| Decisão Texto Integral: | Acordam, na 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa, os Juízes Desembargadores abaixo identificados
I - RELATÓRIO
AA, Ré na ação declarativa que contra si (e BB, tendo aquela sido habilitada como sua única sucessora) foi intentada por MENTES POSITIVAS, MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA., interpôs o presente recurso de apelação da sentença na parte em que julgou a ação procedente.
Na Petição Inicial, apresentada em 03-02-2020, a Autora peticionou a condenação dos Réus:
a) a reconhecerem que resolveram o contrato de mediação imobiliária que os vinculava sem justa causa;
b) a pagarem à Autora a quantia de 11.992,50 €, a título de indemnização pelos danos patrimoniais que aqueles lhe causaram, em virtude de, injustificadamente, não terem concretizado a venda, acrescida da quantia de 500,73 €, a título de juros de mora vencidos desde a data de interpelação até ao presente, calculados à taxa supletiva de juros moratórios, bem como dos que se venham a vencer até integral e efetivo pagamento.
Alegou a Autora, para tanto e em síntese, que:
- Celebrou com os Réus um contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade, tendo, na execução do mesmo, desenvolvido todo o trabalho a que se vinculou, angariando, pelo menos, dois compradores interessados em adquirir o imóvel, por preços superiores àquele que era anunciado e pretendido pelos Réus, os quais, sem qualquer fundamento, recusaram vender o imóvel;
- Logo, assiste à Autora o direito a ser indemnizada pelos danos emergentes e lucros cessantes advenientes da resolução sem justa causa operada pelos Réus, em montante que coincide com o valor da comissão, correspondente a 5% sobre a proposta de compra e venda mais elevada que conseguiu angariar, ou seja, 195.000 € x 5% = 9.750 €, à qual acresce o IVA, calculado à taxa legal de 23%, no montante de 2.242,50 €, tudo no total de 11.992,50 € (onze mil, novecentos e noventa e dois euros e cinquenta cêntimos).
Os Réus apresentaram Contestação, em que se defenderam, por exceção dilatória (atinente à ineptidão da petição inicial) e por exceção perentória, invocando a existência de justa causa para resolução do contrato, alegando, em síntese, que, poucos dias após a celebração do contrato, vieram os Réus a saber que teriam que deixar a casa arrendada à Ré AA, na qual habitavam, situação absolutamente imprevisível no contexto em que aconteceu, configurando uma alteração anormal das circunstâncias.
Mais deduziram reconvenção, peticionando que fosse: 1) declarada a resolução do contrato de mediação imobiliária celebrado entre Autora e Réus, por alteração anormal das circunstâncias, nos termos do disposto no art. 437.º do CC; 2) condenada a Autora no pagamento da quantia de 5.000 € a título de danos não patrimoniais sofridos pelos Réus em virtude da atuação culposa da Autora.
A Autora apresentou Réplica em que pugnou pela rejeição da reconvenção ou pela sua improcedência. A convite do Tribunal, a Autora apresentou ainda articulado de Resposta em que veio exercer o contraditório quanto à matéria de exceção dilatória.
Foi proferido o Despacho-saneador, tendo sido admitida s reconvenção quanto ao pedido deduzido em 1, fixado o valor à causa, identificado o objeto do litígio, enunciados os temas da prova, admitidos os requerimentos probatórios e designada data para audiência de julgamento, a qual se realizou, conforme da respetiva ata consta.
Após, em 06-10-2025, foi proferida a Sentença recorrida, cujo segmento decisório tem o seguinte teor:
“Pelo supra exposto, decide-se julgar a presente acção parcialmente procedente, porque provada, e, em consequência, condena-se a Ré a pagar à Autora a quantia de €11.992,50 (onze mil, novecentos e noventa e dois euros e cinquenta cêntimos), acrescida de juros de mora, vencidos e vincendos, a contar do trânsito em julgado da presente sentença, até integral e efectivo pagamento.
No demais decai o peticionado.
Custas na proporção do decaimento.
Registe e notifique.”
É com esta decisão condenatória que a Ré não se conforma, tendo interposto o presente recurso de apelação, em cuja alegação formulou as seguintes conclusões:
1. A sentença recorrida incorre em erro de julgamento na apreciação crítica da prova documental e testemunhal, dando como provados factos sem suporte bastante nos presentes autos e desconsiderando elementos probatórios de máxima relevância.
2. A sentença recorrida condenou a R. a pagar á A. a quantia de € 11.922,50, a título de indemnização pelos danos patrimoniais que a R. “injustificadamente” deu causa por não terem concretizado a venda.
3. Ora, a R. resolveu o contrato de mediação imobiliária que vinculava à A. com justa causa, e não, como a douta sentença recorrida deu como provada “injustificadamente”.
4. Também, a douta sentença condenou a R. por esta, sem qualquer fundamento, recursar vender o imóvel dado em angariação mobiliária dada à A.
5. Mais uma vez incorre em erro de direito e na apreciação da matéria de facto, ao considerar que a R. “sem qualquer fundamento” tenha recusado vender o imóvel, objeto da angariação dos presentes autos.
6. Com efeito, a R. teve justa causa e fundamento para recusar a venda do imóvel, porque de facto, a mesma ficou sem o locado que vinha ocupando com todo o seu agregado familiar, exclusivamente por denúncia do seu Senhorio.
7. Tratou-se na verdade, de uma verdadeira alteração anormal das circunstâncias, nos termos do artigo 437º do CC, por quanto pouco tempo após a celebração do contrato de mediação imobiliária dos presentes autos,
8. Veio a R. saber que teria que deixar a casa locada morada de família, num contexto imprevisível, uma vez que já se tratava de uma segunda renovação do referido contrato de arrendamento, sendo com as rendas, oportuna e pontualmente liquidadas ao Senhorio.
9. O contrato de mediação imobiliária nos presentes autos foi celebrado a 3 de julho de 2018, com a A. através de um conhecimento pessoal de uma amiga da R., mãe da consultora imobiliária da A., Sra. CC.
10. A publicitação, promoção e visitas efetuadas pela A., através da sua consultora CC, ao imóvel da R., não resultaram da apresentação de duas propostas concretas e objetivas,
11. Uma vez que a maior proposta da Sra. DD, que começou em 28.07.2018, pelo preço de € 193.200,00, veio a ser aumentada apenas em 30.07.2018, pelo preço final de € 195.000,00.
12. Releve-se que se dá como provado sob o ponto 55 da matéria de facto provada e das declarações da Testemunha da A. e Proponente, DD, que a proposta da mesma por email de 28.07.2018 e 30.07.2018, não eram propostas firmes e objetivas, uma vez que a mesma depôs, com total imparcialidade em Tribunal, dizendo que: “era intermediária de outras pessoas de Leste que pretendiam adquirir casas em Portugal.”.
13. A própria sentença dá como provado no depoimento da Testemunha da A. supra mencionada que “o teor do email de 28.07.2018 que era intermediária de outras pessoas que pretendiam adquirir casas.”.
14. Assim, quer a proposta da referida Testemunha, DD, de 28.07.2018, quer a proposta de 30.07.2018, de € 193.200,00 e € 195.000,00, respetivamente, não eram propostas firmes, objetivas e sérias.
15. Quanto à proposta dos Proponentes, EE e FF, pelo preço de € 193.000,00, de 30.07.2018, nada foi provado em relação à mesma, nem sequer se deu como provado a origem do email dos alegados proponentes.
16. Ao contrário do que se deu como provado na douta sentença recorrida, não foi apenas no dia 13.08.2018, mediante a insistência da consultora da A., CC, que a R. lhe tenha comunicado telefonicamente que não aceitava as propostas apresentadas, porque estava a ponderar de desistir da venda do imóvel.
17. Ao invés, deu-se sim como provado, que a R. mal soube que o contrato de arrendamento do locado onde residia como casa morada de família não iria ser prorrogado, declarou imediatamente, em 22/23 de Julho de 2018, a decisão de não venda da moradia, verbalmente, à CC, consultora da A., sendo o lugar de tal comunicação verbal a moradia em venda nos presentes autos.
18. Com efeito, os depoimentos das Testemunhas, GG, marido da R., HH, filha da R. e nas declarações de parte prestadas em juízo pela própria R. resulta, inequívoco, que a R. “declarou a 22/23 de Julho de 2018, a decisão de não venda da moradia, a qual foi comunicada verbalmente a CC, porque estava presente na moradia em venda”.
19. A R. não ganhou rigorosamente nada com a presente angariação.
20. Em síntese, a sentença recorrida define bem nas declarações de parte da R., que a mesma comunicou de imediato à filha da amiga, Angariado Imobiliária da A., CC, a sua vontade de não venda do imóvel em causa,
21. Em virtude, de ter visto resolvido o contrato de arrendamento do locado que até então ocupava há cerca de três anos, com duas renovações, como sendo a sua casa morada de família.
22. O facto de não o ter feito por via formal, por escrito, deve-se ao facto de não querer hostilizar a filha da amiga de longa data, CC, sendo que foi esta quem quis, persistentemente e contra a vontade da R., continuar a publicitar e agenciar a venda da causa.
