Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1502/23.6T8VCD.P1 |  |
DENÚNCIA PELO SENHORIO
NECESSIDADE DE CASA PARA HABITAÇÃO
RAU
NRAU
TRANSIÇÃO PARA O NRAU
APLICAÇÃO DA LEI NO TEMPO
NOVAÇÃO
II - À denúncia, pelo senhorio, de contratos de arrendamento para fins habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do RAU, com fundamento na necessidade da casa para habitação daquele, o artigo 28.º, n.º 1, da Lei n.º 6/2006, manda aplicar o NRAU, com as especificidades previstas nos n.ºs 2 a 7, do artigo 26.º, se tiver havido transição para o NRAU nos termos previstos nos artigos 30.º a 37.º.
III - Não tendo havido transição para o NRAU, a lei vigente na data da celebração do contrato apenas se aplica às condições de validade substancial ou formal deste contrato, nos termos previstos no artigo 12.º, n.ºs 1 e 2, 1.ª parte, do CC. As normas que regulam conteúdo desta relação contratual, abstraindo do facto que lhes deu origem, são as previstas no RAU, por força da 2.ª parte, do mesmo artigo 12.º, conjugado com as normas transitórias dos artigos 26.º a 28.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I. Relatório
AA, residente na Rua ...., ... Póvoa de Varzim, intentou a presente acção declarativa comum contra BB, residente na Rua ...., ... ..., deduzindo o seguinte pedido:
A. Ser declarada válida e eficaz a denúncia, para habitação própria da autora e do seu agregado familiar, do contrato de arrendamento celebrado em 30.01.2014 com a ré, efetuada por notificação judicial avulsa de 14.06.2023;
B. Ser julgado cessado o citado contrato de arrendamento, por denúncia para habitação, com efeitos a 31 de dezembro de 2023, mediante o pagamento da indemnização correspondente a €360,00 na data da efetiva desocupação, conforme estabelecido nos artigos 1101.º, al. a), 1102.º e 1103.º, todos do código civil;
C. Ser a ré condenada a desocupar o imóvel sito na Rua ..., rch. dto., na freguesia e concelho ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...43 e descrito na conservatória do registo predial de Vila do Conde sob o número ...86, e a entregá-lo à autora livre de pessoas e bens em 31/12/2023;
D. Ser a ré condenada a pagar as rendas que se vencerem após a cessação do contrato até efetiva desocupação do locado e entrega do mesmo à autora, elevada ao dobro, nos termos do art. 1045.º, n.º 1 do CC;
E. Tudo acrescido de juros de mora à taxa legal aplicável e com as demais consequências legais.
Para tanto alegou, em síntese, o seguinte: em 14.03.2018 a autora adquiriu a fracção autónoma identificada no artigo 1.º da petição inicial; aquando dessa aquisição, o imóvel encontrava-se onerado com um arrendamento celebrado entre a ré e a anterior proprietária do imóvel (A..., Lda.) em 30.01.2014, correspondendo a renda a pagar pela ré a um valor mensal de 30,00 €; a autora e o seu agregado estabeleceram a sua vida profissional na Póvoa de Varzim, não sendo proprietários de habitação própria; os mesmos são arrendatários de uma habitação sita na Póvoa de Varzim; a autora comunicou à ré, por carta de 14.06.2023, a denúncia do contrato de arrendamento, para habitação própria; a ré não aceitou a aludida denúncia; o senhorio da autora remeteu-lhe, em 12.07.2023, uma carta informando que não iria proceder à renovação do contrato de arrendamento.
A ré apresentou contestação, alegando, em síntese, o seguinte: em virtude da idade, doenças e incapacidade de que padece, não pode haver lugar à denúncia pretendida pela autora; a ré, antes de residir na habitação em causa, residia numa outra, da qual a autora era comproprietária; a aludida habitação foi vendida à sociedade A..., Lda.; tal sociedade pretendia demolir o imóvel; em virtude de tal facto, a ré e a A..., Lda. concordaram em que a primeira fosse realojada para a habitação que actualmente ocupa; o arrendamento relativo à habitação anterior era verbal e anterior ao RAU, tendo sido reduzido a escrito e mantido em vigor, com mera transferência de local, aquando do realojamento da ré; por via disso, o actual contrato mantém-se sujeito ao regime anterior ao RAU, motivo pelo qual não pode a autora denunciar o mesmo; a autora age com abuso de direito, porquanto com a sua conduta de venda da habitação antiga e aquisição da nova, pretendeu somente, de forma artificiosa, obter o direito à denúncia do contrato de arrendamento, apesar de saber que, com o realojamento, se mantinha em vigor o contrato primitivo, anterior ao RAU.
Concluiu pugnando pela improcedência da acção e peticionou a condenação da autora como litigante de má-fé.
Notificada para o efeito, a autora veio pronunciar-se sobre as excepções peremptórias alegadas na contestação e sobre o pedido de condenação como litigante de má-fé, pugnando pela sua improcedência.
Dispensada a realização da audiência prévia, a elaboração de despacho saneador, a identificação do objecto do litígio e a enunciação dos temas da prova, veio a realizar-se audiência de julgamento, após o que foi proferida sentença, que termina com o seguinte dispositivo:
Em consequência, o Tribunal decide julgar totalmente procedente a acção e, em consequência:
a) Declarar válida e eficaz a denúncia efectuada por notificação judicial avulsa de 14/06/2023, para habitação própria da Autora e do seu agregado familiar, do contrato de arrendamento celebrado em 30/01/2014 com a Ré, tendo por objecto o imóvel sito na Rua ...., na freguesia e concelho ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...43 e descrito na conservatória do registo predial de Vila do Conde sob o número ...86;
b) Declarar cessado o citado contrato de arrendamento, por denúncia para habitação, com efeitos a 31 de Dezembro de 2023, mediante o pagamento da indemnização correspondente a € 360,00 na data da efectiva desocupação;
c) Condenar a Ré a desocupar o aludido imóvel e a entregá-lo à Autora, livre de pessoas e bens;
d) Condenar a Ré a pagar as rendas que se venceram após a cessação do contrato até efectiva desocupação do locado e entrega do mesmo à Autora, elevada ao dobro, nos termos do art.º 1045.º, n.º 1, do Cód. Civil, acrescido de juros de mora, contados desde o vencimento de cada uma das rendas até efectivo e integral pagamento; e
e) Absolver a Autora do pedido de condenação como litigante de má-fé.
Custas pela Ré, nos termos do art.º 527.º do Cód. Proc. Civil.
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Inconformada, a ré apelou desta decisão, concluindo assim a sua alegação:
«I. Da certidão junta aos autos consta que correu termos um processo judicial sob o n.º 1135/15.0T8PVZ, no Juízo Central Cível da Póvoa de Varzim, que terminou com uma sentença homologatória transitada em julgado em 27/04/2018, em que a Autora, ora recorrida, na qualidade de Autora, transacionou, contando da clausula 2ª: “A fração I encontra-se arrendado a CC, NIF ...79 e mulher BB por contrato de arrendamento celebrado a 30 de Janeiro de 2014 e que os AA. E intervenientes conhecem e aceitam”
II. A mandatária da Ré pediu o acesso a consulta do processo, que lhe foi concedida a 12/11/2025, pelo que requer a junção da citação feita à Ré no referido processo.
III. Estabelece o n.º 1 do art.º 651.º do CPC que as partes podem juntar documentos às alegações nas situações a que se refere o art.º 425.º do CPC.
IV. Ora, para além de só ter tido acesso ao processo em data posterior à sentença, também o mesmo se tornou necessário em virtude do julgamento e da sentença proferida.
V. A Autora, atualmente com 43 anos, em 2014 (data que a Ré e o seu falecido marido foram realojados) tinha 32 anos, não era menor, nem jovem que pudesse ignorar ser proprietária do prédio arrendado à Ré.
