tribunal recorrido queria desconsiderar o facto constante da alínea S) dos factos assentes, com base no qual foi proferida a decisão pela Primeira Instância, deveria tê-lo alterado ou ter ordenado a baixa do processo à primeira instância para que a questão fosse aclarada através da repetição do julgamento no que aquela matéria respeitava.
- O que não pode é manter no rol dos factos que fundamentam de facto o próprio acórdão, dois factos contraditórios entre si, pelo menos na interpretação que dos mesmos acaba por fazer para aplicação da solução de direito.
- Assim, não existe regulação contratual dos prazos de vencimento e de exigibilidade das prestações mensais e por isso as partes submeteram-se à regulação supletiva, isto é, ao que vier determinado na Lei ou resultar dos usos do sector de actividade (cfr. art. 1039.º do CC). Não existindo disposição legal a esse respeito, atender-se-á aos usos do sector que, conforme resulta provado nos autos, “ (...) é a de o pagamento de facturas ser efectuado no prazo de trinta dias após o termo do período a que digam respeito [resposta ao artº 10º da base instrutória]”;
- Durante o período de 1 a 15 de Fevereiro de 2005, a Recorrida AA retirou uma das telas publicitárias da Avenida ..., substituindo-a por outra, tendo, somente, reposto a tela removida no dia 21 de Fevereiro de 2005;
- As cinco telas da empena da Av. .... constituíam um todo articulado, logo, a remoção de uma delas prejudicou totalmente a percepção e o efeito da mensagem publicitária que era una;
- O valor da retribuição devido pela BB à AA, a que se refere a factura n.º 1029, deve ser reduzido em 50%, referente ao período de tempo em que, na prática, a publicidade exposta não produziu os efeitos pretendidos e para os quais a BB celebrou o contrato de aluguer daquele espaço;
- Assim, e seguindo os cálculos já elaborados na douta Sentença do Tribunal de Primeira Instância, a Recorrente deve € 112,09 à Recorrida AA no respeitante à factura n.º 1029;
- Deve, portanto, ser revogado o douto Acórdão recorrido na parte em que altera o cálculo do valor a pagar pela recorrida relativamente à factura nº 1029, pois, perante os factos que ficaram provados, procede à incorrecta aplicação dos artigos 793.º, n.º 1 e 1041.º, n.º 1, do CC;
- Em 17 de Março de 2005, a Recorrida AA enviou à ora Recorrente uma carta comunicando que considerava resolvidos os contratos de locação de espaço publicitário que celebrara com a Recorrente BB. No entanto, não havia nessa data motivo que justificasse a resolução dos contratos;
- Em 17 de Março de 2005, a Recorrente BB não se encontrava em mora quanto a qualquer pagamento, logo, a resolução que a Recorrida AA pretendeu fazer operar é ilegal, por falta de fundamento;
- As facturas referentes ao período do mês de Fevereiro de 2005 deveriam ser pagas até ao final do mês de Março de 2005. Assim, em 17 de Março de 2005, as facturas referentes ao mês de Fevereiro de 2005 ainda se encontravam a pagamento, sendo totalmente infundada e ilegal a resolução contratual que a Recorrida AA fez operar;
- Por ter resolvido ilicitamente os contratos de locação de espaço publicitário, a Recorrida AA provocou prejuízos à Recorrente BB e tem o dever legal de os reparar, nos termos gerais das regras da responsabilidade civil contratual (art. 790.º e segs. do CC);
- Após a resolução ilícita dos contratos, a Recorrente BB deixou de prestar serviços ao cliente que lhe solicitara a colocação de ambas as campanhas publicitárias. O montante correspondente aos denominados lucros cessantes é, conforme expressa a douta Sentença de Primeira Instância, de € 5.728,99, sendo, portanto, a Recorrente BB credora da Recorrida AA, nesta quantia.
- Deve, portanto, mediante revogação do douto Acórdão recorrido e reposição da decisão de primeira instância, condenar-se a Recorrida AA no ressarcimento à ora Recorrente desse prejuízo.
