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CADUCIDADE
NEGÓCIO SIMULADO
NEGÓCIO DISSIMULADO
II - Nessa escritura pública encontram-se plasmadas por escrito as declarações dos intervenientes do negócio, que não correspondem à sua real e efetiva vontade, sendo tal falsidade intelectual insuscetível de ser apreendida por terceiros, nomeadamente pelo preferente.
III - Dessa forma, o exercício do direito de preferência, só podia ser exercido, após o reconhecimento da invalidade do negócio simulado, por existir divergência intencional entre a vontade expressa na escritura pública e a intenção dos contraentes, com o objetivo de prejudicar terceiros, nos termos do disposto no art. 240º do C.Civil e da apreciação da validade do negócio dissimulado, que não é prejudicada pela nulidade do negócio simulado, nos termos do art. 241º do C.Civil.
V - Obsta porém o exercício do direito de preferência por parte da autora, se previamente à celebração do negócio simulado, ao invés da notificação para preferência (art. 416º nº 1 do C.C), os réus acordaram com a autora a compra e venda daquele mesmo prédio, precisamente com o mesmo objeto do contrato que veio a ser celebrado com a Ré, e o negócio foi rejeitado por aquela, por ser abusivo o seu exercício, nos termos do 334º do C.Civil.
Tribunal de origem: Tribunal Judicial da Comarca de Aveiro - Juízo de Competência Genérica de Arouca
Juíza Desembargadora Relatora:
Alexandra Pelayo
Juízes Desembargadores Adjuntos:
João Diogo Rodrigues
Maria Eiró
SUMÁRIO:
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Acordam os Juízes que compõem este Tribunal da Relação do Porto:
I-RELATÓRIO:
A..., UNIPESSOAL, LDA, com sede no lugar ..., da União de Freguesias ... e ..., concelho de Arouca, representada pelo seu sócio-gerente, AA, residente no lugar ..., da UF ... e ..., ... Arouca intentou a presente ação declarativa, sob a forma comum, contra BB, divorciada, residente no Lugar ... da UF ... e ..., em Arouca; - CC, divorciado, residente na Rua ..., ... Arouca; e DD, divorciada, residente no lugar ..., União de Freguesias ... e ..., ... Arouca, pedindo:
a) Devem os Réus ser condenados a reconhecer que a Autora é legítima proprietária e possuidora do prédio identificado no artigo 1º desta petição inicial;
b) Devem os Réus ser condenados a reconhecer que o prédio identificado no artigo 14º e que os 1º e 2º Réus simuladamente doaram à 3ª Ré é confinante com o referido prédio da Autora;
c) Devem os Réus ser condenados a reconhecer que a Autora gozava e goza do direito de preferência na alienação do prédio identificado no artigo 14º desta petição inicial;
d) Deve a doação celebrada entre os Réus e que tem por objeto o prédio identificado no artigo 14º ser declarada nula, por simulada;
e) Deve a compra e venda efetivamente celebrada entre os Réus, enquanto contrato dissimulado, ser declarada perfeitamente válida e eficaz entre as partes;
f) Devem os Réus ser condenados a reconhecer que, em virtude da declaração de vigência e eficácia da compra e venda celebrada entre os Réus, a Autora se substitua à 3ª Ré na qualidade de compradora, exercendo, desse modo, o direito de preferência que lhe assiste, devendo a 3ª Ré abrir mão do prédio, fazendo a sua entrega imediata à Autora;
g) Deve ser ordenado o cancelamento dos registos existentes ou daqueles que possa vir a realizar-se com base naquela escritura de doação, designadamente o constante da inscrição decorrente da apresentação nº1973 de 2019/02/14, e, em sua substituição, seja a Autora a constar no Registo como titular adquirente de tal prédio;
h) Devem os Réus ser condenados nas custas e demais encargos com o processo.
Para tanto alega, em síntese, que é proprietária do prédio rústico que confina com o prédio doado à 3.ª ré pelos 1.º e 2.º réus.
Que ambos esses prédios têm uma área inferior à unidade de cultura fixada para a respetiva região, pelo que a autora tem direito de preferência na venda do prédio dos RR.
Ora, a doação feita pelos 1º e 2º réus à 3ªa ré, é uma doação simulada e que esconde um negócio dissimulado de compra e venda celebrado com vista a enganar a autora impedindo-a de exercer o seu direito de preferência, direito que pretende ver reconhecido e exercer através desta ação.
Que no ano de 2019, mal soube da pretensão dos 1º e 2º Réus de venderem aquele seu prédio, dirigiu-lhes uma carta, na qual manifestava inequivocamente o seu interesse em adquirir o prédio mencionado, exercendo, assim, o direito legal de preferência.
A autora não teve qualquer resposta àquela carta e mais tarde, em finais de 2021, por volta do mês de Outubro, veio a Autora a tomar conhecimento de que os 1.ºs RR já haviam vendido o referido prédio, facto que veio posteriormente a apurar, por consulta à certidão permanente do aludido prédio, constatando que o prédio efetivamente havia sido transmitido para a 3ª Ré, não por força de uma venda, mas antes por doação celebrada pelos 1ºs RR a favor da 3.ª Ré..
Foi atribuído naquela escritura de doação, o valor de 2.500,00€ muito aquém do seu real valor, sendo o valor de mercado de €6.500,00 euros.
Sendo o negócio simulado nulo, o dissimulado pode ser válido, nos termos do art. 241º, nº2 do Código Civil, concluindo que a compra e venda efetivamente celebrada entre os 1º e 2º Réus, enquanto alienantes, e a 3ª Ré, enquanto adquirente, é integralmente válida.
Verifica-se assim que a Autora reúne todos os requisitos legais para exercer o seu legítimo direito de preferência e está em tempo, ao abrigo do disposto no preceituado nos artigos 1380º, nº1 e 4 e 1410º, ambos do Código Civil, direito que com a presente ação exerce, e que a tal exercício não poderá obstar a referida simulação fraudulenta levada a cabo pelos Réus.
Assistindo-lhe, desse modo, o direito de se substituir à 3ª Ré na compra que esta fez aos 1º e 2º Réus, desde que assegure as despesas do contrato e do Registo Predial e deposite, também, o preço da compra.
Como desconhece o preço efetivamente pago pela 3ª Ré aos 1º e 2º Réus, nem tem qualquer forma de o saber, desde logo pelo artifício fraudulento utilizado pelas partes, irá proceder ao depósito do valor de 6.500,00€ à ordem dos presentes autos, nos 10 dias subsequentes à propositura da presente ação, requerendo “se digne conceder à Autora a possibilidade de relegar para final o depósito do remanescente do preço efetivamente pago pela 3ª Ré, se este for superior ao referido valor, que apura e irá depositar, por a Autora não reunir, no momento presente, os elementos necessários ao apuramento de tal valor, o que apenas será possível em sede de audiência de julgamento mediante a prova que aí se produzirá.
Citados os RR. Vieram contestar.
Os 1º e 2º Réus, BB e CC, defenderam-se por exceção - invocando a caducidade do direito que a A. pretende exercer, exceção que, nos termos do disposto no nº 3 do art.º 576º do Código de Processo Civil, conduz à absolvição dos réus do pedido.
Alegaram em suma que, na data de 5/2/2019, a A. tinha conhecimento do negócio e dos seus termos, informando o 1.º e 2.ª R.R. de que “mantinha o interesse na aquisição.” Sendo que, a referida carta mais não foi do que a manifestação da vontade de exercício do direito de preferência por parte da A., quando teve conhecimento de que o negócio da transmissão já havia sido realizado a terceiro, mormente, à 3.º R., não tendo contudo acionado o meio de tutela adequado (ação judicial de preferência), atempadamente.
No demais, reconhecem expressamente que o negócio celebrado com a 3ª Ré é um negócio simulado, afirmando que é verdade que no dia 9 de janeiro de 2019, a vontade do 1.º e 2.ª R foi a de transmitir à 3.ª R. o prédio em causa mediante uma contrapartida monetária. Aceitando todos essa vontade, realizou-se, na data aprazada, a escritura de doação, com o fito de fazer ocultar a terceiros a vontade de se proceder à transferência monetária como contrapartida da cedência do prédio.
Que a ocultação e simulação do negócio visou permitir que a 3.ª R, cumpridos que estavam todos os restantes requisitos, pudesse requerer à RAN a desafetação do seu prédio.
Alegaram que já haviam negociado com a autora a compra e venda daquele prédio, pelo preço de €18.000,00, não chegando a finalizar o negócio em virtude da não aproximação das partes em termos de preço e de uma servidão de águas pretendida pela A.
Que o que agora a A. Pretende é adquirir o prédio, que à data do negócio não lhe sugeriu interesse, pelo menos pelo preço avançado pelo comprador e efetivamente pago, e agora valorizará enormemente, o que constitui, em último termo, um enriquecimento sem causa da A. às custas da 3.ª RR, atenta a valorização que entretanto o prédio irá sofrer.
Concluem que deve ser julgada provada e procedente a exceção de caducidade invocada e os R.R. absolvidos do pedido. Ou caso assim não se entenda, ser a ação julgada não provada e improcedente com a consequente absolvição dos R.R.
A 3ª Ré, DD contestou autonomamente, tendo deduzido reconvenção contra a autora.
Invoca, tal como os co-réus, a caducidade do direito da ação, alegando que, pelo menos, desde novembro de 2018 que a A., através do seu sócio e gerente, sabia que o prédio em causa iria ser adquirido, em 8/1/2019, pelo preço de € 30.000,00, pela 3.ª R. Sabia ainda, pelo menos desde 5/2/2019 que o prédio era propriedade da 3.ª R.
Que os 2.ºs RR já haviam negociado com a autora a compra e venda daquele prédio, não chegando a finalizar o negócio em virtude da não aproximação das partes em termos de preço (30.000,00 euros) e de uma servidão de águas pretendida pela A.
Invocou a falta de interesse em agir da autora, alegando que, a A. com a presente ação não tem qualquer interesse em agir, não retirando qualquer utilidade da declaração de nulidade da doação, bem como da consequente declaração de validade do negócio dissimulado que diz ser de compra e venda e bem assim, da procedência da presente ação, desde logo porque, desde que entrou na propriedade do prédio melhor identificado no art.º 1 da pi – 17/07/2015 até à data de hoje – a A. deu-lhe uma finalidade não agrícola.
Que com a aquisição do prédio em questão pretendeu a 3.ª R dar-lhe um fim distinto da cultura, pois que, pretendia aí proceder à edificação de uma construção de habitação para a sua residência própria e respetivo agregado familiar, pois muito embora o prédio em questão estivesse inserido em Reserva Agrícola Nacional, poderia nele ser edificada construção após a emissão de parecer favorável emitido pelas entidades regionais competentes da RAN, nos termos do disposto no art.º 22, alínea a) do DL n.º 73/2009, de 31 de Março.
Pelo que, nesta situação é de excluir o direito de preferência da A. já que o seu prédio está destinado a outro fim que não a cultura, conforme preceitua o disposto na alínea a) do art.º 1381 do CC.
Tal como os co-réus, aceita que é verdade que no dia 9/1/2019, a vontade do 1.º s RR foi a de transmitir à 3.ª R. o prédio em causa mediante uma contrapartida monetária. Aceitando todos essa vontade, realizou-se, na data aprazada, escritura de doação, com o fito de fazer ocultar a terceiros a vontade de se proceder à transferência monetária como contrapartida da cedência do prédio.
Que não obstante o valor dado à doação ser de € 2.500,00 tal não corresponde ao preço pago no negócio dissimulado, já que, a 3.ª R. entregou aos 2.s RR a quantia monetária de € 30.000,00.
Em reconvenção, alega ter tido despesas com o Cartório Notarial, em honorários e com a Autoridade Tributária de que pretende ser reembolsada, devendo a autora a A., assegurar o pagamento das despesas do contrato (escritura), com o registo e impostos pagos.
Acresce que, logo após a aquisição do prédio em questão e, nos anos subsequentes, a 3.ª R plantou várias árvores de jardim e de fruto, as quais não poderá reaver no caso de se reconhecer à A. o direito de preferência e cujo valor de mercado ascende ao valor global de € 1.588,89 euros, sendo que a a 3.ª R não possui outro prédio para o qual as possa transplantar e, depois, devido ao porte que estas adquiriram tal transplantação não seria viável.
A 3.ª R contruiu ainda no seu prédio uma edificação feita em estrutura de madeira e coberta a chapa de zinco que serve para armazenar as alfaias, tendo custeado cerca de € 500,00 pela execução e materiais.
Conclui dever ser indemnizada da pela A. do valor da benfeitoria empregues no prédio e de impossível retirada, no valor global de € 2.488,89.
Termina, pedindo:
A) Deve a alegada exceção de caducidade ser julgada procedente, por provada e, em consequência ser a 3.ª R, absolvida do pedido formulado;
B) Caso assim não se entenda deve a alegada exceção perentória de falta de interesse em agir da A. ser julgada procedente, por provada e, em consequência ser a 3.ª R, absolvida do pedido;
C) Caso assim não se entenda deve a alegada exceção perentória da falta dos requisitos do direito de preferência invocado pela A. ser julgada procedente, por provada e, em consequência ser a 3.ª R, absolvida do pedido;
D) Ou caso assim não se entenda ser a presente ação julgada improcedente por não provada, com as legais consequências;
E) Caso assim não se entenda, e seja procedente o pedido da A., deverá esta ser condenada a indemnizar a 3.ª R no valor correspondente à compensação por esta paga aos 1.ºs RR pela aquisição do prédio em questão, no montante de € 30.000,00 (trinta mil euros), acrescida de juros de mora contabilizados desde a data do negócio 09/01/2019, até à data do efetivo pagamento;
F) Ser ainda a A. condenada a indemnizar a 3.ª R no valor correspondente às despesas por esta gastas em virtude da formalização do negócio, escritura e registo, no valor global de € 257,12 (duzentos e cinquenta e sete euros e doze cêntimos), acrescido das despesas custeadas a título de imposto de selo, no montante global de € 117,89 (cento e dezassete euros e oitenta e nove cêntimos), acrescida de juros de mora contabilizados desde a notificação da contestação até integral pagamento.
G) Ser admitido o pedido reconvencional e consequentemente, ser julgado procedente, por provado, o pedido reconvencional e, nessa medida ser a A. condenada no pagamento à 3.ª R das benfeitorias empregues no prédio, de levantamento não possível, no montante global de € 2.488,89 (dois mil, quatrocentos e oitenta e oito euros e oitenta e nove cêntimos), acrescida de juros de mora contabilizados desde a notificação da contestação até integral pagamento.
H) Bem como nas custas do processo.
A A. respondeu à Exceção invocando que das contestações dos réus resulta sem margem para qualquer dúvida que a real contratação levada a efeito pelos RR foi uma compra e venda e não uma doação acrescentando que se a Ré Reconvinte entende haver algum direito que decorre da celebração desse negócio simulado, deve reclamá-lo dos demais RR e não da Autora. As demais despesas peticionadas prendem-se com o custo da escritura e despesas com o contrato real em que a A. assumirá a posição de compradora, e não do contrato simulado que a Ré, juntamente com os demais RR, levou a efeito com o intuito de afastar o direito de preferência que assistia e assiste à Autora, pelo que, as despesas que aqui reclama da A. e que se prendem com o negócio simulado, e portanto, nulo, devem improceder, sendo a Autora absolvida de todo o peticionado.
Foi proferido despacho saneador, onde se fixou o valor da causa, afirmou-se a validade e regularidade da instância, relegou-se para a sentença o conhecimento da exceção perentória da caducidade por os autos não reunirem todos os elementos que permitissem o seu conhecimento, identificou-se o objeto do litigio e os temas da prova.
Mostra-se depositada, à ordem dos autos, a quantia de € 6.500,00 respeitante ao preço que a autora atribui ao prédio objeto do direito de preferência (cfr. fls. 19 dos autos).
Procedeu-se a julgamento e no final foi proferida sentença, como o seguinte dispositivo:
“Nestes termos, e pelos fundamentos expostos, julga improcedente a presente ação e consequentemente absolvem-se os Réus dos pedidos contra si formulados.
Em face do decidido fica prejudicado o conhecimento do pedido reconvencional
Custas pela autora nos termos do art.º 527.º do Código de Processo Civil.
Registe e notifique e após trânsito restitua à autora a quantia de 6500,00€ depositada nos autos.”
