| 14390/15.7T8LRS.L1.S1 |  |
ARTICULADOS
FACTO JURÍDICO
REQUISITOS
NULIDADE DE SENTENÇA
EXCESSO DE PRONÚNCIA
CONTRATO-PROMESSA
ESPECIFICAÇÃO
JUROS DE MORA
DÍVIDA
PRINCÍPIO DO DISPOSITIVO
PRINCÍPIO DO PEDIDO
PREÇO
I. Os articulados das partes, enquanto contenham declarações juridicamente relevantes são susceptíveis de interpretação e nessa medida as declarações neles contidas não podem ser lidas literalmente, de forma isolada e retiradas do seu contexto;
II. Não padece de excesso de pronúncia a sentença que, decretando a execução específica de contrato promessa, se pronuncia sobre os juros moratórios referentes ao remanescente do preço ainda em dívida, os quais haviam sido objecto de pedido individualizado e cumulativo quer com o pedido principal de resolução do contrato quer com o pedido subsidiário de execução específica.
III. Tendo sido estipulado que o remanescente do preço seria pago na data da outorga da competente escritura de compra e venda e considerando que no caso de execução específica a sentença substitui e faz as vezes da escritura, temos que o remanescente do preço é devido desde a data da sentença que decreta a execução específica do contrato, vencendo-se juros moratórios a partir dessa data.
ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
INTERPOSTO NOS AUTOS DE ACÇÃO DECLARATIVA
ENTRE
AA
BB
CC
Autores / Apelantes / Apelados / Recorridos
CONTRA
CREINVEST – INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS, SA
Ré / Reconvinte / Apelada / Apelante / Apelante subordinada / Recorrente
BANCO MILLENNIUM BCP
Réu
I – Relatório
Os Autores intentaram a presente acção pedindo:
- A Autora CC:
a. que a Ré “Creinvest” seja condenada, nos termos do disposto no artigo 830.º, n.º 1, do Código Civil, ao cumprimento do Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado entre ambas, cujo objecto é o apartamento 5.º B, correspondente à fracção “X”, do prédio sito na Quinta do ..., Lote ... n.º 30, da Urbanização ..., em ..., pelo preço de € 450.000,00, já recebido pela ré, livre de ónus e encargos;
b. que a Ré “Creinvest” seja condenada a entregar à autora o valor dos débitos garantidos correspondente à mesma, até € 450.000,00, tudo acrescido dos respectivos juros à taxa legal, vencidos e vincendos, até pagamento integral, nos termos do disposto no artigo 830.º, n.º 4, do Código Civil, para efeitos de expurgação da hipoteca a que se encontra sujeita o referido apartamento;
c. que o Réu “Millennium BCP” seja condenado a proceder ao distrate da hipoteca, uma vez liquidado o valor dos débitos garantidos correspondente ao distrate da referida fracção;
d. que seja declarado que o referido apartamento foi entregue à autora e que a mesma se encontra na sua posse e
e. que seja declarado, nos termos do disposto no artigo 755.º, n.º 1, alínea f), do Código Civil, que a Autora goza de direito de retenção sobre o mencionado apartamento pelo seu crédito sobre a Ré “Creinvest”, no montante referido de € 450.000,00 ouR
f. subsidiaria e cumulativamente, na eventualidade de a Ré “Creinvest” não proceder à entrega do valor dos débitos garantidos para efeito de distrate,
g. que seja declarado resolvido o mesmo Contrato Promessa por culpa da Ré “Creinvest”, nos termos do disposto no artigo 442.º, n.º 2, do Código Civil, condenando-se a mesma a restituir a à autora a quantia recebida a titulo de sinal, em dobro, no montante de € 900.000,00, tudo acrescido dos respectivos juros à taxa legal, vencidos e vincendos, até pagamento integral;
h. seja declarado que o referido apartamento 5.º B foi entregue à autora e que a mesma se encontra na sua posse e
i. que seja declarado, nos termos do disposto no artigo 755.º, n.º 1, alínea f), do Código Civil, que a autora goza de direito de retenção sobre o mencionado apartamento pelo seu crédito sobre a Ré “Creinvest”, no montante referido de € 900.000,00;
- Os Autores AA e BB:
a. que sejam declarados resolvidos os contratos de promessa de compra e venda celebrados entre estes Autores e a Ré “Creinvest”, por culpa a esta imputável, nos termos do disposto no artigo 442.º, n.º 2, do Código Civil, cujo objectos são os apartamentos 4.º E, correspondente à fracção “U” e 1.º D, correspondente à fracção “E”, ambos do prédio sito na Quinta do ..., Lote ... n.º 30, da Urbanização ..., em ..., condenando-se esta Ré a restituir aos autores a quantia recebida a titulo de sinal, em dobro, no montante de € 500.000,00, tudo acrescido dos respectivos juros à taxa legal, vencidos e vincendos, até pagamento integral;
b. que seja declarado que estes apartamentos foram entregues aos Autores e que os mesmos se encontram na sua posse e
c. que seja declarado, nos termos do disposto no artigo 755.º, n.º 1, alínea f), do Código Civil, que os autores gozam de direito de retenção sobre os mesmos, pelo seu crédito sobre a Ré “Creinvest”, no montante referido de € 500.000,00;
Fundamentam todos os Autores as suas pretensões na outorga, com a Ré “Creinvest”, de três contratos de promessa de compra e venda, cujo objecto são as fracções supra mencionadas, no âmbito dos quais procederam ao pagamento de avultados valores a título de sinal, tendo recebido da ré as referidas fracções; apesar de interpelada para tal várias vezes, a ré não diligenciou no sentido de serem outorgados os respectivos contratos de compra e venda;
O Réu “Millenium” contestou, impugnando parcialmente os factos alegados pelos autores, concluindo por pedir a improcedência da acção, no que a si diz respeito;
A ré “Creinvest” contestou, impugnando parcialmente os factos alegados pelos autores, pedindo a sua absolvição dos pedidos e a condenação dos autores como litigantes de má-fé, no pagamento de uma multa e de indemnização em valor não inferior a € 5.000,00;
Mais deduziu reconvenção, alegando incumprimento por parte dos Autores dos contrato-promessa já mencionados, concluindo por pedir:
a. Que a Autora CC seja condenada no pagamento à ré das seguintes quantias referentes à fracção “X”: € 1.438,20 a título de quotizações para o Condomínio referentes aos meses de maio de 2015 a dezembro de 2016; € 2.154,11 a título de seguros referentes aos anos de 2010 a 2016; € 4.368,27 a título de IMI referente aos anos de 2012 a 2016 e as quantias referentes a quotizações, seguros e IMIs referentes a esta fracção, e que se vençam a partir de 31.12.2016, tudo acrescido de juros vincendos à taxa legal a partir da data de notificação da Reconvenção.
b. Que os Autores AA e BB sejam condenados no pagamento à Ré das seguintes quantias referentes à fracção “E”: € 1.015,20 a título de quotizações para o Condomínio referentes aos meses de maio de 2015 a dezembro de 2016; € 1.397,83 a título de seguros referentes aos anos de 2010 a 2016; € 2.790,75 a título de IMI referente aos anos de 2012 a 2016 e todas as quantias referentes a quotizações, seguros e IMIs que se vençam a partir de 31.12.2016, acrescido ainda da quantia de € 63.183,29 a título de juros, calculados à taxa de 6%, desde 31.12.2010 até 31.12.2016, sobre a quantia em dívida referente ao preço desta fracção “E”, bem como os que se vençam depois desta data; e ainda, da quantia de € 470.000,00 correspondente à penalização de € 400,00 por cada dia de utilização indevida da mencionada fracção, para além de 13.10.2013 e até 31.12.2016, e nas que se vençam depois desta data, tudo acrescido de juros vincendos à taxa legal a partir da data de notificação da presente Reconvenção;
c. Que os Autores AA e BB sejam condenados no pagamento à Ré das seguintes quantias referentes à fracção “U”: € 1.099,80 a título de quotizações para o Condomínio referentes aos meses de maio de 2015 a dezembro de 2016; € 1.853,11 a título de seguros referentes aos anos de 2010 a 2016; € 3.673,75 a título de IMI referente aos anos de 2012 a 2016 e as quantias referentes a quotizações, seguros e IMIs que se vençam a partir de 31.12.2016, acrescido ainda da quantia de € 63.350,96 a título de juros, calculados à taxa de 6%, desde 31.12.2010 e até 31.12.2016, sobre a quantia em dívida referente ao preço desta fracção “U”, bem como os que se vençam depois desta data e, ainda, da quantia de € 470.000,00, correspondente à penalização de € 400,00 por cada dia de utilização indevida da mencionada fracção para além de 13.10.2013 e até 31.12.2016, e nas que se vençam depois desta data, tudo acrescido de juros vincendos à taxa legal a partir da data de notificação da presente Reconvenção;
d. Cumulativamente com todos estes pedidos reconvencionais, que seja declarado o incumprimento definitivo dos Contratos-Promessa referentes às frações “E” e “U” por parte dos Autores AA e BB e reconhecida a resolução dos mesmos pela Ré, perdendo os primeiros os sinais prestados a favor desta, no valor total de € 85.000,00 referente à fração “E” e € 165.000,00, referente à fração “U” ou,
e. Subsidiariamente ao pedido reconvencional descrito em d., que sejaproferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial destes autores na compra e venda das mencionadas fracções “E” e “U”, sendo os mesmos autores condenados no pagamento do remanescente do preço em falta, correspondente ao valor total de € 350.000,00 (€ 175.000,00 na fração “E” e € 175.000,00 na fração “U”).
Os Autores replicaram, impugnando a matéria da reconvenção, concluindo por pedir a absolvição dos pedidos reconvencionais.