- Por não ter entendido dessa forma e por o acórdão se encontrar fundamentado de facto, em factos contraditórios entre si, conforme supra se deixou exposto, foi violado o artigo 712º, n° 3 e 4 do CPC e cometida a nulidade prevista no artigo 668º, nº 1, alínea b) do CPC, aplicável ex-vi do disposto no artigo 716º do mesmo código.
Contra alegou a Autora em defesa do julgado.
As instâncias deram por assente a seguinte matéria de facto:
1.1. A autora é uma sociedade comercial por quotas cujo objecto é publicidade [al. A. da matéria assente];
1.2. No exercício da sua actividade comercial a autora alugou à ré espaços publicitários sitos em prédios da cidade de Lisboa, pelo período de Outubro 2004 a Setembro de 2005 [al. B. da matéria assente];
1.3.Espaços esses que eram ocupados com painéis alusivos a clientes da ré no âmbito de campanhas publicitárias por aqueles contratadas com esta [al. C. da matéria assente];
1.4.Contra o pagamento de uma retribuição, a favor da autora, pela ocupação desse espaço [al. D. da matéria assente];
1.5.Nos termos desse acordo, a ré contratou com a autora o aluguer dos espaços sitos na parede do edifício situado na Avenida ...., 39 a 43, em Lisboa e na parede do edifício sito na Avenida ..., nº 56, em Lisboa, para uma campanha publicitária do Centro Comercial Colombo [al. E. da matéria assente];
1.6. A autora emitiu as seguintes facturas:
- factura nº 1036 no valor de 8.149,10 € estando nela aposta a data de vencimento de 24-03-2005;
- factura nº 1029 no valor de 12.631,10 € estando nela aposta a data de vencimento de 28-02-2005 e
- factura n° 1035 no valor de 4.493,01 € estando nela aposta a data de vencimento de 24-03-2005 [al. F. da matéria assente];
1.7. A autora emitiu as seguintes notas de crédito:
- nota de crédito nº 1018 relativa à factura 1036;
- nota de crédito nº 1010 relativa à factura 1029, e
- nota de crédito nº 1017 relativa à factura 1035, no valor respectivamente, de € 684,80, € 1.061,44 e € 377,56 [al. G. da matéria assente];
1.8. A ré pagou 6.315,50€ referentes à factura nº 1029 [al. H. da matéria assente];
1.9. A ré não liquidou as facturas nº 1035 e nº 1036 [al. I. da matéria assente e também resposta ao artº 21º];
1.10. A ré é uma empresa internacional que se dedica à compra de espaços nos meios de comunicação para clientes [al. J. da matéria assente];
1.11. A ré confirmou à autora a compra dos referidos espaços, especificando as condições materiais dos mesmos [al. L. da matéria assente];
1.12. A autora protestou relativamente ao pagamento das facturas dos meses de Novembro e Dezembro de 2004 e Janeiro de 2005 nos prazos em que as mesmas foram pagas [al. M. da matéria assente];
1.13. Em 24 de Março de 2005, a ré veio a receber as facturas 1035 e 1036 relativas ao período de 1 a 18 de Março de 2005 e respeitantes às empenas da Avenida ... e Avenida de ... [al. N. da matéria assente];
1.14. A autora procedeu à remoção das telas de todas as empenas dos edifícios da Avenida ... e Avenida de ..., em 28 de Março de 2005 [al. O. da matéria assente];
1.15. No âmbito das negociações havidas com vista à ocupação das empenas em causa, as partes trocaram entre si minutas de contratos relativamente à ocupação de espaço, contratos denominados “Contrato de Compra e Venda de Espaço” [al. P. da matéria assente];
1.16. Tais minutas nunca foram assinadas [al. Q. da matéria assente];
1.17. As partes assumiram tais minutas como vigorando e regulando as relações entre elas [al. R. da matéria assente];
1.18. As minutas dos contratos em questão não tinham nenhuma disposição relativamente aos prazos de pagamento das facturas [al. S. da matéria assente];
1.19. A clª 3ª das minutas dos contratos é do seguinte teor: “A AA obriga-se a fornecer à MP uma tela, contendo a mensagem publicitária pretendida por esta e, pela utilização do espaço objecto do presente contrato a MP pagará mensalmente à AA a seguinte quantia, acrescida de IVA., pela exposição da publicidade:
- 7.650 € (Sete Mil Seiscentos e Cinquenta Euros) menos 15% de comissão de agência, ou seja, 6.502,506 (Seis Mil Quinhentos e Dois Euros e Cinquenta Cêntimos) [no contrato respeitante à Av. de ...]