Inconformada, a autora, A... UNIPESSOAL, LDA veio interpor o presente recurso de APELAÇÃO, formulando as seguintes conclusões:
“A) Vem o presente recurso de apelação interposto da sentença que, na procedência da exceção de caducidade do direito da Autora, julgou a presente ação totalmente improcedente.
B) Há erro notório na apreciação dos factos dados como provados em 16.º (pelo preço de 30.000,00€ e com intenção de (…); 17.º(na parte “tendo o preço de 30.000,00€ liquidado pela 3.ª ré sido repartido por ambos os vendedores”; 20; 22.º, 25.º (na parte: “e ter conhecimento da venda do imóvel à 3.ª Ré”; 26.º, 27.º, 28.º, 29.º e 30.º, os quais deveriam ter sido dados como não provados;
C) E dados como não provados, mas que deveriam ter sido dados como provados: os factos das al.s a), b) e d).
D) Atento o objeto do litígio em discussão nos autos – a simulação do negócio e a violação do direito de preferência da Autora - salvo o devido respeito, não podia o douto Tribunal a quo dar como provado que a Autora sabia, pelo menos desde Março de 2019 da venda do prédio à 3.ª Ré e da identidade desta, e como tal, julgando como procedente a exceção de caducidade do direito da Autora, fazer improceder a ação.
E) Fundamentando a sua convicção nos depoimentos das testemunhas EE e FF, dos quais, e sempre salvo o devido respeito, não se alcança esse conhecimento por parte da A.
F) Quanto ao depoimento da testemunha EE conjugado com o depoimento de parte do 1.º Réu, no que ao episódio da obra do tubo de água diz respeito, e para a qual a Autora terá pedido autorização ao pai da 3.ª Ré para passar no terreno desta, alcança-se que essa intervenção levada a efeito pela testemunha EE acontece em momento anterior à transmissão do prédio, referindo o 1.º R que, à data o terreno ainda era deles (1.ºs RR) e já esse tubo ficara soterrado automaticamente pela subida do muro ali realizada;
G) Por sua vez, a testemunha EE – que levou a efeito essa obra – referiu que “andava a fazer uma obra para a D. BB” e que o legal representante da A lhe terá dito…
H) Facto que é confirmado pelo legal representante da A, que refere que nunca levou a efeito essa obra; não tendo contratado ninguém para realizar esse serviço; nem nunca pediu autorização ao pai da 3.ª Ré para esse efeito.
I) O que não faz sentido que assim fosse, pois se o prédio ainda era dos 1.ºs RR por que razão iria a A pedir autorização ao pai da 3.ª Ré para o que quer que fosse.
J) Da mesma forma, como se pode verificar do seu depoimento supra transcrito, a testemunha FF não resulta que esta tivesse falado com o legal representante da A logo após a transmissão do prédio à 3.ª Ré, informando-o do preço. Sendo este facto inclusive negado. “(00:10:15) J- O senhor disse-lhe por quanto é que tinha sido vendido o terreno? T- Não. J- Não disse? T- Não. (…)”
K) Razão pela qual, a motivação da sentença para dar como provados aqueles factos, merece diferente apreciação, não resultando em momento algum destes depoimentos que a A. soubesse do negócio desde Março de 2019.
L) Aliás, será forçoso dizer que a A só no decurso desta ação é que obteve efetivo conhecimento desta venda celebrada e dos contornos da mesma.
M) Atenta a factualidade dada como não provada em c); em conjugação com a total ausência de quaisquer conversas por parte da 3.ª Ré com o legal representante da A., nomeadamente nem esta nem os seus pais se apresentando como proprietários do prédio, a verdade é que a A não podia saber do negócio celebrado.
N) Conhecimento esse de que o prédio havia sido vendido que lhe adveio posteriormente da conversa tida com uma tio da 3.ª Ré (presença confirmada pela testemunha GG, mãe da 3.ª Ré, no local) e que lhe terá referido “a minha sobrinha comprou”.
O) Facto que levou a que a A consultasse o competente registo e verificado a efetiva transmissão do prédio, mas por via de doação.
141- Lançando, assim, mão da presente ação (cumulativa de simulação e preferência) através da qual, atenta a confissão dos RR no que respeita à simulação do negócio, a Autora enquanto preferente teve conhecimento da efetiva existência desta compra e venda, ficando a conhecer os elementos essenciais da mesma.
142- Para tanto, procedeu ao depósito a favor dos autos do valor proposto para a aquisição do prédio sem a água – tal como lhe havia sido transmitido pretenderem vender – e por comparação aos terrenos ali envoltos, nomeadamente os transmitidos pelos 1.ºs RR à testemunha EE (por 8.750,00€) e a HH (por 17.500,00€), cujos contratos de compra e venda se encontram juntos aos autos por requerimento com data de entrada a 11/5/2023.
P) Assim sendo, quando a A. adquire este conhecimento, já a ação de preferência corria os seus termos, uma vez que da doação escriturada não podia a A inferir os elementos do negócio dissimulado, nomeadamente o preço.
Q) Nomeadamente advindo ao seu conhecimento, no âmbito dos autos que a 3.ª Ré adquiriu o terreno com água, o que resulta desde logo provado em 37.º que a Ré levou a efeito um sistema de rega de água proveniente de um tanque existente num prédio vizinho.
R) Água essa que serve igualmente o terreno da A, seguindo pelo aludido cano soterrado e que atravessa o prédio da 3.ª Ré, tal como por este referido em depoimento de parte: “eu usufruo dessa água, porque essa água é que rega aqueles campos.”(00:27:26)
S) Resultando dos depoimentos das testemunhas GG e II (pais da 3.ª Ré) que aquando da transmissão do prédio onde está implantado esse tanque pelos mesmos 1.ºs RR a HH, o 1.º R os terá informado que quanto à água ficava tudo igual, tendo os mesmos contactado o novo proprietário e continuado a usufruir dessa água.
T) Mais referindo o pai da 3.ª Ré que têm autorização para utilizar essa água, mas por que forma adveio essa autorização, diz não saber. (00:32:29) AdvA- Reduziram essa autorização a escrito ou é só de boca? T- Não sei, não sei… (…)
U) Factos estes que, até à propositura da presente ação, a A desconhecia.
V) Resultando da matéria dada como não provada em c) “(…) o 1.º Réu deu a conhecer, formalmente, ao representante da A. que ia proceder à transmissão do prédio”, o que do seu depoimento se alcança que nem formal, nem informalmente.
X) No que à simulação do negócio diz respeito, desde logo a patente confissão da mesma pelos RR, sempre não podia deixar de se dar como provado que a real intenção era a de afastar o direito de preferência que assiste à A.; (al. b) dos factos não provados) o que é espelhado na afirmação do 1.º R “aconselhados a fazer a escritura de doação, por forma a não haver direito a opções.”
Y) Sendo também resultante do seu depoimento que, não obstante a frustrada tentativa de compra e venda desse mesmo prédio pela A., o 1.º Réu tinha perfeito conhecimento da manutenção do interesse da Autora na aquisição deste prédio, referindo mesmo que “ele sempre se mostrou interessado em comprar”.
Z) O mesmo resultando do depoimento de parte da A., nomeadamente que ficou a aguardar que os 1.ºs RR lhe dissessem alguma coisa; tendo remetido aos 1.ºs RR a missiva datada de 05 de Fevereiro de 2019 (factos provados na 2.ª parte do ponto 25.º “(…) a 05-02-2019…”, por forma a dar a conhecer (formalmente) aos mesmos que continuava interessado naquela aquisição.
AA) A factualidade dada como provada em 25.º) em “e ter conhecimento da venda do imóvel à 3.ª Ré” nunca poderia ser dada como provada, atento o que se deixa explanado, em conjugação com a aposição na certidão registral da doação pela AP de 14-02-2019, a 05 de Fevereiro de 2019, a A não podia saber de um facto que ainda não existia, pois sequer era público, pelo que não lhe poderia ser imposto ter conhecimento.
BB) E este interesse na aquisição do prédio pela A. ressalta notório ser igualmente do conhecimento do intermediário do negócio, razão pela qual aconselhou a simular o mesmo, tendo, após a instauração desta ação pela A. terá contactado o legal representante desta, questionando-o ter ido para tribunal; dando conta que soube através da 3.ª Ré que lhe terá ligado a dizer que “havia problemas”. (como se alcança do depoimento desta testemunha FF, supra transcrito)
CC) Por aqui se vendo que todos os intervenientes neste negócio estavam bem cientes do direito que assiste à A., tratando de adotar formas para impedir o seu exercício, sendo a relatada simulação do negócio a forma como o fizeram, com o patente intuito de impedir o exercício do direito da Autora.
DD) O que não podia deixar de ser, desde logo pelo facto de contrariamente ao que resulta da factualidade provada em 16 (na parte para facilitar a desafetação (…)” não ter sido produzida qualquer prova acerca dessa intenção de desafetação do prédio junto da RAN, o que se alcança desde logo do teor do documento junto pela 3.ª Ré com a sua contestação dirigido à Câmara Municipal, tratar-se de uma proposta apresentada no âmbito da discussão pública do PDM ( e que surge já em momento posterior à aquisição do prédio) nada tendo que ver com o procedimento de desafetação da zona RAN de acordo nomeadamente com o DL 73/2009 de 31 de Março com as necessárias atualizações.
EE) E em nada fazendo prova que, à data da aquisição do prédio, a 3.ª Ré já tivesse a intenção de ali construir, muito menos surgindo dos autos prova que tal fosse possível.
FF) Requisitos cumulativos essenciais (que não constam dos autos) para que se provasse esse fim.
GG) Aliás, resultando da factualidade provada que logo após a aquisição do prédio a 3.ª Ré tomou posse procedendo a limpezas e agricultando o mesmo (ponto 36.ºa 38.º)
HH) Pelo que, salvo o devido respeito, o ponto 16.º da factualidade provada na parte “por forma a facilitar a desafetação do prédio junto da RAN(…)” deve ser alterada para não provada; e o ponto b) da factualidade não provada ser alterado para provado.
II) Chegados ao negócio dissimulado, a real intenção de compra e venda do prédio, o tribunal a quo deu como provado que o preço foi de 30.000,00€, o qual para além de não provado, nem tão pouco demonstrado como e onde terá sido pago e a quem.
JJ) Desde logo, dos depoimentos dos próprios 1.ºs RR (vendedores) escorrem divergências acerca da forma do pagamento, o que salvo o devido respeito, não nos parece credível que alguém que recebesse 30.000,00€ (sendo 15.000,00€ para cada um) não se recordasse desse quantum, de como e onde o recebeu e a quem.
KK) Desde logo, dos depoimentos de parte de cada um dos RR vendedores alcança-se notória contradição e divergências na forma como, e no quantum recebido.
LL) Se por um lado, o 1.º R refere que ainda no Notário a 3.ª Ré entregou a si e à Ré BB dois envelopes com 15.000,00€ para cada um; já a 2.ª Ré refere que estava em aulas, pelo que foi lá assinar e saiu logo (talvez por isso conste ter sido a primeira a assinar a escritura) tendo o 1.º R no fim de semana seguinte lhe entregue a sua parte, a qual não se recorda o quantum. Referindo ainda quanto ao preço que “se aí diz 30, recebi 15”.
MM) Para além destas divergências, também não resulta dos autos qualquer facto probatório que sustente como é que estando o prédio para venda por um valor que medeia entre 15.000 e 20.000,00€, surgisse a Ré a oferecer 30.000,00€, por um terreno rústico e sem qualquer capacidade para construção – não obstante vir dizer que a sua pretensão era construir- e não obstante a sua incapacidade económica em obter crédito neste montante, nomeadamente tendo o Banco apenas emprestado a quantia de 18.000,00€ e ainda assim, viesse a 3.ª Ré contrair um segundo empréstimo particular de 12.000,00€ acrescido de juros, junto do seu primo JJ.(factualidade provada em 18.º) e 20)
NN) Crédito particular, este, do qual não consta nenhum comprovativo de circulação de dinheiro, nem do primo para a 3.ª Ré, nem desta para aquele, refugiando-se ambos nos pagamentos em numerário.
OO) Mormente quando estávamos em pleno confinamento pela pandemia Covid 19, e como tal, não é credível que, ainda que pelo motivo de passear a cadela, a 3.ª Ré, violando a Lei do confinamento, fosse a casa deste primo à noite, e aí lhe entregasse em mão a quantia respeitante à correspondente prestação, sem que soubesse explicar como é que estando a 3.ª Ré em confinamento, este dinheiro chegava até si para posterior entrega ao primo.
PP) Atenta esta total ausência de rasto desse alegado pagamento do preço, não é despiciendo salientar que, já em sede de Audiência Prévia, realizada em 19 de Setembro de 2022, o douto tribunal a quo chamando a atenção dos RR para este facto, proferiu, inclusive, o seguinte despacho (veja-se a ata de Audiência Prévia e junta aos autos a fls., e do qual escorre o seguinte: “Mais notifique a Ré DD e os demais Réus que devem diligenciar por obter prova documental que contribua para a prova do preço alegadamente pago e recebido respetivamente pelos Réus (…)”(sublinhado e negrito nosso)
QQ) não obstante e volvidos que foram cerca de três (3) meses para o inicio do julgamento (13 de Dezembro de 2022) bem como ao longo do mesmo que findou em Junho de 2023, a verdade é que nem a 3.ª Ré nem os demais RR tiveram essa preocupação em juntar aos autos qualquer prova que com certeza e segurança demonstrasse esse pagamento. Tendo sempre como principio o pagamento em numerário.
RR) Pois a verdade é que, segundo a tese da 3.ª Ré, estando por base desse pagamento do preço, estes empréstimos por si contraídos, revelava-se fundamental a prova inequívoca do cumprimento desses créditos para, pelo menos, indiciar o pagamento desse preço, uma vez que, como dizem, o mesmo terá sido igualmente pago em dinheiro.
SS) Por aqui se vendo, salvo o devido respeito, que este alegado crédito particular no montante de 12.000,00€ surge só e apenas no sentido de partindo dos 18.000,00€ levantados no Banco em numerário, fazer “completar a quantia dos 30.000,00€” e assim fazer crer que este foi o preço acordado e pago pela 3.ª Ré.
TT) E a verdade é que da prova documental junta aos autos, para além do documento bancário de onde resulta um levantamento em numerário de 18.000,00€ em 07-01-2019 não existe nos autos nenhum suporte probatório que sustente com certeza nem o montante acordado de 30.000,00€ nem o seu efetivo pagamento.
UU) Desde logo, por comparação aos prédios igualmente vendidos pelos 1.ºs RR sitos ali ao lado e supra referidos, que apesar do 1.º R ter referido ter vendido a HH por 35.000,00€ (vide o seu supra transcrito depoimento a 00:38:10 a 00:38:17) a verdade é que consta do contrato que o preço fora de 17.500,00€.
VV) Aliás, montante, este de 30.000,00€, desde sempre refutado pela Autora, pelo que a matéria dada como não provada em d) deveria ter sido dada como provada.
WW) Assim, tal posição lógico-dedutiva na conduta adotada pelos RR encontra eco na matéria vertida dos factos provados e supra identificados da decisão sub judice, de onde resulta a panóplia de situações engendradas pelos RR, sempre com o intuito de afastar aquele que é o cerne da presente demanda – o direito de preferência que assiste à A. no negócio celebrado entre os RR.
XX) Como corolário de tudo o sobredito, em resultado da alteração da decisão fáctica que se impõe ser feita, resultará provado que os RR., de forma deliberada e consciente, por si, e ainda que através do intermediário deste negócio, impulsionaram a situação descrita, no sentido de afastar esse direito da A. , criando assim uma aparência de um negócio que, na realidade, não realizaram, ocultando a real compra e venda do prédio em causa.
YY) O que, uma vez confrontados com a presente ação, e atenta a declaração de simulação aqui peticionada, não viram outra forma de justificação que não socorrer-se (mais uma vez) de um esquema qual seja a inventada intenção de construir num prédio rústico.
ZZ) Sem que, como se disse, apresentasse nos autos qualquer suporte que sustentasse tal tese.
AAA) Pelo que, em conformidade com a mesma, é entendimento modesto da Recorrente que a douta decisão recorrida não poderá manter-se, pois viola os preceitos legais e os princípios jurídicos aplicáveis, designadamente os artigos 205.º da Constituição da República Portuguesa, art.º 8.º do Código de Processo Civil; art.º 416.º e 1380.º ambos do Código Civil e DL nº 73/2009, de 31 de março.