VI. Na data em que foi citada para o Processo n.º 1135/15.0T8PVZ, no Juízo Central Cível da Póvoa de Varzim, tinha 44 anos, pelo que não pode ignorar tal negociação, porque aquando da sua citação para o processo supra mencionado toma conhecimento de todos os documentos e acaba, no mesmo processo, por transacionar (não fosse proprietária não o poderia fazer).
VII. Veja-se que na transação é feita menção expressa ao contrato com a Ré, declarando a Autora conhecer o seu conteúdo.
VIII. Conforme resulta do documento cuja junção ora se requer, verifica-se que a Autora sabia, e não podia ignorar, que era proprietária de 1/6 do imóvel (resulta do documento junto com a citação, certidão do inventário 39/89, que o imóvel foi adjudicado na porporção de metade a DD e mulher e 1/6 a cada um dos seus filhos, EE, FF e a ora autora), que celebrou escritura de venda do referido prédio para as A... em 15/07/2002 (resulta do documento junto com a citação, escritura de fls. 56 a 57-v, do Livro n.º ...-D, do Cartorio Notarial de Vila do Conde), o mesmo tinha sido arrendado à ora Ré/Apelante e seu marido CC.
IX. Por outro lado, não se descortina quais os motivos que levou a que o depoimento da testemunha GG devidamente valorado. (10/4/2025, de 12:05 a 12:11 diligência 1502-23.6T8VCD 2025-04.10 12-05-33, minuto 00:02:45, 00:03:07, 00:03:20, 00:03:51), já que foi isento, verdadeiro, próprio do tempo decorrido e da sua idade.
X. Veja-se também o testemunho de HH de 10/4/2025, de 11:25 a 11:42 diligência 1502-23.6T8VCD 2025-04-10 11-25-29, minuto 00:04:05, 00:04:06, 00:04:10, 00:04:11, 00:04:12, 00:04:13, O0:04:14, 00:04:20, 00:04:25, 00:04:26, 00:04:27, 00:04:28)
XI. Testemunho que explica como autora e ré foram vizinhas desde que a autora nasceu até ao realojamento da ré, morando porta com porta, sendo próxima, não podendo, por assim ser, ignorar as condições do realojamento da Ré e do seu falecido mardo.
XII. Por outro lado, do documento que ora se junta resulta claramente que a Autora herdou o imóvel ainda em criança (quando tinha 7 anos de idade), e do depoimento da testemunha HH, que foi vizinha da Ré durante largos anos. Que o contrato que foi celebrado com as Construções de permuta e como a mesma negociou com a Ré o seu realojamento. Veja-se que a ora Autora poderia ter negociado um qualquer outro imóvel, mas não, aceitou o imóvel arrendado à Autora pois que sabia que esta era a sua anterior inquilina.
XIII. Da prova testemunhal e documental resultam claramente provados que (factos que deverão ser aditados à matéria de facto dada como provada):
- Que a Autora e os seus irmãos FF e EE na proporção de 1/6 e seu pai, DD, na proporção de metade, foram proprietários do prédio sito na Rua ...
- Que a Autora vendeu, juntamente com os demais comproprietários o imóvel onde a Ré primitivamente habitava à sociedade A..., Lda., tendo a 15/07/2002 celebrado escritura de fls. 56 a 57-v, do Livro n.º ...-D, do Cartorio Notarial de Vila do Conde NP
- Que a Autora soubesse, aquando do realojamento da Ré e do seu marido, que tal realojamento não determinaria a celebração de um novo contrato sujeito ao NRAU e que a mesma poderia ali permanecer até ao seu falecimento, permitindo que a Ré confiasse em tal pressuposto. NP
- Que a Autora, com a permuta das habitações à sociedade A..., Lda., tenha agido com o propósito específico de levar à celebração de um novo contrato de arrendamento sujeito ao NRAU e, assim, poder exigir a desocupação do imóvel pela Ré. NP
§2. Do regime legal em vigor a respeito do contrato de arrendamento e do direito da Autora de denunciar o contrato de arrendamento
XIV. É permitido às partes alterar o objeto do contrato de arrendamento, ou seja, o imóvel arrendado, desde que ambas as partes estejam de acordo. Essa alteração, no entanto, deve ser formalizada e seguida de acordo com as normas legais que regem o arrendamento.
XV. A possibilidade de alteração do objeto do contrato de arrendamento em Portugal não está prevista num artigo específico, mas decorre de princípios gerais do Código Civil, que regulam o contrato de arrendamento e a liberdade contratual (405.º do Código Civil)
XVI. Isto significa que as partes podem modificar o contrato, incluindo o objeto (o imóvel), pelo que o realojamento não extingue o contrato se houver acordo para o manter.
XVII. O contrato continua a ser o mesmo, com o mesmo regime e antiguidade, não tendo nascido um novo contrato ao abrigo do NRAU.
Mas mesmo que assim não se entendesse.
XVIII. Mesmo que tivesse existido um contrato novo, ao abrigo do Princípio da liberdade contratual, as partes estabeleceram que este novo contrato estivesse submetido à legislação anterior ao RAU, mantendo o mesmo regime e antiguidade.
XIX. Mantendo a Ré/arrendatário todas as proteções antigas, incluindo idade, incapacidade e regime jurídico favorável.
XX. Ora, a idade (≥65 anos) e a incapacidade (≥60%) proíbem a denúncia para habitação própria.
Vejamos,
XXI. A conjugação do artigo 27 do NRAU, com o artigo 28 e 26 n.º 4 do mesmo diploma, determinam a aplicação do artigo 107 do RAU, com a alteração introduzida pelo Decreto-Lei n.º 329-B/2000, de 22 de dezembro, que estabelece:
1- O direito de denúncia do contrato de arrendamento, facultado ao senhorio pela alínea a) do n.º 1 do artigo 69.º, não pode ser exercido quando no momento em que deva produzir efeitos ocorra alguma das seguintes circunstâncias:
a) Ter o arrendatário 65 ou mais anos de idade ou, independentemente desta, se encontre na situação de reforma por invalidez absoluta, ou, não beneficiando de pensão de invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho;
XXII. In casu, a inquilino tem mais de 65 anos e tem incapacidade de 72%, pelo que a Autora está impedida de denunciar para habitação própria.
XXIII. Tal impossibilidade é a única interpretação compatível com:
- o art.º 1101.º do Código Civil, interpretado restritivamente à luz da proteção do arrendatário vulnerável;
- o regime do NRAU (mesmo não aplicável integralmente ao contrato, as normas de proteção mínima têm carácter imperativo);
- o princípio da estabilidade habitacional e da proteção de pessoas especialmente vulneráveis.
§2. Do abuso de direito
XXIV. Nos presentes autos a senhoria foi a causadora das condições que levam ao despejo, isto porque, celebra contrato de permuta com as A..., autorizando a mesma a negociar e a realojar os inquilinos.
XXV. Já após, aceitar que a permuta seja concretizada com o contrato onde se encontra realojada a Ré, quando já nessa data não tinha imóvel em seu nome, para vir alegar a existência de um novo contrato celebrado na vigência do NRAU, para assim peticionar a denuncia para habitação própria e permanente.
XXVI. Principalmente porque pediu o realojamento, permutou a casa onde residia e a do inquilino e vem depois invocar o mesmo para despejar o inquilino, agindo com manifesta má-fé, aproveitando-se de situações que ela próprio criou para o forçar a inquilina a sair.
XXVII. Diz, por sua vez, o artigo 334.º, que é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
XXVIII. A conceção adotada de abuso do direito é a objetiva. Não é necessária a consciência de se atingir, com o seu exercício, a boa-fé, os bons costumes ou o fim social ou económico do direito conferido; basta que os atinja.