- 13.875 € (Treze Mil Oitocentos e Setenta e Cinco Euros) menos 15% de comissão de agência, ou seja, 11.793,75€ (Onze Mil Setecentos e Noventa e Três Euros e Setenta e Cinco Cêntimos) [no contrato respeitante à Av. ...], À publicidade permanecerá efectivamente exposta no local referido anteriormente durante 9 meses.” [al. S1) da matéria assente];
1.20. A clª 4ª das minutas dos contratos é do seguinte teor: “Cabe ainda à MP pagar à AA os seguintes valores nos seguintes prazos, aos quais acresce IVA à taxa vigente:
- Produção + Montagem e Desmontagem: 7.200€» 5 dias úteis após a afixação da tela;
- iluminação: 6.500€» 5 dias úteis após a afixação da tela;
- Licenças camarárias:
* 3.042,00€» 5 dias úteis após a afixação da tela;
* 3.042,00€» 3 meses + 5 dias úteis após a afixação da tela;
* 3.042,00€» 6 meses + 5 dias úteis após a afixação da tela [no contrato respeitante à Av. de ...];
- Produção + Montagem e Desmontagem: 16.360€» 5 dias úteis após a afixação da tela;
- iluminação: 6.500€» 5 dias úteis após a afixação da tela;
- Licenças camarárias:
* 6.912,10 é » 5 dias úteis após a afixação da tela,
* 6.912,10 e » 3 meses + 5 dias úteis após a afixação da tela,
* 6.912,10 é » 6 meses + 5 dias úteis após a afixação da tela no contrato respeitante à Av. ...]
1. As licenças camarárias destinadas à publicidade contratada serão solicitadas pela AA.
O concessionário é responsável perante a MP e o Anunciante pela obtenção das licenças necessárias à afixação de publicidade objecto do presente contrato, bem como pela validade e existência das mesmas durante todo o período de vigência do contrato.
2. O presente contrato ficará automaticamente resolvido em caso de recusa das licenças necessárias por parte da CML.”. [al. S2) da matéria assente];
1.21. As notas de crédito 1018, 1010 e 1017 correspondem a um rapel de 10% acordado entre as partes [al. T. da matéria assente];
1.22. Em 24-01-2005 a autora remeteu à ré a carta que se encontra a folhas 57 dos autos da qual consta que: “No âmbito do contrato de colocação de espaço publicitário referente ao espaço sito na Avenida ..., nºs 39 a 43 em Lisboa, nos passados dias 13-12-2004 e 14-12-2004, procedeu esta empresa à emissão das facturas n.ºs 1022, 1023 com vencimento nos dias 31-12-2004 e14-12 – 2004.
Não tendo as quantias indicadas nas referidas facturas sido pagas nas datas de vencimento, deverão V. Exas. considerar o presente contrato resolvido, nos termos do disposto na cláusula sétima, n°1, alínea a) do mesmo contrato.
Nos termos do disposto no nº 2, da mesma cláusula, são V. Exas. devedoras das quantias referidas nas facturas acima e, bem assim, das que se vencerem até à data da resolução do contrato, a que correspondem as facturas que seguem em anexo.
Aguardamos pelo pagamento imediato de todas as quantias vencidas nos termos do contrato sendo que, caso o mesmo não ocorra, recorreremos a Juízo sem outro aviso” [al. U. da matéria assente];
1.23. Em 17-03-2005 a autora remeteu à ré carta registada que se encontra a folhas 63 dos autos da qual consta que: “No âmbito do contrato de colocação de espaço publicitário referente ao espaço sito na Avenida de .., nº 56, em Lisboa, no passado dia 1 de Fevereiro, procedeu esta empresa à emissão da factura nº 1030, com vencimento no dia 28 de Fevereiro 2005.