BBB) Havendo erro no julgamento da matéria fáctica, em especial a vertida nos pontos 16.º (pelo preço de 30.000,00€ e com intenção de (…); 17.º(na parte “tendo o preço de 30.000,00€ liquidado pela 3.ª ré sido repartido por ambos os vendedores”.20; 22.º, 25.º (na parte: “e ter conhecimento da venda do imóvel à 3.ª Ré”; 26.º, 27.º, 28.º, 29.º e 30.º, os quais deveriam ter sido dados como não provados;
CCC) E dados como não provados, mas que deveriam ter sido dados como provados: os factos das al.s a), b) e d).
Termos em que, no provimento da presente Apelação e sempre com o douto suprimento de V/ Ex.as, deve a sentença recorrida ser revogada e substituída por douto acórdão que altere, conforme o alegado, a matéria dada como provada em 16.º na 2.ª parte: “(…)pelo preço de 30.000,00€ e com intenção de desafetação do prédio(…)”; 17.º (na parte “tendo o preço de 30.000,00€ liquidado pela 3.ª ré sido repartido por ambos os vendedores”. 20; 22.º, 25.º (na parte: “e ter conhecimento da venda do imóvel à 3.ª Ré”; 26.º, 27.º, 28.º, 29.º e 30.º, os quais deveriam ter sido dados como não provados;
E os factos dados como não provados em a) b) e d) que deveriam ter sido dados como provados; julgando-se a ação totalmente procedente e condenando os RR nos termos requeridos.”
Os réus BB e CC vieram responder ao recurso, pugnando pela sua improcedência, juntando contra alegações, em que concluem da seguinte forma.
“1 - Salvo o devido respeito que é muito o recurso apresentado pelo A. nos presentes autos, deve improceder por falta de fundamento.
2 - Pretende o recorrente alterar a matéria de facto dada como provada pela Meritíssima Juiz do Tribunal “a quo”.
3 - Analisando as Alegações do A. estas não são mais do que a confirmação da douta sentença, quer quanto às transcrições, quer quanto à sua fundamentação.
4 - Andou bem a Meritíssima Juiz ao considerar improcedente a ação, absolvendo os R.R. do pedido.
5 - Não merece por isso qualquer reparo.
6 - Sem mais delongas basta atentar nos factos dados como provados nos pontos:
10.º os 1.s RR., em data anterior à data da transmissão feita à 3.ª R., propuseram à A. a compra do prédio em causa nestes autos, pelo preço de € 18.000,00.
11.º A escritura de compra e venda esteve agendada no Cartório da Sr.ª Dr.ª KK, em Arouca pelo preço de 18.000,00€.
12.º Não obstante estarem todos os intervenientes presentes, naquele Cartório, o negócio não se realizou em virtude de o legal representante da A. além do prédio em causa pretender ainda que o negócio incluísse a venda da água existentes num outro prédio pertencente aos 1.s RR., ao que estes não anuíram.
13.º O legal representante da A. que não aceitou comprar o prédio em causa pelo valor de € 18.000,00, oferecendo antes o valor de € 6.500,00.
14.º O que os 1.º e 2.s RR. não aceitaram não se celebrando a escritura.
7 - Tal facto afasta desde logo qualquer facto que legitime a ação proposta pelo A.
8 - Atentemos aos factos dados como não provados:
a) Só em finais de 2021, por volta do mês de Outubro, veio a Autora a tomar conhecimento de que os 1.ºs RR já haviam vendido o referido prédio identificado em 7 à 3.º ré, facto que veio posteriormente a apurar, por consulta à certidão permanente do aludido prédio.
b) O motivo para a inscrição da transmissão da propriedade como se de uma doação se tratasse era impedir o exercício do direito legal de preferência a favor da Autora.
9 - Deste modo e como bem refere a Meritíssima Juiz do Tribunal a quo “(…)”.
10 - Concordando em absoluto com a douta sentença, deve por isso o recurso interposto pelo A. improceder, assim se fazendo Justiça.”
Também a 3ª.R DD, veio responder ao recurso, pugnando pela sua improcedência, concluindo da seguinte forma:
“1. Ora, a Autora insurge-se contra a fixação de alguma factualidade dada como não provada, designadamente pugnando que os factos constantes dos pontos 16.º - parte; 17.º parte, 20.º, 22.º, 25.º parte, 26.º, 27.º, 28.º, 29.º e 30.º, passem para a matéria dada como não provada e os pontos a), b) e d) passem para a matéria dada como provada. Porém, não lhe assiste qualquer razão.
2. Já que, a decisão recorrida no que toca à matéria de facto dada como provada e não provada não merece qualquer juízo de censura, porquanto a referida matéria de facto corresponde, in totum, à prova produzida no decurso do processo;
3. Insurge-se a Recorrente quanto ao valor do preço dado como provado - € 30.000,00 – não aceitando ainda a demonstração de que a Recorrida contraiu um empréstimo junto do primo no montante de € 12.00,00 (capital) com vista ao pagamento do restante preço, matéria essa constante dos pontos 16.º, 17.º e 20.º da matéria de facto dada como provada.
4. Contudo, a motivação da fixação da aludida matéria de facto não podia ser mais clara: o Tribunal, valorou de forma positiva os depoimentos da Recorrida DD e do Recorrido CC e ainda das testemunhas LL, GG e FF, os quais foram unânimes na confirmação de que o preço pago foi de € 30.000,00, conforme transcrição dos seus depoimentos feita em sede de resposta.
5. O Tribunal, valorou ainda abundante (e esclarecedora!) documentação junta aos autos, nomeadamente, dos autos constam quatro documentos que comprovam que a Recorrida, contraiu dois empréstimos, os quais no seu computo, ascendem ao montante de € 30.000,00 de capital.
6. Os primeiros dois documento, juntos aos autos em 22/04/2022 (ref.ª CITIUS 12911650– doc. n.º 12 e 13 juntos com a contestação.), comprovam que a Recorrida contraiu mutuo junto do Banco 1... no montante de € 18.000,00, de capital, valor esse que lhe foi disponibilizado no dia 07/01/2019, no dia anterior à realização do negócio, documentos esses que não foram impugnados pela Recorrente.
7. O terceiro documento foi junto aos autos em 26/04/2022 – ref.ª CITIUS 12916992 – que configura uma fotocópia de confissão de dívida e acordo de pagamento, aí se declarando que a Recorrida recebeu de LL, em 07/01/2019, o montante de € 12.000,00, documento esse que não foi impugnado pela Recorrente.
8. E, ainda o documento (ref.ª CITIUS 125504896 de 13/12/2022), junto pela Recorrida, após notificação que lhe foi dirigida pela Juiz a quo, no decurso da audiência de julgamento. Sendo que do aludido documento comprova-se que a Recorrida foi procedendo ao pagamento, mensal, do mútuo que contraiu junto da testemunha LL.
9. Ora, contrariamente ao alegado pela Recorrente, dos autos constam documentos que esclarecem de forma límpida e transparente que a Recorrida no dia anterior ao negócio de compra e venda - 07/01/2019 -, contraiu dois mútuos, um junto do Banco 1... e um outro à testemunha LL, perfazendo o valor de € 30.000,00, de capital, valor esse que foi destinado ao pagamento do preço do imóvel.
10. Pelo que, quanto a esta matéria, muito bem andou o tribunal a quo, ao responder positivamente, dando como provada tal matéria.
11. Insurge-se ainda a Recorrente com facto de ter sido dado como provado que o montante de 30.000,00€ corresponde ao preço de mercado para a venda de prédios rústicos, com configuração e áreas semelhantes, em Arouca, cujo o valor ronda os € 17,00/m2 - € 18,00/m2 (facto 22.º da matéria dada como provada.).
12. Para prova do alegado facto (este alagado em sede de contestação) a Recorrida juntou dois documentos – doc.s n.º 15 e 16 – que configuram anúncios de venda retirados do site www.B....pt de prédios com a mesma características. Documentos esses cujo teor não foi impugnado pela Recorrente.
13. Mais alegando que bastava atentar preço declarado pela Autora, ora Recorrente, na escritura de compra e venda (2015) do prédio confinante ao da 3.ª R, o qual tem configuração e área semelhante, e pelo qual a A. pagou, pelo menos, € 20.000,00. (cfr. doc. n.º 2 junto com a p.i).
14. A motivação da fixação desta concreta matéria de facto, à semelhança da anterior, não podia ser mais clara.
15. Assim, para validar positivamente o facto 22.º a Sr.ª Juiz a quo teve em consideração [cf.anúncios de venda retirados do site www.B....pt juntos sob os doc.s n.s 15 e 16, conjugado com o preço declarado pela Autora na escritura de compra e venda (2015) do prédio confinante ao da 3.ª R, o qual tem configuração e área semelhante, e pelo qual a A. pagou, pelo menos,€ 20.000,00.
16. Acrescentando-se na motivação da douta sentença: “…e até seria de estranhar que tendo vendido em 2015 um prédio à autora por 20.000,00€ agora aceitassem vender-lhe um prédio de idênticas características pelo preço de 6500€ que aquele estava disposto a pagar,…”.
17. Efetivamente a tese de que, os 1.s Réus ora Recorridos, venderam dois prédios nas imediações cujos preços que constam dos respetivos títulos de aquisição foram inferiores ao preço do prédio em causa nos autos, justificando assim que o valor do negócio em causa não poderia ascender a 30.000,00 €, é complemente falaciosa.
18. Pois, contrariamente ao alegado pela Recorrente, os aludidos prédios não têm características semelhantes ao prédio objeto dos presentes autos, desde logo, porque um destes prédios, - junto sob o n.º 3 com o req. com a ref.ª CITIUS 14548070 de 11/05/2023 -, nem sequer confronta com a via pública (caminho ou estrada).
19. Por outro lado, conforme o já alegado pela Recorrida no seu requerimento de resposta (ref.ª 14559209 de 15/05/2023) dos documentos juntos, consegue-se apreender sem qualquer dificuldade que os prédios cujas transmissões constam do Documento Particular Autenticado (Doc. 1) e Escrituras Pública (Doc. 2) - req. com a ref.ª CITIUS 14548070 de 11/05/2023 -, ascendem a valores patrimoniais sobejamente menores (€ 915,24 e € 680,01) do que aquele que foi atribuído nos termos do CMI ao prédio objeto dos presentes (€ 2.157,86) e, até ao valor patrimonial atribuído ao prédio adquirido pela A. em 17/07/2015 (€ 2.485,25), contíguo ao da R., cujo documento que titula a transmissão se encontra junto aos autos pela Recorrente aquando da apresentação da petição inicial.
20. E, muito embora o valor patrimonial não seja coincidente com o valor de mercado dos bens, o certo é que, todos os prédios são avaliados segundo os mesmos critérios pela Autoridade Tributária.
21. Daí decorrendo que o valor do prédio da R. tem um valor manifestamente superior ao valor dos prédios que constam das escrituras públicas cuja junção foi requerida pela Recorrente.
22. Não, podendo, de todo, colher a tese da Recorrente. Tendo quanto a nós, muito bem, decidido o tribunal a quo, devendo-se manter a matéria ora impugnada e vertida no ponto 22. Da matéria de facto dada como provada.
23. De toda a forma sempre se dirá que o aludido facto quanto a nós, se mostra complementar ou concretizador já que visa especificar e/ou densificar o preço do negócio (30.000,00€) que se mostra, esse sim, um facto essencial da pretensão avançada pela Recorrida.
24. Insurge-se a Recorrente contra os factos dados como provados nos pontos 25.º, 26.º, 27.º, 28.º, 29.º e 30.º os quais foram tomados em conta pelo tribunal a quo, além de outros, para julgar procedente a exceção de caducidade invocada pela Recorrida, o que levou à absolvição dos Réus do pedido contra eles formulado.
25. Não assiste razão à Recorrente, porque, desde logo, Contudo ficou demonstrado que à Autora/Recorrente que anteriormente havia proposto a compra do aludido prédio aos 1.ºs Réus, pelo preço de 18.000,00€, não se tendo concretizado o negócio porque a Autora queria o negócio incluísse a água proveniente de outro prédio. (cfr. pontos 10. a 14. Da matéria de facto dada como provada e não impugnada pela Recorrente).
26. Também ficou demonstrado que o 1.º Réu marido, antes de fazer o negócio com a Recorrida avisou/informou o sócio e gerente da Autora de que iria vender o aludido prédio, muito embora não ficasse demonstrado que o informou a quem iria vender.
27. Também se demonstrou que passados poucos dias da realização do negócio, a testemunha FF informou o sócio e gerente da Recorrente que o prédio havia sido vendido.
28. Demonstrado também ficou que, desde janeiro de 2019 que a Recorrida, os seus pais (testemunha II e GG), o seu primo (testemunha LL), regularmente visitavam o prédio em causa, fazendo limpeza, plantando e cuidando do mesmo.
29. E, conforme muito bem consta da fundamentação douta sentença, Arouca é um meio pequeno, onde todos se conhecem e por isso é normal que tal “aquisição” seja comentada e do conhecimento de todos, inclusive da autora.
30. Ficou também demonstrado que em 25/03/2019, que o seu sócio e gerente transmitiu à testemunha EE (pedreiro) que tinha obtido autorização da Recorrida, através do seu pai, para proceder ao reforço de um cano que passava no seu prédio, já aí denotando que sabia que o prédio pertencia à Recorrida.
31. O que decorreu do depoimento por si prestado e pelo documento junto por este aos autos (req. de 08/03/2023 com a ref.ª 14264356), a pedido da meritíssima juiz a quo (ata de 13/02/2023 com a ref.ª CITIUS 125916738).
32. O que aliás foi confirmado pela testemunha II, que referiu que ainda no ano de 2019, o sócio e gerente da Recorrente lhe pediu autorização para executar o reforço de um tubo que passava no prédio da Recorrida, cuja transcrição do depoimento se verteu na resposta.
33. Acresce que, ficou ainda demonstrado que a Recorrente sabia que o preço do prédio em causa não foi inferior ao valor de € 18.000,00, preço esse que foi oferecido à Recorrente, não aceitando esta a compra antes pretendendo pagar o montante de € 6.500,00.
34. Assim, facilmente se poderá concluir conforme consta da fundamentação da douta sentença que a Recorrente sabia de todos os elementos do negócio, e nomeadamente, “É verdade que se apurou que a autora tem perfeito conhecimento desde inícios de 2019 que a ré DD tomou posse do prédio, nele praticando todos os atos apurados nos factos provados e que o preço da aquisição teria sido pelo menos aquele que a autora teve oportunidade de pagar e recusou…” (cfr. douta sentença).
35. SEM PRESCINDIR, mas mesmo que assim não fosse, sempre a Recorrente não cumpriu o previsto no disposto no art.º 1410, n.º 1 do Código Civil, pois que, não procedeu ao depósito do preço.
36. É certo que o negócio em causa – doação – foi um negócio simulado, sendo o negócio simulado uma compra e venda.
37. Muito embora se possa considerar, por mera cautela de patrocínio, que a Recorrente, na data da interposição da presente ação, não sabia o preço pago (pois que o mesmo não constava da escritura). O certo é que esta não desconhecia que, o preço de aquisição, seria, pelo menos, aquele que esta teve oportunidade de pagar e recusou, ou seja os € 18.000,00.
38. E, ainda que dúvidas lhe subsistissem, com a junção aos autos de documento que comprova que a Recorrida havia obtido um empréstimo de entidade bancária, um dia antes da realização da escritura, para pagamento do preço (note-se documento esse que a Recorrente não impugnou) no montante de € 18.000,00, a partir de tal momento não poderia a Recorrente deixar de proceder ao depósito do valor restante, nomeadamente de € 11.500,00, por forma a dar cumprimento ao preceituado no art.º 1410.º, n.º 1 do CC.
39. Pelo que, uma vez que são constitutivos do direito de preferência consagrado no citado artigo 1410.º, n.º 1 do CC, o pedido de reconhecimento desse direito, no prazo de 6 meses, a contar da data do conhecimento dos elementos essenciais da alienação e o depósito do preço, nos 15 dias seguintes à propositura da ação, ou seja, o requerimento e o depósito são condições do direito de preferir, respeitam aos próprios interesses materiais ou substantivos, que são da alçada da lei civil e, por isso, a inobservância de qualquer dos prazos – para requerer o seu exercício ou para efetuar o depósito – fazem-no precludir, já que são prazos de caducidade.
40. SEM PRESCINDIR, dir-se-á que conforme a Recorrente alega, “L) Será Forçoso dizer que a A só no decurso desta ação é que obteve efetivo conhecimento desta venda celebrada e dos contornos da mesma.”.