XXIX. Ao assinar o contrato de permuta em que se obriga a entregar o imóvel devoluto de pessoas e bens, a autora sabia que a ré teria que ser realojada. E fê-la acreditar que o seu contrato seria mantido, por tempo indeterminado até ao seu falecimento Acordou com as Construções receberem em permuta o imóvel onde a ré havia sido realojada, quando nessa altura já não tinha habitação própria, para fazendo tábua rasa de tudo quanto havia sido negociado, pretender denunciar o contrato de arrendamento.
XXX. Atentos os factos a que nos vimos reportando, é de concluir que a apelante incorreu em abuso do direito, na modalidade do venire contra factum proprium. Não pode deixar de violar gravemente o princípio da boa-fé uma conduta como a que os autos documentam, concretizada numa permuta em que a autora/recorrida permuta a sua própria habitação e a arrendada, permite o realojamento da Ré fazendo-a acreditar que mantinha o contrato que havia celebrado em 1960, para depois de esta realojada, vir pedir a denuncia do contrato com esse fundamento.
XXXI. Vistas bem as coisas, o deferimento da pretensão da apelante a mais não conduziria do que ao premiar de um comportamento que, aos olhos do sentimento jurídico dominante na sociedade, é clamorosamente ofensivo da justiça.
§2. Da litigância de má-fé
XXXII. A autora/recorrida omitiu factos relevantes para a boa decisão da causa.
- Omitiu que foi proprietária, juntamente com os seus irmãos, do imóvel que permutou com as A..., Lda.
- Omitiu que foi interveniente no Processo judicial que correu termos sob o n.º 1135/15.0T8PVZ, no Juízo Central Cível da Póvoa de Varzim, nessa qualidade, e que por ser proprietária transacionou.
- Omitiu que soubesse que o realojamento não determinaria um novo contrato sujeito ao NRAU e que a recorrente aí poderia permanecer até ao seu falecimento.
Mesmo quando da transação consta na clausula 2ª: “A fração I encontra-se arrendado a CC, NIF ...79 e mulher BB por contrato de arrendamento celebrado a 30 de Janeiro de 2014 e que os AA. e intervenientes conhecem e aceitam”.
Pelo que deverá ser condenada como litigante de má-fé pois que, ao contrário do decidido na sentença do Tribunal a quo, a conduta passível de fundamentar tal conduta deve ser dada como provada.
Normas Jurídicas violadas: Artigos 405º e 334º do CC, 542º do CPC, 27º, 28º e 26º n.º 4 do NRAUe107º do RAU».
A autora respondeu à alegação da recorrente, pugnando pela improcedência da apelação. Mais se opôs à junção do documento apresentado com a alegação de recurso, alegando não estarem verificados os pressupostos legais dessa junção nesta fase processual.
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II. Questão prévia
Com a sua alegação, a ré/recorrente veio requerer a junção de um documento, para demonstrar a falsidade do depoimento prestado pela autora/recorrida em sede de audiência de julgamento, designadamente na parte em que esta afirmou desconhecer ter sido proprietária da habitação onde a primeira residia e ter celebrado a escritura de venda desse imóvel à sociedade A..., Lda. e assim fazer prova dos factos que o Tribunal a quo julgou não provados sob os pontos 1 a 4.
A autora/recorrida opôs-se à junção deste documento, alegando não estarem verificados os pressupostos legais dessa junção nesta fase processual.
A apresentação de documentos no âmbito do recurso de apelação está disciplinada, fundamentalmente, nos artigos 425.º e 651.º, n.º 1, do Código de Processo Civil (CPC).
A primeira destas normas («Depois do encerramento da discussão só são admitidos, no caso de recurso, os documentos cuja apresentação não tenha sido possível até àquele momento») admite a junção de documentos objectiva ou subjectivamente supervenientes ao encerramento da discussão da audiência final.
Acrescenta o seguinte a segunda daquelas normas: «As partes apenas podem juntar documentos às alegações nas situações excepcionais a que se refere o artigo 425.º ou no caso de a junção se ter tornado necessária em virtude do julgamento proferido na 1.ª instância».
Em anotação a este artigo, Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Pires de Sousa (Código de Processo Civil Anotado, Vol. I - Parte Geral e Processo de Declaração, Coimbra, 2019, p. 502) afirmam que, para além dos documentos supervenientes, «são admissíveis aqueles cuja necessidade se revelar em função da sentença proferida, o que pode justificar-se pela imprevisibilidade do resultado (v.g. quando a sentença se baseie em meio probatório não oferecido pelas partes ou quando se funde em regra de direito com cuja aplicação ou interpretação as partes não contavam). Não é admissível a junção com a alegação de recurso de um documento que, ab initio, já era potencialmente útil à apreciação da causa».
Mas os mesmos autores acrescentam que «[a] jurisprudência tem entendido, de modo uniforme, que não é admissível a junção, com a alegação de recurso, de um documento potencialmente útil à causa, mas relacionado com factos que já antes da decisão a parte sabia estarem sujeitos a prova, não podendo servir de pretexto a mera surpresa quanto ao resultado» (ob. cit., nota ao artigo 651, p. 786; Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, 6.ª ed., Coimbra 2020, p. 286).
Para além destas situações, a junção de documentos na fase de recurso será admissível quando se revelar necessária para demonstrar a tempestividade da interposição do recurso (cfr. artigo 638.º do CPC) ou a legitimidade extraordinária do recorrente prevista no artigo 631.º, n.º 2, do CPC.
O documento agora apresentado pela recorrente consiste numa cópia de peças processuais extraídas do processo n.º 1135/15.0T8PVZ, do Tribunal Judicial da Comarca do Porto, Juízo Central Cível da Póvoa de Varzim - Juiz 5, mais concretamente da citação da recorrida para essa acção e das cópias que a acompanharam.
Para justificar a sua apresentação nesta fase processual, a ré/recorrente alegou que só teve acesso ao respectivo processo em data posterior à sentença e que aquele documento se tornou necessário em virtude do julgamento e da sentença proferida, porque com o mesmo se fará prova de que a autora/recorrida faltou à verdade no depoimento que prestou em Tribunal, o que a ré/recorrente não podia sequer ter ponderado.
Esta justificação é claramente improcedente.
Em primeiro lugar, o documento em questão não é objectiva nem subjectivamente superveniente: para além de respeitar a actos praticados e documentados no processo a que respeita muito antes do início da presente acção, a existência daquele processo era do conhecimento da aqui recorrente pelo menos desde que foi citada para a presente acção, pois o mesmo está referido na petição inicial, com a qual foi junta certidão extraída daquele processo, embora constituída por peças processuais distintas das agora apresentadas. Se a recorrente não consultou o processo em momento anterior ao que refere (12.11.2025) foi, simplesmente, porque não quis.
Em segundo lugar, não se vislumbra em que termos a necessidade da junção do documento possa decorrer do julgamento proferido na 1.ª instância. Se a recorrente pretende, como afirma, demonstrar que a recorrida faltou à verdade nas declarações que prestou em audiência de julgamento, a necessidade de juntar o documento não decorre da sentença, designadamente da sua imprevisibilidade, mas do próprio depoimento prestado pela recorrida, pelo que poderia ter sido apresentada na sequência do mesmo, à luz do artigo 423.º, n.º 3, parte final, do CPC. Assim, não se alcança que surpresa possa justificar a utilidade do documento apenas nesta fase processual.
Em terceiro lugar, o documento em causa destina-se a fazer prova de factos que já antes da sentença a recorrente sabia estarem sujeitos a prova, até porque foram por si alegados na contestação. Assim, não se alcança que utilidade possa ter o documento agora apresentado que não pudesse ter ab initio.
Em suma, nada justifica que a recorrente apresente o documento em causa nesta fase processual.