Não tendo as quantias indicadas na referida factura sido pagas nas datas de vencimento, deverão V. Exas. considerar o presente contrato resolvido, nos termos do disposto na cláusula oitava, alínea a) do mesmo contrato.
Nos termos do disposto alínea b), da mesma cláusula, são V. Exas. devedoras das quantias referidas nas facturas acima e, bem assim, das que se vencerem até à data da resolução do contrato.
Aguardamos pelo pagamento imediato de todas as quantias vencidas nos termos do contrato sendo que, caso o mesmo não ocorra, recorreremos a Juízo sem outro aviso”, e recebida pela ré no dia seguinte [al. V. da matéria assente e também resposta ao art° 20°]
1.24. A R. confirmou à A. a compra dos espaços em 13/08/2004 [resposta ao artº 1º da base instrutória];
1.25. Ficou explícito que a empena da Avenida ... compreendia 5 faces [resposta ao artº 2º da base instrutória];
1.26. E ainda que a autora se responsabilizaria pela iluminação das empenas e pela obtenção das necessárias licenças camarárias [resposta ao artº 3º da base instrutória];
1.27. As telas do Centro Comercial Colombo teriam que estar montadas e visíveis a partir de 1 de Outubro de 2004 [resposta ao artº 40 da base instrutória];
1.28. Em 29 de Outubro de 2004 as empenas dos dois edifícios ficaram com as telas montadas [resposta ao artº 7º da base instrutória];
1.29. A prática do sector é a de o pagamento de facturas ser efectuado no prazo de trinta dias após o termo do período a que digam respeito [resposta ao artº 10º da base instrutória];
1.30. As facturas nos 1021, 1022, 1023 e 1030, emitidas pela A., foram pagas pela R. após as datas dos seus vencimentos [resposta conjunta aos artºs 11º, 29º, 30º e 33º da base instrutória];
1.31. Na vigência da relação comercial a R. manifestou à A. o seu entendimento de que face à prática do sector o pagamento deveria ser feito a trinta dias do termo do período a que as facturas diziam respeito [resposta ao artº 12º da base instrutória];
1.32. Em finais de Janeiro de 2005, a autora informou a ré que pretendia ceder uma das faces da empena da Avenida ... à Câmara Municipal de Lisboa durante o período de 1 a 15 de Fevereiro de 2005 [resposta ao artº 13º da base instrutória];
1.33. A A. removeu uma das telas da empena da Av. ..., substituindo-a por outra da CML [resposta ao artº 15º da base instrutória];
1.34. As cinco telas da empena da Av. ... constituíam um todo articulado relativamente ao Centro Comercial Colombo e a remoção de uma delas afectava o impacto da mensagem publicitária [resposta ao artº 16º da base instrutória];
1.35. Na segunda quinzena de Fevereiro de 2004, em data que em concreto não foi possível apurar, a A. repôs a tela que tinha removido [resposta ao artº 18º da base instrutória];
1.36. A R. liquidou à A. metade da factura nº 1029 [resposta ao artº 19º da base instrutória];
1.37. A emissão de notas de crédito, no montante de 10% das facturas que iam sendo emitidas pela autora, eram prática aceite pelas partes desde o início [resposta ao artº 22º da base instrutória];
1.38. A R. tinha ‘uma remuneração de 6,5% calculada sobre o denominado “valor bruto negociado” [resposta ao artº 23º da base instrutória];
1.39. O valor acordado mensalmente para a empena da Avenida ... era de € 13.875,00 e para a Avenida de ... era de € 7.650,00 [resposta ao artº 24º da base instrutória];
1.40. Era com base nesses montantes que era calculada a remuneração da R: [resposta ao artº 25º da base instrutória];
1.41. Ficou diminuído o impacto que o Centro Comercial Colombo pretendia com a afixação de telas na Av. ...[resposta conjunta aos artºs 26º,e 27º da base instrutória];
1.42. A ré recebeu a carta referida na alínea U) em 25 de Janeiro de 2005 e no dia seguinte pagou o valor das facturas condicionando o pagamento imediato da dívida a que a publicidade do Colombo continuasse afixada após cumprido o período de afixação da Câmara Municipal de Lisboa [resposta ao artº 31º da base instrutória];
1.43. É nesta sequência que em 01-02-2005 a autora emitiu a factura nº 1029 referida na alínea F) [resposta ao artº 32º da base instrutória];
1.44. Em 17/03/2005 a R. não tinha efectuado o pagamento de, pelo menos, metade da factura no 1029º e da totalidade da factura nº 1030º [resposta ao artº 34º da base instrutória];
1.45. O valor acordado mensalmente para a empena da Av. ... e para a da Av. de ..., deduzida a acordada comissão de agência, era, respectivamente, de € 11.793,75 e € 6.502,50 [resposta ao artº 35º da base instrutória].