41. Ainda que assim fosse, ou seja, que a Recorrente apenas tivesse conhecimento da venda e dos contornos da mesma, no decurso do processo e, nomeadamente, aquando do depoimento de parte prestado pelo legal representante da Autora, ora Recorrente, Sr. AA, a mesma renunciou expressamente ao seu direito de preferência, quando declarou que pelo preço de € 30.000,00 não estava interessado em adquirir o prédio em causa, conforme transcrição do depoimento vertido na resposta.
42. SEM PRESCINDIR, mas caso se entenda que deve ser julgada improcedente a exceção de caducidade e que a Recorrente não renunciou ao direito de preferência, ante a matéria de facto dada como provada e não impugnada pela Recorrente, sempre se dirá que terá de ser julgada procedente a exceção perentória de falta de interesse em agir.
43. Exceção essa que, quanto a nós e salvo o devido respeito por melhor opinião, pode ser apreciada por este tribunal.
44. Ora, uma vez que a Recorrente, desde a aquisição do seu prédio, nunca o destinou à cultura, nele edificando construções, pavimentando todo o seu solo em betão e cimento, servindo o solo de depósito de materiais e lenha, aí aparcando veículo, enfim nada nele cultivando, é de excluir o direito de preferência desta, já que o seu prédio está destinado a outro fim que não a cultura, conforme preceitua o disposto na alínea a) do art.º 1381 do CC..
45. SEM PRESCINDIR, ainda que, se considere que a Recorrente tinha interesse em agir, sempre a mesma agiu com manifesto abuso de direito, atenta a matéria de facto dada como provada e não impugnada pela Recorrente.
46. Já que, o que procura a Recorrente com o presente processo é adquirir agora o prédio em causa, através de expediente jurídico – exercício do direito de preferência, quando teve já a oportunidade de o adquirir, anteriormente, por preço inferior ao alegadamente pago pela Recorrida, e nas demais condições por esta prestadas e não quis.
47. Atuação essa que criou nos RR. a firme expectativa que a A. não iria exercer o direito de preferência que agora se arroga.
48. Ou seja, afigura-se inquestionável que a A. ao interpor a presente ação, litiga em situação de claro venire contra factum proprium, com claro abuso de direito, capaz de afetar direito de preferência invocado por esta.
49. Portanto, exercente do direito de preferência, depois de recusar comprar o bem, nos mesmos termos e condições (nomeadamente pelo preço de € 18.000,00), oferecendo um preço muito inferior (€ 6.500,00), vem agora, depois de tal bem ser vendido a terceiro por valor muito superior ao que lhe foi proposto e aquele que ele ofereceu, exercer o seu direito de preferência. Esta última conduta é nitidamente contraditória com a primeira.
50. Uma pessoa média, normal, colocada na posição dos vendedores, ora Réus, podiam objetivamente confiar que a Recorrente, depois de recusar comprar o bem pelo preço de € 18.000,00, oferecendo antes o preço de € 6.500,00, viria agora exercer o seu direito de preferência numa venda cujo preço ascendeu a € 30.000,00.
51. Neste contexto, a pretensão da Recorrente, deve ter-se, por atuação do venire, por inadmissível. E face a essa inadmissibilidade, não restará outra saída que não a confirmação da sentença impugnada – improcedência da ação, ainda que, com o motivo de que a Recorrente agiu com manifesto abuso de direito.
Nestes termos e nos melhores de direito, deve ser julgado totalmente improcedente o recurso da Autora / Recorrente e, por via de tal decisão, ser confirmada a decisão recorrida, tudo com as demais consequências.”
O recurso foi admitido como apelação, com subida imediata, nos autos e com efeito devolutivo.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
II-OBEJTO DO RECURSO:
Resulta do disposto no art.º 608.º, n.º 2, do Código de Processo Civil, aqui aplicável ex vi do art.º 663.º, n.º 2, e 639.º, n.º 1 a 3, do mesmo Código, que, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, o Tribunal só pode conhecer das questões que constem nas conclusões do recurso, que, assim, definem e delimitam o objeto do mesmo.
A questão a dirimir, delimitada pelas conclusões do recurso é a de saber se ocorre erro de julgamento da matéria de facto - modificabilidade da decisão de facto por reapreciação das provas produzidas e eventual alteração da decisão de direito em consequência de tal modificação, nomeadamente tendo em vista:
-a improcedência da exceção da caducidade;
-nesse caso, saber se deve ser reconhecido à autora o direito de preferência de compra relativamente ao negócio dissimulado;
Importa ainda saber:
-se existe abuso de direito da autora;
-se houve renúncia a esse direito.
III- MODIFICABILIDADE DA MATÉRIA DE FACTO:
Decorre do disposto no art.º 662.º, n.º 1, do Código de Processo Civil que "A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa." (sublinhado nosso).
A “Exposição de Motivos” que acompanhou a Proposta de Lei nº 113/XII salientou o intuito do legislador de reforçar os poderes da 2ª instância em sede de reapreciação da matéria de facto impugnada ao referir que “para além de manter os poderes cassatórios – que lhe permitem anular a decisão recorrida, se esta não se encontrar devidamente fundamentada ou se mostrar insuficiente, obscura ou contraditória – são substancialmente incrementados os poderes e deveres que lhe são conferidos quando procede á reapreciação da matéria de facto, com vista a permitir-lhe alcançar a verdade material”.
A respeito da gravação da prova e sua reapreciação, haverá que ter em consideração, como sublinha Abrantes Geraldes[1], que funcionando o Tribunal da Relação como órgão jurisdicional com competência própria em matéria de facto, nessa reapreciação tem autonomia decisória, devendo consequentemente fazer uma apreciação crítica das provas, formulando, nesse julgamento, com inteira autonomia, uma nova convicção, com renovação do princípio da livre apreciação da prova.
O Tribunal da Relação deve pois, exercer um verdadeiro e efetivo segundo grau de jurisdição da matéria de facto, sindicando os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou de gravação nele realizada, que imponham decisão sobre os pontos impugnados diversa da recorrida, e referenciar a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
Assim, competirá ao Tribunal da Relação reapreciar as provas em que assentou a parte impugnada da decisão, tendo em atenção o conteúdo das alegações dos recorrente e recorrido, sem prejuízo de oficiosamente atender a quaisquer outros elementos probatórios que hajam servido de fundamento à decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados.
Decorre deste regime que o Tribunal da Relação tem acesso direto à gravação oportunamente efetuada, mesmo para além dos concretos meios probatórios que tenham sido indicados pelo recorrente e por este transcritos nas alegações, o que constitui uma forma de atenuar a quebra dos princípios da imediação e da oralidade suscetíveis de exercer influência sobre a convicção do julgador, ao mesmo tempo que corresponderá a uma solução justificada por razões de economia e celeridade processuais.[2]
Porém, a possibilidade que o legislador conferiu ao Tribunal da Relação de alterar a matéria de facto não é absoluta pois tal só é admissível quando os meios de prova reanalisados não deixem outra alternativa, ou seja, em situações que, manifestamente, apontam em sentido contrário ao decidido pelo tribunal a quo, melhor dizendo, “imponham decisão diversa”.
É através dos fundamentos constantes do segmento decisório que fixou o quadro factual considerado provado e não provado que este Tribunal vai controlar, através das regras da lógica e da experiência, a razoabilidade da convicção do juiz do Tribunal de 1ª instância.
O Tribunal da Relação usa do princípio da livre apreciação da prova com a mesma amplitude de poderes da 1ª instância, nos termos consagrados pelo n.º 5 do art.º 607.º do C.P. Civil, sem olvidar porém, o princípio da oralidade e da imediação.
Na reapreciação dos meios de prova, a Relação procede a novo julgamento da matéria de facto impugnada, em busca da sua própria convicção, desta forma assegurando o duplo grau de jurisdição sobre essa mesma matéria, com a mesma amplitude de poderes da 1.ª instância[3].
Impõe-se-lhe, assim, que “analise criticamente as provas indicadas em fundamento da impugnação, quer a testemunhal, quer a documental, conjugando-as entre si, contextualizando-se, se necessário, no âmbito da demais prova disponível, de modo a formar a sua própria e autónoma convicção, que deve ser fundamentada”[4].
Por último, há que atender ainda na tarefa de reapreciação da prova produzida que, a apreciação da modificabilidade da decisão de facto é atividade reservada a matéria relevante à solução do caso, devendo a Relação abster-se de conhecer da impugnação cujo objeto incida sobre factualidade que extravase o objeto do processo – sendo propósito precípuo da impugnação da decisão de facto, o de possibilitar à parte vencida a obtenção de decisão diversa (total ou parcialmente) da proferida pelo tribunal recorrido quanto à interferência na solução do caso, ou seja, fica a impugnação limitada àquela cuja alteração/modificação se mostre relevante para a decisão a proferir.
Assim sendo, sob pena de estar a levar a cabo atividade inútil, infrutífera, vã e estéril, deve a Relação abster-se de apreciar da impugnação da decisão da primeira instância sobre a matéria de facto relativamente a factualidade que não interfere de modo algum na solução do caso, sendo alheia à sorte da ação.[5]
Tendo isto presente, após audição das gravações e análise da prova documental junta aos autos, importa apreciar as razões de discordância da Recorrente ao decidido na sentença, quanto aos factos aí julgados provados e não provados, sendo certo que se mostram por si observados, na impugnação da matéria de facto a que procedeu, os ónus impostos pelo art. 640º do CPC.
Pretende a recorrente ver alterada a decisão relativa aos seguintes factos que foram julgados provados:
Factos: 16.º (pelo preço de 30.000,00€ e com intenção de (…); 17.º(na parte “tendo o preço de 30.000,00€ liquidado pela 3.ª ré sido repartido por ambos os vendedores”; 20; 22.º, 25.º (na parte: “e ter conhecimento da venda do imóvel à 3.ª Ré”; 26.º, 27.º, 28.º, 29.º e 30.º, os quais, segundo o recorrente, deveriam ter sido dados como não provados.
Comecemos pelo factos relacionados com o conhecimento da venda pelo preferente, que fundamentaram a exceção da caducidade, julgada procedente na sentença sob recurso.
O facto 25.º tem o seguinte teor: “Já depois de a Autora ter recusado celebrar a escritura mencionada no ponto 11 pelo preço de 18.000,00€ e ter conhecimento da venda do imóvel à 3.ª ré, a 05.02.2019 o sócio-gerente da Autora, enviou aos primeiros réus missiva na qual manifestava inequivocamente o seu interesse em adquirir o prédio mencionado no ponto 7, missiva à qual os 1.º e 2.º RR já não responderam (sublinhada a parte impugnada).
Alega o recorrente que o tribunal não poderia ter dado como provado que, na data do envio da carta mencionada (e cuja cópia se encontra junta aos autos) o autor tivesse conhecimento da venda do imóvel á ré.
Diz em suma que, atento o objeto do litígio em discussão nos autos – a simulação do negócio e a violação do direito de preferência da Autora - não podia o Tribunal a quo dar como provado que a Autora sabia, pelo menos desde Março de 2019 da venda do prédio à 3.ª Ré e da identidade desta.
Reconhecemos efetivamente aqui a existência de um erro de julgamento.
Com efeito, em 05.02.2019, o sócio-gerente da Autora, envia aos primeiros réus, uma carta em que declara “manter interesse” na aquisição do terreno. Do teor dessa carta não decorre porém, o conhecimento por parte da autora do negócio realizado cerca de um mês antes pelos réus. Ali afirma aquele sócio gerente que “tendo tomado conhecimento que o prédio rústico sito do Lugar ... na matriz ..., freguesia ..., continua para venda (…)”, pelo que daqui não pode ser retirada qualquer declaração confessória (reconhecimento de facto que lhe é desfavorável e favorece a parte contrária - art. 352º do do C.C) do conhecimento do negócio, mormente dos elementos essenciais do mesmo.
Também não se pode retirar, tal conhecimento do negócio concreto de compra a venda de conversas tidas quer com a compradora, quer com familiares desta, quer com os réus.
É que que este negócio de compra e venda foi um negócio que os outorgantes ocultaram, nomeadamente da ordem jurídica, não sendo por ela reconhecido.
Parece-nos que o “erro de julgamento” ocorre precisamente por o tribunal a quo não ter atentado devidamente na forma oculta como este negócio foi realizado.
Nunca a autora poderia ter tido conhecimento da venda do prédio à 3.ª Ré, por uma razão muito simples. É que o prédio, perante a ordem jurídica e perante terceiros não foi vendido pelos 1º e 2º réus à 3ª ré.
Com efeito, tal como consta da escritura pública junta aos autos, o negócio celebrado entre partes, foi um contrato de doação.
Como resulta da escritura pública junta aos autos, celebrada no dia 8 de janeiro de 2019, no Cartório Notarial em Arouca, os primeiros réus declararam doar á 3º ré o aludido prédio, tenda esta aceite a doação.
Por sua vez, a aquisição do mesmo prédio pela ré, encontra-se devidamente registada na conservatória do Registo Predial de Arouca, através da AP ... de 2019/02/14, onde consta na causa da aquisição, a “doação”.
Parece-nos assim que, tendo sido este o negócio jurídico celebrado entre os réus, não podia a autora ter conhecimento “da venda do prédio à 3.ª Ré”, uma vez que o prédio não lhe fora vendido, mas sim doado.
O único negócio jurídico que então se apresentava como validamente realizado perante a ordem jurídica, produtor dos efeitos translativos do direito de propriedade sobre o aludido prédio rústico foi o contrato de doação.
Dispõe o art. 7º do CRP que “o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define”.
No caso concreto, o registo definitivo da aquisição derivada por doação, pela 3ª ré, faz presumir ser aquela a titular do direito de propriedade sobre o identificado prédio, e que o direito foi adquirido por doação dos anteriores proprietários inscritos.
Impõe-se por isso a alteração aquele facto, tal como pretendido pela recorrente, que passará a não incluir a matéria impugnada – conhecimento pela autora da venda - passando a sua redação a ser a seguinte:
25.º Já depois de a Autora ter recusado celebrar a escritura mencionada no ponto 11 pelo preço de 18.000,00€ a 05.02.2019 o sócio-gerente da Autora, enviou aos primeiros réus missiva na qual manifestava inequivocamente o seu interesse em adquirir o prédio mencionado no ponto 7, missiva à qual os 1.º e 2.º RR já não responderam.
Ainda relacionados com o eventual conhecimento pela autora do negócio celebrado entre os réus, que teve por objeto a transmissão do aludido prédio, veio a recorrente impugnar os seguintes factos:
“26.º Em finais de março de 2019, em dia que não se consegue precisar, o sócio da A. confirmou ao pai da 3.ª R., Sr. II, que sabia quem era a legitima proprietária do prédio em questão.
27.º Em março de 2019, a A. iniciou, através de interposta entidade/pessoa, uma obra de reforço de um tubo de distribuição de águas no seu prédio, o qual se iniciou no prédio da A., prolongou-se através de caminho público e terminou além dos limites do prédio da 3.ªR passando subterraneamente o muro de vedação deste prédio.
28.º Para executar a obra convenientemente, era necessário desenterrar o tubo, reforçá-lo e voltar a enterra-lo na extensão pretendida pela A., inclusivamente na parte que passa no prédio da 3.ª RR.
29.º Para tal, o sócio da A., Sr. AA, e já com total conhecimento de que a propriedade do prédio identificado em 7. pertencia à 3.ª R, aproveitou a presença do pai desta no local e solicitou-lhe que transmitisse à 3.ª R. que pretendia executar a obra e que precisava da sua autorização para desenterrar, reforçar e voltar a enterrar a parte do tubo que se situava no prédio desta.
30.º Tendo o pai da 3.ª R. obtido a sua autorização e logo a transmitiu ao sócio da A., tendo este executado a obra pretendida através de terceiro.”
Desta factualidade resulta apenas que o legal representante da autora, a proprietária do prédio confinante com o prédio da 3ª ré, soube, que esta passou a ser a proprietária do mesmo.
Saber que um terceiro passou a ser proprietário, ou agia como proprietário, não significa desde logo ter conhecimento da causa da transmissão do direito de propriedade.
Com efeito, a forma de adquirir o direito de propriedade não se resume ao negócio translativo da compra e venda.
Com é sabido, a doutrina distingue entre aquisição originária e aquisição derivada.
Na aquisição originária - como o é a acessão, ocupação e usucapião – o direito do proprietário é um direito autónomo, um direito independente do direito do proprietário anterior, no qual não influem as condições de existência do direito deste.