Em 17MAR2020 foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:
I. Julgo a presente acção parcialmente procedente e, em consequência:
a. Declaro que a presente sentença produz os efeitos da declaração de venda, da ré “Creinvest – Investimentos Imobiliários, S. A.” à autora CC, da fracção autónoma Tipo “T4”, no piso 5 (cinco) “B”, designada pela letra “X”, incluindo uma garagem no piso -2 (menos dois), com o número 8 (oito), no prédio urbano descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º 1150, localizado na Av. ..., n.º 30, ... ..., pelo preço global de € 450.000,00 (quatrocentos mil euros), já recebido pela ré, livre de ónus e encargos;
b. Condeno a ré “Creinvest – Investimentos Imobiliários, S. A.” a pagar à autora CC os valores actualizados relativos a eventuais ónus e encargos que incidam sobre aquela fracção, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 830.º, n.º 4, do Código Civil;
c. Absolvo a ré “Creinvest – Investimentos Imobiliários, S. A.” de tudo o mais peticionado pela autora CC;
d. Absolvo o réu “Banco Millennium BCP” do pedido formulado pela autora CC e
e. Absolvo a ré “Creinvest – Investimentos Imobiliários, S. A.” de todos os pedidos formulados pelos autores AA e BB e
II. Julgo a reconvenção parcialmente procedente e, em consequência:
a. Declaro que a presente sentença produz os efeitos da declaração de compra, dos autores AA e BB, à ré “Creinvest – Investimentos Imobiliários, S. A.”, da ...”, no piso 1 D, designada pela letra “E”, incluindo uma garagem no piso -2 (menos dois), com o número 16 (dezasseis), no prédio urbano descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º 1150, localizado na Av. ..., n.º 30, ... ..., pelo global preço de € 260.000,00 (duzentos e sessenta mil euros), livre de ónus e encargos;
b. Condeno os autores AA e BB no pagamento à ré “Creinvest – Investimentos Imobiliários, S. A.” do preço ainda em falta pela aquisição referida em II. a., no valor de € 175.000,00 (cento e setenta e cinco mil euros), acrescido de juros de mora, vencidos e vincendos, calculados à taxa de 4% desde a data da notificação destes autores da Contestação/Reconvenção daquela ré;
c. Declaro que a presente sentença produz os efeitos da declaração de compra, dos autores AA e BB, à ré “Creinvest – Investimentos Imobiliários, S. A.”, da Fracção autónoma Tipo “T3”, no piso 4 E, designada pela letra “U”, incluindo uma garagem no piso -2 (menos dois), com o número 15 (quinze)», no prédio urbano descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º 1150, localizado na Av. ..., n.º 30, ... ..., pelo preço global de € 340.000,00 (trezentos e quarenta mil euros), livre de ónus e encargos;
d. Condeno os autores AA e BB no pagamento à ré “Creinvest – Investimentos Imobiliários, S. A.” do preço ainda em falta pela aquisição referida em II. c., no valor de € 175.000,00 (cento e setenta e cinco mil euros), acrescido de juros de mora, vencidos e vincendos, calculados à taxa de 4% desde a data da notificação destes autores da Contestação/Reconvenção daquela ré;
e. Condeno a autora CC no pagamento à ré “Creinvest – Investimentos Imobiliários, S. A.” das seguintes quantias: € 1.438,20 (mil quatrocentos e trinta e oito euros e vinte cêntimos) a título de quotizações para o Condomínio relativos aos período entre maio de 2015 e dezembro de 2016; € 2.154,11 (dois mil cento e cinquenta e quatro euros e onze cêntimos), a título de seguros referentes relativos aos anos de 2010 a 2016 e € 6.116,11 (seis mil cento e dezasseis euros e onze cêntimos), a título de IMI relativo aos anos de 2012 a 2016 e, ainda, as quantias referentes a quotizações, seguros e IMIs referentes à fracção descrita em I. a., e que se venceram a partir de 31.12.2016, tudo acrescido de juros vincendos à taxa legal a partir da data de notificação da Reconvenção;
f. Condeno os autores AA e BB no pagamento à ré “Creinvest – Investimentos Imobiliários, S. A.” das seguintes quantias: € 1.015,20 (mil e quinze euros e vinte cêntimos) a título de quotizações para o Condomínio relativos ao período entre maio de 2015 a dezembro de 2016; € 1.397,83 (mil trezentos e noventa e sete euros e oitenta e três cêntimos), a título de seguros referentes aos anos de 2010 a 2016 e € 2.790,75 (dois mil setecentos e noventa euros e setenta e cinco cêntimos), a título de IMI referente aos anos de 2012 a 2016 e, ainda, as quantias referentes a quotizações, seguros e IMIs referentes à fracção descrita em II. a., e que se venceram a partir de 31.12.2016, tudo acrescido de juros vincendos à taxa legal a partir da data de notificação da Reconvenção;
g. Condeno os autores AA e BB no pagamento à ré “Creinvest – Investimentos Imobiliários, S. A.” das seguintes quantias: € 1.099,80 (mil e noventa e nove euros e oitenta cêntimos), a título de quotizações para o Condomínio referentes ao período de tempo entre maio de 2015 e dezembro de 2016; € 1.853,11 (mil e oitocentos e cinquenta e três euros e onze cêntimos), a título de seguros referentes aos anos de 2010 a 2016 e € 3.673,75 (três mil seiscentos e setenta e três euros e setenta e cinco cêntimos), a título de IMI referente aos anos de 2012 a 2016 e, ainda, as quantias referentes a quotizações, seguros e IMIs referentes à fracção descrita em II. c., e que se venceram a partir de 31.12.2016, tudo acrescido de juros vincendos à taxa legal a partir da data de notificação da Reconvenção e
h. Absolvo todos os autores do demais peticionado pela ré “Creinvest – Investimentos Imobiliários, S. A.” e, ainda,
III. Absolvo todos os autores do pedido de condenação de litigância de má-fé contra eles formulados pela ré “Creinvest – Investimentos Imobiliários, S. A.”.
*
Custas da acção a cargo da Autora DD na proporção de ¼, dos Autores AA e BB na proporção de ½ e da Ré “Creinvest – Investimentos Imobiliários, S. A.” na proporção de 1/4.
Custas da reconvenção a cargo da Ré “Creinvest – Investimentos Imobiliários, S. A.” na proporção de 2/3 e dos Autores AA e BB na proporção de 1/3.
Sem custas o incidente de litigância de má-fé, dada a simplicidade do processado.
Mais se entendeu, na referida sentença: “(…) A complexidade da acção (que se revela não só na extensão dos articulados mas, também, na matéria factual em discussão e na solução jurídica aplicável) não justifica qualquer redução do valor devido a título de custas, como requerido pela Ré "Creinvest - Investimentos Imobiliários, S. A.”.
Razão pela qual também improcede este pedido, formulado em sede de alegações.”
Inconformados, apelaram a Ré reconvinte (em recurso independente, quanto à não dispensa do pagamento da totalidade da taxa de justiça remanescente), os Autores (quanto à não dispensa do pagamento da totalidade da taxa de justiça remanescente e quanto à condenação dos Autores AA e BB no pagamento de juros moratórios) e, ainda, a Ré (subordinadamente, quanto ao não reconhecimento do incumprimento definitivo por parte dos Autores AA e BB).
A Relação, depois de alterar o elenco factual:
i) Fixou o valor dos recursos;
ii) julgou parcialmente procedente a apelação dos Autores revogando a condenação em juros de mora constantes do ponto II, b) e d) do dispositivo da sentença recorrida (por excesso de pronúncia e por a obrigação de juros moratórios só surgir com o trânsito em julgado da sentença que decreta a execução específica) e isentando do pagamento de 40% do remanescente da taxa de justiça;
iii) julgou parcialmente procedente a apelação da Ré reconvinte isentando do pagamento de 40% do remanescente da taxa de justiça;
iv) julgou improcedente o recurso subordinado da Ré reconvinte.
Irresignada vem a Ré reconvinte interpor recurso de revista concluindo, em síntese, não ocorrer excesso de pronúncia e serem devidos juros moratório relativos ao remanescente do preço.
Houve contra-alegação onde se propugnou pela manutenção do decidido.
II – Da admissibilidade e objecto do recurso
A situação tributária mostra-se regularizada.
O requerimento de interposição do recurso mostra-se tempestivo (artigos 638º e 139º do CPC) e foi apresentado por quem tem legitimidade para o efeito (artigo 631º do CPC) e se encontra devidamente patrocinado (artigo 40º do CPC).
Tal requerimento está devidamente instruído com alegação e conclusões (artigos 639º do CPC).
O acórdão impugnado é, pela sua natureza, pelo seu conteúdo, pelo valor da causa e da respectiva sucumbência, recorrível (artigos 629º e 671º do CPC).
Mostra-se, em função do disposto nos artigos 675º e 676º do CPC, correctamente fixado o seu modo de subida (nos próprios autos) e o seu efeito (meramente devolutivo).
Destarte, o recurso merece conhecimento.
Vejamos se merece provimento.
-*-
Consabidamente, a delimitação objectiva do recurso emerge do teor das conclusões do recorrente, enquanto constituam corolário lógico-jurídico correspectivo da fundamentação expressa na alegação, sem embargo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer ex officio.
De outra via, como meio impugnatório de decisões judiciais, o recurso visa tão só suscitar a reapreciação do decidido, não comportando, assim, ius novarum, i.e., a criação de decisão sobre matéria nova não submetida à apreciação do tribunal a quo.
Por outro lado, ainda, o recurso não é uma reapreciação ‘ex novo’ do litígio (uma “segunda opinião” sobre o litígio), mas uma ponderação sobre a correcção da decisão que dirimiu esse litígio (se padece de vícios procedimentais, se procedeu a ilegal fixação dos factos, se fez incorrecta determinação ou aplicação do direito). Daí que não baste ao recorrente afirmar o seu descontentamento com a decisão recorrida e pedir a reapreciação do litígio (limitando-se a repetir o que já alegara nas instâncias), mas se lhe imponha o ónus de alegar, de indicar as razões por que entende que a decisão recorrida deve ser revertida ou modificada, de especificar as falhas ou incorrecções de que em seu entender ela padece.
Ademais, também o tribunal de recurso não está adstrito à apreciação de todos os argumentos produzidos em alegação, mas apenas – e com liberdade no respeitante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito – de todas as “questões” suscitadas, e que, por respeitarem aos elementos da causa, definidos em função das pretensões e causa de pedir aduzidas, se configurem como relevantes para conhecimento do respectivo objecto, exceptuadas as que resultem prejudicadas pela solução dada a outras.
Assim, em face do que se acaba de expor e das conclusões apresentadas, são as seguintes as questões a resolver por este Tribunal:
- se a sentença incorreu em excesso de pronúncia ao condenar em juros moratórios relativamente ao remanescente do preço;
- concluindo-se negativamente, se há lugar à condenação em tais juros.
III – Os factos
Das instâncias vêm fixada a seguinte factualidade:
A – Factos provados:
Enquadramento
1. Os Autores AA e BB são casados entre si e pais da Autora CC.
2. A Ré Creinvest é uma sociedade comercial que tem como actividade a promoção de imóveis e actividades conexas, incluindo a construção de edifícios e a compra e venda de imóveis.
3. Um dos empreendimentos promovidos pela Ré Creinvest situa-se na urbanização ...”, localizada na Quinta ..., na união de freguesias ... e da ..., composta por edifícios destinados a habitação e comércio e situa-se no prédio urbano descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º 1150, com uma área total de 1.654 m2, localizado na Av. ..., n.º 30, ... ....
4. Em 17.07.2008 foi constituída a propriedade horizontal do prédio melhor descrito em 3.
5. Por escritura pública de compra e venda, datada de 17.01.2011, a Ré Creinvest, na qualidade de Vendedora, e os autores AA e BB, na qualidade de Compradores, outorgaram uma escritura de compra e venda nos termos da qual a primeira vendeu, e os segundos compraram, o Apartamento 5.º C (Fracção “Z”) do prédio identificado em 3.
Do CPCV relativo à Fracção “X” (5.º B)
6. Em 23.02.2008, a Ré Creinvest, na qualidade de Promitente-Vendedora, designada por Primeira Outorgante, «com sede na Avenida D. ..., n.º ..., ...» e a Autora CC, na qualidade de Promitente-Compradora, designada por Segunda Outorgante, «residente na Rua General ..., Lote 149, 6.º direito, ... ...» outorgaram um escrito particular denominado de “Contrato Promessa de Compra e Venda”, nos termos do qual a primeira prometeu comprar, e a segunda prometeu vender, a «Fracção autónoma Tipo “T4”, no piso 5 (cinco) “B”», designada pela letra “X”, «incluindo uma garagem no piso -2 (menos dois), com o número 8 (oito)», no prédio identificado em 3., «devoluta e livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades».