23. A mesma escuda-se no facto das comunicações que remeteu à R., enquanto profissional do foro de mediação imobiliária, quer de 14 de agosto de 2018, quer a de 22 de agosto de 2018, conjuntamente com a Diretora da loja da A., II.
24. Já dizia, um velho e Ilustre Catedrático de Coimbra, Professor Doutor Sinde Monteiro, que quem mais apela ao elemento literal dos contratos, é quem mais os viola no seu espírito e contexto axiológico.
25. Assim, não é de estranhar as inúmeras comunicações, para prova futura, quer da CC, consultora da A., quer da II, Diretora de loja da A., contra as comunicações verbais da R., de boa fé.
26. Releve-se que até o pedido de formalização da desistência apenas surge após o encontro de 22.08.2018, na casa da R. para entrega das chaves à mesma.
27. Isto, quando apenas passaram 22 dias desde a suposta proposta de compra por € 195.000,00 da Proponente DD.
28. Sendo que, face a esse entrelaçar de pedidos das representantes da A. “só no dia 31 de agosto de 2018 é que os RR., através da sua Advogada, remeteram à A. a carta a resolver o contrato de mediação imobiliária, com fundamento na alteração das circunstâncias” em que se baseio a celebração do mesmo, nos termos do artigo 437º do CC.
29. Não esquecer que só no dia 12 de julho de 2018, foi a R. informada pelo seu Senhorio da oposição da renovação do contrato de arrendamento do locado onde residia, tudo cfr. ponto 18 da matéria de facto dada como assente na sentença ora recorrida.
30. O contrato de mediação imobiliária foi celebrado em 3 de julho de 2018, cfr. ponto 2º e 3º, dado como assentes da douta sentença.
31. Acresce ainda, o facto de que o contrato de arrendamento do imóvel onde residia a R. já tinha tido duas anteriores renovações, e a mesma sempre pagou a renda pontual e integralmente.
32. Pelo que nada faria prever a oposição à renovação do mesmo pelo Senhorio da R..
33. E assim, tratando-se da sua residência própria permanente e de todo o seu agregado familiar, a justa causa para a rescisão do presente contrato de mediação imobiliária com a A. é manifesto e patente nos presentes autos.
34. Aliás, não estamos no caso vertente, perante uma situação em que a R. tenha desistido do contrato de mediação imobiliária, por mero capricho, para vender a casa por um preço mais elevado, ou sequer, para atribuir a outra agência imobiliária concorrente da ora A..
35. Nada disso, tratou-se de uma justa causa, totalmente fundamentada, no facto de não ter residência própria e permanente para si e para todo o seu agregado familiar.
36. Assim, a R. provou que o negócio visado não se concretizou por causa que não lhe é imputável e absolutamente imprevisível.
37. Mais, até se provou, que a A. não angariou e apresentou um cliente interessado, real e genuíno, com uma proposta firme para a compra do imóvel da R.,
38. Uma vez que a própria Proponente, DD, alegou em juízo ser angariadora de imóveis em Portugal, para os vender a cidadãos seus congéneres de Leste.
39. Deste modo, provou a R. que a desistência da venda teve origem em causa que não lhe é imputável.
40. A própria sentença recorrida dá como provado que: “Pese embora a R. não soubesse à data da assinatura do contrato de mediação imobiliária, que o arrendamento não ia ser renovado”, para posteriormente concluir que a R. “sabia, também, que o arrendamento tinha prazo certo, e que a data do possível exercício do direito de denúncia estava a aproximar-se, sendo do senso comum aconselhável procurar saber junto do Senhorio, da continuação do arrendamento ou da sua denúncia previamente à decisão de venda da moradia.”.
41. Ora, nada mais improvável e desrazoável, com todo o devido respeito, por opinião diversa, vertido na sentença recorrida, do que após duas renovações do contrato e o pagamento atempado das rendas, fosse “minimamente previsível” o exercício do direito de denúncia, próximo da renovação do contrato de arrendamento.
42. É que nem é do senso comum, nem sequer previsível, imaginar uma situação diversa da renovação, e muito menos, sendo do senso comum procurar interpretar a vontade de terceiros, no caso concreto, do Senhorio.
43. Mas a tudo isto até a R. declarou em Tribunal, em sede de declaração de parte, que: “Nada fazia prever que o Senhorio não renovasse o contrato de arrendamento, nem ele nunca mo disse”.
44. Assim, não é seguramente ditame do senso comum, as sentenças preverem a imprevidência alheia de terceiros, no caso dos autos, do Senhorio da R..
45. Deste modo, o risco da não renovação do contrato de arrendamento do agregado familiar da R., era absolutamente imprevisível, face à celebração do contrato de mediação imobiliária em 03.07.2018, e à denuncia ocorrida em 22/23 de julho de 2018.
46. Pelo que tal risco, não se afigura com a mínima tutela jurídica da A., e a sua previsibilidade desse risco num comportamento natural e normal da R..
47. Assume, sim, a previsibilidade da alteração anormal das circunstâncias, abrangida no artigo 437º nº 1 do CC, correspondente a uma modificação insólita ou inabitual da base negocial e que à R. era absolutamente impossível de prever.
48. Assim, se requer que seja julgado procedente, por provado, o presente recurso, revogando-se a douta sentença proferida.
Terminou a Apelante requerendo que o recurso seja julgado procedente, com a revogação da decisão recorrida e a sua substituição por outra que determine a absolvição da Ré do pedido.
Foi apresentada alegação de resposta, em que a Autora/Apelada defendeu que se mantenha a sentença recorrida, julgando-se o recurso improcedente, em virtude de a sentença não enfermar de qualquer incongruência suscetível de fundamentar a sua nulidade, e por não se verificar qualquer alteração superveniente das circunstâncias em que as Partes contrataram que justifique a resolução operada pela Ré/Apelante.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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II - FUNDAMENTAÇÃO
Como é consabido, as conclusões da alegação do recorrente delimitam o objeto do recurso, ressalvadas as questões que sejam do conhecimento oficioso do tribunal, bem como as questões suscitadas em ampliação do âmbito do recurso a requerimento do recorrido (artigos 608.º, n.º 2, parte final, ex vi 663.º, n.º 2, 635.º, n.º 4, 636.º e 639.º, n.º 1, do CPC).
Identificamos as seguintes questões a decidir:
1.ª) Se há erro de julgamento na apreciação crítica da prova documental e testemunhal feita pelo Tribunal a quo, ao dar como provados factos sem suporte (probatório) bastante;
2.ª) Se a resolução do contrato de mediação imobiliária em apreço pela Ré tinha justa causa, por se fundar numa situação de alteração anormal das circunstâncias, ao abrigo do art. 437.º do CC;
3.ª) Se não é devida remuneração à Autora porque esta não angariou e apresentou um cliente interessado, real e genuíno, com uma proposta firme para a compra do imóvel.
Dos Factos
Na sentença foram considerados provados os seguintes factos (para melhor compreensão, acrescentámos o que consta entre parenteses retos e alterámos, considerando a cronologia dos acontecimentos, a ordem de alguns pontos, mantendo, a itálico, a numeração constante da sentença):
1. 1.A Autora é uma sociedade comercial por quotas, que se dedica à mediação imobiliária.
2. 2. Em 3 de julho de 2018, os Réus eram os únicos possuidores e proprietários do prédio urbano, destinado a habitação, em propriedade plena, sito na Rua 1, concelho de Cascais, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o n.º …, e inscrito na matriz predial urbana da referida freguesia sob o artigo…(com origem no extinto artigo …, com a licença de utilização n.º 648, emitida pela Câmara Municipal de Cascais, em 25 de novembro de 1970, em virtude do óbito de JJ ter ocorrido em 2 de Junho de 2012, deixando como seus únicos e universais herdeiros os ora Réus.
3. 3. No âmbito da sua atividade comercial, a Autora celebrou com os Réus, em 3 de julho de 2018, o denominado contrato de mediação imobiliária n.º 0960, o qual se destinava à venda do imóvel descrito em 1., propriedade dos aqui Réus, pelo valor mínimo de 192.500 € (cento e noventa e dois mil e quinhentos euros) – doc. 1, cujo teor integral aqui se dá por reproduzido.
4. 4. O contrato de mediação imobiliária n.º 0960, celebrado entre a Autora e os Réus, foi celebrado em regime de exclusividade, pelo prazo de 180 (cento e oitenta dias), contados a partir da sua celebração (3 de julho de 2018), renovando-se por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não fosse denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de receção ou por outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 (dez) dias em relação ao seu termo.
5. 5. Ainda, através do mesmo, os Réus obrigaram-se a pagar à Autora, a título de remuneração, a quantia equivalente a 5% (cinco por cento) do preço pelo qual o negócio fosse efetivamente concretizado, acrescida de IVA calculado à taxa legal em vigor.