Pelo exposto, recusa-se a junção do documento apresentado com a alegação da recorrente e ordena-se o seu desentranhamento.
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III. Objecto do Recurso
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, como decorre do disposto nos artigos 635.º, n.º 4, e 639.º do Código de Processo Civil (CPC), não podendo o Tribunal conhecer de quaisquer outras questões, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o seu conhecimento oficioso (cfr. artigo 608.º, n.º 2, do CPC). Não obstante, o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes e é livre na interpretação e aplicação do direito (artigo 5.º, n.º 3, do citado diploma legal).
Tendo em conta o teor das conclusões formuladas pelo recorrente, são as seguintes as questões a decidir:
- Erro no julgamento da matéria de facto, no que concerne aos pontos 1 a 4 dos factos não provados;
- Regime legal aplicável à denúncia do contrato de arrendamento, para habitação própria da senhoria;
- Validade da denúncia efectuada pela autora;
- Abuso de direito;
- Litigância de má-fé.
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IV. Fundamentação
A. Os Factos
1. Factos julgados provados pelo Tribunal a quo
É a seguinte a matéria de facto julgada provada pela primeira instância:
1. A Ré e o seu já falecido marido, CC, em data que não conseguem precisar, mas na década de sessenta, tomaram de arrendamento uma habitação sita à Rua ..., na cidade ..., prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ...62 da freguesia ... e inscrito no artigo ...09 (anterior ...68 e anterior ...91) da respectiva matriz predial.
2. O recibo de rendas foi emitido em nome de II, mãe da Autora, até pelo menos Setembro de 2013.
3. A Autora tinha conhecimento que os Réus residiam na aludida habitação.
4. O marido da Ré padeceu de doença degenerativa desde 1985, encontrando-se acamado desde tal data até ao seu falecimento, que ocorreu em ../../2018.
5. No mês de Julho de 2013, a Ré o seu marido foram contactados pelo legal representante da Empresa A..., Lda., dando-lhes conta de que haviam adquirido o prédio onde habitavam e que pretendiam realojá-los noutro local, pois pretendiam levar a cabo a construção de um prédio novo, o que implicava a demolição do imóvel arrendado.
6. Após várias negociações, a Ré e o seu marido acordaram que o realojamento tivesse lugar, mas com a condição de manterem em vigor o contrato de arrendamento verbal que já existia e que agora passaria a vigorar para o novo espaço.
7. Neste contexto, em 30/01/2014, a A..., Lda., a Ré e o seu falecido marido assinaram um documento com o seguinte teor:
“Reduzem a escrito o contrato de arrendamento verbal existente entre os segundos outorgantes e os anteriores proprietários DD e mulher II, nos termos das clausulas seguintes:
a) Os segundos tomaram de arrendamento a DD a casa onde habitam....
b)- O aludido contrato de arrendamento é anterior à entrada em vigor do RAU e a renda cifra-se hoje em 30€ (trinta euros) mensais.
c)- Considerando que os anteriores proprietários no contrato celebrado com a aqui primeira outorgante assumiram a responsabilidade de resolver com os segundos outorgantes a desocupação do imóvel e não o fizeram, a primeira outorgante iniciou conversações com os aqui segundos outorgantes e acordaram na desocupação da casa arrendada e consequente realojamento dos segundos outorgantes nos seguintes termos e condições:
1 - A primeira outorgante mantém o arrendamento com os segundos outorgantes, realojando os mesmos no seu apartamento do Tipo T2, ao nível do rés-do-chão, do qual faz parte uma garagem e arrumos, sito na Rua ..., correspondente à fração T do prédio inscrito no artigo ...43 da matriz urbana de ...…
2 - O contrato de arrendamento mantém-se celebrado por tempo indeterminado para o realojamento dos segundos outorgantes CC e esposa BB, até ao falecimento destes.”
8. Nessa mesma data, a aludida sociedade A..., Lda. pagou à Ré e ao seu falecido marido o valor de € 6.000,00 para suportar as despesas com o realojamento.
9. Consequentemente, a Ré e o seu marido vieram a ser realojados para a fracção autónoma designada pela letra “T” do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito Rua ..., ..., na freguesia e concelho ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...43 da freguesia ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob o n.º ...86.
10. Por sentença de 14/03/2018, transitada em julgado em 27/04/2018, foi declarado celebrado a favor da Autora o contrato de compra e venda da aludida fracção autónoma onde a Ré havia sido realojada.
11. Na sobredita sentença ficou, ainda, determinado que a mencionada fracção “T” ficava onerada com “o contrato de arrendamento datado de 30/01/2014, que os AA. e intervenientes conhecem e aceitam”.
12. O valor da renda paga pela Ré à Autora ascende a €30,00 (trinta euros) mensais.
13. A Autora vive com o seu agregado familiar, composto por si, pelo seu marido e por dois filhos menores, à data da propositura da acção com quinze e cinco anos, respectivamente, na fracção autónoma designada pelas letras “AG” do prédio urbano sito na Rua ...., na Póvoa de Varzim.
14. O referido imóvel encontra-se arrendado à Autora desde 01/09/2010, sendo a duração inicial de cinco anos e as renovações de três anos, tendo ocorrido a última renovação, à data da propositura da acção, em 01/09/2021.
15. A renda da Autora à data da propositura da acção ascende ao valor mensal de € 400,00.
16. A Autora não é proprietária de qualquer outro imóvel, nem no conselho de Vila do Conde, nem em qualquer outro concelho, para além do que se encontra arrendado à Ré.
17. O marido da Autora, JJ, não é proprietário de qualquer imóvel.
18. A Autora e o marido encontram-se ambos a trabalhar no concelho da Póvoa de Varzim, ela na B..., Lda., sita na Avenida ..., ... e ele no Clube ..., sito na Rua ..., ....
19. Os filhos da Autora, KK e LL, ainda em idade escolar, frequentam estabelecimento de ensino no concelho da Póvoa de Varzim.
20. O imóvel arrendado à Ré tem cerca de dez anos, é do tipo “T2”, encontra-se situado no concelho de Vila do Conde, próximo do local de trabalho da Autora e do marido e dos estabelecimentos de ensino dos filhos menores, sendo apto a satisfazer as necessidades de habitação pela própria senhoria e seu agregado familiar.
21. Em 14/06/2023, a Autora comunicou, por notificação judicial avulsa, a denúncia do contrato de arrendamento celebrado com a Ré em 30/01/2014, pagando, no momento da entrega do locado, a indemnização correspondente a € 360,00.
22. Por carta datada de 23/06/2023, veio a Ré transmitir à Autora que o contrato se manteria em vigor após a data de 31/12/2023, não podendo a Autora denunciar o mesmo.
23. Por comunicação datada de 30/06/2023, a Ré voltou a transmitir à Autora que não aceitava a denúncia do contrato de arrendamento.
24. Em Julho de 2023, a Autora recebeu uma carta, datada de 12/07/2023, na qual o seu senhorio, MM, lhe comunicou a vontade de não renovar o contrato de arrendamento celebrado em 01/09/2010, pelo mesmo valor.
25. A Ré nasceu em ../../1942 e padece de diabetes, hipertensão, doença vascular venosa e cardíaca, tendo uma visão muito reduzida em ambos os olhos devido a derrames oculares ocorridos em duas diferentes ocasiões.
26. A Ré realizou mastectomia da mama direita por doença oncológica.
27. Toma diariamente a seguinte medicação: Lisinopril, Nebivolol, Sitagliptina, Metformina, Jardiance, Crestor, Lexotan, Trazadona, Xarelto, Bisacodilo, Tapentadol e Prenenar.
28. Consequentemente, a Ré tem incapacidade para o trabalho, tendo-lhe sido atribuída uma incapacidade permanente global de 71% desde 13/12/2019.