7. De relevantes, constam ainda deste escrito particular as seguintes cláusulas, entre outras:
«(…)
Cláusula Segunda (Preço): O preço global da prometida compra e venda é livremente ajustado em € 300.000 (trezentos mil euros).
Cláusula Terceira (Condições de Pagamento): O preço global referido na cláusula anterior será pago pela Segunda Outorgante na data da assinatura do presente contrato promessa de compra e venda, que pela presente via se dá quitação.
Cláusula Quarta (Escritura Pública): 1. A escritura de compra e venda será outorgada logo que se encontre reunida toda a documentação considerada necessária, em dia, hora e local a acordar pelas partes ou, na falta de acordo, em dia, hora e local a indicar pela Primeira Outorgante à Segunda Outorgante, através de carta registada com aviso de recepção, expedida com pelo menos 15 dias de antecedência.
(…)
Cláusula Sexta (Despesas): (…) 2. A partir da data da realização da escritura ou da tradição da fracção objecto deste contrato, a Segunda Outorgante obriga-se a suportar e pagar atempadamente todas as despesas de condomínio, na proporção e permilagem da referida fracção.
(…)
Cláusula Oitava (Incumprimento do Contrato): 1. Em caso de incumprimento definitivo do presente contrato pela Primeira Outorgante, esta obriga-se a restituir à Segunda Outorgante tudo o que lhe haja sido prestado a título de sinal e respectivos reforços, em dobro. 2. Em caso de incumprimento definitivo do presente contrato pela Segunda Outorgante esta perderá, a favor da Primeira Outorgante, o que prestou a título de sinal e respectivos reforços. 3. As partes desde já convencionam a susceptibilidade de aplicação do regime da execução específica, nos termos do artigo 830.º do Código Civil.
(…)
Cláusula Décima (Notificações): 1. Todas as notificações que venham a ser necessárias efectuar, na vigência do presente contrato, serão feitas para as moradas das Partes indicadas no cabeçalho deste contrato. 2. Os promitentes deverão comunicar, reciprocamente, eventuais alterações ao respectivo domícílio mediante carta registada com aviso de recepção. 3. O documento de envio de carta registada com aviso de recepção para a morada da Segunda Outorgante fará prova bastante que se efectuou qualquer notificação, ou seja, se realizou a interpelação daquela para a realização da escritura, sendo esse o caso.(…)».
8. Com data de 24 de Fevereiro de 2008 foi outorgado um escrito particular denominado de “Contrato Promessa de Compra e Venda”, com a identificação das mesmas partes e clausulado idêntico ao escrito particular descrito em 6. e 7., com excepção das cláusulas Segunda e Terceira, que passaram a ter a seguinte redacção, respectivamente: «O preço global da prometida compra e venda é livremente ajustado em € 375.000 (trezentos e setenta e cinco mil euros)» e «O preço global referido na cláusula anterior será pago pela Segunda Outorgante à Primeira Outorgante nas seguintes condições: a) € 300.000 (trezentos mil euros na data da assinatura do presente contrato promessa de compra e venda, que pela presente via se dá quitação; b) € 75.000 (setenta e cinco mil euros) na data da celebração da escritura pública de compra e venda».
9. Este escrito particular mostra-se assinado, na última página, após os dizeres “Segunda Outorgante”, pelo Autor AA.
10. Com data de 13 de Novembro de 2009, a Autora CC e a Ré Creinvest outorgaram um escrito particular denominado de “Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado a 23 de Fevereiro de 2008”, nos termos do qual estabeleceram, entre o mais, o seguinte:
«Considerando (…) que o preço da prometida compra e venda se encontra, na presente data, totalmente liquidado e entregue à Primeira Outorgante; que na presente data estão reunidas todas as condições para a celebração da escritura pública de compra e venda a favor da Segunda Outorgante conforme previstas no Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado entre as partes; que não sendo da conveniência da Segunda Outorgante celebrar, nesta data, a escritura pública de compra e venda, apesar de reunidas todas as condições legais para o efeito, é celebrado e reciprocamente acordado o presente aditamento (…), que se rege pelas seguintes cláusulas: Cláusula primeira: Apesar de estarem reunidas, na presente data, todas as condições legais para a celebração da escritura pública de compra e venda da fracção prometida vender, as partes estabelecem, por exclusivo interesse da Segunda Outorgante que a referida escritura pública de compra e venda celebrar-se-á, no limite, até ao próximo dia 31 de Dezembro de 2010, sendo a marcação da mesma da exclusiva responsabilidade da Primeira Outorgante que a deverá comunicar, por carta registada com aviso de recepção, à Segunda Outorgante. (…)
Cláusula Segunda: Na presente data a pedido da Segunda Outorgante, é feita a entrega do imóvel supra descrito, ficando a Segunda Outorgante investida na posse efectiva do mesmo, reconhecendo, desde já, que o mesmo se encontra em bom estado e perfeitas condições de entrega, recepção e plena utilização.
Cláusula Terceira: A Segunda Outorgante suportará, a partir da presente data, todas e quaisquer despesas relacionadas com o condomínio na proporção da respectiva permilagem, proporção do seguro obrigatório e eventuais franquias ou outros custos resultantes de incidentes que impliquem o acionamento de seguros».
11. Com data de 15.12.2010, a Ré Creinvest enviou à Autora CC uma carta registada, com aviso de recepção, para a morada constante do acordo descrito em 6., com o seguinte teor: «Atento o previsto na Cláusula Primeira do Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda por nós firmado, no dia 13 de Novembro de 2009, que estabelece o dia 31 de Dezembro de 2010 como data limite para a celebração da escritura pública de compra e venda da fracção objecto do Contrato Promessa de Compra e Venda, celebrado a 23 de Fevereiro de 2008, e reunidas que estão todas as condições legais para o efeito e não tendo existido interesse da parte de V. Exa. para a sua celebração, ficamos a aguardar indicações de V. Exa. para que a celebração da escritura ocorra num prazo máximo de seis meses».
12. Esta carta não foi levantada pela Autora CC no serviço dos CTT.
13. Em 3 de Fevereiro de 2012 a Autora CC interpelou a Ré Creinvest, por mail, solicitando informação sobre se esta Ré já teria «todos os documentos prontos para se poder marcar uma data para as três escrituras ou se ainda há algo pendente. (…) Agradecia que me informasse do ponto de situação, uma vez que pretendo fazer a escritura da minha casa, e o meu pai das deles, ainda este mês, se possível. (…)».
14. Com data de 4 de Janeiro de 2013 a Autora CC enviou à ré Creinvest uma carta registada, com aviso de recepção, com o seguinte teor, entre o mais «(…) Em face do incumprimento de V. Exas do prazo acordado na Cláusula primeira do referido Aditamento ao Contrato-Promessa, e tendo em conta que a fracção em causa se encontra integralmente paga, venho por este meio interpelar V. Exas. para proceder à marcação da celebração da escritura pública de compra e venda da fracção prometida supra identificada, nos termos acordados, devendo a referida fracção encontrar-se livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades ao momento da celebração da referida escritura pública, em particular da hipoteca que sobre ela actualmente impende. Recordo que, para efeitos de celebração da escritura pública em causa, contactei V. Exas por correio electrónico por várias vezes, nunca tendo obtido qualquer resposta da V. parte. (…) convido V. Exas (…) a designar uma data para a realização da escritura pública em causa, a qual deverá ter lugar até ao próximo dia 28 de Janeiro de 2013 (…)».
15. Por carta registada com aviso de recepção, datada de 9 de Janeiro de 2013, enviada para a morada do acordo descrito em 6., a Ré Creinvest comunicou à Autora CC que a escritura de compra e venda em causa se encontrava marcada para dia 28 de janeiro de 2013, pelas 10h, no Cartório Notarial ..., a cargo da Dra. EE, informando ainda que toda a documentação na posse da ré Creinvest já se encontrava no referido Cartório Notarial, encontrando-se em falta a documentação cuja entrega competia à Autora CC.
16. A carta descrita em 15. foi ainda enviada para a morada da fração prometida.
17. A Autora CC recebeu esta missiva.
18. A Autora CC não compareceu no Cartório Notarial referido em 15., no dia e hora agendados para a outorga da escritura, conforme atestado por Certidão emitida pelo Cartório Notarial ... da mesma data.
19. No dia 28.01.2013 a Ré Creinveste tinha entregue no referido Cartório Notarial a seguinte documentação: «Certidão Permanente com o código de acesso ...50; b) Caderneta Predial Urbana emitida pelo ..., obtida, hoje, via Internet; c) Licença de Utilização n.º 304/2009, pela Câmara Municipal ..., em 14 de julho de 2009; d) Certificado do desempenho energético».
20. A Autora CC pagou à Ré Creinvest, por referência ao acordo descrito em 6. a 10., a quantia total de € 450.000,00, da seguinte forma: em 5 de Maio de 2009, o montante de € 400.000,00 e, em 17 de Janeiro de 2011, o montante de € 50.000,00.
Do CPCV relativo à Fracção “E” (1.º D)
21. Em 16 de Abril de 2010 a Ré Creinvest, na qualidade de Promitente-Vendedora, designada Primeira Outorgante, «com sede na Rua Dr. Professor ..., n.º 11 A, ...», e o Autor AA, na qualidade de Promitente-Comprador, designado Segundo Outorgante, «residente na Rua General ..., Lote 149, 6.º direito, ... ...», outorgaram um escrito particular denominado de “Contrato Promessa de Compra e Venda e Permuta Condicionada”, nos termos do qual a primeira prometia vender, e o segundo prometia comprar, a «Fracção autónoma Tipo “T2”, no piso 1 D, designada pela letra “E”, incluindo uma garagem no piso -2 (menos dois), com o número 16 (dezasseis)», no prédio melhor identificado em 3., «devoluta e livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades».
22. De relevantes, constam ainda deste escrito particular os seguintes considerandos e as seguintes cláusulas, entre outras:
«Considerando:
a) que a Primeira Outorgante é dona e legítima proprietária da fracção autónoma» descrita em 20, «adiante designada por “Imóvel A”;
b) que o Segundo Outorgante é dono e legítimo proprietário da fracção autónoma tipo “T3”, no ..., designada pela letra “J” do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua General ..., n.º 149», em ..., «(…) adiante designado por “Imóvel B”»;
c) O Segundo Outorgante pretende adquirir à Primeira Outorgante o “Imóvel A”;
d) O Segundo outorgante colocou à venda o “Imóvel B” e, caso venha a encontrar comprador para esse imóvel antes da outorga da escritura de compra e venda do “Imóvel A”, pretende dar o “Imóvel B” em permuta, a título de pagamento parcial do preço, ficando a Primeira Outorgante vinculada a aceitar a permuta e a revender de imediato o “Imóvel B” ao terceiro comprador encontrado pelo Segundo Outorgante, valendo como valor do “Imóvel B” € 175.000,00 (cento e sessenta mil euros);
e) caso o Segundo Outorgante não encontre comprador para o “Imóvel B”, dentro do prazo fixado neste contrato para a celebração da escritura pública do “Imóvel A”, a permuta não será efectuada, ficando no entanto as partes vinculadas e obrigadas à concretização da compra e venda do “Imóvel A”;
f) Os eventuais custos de mediação ou outros relativos à comercialização do “Imóvel B” são da exclusiva responsabilidade do Segundo Outorgante,
É celebrado e reciprocamente acordado o presente Contrato Promessa de Compra e venda e Permuta Condicionada, que se rege pelas seguintes Cláusulas:
(…)
Cláusula Segunda (Preço): O preço global da prometida compra e venda é livremente ajustado em € 260.000,00 (duzentos e sessenta mil euros).