6. 40. Constam como cláusulas do contrato de mediação imobiliária:
i. Cláusula 4.ª, n.º 2, que: «O regime de exclusividade previsto no presente Contrato implica que só a Mediadora contratante tem o direito de promover o negócio objecto do Contrato de Mediação Imobiliária durante o respectivo período de vigência, ficando a Segunda Contratante obrigada a pagar a comissão acordada caso viole a obrigação de exclusividade.». – cf. Doc. 1 junto com a petição inicial.
ii. Cláusula 5.ª, n.º 1, o mesmo contrato de mediação imobiliária (cf. Doc. 1 junto com a petição inicial), dispõe que: «A remuneração será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo Contrato, nos termos e com as exceções previstas no artigo 19º da Lei nº 15/2013, de 8 de Fevereiro.».
7. 22. Foi a Ré AA quem decidiu contactar CC, que já era do seu conhecimento pessoal e que sabia ser, àquela data, consultora numa loja Remax.
8. 23. À data da celebração do Contrato, os Réus não habitavam a casa objeto daquele contrato, a qual se encontrava devoluta.
9. 24. Sendo a Ré AA arrendatária de um apartamento sito na Rua 2 1.º Andar, apartamento 102, em Alcabideche.
10. 25. Onde residia com o seu companheiro, a sua filha e o seu neto, residindo, na altura, seu Pai, num lar.
11. 72. Ao celebrar o contrato de mediação imobiliária com a Autora, em 3 de julho de 2018, a Ré já sabia que o contrato de arrendamento da casa onde habitava, previa a possibilidade de o senhorio não o renovar e de a interpelar para proceder à entrega do locado até ao dia 31 de janeiro de 2019.
12. 6. Em cumprimento do mesmo [contrato de mediação imobiliária], a Autora, através da sua consultora CC, fez a reportagem fotográfica do imóvel, promoveu a venda do imóvel através de publicações quer na sua página de internet
(https://www.remax.pt/Moradia-Bi-Familiar-Venda-Cascais-e-Estoril Cascais_ 1229113303?LFPNNSource=Search&cKey=1229113 30-3), quer junto de parceiros, dando disso conhecimento à Ré filha, conforme documentos juntos sob os nºs 6 e 7 e se dão por integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais.
13. 7. Na sequência da promoção e publicitação da venda do imóvel, a Autora recebeu diversos pedidos de contacto e de visita, entre os dias 4 de julho e 3 de novembro de 2018, designadamente os formulados por: DD, EE e FF, KK, LL, MM, Carla e NN, OO, PP, QQ, RR, SS, TT, UU, VV, WW, XX, YY, ZZ, AAA, conforme documentos juntos sob os n.ºs 8 a 23, que se dão por integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais.
14. 41. Em 7 de julho de 2018, a Autora comunicou à Ré AA que já tinha uns clientes encaminhados no financiamento para a aquisição do imóvel, que apenas não tinham formalizado a proposta de aquisição por estarem a aguardar a confirmação da instituição bancária; no entanto, na semana seguinte tinha agendadas mais duas visitas ao imóvel, conforme documento junto sob o n.º 4, e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
15. 42. No dia 11 de julho de 2018, a consultora imobiliária informou a 2.ª Ré de que tinha agendada outra visita para o dia seguinte, o que esta agradeceu, conforme documento junto sob o n.º 6, e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
16. 26. Com data de 12-07-2018, foi enviada carta registada com aviso de receção à Ré AA na qual a sua senhoria veio opor-se à renovação do contrato de arrendamento da casa em que esta habitava e estabelecer que a mesma deveria entregar o locado, desocupado de pessoas e bens, até ao dia 31-01-2019.
17. 27. A Ré AA foi surpreendida com a não renovação do contrato de arrendamento.
18. 28. A Ré AA vivia num apartamento tipologia T3 e pretendia mudar para uma tipologia idêntica.
19. 65. Ao saber que a sua senhoria não pretendia renovar o contrato de arrendamento consigo, a Ré ponderou saber se: a) Conseguiria vender o imóvel dos autos e por que valor, e nesta hipótese se o Banco lhe emprestaria o remanescente da diferença entre o valor da receita da venda e o valor da despesa da compra do novo imóvel.
20. 43. No dia 23 de julho de 2018, a consultora imobiliária remeteu mensagem à Ré com o seguinte teor: «Olá BBB boa noite, a visita de hoje surtiu numa proposta de 185000€ com 20% de sinal com a assinatura do contrato de promessa de compra e venda. De qualquer das formas a minha colega que tem os tais clientes brasileiros há mais de 3 semanas no financiamento, irá ligar amanhã para a sra da UCI que esteve de férias esta última semana, com vista na obtenção da resposta. A de hoje tem capitais próprios mas terá que igualmente recorrer ao restante para financiamento.», conforme documento sob o n.º 7, e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
21. 30. A Ré AA deu conhecimento da não renovação do contrato de arrendamento, à Autora através da consultora CC, telefonicamente, em 23 de julho de 2018 - facto concretizador, quanto à data - mas não desistindo ainda da venda.
22. 31. A consultora CC disse à Ré BBB que enquanto não formalizasse a desistência” era “obrigada a promover o imóvel”, atendendo ao contratado.
23. 32. A consultora CC sugeriu-lhe ainda que, em vez de desistir da venda do imóvel para aí se mudar, comprasse antes um apartamento para si, tendo para isso, feito algumas pesquisas e sugerido alguns imóveis.
24. 33. O que a Ré AA até chegou a ponderar, tendo aceitado que a consultora CC lhe remetesse algumas sugestões de imóveis.
25. 34. Os Réus aguardavam para saber se o crédito solicitado pela Ré AA para a realização de obras naquele imóvel era aprovado e, em consequência, se manteriam ou não o intuito de vender o imóvel.
26. 45. Em 26 de julho de 2018, a Ré aceitou avaliar propostas de aquisição de imóveis para residir que a consultora da Autora lhe apresentasse, mostrando-se recetiva a outras alternativas, conforme documentos juntos sob os n.ºs 9, 10 e 11 e se dão por integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais.
27. 46. Mais lhe comunicou a Ré, em 27 de julho de 2018, que poderiam subir o valor da compra do imóvel para ela viver para os 230.000 €, pois estava a equacionar a hipótese de pedir crédito à habitação para pagar a diferença entre o valor da venda do imóvel dos autos e o valor da compra de um novo imóvel, uma vez que o dinheiro que obtivesse da venda era todo para si, conforme documento sob o n.º 14, e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
28. 68. A Ré chegou mesmo a comunicar à consultora imobiliária da [Autora] Reconvinda que ela própria estava a procurar apartamentos para adquirir e que havia visitado alguns por sua própria iniciativa, tendo ficado surpreendida com os preços que estavam a ser pedidos – Docs. 9, 10, 11, 12, 13, 19, e 20.
29. 66. Mas veio apenas a solicitar ao Banco se conseguiria obter crédito bancário para custear as obras na moradia [referida em 2.] e em que montante importariam obras de remodelação do imóvel dos autos.
30. 29. A Ré solicitou ao banco para o qual trabalhava, o Banco de Portugal, financiamento para obras na moradia.
31. 8. A publicitação, promoção e visitas efetuadas pela Autora, através da sua consultora CC, àquele imóvel, resultaram na apresentação de duas propostas:
a) Uma, no dia 28 de julho de 2018, pela interessada DD, pelo preço de 193.200 € (cento e noventa e três mil e duzentos euros), conforme documento sob o n.º 24, e cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais;
b) Outra, no dia 30 de julho de 2018, pelos interessados EE e FF, pelo preço de 193.000 € (cento e noventa e três mil euros), conforme documento sob o n.º 25, e que se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
32. 9. Ao tomar conhecimento da proposta que havia sido apresentada pelo interessado EE, a interessada DD, apresentou nova proposta, em 30 de julho de 2018, desta feita, pelo preço de 195.000 € (cento e noventa e cinco mil euros), conforme documento sob o n.º 26, e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
33. 10. A primeira proposta de compra do imóvel pelo preço de 193.200 € (cento e noventa e três mil e duzentos euros) apresentada pela interessada DD, foi comunicada pela consultora da Autora CC à Ré, através de e-mail, que lhe foi remetido em 28 de julho de 2018, conforme documento junto sob o n.º 27, que se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
34. 11. As duas outras propostas de compra do imóvel, quer a apresentada pelo interessado EE, no valor de 193.000 € (cento e noventa e três mil euros), quer a apresentada pela interessada DD, pelo valor de 195.000 € (cento e noventa e cinco mil euros), foram comunicadas à Ré, telefonicamente em 30 de julho de 2018, e através de e-mail que lhe foi remetido pela consultora imobiliária da Autora, CC, em 2 de agosto de 2018, conforme documento junto sob o n.º 28, e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
35. 47. No dia 30 de julho de 2018, a Ré comunicou à consultora imobiliária da Autora que, ainda não tinha tomado uma decisão porque ainda não tinha nem orçamento do empreiteiro, nem decisão do Banco sobre o seu pedido de crédito, e só quando tivesse conhecimento destas duas respostas avaliaria o que quer fazer, conforme documento sob o n.º 15, e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos.