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2. Factos julgados não provados pelo Tribunal a quo
A primeira instância julgou não provados os seguintes factos:
1. Que a Autora e os seus irmãos FF e EE fossem proprietários do prédio sito na Rua ..., sendo usufrutuários DD e esposa II.
2. Que tenha sido a Autora a vender o imóvel onde a Ré primitivamente habitava à sociedade A..., Lda..
3. Que a Autora soubesse, aquando do realojamento da Ré e do seu marido, que tal realojamento não determinaria a celebração de um novo contrato sujeito ao NRAU e que a mesma poderia ali permanecer até ao seu falecimento, permitindo que a Ré confiasse em tal pressuposto.
4. Que a Autora, com a compra e venda das habitações à sociedade A..., Lda., tenha agido com o propósito específico de levar à celebração de um novo contrato de arrendamento sujeito ao NRAU e, assim, poder exigir a desocupação do imóvel pela Ré.
5. Que a Ré seja proprietária de um imóvel, destinado a habitação, composto de rés-do-chão e 1.º andar, sito em ..., na freguesia ..., concelho ..., distrito de Viseu, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...98 da freguesia ....
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3. Impugnação da decisão sobre a matéria de facto
Nos termos do disposto no artigo 640.º, n.º 1, do CPC, quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, a) os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, b) os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão diversa da recorrida, e c) a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes, conforme preceitua a al. a), do n.º 2, do mesmo artigo.
No caso vertente, não se suscitam dúvidas sobre o cumprimento, pela recorrente, dos ónus previstos naquele artigo 640.º do CPC, pelo que importa apreciar a impugnação concretamente deduzida.
O artigo 662.º, n.º 1, do CPC, preceitua que a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.
A análise e a valoração da prova na segunda instância está, naturalmente, sujeita às mesmas normas e princípios que regem essa actividade na primeira instância, nomeadamente a regra da livre apreciação da prova e as respectivas excepções, nos termos previstos no artigo 607.º, n.º 5, do CPC, conjugado com a disciplina adjectiva dos artigos 410.º e seguintes do mesmo código e com a disciplina substantiva dos artigos 341.º e seguintes do Código Civil (CC).
É consabido que a livre apreciação da prova não se traduz numa apreciação arbitrária, pelo que, nas palavras de Ana Luísa Geraldes (Impugnação e reapreciação da decisão sobre a matéria de facto, Estudos em Homenagem ao Prof. Dr. Lebre de Freitas, Volume I, pág. 591), «o Tribunal ao expressar a sua convicção, deve indicar os fundamentos suficientes que a determinaram, para que através das regras da lógica e da experiência se possa controlar a razoabilidade daquela convicção sobre o julgamento dos factos provados e não provados, permitindo aferir das razões que motivaram o julgador a concluir num sentido ou noutro (…), de modo a possibilitar a reapreciação da respectiva decisão da matéria de facto pelo Tribunal de 2ª Instância». De resto, como escrevem Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Pires de Sousa (Código de Processo Civil Anotado, Vol. I - Parte Geral e Processo de Declaração, Coimbra 2019, p. 720), o juiz deve «expor a análise crítica das provas que foram produzidas, quer quando se trate de prova vinculada, em que a margem de liberdade é inexistente, quer quando se trate de provas submetidas à sua livre apreciação, envolvendo os motivos que o determinaram a formular o juízo probatório relativamente aos factos considerados provados e não provados».
Mas não podemos olvidar que, por força da imediação, da oralidade e da concentração que caracterizam a produção da prova perante o juiz da primeira instância, este está numa posição privilegiada para apreciar essa prova, designadamente para surpreender no comportamento das testemunhas elementos relevantes para aferir a espontaneidade e a credibilidade dos seus depoimentos, que frequentemente não transparecem na gravação. Por esta razão, Ana Luísa Geraldes (ob. cit. página 609) salienta que, em caso de dúvida, «face a depoimentos contraditórios entre si e à fragilidade da prova produzida, deverá prevalecer a decisão proferida pela primeira instância em observância aos princípios da imediação, da oralidade e da livre apreciação da prova, com a consequente improcedência do recurso nesta parte».
No caso vertente, como vimos, a recorrente pugnou pela alteração dos pontos 1 a 4 dos factos não provados, defendendo que os mesmos sejam julgados provados com a redacção por si proposta.
A formulação dos pontos 1 e 2, tanto na versão constante dos factos não provados, como na versão proposta pela recorrente, é claramente conclusiva, sendo certo que a última vai para além dos factos oportunamente alegados pela ré no seu articulado de resposta e que foram apreciados na decisão recorrida.
Ainda assim, não custa admitir que a recorrente pretende que se julgue provado que a recorrida interveio no acordo por via do qual a sociedade A..., Lda. adquiriu a propriedade do prédio sito na Rua ..., ali declarando que era comproprietária desse prédio e que, juntamente com os demais comproprietários, o vendia àquela sociedade, o que encontra sustentação nos factos que alegou na contestação, designadamente nos artigos 15 e 44.
Porém, como bem concluiu o Tribunal a quo, não foi apresentada ou produzida qualquer prova que demonstre estes factos.
Para além do documento cuja junção foi rejeitada, a recorrente baseia a sua impugnação nos depoimentos das testemunhas GG e HH.
Sucede que nenhum destas testemunhas confirmou aqueles factos. GG limitou-se a afirmar que negociou com “a D. II e o marido”, referindo-se aos pais da autora; HH nem sequer aludiu aos factos em apreço.
Seja como for, a prova da celebração da escritura pública de compra e venda agora claramente identificada pela recorrente não pode ser feita por prova testemunhal, como decorre do artigo 364.º do CC, sendo certo que a ré/recorrente não apresentou oportunamente prova admissível desse facto, designadamente certidão da escritura pública em causa.
Pelo exposto, improcede a impugnação da decisão quanto aos referidos pontos 1 e 2 dos factos não provados, a qual se mantém inalterada.
A recorrente baseia a impugnação da decisão relativa aos pontos 3 e 4 dos factos não provados nos mesmos meios de prova.
Analisados os depoimentos invocados, verificamos que os mesmos não corroboram os factos psicológicos descritos nesses pontos.
Começando pelo ponto 4, já vimos que nem sequer ficou demonstrado que foi a recorrida quem vendeu à sociedade A..., Lda. o prédio onde a ré residiu anteriormente. Acresce que a testemunha GG afirmou não se recordar se, no momento em que a recorrente e o seu marido foram para o apartamento actual, já se sabia quem ia ficar com esse apartamento. Por fim, a testemunha HH mencionou o acordo celebrado com a sociedade A..., Lda. e os seus sogros (a aqui ré e o seu marido), mas não confirmou que a aqui autora tivesse tido alguma intervenção na definição dos termos desse acordo.
Em suma, nada na prova produzida permite afirmar que a recorrida agiu com o propósito de levar a recorrente a celebrar com a referida sociedade um novo contrato de arrendamento sujeito ao NRAU para, depois, adquirir o imóvel objecto deste novo contrato de arrendamento e, assim, poder exigir a sua desocupação.
Quanto ao ponto 3, sem prejuízo do que diremos infra a respeito da interpretação do contrato em discussão nos autos, já resulta do que dissemos anteriormente que também não se fez qualquer prova de que, aquando do realojamento da recorrente e do seu marido, ocorrido antes da aquisição do locado pela recorrida, esta já tivesse conhecimento do teor do acordo celebrado entre a sociedade A..., Lda. e a recorrente (e seu marido) e, por conseguinte, que naquela altura a recorrida soubesse que tal realojamento não determinaria a celebração de um novo contrato sujeito ao NRAU.