Cláusula Terceira (Condições de Pagamento): 1. O preço global referido na cláusula anterior será pago pelo Segundo Outorgante à Primeira Outorgante da seguinte forma: a) € 40.000,00 (quarenta mil euros) na data da celebração e assinatura deste Contrato-Promessa, a título de sinal e princípio de pagamento; b) o remanescente do preço, no montante de € 220.000,00 (duzentos e vinte mil euros) na data da outorga da competente escritura de compra e venda, por meio de cheque visado. 2. À entrega de qualquer valor só será outorgada quitação, depois da boa e efectiva cobrança. A falta de provisão de qualquer cheque emitido ao abrigo do presente contrato promessa de compra e venda, seja a título de sinal e/ou eventual reforço do sinal, corresponde a incumprimento definitivo por falta imputável ao seu emissor, aqui Segundo Outorgante. (…)
Cláusula Quarta (Escritura Pública): 1. A escritura de compra e venda (…) será outorgada logo que se encontre reunida toda a documentação considerada necessária, em dia, hora e local a acordar pelas Partes ou, na falta de acordo, em dia, hora e local a indicar pela Primeira Outorgante à Segunda, através de carta registada com aviso de recepção, expedida com pelo menos 15 dias de antecedência.
(…)
Cláusula Quinta (Despesas): (…) 2. A partir da data da realização da escritura ou da tradição da fracção, designada por “Imóvel A”, o Segundo Outorgante obriga-se a suportar e pagar atempadamente todas as despesas de condomínio, na proporção e permilagem da referida fracção.
(…)
Cláusula Sexta (Incumprimento do Contrato): 1. Em caso de incumprimento definitivo do presente contrato pela Primeira Outorgante, esta obriga-se a restituir ao Segundo Outorgante tudo o que lhe haja sido prestado a título de sinal e respectivos reforços, em dobro. 2. Em caso de incumprimento definitivo do presente contrato pelo Segundo Outorgante este perderá, a favor da Primeira Outorgante, o que prestou a título de sinal e respectivos reforços. 3. As partes desde já convencionam a susceptibilidade de aplicação do regime da execução específica, nos termos do artigo 830.º do Código Civil, relativamente à compra e venda do “Imóvel A”.
(…)
Cláusula Sétima (Notificações): 1. Todas as notificações que venham a ser necessárias efectuar, na vigência do presente contrato, serão feitas para as moradas das Partes indicadas no cabeçalho deste contrato. 2. Os promitentes deverão comunicar, reciprocamente, eventuais alterações ao respectivo domícílio mediante carta registada com aviso de recepção. 3. O documento de envio de carta registada com aviso de recepção para a morada da Segunda Outorgante fará prova bastante que se efectuou qualquer notificação, ou seja, se realizou a interpelação daquela para a realização da escritura, sendo esse o caso.(…)».
23. Com data de 19.04.2010, a Ré Creinvest e o Autor AA subscreveram um escrito particular denominado de “Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado a 16 de Abril de 2010”, nos termos do qual estabeleceram, entre o mais, o seguinte:
«Considerando (…) que o Segundo Outorgante tem uma dívida, no valor de € 220.000,00 (duzentos e vinte mil euros) para com a Primeira Outorgante relativa ao preço de aquisição da fracção supra descrita a liquidar na data da celebração da respectiva escritura pública de compra e venda; que, na presente data, estão reunidas todas as condições para a celebração da escritura pública de compra e venda a favor do Segundo Outorgante conforme previstas no Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado entre as partes; que não sendo da conveniente do Segundo Outorgante celebrar, nesta data, a escritura pública de compra e venda, apesar de reunidas todas as condições legais para o efeito,
É celebrado e reciprocamente acordado o presente aditamento (…), que se rege pelas seguintes cláusulas:
Cláusula primeira: Apesar de estarem reunidas, na presente data, todas as condições legais para a celebração da escritura pública de compra e venda da fracção prometida vender, as partes estabelecem, por exclusivo interesse do Segundo Outorgante, que a referida escritura pública de compra e venda celebrar-se-á, no limite , até ao próximo dia 31 de Dezembro de 2010, sendoa marcação da mesma da exclusiva responsabilidade da Primeira Outorgante que a deverá comunicar, por carta registada com aviso de recepção, ao Segundo Outorgante. (…)
Cláusula Segunda: O valor remanescente, em dívida, no montante de € 220.000,00 (duzentos e vinte mil euros) relativo ao preço da fracção objecto do presente aditamento será integralmente liquidado no acto da escritura pública de compra e venda.
Cláusula Terceira: Na presente data a pedido do Segundo Outorgante, é feita a entrega do imóvel supra descrito, ficando o Segundo Outorgante investido na posse efectiva do mesmo, reconhecendo, desde já, que o mesmo se encontra em bom estado e perfeitas condições de entrega, recepção e plena utilização.
Cláusula Quarta: O Segundo Outorgante suportará, a partir da presente data, todas e quaisquer despesas relacionadas com o condomínio na proporção da respectiva permilagem, proporção do seguro obrigatório e eventuais franquias ou outros custos resultantes de incidentes que impliquem o acionamento de seguros.
Cláusula Quinta: Na eventualidade de ocorrer algum conflito ou litígio entre as partes, decorrentes do Contrato Promessa celebrado em 16 de Abril de 2010 e do presente Aditamento, o Segundo Outorgante obriga-se num prazo máximo de 10 (dez) dias, a contar da data de recepção da notificação do litígio, a desocupar e entregar de imediato à Primeira Outorgante a fracção, objecto do presente aditamento, livre, devoluta de pessoas e bens e em perfeitas condições de utilização, acompanhada das respectivas chaves e comandos sob pena de, para além do convencionado no Contrato Promessa de Compra e Venda de 16 de Abril de 2010 e no presente aditamento, suportar a quantia diária de € 400,00 (quatrocentos euros) por cada dia de utilização indevida da fracção, ou seja, para além dos 10 dias após a referida notificação. (…)».
24. A cláusula Quinta do Aditamento descrito em 23 mostra-se riscada manualmente e, ao lado, os subscritores apuseram as respectivas rúbricas, e foram escritos os dizeres «nula».
25. Com data de 15 de Dezembro de 2010 a Ré Creinvest enviou ao Autor AA uma carta, registada e com aviso de recepção, para a morada constante do acordo descrito em 21, com o seguinte teor: «Atento o previsto na Cláusula Primeira do Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda por nós firmado, no dia 19 de Abril de 2010, que estabelece o dia 31 de Dezembro de 2010 como data limite para a celebração da escritura pública de compra e venda da fracção objecto do Contrato Promessa de Compra e Venda, celebrado a 16 de Abril de 2010, e reunidas que estão todas as condições legais para o efeito e não tendo existido interesse da parte de V. Exa. para a sua celebração, ficamos a aguardar indicações de V. Exa. para que a celebração da escritura ocorra num prazo máximo de seis meses. Informamos, ainda, V. Exa. que se vencerão juros à taxa de 6% sobre o montante em dívida, a partir do dia 31 de Dezembro de 2010 até efectiva celebração da escritura pública de compra e venda».
26. Esta carta não foi aceite nem levantada pelo Autor AA no serviço dos CTT.
27. Com data de 17.01.2011, a Ré Creinvest e o Autor AA outorgaram um escrito particular denominado de “Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado a 16 de Abril de 2010”, nos termos do qual estabeleceram, entre o mais, o seguinte:
«Considerando (…) que, na presente data, estão reunidas todas as condições para a celebração da escritura pública de compra e venda a favor do Segunda Outorgante conforme previstas no Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado entre as partes e no Aditamento celebrado a 19 de Abril de 2010; que o Segundo Outorgante, paga na presente data, à Primeira Outorgante a quantia de € 45.000,00 (quarenta e cinco mil euros) ficando ainda em dívida, o valor de € 175.000,00 (cento e setenta e cinco mil euros) para com a Primeira Outorgante relativa ao preço de aquisição da fracção supra descrita a liquidar na data da celebração da respectiva escritura pública de compra e venda; que não sendo da conveniente do Segundo Outorgante celebrar, nesta data, a escritura pública de compra e venda, apesar de reunidas todas as condições legais para o efeito, é celebrado e reciprocamente acordado o presente aditamento (…), que se rege pelas seguintes cláusulas:
Cláusula Primeira: Apesar de estarem reunidas, na presente data, todas as condições legais para a celebração da escritura pública de compra e venda da fracção prometida vender, as partes estabelecem, por exclusivo interesse do Segundo Outorgante, que a referida escritura pública de compra e venda celebrar-se-á, no limite, até ao próximo dia 30 de Junho de 2011, sendo a marcação da mesma da exclusiva responsabilidade da Primeira Outorgante que a deverá comunicar, por carta registada com aviso de recepção, ao Segundo Outorgante. (…) O Segundo Outorgante obriga-se a pagar à Primeira Outorgante juros à taxa de 6% sobre o montante em dívida, contabilizados desde o dia 31 de Dezembro de 2010 até ao dia da celebração efectiva da escritura pública.
Cláusula Segunda: O valor remanescente, em dívida, no montante de € 175.000,00 (cento e setenta e cinco mil euros) relativo ao preço da fracção objecto do presente aditamento será integralmente liquidado no acto da escritura pública de compra e venda.
Cláusula Terceira: Na eventualidade de ocorrer algum conflito ou litígio entre as partes, decorrentes do Contrato Promessa celebrado em 16 de Abril de 2010 e do Aditamento celebrado a 19 de Abril de 2010, o Segundo Outorgante obriga-se num prazo máximo de 10 (dez) dias, a contar da data de recepção da notificação do litígio, a desocupar e entregar de imediato à Primeira Outorgante a fracção, objecto do presente aditamento, livre, devoluta de pessoas e bens e em perfeitas condições de utilização, acompanhada das respectivas chaves e comandos sob pena de, para além do convencionado no Contrato Promessa de Compra e Venda de 16 de Abril de 2010 e no presente aditamento, suportar a quantia diária de € 400,00 (quatrocentos euros) por cada dia de utilização indevida da fracção, ou seja, para além dos 10 dias após a referida notificação. (…)».
28. A Cláusula Terceira do Aditamento descrito em 27. mostra-se rasurada manualmente e, ao lado, o A. AA apôs a respetiva rubrica e foram escritos os dizeres «Nula». [Alterado Pela Relação. Redacção anterior: A Cláusula Terceira do Aditamento descrito em 27. mostra-se rasurada manualmente e, ao lado, os Outorgantes apuseram as respectivas rúbricas e foram escritos os dizeres «nula»].