36. 48. Na mesma comunicação, a Ré questiona a consultora imobiliária da Autora que propostas reais existem, ao que esta responde que tem uma proposta de aquisição pelo preço de 192.500 € e outra pelo preço de 193.200 €, e três colegas a aguardarem a marcação de visita.
37. 49. Ainda no mesmo dia 30 de julho de 2018, a Ré informou a consultora imobiliária da Autora que só no dia 31 de julho de 2018, ao final da tarde iria falar com um empreiteiro com orçamento para as obras e que, entretanto, aguardava a resposta da instituição bancária, conforme documento sob o n.º 16 e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
38. 50 Nesta mesma comunicação, a Ré confessa ainda à consultora imobiliária da Autora que está indecisa entre vender ou não, que não se quer precipitar, nem pressionar, e que quer avaliar a hipótese de vender o imóvel dos autos e a de o remodelar com calma.
39. 51. E que só desistirá de vender o imóvel dos autos se o Banco lhe emprestar o que pretende ou se o orçamento para as obras for acima do que poderia pagar, conforme documento sob o n.º 17, e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
40. 69. No dia 30 de julho de 2018, na sequência das mensagens telefónicas que trocaram, a consultora imobiliária da Autora disse à Ré: “Já ando a mentir para aguentar as propostas que tenho reais. (...)” – Doc. 16.
41. 70. Ainda nessa data, a consultora imobiliária da Autora afirmou à Ré que, em virtude da sua indecisão: “(...), não posso descartar nem destabilizar os interessados, uma vez que ainda está a decisão em aberto.” – Doc. 17.
42. 52. No dia 31 de julho de 2018, a Ré informou a consultora imobiliária da Autora poderia continuar a fazer as visitas que quisesse e que a análise do processo de crédito no Banco estava atrasada, conforme documento sob o n.º 18 e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
43. 53. Nesta mesma data, a consultora imobiliária da Autora alertou a Ré que, caso desistisse haveria já muitos gastos envolvidos, conforme documento sob o n.º 19, e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
44. 54. Ao que a Ré respondeu que estava consciente dos custos e que o empenho da consultora continuava a ser 100%, mas manteve a sua indecisão, conforme documento sob o n.º 20, e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
45. 55. Ainda nesse mesmo dia, a consultora imobiliária ao serviço da Autora comunicou à Ré que a proposta apresentada por uma cliente Russa (DD) havia subido para o montante de 195.000 € (cento e noventa e cinco mil euros), conforme documento sob o n.º 21, e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
46. 56. Ao que a Ré respondeu que, a vender, já não vendia abaixo dos 200.000 € (duzentos mil euros).
47. 57. Ainda no mesmo dia 31 de julho de 2018, a consultora imobiliária ao serviço da Autora informou a Ré que, uma vez que já tinha angariado dois clientes, que haviam apresentado propostas de aquisição do imóvel acima do preço solicitado para a venda, e que já aguardavam por uma decisão há mais de uma semana, caso a Ré desistisse do negócio teria que pagar a comissão à imobiliária, conforme documento sob o n.º 22 e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
48. 71. No dia 31 de julho de 2018, a consultora imobiliária da Autora disse à Ré: “Caso a BBB venha a desistir embora eu fique tranquila que dei o meu melhor, houve toda uma envolvência de gastos. Mas agora sinceramente desmotivei e tb em termos humanos, custa-me estar a criar expectativas aos clientes para dar em nada. O casal de brasileiros já tinha colocado a casa deles à venda para comprar essa” – Doc. 19.
49. 35. Quando a consultora CC apresentou à Ré AA as duas propostas que a Autora junta como documentos n.º 25 e 26 comunicou-lhe que se desistisse da venda naquele momento, seria obrigada a pagar a comissão – e-mail de 01-08-2018, junto como documento n.º 1 com a réplica e que se dá por integralmente reproduzido para os devidos efeitos, tendo apenas formalmente remetido as propostas no dia seguinte.
50. 58. No dia 1 de agosto de 2018, a consultora imobiliária da Autora, considerando que a Ré não poderia encontrar-se pessoalmente com aquela, solicitou-lhe que lhe respondesse às duas propostas de aquisição que haviam sido apresentadas, confirmando ou infirmando a sua aceitação, conforme documento sob o n.º 23, e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
51. 36. A Ré AA, foi de férias no início de agosto de 2018, não tendo nenhum dos Réus aceite nenhuma daquelas propostas.
52. 59. A Ré não respondeu às propostas até ao dia 06 de agosto de 2018, facto que levou a que a consultora da Autora insistisse nessa data, conforme documentos sob os n.ºs 24 a 30, e se dão por integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais.
53. 12. Após ter recebido estas propostas, e após insistência da consultora da Autora para obter uma resposta, a Ré comunicou àquela consultora que estava de férias e que não tinha tido ainda oportunidade de falar com o pai sobre a casa, conforme documento junto sob o n.º 29, e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
54. 60. A Ré, apesar de não ter respondido às propostas de aquisição apresentadas, em virtude de estar de férias e não ter conseguido falar com o seu pai, em 07 de agosto de 2018, continuou a permitir que fossem efetuadas visitas ao imóvel, Doc. 30, e doc. 31, cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
55. 61. Em 13 de agosto de 2018, continuava ainda a aceitar as propostas de aquisição de um apartamento para passar a viver com a sua família, conforme documento sob o n.º 32, e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
56. 13. No dia 13 de agosto de 2018, mediante a insistência da consultora da Autora, CC, a Ré filha comunicou-lhe telefonicamente que não aceitava as propostas apresentadas porque estava a ponderar a hipótese de desistir da venda do imóvel.
57. 14. No dia 14 de agosto de 2018, a consultora da Autora, remeteu à Ré filha um e-mail, no qual lhe solicitou que formalizasse, por escrito, essa sua vontade e decisão de desistir da venda do imóvel e de recusa das duas propostas apresentadas, conforme documento junto sob o n.º 30, e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
58. 62. No dia 14 de agosto de 2018, a consultora da Autora insiste com a Ré para que esta formalize a sua posição em relação ao negócio, quer telefonicamente, conforme documento sob o n.º 33, e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, quer por e-mail, conforme documento n.º 30.
59. 63. Em 18 de Agosto de 2018, a Ré declara à consultora imobiliária da Autora que ainda não havia tomado uma decisão relativamente a efetivar ou não o negócio da venda do imóvel dos autos, conforme documento sob o n.º 34, e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
60. 64. Mediante a insistência da consultora imobiliária da Autora, a Ré reuniu-se com esta e com a Diretora da loja da A. no imóvel dos autos, no dia 22 de agosto de 2018.
61. 37. Regressada de férias, que terá sido a meio de agosto de 2018, a Ré AA recebeu a consultora CC no imóvel, em 22-08, altura em que lhe pediu que lhe devolvesse as chaves, o que esta fez.
62. 38. Nessa mesma altura, apareceu a Diretora da Autora, II, a qual disse à Ré AA que só “poderiam deixar de promover a venda do imóvel após receberem uma comunicação formal de resolução do contrato”, os Réus acabaram por formalmente resolver o contrato, em 31-08-2018, com base na alteração de circunstâncias, mediante a carta remetida como documento n.º 31 da Petição Inicial, que a Autora admite ter recebido.
63. 15. No dia 22 de agosto de 2018, a consultora da Autora CC, a Diretora da loja da Autora II, e a Ré, estiveram reunidas, tendo esta última comunicado que iria desistir da venda do imóvel.
64. 16. Mais uma vez lhe foi pedido que formalizasse a sua desistência, uma vez que, enquanto tal procedimento não fosse tomado, em cumprimento do contrato de mediação imobiliária que as vinculava a Autora iria continuar a cumprir a sua prestação, continuando a publicitar o imóvel, a promovê-lo e a efetuar visitas ao mesmo, na sequência dos diversos contactos e pedidos que eram recebidos diariamente.
65. 17. Só no dia 31 de agosto de 2018 é que os Réus, através da sua Advogada, remeteram à Autora carta a resolver o contrato de mediação imobiliária, com fundamento na alteração das circunstâncias em que se baseou a celebração do contrato de mediação imobiliária, nos termos do artigo 437.º do Código Civil, conforme documento sob o n.º 31, e cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
66. 18. Segundo a mesma: “(...) no passado dia 12 de Julho de 2018 foi a contratante informada da oposição à renovação do contrato de arrendamento do imóvel onde reside. Assim, tendo em conta as rendas actualmente praticadas e os seus rendimentos, não será possível arrendar novo imóvel ajustado às suas condições económicas.
Com efeito, não pretendem os contratantes proceder à venda do imóvel objecto do contrato de mediação com vós celebrado, porquanto necessitarão do mesmo para sua residência própria e permanente. (...)” – cf. Doc. 31
67. 19. A Autora não aceitou a causa apresentada pelos Réus para resolução do contrato de mediação imobiliária que os vinculava, considerando que tal resolução foi efetuada pelos Réus sem justa causa.