A recorrente pretende extrair o alegado conhecimento do facto de a recorrida ter sido vizinha da recorrente, como foi confirmado pela testemunha HH. Não cremos que a relação de vizinhança permita esta presunção (judicial), tanto mais que a testemunha NN, filha da recorrente, esclareceu que a autora e a família desta deixaram de ser vizinhos dos seus pais anos antes do realojamento destes, acrescentando ainda que os anteriores proprietários nunca os contactaram tendo em vista esse realojamento, tendo sido apenas contactados pela sociedade A.... Não obstante, afirmou que a autora/recorrida sabia do contrato, pois isso está escrito no acordo, aludindo à transacção a que se referem os pontos 10 e 11 dos factos provados, que é de 14.03.2018, ou seja, muito posterior ao acordo de 30.01.2014 referido no ponto 7 dos factos provados.
Nestes termos, improcede também a impugnação da decisão quanto aos referidos pontos 3 e 4 dos factos não provados, a qual se mantém igualmente inalterada.
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B. O Direito
1. A autora, ora recorrida, veio pedir se declare válida e eficaz a denúncia, para habitação própria, do contrato de arrendamento em discussão nos autos, efetuada por notificação judicial avulsa de 14.06.2023.
A decisão recorrida começa por referir que entre os antepossuidores da fracção e a ré e seu falecido marido foi celebrado um contrato de arrendamento para habitação, tendo como objecto o prédio situado na Rua ..., com início em data não apurada da década de 1960. Mais refere que, apesar de inicialmente verbal, este contrato foi reduzido a escrito em 30.01.2014.
Refere de seguida que através deste contrato celebrado em 30.01.2014, ocorreu uma alteração do locado, tendo a ré e o seu marido passado a residir num apartamento T2 sito na Rua ... (fracção T).
Considerando que o locado é um elemento essencial do contrato de locação, conclui que a referida alteração leva à existência de um novo contrato, tendo como objecto o novo imóvel.
Acrescenta que o princípio da liberdade contratual não é absoluto e que as partes não podem afastar a aplicação de normas imperativas, designadamente as previstas no artigo 1080.º do Código Civil (CC).
Conclui que o contrato em análise se encontra sujeito ao regime legal do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro.
A recorrente discorda, por considerar que o contrato foi celebrado verbalmente na década de 1960, tendo sido reduzido a escrito no dia 30.01.2014, altura em que as partes acordaram manter o contrato inicial até ao falecimento dos inquilinos, acrescentando que lhes é permitido alterar por acordo o objecto do contrato de arrendamento, ao abrigo da liberdade contratual, conquanto o façam por escrito, nos termos do artigo 1075.º do CC, sem que o realojamento do inquilino extinga o contrato se houver acordo para o manter.
Mais alega que, ainda que tivesse existido um contrato novo, as partes submeteram-no à legislação anterior ao RAU.
Resulta dos factos provados que, mediante acordo verbal celebrado em data desconhecida da década de sessenta do século XX, DD e mulher II deram de arrendamento à aqui ré e ao seu marido CC, para habitação destes, o imóvel sito na Rua ..., ..., mediante o pagamento de uma renda mensal de 30,00 € (cfr, pontos 1, 2 e 7 dos factos provados).
Não gera qualquer dissenso que este acordo configura um contrato de locação, mais concretamente um contrato de arrendamento para habitação, embora se desconheça se o mesmo foi celebrado na vigência do Código Civil de Seabra ou já na vigência do actual Código Civil.
Mais resulta dos factos provados que, em Julho de 2013, a sociedade A..., Lda. comunicou aos arrendatários que havia adquirido o imóvel locado e que pretendia realojá-los noutro local, pois pretendia demolir o locado para aí construir um prédio novo (cfr. ponto 5).
Após negociações, as partes acordaram no realojamento dos arrendatários na fracção “T” do prédio sito na Rua ..., ..., em ..., com a condição de manterem em vigor o contrato de arrendamento verbal que já existia e que agora passaria a vigorar para o novo espaço, nos termos do documento escrito que subscreveram em 31.10.2014 (cfr. pontos 6 e 7).
A primeira questão que se coloca consiste em saber se este acordo celebrado em 2014 configura uma mera alteração do contrato celebrado verbalmente nos anos sessenta do século XX, como defende a recorrente, ou se configura um novo contrato, como entende a recorrida e foi preconizado na decisão recorrida.
A resolução dessa questão pressupõe, naturalmente, a interpretação das declarações negociais, à luz das regras consagradas nos artigos 236.º e seguintes do CC.
Nos termos do artigo 236.º, n.º 1, a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.
Mas sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida, conforme preceitua o n.º 2 do mesmo artigo.
Porém, nos negócios formais, a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso, a não ser que corresponda à vontade real das parres e as razões determinantes da forma do negócio não se oponham a essa validade (cfr. artigo 238.º do CC).
Como escrevem Evaristo Mendes e Fernando Oliveira Sá em anotação ao artigo 236.º do CC (Comentário ao Código Civil, Parte Geral, UCP Editora, 2023, 2.ª ed., pp. 647), «[a] lei não limita, em geral, os elementos ou circunstâncias suscetíveis de serem levados em conta na interpretação. Apenas exige, no caso dos negócios formais, que o resultado interpretativo apurado tenha um mínimo de correspondência no texto do respetivo documento (artigo 238.º). No âmbito desses elementos de informação ou circunstâncias, que, apesar de meios auxiliares da interpretação, podem revelar-se decisivos, cumpre assinalar: (i) o contexto negocial em que a declaração aparece; (ii) eventuais antecedentes próximos ou elementos preparatórios; (iii) o ambiente ou contexto externo, de facto e jurídico, em que a declaração é emitida; (iv) a finalidade da declaração (ou negócio); (v) ï tipo de negócio em causa, bem como os valores e interesses em jogo; (vi) as práticas negociais gerais, os usos, especialmente relevantes no comércio internacional, e as conceções do tráfico que tenham relação com o negócio em causa; (vii) a anterior e subsequente prática negocial entre declarante e declaratário, se existir; (viii) o modo como a declaração ou o negócio em que se integra vem sendo executado».
No caso concreto, julga-se de meridiana clareza que a vontade real das partes não diverge do sentido que podemos atribuir às suas declarações por recurso à teoria da impressão do destinatário consagrada no artigo 236.º, n.º 1, com os limites definidos no artigo 238.º, ambos do CC.
Resulta do ponto 6 dos factos provados que as partes quiseram condicionar o realojamento dos arrendatários à manutenção do contrato de arrendamento verbal, alterando apenas local arrendado. É, assim inequívoco que a sua vontade real foi manter o contrato de arrendamento celebrado nos anos sessenta, alterando apenas o imóvel objecto do mesmo.
E não é outro o sentido que um declaratário normal, colocado na posição das partes contratantes, poderia depreender das cláusulas do acordo escrito celebrado em 30.01.2014: os contratantes começam por declarar que reduzem a escrito o contrato de arredamento verbal existente entre os segundos outorgantes (a aqui ré e o seu falecido marido) e os anteriores proprietários DD e mulher II; de seguida, a senhoria declara que mantém o arrendamento com os segundos outorgantes, alterando apenas o locado, e que tal contrato se mantém por tempo indeterminado, até ao falecimento dos arrendatários. A nota de continuidade está permanentemente presente nestas declarações, pelo que um declaratário normal apenas poderia depreender das mesmas que o contrato celebrado décadas antes não se extinguiu, antes se mantendo, com as alterações expressamente acordadas quanto o imóvel objecto do mesmo.
Interpretação diversa não se pode extrair do ponto 8 dos factos provados, pois daí não resulta o pagamento de uma indemnização aos arrendatários pela cessação do contrato de arrendamento, mas sim o pagamento do valor de 6.000,00 € para os arrendatários suportarem as despesas com o realojamento acordado entre as partes.
De resto, a decisão recorrida não afastou expressamente esta interpretação das declarações negociais, parecendo até pressupô-la.