Na aquisição derivada já se tem conta o direito do anterior proprietário na medida em que nestas situações como sejam as dos negócios translativos (compra e venda, doação) não criam a propriedade, apenas a transferem.
Muito menos daqueles factos resulta que a autora tivesse conhecimento dos “elementos essenciais” do negócio.
Ora, atendendo à matéria em discussão nesta ação, o conhecimento que releva, quer para efeitos do exercício do direito de preferência, quer para a apreciação da exceção da caducidade, oportunamente deduzida pelos réus nas contestações, é o conhecimento “dos elementos essenciais da alienação”.
Com efeito, atento o disposto no artigo 1410.º, nº1 do Código Civil, aplicável ao caso dos autos, por força do estatuído no nº4 do artigo 1380.º do mesmo diploma, “O comproprietário a quem se não dê conhecimento da venda ou da dação em cumprimento tem o direito de haver para si quota alienada, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, (...)” (sublinhado nosso).
O art. 1380º nº 1 do C.C confere ao proprietário dos terrenos confinantes, de área inferior á unidade de cultura o direito de preferência (reciprocamente) “nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.”
Saber que a ré passou a ser proprietária do terreno, em nada releva para a decisão da causa, pois o que se exige é conhecimento:
1º- da alienação;
2º- dos seus elementos essenciais.
Como vimos, o negócio exteriorizado e celebrado através das declarações negociais emitidas pelos outorgantes na escritura pública, não foi sequer uma alienação.
Trata-se de um negócio fingido, é certo, um negócio que os outorgantes não quiseram celebrar entre si, mas com a aparência de válido, perante a ordem jurídica e perante os terceiros, negócio ao qual foi dada a competente publicidade.
Desta forma entendemos que aqueles indicados factos ora impugnados, (dos quais decorre simplesmente que a autora tomou conhecimento que a 3ª ré passou a ser a proprietária do imóvel), mostram-se inócuos do ponto de vista da apreciação do mérito da causa, pelo que, este tribunal de recurso, seguindo a melhor jurisprudência na matéria, não conhecerá da impugnação dos mesmos feita pela recorrente.
Com efeito, como já tivemos ocasião de afirmar supra, tal implicaria levar a cabo uma atividade inútil, infrutífera, vã e estéril, pelo que deve a Relação abster-se de apreciar da impugnação da decisão da primeira instância sobre a matéria de facto relativamente a factualidade que não interfere de modo algum na solução do caso, sendo alheia à sorte da ação.
Na verdade, a autora só podia ter tido conhecimento da existência do negócio jurídico que as partes quiseram efetivamente celebrar entre si – compra e venda do prédio rústico – mas que quiseram ocultar e ocultaram de terceiros, simulando uma doação, quando, após intentar esta ação, onde alega factos suscetíveis de fundamentar a invalidade do negócio celebrado por simulação, (estranhando desde logo que os 1º e 2º réus que tinham aquele prédio em venda, o tenham transmitido de forma gratuita a uma pessoa, com quem não tinham qualquer relacionamento familiar ou pessoal[6]), é notificada das contestações dos réus, onde aqueles confessam ter efetivamente celebrado um negócio simulado e confessam que o negócio que verdadeiramente celebraram entre si era um contrato de compra e venda.
Vejamos agora os demais factos impugnados, estes, com relevância para a decisão a proferir.
A recorrente põe em causa que tenha ficado provado, relativamente ao negócio dissimulado que o preço pago pela 3ª ré, tenha sido de 30.000,00 euros e que a simulação tenha ocorrido por questões relacionadas com a RAN[7], mas sim para afastar o seu direito de preferência na venda.
São estes os factos impugnados:
16.º A intenção das partes outorgantes do negócio referido no ponto 15 foi a de transmitir onerosamente o imóvel transacionado a favor da 3.ª ré, pelo preço de 30.000,00€, por forma a facilitar a desafetação do prédio junto da RAN com vista à construção de uma edificação que a 3.ª ré destinaria à sua habitação e do seu agregado.
17.º Os primeiros réus estavam em fase de partilhas de bens tendo o preço de 30.000,00€ liquidado pela 3.ª ré sido repartido por ambos os vendedores.
Estes factos estão ainda diretamente relacionados com o facto 20º impugnado, respeitante a um empréstimo que terá sido feito pela 3ª ré, junto dum seu familiar para pagar parte daquele preço.
20.º A 3.ª R. contraiu ainda um empréstimo junto de um familiar, Sr. LL, no montante global de € 13.800,00 (treze mil e oitocentos euros), o qual contempla o montante de € 12.000,00 (doze mil euros) a título de capital, acrescido de 1.800,00 € (mil e oitocentos euros).
Analisada a prova documental e ouvida a gravação da prova produzida em julgamento, concordamos com a recorrente quanto à existência de erro de julgamento, nesta matéria, impondo os meios de prova que analisaremos uma diversa decisão.
Desde logo, porque não é crível que o mesmo prédio rústico que a aqui autora, cujo interesse na aquisição parece indiscutível, aceitara comprar pelo preço de 18.000,00 aos 1º e 2º réus, (mas que ao inteirar-se que o preço não incluía a utilização de água entendeu ser excessivo, dispondo-se a pagar por ele apenas € 6.500€, ficando prejudicada a realização do negócio), venha, uns meros meses mais tarde, a ser vendido, por uma quantia correspondente a quase o dobro daqueles 18.000€, a uma pessoa que demonstrou não ter grandes possibilidades económicas e que ademais declarou pretender o prédio para nele construir, mas sem quaisquer garantias da possibilidade de construção, já que de um prédio rústico se trata, para mais incluído na Reserva Agrícola Nacional.
Se as regras da experiência, nos fazem estranhar esta “inflação” do preço do terreno, tal não bastaria para afastar a livre convicção formada pelo tribunal a quo, até porque no mundo dos negócios, atenta a liberdade de contratar (art. 405º do C.C), é possível isso acontecer, tanto mais que a 3º ré revelou alguma inexperiência, revelando ter sido esta a sua primeira compra.
Porém, conjugando esta “estranheza” inicial causada com a súbita inflação do preço do terreno, com os demais meios de prova produzidos, instala-se a nosso ver uma dúvida relevante, quanto à veracidade de tal facto.
Senão vejamos.
Estamos perante um negócio simulado, pelo que na escritura naturalmente, não consta o preço da compra. Não dispomos assim de qualquer declaração do montante do preço e do seu recebimento pelos vendedores, que tenha sido percecionada pelo notário.
E a verdade é que, estando perante um negócio dissimulado, um negócio oculto, os intervenientes no negócio atuaram também de forma a esconderem o ato do pagamento do preço, que como se sabe, é um dos elementos essenciais do contrato de compra e venda (cfr. art. 879º al c) do C.Civil.
Ora, relativamente a uma parte desse preço, no valor de €18.000,00 foi feita prova suficiente no sentido que que, a compradora contraiu um empréstimo bancário dessa quantia, que lhe foi creditada na sua conta e por esta levantada no dia anterior à escritura pública, ficando desta forma o tribunal convencido que essa quantia serviu para pagar o preço do prédio rústico aos 1ºs RR.
Trata-se de um procedimento normal e habitual, segundo as regras d anormalidade e da experiência e o mútuo bancário; o valor creditado na conta da 3º ré e bem assim o seu levantamento na véspera da escritura público, não deixam margem para dúvidas de que esse valor serviu efetivamente para pagar o preço do terreno pela 3ª Ré aos 2ºs Réus.
Com efeito, os documentos juntos aos autos – doc. n.º 12 e 13 juntos com a contestação - comprovam que a 3ª Ré contraiu mútuo junto do Banco 1... no montante de € 18.000,00, de capital, valor esse que lhe foi disponibilizado no dia 07/01/2019, no dia anterior à realização do negócio.
Já quanto ao restante valor de 12.000,00 que a ré veio dizer ter pago aos vendedores, para perfazer os aludidos 30.000,00 euros que declarou ter pago pelo terreno, as coisas passaram-se de forma diferente. É que, como diz a Recorrente, quanto a essa quantia, “não há rasto do dinheiro.”
Sabendo-se que a 3ª ré é titular de um conta bancária, (que foi usada para operação de mútuo bancário) não há aí registos de qualquer entrada ou saída de dinheiro relativamente a esta quantia, ou das prestações que declarou ter pago ao primo. O mesmo se diga relativamente a este familiar da 3º ré, que, na qualidade de testemunha disse ter-lhe mutuado tal quantia.
Só que de acordo com um e outro, a entrega desse valor e as prestações foram todas pagas em dinheiro “vivo”, o que se estranha, para além de se tratar de uma quantia elevada, pelo facto de que, como alega a autora estava-se em plena pandemia “Covid” com importantes limitações de circulação as pessoas, impeditivas dos pagamentos das prestações atempadas de reembolso do empréstimo que Ré declarou ter feito religiosamente ao primo.
Foi junto o documento (junto aos autos em 26/04/2022), que configura uma fotocópia de confissão de dívida da ré, declarando ter recebido de LL, em 07/01/2019, o montante de € 12.000,00.
Surgiu mais tarde, já no decurso da audiência de julgamento e por insistência do tribunal um outro documento para demonstrar as restituições mensais de tal quantia.
Tratam-se de documentos com origem “interna”, isto é elaborados entre os dois intervenientes no suposto mutuo- a 3º ré e o seu primo, relativamente ao qual aquela declarou tratar como um irmão.
Assim na ausência de documento que pudesse demonstrar com segurança o chamado “rasto” do dinheiro, instalam-se dúvidas quanto à existência do “empréstimo” de 12.000,00 euros feito à 3ª ré, por um familiar próximo, o primo LL.
Estabelece o art.º 1142° do Código Civil “mútuo é o contrato pelo qual umas das partes empresta à outra dinheiro ou outra coisa fungível, ficando a segunda obrigada a restituir outro tanto do mesmo género e qualidade”.
Acresce que as testemunhas que depuseram sobre esta matéria, vieram relatar uma história muito (demasiado) “certinha”, o que faz suspeitar de concertação de depoimentos, pois vieram todas dizer que o pagamento dos 30.000,00 foi feito em dinheiro repartido em dois envelopes de 15 mil cada um entregues aos 1º e 2º réus na data da escritura.
Referimo-nos ao depoimento das testemunhas, FF, que intermediou a compra venda com a 3ª ré, que ademais revelou ter conhecimento que os primeiros réus iam vender o terreno á autora por 18.000,00 euros (“o negócio ia ser fechado na data da escritura por 18 mil euros”), ao afirmar que aquele preço (de 30 mil euros), foi pago pela 3ª ré logo após a celebração da escritura, tendo sido pago em dinheiro, dentro de dois envelopes, um para cada um dos réus, dizendo até que o dinheiro foi contado na presença dos interessados.
Também as testemunhas, II e GG, pais da 3ª ré, relataram que o pagamento foi de 30.000e pago dessa forma, assim como o 1º réu e a 3ª Ré o afirmaram.
Porém existem divergências relevantes nos depoimentos dos vendedores, na forma como, e no quantum recebido.
Se por um lado, o 1.º R refere que, ainda no Notário a 3.ª Ré entregou a si e à Ré BB dois envelopes com 15.000,00€ para cada um (na versão que as testemunhas trouxeram de forma que se nos afigura, como dissemos “demasiado” concertada), a 2.ª Ré (pessoa que esteve afastada das negociações e só apareceu na escritura para assinar, como referiu), referiu de forma espontânea, que o preço foi tratado pelo ex-marido e pelo intermediária e que se veio embora da escritura, “porque tinha aulas” e o ex-marido é que ficou a tratar das coisas.
Afirmou que recebeu a sua parte, que lhe foi entregue pelo ex-marido em dinheiro, mais tarde, dizendo que terá sido paga “no fim-de-semana”, não se recordando do valor.
De referir que a Ré disse ter estado doente e de baixa psiquiátrica e por isso não se lembrar de muita coisa. Porém, parece-nos relevante que na data da escritura a ré já estaria a trabalhar, pois disse ter saído apressada para as aulas.
Da conjugação destes meios de prova, instala-se a dúvida, quanto ao valor do preço efetivamente pago pela 3ª ré, aos demais réus, pelo que tem cabimento aqui o disposto no art. 414º do CPC nos termos do qual, em caso de duvida sobre a realizada de um facto, resolve-se contra a parte a quem o facto aproveita.
Assim sendo, porque só existe prova documental isenta de dúvida, do pagamento da quantia de e 18.000,00, que note-se era o valor pedido pelos vendedores, uns meses antes pelo terreno (como resulta do negócio que quase foi celebrado pela autora e réus em data anterior), reforçando assim ter sido esse o real preço pago, decide alterar-se os aludidos factos, objeto de impugnação da seguinte forma:
16.º A intenção das partes outorgantes do negócio referido no ponto 15 foi a de transmitir onerosamente o imóvel transacionado a favor da 3.ª ré, pelo preço de 18.000,00€, (…)”
17.º Os primeiros réus estavam em fase de partilhas de bens tendo o preço de 18.000,00€ liquidado pela 3.ª ré sido repartido por ambos os vendedores.
20º-não provado.
Relativamente ao facto 16, a recorrente pretende ainda que seja julgado não provado que a intenção das partes outorgantes na doação tenha sido “por forma a facilitar a desafetação do prédio junto da RAN com vista à construção de uma edificação que a 3.ª ré destinaria à sua habitação e do seu agregado”, devendo dar-se como provado que intenção foi afastar a preferência da autora.
Pensamos que, não sendo de afastar a finalidade que foi dada como provada, tendo a doação sido sugerida pelo intermediário na venda, a testemunha FF, não se pode negar a intenção de evitar quaisquer preferentes, uma vez que no depoimento de parte do 1º réu este, de forma espontânea afirmou que a doação lhes fora aconselhada “para não haver direitos de opção”.
Assim tendo presente esta declaração confessória do 1º réu, que apesar de não ter ficado vertida em ata, nos termos do art. 463º do CPC, pode, não obstante ser livremente valorada pelo tribunal, entendemos que deva ser alterada a redação do facto 16, nestes sentido:
16.º A intenção das partes outorgantes do negócio referido no ponto 15 foi a de transmitir onerosamente o imóvel transacionado a favor da 3.ª ré, pelo preço de 18.000,00€, por forma a facilitar a desafetação do prédio junto da RAN com vista à construção de uma edificação que a 3.ª ré destinaria à sua habitação e do seu agregado e para evitar direitos de opção”.
A Recorrente impugna ainda o facto 22: “O montante de 30.000,00€ corresponde ao preço de mercado para a venda de prédios rústicos, com configuração e áreas semelhantes, em Arouca, cujo o valor ronda os €17,00/m2 - € 18,00/m2 [ cf. anúncios de venda retirados do site www.B....pt juntos sob os doc.s n.s 15 e 16 conjugado com o preço declarado pela A. na escritura de compra e venda (2015) do prédio confinante ao da 3.ª R, o qual tem configuração e área semelhante, e pelo qual a A. pagou, pelo menos, € 20.000,00.].
Pensamos que, tal como defende a recorrente a prova deste facto também não pode subsistir.
É que, também se mostram juntos aos autos, contratos de compra e venda de prédios rústicos, na localidade por valores inferiores.
Referimo-nos aos prédios vendidos pelos réus à testemunha EE (por 8.750,00€) – venda do prédio denominado “...”, sendo a venda de 10.8.2017 e a HH (por 17.500,00€), - venda do prédio ... em 2.12.2021, cujos contratos de compra e venda se encontram juntos aos autos por requerimento com data de entrada a 11/5/2023.
Tratam-se de prédios rústicos situados na mesma área geográfica e com áreas semelhantes.
Esta documentação não se mostra atendida na resposta dada pelo tribunal a quo, pelo que atendendo-se aos preços efetivamente praticados relativamente a prédios vizinhos, tal como contam das escrituras públicas juntas aos autos, o facto 22, deverá merecer resposta negativa.
Assim altera-se a resposta dada ao facto 22, para não provado.
Finalmente, quanto á impugnação dos factos não provados.
A recorrente pretende ver alterada a resposta dada a estes factos:
a) Só em finais de 2021, por volta do mês de Outubro, veio a Autora a tomar conhecimento de que os 1.ºs RR já haviam vendido o referido prédio identificado em 7 à 3.º ré, facto que veio posteriormente a apurar, por consulta à certidão permanente do aludido prédio.
b) O motivo para a inscrição da transmissão da propriedade como se de uma doação se tratasse era impedir o exercício do direito legal de preferência a favor da Autora.