68. 44. A Ré optou por não tomar uma decisão de desistir da venda do imóvel enquanto não tivesse uma resposta do Banco quanto ao pedido de financiamento que havia efetuado para fazer obras, e uma resposta de um empreiteiro a quem havia pedido um orçamento para executar obras de remodelação do imóvel dos autos, conforme mensagem que remeteu à consultora da Autora, sob o n.º 8 e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
69. 67. E, enquanto não conseguiu obter orçamentos para as obras e a resposta ao seu pedido de financiamento por parte do Banco, a Ré não decidiu se pretendia ou não desistir da venda do imóvel dos autos, nem resolveu o contrato de mediação imobiliária que a vinculava à Reconvinda.
70. 39. As obras no imóvel iniciaram em princípio de setembro, tendo a Ré e o seu agregado familiar passado a residir no mesmo entre final de janeiro ou princípio de fevereiro de 2019.
71. 20. A Autora, através da sua Mandatária, interpelou os Réus, na pessoa da sua Mandatária, através da carta que lhe remeteu sob o registo postal RD861886909PT, em 10 de janeiro de 2019, para proceder ao pagamento do montante devido à Autora a título de comissão, no prazo de 5 (cinco) dias, conforme documentos sob os n.ºs 32 e 33, e se dão por integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais.
72. 21. A esta missiva respondeu a Mandatária dos Réus, por carta datada de 7 de fevereiro de 2019, mantendo a posição quanto à resolução operada pelos Réus, conforme documento sob o n.º 34 e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
Na sentença foram dados como não provados os seguintes factos:
- Que os valores de arrendamento para a habitação que necessitava seriam superiores aos que se encontrava a pagar;
- Que a Ré tenha solicitado a CC que a informasse de como deveria proceder relativamente à Remax para suspender a promoção do imóvel enquanto aguardava para saber se o crédito para as obras que pretendia realizar era eventualmente aprovado e, em consequência, se iria vender a casa ou não;
- Que a consultora da Autora, CC, sempre lhe disse que “não se preocupasse” e que poderia, posteriormente, “desistir da venda sem problemas;
- Que a Ré AA acedeu à continuação da promoção da venda pois desconhecia em absoluto as consequências, caso viesse a surgir entretanto algum comprador interessado que apresentasse uma proposta de aquisição do imóvel dos Réus decorrentes do regime de exclusividade ínsito no CMI;
- Que a consultora CC sempre fez acreditar que a comissão só seria devida se a casa fosse vendida;
- Que a Ré tivesse vindo a solicitar também empréstimo para a compra de casa.
Da modificação da decisão da matéria de facto
Importa que façamos algumas considerações prévias a respeito do quadro normativo aplicável ao recurso quando versa sobre matéria de facto.
Conforme previsto no art. 662.º, n.º 1, do CPC, a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.
Dispõe o artigo 640.º do CPC, sobre o ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto, que:
“1 - Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2 - No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
3 - O disposto nos n.ºs 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do n.º 2 do artigo 636.º.”
É conhecida a divergência jurisprudencial que existiu a respeito da aplicação deste normativo e da sua conjugação com o disposto no n.º 1 do art. 639.º do CPC, atinente ao ónus de alegar e formular conclusões, vindo o STJ a firmar jurisprudência no sentido do “conteúdo minimalista” das conclusões da alegação, conforme espelhado no acórdão do STJ de 06-12-2016 proferido na Revista n.º 2373/11.0TBFAR.E1.S1 (sumário citado na compilação de acórdãos do STJ, “Ónus de Impugnação da Matéria de Facto, Jurisprudência do STJ”, disponível em www.stj.pt), bem como o acórdão do STJ de 01-10-2015 proferido no proc. n.º 824/11.3TTLRS.L1.S1 (disponível em www.dgsi.pt), e no AUJ do STJ de 17-10-2023 (acórdão n.º 12/2023, publicado no Diário da República n.º 220/2023, Série I, de 14-11-2023, com Declaração de Retificação n.º 25/2023) proferido no proc. n.º 8344/17.6T8STB.E1-A.S1, em que se decidiu uniformizar a jurisprudência nos seguintes termos: “Nos termos da alínea c), do n.º 1 do artigo 640.º do Código de Processo Civil, o Recorrente que impugna a decisão sobre a matéria de facto não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa pretendida, desde que a mesma resulte, de forma inequívoca, das alegações”. Na síntese final deste AUJ explica-se precisamente que:
“(…) decorre do art.º 640, n.º 1, que sobre o impugnante impende o dever de especificar, obrigatoriamente, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera julgados de modo incorreto, os concretos meios de probatórios constantes do processo, de registo ou de gravação nele realizado, que imponham decisão diversa da recorrida, bem como aludir a decisão que no seu entender deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
Tais exigências, traduzidas num ónus tripartido sobre o recorrente, estribam-se nos princípios da cooperação, adequação, ónus de alegação e boa-fé processuais, garantindo a seriedade do recurso, num efetivo segundo grau de jurisdição quanto à matéria de facto, necessariamente avaliado de modo rigoroso, mas sem deixar de ter em vista a adequada proporcionalidade e razoabilidade, de modo a que não seja sacrificado um direito das partes em função de um rigorismo formal, desconsiderando aspetos substanciais das alegações, numa prevalência da formalidade sobre a substância que se pretende arredada.”
Nesta linha, conclui-se resultar da conjugação do disposto nos artigos 635.º, 639.º e 640.º do CPC que o ónus principal a cargo do recorrente exige que, pelo menos, sejam indicados nas conclusões da alegação do recurso, com precisão, os concretos pontos de facto da sentença que são objeto de impugnação, sem o que não é possível ao tribunal de recurso sindicar eventuais erros no julgamento da matéria de facto.
Já a alínea a) do n.º 2 do citado art. 640.º do CPC consagra um ónus secundário, cujo cumprimento, quanto aos invocados erros de julgamento das concretas questões de facto, não tendo de estar refletido nas conclusões da alegação recursória, deverá igualmente ser observado, sob pena de rejeição do recurso, na parte respetiva. Neste sentido, a título exemplificativo, veja-se o acórdão do STJ de 16-12-2020, proferido no proc. n.º 8640/18.5YIPRT.C1.S1, disponível em www.dgsi.pt, e o acórdão do STJ de 30-11-2023, proferido no proc. n.º 23356/17.1T8SNT.L2.S1 (disponível em https://juris.stj.pt), em que se tecem as seguintes considerações:
«O STJ vem reiteradamente afirmando (ver por todos o acórdão de 29.10.2015 no processo nº 233/09.4TBVNG.G1.S1 in dgsi.pt), –que o regime do art. 640º consagra:
- um ónus primário ou fundamental de delimitação do objeto do recurso e de fundamentação concludente da impugnação e um ónus secundário, tendente a possibilitar um acesso mais ou menos facilitado aos meios de prova gravados relevantes para a apreciação da impugnação deduzida. O ónus primário é integrado pela exigência de concretização dos pontos de facto incorretamente julgados, da especificação dos concretos meios probatórios convocados e da indicação da decisão a proferir, previstas nas als. a), b) e c) do nº1 do citado art.640º, na medida em que têm por função delimitar o objeto do recurso e fundamentar a impugnação da decisão da matéria de facto;
- um ónus secundário que se traduz na exigência de indicação das exatas passagens da gravação dos depoimentos que se pretendem ver analisados, contemplada na al. a) do nº 2 do mesmo art. 640 tendo por finalidade facilitar a localização dos depoimentos relevantes no suporte técnico que contém a gravação da audiência.
De acordo com esta delimitação tem-se entendido que, não sendo consentida a formulação ao recorrente de um convite ao aperfeiçoamento de eventuais deficiências, deverá ter-se atenção se as eventuais irregularidades se situam no cumprimento de um ou outro ónus uma vez que a falta de especificação dos requisitos enunciados no nº1 do referido art. 640º implica a imediata rejeição do recurso na parte infirmada, enquanto a falta ou imprecisão da indicação das passagens da gravação dos depoimentos a que alude o nº 2, al. a) terá como sanção a rejeição apenas quando essa omissão ou inexatidão dificulte, gravemente, o exercício do contraditório pela parte contrária e/ou o exame pelo do tribunal de recurso – vd. Abrantes Geraldes in “ Recursos no Novo Código de Processo Civil”, 2018, 5ª ed. , págs. 169 a 175.
(…) Ora, como se diz no Acórdão do STJ de 07.09.2020, P. 2180/16.4T8CBR.C1.S1, “os concretos pontos de facto que se querem impugnar são de inscrição obrigatória nas conclusões do recurso de apelação.”
No mesmo sentido decidiu o recente Acórdão do STJ de 16.11.2023, P. 31206/15 (António Barateiro Martins): “Deve ser rejeitada a impugnação de facto quando, nas conclusões, o recorrente não concretize os pontos de facto que considera incorrectamente julgados”, bem como os Acórdãos de 27.04.2023, P. 4696/15 (João Cura Mariano), e de 19.01.2023, P. 3160/16 (Nuno Pinto Oliveira), todos acessíveis em www.dgsi.pt.