1.46. (facto considerado a coberto do disposto pelo artº 659º nº 3 CPC) - A factura nº 1030, relativa ao aluguer do espaço da Av. de ...no mês de Fevereiro 2005, foi emitida pela A. em 01/02/2005, com data de vencimento de 28/02/2005 (confissão A. no artº 9° da réplica e doc. nº 8 por ela junto com esse articulado).
Foram colhidos os vistos.
Conhecendo.
Foram colhidos os vistos.
Conhecendo,
1. Arrendamento; espaço não habitável.
2. Pagamento de renda.
3. Resolução.
4. Conclusões.
1. Arrendamento; espaço não habitável.
1.1. Da matéria de facto assente resulta que as partes celebraram um contrato de arrendamento de fachada de imóveis com o objecto (não de habitação ou para exercício de actividade comercial ou industrial) de colocação de painéis (“outdoors”) a veicularem determinada mensagem publicitária.
O arrendamento com essa finalidade deve ser tratado juridicamente como arrendamento imobiliário, que não como mera cedência remunerada de espaço.
Isto porque se trata de arrendamento de espaço não habitável com o fim limitado de afixação de publicidade, não realizado em conjunto com arrendamentos para habitação ou exercício do comércio e, em consequência, previsto no n.º 2, alínea e) do artigo 5.º do RAU, aqui aplicável, considerando a data da propositura da acção.
Refere-se este preceito (actualmente inserido na concepção mais ampla do artigo 1067.º do Código Civil, na redacção do artigo 3.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro) aos “arrendamentos de espaços não habitáveis, para afixação de publicidade, parqueamento de viaturas ou outros fins limitados, especificados no contrato, salvo quando realizados em conjunto com arrendamentos de locais aptos para habitação ou para o exercício de comércio.”
Excepcionam-se do regime geral, “ex vi” do n.º 1 do artigo 5.º, alínea e) implicam tratar-se de locação de “espaços não habitáveis”.
1.2. Cumpre precisar este conceito.
Segundo o Cons. Aragão Seia – “Regime do Arrendamento Urbano”, 7.ª ed., 170 – são espaços “em que não é possível estabelecer habitação: uma parede, um telhado, um terraço, uma varanda, um armazém, um lugar de estacionamento de carros, etc.”
Na perspectiva do Prof. Menezes Cordeiro, “o espaço não habitável é, antes de mais, aquele que não é tratado pelas partes em termos de habitação: basta ver que, em rigor, todos os espaços são habitáveis”. (in “Revista da Ordem dos Advogados”, 54, 848).
O Cons. Pinto Furtado (apud “Manual do Arrendamento Urbano”, 129/130) considera que na “expressão espaços abrange-se tanto uma superfície como um volume: a parede de uma fachada, que se arrenda para nela se afixar um painel publicitário, a mera divisória riscada no chão, correspondente à parte a ocupar por uma viatura, ou o edifício onde se guardam mercadorias. Tudo são espaços e, mais precisamente, espaços não habitáveis.”
Crê-se que os Ilustres Autores citados dão maior amplitude ao conceito do que aquele que teria estado no espírito do legislador.