Mantem-se o facto a), pelas razões já supra analisadas relativamente ao conhecimento da venda – negócio ocultado pelas partes.
Atendendo á redação dada ao facto 16, terá que ser eliminado do elenco dos factos provados o facto b.
Quanto à alínea d), mostra-se tal facto irrelevante para a decisão, pelo que dele se não conhecerá.
III-FUNDAMENTAÇÃO:
Encontram-se provados os seguintes factos:
1º A Autora é dona e legítima proprietária e possuidora do prédio rústico, terreno de cultura, denominado “... (...)”, sito no Lugar ..., União de Freguesias ... e ..., concelho de Arouca, inscrito na matriz da respetiva freguesia sob o artigo ..., a confrontar do norte com MM, do sul com BB, de nascente com NN e outro, e de poente com estrada municipal, descrito na Conservatória do Registo Predial de Arouca sob o nº ... e inscrita na matriz da respetiva União de Freguesias ... e ... sob o artigo ....[cf. caderneta predial das Finanças e certidão da referida conservatória junta a fls. 11 verso e 12]
2º Tal prédio foi adquirido pela autora por compra aos 1.ºs RR em 17/07/2015 pelo preço de 20.000,00€. [cf. escritura de compra e venda junta a fls.12 verso e ss]
3.º A. pavimentou o solo do prédio com areia prensada e calçada em blocos de gratino (na parte oeste junto à entrada), cobriu o pavimento com tapete de relva artificial (parte oeste junto à entrada), construiu um pavilhão coberto em chapa de zinco (na parte este), pavimentando o solo em toda a extensão em betão/cimento, colocou uma edificação em madeira que serve de habitação, construiu um capoeiro onde mantém a criação de aves para consumo doméstico e no terreno sobrante a A. deposita lenha, materiais de construção e parqueia veículos automóveis.
4.º Para além de uns escassos metros quadrados destinados a jardim com cinco oliveiras, e duas ou três laranjeiras, cujos frutos colhe para consumo doméstico, junto à referida casa de habitação, nada mais é cultivado no prédio da A.
5.º A relva é artificial (tapete).
6.º O destino e uso que a A. dá ao seu prédio verifica-se desde o ano da compra. [cf. imagens de satélite retiradas do “google earth pro” e captadas em 08/08/2015, 03/07/2016, 06/09/2017, 16/06/2018, 03/05/2019, 03/07/2020 e 08/04/2021]
7 º Os 1.º e 2.ºréus, foram donos e legítimos possuidores, do prédio rústico, terreno de cultura, denominado “...”, situado nos limites de ..., União de Freguesias ... e ..., concelho de Arouca, a confrontar de nascente com BB, do norte com OO, de poente com PP e do sul com rego foreiro, inscrito na matriz rústica da respetiva freguesia sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Arouca sob o nº....
8.º O prédio da Autora confina com o prédio identificado em 7.
9.º O prédio da Autora tem a área de 1.900m2 e o prédio hoje da 3ª Ré tem a área de 1.802m2, perfazendo os dois prédios, confinantes entre si, a área total de 3.702m2.
10.º os 1.s RR., em data anterior à data da transmissão feita à 3.ª R., propuseram à A. A compra do prédio em causa nestes autos, pelo preço de € 18.000,00.
11.º A escritura de compra e venda esteve agendada no Cartório da Sr.ª Dr.ª KK, em Arouca pelo preço de 18.000,00€.
12.º Não obstante estarem todos os intervenientes presentes, naquele Cartório, o negócio não se realizou em virtude de o legal representante da A. além do prédio em causa pretender ainda que o negócio incluísse a venda da água existentes num outro prédio pertencente aos 1.s RR., ao que estes não anuíram.
13.º O legal representante da A. que não aceitou comprar o prédio em causa pelo valor de € 18.000,00, oferecendo antes o valor de € 6.500,00.
14.º O que os 1.º e 2.s RR. não aceitaram não se celebrando a escritura.
15.º Por escritura de doação, celebrada no dia 08 de Janeiro de 2019 no Cartório Notarial de Arouca o prédio mencionado em 7. foi transmitido pelo 1.º e 2.º réus à 3.ª ré.
16.º A intenção das partes outorgantes do negócio referido no ponto 15 foi a de transmitir onerosamente o imóvel transacionado a favor da 3.ª ré, pelo preço de 18.000,00€, por forma a facilitar a desafetação do prédio junto da RAN com vista à construção de uma edificação que a 3.ª ré destinaria à sua habitação e do seu agregado e para evitar direitos de opção”. (facto alterado)
17.º Os primeiros réus estavam em fase de partilhas de bens tendo o preço de 18.000,00€ liquidado pela 3.ª ré sido repartido por ambos os vendedores. (facto alterado)
18.º Para tanto, em 04/01/2019, a 3.ª R, contraiu um empréstimo junto do Banco 1... SA., no montante global de € 29.398,16 (vinte e nove mil, trezentos e noventa e oito euros e dezasseis cêntimos), o qual contempla o capital, no montante de € 18.000,00 (dezoito mil euros), e o restante em juros, despesas, imposto de selo, prémio de seguro e comissões (comissão de formalização, comissão de dossier, comissão de gestão de crédito)
19.º Segundo o acordado no contrato de mútuo no caso de a 3.ª R pretender proceder ao pagamento antecipado do montante em divida terá que reembolsar a entidade bancária de uma comissão de 0,5% do montante do capital reembolsado.
20.º (eliminado)
21.ºO valor de 2.500,00€ que lhe fora atribuído naquela escritura de doação mencionada no ponto 15, está muito aquém do seu real valor.
22.º (eliminado)
23.º A 3ª Ré não é titular/proprietária de qualquer prédio confinante com o prédio identificado em 7.
24.º Em data anterior à celebração da escritura mencionada no ponto 15. a A. tomou conhecimento de que os 1ºs RR, continuavam a pretender vender o prédio rústico inscrito na matriz da União de Freguesias ... e ... sob o artigo ..., melhor identificado no artigo 7.
25.º Já depois de a Autora ter recusado celebrar a escritura mencionada no ponto 11 pelo preço de 18.000,00€ a 05.02.2019 o sócio-gerente da Autora, enviou aos primeiros réus missiva na qual manifestava inequivocamente o seu interesse em adquirir o prédio mencionado no ponto 7, missiva à qual os 1.º e 2.º RR já não responderam. (facto alterado)
26.º Em finais de março de 2019, em dia que não se consegue precisar, o sócio da A. confirmou ao pai da 3.ª R., Sr. II, que sabia quem era a legitima proprietária do prédio em questão.
27.º Em março de 2019, a A. iniciou, através de interposta entidade/pessoa, uma obra de reforço de um tubo de distribuição de águas no seu prédio, o qual se iniciou no prédio da A., prolongou-se através de caminho público e terminou além dos limites do prédio da 3.ªR passando subterraneamente o muro de vedação deste prédio.
28.º Para executar a obra convenientemente, era necessário desenterrar o tubo, reforça-lo e voltar a enterra-lo na extensão pretendida pela A., inclusivamente na parte que passa no prédio da 3.ª RR.
29.º Para tal, o sócio da A., Sr. AA, e já com total conhecimento de que a propriedade do prédio identificado em 7. pertencia à 3.ª R, aproveitou a presença do pai desta no local e solicitou-lhe que transmitisse à 3.ª R. que pretendia executar a obra e que precisava da sua autorização para desenterrar, reforçar e voltar a enterrar a parte do tubo que se situava no prédio desta.
30.º Tendo o pai da 3.ª R. obtido a sua autorização e logo a transmitiu ao sócio da A., tendo este executado a obra pretendida através de terceiro.
31.º O sócio da Autora, diariamente e, desde janeiro de 2019, viu a 3.ª R. e o seu pai a proceder a limpezas no prédio.
32º A ação foi intentada a 03.03.2022.
33.º Com a transmissão em causa teve ainda a 3.ª R que liquidar ao Cartório Notarial a cargo da Dr.ª KK, em 08-01-2019, o montante global de € 257,12 (duzentos e cinquenta e sete euros e doze cêntimos), a título de honorários e € 87,50 (oitenta e sete euros e cinquenta cêntimos) a título de emolumentos de registo. [cf.teor do documento o n.º 17 junto com a contestação]
34.º Em 13/03/2019, a 3.ª R liquidou à Autoridade Tributária e Aduaneira o montante € 10,00 (dez euros) a título de imposto de selo. [cf.teor do documento que sob o n.º 18 foi junto com a contestação]
35.º Na mesma data, a 3.ª R, liquidou à Autoridade Tributária e Aduaneira o montante € 107,89 (cento e sete euros e oitenta e nove cêntimos) a título de imposto de selo. [cf. Documento que sob o n.º 20 foi junto com a contestação].
36.º Logo após a aquisição do prédio em questão a 3.ª R. tomou posse efetiva do mesmo, o que fez com o conhecimento é à vista de todos, aí se incluindo, o sócio da A., que, diariamente e, desde janeiro de 2019, viu a 3.ª R. e o seu pai a proceder a limpezas no prédio, a plantar camélias, flores e árvores de jardim, o que fazia mesmo no limite do seu prédio que confronta com o prédio da A. e, nos anos subsequentes, a 3.ª R plantou várias árvores de jardim e de fruto, as quais não poderá reaver no caso de se reconhecer à A. o direito de preferência e cujo valor de mercado ascende ao valor global de € 1.588,89, a saber: [cf. documentos que sob os n.s 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 e 29]:
3 videiras uva de mesa 3 x € 18,90 =€ 56,70
6 Oliveiras 6 x€ 27,00 =€ 162,00
3 Ameixoeira 3 x€ 35,00= € 105,00
1 limoeiro = € 59,50
1 Nespereira = € 29,95
2 laranjeiras 2x € 45,00 =€ 90,00
1 pessegueiro = € 59,50
1 pessegueiro =€ 67,50
1 pereira = € 9,99
1 cerejeira = € 62,50
1 diospireiro = € 74,50
7 roseiras x € 26,50= € 185,50
11 azáleas x € 17,50 = € 192,50
3 magnólias x € 59,50= € 178,50
4 cedros x 25,20€= € 100,80
2 camélias x € 19,50= € 39,00
2 hortências x € 8,95 =€ 17,90
1 groselha = € 11,95
2 lírios x€ 12,80= € 25,60
2 Glicínias x € 25,00= € 50,00
1 azevinho = € 10,00
Total € 1 588,89
37.º A 3.ª R dotou o prédio com um sistema de rega, o qual transporta a água através de tubo de PVC desde um tanque que se situa num prédio vizinho, confinante a norte e a distribui até às áreas plantadas, tendo custeado o montante global de cerca de € 400,00.
38.º A 3.ª R construiu no seu prédio uma edificação feita em estrutura de madeira e coberta a chapa de zinco que serve para armazenar as alfaias, tendo custeado cerca de € 500,00 pela execução e materiais.
Factos não provados:
Não se provou designadamente que:
a) Só em finais de 2021, por volta do mês de Outubro, veio a Autora a tomar conhecimento de que os 1.ºs RR já haviam vendido o referido prédio identificado em 7 à 3.º ré, facto que veio posteriormente a apurar, por consulta à certidão permanente do aludido prédio.
b) (eliminado).
c) Em finais de novembro de 2018, o 1.º R deu a conhecer, formalmente, ao sócio da A., Sr. AA, que iria proceder à transmissão do prédio à 3.ª R, pelo valor de € 30.000,00, e cuja escritura estava já agendada para o dia 8/1/2019.
d) O sócio da A., não acreditou sequer que houvesse alguém que adquirisse o prédio pelo preço de 30 mil euros.
e) A 3.ª R. contraiu ainda um empréstimo junto de um familiar, Sr. LL, no montante global de € 13.800,00 (treze mil e oitocentos euros), o qual contempla o montante de € 12.000,00 (doze mil euros) a título de capital, acrescido de 1.800,00 € (mil e oitocentos euros) (facto aditado).
f) O montante de 30.000,00€ corresponde ao preço de mercado para a venda de prédios rústicos, com configuração e áreas semelhantes, em Arouca, cujo o valor ronda os €17,00/m2 - € 18,00/m2. (facto aditado)
V-APLICAÇÃO DO DIREITO AOS FACTOS:
Na sentença sob recurso, o tribunal julgou procedente a exceção da caducidade, aduzida pelos RR em sede de contestação, e absolveu os réus dos pedidos contra si formulados.
Em face da alteração da matéria de facto a que procedemos, é algo evidente que a decisão relativa á exceção da caducidade não pode subsistir.
Na sentença foi acolhido o seguinte entendimento:
“Prevê o n.º1 do artigo 1410.º do Código Civil que o preferente preterido pode exercer o seu direito no prazo de seis meses a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais do negócio, desde que deposite o preço devido nos quinze dias seguintes à propositura da ação.
O decurso do prazo de seis meses sem que o direito seja exercido importa a caducidade do direito de ação.
O Autor teve conhecimento dos elementos essenciais do negócio em inícios do ano de 2019, seguramente antes de Março daquele ano e intentou a ação depois de decorrido o prazo de seis meses (em 03 de Março de 2022), pelo que o seu direito já se encontrava extinto por caducidade quando intentou a ação. Ademais a conduta assumida pela autora nos termos apurados no ponto 10 a 14 na verdade configura uma renúncia ao direito de preferência porquanto como se apurou o preço não foi inferior aos 18.000,00€ pelos quais a Autora recusou adquirir o prédio.
E acrescente-se, recusa adquiri-lo por 30.000,00€.
Nestes termos julga-se procedente a exceção de caducidade aduzida pelos RR em sede de contestação, absolvendo-se os réus dos pedidos contra si formulados, ficando prejudicado o conhecimento de todas as demais questões.”
Esta decisão partiu do pressuposto, a nosso ver erróneo, como já tivemos ocasião de referir, de que a sociedade autora, através do seu sócio gerente “teve conhecimento dos elementos essenciais do negócio em inícios do ano de 2019, seguramente antes de Março daquele ano e intentou a ação depois de decorrido o prazo de seis meses.”
Esta decisão não teve, porém, em devida consideração, o facto do contrato de compra e venda, relativamente ao qual se pode suscitar a questão do direito de preferência a que se arroga a autora, ter sido um contrato que foi ocultado pelas partes, já que as partes fingiram celebrar um outro contrato – contrato de doação – relativamente ao qual, a lei não confere qualquer direito de preferência.
Não se pode, na verdade, chegar ao verdadeiro contrato que as partes quiseram celebrar (e celebraram), sem convocar o regime legal da simulação, estabelecido nos art.s 240º e ss do Código Civil.
A simulação é a principal modalidade de divergência intencional entre a vontade real e a vontade declarada.
A declaração negocial constitui o verdadeiro elemento do negócio jurídico.
Mota Pinto [8], escreve a este respeito: “o comportamento externo em que se traduz a declaração, manifesta normalmente uma vontade, formada sem anomalias e coincidente com o sentido exteriormente captado daquele comportamento. A declaração pretende ser o instrumento de exteriorização da vontade psicológica do declarante - essa é a sua função”.
E mais á frente[9], diz, “Numa declaração negocial podem distinguir-se normalmente os seguintes elementos:
Na declaração propriamente dita (elemento externo) - consiste o comportamento declarativo;
A vontade (elemento interno) - consiste no querer, na realidade volitiva que normalmente existirá e coincidirá com o sentido objetivo da declaração”.
Se o normal é esta concordância entre o elemento interno (vontade) e elemento externo (declaração propriamente dita), tal pode não acontecer por circunstâncias diversas, conducentes a uma divergência, que pode ser intencional, ou não intencional, entre o “querido” e o “declarado”.
A autora nesta ação, tendo em vista exercer o direito de preferência relativamente ao contrato ocultado, veio invocar a existência de uma divergência intencional entre o “querido” e o “declarado” pelos réus, outorgantes na escritura pública de doação, celebrada em 8.1.2019.
Na simulação, o declarante emite uma declaração não coincidente com a sua vontade real, por força de conluio com o declaratário, com intenção de enganar terceiros.
Dispõe o artº 240º do C.Civil que “Se, por acordo entre declarante e declaratário, e no intuito de enganar terceiros, houver divergência entre a declaração negocial e a vontade real do declarante, o negócio diz-se simulado.
2-O negócio simulado é nulo.”
Os elementos integradores do conceito são, nas palavras de Mota Pinto[10], são os seguintes:
a)-intencionalidade da divergência entre a vontade real e a vontade declarada;
b) Acordo entre declarante e declaratário (acordo simulatório)
c) Intuito de enganar terceiros (animus decipiendi).