A circunstância de as conclusões do recurso de apelação não fazerem referência aos concretos pontos de facto que a Recorrente julgou incorrectamente julgados afecta a inteligibilidade do objecto do recurso, dificultando o exercício do contraditório pela parte contrária e a tarefa do julgador.»
Destacamos, por último, os ensinamentos de Abrantes Geraldes, in “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, 5.ª edição, Almedina, págs. 165-166, em que o autor sintetiza da seguinte forma o sistema que vigora sempre que o recurso de apelação envolva a impugnação da decisão sobre a matéria de facto:
“a) Em quaisquer circunstâncias, o recorrente deve indicar sempre os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões;
b) Deve ainda especificar, na motivação, os meios de prova constantes do processo ou que nele tenham sido registados que, no seu entender, determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos;
c) Relativamente a pontos de facto cuja impugnação se funde, no todo ou em parte, em provas gravadas, para além da especificação obrigatória dos meios de prova em que o recorrente se baseia, cumpre-lhe indicar com exatidão, na motivação, as passagens da gravação relevantes e proceder, se assim o entender, à transcrição dos excertos que considere oportunos;
d) O recorrente pode sugerir à Relação a renovação da produção de certos meios de prova, nos termos do art. 662.º, n.º 2, al. a), ou mesmo a produção de novos meios de prova nas situações referidas na al. b). Porém, como anotamos à margem desses preceitos, não estamos perante um direito potestativo do recorrente, antes em face de um poder-dever da Relação que esta deve usar de acordo com a perceção que recolher dos autos;
e) O recorrente deixará expressa, na motivação, a decisão que, no seu entender, deverá ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos, exigência que vem na linha do reforço do ónus de alegação, por forma a obviar à interposição de recursos de pendor genérico ou inconsequente;
f) Na posição em que o recorrido se encontra, incumbe-lhe o ónus de contra-alegação, cujo incumprimento produz efeitos menos acentuados do que os que se manifestam em relação ao recorrente.”
Ora, lendo e relendo o teor das conclusões da alegação de recurso, não descortinamos aí a especificação de quaisquer concretos pontos de facto da decisão da matéria de facto que a Apelante porventura considera terem sido incorretamente julgados (provados ou não provados).
Aliás, mesmo no corpo da alegação de recurso, a Apelante limitou-se a invocar uma (suposta) “incoerência factual e contradição que gera a nulidade da sentença, porquanto, se a proposta da DD de 28.07.2018 era de € 193.200,00, porque melhorá-la, se a segunda proposta de EE e FF de 30.07.2018, era inferior, mais concretamente pelo preço de € 193.000,00”, acrescentando que “Neste tocando invoca-se desde já o ónus da impugnação especificada da matéria de facto do que a sentença dá como provado sob os pontos 8, 9 e 10 da sentença recorrida”, defendendo a irrelevância probatória do depoimento da testemunha DD (na parte transcrita, se bem se percebe) e não poder servir para corroborar a tese de que a Autora provou, como mencionado na sentença recorrida, que a Autora tenha angariado e apresentado à Ré um interessado, real e genuíno.
Portanto, só no corpo da sua alegação de recurso a Apelante faz, de forma algo confusa, referência aos pontos 8, 9 e 10 da decisão da matéria de facto (únicos aí mencionados), os quais, todavia, não cuidou de mencionar de forma especificada nas conclusões da alegação de recurso, inviabilizando a necessária delimitação do objeto do recurso quanto ao erro de julgamento de facto que, de forma genérica e vaga, invocou.
Ainda assim, fazendo um esforço interpretativo do conjunto da alegação de recurso, não podemos deixar de salientar que nem mesmo da leitura da motivação do recurso (inusitadamente mais parca em considerações do que a parte dedicada às conclusões) se extrai com segurança se a Apelante pretendeu impugnar a decisão de facto quanto a tais pontos 8, 9 e 10, até porque, tão pouco, especificou, de forma inteligível, a decisão que, no seu entender, devia ter sido proferida a respeito dos mesmos, ou seja, qual a redação alternativa que considera que deveriam ter.
Na verdade, nem nos parece que tenha aí pugnado para que fossem dados como não provados, tanto mais que, como se vê, desde logo, na conclusão 14.ª, reconhece que foram feitas as propostas descritas nesses pontos fácticos, designadamente nas datas de 28-07-2018 e 30-07-2018, nos valores de 193.200,00 € e 195.000,00 €.
Limitou-se, pois, a Apelante a fazer considerações algo genéricas e até opinativas, confundindo inclusivamente questões de facto com questões de direito, sem respeitar o disposto no art. 640.º, n.º 1, alíneas a) e c) do CPC.
Pelo exposto, decide-se rejeitar a impugnação da decisão da matéria de facto.
Da resolução do contrato fundada em alteração anormal das circunstâncias
Na fundamentação de direito da sentença recorrida, a propósito da resolução do contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes e do pagamento da quantia peticionada pela Autora, o Tribunal a quo referiu ser aplicável o disposto no art. 19.º, n.º 2 da Lei 15/2013, de 08-02, acrescentando que à mediadora incumbe fazer a prova da prestação (art. 342.º, n.º 1, do CC) e que cabe ao cliente demonstrar que o negócio visado não se concretizou por causa que não lhe é imputável (nos termos do art. 342.º, n.º 2, do CC); mais referiu que a Autora logrou provar que angariou e apresentou ao cliente um interessado real e genuíno na compra do imóvel, mormente em face da proposta no valor de 195.000 apresentada, melhorada até, por parte da cliente DD, a qual depôs em Tribunal e levou à prova da seriedade da proposta de compra apresentada e da não compra da moradia da Ré por desistência desta em vender; entendeu-se ainda que a Ré não logrou provar que a desistência da venda teve origem em causa que não lhe é imputável. No que ora importa apreciar, referiu-se designadamente que (transcrição sem nota de rodapé) «pese embora a Ré não soubesse, à data da assinatura do contrato de mediação imobiliária, que o arrendamento não ia ser renovado, sabia, também, que o arrendamento tinha prazo certo, e que a data do possível exercício do direito de denúncia estava a aproximar-se, sendo do senso comum aconselhável procurar saber junto do senhorio da continuação do arrendamento ou da sua denúncia, previamente à decisão de venda da moradia. De salientar que este risco, da não renovação do contrato de arrendamento, referente ao agregado familiar da Ré – sendo que seu Pai, à data, não vivia com ela – tem de se considerar como um risco que a Ré assumiu naturalmente ao celebrar o contrato de mediação imobiliária, sendo que não assume carácter objectivo e não respeita a ambos os contraentes.
De qualquer modo, é de considerar que não foi feita prova pela Ré, como era seu ónus, que não conseguia pagar um arrendamento, ou que vendendo a moradia pelos €195.000,00, ou até por valor superior, que poderia ter alterado, e pedindo empréstimo, não conseguia comprar um apartamento com três quartos, para satisfazer as necessidades do seu agregado familiar.
Ademais, se formos decompor os requisitos da alteração anormal das circunstâncias, concluímos que a mesma não se verifica no caso vertente.
(…) E, no caso concreto, a Ré não fez prova dessas concretas circunstâncias que permitissem demonstrar que a denúncia do arrendamento da casa onde vivia com o seu companheiro, filha e neto, iria provocar, caso aceitasse a proposta dos €195.000,00, pela venda da moradia, “extrema ou desproporcional onerosidade no cumprimento da prestação contratual a que se encontrava adstrita, de modo a que tal cumprimento atentasse gravemente contra os princípios da boa fé.”.
Também não se revela suficiente a prova de que a 23.7, dias antes da apresentação das duas propostas de compra, e comunicação das mesmas a 31.7 e 1.8.2018, a Ré tenha dito a CC que se encontrava indecisa quanto à venda, atendendo a denúncia do arrendamento, porquanto apesar de alertada para a necessidade de tomar uma decisão formal e comunicá-la à A., a fim de que a comunicasse aos potenciais compradores, só a veio a declarar, verbalmente, a 22.8, e por escrito a 31.8.2018. Contudo, fê-lo já depois de advertida de que existiam duas propostas para aceitação ou rejeição, ou mesmo negociação, diremos nós, e que desistindo pura e simplesmente da venda, existiria uma comissão a pagar, atenta a obtenção de comprador para o imóvel.
(…) De considerar ainda que a Ré trabalhava em entidade bancária, teria acesso a melhores condições de crédito, pelo que seria necessário que tivesse demonstrado que a decisão de não venda da moradia era a única possível para ela e seu agregado familiar dependente da mesma.
Sabemos também que seu Pai estava num lar e depois foi morar com a Ré, sendo de presumir que seu Pai também podia contribuir economicamente para a aquisição de imóvel.