Espaço “não habitável” não deve ter, apenas, uma conexão com o conceito de habitação, no sentido de residência ou local para estabelecer a vida do dia a dia – dormir, tomar refeições, ser, enfim, o centro de, ao menos parte, de uma estrutura de economia doméstica.
A noção de habitabilidade mais se prende com as condições físico-estruturais do local em termos de ser, ou não possível, aí permanecer com certa estabilidade e continuidade.
Lugar habitável, no sentido corrente de próprio para residir (morar) não terá de ser sinónimo de lugar com todas as condições de conforto exigíveis para um lar decente.
Pode ser um lugar com “deficit” notório de conforto, mas que garanta o resguardo de privacidade, a protecção contra os eventos meteorológicos e que, por necessidade premente, ou por ausência de condições financeiras tenha sido transformado em residência (embora imprópria, e perante o alheamento de uma politica social-estatal credível).
Daí que, neste conceito se incluam, tão-somente, os lugares onde não seria, de todo, possível permanecer – viver ainda que transitoriamente; como v.g., varandas, telhados – por expostos à inclemência do clima – fachadas – por manifesta impossibilidade física – lugares marcados no pavimento para estacionamento- por ausência total de delimitação física geradora de não privacidade – mas já não assim uma garagem fechada ou um espaço de armazenamento, desde que devidamente ventilados e salubres.
Por isso é que a alínea e) do n.º 2 do artigo 5.º do RAU mais não representa do que a consagração de situações de arrendamento com limitações de fins para as excluir do regime geral.
O Prof. Carneiro da Frada (in “O Novo Regime do Arrendamento Urbano: Sistematização Geral e Âmbito Material de Aplicação”, apud R.O.A, 51, 169) reconhecendo que todo o arrendamento é sempre circunscrito opina que a adopção de um conceito indeterminado como o de “arrendamento para fins limitados, potencia criticas em nome da certeza e segurança jurídica e se pode prestar à subversão do vinculismo arrendatício. Mas introduz também um factor de flexibilização no sistema jurídico do arrendamento urbano, confiando à sensibilidade do intérprete-aplicador, perante o quadro de interesses em presença a delicada operação da qualificação do contrato como de fim limitado, com vista a uma decisão justa.”
Trata-se, então, de considerar o “fim limitado” como sendo apenas um dos taxativamente elencados na alínea e) do artigo 5.º (como o Cons. Pinto Furtado, ob. cit. 143) ou como não apenas esses mas qualquer outro que se situe fora dos fins normais (ou habituais) do contrato de arrendamento, habitação, comércio e indústria ou profissão liberal (como o Prof. Carneiro da Frada, loc. cit. e o Cons. Aragão Seia, loc. cit.).
Certo, porém, que a limitação do fim terá de ser expressamente clausulada (cf. Prof. Pereira Coelho, in “Breves Notas ao Regime do Arrendamento Urbano”, apud, RLJ, 125.º- 163).
1.3. “In casu”, a cedência do espaço da fachada do prédio para colocação de painéis publicitários integra, precisamente, uma situação contratual locativa da previsão da alínea e) do artigo 5.º do RAU, com componente não vinculista, resultante do artigo 123.º do mesmo diploma, por se tratar, afinal, de ocupação lícita do prédio. Tudo, excepto, no que se refere às disposições específicas dos arrendamentos para habitação, comércio, indústria ou profissões liberais (artigos 74.º a 122.º). (cf. v.g., e a propósito da instalação de publicidade luminosa, os Pareceres dos Profs. Antunes Varela e Oliveira Ascensão, C.J. XVIII, respect. 5 e 15 e o Prof. Calvão da Silva in “Estudos de Direito Comercial”, 283, e no sentido da não aplicação do regime vinculistico, os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 26 de Outubro de 2004 – 04 A2534, de 3 de Fevereiro de 1999 (CJ, I, 78), de 3 de Julho de 2003 – 03B1960 – de 8 de Outubro de 1998 – 098B529 – e de 12 de Janeiro de 1995 – C.J. Supremo Tribunal de Justiça, III, 1, 19).