29. Também com data de 17.01.2011, a Ré Creinvest e o Autor AA outorgaram um escrito particular denominado de “Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado a 16 de Abril de 2010”, com o mesmo teor do escrito descrito em 27., mas do qual não consta o último parágrafo da cláusula Primeira (relativo a juros) e nenhuma rasura da cláusula Terceira.
30. Por carta datada de 08.01.2013, registada com aviso de recepção, enviada para a morada do acordo descrito em 21., a Ré Creinvest comunicou ao Autor AA que a escritura de compra e venda em causa se encontrava marcada para dia 25 de janeiro de 2013, pelas 11h, no Cartório Notarial ..., a cargo da Dra. EE, informando ainda que toda a documentação na posse da ré Creinvest já se encontrava no referido Cartório Notarial, encontrando-se em falta a documentação cuja entrega competia ao Autor AA.
31. A carta descrita em 30. foi ainda enviada para a morada da fração prometida.
32. O Autor AA não aceitou nem levantou estas missivas no serviço dos CTT.
33. O Autor AA não compareceu no Cartório Notarial referido em 30., no dia e hora agendados para a outorga da escritura, conforme atestado por Certidão emitida pelo Cartório Notarial ... da mesma data.
34. No dia 25.01.2013 a Ré Creinveste tinha entregue no referido Cartório Notarial a seguinte documentação: «Certidão Permanente com o código de acesso ...50; b) Caderneta Predial Urbana emitida pelo ..., obtida, hoje, via Internet; c) Licença de Utilização n.º 304/2009, pela Câmara Municipal ..., em 14 de julho de 2009; d) Certificado do desempenho energético».
35. O Autor AA pagou à Ré Creinvest, por referência ao acordo descrito em 21. a quantia total de € 85.000,00, da seguinte forma: em 16.04.2010, o montante de € 40.000,00 e, em 17 de Janeiro de 2011, o montante de € 45.000,00.
Do CPCV relativo à Fracção “U” (4.º E)
36. Em 16 de Abril de 2010 a Ré Creinvest, na qualidade de Promitente-Vendedora, designada Primeira Outorgante, «com sede na Rua Dr. Professor ..., n.º 11 A, ...», e o Autor AA, na qualidade de Promitente-Comprador, designado Segundo Outorgante, «residente na Rua General ..., Lote 149, 6.º direito, ... ...», outorgaram um escrito particular denominado de “Contrato Promessa de Compra e Venda e Permuta Condicionada”, nos termos do qual a primeira prometia vender, e o segundo prometia comprar, a «Fracção autónoma Tipo “T3”, no piso 4 E, designada pela letra “U”, incluindo uma garagem no piso -2 (menos dois), com o número 15 (quinze)», no prédio melhor identificado em 3., «devoluta e livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades».
37. De relevantes, constam ainda deste escrito particular os seguintes considerandos e as seguintes cláusulas, entre outras:
«Considerando:
a) que a Primeira Outorgante é dona e legítima proprietária da fracção autónoma» descrita em 35, «adiante designada por “Imóvel A”;
b) O Segundo Outorgante é dono e legítimo proprietário da fracção autónoma tipo “T3”, no 6.º direito, designada pela letra “M” do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua General ..., n.º 149», em ..., «(…) adiante designado por “Imóvel B”»;
c) O Segundo Outorgante pretende adquirir à Primeira Outorgante o “Imóvel A”;
d) o Segundo outorgante colocou à venda o “Imóvel B” e, caso venha a encontrar comprador para esse imóvel antes da outorga da escritura de compra e venda do “Imóvel A”, pretende dar o “Imóvel B” em permuta, a título de pagamento parcial do preço, ficando a Primeira Outorgante vinculada a aceitar a permuta e a revender de imediato o “Imóvel B” ao terceiro comprador encontrado pelo Segundo Outorgante, valendo como valor do “Imóvel B” € 175.000,00 (cento e sessenta mil euros);
e) caso o Segundo Outorgante não encontre comprador para o “Imóvel B”, dentro do prazo fixado neste contrato para a celebração da escritura pública do “Imóvel A”, a permuta não será efectuada, ficando no entanto as partes vinculadas e obrigadas à concretização da compra e venda do “Imóvel A”;
f) os eventuais custos de mediação ou outros relativos à comercialização do “Imóvel B” são da exclusiva responsabilidade do Segundo Outorgante,
É celebrado e reciprocamente acordado o presente Contrato Promessa de Compra e venda e Permuta Condicionada, que se rege pelas seguintes Cláusulas:
(…)
Cláusula Segunda (Preço): O preço global da prometida compra e venda é livremente ajustado em € 340.000,00 (trezentos e quarenta mil euros).
Cláusula Terceira (Condições de Pagamento): 1. O preço global referido na cláusula anterior será pago pelo Segundo Outorgante à Primeira Outorgante da seguinte forma: a) € 60.000,00 (sessenta mil euros) na data da celebração e assinatura deste Contrato-Promessa, a título de sinal e princípio de pagamento; b) o remanescente do preço, no montante de € 280.000,00 (duzentos e oitenta mil euros) na data da outorga da competente escritura de compra e venda, por meio de cheque visado. 2. À entrega de qualquer valor só será outorgada quitação, depois da boa e efectiva cobrança. A falta de provisão de qualquer cheque emitido ao abrigo do presente contrato promessa de compra e venda, seja a título de sinal e/ou eventual reforço do sinal, corresponde a incumprimento definitivo por falta imputável ao seu emissor, aqui Segundo Outorgante. (…)
Cláusula Quarta (Escritura Pública): 1. A escritura de compra e venda (…) será outorgada logo que se encontre reunida toda a documentação considerada necessária, em dia, hora e local a acordar pelas Partes ou, na falta de acordo, em dia, hora e local a indicar pela Primeira Outorgante à Segunda, através de carta registada com aviso de recepção, expedida com pelo menos 15 dias de antecedência.
(…)
Cláusula Quinta (Despesas): (…) 2. A partir da data da realização da escritura ou da tradição da fracção, designada por “Imóvel A”, o Segundo Outorgante obriga-se a suportar e pagar atempadamente todas as despesas de condomínio, na proporção e permilagem da referida fracção.
(…)
Cláusula Sexta (Incumprimento do Contrato): 1. Em caso de incumprimento definitivo do presente contrato pela Primeira Outorgante, esta obriga-se a restituir ao Segundo Outorgante tudo o que lhe haja sido prestado a título de sinal e respectivos reforços, em dobro. 2. Em caso de incumprimento definitivo do presente contrato pelo Segundo Outorgante este perderá, a favor da Primeira Outorgante, o que prestou a título de sinal e respectivos reforços. 3. As partes desde já convencionam a susceptibilidade de aplicação do regime da execução específica, nos termos do artigo 830.º do Código Civil, relativamente à compra e venda do “Imóvel A”..
(…)
Cláusula Sétima (Notificações): 1. Todas as notificações que venham a ser necessárias efectuar, na vigência do presente contrato, serão feitas para as moradas das Partes indicadas no cabeçalho deste contrato. 2. Os promitentes deverão comunicar, reciprocamente, eventuais alterações ao respectivo domícílio mediante carta registada com aviso de recepção. 3. O documento de envio de carta registada com aviso de recepção para a morada da Segunda Outorgante fará prova bastante que se efectuou qualquer notificação, ou seja, se realizou a interpelação daquela para a realização da escritura, sendo esse o caso.(…)».
38. Com data de 19.04.2010, a Ré Creinvest e o Autor AA outorgaram um escrito particular denominado de “Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado a 16 de Abril de 2010”, nos termos do qual estabeleceram, entre o mais, o seguinte:
«Considerando (…) que o Segundo Outorgante tem uma dívida, no valor de € 280.000,00 (duzentos e oitenta mil euros) para com a Primeira Outorgante relativa ao preço de aquisição da fracção supra descrita a liquidar na data da celebração da respectiva escritura pública de compra e venda; que, na presente data, estão reunidas todas as condições para a celebração da escritura pública de compra e venda a favor do Segunda Outorgante conforme previstas no Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado entre as partes; que não sendo da conveniente do Segundo Outorgante celebrar, nesta data, a escritura pública de compra e venda, apesar de reunidas todas as condições legais para o efeito,
É celebrado e reciprocamente acordado o presente aditamento (…), que se rege pelas seguintes cláusulas:
Cláusula Primeira: Apesar de estarem reunidas, na presente data, todas as condições legais para a celebração da escritura pública de compra e venda da fracção prometida vender, as partes estabelecem, por exclusivo interesse do Segundo Outorgante, que a referida escritura pública de compra e venda celebrar-se-á, no limite, até ao próximo dia 31 de Dezembro de 2010, sendo a marcação da mesma da exclusiva responsabilidade da Primeira Outorgante que a deverá comunicar, por carta registada com aviso de recepção, ao Segundo Outorgante. (…)
Cláusula Segunda: O valor remanescente, em dívida, no montante de € 280.000,00 (duzentos e oitenta mil euros) relativo ao preço da fracção objecto do presente aditamento será integralmente liquidado no acto da escritura pública de compra e venda.
Cláusula Terceira: Na presente data a pedido do Segundo Outorgante, é feita a entrega do imóvel supra descrito, ficando o Segundo Outorgante investido na posse efectiva do mesmo, reconhecendo, desde já, que o mesmo se encontra em bom estado e perfeitas condições de entrega, recepção e plena utilização.
Cláusula Quarta: O Segundo Outorgante suportará, a partir da presente data, todas e quaisquer despesas relacionadas com o condomínio na proporção da respectiva permilagem, proporção do seguro obrigatório e eventuais franquias ou outros custos resultantes de incidentes que impliquem o acionamento de seguros.
Cláusula Quinta: Na eventualidade de ocorrer algum conflito ou litígio entre as partes, decorrentes do Contrato Promessa celebrado em 16 de Abril de 2010 e do presente Aditamento, o Segundo Outorgante obriga-se num prazo máximo de 10 (dez) dias, a contar da data de recepção da notificação do litígio, a desocupar e entregar de imediato à Primeira Outorgante a fracção, objecto do presente aditamento, livre, devoluta de pessoas e bens e em perfeitas condições de utilização, acompanhada das respectivas chaves e comandos sob pena de, para além do convencionado no Contrato Promessa de Compra e Venda de 16 de Abril de 2010 e no presente aditamento, suportar a quantia diária de € 400,00 (quatrocentos euros) por cada dia de utilização indevida da fracção, ou seja, para além dos 10 dias após a referida notificação. (…)».
39. A cláusula Quinta do Aditamento descrito em 38. mostra-se riscada manualmente e, ao lado, os Outorgantes apuseram as respectivas rúbricas e foram escrito os dizeres «nula».
40. Com data de 15 de Dezembro de 2010 a Ré Creinvest enviou ao Autor AA uma carta, registada e com aviso de recepção, para a morada constante do acordo descrito em 36, com o seguinte teor: «Atento o previsto na Cláusula Primeira do Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda por nós firmado, no dia 19 de Abril de 2010, que estabelece o dia 31 de Dezembro de 2010 como data limite para a celebração da escritura pública de compra e venda da fracção objecto do Contrato Promessa de Compra e Venda, celebrado a 16 de Abril de 2010, e reunidas que estão todas as condições legais para o efeito e não tendo existido interesse da parte de V. Exa. para a sua celebração, ficamos a aguardar indicações de V. Exa. para que a celebração da escritura ocorra num prazo máximo de seis meses. Informamos, ainda, V. Exa. que se vencerão juros à taxa de 6% sobre o montante em dívida, a partir do dia 31 de Dezembro de 2010 até efectiva celebração da escritura pública de compra e venda».