Em suma, a decisão de não venda da moradia pela Ré, assenta não numa alteração ocorrida que não seja o desenvolvimento previsível de uma situação conhecida à data da celebração do contrato e essa alteração não foi demonstrado que tornasse o cumprimento da obrigação pela Ré ofensivo dos princípios da boa fé.
Não despiciendo o teor explícito da cláusula 5ª, nº1, do contrato assinado pela Ré, que não impunha dificuldade na sua interpretação, considerando o conhecimento de um homem/mulher médio, quanto ao estabelecimento de que a remuneração à mediadora seria sempre devida sempre que esta concretizasse o negócio visado, e nos termos e com as excepções previstas no artº 19º da Lei nº 15/2013, de 8.2.
Sendo que a Ré foi sendo alertada pela consultora da A. da necessidade de tomar posição sobre as propostas obtidas, e bem assim das consequências de não o fazer, no que foi durante um mês protelando a sua decisão e não procurando rejeitar ou negociar as propostas apresentadas, apesar de saber os termos do contrato celebrado e apesar de alertada para a necessidade de formalização de resposta às propostas e bem assim das consequências desta inércia.
A final, concluímos pela ausência de causa justificativa para a resolução do contrato pela Ré, improcedendo o pedido reconvencional, por não verificados no caso os requisitos da alteração anormal das circunstâncias que estiveram na base da celebração do contrato de mediação imobiliária junto aos autos.»
A Apelante discorda deste entendimento, defendendo, em síntese, que tinha “justa causa” para a resolução do contrato, por considerar que a “denúncia” do contrato de arrendamento do apartamento onde residia com a sua família configura uma alteração anormal das circunstâncias, nos termos e para efeitos do disposto no art. 437.º do CC.
Vejamos se lhe assiste razão.
Preceitua o art. 437.º do CC que:
“1. Se as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar tiverem sofrido uma alteração anormal, tem a parte lesada direito à resolução do contrato, ou à modificação dele segundo juízos de equidade, desde que a exigência das obrigações por ela assumidas afecte gravemente os princípios da boa fé e não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato.
2. Requerida a resolução, a parte contrária pode opor-se ao pedido, declarando aceitar a modificação do contrato nos termos do número anterior.”
Lembramos as palavras de Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, Volume I, 4.ª edição, Coimbra Editora, pág. 413, em anotação a este artigo: “A resolução ou modificação do contrato é admitida em termos propositadamente genéricos, para que, em cada caso, o tribunal, atendendo à boa fé e a à base do negócio, possa conceder ou não a resolução ou modificação.
Alude a lei, no entanto, aos seguintes requisitos:
a) Que haja alteração anormal das circunstâncias em que as partes tenham fundado a decisão de contratar. É preciso que essas circunstâncias se tenham modificado. Esta providência não se confunde com a teoria do erro acerca das circunstâncias existentes à data do contrato, muito embora haja uma estreita afinidade entre elas (uma, relativa à base negocial objectiva; a outra, assente na base negocial subjectiva). E, além disso, é necessário que a alteração seja anormal. (…) A lei não exige, ao contrário do Código italiano, que a alteração seja imprevisível, mas o requisito da anormalidade conduzirá praticamente quase aos mesmos resultados (…).
b) Que a exigência da obrigação à parte lesada afecte gravemente os princípios da boa fé contratual e não esteja coberta pelos riscos do negócio, como no caso de se tratar de um negócio por sua natureza aleatório.”
A este respeito, na jurisprudência, destacamos:
- o acórdão do STJ de 13-12-2000, proferido na Revista n.º 2593/00 - 7.ª Secção, em cujo sumário (disponível em www.stj.pt) se refere designadamente que:
“II - O direito de resolução dum contrato por alteração das circunstâncias, conferido pelo art.º 437 n.º 1, do CC - que abrange tanto os contratos bilaterais como os unilaterais - está dependente da verificação cumulativa dos seguintes requisitos:
- que tenha havido alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram a sua obrigação de contratar;
- que a exigência das obrigações assumidas pela parte lesada afecte gravemente os princípios da boa fé contratual;
- que tal exigência não esteja coberta pelo risco do próprio negócio jurídico celebrado;
- que a parte lesada não esteja em mora na altura em que se verificou a alteração das circunstâncias.
III - Não é exigível que essa alteração das circunstâncias seja imprevisível.”
- o acórdão do STJ de 22-09-2005, proferido na Revista n.º 2401/05 - 2.ª Secção, cujo sumário (disponível em www.stj.pt) tem o seguinte teor:
“I - A alteração anormal da base negocial está prevista na nossa lei civil em dois momentos diferentes: no art.º 252, n.º 2, quanto à alteração subjectiva dessa base e no art.º 437 quanto à sua alteração objectiva.
II - No caso, estamos perante a alteração objectiva da base negocial já que aquela outra é tratada pelo legislador no âmbito dos vícios da vontade (erro sobre os motivos).
III - Para fazer funcionar o instituto previsto no referido art.º 437 do CC era necessário que: a) tivesse havido uma alteração anormal das circunstâncias objectivas que rodearam a vontade negocial dos contraentes; b) tal alteração anormal afectasse de modo grave a boa-fé negocial; c) não esteja ela abrangida pelos riscos negociais normais; d) o contrato não tivesse sido já cumprido.
IV - No caso, estamos perante uma circunstância pessoal (a saúde de um dos contraentes, interveniente num contrato de mútuo celebrado com um banco) que não pode de modo algum qualificar-se de anormalmente imprevisível já que se trata de algo que entronca no próprio risco da vida; permitir que as alterações de saúde pessoal de um contraente influenciem (a não ser, eventualmente, em casos - limite) a base negocial é pôr praticamente de lado a segurança negocial e o princípio vinculístico de que os contratos são para se cumprir.”
- o acórdão da Relação de Lisboa de 03-07-2007, proferido no proc. n.º 648/2007-1 (disponível em www.dgsi.pt), assim sumariado:
“Para que a alteração das circunstâncias pressupostas pelos contraentes conduza à resolução do contrato ou à modificação do respectivo conteúdo, exige o cit. art. 437º que se achem reunidos cumulativamente os seguintes requisitos:
a) que a alteração considerada relevante diga respeito a circunstâncias em que se alicerçou a decisão de contratar, isto é, a circunstâncias que, ainda que não determinantes para ambas as partes, se apresentem como evidentes, segundo o fim típico do contrato, ou seja, que se encontrem na base do negócio, com consciência de ambos os contraentes ou razoável notoriedade - «como representação mental ou psicológica comum patente nas negociações (base subjectiva), ou condicionalismo objectivo apenas implícito, porque essencial ao sentido e aos resultados do contrato celebrado (base objectiva);
b) que essas circunstâncias fundamentais hajam sofrido uma alteração anormal, isto é, imprevisível ou, ainda que previsível, afectando o equilíbrio do contrato;
c) que a estabilidade do contrato envolva lesão para uma das partes, quer porque se tenha tornado demasiado onerosa, numa perspectiva económica, a prestação de uma das partes (conquanto não se exija que a alteração das circunstâncias coloque a parte numa situação de ruína económica, a manter-se incólome o contrato), quer porque a alteração das circunstâncias envolva, para o lesado, grandes riscos pessoais ou excessivos sacrifícios de natureza não patrimonial;
d) que a manutenção do contrato ou dos seus termos afecte gravemente os princípios da boa fé negocial;
e) que a situação não se encontre abrangida pelos riscos próprios do contrato, isto é, que a alteração anómala das circunstâncias não esteja compreendida na álea própria do contrato, isto é, nas suas flutuações normais ou finalidade ou nos riscos concretamente contemplados pelas partes no acordo contratual celebrado.”
- o acórdão do STJ de 11-07-2023, proferido no proc. n.º 1779/21.1T8STB.E1.S1, em cujo sumário se refere designadamente que:
«I - Constitui exceção a este princípio da força vinculativa dos contratos a possibilidade de resolução ou modificação do contrato por alteração das circunstâncias.
II - Averiguar da possibilidade de resolver o contrato por alteração das circunstâncias traduz-se em apurar quando é que a pretensão ao cumprimento se revela radicalmente contrária à justiça material que é exigência fundamental da ordem jurídica.
III - O fulcro do art. 437.º, n.º 1, do CC, encontra-se nos “princípios da boa-fé”.
IV - A base do negócio na alteração das circunstâncias é bilateral: respeita simultaneamente aos dois contraentes.
V - Entendida objetivamente, a base do negócio encontra-se com a noção de riscos próprios do contrato mencionada no art. 437.º, n.º 1, in fine, do CC.»
Em situações próximas da que nos ocupa, em que se discutiu a aplicabilidade do art. 437.º do CC para fundamentar a resolução de contratos de mediação imobiliária, destacamos ainda os acórdãos (disponíveis em www.dgsi.pt):
- o acórdão da Relação de Lisboa de 12-01-2023, no proc. n.º 76/21.7T8ABF.L1-6, em que se considerou, conforme consta do respetivo sumário, que “a resolução do contrato pela ré sempre seria de admitir à luz do n.º 2 do artigo 437.º do Código Civil, considerando a doença oncológica que lhe sobreveio na sua execução, a qual afecta de maneira anómala e imprevista a base negocial e torna intolerável a manutenção do vínculo contratual, por ser patente o desequilíbrio das prestações e a excessiva onerosidade que a manutenção do contrato, como se nada tivesse ocorrido, implicaria para a ré.”