Esta jurisprudência não afasta liminarmente o regime vinculístico de todos os arrendamentos da alínea e) do n.º 2, do artigo 5.º do RAU mas apenas aqueles que tem por objecto “espaços não habitáveis”, caracterizados pela forma restrita acima exposta, já tal não acontecendo se aquele conceito for buscado por apelo à não destinação para habitação (embora com aptidão para tal, ou em abstracto habitáveis) situação não permissiva da conclusão que o legislador os pretendeu subordinar ao interesse do senhorio.
2- Pagamento da renda.
Aqui chegados, e com a qualificação do contrato, há que determinar qual o prazo de pagamento das rendas.
Resulta da matéria de facto assente que a obrigação tinha vencimento mensal (ponto 1.19 dos factos provados).
E não estando este contrato sujeito ao regime do RAU, pelas razões acima, longamente, explanadas, vale o n.º 1 do artigo 1039.º do Código Civil, que determina “no último dia da vigência do contrato ou do período a que respeita ‘se as partes’ ou os usos não fixarem outro regime.”
Do n.º 1.29 dos factos assentes resulta, outrossim, que a prática do sector é a do pagamento de facturas, no prazo de 30 dias após o termos do período a que digam respeito.
E nem se diga, como faz a recorrente, existir contradição entre os factos provados por se dizer (n.º 1.18) que “as minutas não tinham nenhuma disposição relativamente aos prazos de pagamento das facturas para, de seguida, (n.º 1.19), em transcrição da cláusula 3.ª, se dizer “pagará mensalmente”.
Trata-se, apenas, em interpretação, de querer dizer que nada foi acordado quando aos dias exactos do vencimento que a minuta disse ser mensal.
Mas, assim é que vale a norma supletiva do n.º 1 do artigo 1039.º do Código Civil, por não fixação de outro regime e os usos.
Actualmente, e na versão do n.º 2 do artigo 1075 do Código Civil resultante do artigo 3.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro (que corresponde, nuclearmente, ao artigo 20.º do RAU) se as rendas estiverem em correspondência com os meses do calendário gregoriano vencer-se-ão (à parte da primeira) no primeiro dia útil imediatamente anterior àquele a que diga respeito.
Não havendo aquela correspondência, vale o artigo 1039.º como acima se referiu, aqui aplicável, o que corresponde aos precisos termos julgados pelo Acórdão recorrido, aliás como tal já fora julgado na 1.ª instância.
De todo o modo, e se, por mera hipótese, assim não fosse entendido teria de se lançar mão do principio geral da alínea c) do artigo 279.º da lei civil.
Assim, e sendo os pagamentos reclamados pela Autora sujeitos à 1.ª parte do n.º 1 do citado artigo 1039.º, e apurados os usos (ou prática) do sector, a factura n.º 1029, emitida em 1 de Fevereiro de 2005 vencia-se a 28 de Fevereiro, e que as facturas n.ºs 1036 e 1035 se venciam a 31 de Março, atendendo aos períodos a que respeitavam.
3- Resolução
3.1. Decidido pela natureza não vinculística do arrendamento, a sua resolução é regida pelo regime geral.
Verificado, que foi, que parte das rendas não foram pagas em tempo, a recorrida optou pela resolução do contrato com esse fundamento.
Causa de resolução que foi expressamente acordada – “sem obrigação de indemnizar” – (cláusula 7º, n.º 1, alínea a), do contrato), no caso de não pagamento dos valores acordados nos respectivos prazos de vencimento.
Tratando-se, por conseguinte de resolução convencional, lícita nos termos do n.º 1 do artigo 432º do Código Civil, face à, repete-se, natureza não vinculística do arrendamento.
A resolução não é mais do que o acto de um dos contraentes destinada à dissolução do vínculo contratual, com duas modalidade: legal ou convencional. Esta pode ser estipulada – como foi – aquando da outorga do contrato ou em fase ulterior.
Efectua-se extrajudicialmente através de comunicação/declaração à contraparte (artigo 436.º n.ºs 1 e 2) ou mediante recurso ao tribunal (artigo 1047.º) – cfr., por todos, Doutor Brandão Proença, in “A resolução do contrato no direito civil. Do enquadramento do regime”, 1982 e Prof. Baptista Machado, RLJ 118º, 274 ss em anotação ao Ac. STJ de 8 de Novembro de 1983.