Apesar do conluio entre a partes, elemento integrador do conceito de simulação sugerir que o negócio tenha duas partes, nada impede que possa ocorrer simulação nos negócios unilaterais.[11]
Como resulta da escritura pública junta aos autos, celebrada no dia 8 de janeiro de 2019, no Cartório Notarial em Arouca, os primeiros réus declararam doar á 3º ré o aludido prédio, tendo esta declarado aceitar a doação.
Por sua vez, a aquisição do mesmo prédio pela ré, encontra-se devidamente registada na Conservatória do Registo Predial de Arouca, através da AP ... de 2019/02/14, onde consta na causa da aquisição, a “doação”.
Nos termos do disposto no art. 940.º e ss. do Código Civil, doação é o negocio jurídico, pelo qual alguém (doador), por espírito de liberalidade e à custa do seu património, dispõe gratuitamente a favor de outrem (donatário) de uma coisa ou de um direito.
A lei não estabelece a existência de direito de preferência relativamente a proprietários de prédios confinantes em caso de doação.
Desta forma, à autora, em face do negócio efetivamente celebrado entre as partes, através do qual foi transmitido o direito de propriedade sobre o prédio dos autos para a 3ª ré, não lhe assiste qualquer preferência legal.
E se autora, interessada na compra daquele terreno, confrontada com a existência de novo proprietário do identificado prédio, quisesse inteirar-se dos elementos do negócio, consultando os documentos legais que existem para esse efeito, junto da Conservatória do Registo Predial, sempre seria confrontada com o facto aquisitivo do direito de propriedade pela ré, que consta como vimos da inscrição registral, ter sido uma doação e como tal, tal não lhe conferir o direito de preferência que pretendia exercer, na qualidade de proprietária de terreno confinante, nos termos do art. 1380º nº 1 do C.Civil.
A compra e venda foi o contrato que as partes quiseram verdadeiramente celebrar entre si, mas fizeram-no de forma oculta, tratou-se de um contrato que foi ocultado pelos outorgantes, foi escondido e dissimulado através da celebração dum negócio aparente, negócio esse que as partes não quiseram celebrar, mas que com a aparência da legalidade foi inclusive levado a registo e assim publicitado perante terceiros – através do registo da aquisição na Conservatória do Registo Predial de Arouca, a favor da 3ª ré.
Dos documentos emitidos pela Conservatória do Registo Predial, relativos ao prédio dos autos, consta publicitado como facto aquisitivo do direito de propriedade pela ré, a doação, contrato que não confere á autora, nem a qualquer ouro proprietário de prédio confinante direito de preferência - art. 1380º nº 1 do C.Civil.
Estão em causa declarações negociais plasmadas em escritos, no caso em apreço, em documento autêntico, a escritura pública notarial, constatando-se que, o que o que é posto em causa, na invocação da simulação, é a falsidade intelectual das mesmas declarações, falsidade essa que não é apreensível por terceiros, nomeadamente pela mera constatação de que o imóvel objeto do negócio mudou de dono.
Assim, temos para nós claro que nunca a autora poderia dele ter tido conhecimento em data anterior ao desta ação, de forma a poder exercer o seu direito de preferência.
Os elementos deste negócio, nomeadamente, um extremamente relevante para o efeito da autora preferir, desde logo o preço da venda manteve-se oculto e mostra-se, aliás em discussão ainda nesta fase de recurso.
Tal conhecimento só surge, para a autora, quando é notificada das contestações dos réus nesta ação, onde os réus confessam ter celebrado um negócio simulado, uma doação, que não queriam celebrar, sendo que a sua vontade foi a de vender e a de comprara o aludido prédio.
Para surgir o contrato dissimulado, necessário se torna, em primeiro lugar reconhecer a invalidade do contrato simulado.
O contrato simulado é nulo, nos termos do disposto no art. 240º nº 2 do C.Civil.
Depois, apurando-se que por trás daquele contrato inválido as partes quiseram celebrar um outro negócio, - simulação relativa - haverá que determinar se esse negócio efetivamente querido pelas partes pode ser considerado válido perante a ordem jurídica.
Dispõe para o efeito, o art. 241º do C.Civil, o seguinte:
“1. Quando sob o negócio simulado exista um outro que as partes quiseram realizar, é aplicável a este o regime que lhe corresponderia se fosse concluído sem dissimulação, não sendo a sua validade prejudicada pela nulidade do negócio simulado.
2. Se, porém, o negócio dissimulado for de natureza formal, só é válido se tiver sido observada a forma exigida por lei.”
Como refere Heinrich Ewald Horster,[12] “Se o negócio simulado é sempre nulo, podendo a nulidade ser invocada ou não …o mesmo já não acontece com o negócio dissimulado, no caso de uma simulação relativa.
A validade ou invalidade do negócio dissimulado decide-se perfeitamente á parte do negócio simulado e depende dos requisitos legais estabelecidos para ele. De facto, uma coisa é o negócio simulado, uma outra é o negócio dissimulado que existe por detrás do primeiro. Trata-se de duas realidades jurídicas diferentes, embora muito estreitamente ligadas entre si.”
A validade ou invalidade do negócio dissimulado, afirma aquele ilustre Professor, decide-se em termos perfeitamente autónomos e independentes do negócio simulado e como tal, sempre nulo, visto estarem em causa duas realidades negociais diferentes.[13]
Entende-se que o negócio dissimulado é formalmente válido, se o documento para ele exigido for do mesmo tipo do adotado no negócio simulado, ou pelo menos, se a forma adotada no negocio simulado satisfizer as razões da forma exigida para o negócio dissimulado.
Como explica, mais uma vez o ilustre Professor, esta solução é a que melhor permite a satisfação da vontade real dos interessados, atribuindo ao documento celebrado o sentido que as partes quiseram (mas não manifestaram) ao outorgá-los.
Seguindo este entendimento, temos de concluir pela validade do contrato dissimulado de compra venda, uma vez que o contrato simulado, se mostra celebrado pela forma legal exigida para aquele contrato – escritura pública.
Do exposto resulta, em primeiro lugar que, a autora não poderia ter tido conhecimento prévio a esta ação, do negócio dissimulado, que foi celebrado sob a veste de um contrato de doação, que não lhe conferia direito de preferência, que lhe é conferido pelo art. 1380º do C.C apenas em caso de alienação, pelo que, vítima do conluio entre os réus, que ocultaram a venda, não estava em condições de intentar ação de preferência, no prazo estabelecido no art. 1410º do C.Civil.
Na escritura pública de doação encontram-se plasmadas por escrito as declarações dos intervenientes do negócio, que não correspondem à sua real e efetiva vontade, sendo tal falsidade intelectual e como tal, insuscetível de ser apreendida por terceiros, nomeadamente pelo preferente, para efeito de conhecimento dos elementos essenciais da alienação, para efeitos de requerer a preferência.
Desta forma impõe-se a revogação da sentença, julgando-se improcedente a exceção da caducidade arguida pelos Réus.
Afastada a caducidade, impõe-se apreciar do mérito da causa, em face da prova produzida, uma vez que os autos contém os necessários elementos, mérito esse que consiste em saber se a autora tem o direito de preferir naquela venda, em obediência à regra da substituição ao tribunal recorrido, estabelecida no art. 665º do C.P.C., que no seu nº 2 dispõe que: “ Se o tribunal recorrido tiver deixado de conhecer certas questões, designadamente por as considerar prejudicadas pela solução dada ao litígio, a Relação, se entender que a apelação procede e nada obsta à apreciação daquelas, delas conhece no mesmo acórdão em que revogar a decisão recorrida, sempre que disponha dos elementos necessários.”
A autora, na qualidade de proprietária do prédio confinante intentou a presente ação, pretendendo exercer o seu direito de preferência.
Conforme referem Pires de Lima e Antunes Varela[14] em anotação ao artigo 1409º do C.C.: “São três os principais fins que justificam a concessão da preferência no caso especial da compropriedade:
a) fomentar a propriedade plena, que facilita a exploração mais equilibrada e mais pacífica dos bens;
b) não sendo possível alcançar a propriedade exclusiva, diminuir o número dos consortes;
c) impedir o ingresso na contitularidade do direito de pessoas com quem os consortes, por qualquer razão, o não queiram exercer.”
Por sua vez Antunes Varela[15] escreve o seguinte: “ao lado da preferência fundada em estipulação das partes (convenção negocial ou disposição testamentária: art. 2235º), há os direitos de preferência (a preferência resultante da lei), destinados em regra a facilitar a extinção de situações jurídicas que não são consentâneas com a boa exploração económica dos bens ou a proporcionar o acesso á propriedade a quem está usando ou fruindo os bens no exercício de um direito pessoal de gozo tendencialmente duradouro”.
- o direito de preferência que é atribuído aos proprietários de terrenos confinantes de área inferior á unidade de cultura, que tem como objetivo de fomentar a exploração de áreas que atinjam ou se aproximem da área de cultura considerada economicamente aconselhável, por força do que dispõe o art.1380º do C.Civil.
Tendo resultado provado da matéria de facto que o prédio da Autora tem a área de 1.900m2 e o prédio vendido à 3ª Ré tem a área de 1.802m2, perfazendo os dois prédios, confinantes entre si, a área total de 3.702m2, há que reconhecer o direito de preferência na compra à autora, nos termos do disposto no art. 1380º do C.Civil.
Também resulta da matéria de facto que os vendedores e a compradora não só não lhe deram conhecimento da venda como impunha o art. 416º nº 1 do Código Civil, como ocultaram o negócio, celebrando um contrato simulado de doação, para esconder o negócio que efetivamente realizaram suscetível de conceder preferência á autora.
Desta forma restaria, julgar procedente a ação e dar a possibilidade à autora de proceder ao remanescente do preço do prédio, uma vez que, o depósito efetuado se mostra insuficiente (aquela efetuado em depósito de € 6.500,00 euros) em face do valor da venda que emergiu provado, - €18.000,00 - sendo certo que, uma vez que os elementos essenciais do negócio foram ocultados, temos de reconhecer que não se encontrava a autora em condições de depositar o preço devido.
Com efeito, na ação de preferência, o autor tem de proceder ao depósito do preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da ação, sob pena de caducidade.
O valor a depositar corresponde ao preço constante do título de transmissão.
O "preço devido", a que se refere o artigo 1410.º n.º1 do Código Civil e que deve ser depositado na ação de preferência, respeita à contraprestação paga pelo adquirente ao alienante, ou seja, ao preço devido pela transação.
Uma vez que, em face do negócio ocultado, só ter sido possível apurar tal preço, após a produção de prova, sempre teria de ficar condicionada a transmissão do prédio ao preferente, pelo depósito da quantia devida, que se apurou ser de €18.000,00.
Acontece que se provou nesta ação que, a autora, que se apresenta a querer exercer o direito de preferência, através dela, e os vendedores, os aqui primeiro e segundo réus, em data anterior ao negócio celebrado por estes com a 3ª ré, haviam já encetado negociações entre si, tendo em vista a autora, (preferente) vir a adquirir o aludido prédio.
E provou-se que chegou mesmo a haver acordo quanto ao preço a pagar - preço de 18.000,00€ - tendo sido agendada a escritura de compra e venda no Cartório da Sr.ª Dr.ª KK, tendo todos os interessados comparecido naquele Cartório.
O negócio não se encontrava meramente “apalavrado”, mas em fase de conclusão, com escritura pública marcada no cartório notarial e com os outorgantes aí presentes, prontos a formalizar o negócio acordado.
A compra e venda, porém, não se veio a concretizar, em virtude do legal representante da A. ter constatado que o mesmo não incluía uma eventual servidão de águas dum outro prédio dos RR.
Provou-se que o legal representante da A. que não aceitou comprar o prédio em causa pelo valor de € 18.000,00, porque não era servido de água, fez uma contraproposta que não foi aceite pelos vendedores, de o adquirir, sem direito a água pelo preço de € 6.500,00.
Diz a 3ª ré, que esta situação configura abuso de direito, uma vez que, o que procura a Recorrente com o presente processo é adquirir agora o prédio em causa, através de expediente jurídico – exercício do direito de preferência, quando teve já a oportunidade de o adquirir, anteriormente, por preço inferior ao alegadamente pago pela Recorrida, e nas demais condições por esta prestadas e não quis. Atuação essa que criou nos RR. a firme expectativa que a A. não iria exercer o direito de preferência que agora se arroga.
Assim, conclui que se lhe afigura inquestionável que a A. ao interpor a presente ação, litiga em situação de claro venire contra factum proprium, com claro abuso de direito, capaz de afetar direito de preferência invocado por esta.
A exercente do direito de preferência, depois de recusar comprar o bem, nos mesmos termos e condições (nomeadamente pelo preço de € 18.000,00), oferecendo um preço muito inferior (€ 6.500,00), vem agora, depois de tal bem ser vendido a terceiro por valor muito superior ao que lhe foi proposto e aquele que ele ofereceu, exercer o seu direito de preferência. Esta última conduta é nitidamente contraditória com a primeira.
Neste contexto, diz, a pretensão da Recorrente, deve ter-se, por atuação do venire, por inadmissível. E face a essa inadmissibilidade, não restará outra saída que não a confirmação da sentença impugnada – improcedência da ação, ainda que, com o motivo de que a Recorrente agiu com manifesto abuso de direito.
Vejamos então se podemos estar perante uma situação de abuso de direito.
Nos termos do art. 334º do C.C. é ilegítimo o exercício de um direito quando o titular excede manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Ensina Vaz Serra[16] que deve considerar-se existir abuso de direito quando o comportamento do seu titular se mostre clamorosamente chocante para o sentimento jurídico reinante na coletividade, quer essa contrariedade resulte de factos subjetivos, quer de fatores objetivos ou simultaneamente de fatores subjetivos e objetivos:
Também Antunes Varela [17] defende que o abuso de direito pressupõe que os direitos sejam exercidos em termos clamorosamente ofensivos da justiça. E para determinar os limites impostos pela boa-fé e pelos bons costumes deve atender-se de modo especial às conceções ético-jurídicas dominantes na coletividade.
Os direitos não devem ser exercidos de modo insuportavelmente injusto para a consciência jurídica dominante. E quando a aplicação concreta dos preceitos legais conduzirem a uma conclusão que flagrantemente viole essa consciência jurídica o instituto do abuso de direito funcionará como “válvula de segurança” do sistema jurídico.[18]
A teoria do abuso do direito tem em vista impedir que as normas jurídicas formuladas em termos gerais e abstratos, determinem, na sua aplicação aos casos concretos, flagrantes injustiças.
O Professor Menezes Cordeiro[19] sustenta que o artigo 334º do CC é o resultado codificado de uma série de regulações típicas de comportamentos abusivos, apreciados pela doutrina germânica.
Abordando de forma detalhada e completa o instituto do abuso de direito o mesmo Professor,[20] enuncia seis tipos característicos em que se pode manifestar o «abuso de direito», a saber:
- A “exceptio doli” (que permitia no Direito Romano deter uma posição jurídica do adversário, num caso, invocando o defendente a prática, pelo autor, de dolo no momento da formação da situação jurídica levada a juízo e, noutro, contrapondo o defendente o incurso do autor em dolo no próprio momento da discussão da causa);
- O “venire contra factum proprium” (ablação do brocardo latino “venire contra factum proprium nulli concidetur”, significando, que a ninguém é permitido agir contra o seu próprio ato, expressando a reprovação social e moral que recai sobre aquele que assume comportamentos contraditórios);
- As “inalegabilidades formais” (consistente na alegação, em contradição com a boa fé, de nulidade derivada da inobservância da forma prescrita por lei para certos negócios);
- A “supressio” (posição jurídica que não tendo sido exercida durante certo tempo, não mais o pode ser, pois, tal exercício atenta contra a boa fé) e a surrectio (caso em que uma pessoa vê surgir na sua esfera jurídica, por força da boa fé, uma possibilidade que, de outro modo, não lhe assistiria);
- O “tu quoque” (expressão que visa cobrir os casos em que aquele que viole uma norma jurídica não pode tirar partida do violação exigindo, a outrem, o acatamento das consequências daí resultantes); e,
- O “desequilíbrio no exercício” (ou seja, aquelas situações em que ocorre desequilíbrio no exercício de várias posições jurídicas, nos diversos casos em que tal desequilíbrio se pode manifestar: exercício danoso inútil; dolo agit qui petita quod statim redditurus est; e a desproporcionalidade).