Contudo, entendeu que, sendo a coisa locada um elemento essencial do contrato de locação, nos termos dos artigos 1022.º e 1023.º do CC, a alteração do imóvel objecto do contrato de arrendamento importa a extinção deste e a celebração de novo contrato.
Ainda que a decisão recorrida não o afirme de modo explícito, este entendimento assenta na premissa de que a lei veda a alteração do contrato de arrendamento quanto ao imóvel objecto do mesmo.
Não cremos que este entendimento encontre apoio nalguma norma ou princípio legal.
Tal não resulta, desde logo, das regras gerais das obrigações, designadamente do artigo 406.º, n.º 1, do CC.
Nos termos desta norma, o contrato deve ser pontualmente cumprido e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei. A par do princípio da pontualidade, consagra-se aqui o princípio da estabilidade dos contratos, que se manifesta em duas vertentes - a irretractabilidade ou irrevogabilidade dos vínculos contratuais e a intangibilidade do seu conteúdo. Mas logo se prevêem desvios justificados a este princípio.
No que diz respeito à segunda vertente, a norma em apreço prevê as modificações do contrato como excepção, mas admite-as expressamente em duas situações: por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei.
A primeira destas situações constitui um desenvolvimento do princípio da liberdade contratual, ele próprio uma manifestação da autonomia privada, verdadeiro traço identitário do direito privado, de acordo com o qual aos particulares tudo é permitido, ressalvadas as excepções previstas na lei (cfr. Armando Triunfante, Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, Das Obrigações em Geral, UCP Editora, 2024, pp. 53 e seguintes).
Não ignoramos que a alteração que afecte elementos essenciais da relação obrigacional, designadamente o seu objecto, pode consubstanciar uma novação, que se traduz na extinção de um vínculo e na criação de um novo vínculo (cfr. artigos 857.º e seguintes do CC). Esta configura, portanto, uma causa de extinção das obrigações, com a especificidade de gerar uma nova obrigação que substitui a que se extingue.
Já não será assim se a alteração afectar apenas elementos acessórios, como o lugar ou o tempo do cumprimento, as garantias desse cumprimento, etc.
Sem o afirmar expressamente, a decisão recorrida parece apelar àquela figura, ao afirmar que o acordo escrito celebrado pelas partes em 30.01.2014 extingue o vínculo contratual anterior e cria um novo.
Embora esta construção seja abstractamente defensável, não encontra sustentação nos factos apurados no caso concreto.
Como afirma Catarina de Oliveira Carvalho (ob. cit., pp. 1284 e 1285), «pode suceder que a modificação de um elemento essencial, como o objeto, uma alteração de deveres principais de prestação ou mesmo uma modificação do tipo contratual, não venha acompanhada da intenção de extinguir o vínculo anterior substituindo-o por um novo (vd. os exemplos referidos por VAZ SERRA, 1958a: 40-41, e ANTUNES VARELA, 1997: 233-235). Nestes casos, não há razão, à luz da autonomia da vontade, para obstar a tal resultado, desde que não seja infringida norma imperativa (VAZ SERRA, 1958a: 43).
Em termos paralelos, no quadro normativo português, parece admissível que as partes pretendam tratar a obrigação como nova, mesmo que o conteúdo da mesma seja idêntico (VAZ SERRA, 1958a: 6, 40, e RAMOS ALVES, 2017: 183-185, 190-191).
Em consequência, o elemento decisivo da qualificação residirá na interpretação e integração da vontade das partes: cumpre determinar a existência ou não de animus novandi (idem, ibidem, ALMEIDA COSTA, 2009: 1112, e RAMOS ALVES, 2017: 175, 190, 744 e passim, Ac. STJ 26.05.1993), fator que deve ser considerado o «centro gravitacional da novação objetiva» (RAMOS ALVES, 2017: 191). Nesse sentido e atentas as potenciais dificuldades probatórias, exige-se, segundo a doutrina e jurisprudência maioritárias, manifestação expressa da vontade de novar (vd. artigo 859.º)».
Ao preceituar que a vontade de contrair a nova obrigação em substituição da antiga deve ser expressamente manifestada, este preceito legal afasta presunções de novação ou declarações tácitas. A falta de manifestação expressa (que alguns autores interpretam como manifestação clara, inequívoca) obsta à extinção do vínculo e à sua substituição por um novo, pelo que nesse acaso apenas se pode falar de uma modificação (ou transmissão) da obrigação.
No caso concreto, já vimos que não só não se provou esta vontade de novar, como a interpretação das declarações negociais nos leva a concluir que as partes não quiseram extinguir o vínculo existente e substituí-lo por um novo, mas antes manter aquele vínculo, apesar da alteração do seu objecto concreto, isto é, do imóvel locado.
De resto, como refere a autora antes citada, a novação tem hoje uma relevância práctica muito reduzida, em virtude de a lei admitir a modificação do sujeito, do objecto ou da causa da obrigação sem alteração do vínculo jurídico, razão pela qual chegou a ser equacionada a não regulação desse instituto no nosso ordenamento jurídico, à semelhança do que sucede no alemão.
A impossibilidade de alteração do imóvel objecto do contrato de arrendamento também não resulta do regime jurídico do contrato de locação em geral ou do contrato de arrendamento em especial. A decisão recorrida invoca apenas os preceitos dos artigos 1022.º e 1023.º, para corroborar que o objecto do arredamento é um elemento essencial do tipo contratual em causa, o que está totalmente correcto, mas não obsta à sua modificação, nos termos antes expostos.
De tudo quanto ficou exposto decorre que o contrato de arrendamento que a autora recorrida pretende denunciar foi celebrado em data não apurada da década de sessenta do século XX e modificado em 30.01.2014, tendo o conteúdo definido no documento escrito datado de 30.01.2014.
2. Resolvida esta primeira questão, importa definir o regime legal aplicável a este contrato, maxime no que concerne à sua denúncia pelo senhorio para habitação própria, desde já se adiantando que, como bem alerta a decisão recorrida, o princípio da liberdade contratual não permite às partes escolher o regime legal aplicável, mas apenas derrogar as normas legais supletivas, não podendo afastar a aplicação das normas imperativas, entre elas as aludidas no artigo 1080.º do CC (nos termos do qual as normas sobre a resolução, a caducidade e a denúncia do arrendamento urbano têm natureza imperativa, salvo disposição legal em contrário).
No que concerne ao arrendamento urbano, as regras de aplicação da lei no tempo estão actualmente previstas nos artigos 26.º e seguintes da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprovou o Novo Regime do Arrendamento (NRAU).
Nos termos do disposto no artigo 26.º desta Lei, aos contratos de arrendamento para habitação celebrados na vigência do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades constantes dos números seguintes do mesmo artigo 26.º.
Nos termos do disposto no artigo 28.º da mesma Lei, aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU aplica-se, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 26.º, com as especificidades constantes dos números seguintes e dos artigos 30.º a 37.º, isto é, passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades previstas nos n.ºs 2 a 7, do artigo 26.º, se tiver havido transição para o NRAU nos termos previstos nos artigos 30.º a 37.º.
Não tendo havido transição para o NRAU, este não é aplicável, mesmo com as especificidades constantes do citado artigo 26.º, mantendo-se a legislação pregressa.
Assim, à denúncia, pelo senhorio, de contratos de arrendamento para fins habitacionais celebrados na vigência do RAU, com fundamento na necessidade da casa para sua habitação, o artigo 26.º, n.ºs 1 e 4, al. a), da Lei n.º 6/2006, manda aplicar as normas do NRAU, mas também o artigo 107.º, n.º 1, al. a), do RAU (que preceitua assim: «1 - O direito de denúncia do contrato de arrendamento, facultado ao senhorio pela alínea a) do n.º 1 do artigo 69.º, não pode ser exercido quando no momento em que deva produzir efeitos ocorra alguma das seguintes circunstâncias: a) Ter o arrendatário 65 ou mais anos de idade ou, independentemente desta, se encontre na situação de reforma por invalidez absoluta, ou, não beneficiando de pensão de invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho»).