41. Esta carta não foi aceite nem levantada pelo Autor AA no serviço dos CTT.
42. Com data de 17.01.2011, a Ré Creinvest e o Autor AA outorgaram um escrito particular denominado de “Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado a 16 de Abril de 2010”, nos termos do qual estabeleceram, entre o mais, o seguinte:
«Considerando (…) que, na presente data, estão reunidas todas as condições para a celebração da escritura pública de compra e venda a favor do Segunda Outorgante conforme previstas no Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado entre as partes e no Aditamento celebrado a 19 de Abril de 2010; que o Segundo Outorgante, paga na presente data, à Primeira Outorgante a quantia de € 105.000,00 (cento e cinco mil euros) ficando ainda em dívida, o valor de € 175.000,00 (cento e setenta e cinco mil euros) para com a Primeira Outorgante relativa ao preço de aquisição da fracção supra descrita a liquidar na data da celebração da respectiva escritura pública de compra e venda; que não sendo da conveniente do Segundo Outorgante celebrar, nesta data, a escritura pública de compra e venda, apesar de reunidas todas as condições legais para o efeito,
É celebrado e reciprocamente acordado o presente aditamento (…), que se rege pelas seguintes cláusulas:
Cláusula Primeira: Apesar de estarem reunidas, na presente data, todas as condições legais para a celebração da escritura pública de compra e venda da fracção prometida vender, as partes estabelecem, por exclusivo interesse do Segundo Outorgante, que a referida escritura pública de compra e venda celebrar-se-á, no limite, até ao próximo dia 30 de Junho de 2011, sendo a marcação da mesma da exclusiva responsabilidade da Primeira Outorgante que a deverá comunicar, por carta registada com aviso de recepção, ao Segundo Outorgante. (…)
Cláusula Segunda: O valor remanescente, em dívida, no montante de € 175.000,00 (cento e setenta e cinco mil euros) relativo ao preço da fracção objecto do presente aditamento será integralmente liquidado no acto da escritura pública de compra e venda.
Cláusula Terceira: Na eventualidade de ocorrer algum conflito ou litígio entre as partes, decorrentes do Contrato Promessa celebrado em 16 de Abril de 2010 e do Aditamento celebrado a 19 de Abril de 2010, o Segundo Outorgante obriga-se num prazo máximo de 10 (dez) dias, a contar da data de recepção da notificação do litígio, a desocupar e entregar de imediato à Primeira Outorgante a fracção, objecto do presente aditamento, livre, devoluta de pessoas e bens e em perfeitas condições de utilização, acompanhada das respectivas chaves e comandos sob pena de, para além do convencionado no Contrato Promessa de Compra e Venda de 16 de Abril de 2010 e no presente aditamento, suportar a quantia diária de € 400,00 (quatrocentos euros) por cada dia de utilização indevida da fracção, ou seja, para além dos 10 dias após a referida notificação. (…)».
43. Por carta datada de 08.01.2013, registada com aviso de recepção, enviada para a morada do acordo descrito em 36., a Ré Creinvest comunicou ao Autor AA que a escritura de compra e venda em causa se encontrava marcada para dia 25 de janeiro de 2013, pelas 11h, no Cartório Notarial ..., a cargo da Dra. EE, informando ainda que toda a documentação na posse da ré Creinvest já se encontrava no referido Cartório Notarial, encontrando-se em falta a documentação cuja entrega competia ao Autor AA.
44. A carta descrita em 43. foi ainda enviada para a morada da fração prometida.
45. O Autor AA não aceitou nem levantou estas missivas no serviço dos CTT.
46. O Autor AA não compareceu no Cartório Notarial referido em 43., no dia e hora agendados para a outorga da escritura, conforme atestado por Certidão emitida pelo Cartório Notarial ... da mesma data.
47. No dia 25.01.2013 a Ré Creinveste tinha entregue no referido Cartório Notarial a seguinte documentação: «Certidão Permanente com o código de acesso ...50; b) Caderneta Predial Urbana emitida pelo ..., obtida, hoje, via Internet; c) Licença de Utilização n.º 304/2009, pela Câmara Municipal ..., em 14 de julho de 2009; d) Certificado do desempenho energético».
48. O Autor AA pagou à Ré Creinvest, por referência ao acordo descrito em 36. a quantia total de € 165.000,00, da seguinte forma: em 16.04.2010, o montante de € 60.000,00 e, em 17 de Janeiro de 2011, o montante de € 105.000,00.
Período de tempo entre 28.01.2013 e 16.09.2013
49. Em data que não foi possível apurar com exactidão, mas que se situa entre Fevereiro e Setembro de 2013, a Autora CC outorgou com a agência ERA Imobiliária Expo um contrato de mediação mobiliária de cedência de posição contratual relativa ao Apartamento 5.º-B (Fracção X).
50. Por AP 2181, de 2013.09.05, foi registada a penhora da fracção identificada em 6., a favor do processo executivo n.º 3417/13...., do ... Juízo Cível do Tribunal Judicial ..., em que era exequente “Condomínio ..., ..., Representado por FracçãoZero, L.da”, indicando-se, como «quantia exequenda», o valor de € 6.658,15, que foi entretanto levantada.
51. À data de entrada da Contestação/Reconvenção da Ré Creinvest incidiam outras penhoras sobre as Fracções “X” e “U”.
52. Em 8 de Setembro de 2014 os Autores AA e BB venderam a fracção “Z”, melhor identificada em 5., à Autora CC.
53. Apesar da não comparência dos Autores nas datas descritas em 15, 30 e 43, a ré «assentiu» e «aceitou» «(n)a celebração de novos contratos», pelo que…
Da reunião de 16.09.2013, e período de tempo subsequente, até 30.09.2013
54. Autores AA e CC e a Ré Creinvest reuniram-se em 16 de Setembro de 2013.
55. Esta reunião, cujo objecto não foi possível apurar com exactidão, para além de que as partes pretendiam chegar a um consenso relativamente aos termos de celebração das escrituras de compra e venda dos contratos promessa descritos em 6, 23 e 36, e respectivos Aditamentos, terminou sem acordo, e motivou a apresentação, pelos legais representantes da Ré Creinvest, de uma queixa-crime por ameaças e ofensas à integridade física.
56. Tendo ainda a Ré Creinvest comunicado à Autora CC, e à agência ERA Imobiliária Expo, que não consentia na venda da fracção acordada entre estas.
57. Com data de 19 de Setembro de 2013, a Autora CC enviou à Rè Creinvest uma carta registada, com aviso de recepção, que esta recebeu, nos termos da qual aquela interpelou esta «(…) para proceder à marcação da celebração da escritura pública de compra e venda da fracção prometida supra identificada, nos termos acordados, devendo a referida fracção encontrar-se livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades ao momento da celebração da referida escritura pública, em particular da hipoteca e da penhora que sobre ela actualmente impedem (…) até ao próximo dia 15 de Outubro de 2013», sob pena de «incumprimento definitivo».
58. Por carta datada de 20 de Setembro de 2013, registada e com aviso de recepção, enviada à Autora CC, que a recebeu, a Ré Creinvest respondeu que os Autores AA e CC não compareceram no Cartório Notarial nos dias 25 e 28 de Janeiro, datas marcadas para a realização das escrituras públicas das fracções identificadas em 6, 23 e 36, conforme «certidão negativa comprovando a ocorrência», concluindo que os Autores se encontravam «em incumprimento definitivo, perderam a nosso favor todos os sinais e respectivos reforços das fracções “U”, “E” e “X”, pelo que iremos proceder aos respectivos processos de despejo, se continuarem a insistir em não abandonar as respectivas fracções (…)».
59. No dia 26 de Setembro de 2013, a Autora CC solicitou ao Réu Banco Millennium BCP que esclarecesse da existência ou não da marcação de uma eventual escritura pública em 28 de Janeiro de 2013, bem como do pedido prévio de distrate da hipoteca das fracções em causa, e se algum representante da referida instituição bancária esteve presente no Cartório Notarial em causa para a celebração da referida escritura.
Da Notificação Judicial Avulsa de 01.10.2013 e período de tempo até à reunião de 22.10.2013
60. Em 1 de Outubro de 2013, a Autora CC apresentou Notificação Judicial Avulsa contra a Ré Creinvest, a qual correu termos pelo ... Juízo Cível do Tribunal Família, Menores e Comarca ..., sob o n.º 4859/13...., nos termos da qual notificou esta Ré para estar presente, em 25 de Outubro de 2013, pelas 15 horas, no Cartório Notarial ..., sito na Av. ..., n.º 17, 1.º andar, ... ..., para a celebração da escritura do Apartamento 5.º-B (Fracção X) e, ainda, para a Ré Creinvest proceder à entrega da seguinte documentação: “Caderneta Predial da Fracção X; Ficha técnica de habitação da Fracção X, Certidão de infra-estruturas do prédio urbano; Certificado Energético da Fracção X; Cópia do Contrato-Promessa de Compra e Venda da Fracção X; Cópia dos Cartões de Cidadão dos representantes legais da Creinvest, S.A.” e comprovativo de expurgação de qualquer ónus ou encargo existente sobre a referida fracção, nomeadamente a penhora que sobre esta penhora que sobre esta se encontra registada.
61. Com data de 3 de Outubro de 2013, a Ré Creinvest enviou uma carta registada, com aviso de recepção, à Autora CC, que esta recebeu, respondendo à Notificação Judicial Avulsa descrita em 60., entre o mais, nos seguintes termos: «(…) Refutamos toda argumentação ali vertida, porquanto não corresponder com a realidade dos factos. Pretendemos ainda assim nesta data e tal como sempre, procurar um consenso entre as partes» e «mesmo sendo inquestionável o incumprimento definitivo dos contratos promessa das fracções “E”, “U” e “X” e a existência de dívidas relativamente à fracção “Z”, ainda assim iremos comparecer à vossa marcação de escritura da fracção “X” lavrando-se aí os termos de protesto que se entender conveniente. Tal como sempre, disponibilizamo-nos para uma solução extra-judicial, desde que, salvaguardada a celebração de todas as escrituras, pagamentos dos valores contratuais em dívida, pagamento dos respectivos juros, IMI, e seguros dos anos de 2010, 2011 e 2012 em que utilizaram as fracções».
62. Através de carta registada, com aviso de recepção, datada de 10 de Outubro de 2013, os Autores manifestaram à Ré Creinvest, entre o mais, interesse na realização das três Escrituras Públicas dos Apartamentos 5.º B (Fracção “X”), 4.º E (Fracção “U”) e 1.º D (Fracção “E”), e a Autora CC solicitou ainda a cedência da sua posição contratual para um terceiro comprador.
63. Os Autores encetaram diligências junto do Réu BCP Millennium no sentido de obter os financiamentos necessários para o pagamento do remanescente do preço dos Apartamentos 4.º E (Fracção “U”) e 1.º D (Fracção “E”), na eventualidade de a Ré Creinvest não aceitar as permutas anteriormente acordadas.