Perante a prova de incumprimento da recorrente (pagamento atrasado das facturas 1021, 1022, 1023 e 1030) e o clausulado no contrato, a resolução, que a Autora logo comunicou à Ré, foi isenta de censura.
3.2. Quanto à factura 1029, a 1ª Instância optou pela redução da contraprestação em 50%.
É que ficou provado que no espaço locada da Av. ..., e em Fevereiro de 2005, durante quinze dias, a Autora removeu uma das cinco telas da empena, substituindo-a por uma da Câmara Municipal de Lisboa, ao abrigo da Lei n.º 97/88 e Regulamento de Publicidade – Edital n.º 35/92 daquela Autarquia.
Ora, os painéis integravam uma campanha conjunta com os colocados no Centro Comercial Colombo, constituindo um todo articulado, sendo que a retirada de um deles afectava o impacto (coerência) da mensagem publicitária.
Considerou – tal como a Relação – e, na parte não impugnada nos recursos, tratar-se de uma impossibilidade temporária parcial, conducente à redução proporcional da contraprestação, nos termos do n.º 1 do artigo 793,º do Código Civil, a alcançar por recurso à equidade.
Ambas as instâncias optaram por uma redução de 50%.
Nesta parte a decisão é incensurável.
Sendo o valor liquido contratado de 13.875,00 euros, a redução será de 6.937,50 euros acrescido de IVA (à época de 19%) sobre 5.896,87 euros (dedução resultante de comissão de agência de 15%), o que leva ao montante global de 7.017, 28 euros, com redução do rapel de 10% (589,69 euros) calculado sobre o valor resultante do desconto da agência.
Mas, dessa factura de 6.427,59 euros, a Ré já pagou 6.315,50 euros (ponto 1.8).
Deve, apenas, aqui 112,09 euros.
Nesta parte procede o recurso da Ré, subsistindo, no mais, o Acórdão sob revista.
4. Conclusões
Pode concluir-se que:
a) A cedência remunerada da fachada de um edifício para aí serem colocadas painéis a veicularem mensagens publicitárias deve ser tratado como arrendamento, que não apenas como cedência remunerada de um espaço.
b) Na vigência do RAU o instituto estava previsto na alínea e) do nº 2 do artigo 5.º – locação de espaços não habitáveis.
c) O conceito de espaço não habitável não deve ter apenas uma conexão com o de habitação, no sentido de residência ou local para estabelecer a vida do dia a dia, ainda que em condições precárias.
Antes, a noção de habitabilidade prende-se com as condições físico-estruturais em termos de aí ser possível permanecer com certa estabilidade e continuidade, e que, embora com notório “deficit” de comodidade garante o resguardo da privacidade e a protecção contra os elementos.
d) Neste conceito incluem-se tão somente os locais onde não seria, de todo possível permanecer – viver, ainda que transitoriamente – como v.g. varandas, telhados, fachadas, lugares marcados no pavimento para estacionamento de viaturas, que não, uma garagem ou um armazém desde que devidamente ventilados e razoavelmente salubres.
e) A relação contratual locativa de espaço não habitacional, tal como definido, não está sujeito à disciplina do RAU, mas podem aplicar-se-lhe analogicamente as normas do arrendamento urbano, excepto as que traduzem o regime vinculístico.
f) Nesses casos o pagamento da renda está sujeito ao regime do n.º 1 do artigo 1039.ºdo Código Civil e a resolução é regida pelo regime geral, que não o do arrendamento.
Nos termos expostos, acordam conceder parcialmente a revista mantendo o Acórdão recorrido, excepto na alínea c) da parte decisória em que se condena a Ré a pagar a Autora a quantia de 112,09 euros, relativa à factura n.º 1029, com as deduções, e nos termos da sentença da 1ª instância,
Custas na proporção do vencido.
Lisboa, 03 de Março de 2009
Sebastião Póvoas (relator)
Moreira Alves
Alves Velho