À denúncia, pelo senhorio, de contratos de arrendamento para fins habitacionais celebrados antes da vigência do RAU, com fundamento na necessidade da casa para sua habitação, o artigo 28.º, n.º 1, da Lei n.º 6/2006, manda aplicar o mesmo regime, se tiver havido transição para o NRAU.
No caso concreto, o contrato foi celebrado antes da entrada em vigor do RAU, mas não ocorreu esta transição para o NRAU.
Coloca-se, então, a questão de saber se este contrato se rege exclusivamente pelas normas vigentes antes da entrada em vigor do RAU, tendo por referência a data da celebração do contrato (como parece pressupor a decisão recorrida, embora sem problematizar a aplicação das normas anteriores ao Código Civil entrado em vigor em 01.01.1967), ou se lhe é aplicável o RAU.
Refira-se, desde já, que em qualquer dos casos a acção será sempre improcedente. À luz da versão originária do Código Civil, pelas razões apontadas na decisão recorrida. À luz do RAU, por força do já citado artigo 107.º, n.º 1, al. a).
De todo o modo, julgamos que a lei vigente na data da celebração do contrato apenas se aplica às condições de validade substancial ou formal deste contrato, nos termos previstos no artigo 12.º, n.ºs 1 e 2, 1.ª parte, do CC.
As normas que regulam conteúdo desta relação contratual, abstraindo do facto que lhes deu origem, são as previstas no RAU, por força da 2.ª parte, do mesmo artigo 12.º, conjugado com as normas transitórias dos artigos 26.º a 28.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro.
Embora sem o afirmar expressamente, esta solução está pressuposta na decisão proferida no ac. do TRG, de 19.05.2011 (proc. n.º 942/10.5TBFAF.G1), que aplica o disposto nos artigos 69.º e 107.º do RAU à denúncia realizada em 2010 de um contrato de arrendamento celebrado em 1973.
3. De harmonia com o disposto no artigo 69.º, n.º 1, al. a), do RAU, o senhorio pode denunciar o contrato para o termo do prazo ou da sua renovação quando necessite do prédio para sua habitação, ou dos seus descendentes em 1.º grau, ou para nele construir a sua residência.
Este direito de denúncia está sujeito aos requisitos enunciados no artigo 71.º: ser o senhorio proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de cinco anos, ou, independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por sucessão; não ter, há mais de um ano, na área das comarcas de Lisboa ou do Porto e suas limítrofes ou na respectiva localidade quanto ao resto do País casa própria ou arrendada que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes em 1.º grau.
A denúncia deve ser feita em acção judicial, com a antecedência mínima de seis meses relativamente ao fim do prazo do contrato, conforme preceituado no artigo 70.º.
Porém, nos termos do já citado artigo 107.º, este direito de denúncia não pode ser exercido quando no momento em que deva produzir efeitos ocorra alguma das seguintes circunstâncias: a) Ter o arrendatário 65 ou mais anos de idade ou, independentemente desta, se encontre na situação de reforma por invalidez absoluta, ou, não beneficiando de pensão de invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho; b) Manter-se o arrendatário no local arrendado há 30 ou mais anos, nessa qualidade.
No caso concreto, para além de não ter sido respeitado o disposto no artigo 70.º do RAU, provou-se que a recorrente arrendatária nasceu no dia ../../1942, pelo que tinha mais de 65 anos de idade no momento em que a pretendida denúncia deveria produzir efeitos, o que impede o exercício do direito de denúncia em apreço.
O que ficou dito vale não apenas para a anterior senhoria do locado, subscritora da alteração contratual vertida no documento de 30.01.2014, mas também para a recorrida, que ingressou na posição de senhoria na sequência da aquisição do (novo) locado, por força da regra geral consagrada no artigo 1057.º do CC (princípio da subsistência da locação ou emptio non tollit locatum), nos termos da qual o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador (sem prejuízo das regras do registo), sendo este um efeito legal, automático e imperativo da transmissão daquele direito base (excepto se houver acordo de todos os interessados, desde logo do locatário). «Ao promover esta transmissão (ou modificação subjetiva de uma das partes da relação jurídica), o legislador parece ter querido ir além de uma simples oponibilidade do contrato e do direito do locatário dele emergente face a um terceiro; a lei chama-o a integrar a própria posição contratual do cedente, numa espécie de efeito «assumptivo» legal de uma posição jurídica, com vista à sua manutenção futura. (…) Subjacente a esta solução legal está, se bem vemos, uma profunda preocupação social, mais do que uma qualquer tecnicidade do direito do locatário. Destarte, a lei impõe ao adquirente do «direito-base» que «assuma» a posição jurídica de locador, obrigando-o a manter o contrato de locação nos exactos termos em que ele havia sido celebrado e vinha sendo executado. E de tal sorte assim é que esta imposição se aplica mesmo que o adquirente desconheça, aquando da aquisição do direito sobre o bem locado, a existência (total ou parcial) do contrato de locação» (Nuno Alonso Paixão, Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, Contratos em Especial, UCP Editora, 2023, pp. 462 e 463).
Pelas razões expostas, procede a excepção peremptória invocada pela ré, o que determina a improcedência da acção, pelo que não podem subsistir as alíneas a) a d) do dispositivo da decisão recorrida.
Consequentemente, fica prejudicado o conhecimento da excepção de abuso de direito invocada pela recorrente.
4. A recorrente insurgiu-se também contra a absolvição da recorrida do pedido de condenação como litigante de má-fé, alegando que esta omitiu factos relevantes para a boa decisão da causa, designadamente: - que foi proprietária, juntamente com os seus irmãos, do imóvel que permutou com as A..., Lda.; - que foi interveniente no processo judicial que correu termos sob o n.º 1135/15.0T8PVZ, no Juízo Central Cível da Póvoa de Varzim, nessa qualidade, e que por ser proprietária transacionou; - que soubesse que o realojamento não determinaria um novo contrato sujeito ao NRAU e que a recorrente aí poderia permanecer até ao seu falecimento.
O pedido de condenação da recorrente como litigante de má-fé dependia, assim, da procedência da impugnação da decisão sobre a matéria de facto. Tendo esta impugnação naufragado, não se apuraram os factos que, na tese da recorrente, consubstanciavam a litigância de má-fé (material ou substancial) prevista no artigo 542.º, n.º 2, al. b), do CPC, pelo que improcede, nesta parte, a apelação.
5. Em conclusão, na procedência parcial da apelação, importa julgar improcedente a acção, com custas pela autora, revogando nessa parte a decisão recorrida, mantendo-a na parte em que absolveu a autora do pedido de condenação como litigante de má-fé.
Na procedência parcial da apelação, as respectivas custas são das responsabilidade de ambas as partes, na proporção de ¼ para a recorrente e ¾ para a recorrida.
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Sumário (artigo 663.º, n.º 7, do CPC):
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V. Decisão
Pelo exposto, na procedência parcial da apelação, os Juízes do Tribunal da Relação do Porto:
- Julgam improcedente a acção e, consequentemente, absolvem a ré/recorrente do pedido, revogando nessa parte a decisão recorrida;
- Confirmam a decisão recorrida na parte em que absolveu a autora/recorrida do pedido de condenação como litigante de ma-fé.
Custas da acção pela autora.
Custas da apelação por ambas as partes, na proporção de ¼ para a recorrente e ¾ para a recorrida.
Registe e notifique.
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Porto, 14 de Abril de 2026
Relator: Artur Dionísio Oliveira
Adjuntos: João Ramos Lopes
João Diogo Rodrigues