64. Financiamentos que foram aprovados pelo Réu BCP Millennium.
65. Por carta registada com aviso de recepção, datada de 14 de Outubro de 2013, a Ré Creinvest respondeu, entre o mais, que tinha disponibilidade para a celebração simultânea das Escrituras Públicas até 31.12.2013, que se encontrava em dívida o montante de € 350.000,00 relativo aos Apartamentos 4.º E (Fracção “U”) e 1.º D (Fracção “E”), aceitou proceder à cessão da posição contratual por forma a quitar os saldos credores e devedores entre os diversos contratos, e não prescindiu dos juros de mora no montante de € 63.000,00, pela mora quanto à celebração das escrituras dos Apartamentos 4.º E (Fracção “U”) e 1.º D (Fracção “E”).
66. Autores e Ré Creinvest reuniram-se em 22 de Outubro de 2013, com vista a alcançarem um acordo, tendo decidido dar sem efeito a escritura pública agendada para o dia 25 de Outubro de 2013.
67. Apesar de terem encetado contactos após esta reunião, cujo teor, data e termos não foi possível apurar, as partes não lograram chegar a acordo.
Período de tempo a partir da Notificação Judicial Avulsa de 06.05.2014
68. Com data de 6 de Maio de 2014, os Autores apresentaram nova Notificação Judicial Avulsa contra a Ré Creinvest, a qual correu termos pelo ... Juízo Cível do Tribunal Judicial da Comarca ..., sob o n.º 2637/14...., nos termos da qual notificaram a Ré Creinvest para, além do mais, esclarecer se pretendia concluir o acordo por si proposto e já aceite pelos Autores, entregando, como tal, as minutas finais dos contratos, com vista à sua assinatura e formalização ou, em alternativa, na eventualidade de incumprimento definitivo do acordo celebrado entre as Partes, que se presumia com o silêncio da Ré, deveria a mesma comparecer no ..., sito na Av. ..., n.º 17, 1.º andar, ... ..., para a celebração das escrituras dos Apartamentos 5.º B (Fracção X), 4.º E (Fracção U) e 1.º D (Fracção E).
69. A Ré foi citada da referida Notificação Judicial Avulsa em 9 de Maio de 2014, e nada disse.
70. Entre Julho e Agosto de 2014 a Autora CC e a Ré Creinvest trocaram missivas reiterando as posições anteriormente assumidas.
71. Por carta datada de 28 de Outubro de 2014, a Autora CC enviou nova missiva à Ré Creinvest, na qual invoca uma «situação de incumprimento definitivo» da parte desta, reafirmando «a total disponibilidade para outorgar a escritura, em particular porque o preço já se mostra totalmente pago, no valor de € 450 Mil Euros».
72. A ré nada respondeu.
73. Por carta datada de 17 de Setembro de 2014, o Autor AA enviou uma missiva à Ré Creinvest, nos termos da qual interpelou esta para que designe «data de realização da escritura pública das duas fracções em causa, para o que aguardo por 15 (quinze) dias, sem prejuízo do disposto na parte final do n.º 1, da Cl. 4.ª do Contrato-Promessa supra identificado» sob pena de o Autor entender verificada «a resolução do contratual com a restituição do sinal em dobro, com a garantia decorrente do direito de retenção, ou, em alternativa, (b) a execução específica dos contratos-promessa em apreço».
74. A Ré Creinvest nada disse ou fez.
75. Por carta data de 23 de Outubro de 2014, o Autor AA comunicou à Ré Creinvest que esta se encontrava «em situação de incumprimento definitivo, o que considero, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 808.º do Código Civil» e declarou que «perdeu o interesse objectivo na celebração da V. prestação, o que se declara e comunica nos termos do apontado artigo 808.º do Código Civil. Por conseguinte, em resultado do incumprimento definitivo de V. Exas., consideram-se resolvidos, com justa causa, os Contratos-Promessa de Compra e Venda e Permuta Condicionada referentes às fracções autónomas, de tipologias “T2” e “T3”, designadas pelas letras “E” e “U”, correspondentes aos apartamentos sitos nos 1º e 4º Pisos, Letras “D” e “E”, incluindo as garagens com os números “16” (dezasseis) e “15”, no piso “- 2” (menos dois) respectivamente, fracções estas que fazem parte do Lote 19/Nº 30 da Urbanização ..., celebrado em 16 de Abril de 2010 (incluindo os aditamentos celebrados em ambos os contratos em 19 de Abril de 2010 e 17 de Janeiro de 2011), nos termos e para os efeitos do disposto nos artigos 432.º e seguintes do Código Civil. Por força do incumprimento definitivo e da resolução dos referidos Contratos-Promessa, o Signatário tem direito a haver de V. Exas. a devolução em dobro dos valores pagos a título de sinal, a saber € 500.000,00 (correspondente ao dobro do valor de € 125.000,00 pago a título de sinal por cada uma das fracções), o que se solicita nos termos da Cl. 6.1 dos referidos contratos e, bem assim, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 442.º, n.º 2 do Código Civil. Tendo em conta que o Signatário detém a posse das fracções, por tradição das mesmas, o referido crédito de € 500.000,00 goza do direito de retenção sobre as mesmas até efectivo e integral pagamento, o que desde já se invoca nos termos e para todos os efeitos legais. Atento o exposto, aguardo pelo prazo de 15 dias pelo pagamento daquela importância, com as legais consequências. Sem outro assunto de momento, subscrevo-me com os melhores cumprimentos».
76. Através de carta datada de 19 de Novembro de 2014, a Ré Creinvest respondeu ao Autor AA nos seguintes termos: «Para que possamos agendar a celebração das três escrituras necessitamos que nos confirmem a aceitação do acordo,bem como nos enviem os comprovativos do pagamento dos respetivos IMT das frações, que aliás já devia ter sido liquidado na data da ocupação das fracções como é do vosso conhecimento e assim procederemos em conformidade para que as fracções na data da sua escrituração estejam livres de ónus ou encargos conforme já sucedeu anteriormente».
77. A empresa em que o Autor AA detinha participações sociais, a “T..., Lda.”, apresentou-se à insolvência, e viria a ser declarada insolvente por sentença de 20.03.2015 no Processo que, sob o n.º 10132/14...., corre termos no Juízo de Comércio ..., encontrando-se pendente um pedido de qualificação da insolvência, visando o Autor AA, por alegação de desvio de património da Sociedade em proveito próprio e dos seus filhos desde 2011 e 2012, com a aquisição de diversos imoveis e veículos automóveis através de ativos da referida T....
78. Em 31.12.2016 a Ré Creinvest tinha procedido ao pagamento das seguintes quantias, relativas à Fracção “X”: € 1.438,20 a título de quotizações para o Condomínio relativos aos períodos entre maio de 2015 e dezembro de 2016; € 2.154,11 a título de seguros referentes relativos aos anos de 2010 a 2016 e € 6.116,11 a título de IMI relativo aos anos de 2012 a 2016.
79. Em 31.12.2016 a Ré Creinvest tinha procedido ao pagamento das seguintes quantias, relativas à Fracção “E”: € 1.015,20 a título de quotizações para o Condomínio relativos ao período entre maio de 2015 a dezembro de 2016; € 1.397,83 a título de seguros referentes aos anos de 2010 a 2016 e € 2.790,75 a título de IMI referente aos anos de 2012 a 2016.
80. Em 31.12.2016 a Ré Creinvest tinha procedido ao pagamento das seguintes quantias, relativas à Fracção “U”: € 1.099,80 a título de quotizações para o Condomínio referentes ao período de tempo entre maio de 2015 e dezembro de 2016; € 1.853,11 a título de seguros referentes aos anos de 2010 a 2016 e € 3.673,75 a título de IMI referente aos anos de 2012 a 2016.
B – Factos não provados:
Da Petição Inicial:
a. Os termos do Contrato Promessa de Compra e Venda relativo à Fracção autónoma designada pela letra “Z”, correspondente ao piso 5.º, Letra “C”, com boxe número um, no piso menos dois, sito na Quinta do Cabeço, Lote 19, n.º 30 da Urbanização ..., freguesia ..., do concelho ..., descrito na ... Conservatória do Registo Predial ..., sob o n.º 1150/”Z”, da freguesia ..., e aí inscrito na matriz predial urbana sob o n.º 1778/”Z” (artigos 8.º, 9.º e 10.º);
b. Que os contratos designados de “Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado a 16 de Abril de 2010” descritos em 27. e 42. tenham sido outorgados em reunião de 17 de Janeiro de 2011, apesar de os mesmos se encontrarem datados de 19 de Abril de 2010, por opção da Ré Creinvest (artigos 29.º, 30.º, 52.º e 53.º);
c. Que a permuta acordada constituísse uma obrigação da Ré Creinvest, e que a mesma se tenha também vinculado a realizar obras nas fracções da Rua General ..., n.º 149, 5.º Dto e 6.º Dto., ..., ... ..., para, posteriormente, a colocar à venda (artigos 35.º e 58.º);
d. Que a Ré tenha informado o Autor AA que, por força das obrigações contratuais que assumira com os anteriores proprietários dos terrenos objecto da construção do imóvel em crise nos presentes autos, tinha que entregar àqueles dois imóveis e, nesse sentido, pretendia entregar as fracções detidas pelos Autores na Rua General ..., n.º 149, 5.º Dto e 6.º Dto., ..., ... ... (artigo 36.º);
e. Que os Aditamentos de 17.01.2011 se tenham devido ao facto de a Ré Creinvest não ter permutado o imóvel, nem notificado os Autores no seu domicílio para efeitos da celebração dos Contratos Definitivos (artigos 37.º e 59.º);
f. Que a responsabilidade da data acordada para as escrituras públicas constante dos mencionados Aditamentos tenha sido da exclusiva responsabilidade da Ré Creinvest (artigos 39.º e 64.º);
g. Que em 9 de Janeiro de 2013, a Ré Creinvest, representada pelo Sr. FF, tenha solicitado aos Autores AA e CC o cancelamento da escritura pública marcada para 28.01.2013, referindo que não tinha liquidez financeira para proceder ao distrate da hipoteca que onerava o prédio, porquanto estava a realizar um avultado investimento num novo prédio urbano que iria construir e, por isso, não iria solicitar o distrate da hipoteca junto do Banco Millennium BCP, mais informando que não chegara ainda a agendar qualquer escritura junto do Cartório Notarial ..., referindo ainda que o seu pai, o Sr. GG, responsável habitual pela deslocação aos Cartórios Notariais, estava, naquele momento, hospitalizado e sem possibilidade de estar presente na assinatura da escritura pública (artigos 83.º a 87.º);
h. Que, em alternativa, em face da incapacidade de proceder ao distrate da hipoteca em causa, sugeriu o seguinte negócio: (a) a Autora CC trocava o Apartamento 5.º-B (Fracção X) por uma outra no prédio que actualmente se encontrava em construção e cujas fracções não estavam hipotecadas, pelo que se poderia escritura-la de imediato; (b) o Apartamento 5.º-B (Fracção X) seria colocado à venda e, com o produto desta, a Ré conseguia libertar as hipotecas das 3 fracções prometidas vender aos Autores; (c) como se estimava que o valor de mercado do Apartamento 5.º-B (Fracção X) era superior ao do novo apartamento a escolher pela Autora Mariana Pinto Ramos, a diferença de valor dos dois imóveis seria utilizada pelos Autores para liquidar parte do valor em falta do preço dos Apartamento 4.º-E (Fracção U) e 1.º-D (Fracção E) (artigo 88.º);