O abuso do direito pressupõe ainda a existência do direito (direito subjetivo ou mero poder legal), embora o titular se exceda no exercício dos seus poderes. A nota típica do abuso do direito reside, por conseguinte, na utilização do poder contido na estrutura do direito para a prossecução de um interesse que exorbita do fim próprio do direito ou do contexto onde ele deve ser exercido.[21]
Para Menezes Cordeiro “a locução venire contra factum proprium traduz o exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente pelo exercente”.[22]
De acordo com este professor, existe venire contra factum proprium numa de duas situações: “quando uma pessoa, em termos que, especificamente não a vinculem, manifeste a intenção de não ir praticar determinado ato e, depois, o pratique e, quando uma pessoa, de modo, também, a não ficar especificamente adstrita, declare pretender avançar com certa atuação e, depois se negue”.[23]
No caso em apreço, estamos perante um comportamento contraditório da autora perante os vendedores. Recusou a celebração do negócio de compra venda do terreno pelo preço de €18.000,00, sem água e, após terem os vendedores vendido a um terceiro o terreno (à 3º Ré), nessas mesmas condições, pretende, através do exercício do direito de preferência adquiri-lo nas condições que previamente rejeitara, atuando assim contra factum prorpium, que acabamos de ver, ser uma das modalidades reconhecidas do abuso de direito, é a invocada modalidade de venire contra factum proprium.
Que estamos perante contratos com o mesmo objeto negocial resulta do facto de ser ter provado (cfr. facto supra 37.º), que a 3.ª R já na qualidade de proprietária veio a dotar o prédio com um sistema de rega, o qual transporta a água através de tubo de PVC desde um tanque que se situa num prédio vizinho, confinante a norte e a distribui até às áreas plantadas, tendo custeado o montante global de cerca de € 400,00.
O prédio vendido não beneficia de nenhuma servidão de águas (que não consta da respetiva descrição predial), pelo que teria de ser constituída.
A Ré veio a dotar o terreno com água proveniente dum vizinho, por eventual acordo com esse vizinho, que não os 2ºs aqui 2ºs R.
Daí que possamos concluir que o objeto negocial é precisamente o mesmo, relativamente ao contrato que a autora visou celebrar com os 2ºs réus, mas que veio a rejeitar e o contrato que aqueles vieram a celebrar com a 3ª ré, uma vez que pelo terreno foi pago o mesmo preço, que inicialmente a autora se predispusera a pagar.
Para Menezes Cordeiro “a locução venire contra factum proprium traduz o exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente pelo exercente”.[24]
A ponderação de ordem ética convocada pelo conceito normativo da boa fé concretiza-se em dois sentidos básicos: um sentido negativo, em que se visa impedir a ocorrência de comportamentos desleais (obrigação de lealdade) e um sentido positivo, de espírito mais moderno e exigente, em que se intenta promover a cooperação entre os sujeitos (obrigação de cooperação). Enquanto a obrigação de lealdade (fides) impõe a abstenção de todo o comportamento que possa tornar a posição da contraparte mais difícil ou onerosa (e em especial proíbe que uma parte se aparte do valor da significação que à própria conduta pode ser atribuído pela outra parte), a obrigação de cooperação, de intensidade variável consoante o grau de vinculação (ou envolvimento) pessoal, traduz-se, além do mais, na obrigação de informação (relativa a elementos do objeto pressuposto pela vinculação)20 – e informação correta e fiel.
Mostra-se assim contrário aos ditames da boa-fé o comportamento da autora, a qual, detendo preferência na compra, é chamado pelos onerados com o direito de preferência, não a exercer a preferência, mas a comprar o terreno, nas condições que negoceiam entre si, que aquela autora vem a rejeitar, vindo, mais tarde, após formalizada a compra e venda com o mesmo objeto com terceiros (no caso a terceira Ré), em contradição com aquele comportamento, pretender celebrar com os Réus o mesmo negócio.
Também, a nosso ver excede manifestamente os limites do fim económico desse direito.
É que a preferência legal, constitui uma derrogação ao princípio da liberdade contratual (art. 405º do C.Civil), no sentido que obriga que o negócio venha ser celebrado com um pessoa que não foi inicialmente escolhida pelo obrigado á preferência. Só que no caso foi, e o preferente recusou o negócio.
E não se diga, como defende a autora que sempre informou os vendedores do seu interesse na compra do terreno, (devendo por isso aqueles acautelar o exercício do direito de preferência antes de formalizarem a venda a um terceiro) por lhes ter remetido a carta datada de 5.2.2019, que a autora enviou aos réus.
A mesma tem o seguinte teor:
“Assunto: direito de preferência.
Exmºs Srs. Os meus cumprimentos.
Tendo tomado conhecimento de que o prédio rustico sito no Lugar ... na matriz ... da freguesia ... continua para venda.
Venho por este meio, informar que pelo mesmo preço e condições mantenho o interesse na aquisição do mesmo, desde logo exercendo, por esta via, o direito de preferência que me é legalmente garantido, na aquisição desse referido prédio
Sem outro assunto, aguardo resposta de V.s Exas.”
Mostra-se assinada, sem outros dizeres por por AA.
Em primeiro lugar ressalta que a carta mostra-se subscrita em nome individual pelo sócio-gerente da autora, que não a assina na qualidade de gerente da autora.
Como refere Paulo de Tarso Domingues,[25] as sociedades por quotas, como qualquer outra pessoa coletiva, porque – ao contrário das pessoas humanas – não são seres “dotados de consciência e vontade própria”, porque não tem naturalisticamente vontade própria, necessitam obrigatoriamente de órgãos que formem e exteriorizem a sua vontade».
“Nas Sociedades por quotas, o órgão de representação da sociedade, a quem compete a manifestação da vontade da sociedade perante terceiros é, nos termos do artigo 252º, nº 1, CSC, a gerência.”
Ora, como é sabido, nas sociedades por quotas, os gerentes vinculam a sociedade em atos escritos, apondo a sua assinatura com indicação dessa qualidade. (art. 260º nº 4 do C.S.C).
No caso em apreço, a declaração em causa mostra-se feita em nome individual, pelo sócio gerente da sociedade, sendo certo que a personalidade jurídica dos sócios não se confunde com a personalidade jurídica das sociedades (cr. Art. 5º do CSCom).
Tanto bastaria a nosso ver, para não decorrer daquela missiva qualquer efeito jurídico, desde logo porque o seu subscritor nenhum direito de preferência detém sobre a venda do aludido prédio.
Mas repare-se que, mesmo que aquela declaração tivesse sido feita pela sociedade, A... Unipessoal, Ldª, a mesma em nada prejudicaria o que até aqui ficou dito.
Com efeito, ali diz-se “que pelo mesmo preço e condições mantenho o interesse na aquisição do mesmo”.
Que preço e condições são estas, que fariam a autora manter o interesse na compra? Certamente não seriam aquelas (preço e condições relativas à servidão de águas), que foram rejeitadas anteriormente, pela autora, perante os réus, na “mesa do notário”.
Não se pode falara em “manutenção do interesse” relativamente a elas, porque, quanto a elas não houve interesse. Se não houve, naturalmente não poderia ser mantido.
A “manutenção do interesse” declarada, só pode ser assim entendida se reportada à proposta feita pela autora na data da escritura de compra do prédio (sem água incluída), pelo preço de 6.500,00 euros.(proposta feita pela autora e rejeitada pelos réus).
Com efeito, recorrendo aos critérios de interpretação da vontade negocial, constantes dos arts. 236.º a 238.º do CC que constituem as diretrizes que visam vincular o intérprete a um dos sentidos propiciados pela atividade interpretativa, ordem a fixar o alcance ou sentido juridicamente decisivo da declaração negocial, seria esse o sentido que um declaratário, uma pessoa normal, razoavelmente instruída, diligente e sagaz em face dos termos da declaração entenderia.
A doutrina da impressão do destinatário, reconduzível ao âmbito do princípio da proteção da confiança, impõe ao declarante um ónus de clareza na manifestação do seu pensamento, desta forma se concedendo primazia ao ponto de vista do destinatário da declaração, a partir de quem tal declaração deve ser focada.[26]
Todavia, a lei não se basta com o sentido compreendido realmente pelo declaratário, significando o entendimento subjetivo deste, mas apenas concede relevância ao sentido que apreenderia o declaratário normal, colocado na posição do real declaratário – a pessoa com capacidade, razoabilidade, conhecimento e diligência medianos.[27]
Aquela declaração, serviu para alertar os vendedores, da manutenção do interesse da autora relativamente às condições que a autora perante eles havia demonstrado pretender aceitar – compra do terreno pelo preço de €6.500,00 euros “sem água” ou €18.000,00 “com água”.
E se dúvidas houvesse, basta atentar que, na presente ação, a autora não veio depositar o preço de 18.000,00€, preço pelo qual os réus estavam dispostos a vender-lhe o terreno, (o que a autora não podia desconhecer), mas sim os €6.500,00 euros, que correspondem nem mais nem menos, ao valor de compra, relativamente ao qual a autora mantém interesse na aquisição, que reafirma através desta ação.
O exercício do direito de forma abusiva corresponde à falta desse direito.
Dessa forma, impõe-se julgar improcedente a pretensão da autora de ver reconhecido o direito de preferência.
Acresce que, mesmo que assim se não entendesse, sempre o comportamento da autora seria suscetível de ser integrado na causa extintiva de direitos, que é a renúncia, uma vez que estamos no âmbito do exercício dum direito potestativo, renúncia que foi invocada pela 3ª Ré, nas contra-alegações de recurso.
“A renúncia é uma forma de extinção do direito e embora, em regra, não seja admitida, no domínio das obrigações, como forma de extinção dos créditos, mas antes como forma de extinção das garantias reais – art.º s 664º, 677 º e 730º al. d), 752º e 761º todos do CC - é perfeitamente legal no tocante ao direito de preferência já que por um lado se trata de um direito potestativo e por outro de um direito real de aquisição.[28]
Não houve da parte dos RR. obrigados à preferência o cumprimento do disposto no art.º 416º n.º 1 do CC ou seja não existiu propriamente uma notificação para a preferência mas apenas a transmissão da intenção de vender ou de contratar em primeiro lugar com os beneficiários do direito de preferência. Tem-se entendido que nestas circunstâncias a recusa em contratar não configura uma renúncia à preferência em sentido próprio [4] (pois esta será sempre concreta – reportada a uma concreta notificação - e nunca abstrata e genérica) mas sim uma renúncia antecipada ao exercício do direito de preferência por parte do seu titular.[29]
Em face do exposto em conclusão, impõe-se a revogação da sentença que julgou procedente a exceção da caducidade, exceção que tem de ser julgada improcedente.
Não obstante, os pedidos formulados pela autora na p.i, terão de ser julgados improcedentes, não se reconhecendo o direito de preferência da autora relativamente à compra venda celebrada entre os primeiros réus e a 3ª ré, por se mostrar ser abusivo o seu exercício, nos termos do art. 334º do C.Civil.
Fica ainda prejudicada a apreciação do demais peticionado por via reconvencional pela 3ª Ré, uma vez aqueles pedidos (formulados sob as alíneas B), E), F) e G) foram formuladas subsidiariamente para caso de procedência da ação, o que não se verifica.
VI-DECISÃO:
Pelo exposto e em conclusão, acordam os Juízes que compõem este Tribunal da Relação em julgar parcialmente procedente o recurso interposto pela autora, revogando a sentença que julgou procedente a exceção da caducidade, exceção que se julga improcedente.
Em consequência, condenam-se os Réus a:
-Reconhecer que a autora é legítima proprietária e possuidora do prédio identificado no artigo 1º da petição inicial;
-Reconhecer que o prédio identificado no artigo 14º e que os 1º e 2º Réus simuladamente doaram à 3ª Ré é confinante com o referido prédio da Autora;
-Declara-se nula a doação celebrada entre os Réus e que tem por objeto o prédio identificado no artigo 14º, por simulada (art. 240º do C.Civil);
-Declara-se a compra e venda efetivamente celebrada entre os Réus, enquanto contrato dissimulado, negócio válido e eficaz entre as partes (art. 241º do C.Civil);
-No demais absolvem-se os Réus dos pedidos contra si formulados.
Quanto ao pedido reconvencional formulado pela 3ª Ré, fica o mesmo prejudicado, na parte em que dependia da procedência da ação.
Custas por ambas as partes, na proporção do decaimento, fixando-se em 1/3 para ambos os Réus e 2/3 para a autora (que viu decair a sua principal pretensão do exercício da preferência).
Oportunamente deverá ser devolvida a quantia depositada à Autora.
Após trânsito, comunique-se esta sentença á Autoridade Tributaria e Aduaneira, atenta a simulação do negócio (compra e venda) e do preço efetivamente pago pelo prédio (18.000,00 euros) a que se reportam os autos, para os efeitos tidos por convenientes.
Porto, 10 de julho de 2024.
Alexandra Pelayo
João Diogo Rodrigues
Maria Eiró
_________________
[1] In Recursos no Novo Código de Processo Civil, pág. 225.
[2] Abrantes Geraldes in Temas da Reforma de Processo Civil, vol. II, 3ª ed. revista e ampliada, pág. 272.
[3] Cfr. acórdãos do STJ de 19/10/2004, CJ, STJ, Ano XII, tomo III, pág. 72; de 22/2/2011, CJ, STJ, Ano XIX, tomo I, pág. 76; e de 24/9/2013, disponível em www.dgsi.pt.
[4] Cfr. Ac. do S.T.J. de 3/11/2009, disponível em www.dgsi.pt.
[5] Neste sentido, o acórdão da Relação de Coimbra de 14/01/2014 (Henrique Antunes) e os acórdãos do STJ de 19/05/2021 (Júlio Gomes) e de 14/07/2021 (Fernando Baptista), todos in www.dgsi.pt.
[6] Ver artigos 40 e ss da petição inicial.
[7] Reserva Agrícola Nacional.
[8] In Teoria geral d Direito Civil, 4ª ed. pg 414.
[9] Na pg 419.
[10] Ob cit, pg 466:
[11] Neste sentido Castro Mendes, Teoria Geral, vol II, pg 154, Oliveira Ascensão, Teoria geral, II, pg 94, Carvalho Fernandes in Teoria Geral do Direito Civil II, pg 281, Mota Pinto, ob. Cit. pg 466 e Henrich Ewald Hoerster, in A Parte Geral do Código Civil Português, 1992, pg.536.
[12] In a Parte Geral do Código Civil Português- Teoria Geral do Direito Civil, Almedina, 1992, pg 539.
[13] Loc cit. Pg. 540.
[14] In Código Civil Anotado, 2ª ed. pág. 367
[15] in Das Obrigações em Geral, vol I, 6ª edição, pg. 340, anotação 2,
[16] in BMJ nº 85, de Abril de 1959, pg 243 e ss.
[17] In Código Civil anotado, Vol I, pg 299
[18] Vaz Serra ob. cit. pg. 326.
[19] In Da Boa-Fé no Direito Civil, 1997, pp. 717-718.
[20] no Tratado de Direito Civil Português; Vol. I, Almedina, Coimbra, 1999, pp. 199 a 213.
[21] Ver Castanheira Neves, Questão de Facto, Questão de Direito, I-513 e sgs.; Cunha de Sá, Abuso do Direito, Lisboa, 1973-451 e sgs.; A. Varela, Abuso do Direito, Rio de Janeiro, 1982 e Código Civil Anotado, vol. I, 3ª ed., anot. ao art. 334 CC; e Galvão Telles, Direito das Obrigações, 3ª ed., p. 6.
[22] António Menezes Cordeiro, Da boa fé no Direito Civil, Coimbra, Almedina, 1997, p. 742.
[23] Obra cit. Pg. 746-747.
[24] António Menezes Cordeiro, Da boa fé no Direito Civil, Coimbra, Almedina, 1997, p. 742.
[25] in “A vinculação das sociedades por quotas no Código das Sociedades Comerciais”, publicado in Revista da Faculdade de Direito da Universidade do Porto, Ano I, 2004, pp. 277 a 307.
[26] P. Mota Pinto, in Declaração Tácita, pg.206.
[27] Mesmo autor, ob. cit., pg.208.
[28] Ver acórdão do TRE de 18-11-2004 (P 315/04-2), disponível in www.dgsi.pt., sendo aí citado o acórdão do STJ de de 9/10/97, in CJ do STJ tomo III, pg. 55.
[29] Ver o citado acórdão do TRE de 18-11-2004, que apreciou uma situação com alguma similaridade.