i. Que os Autores, em face do exposto, e não tendo encontrado qualquer alternativa à realização da escritura sem o distrate prévio da hipoteca, consentiram na desmarcação da data agendada para a escritura pública (artigo 89.º);
j. Que o Sr. FF se tenha comprometido a remeter uma comunicação, assinada pela sua irmã, HH, ou pelo seu pai, GG, a formalizar o adiamento da escritura e a mesma nunca tenha sido enviada (artigos 90.º e 91.º);
k. Que o Sr. Sr. FF tenha tornado a garantir aos Autores, por SMS escrito nos dias anteriores a 28 de Janeiro de 2013, que as cartas de agendamento das escrituras seriam dadas sem efeito (artigo 92.º);
l. Que, por precaução, no dia 28 de Janeiro de 2013, às 10h, a Autora CC se tenha deslocado ao Cartório Notarial .... EE, tendo confirmado que não estava presente nenhum representante da Ré Creinvest e que, ao contrário do afirmado na comunicação de 9 de Janeiro de 2013, não tinha sido depositada nenhuma documentação no referido Cartório (artigo 93.º);
m. Que a Autora CC tenha procurado visitar/reservar uma fracção alternativa no novo prédio da Ré Creinvest, sem sucesso (artigos 95.º e 99.º);
n. Que a Ré Creinvest se tenha furtado a contactos com os Autores entre Abril e Setembro de 2013 (artigos 96.º e 100.º);
o. Que a Autora CC tenha tido que pagar comissão à mediadora imobiliária (artigo 98.º);
p. Que os Autores tenham tomado conhecimento, na sequência de contactos com os seus gestores de conta, que a Ré Creinvest, à data designada para as Escrituras Públicas de 25 e 28 de janeiro de 2013, não efectuou nenhum pedido de distrate (artigo 124.º);
q. O teor dos artigos 138.º a 142.º e 145.º a 147.º, para além do provado sob os pontos de facto 65 e 66;
r. Que, por força do incumprimento da Ré Creinvest, a Autora CC perdeu o negócio que perspectivava com o terceiro comprador, e que era do conhecimento da Ré Creinvest (artigo153.º);
s. Que a Ré Creinvest celebrou directamente um contrato de compra e venda com o terceiro comprador identificado pela Autora CC, tendo por objecto outro imóvel num prédio que a Ré Creinvest se encontra a promover, auferindo integralmente, com tal conduta, o proveito da venda (artigo 154.º);
t. Que a Ré Creinvest não tem capacidade financeira para proceder ao distrate das hipotecas, motivo pelo qual tenta encontrar todos os expedientes dilatórios possíveis para atrasar a realização das suas escrituras públicas e que entrou em incumprimento com o réu Banco Millennium BCP, que este não se mostra disponível para expurgar as hipotecas das fracções sem que os financiamentos bancários, que ascendem a largos milhares de Euros, se encontrem totalmente Liquidados (artigos155.º e 156.º);
u. Que tenham existido situações semelhantes à dos Autores com os seus vizinhos do prédio sito na Rua ..., que, apenas com muita dificuldade, e à conta da apresentação de acções judiciais como a presente vão sendo resolvidas com a Ré Creinvest (artigo 158.º);
v. Que a Ré Creinvest tenha dificuldades financeiras por força de acções de execução específica, cobrança de dívidas ou de reclamação de defeitos de obra que se encontram pendentes, algumas iniciadas antes de 2012 (artigos 159.º a 162) e
w. Que o Autor AA tenha perdido o interesse na celebração dos contratos definitivos de compra e venda relativos às Fracções “E” e “U” (artigo 173.º).
Da Contestação/Reconvenção da Ré Creinvest:
a. Que tenha sido o Autor AA a definir todas as condições contratuais e todos os termos dos negócios descritos nos pontos de facto provados (artigo 20.º);
b. Que o Contrato Promessa de Compra e Venda descrito em 6. tenha sido celebrado com a Autora CC por alegadas dificuldades de financiamento na vida profissional do Autor AA (artigo 29.º);
c. Que a partir de dezembro de 2010, a Ré Creinvest tenha contactando os Autores para que procedessem à outorga das escrituras, mas estes foram sempre comunicando a esta Ré que não era da sua conveniência a outorga das escrituras naquele momento (artigo 39.º);
d. Que, em homenagem às boas relações então estabelecidas entre as Partes e considerando que os Autores tinham negociado com a Ré Creinvest no seu conjunto, a aquisição de quatro frações autónomas, esta foi condescendendo nos sucessivos adiamentos que os Autores lhe iam solicitando (artigo 40.º);
e. Que perante a falta de comparência dos Autores às escrituras, a Ré Creinvest os tenha contactado e os mesmos lhe tenham referido que não tinham condições para celebrar as escrituras refentes às frações “E” e “U”, porquanto não poderiam pagar os valores ainda devidos pelas mesmas, face a dificuldades de financiamento próprio, tendo o Autor AA comunicado que a sociedade de que era sócio gerente, a “T... – , Lda.” se encontrava numa situação económica e financeira muito difícil (artigos 52.º e 53.º);
f. O estado de espírito do Autor AA e o mais alegado nos artigos 56.º a 58.º, 119.º a 121.º, para além do que consta provado sob os pontos de facto provados n.ºs 55. e 56.;
g. Eliminado pela Relação [Redacção anterior: Que a Ré Creinvest não tenha rubricado as rasuras dos Aditamentos de 17.01.20122, ou aceite as mesmas, na parte que consta provado sob os pontos de facto n.ºs 24, 28 e 39 (artigo 102.º e 103.º)];
h. Que o Autor AA não pretendesse comprar as Fracções “E” e “U” e, por essa razão, que a Ré agendou as Escrituras desta fracções para data anterior à Escritura da Fracção”X” (artigos 107.º e 109.º);
i. Que entre 25 de janeiro de 2013 e 16.09.2013 a Ré Creinvest tenha alertado os Autores para o incumprimento definitivo destes (artigos 54.º e 117.º);
j. Que no âmbito do Processo n.º 8871/14...., que corre(u) termos na ... Secção do DIAP ..., em fase de inquérito, tenha sido apresentado requerimento que daria origem a um processo-crime contra o Autor AA, por suspeita de conluio com o Administrador de Insolvência que indicara no requerimento de apresentação à insolvência, para dissipação de património da sociedade (artigo 141.º) e
k. Que o Autor AA tenha deixado de pretender outorgar a escritura pública em nome próprio, com receio de vir a ser pessoalmente afetado pela insolvência da sua sociedade, da qual era Gerente único e, como como forma de obviar ao cumprimento dos compromissos assumidos com a Ré Creinvest, tenha adoptado a estratégia, montada desde 2013, de recusar-se a receber as cartas com o agendamento da escritura para janeiro de 2013 e, posteriormente, com a tentativa (absurda) de resolução dos contratos-promessa (artigos 143.º e 144.º).
IV – O direito
De há muito se encontra consolidado o entendimento de que os articulados das partes, enquanto contenham declarações juridicamente relevantes são susceptíveis de interpretação (“Os articulados não são uma declaração de ciência mas sim de vontade e, como tal, um negócio jurídico pelo que estão sujeitos às respectivas regras de interpretação” – acórdão do STJ de 3FEV2004, proc 03A4486), e nessa medida as declarações neles contidas não podem ser lidas literalmente, de forma isolada e retiradas do seu contexto, como o foi o pedido reconvencional formulado pela Recorrente pela Relação.
Desconstruindo a complexidade formal do pedido reconvencional (na esteira, aliás, da complexidade formal do pedido formulado pelos Autores) temos que a Recorrente pretendia, como efeito principal, obter a extinção dos contratos promessa relativos às fracções ‘E’ e ‘U’, ou por resolução devido a incumprimento definitivo dos autores (pedido principal formulado na alínea g) do pedido reconvencional) ou pelo cumprimento por execução específica desses mesmos contratos promessa (pedido subsidiário formulado na alínea h) do pedido reconvencional). Sendo que a procedência desses pedidos teria como consequência directa, no primeiro caso, a perda do sinal, e no segundo caso, a obrigação de pagar o remanescente do preço em falta; o que também foi expressamente peticionado nas referidas alíneas do pedido reconvencional.
Entendia ainda a Recorrente que da situação em causa, e independentemente de qual a situação que se viesse a verificar (resolução ou execução específica), decorriam ainda outras consequências que individualizou em pedidos específicos, e em cumulação com os
anteriormente referidos, entre os quais, e no que agora importa, o pedido de 63.183,29 € de juros moratórios à taxa de 6% desde 31DEZ2010 a 31DEZ2016 e vincendos após essa data sobre a quantia em dívida referente ao preço da fracção ‘E’ (alínea e).v do pedido reconvencional) e o pedido de 63.350,96 € de juros moratórios à taxa de 6% desde 31DEZ2010 a 31DEZ2016 e vincendos após essa data sobre a quantia em dívida referente ao preço da fracção ‘U’ (alínea f).v do pedido reconvencional).
Nesse conspecto não se nos afigura fundada a consideração de que não foi formulado pedido de juro moratórios relativamente ao remanescente do preço ainda em dívida e, consequentemente, que a sentença de primeira instância tenha incorrido em excesso de pronúncia ao decretar o pagamento de juros moratórios.
Não tendo ficado demonstrada qualquer outra convenção que não a estipulada na versão original dos contratos promessa temos que as partes estipularam que o remanescente do preço seria pago “na data da outorga da competente escritura de compra e venda” (factos provados 22 e 37). E considerando que no caso de execução específica a sentença substitui e faz as vezes da escritura, temos que o remanescente do preço é devido desde a data da sentença e consequentemente só ocorre mora nesse pagamento a partir desse momento. A hipótese de os juros moratórios remontarem a 31DEZ2010 pressupunha a consideração de existência de convenção das partes nesse sentido, o que não veio a verificar-se. Por outro lado, a notificação do pedido reconvencional não pode ter-se como interpelação porquanto a obrigação ainda não estava vencida. E igualmente não releva a invocação de que a sentença ainda não transitou, na medida em que a condenação por sentença não transitada não deixa de ser preceptiva, não obstante sob condição do resultado do recurso (cf. artigo 704º do CPC).
V – Decisão
Termos em que, concedendo parcialmente a revista, se revoga o acórdão recorrido
na parte em que revogou os pontos II. b. e d. do segmento decisório da sentença da 1ª instância (referentes à condenação em juros moratórios), repristinando tais pontos do segmento decisório, com a ressalva de que os juros moratórios são devidos desde a data da prolação dessa mesma sentença e não da notificação da contestação/reconvenção.
Custas da Revista na proporção de 10% para o Recorrente e 90% para os Recorridos.
Lisboa, 22JUN2023
Rijo Ferreira (relator)
Cura Mariano
Fernando Baptista