- o acórdão da Relação de Évora de 09-04-2025, no proc. n.º 848/23.8T8OLH.E1, em que se considerou ser imputável aos réus a não celebração do contrato de compra e venda, não configurando uma alteração das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar (que justifiquem o não pagamento da remuneração devida à autora) o facto de os réus terem decidido divorciar-se em dezembro de 2021, após o réu ter proposta para ir trabalhar para Lisboa, onde começou a trabalhar a partir de 17-01-2022 (pouco mais de dois meses após a celebração do contrato promessa), e o facto de a ré residir no imóvel dos autos com os dois filhos;
- o acórdão da Relação de Lisboa de 12-03-2026, no proc. n.º 1865/24.6T8PDL.L1-8, em que se referiu não constar da matéria provada qualquer facto que inequivocamente demonstre que os aí réus fundaram a sua decisão de celebrar o contrato de mediação imobiliária com a autora na circunstância de que venderiam a sua casa e comprariam simultaneamente uma casa que a autora lhes arranjaria nas condições possíveis para os mesmos; logo, não tendo sido demonstrada tal base negocial, inexistia fundamento para resolução do contrato ao abrigo do art. 437.º do CC.
Transpondo estas considerações para o caso dos autos, constatamos, desde logo, que a (única) circunstância fáctica invocada pela Apelante para fundar o direito que se arroga à resolução do contrato de mediação imobiliária em apreço é a “denúncia” do contrato de arrendamento relativo ao apartamento onde a Ré residia com o seu agregado familiar.
É fora de dúvida que, após a celebração do contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes, a Ré deixou de “poder contar” com a renovação daquele contrato de arrendamento, já que o senhorio comunicou a sua oposição à renovação, nada indicando que ao senhorio não assistia esse direito (que não se confunde com o direito à denúncia, propriamente dita, do contrato de arrendamento de duração indeterminada - cf. art. 1101.º do CC) ou que não o tenha feito valer de forma válida e eficaz (cf. art. 1096.º do CC).
Porém, dos factos provados não resulta de forma concludente que a circunstância de a Ré residir, à data, num apartamento arrendado tenha servido de base à sua (e do Réu seu pai) decisão de contratar com a Autora. Ao invés, os factos provados inculcam a ideia de que a Ré poderia estar a ponderar adquirir um novo imóvel com o dinheiro que obtivesse pela venda, recorrendo ao crédito à habitação para pagar a diferença entre o valor da venda do imóvel dos autos e o valor da compra de um novo imóvel. Portanto, a manutenção do aludido contrato de arrendamento não se prefigura como uma circunstância que objetivamente tenha servido de base à decisão de celebrar o contrato de mediação imobiliária em apreço.
Ainda que assim não se entendesse, de modo algum se poderá considerar como “anormal” a alteração ocorrida, face à (previsível) cessação do contrato de arrendamento, considerando a comunicação de oposição à renovação efetuada pelo senhorio. Ainda que essa comunicação possa ter surpreendido a Ré, isso não significa que a oposição à renovação do contrato assim comunicada deva ser considerada como anormal ou inusitada.
Com efeito, a Ré não alegou e provou factos dos quais resulte que o contrato de arrendamento do apartamento onde residia era um contrato vinculístico, insuscetível de cessar por iniciativa do senhorio (designadamente, por caducidade por decurso do prazo, oposição à renovação ou denúncia). Pelo contrário, até ficou provado que, ao celebrar o contrato de mediação imobiliária com a Autora, em 3 de julho de 2018, a Ré já sabia que o contrato de arrendamento da casa onde habitava, previa a possibilidade de o senhorio não o renovar e de a interpelar para proceder à entrega do locado até ao dia 31 de janeiro de 2019. Portanto, no contexto fáctico apurado, não há motivo para qualificar como anormal a oposição do senhorio à renovação do contrato de arrendamento relativo ao apartamento onde a Ré residia.
Ademais, nesse contexto fáctico, nada permite considerar que a venda da moradia pelo preço de 195.000 € com o pagamento da comissão acordada se tivesse tornado economicamente demasiado onerosa para a Ré, deixando-a numa situação em que corria um grande risco pessoal ou em que teria de suportar um excessivo sacrifício na sua vida pessoal e familiar, em termos tais que a manutenção do contrato afrontasse, com gravidade, os princípios da boa fé negocial.
Efetivamente, não resulta dos factos provados que a Ré não dispunha de meios económicos para, em tempo útil (até 31 de janeiro de 2019), arrendar ou comprar outro apartamento ou moradia da tipologia pretendida, neste último caso, usando o dinheiro obtido com a venda da moradia em apreço nos autos e recorrendo ao crédito bancário; não há sequer elementos fácticos que nos permitam considerar que esta última opção teria sido menos vantajosa do ponto de vista financeiro do que aquela que veio a ser tomada pela Ré.
Improcedem, pois, as conclusões da alegação de recurso quanto à questão em apreço.
Da obrigação de pagamento da remuneração
Tendo concluído que não assistia à Ré/Apelante o direito à resolução do contrato de mediação imobiliária em apreço, resta apreciar se o Tribunal a quo incorreu em erro de julgamento ao considerar, além do suprarreferido, que se devia responder positivamente à questão de saber se a Autora provou a existência de comprador para o imóvel, relevando nesse sentido a circunstância de a proponente DD, que depôs em Tribunal, ter inclusivamente melhorado a proposta inicial de 193.000,00 € para 195.000,00 € (e até pedido a um empreiteiro para ir à moradia analisar a questão de uma pedra); apesar de não se encontrar assinada (pela proponente ou pela Ré), isso não invalidava que fosse considerada como proposta séria de compra, devendo a Ré ser condenada no pagamento da quantia peticionada pela Autora por conta do contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes, relativamente à proposta de maior valor, dos 195.000,00 €, no montante de 5% de comissão sobre este valor, acrescido de IVA, num total de 11.992,50 €.
A Apelante discorda, conforme decorre da síntese feita nas conclusões da alegação de recurso.
Vejamos.
Como se refere na sentença recorrida, está em causa a aplicação do disposto no art. 19.º da Lei n.º 15/2013, de 08-02, que estabelece o regime jurídico a que fica sujeita a atividade de mediação imobiliária, cujo n.º 2 tem o seguinte teor: “É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.”
A este propósito, destacamos, na jurisprudência, os acórdãos:
- da Relação de Lisboa de 12-03-2026, proferido no proc. n.º 1865/24.6T8PDL.L1-8, disponível em www.dgsi.pt, assim sumariado:
“I. A aplicação do disposto no referido art. 19 nº2 da Lei 15/2013 de 8 de fevereiro exige a demonstração de que contrato de mediação imobiliária foi celebrado com o proprietário ou arrendatário trespassante do imóvel; que tenha sido estipulado o regime de exclusividade; e que a não realização/frustração do negócio visado no contrato de mediação seja imputável a esse proprietário/arrendatário trespassante.
II. Este último aspeto pressupõe, por um lado, a demonstração de que na vigência do contrato de mediação a mediadora logrou encontrar um efetivo candidato para celebrar o negócio visado, e, por outro lado, que a conduta do cliente da mediadora (proprietário/arrendatário trespassante), ao não celebrar esse negócio, seja, do ponto de vista de um homem médio, censurável, por não justificada.”
- da Relação de Lisboa de 12-01-2023, proferido no no proc. n.º 76/21.7T8ABF.L1-6, em cujo sumário se refere designadamente que:
«I - Na vigência do contrato de mediação imobiliária celebrado em regime de exclusividade o cliente pode rescindir unilateralmente o contrato e desistir da venda almejada em qualquer altura.
II - Nessa eventualidade, a remuneração acordada só será devida, caso o mediador faça prova dos seguintes factos constitutivos do seu direito [art.ºs 342.º, n.º 1, do Cód. Civil e 19.º, n.º 2, da Lei n.º 15/2013, de 8/2]: (i) que angariou e apresentou ao cliente um interessado real e genuíno na compra do imóvel; e (ii) que o negócio visado não se concretizou por causa imputável ao cliente, proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
III - Não existe “causa imputável” ao cliente geradora do dever de remunerar o mediador imobiliário e do direito deste receber quando o cliente rescinde unilateralmente o contrato de mediação e desiste do negócio visado por motivo de força maior estranho à sua vontade e excludente da culpa, designadamente doença grave, potencialmente letal, inesperada e superveniente à celebração do contrato de mediação, pelas preocupações e incertezas que gera quanto ao futuro.»
Sendo certo que o contrato em apreço nos autos foi celebrado em regime de exclusividade, parece-nos destituída de suporte fáctico a alegação feita pela Apelante de falta de uma proposta séria de compra da moradia. Na verdade, ficou provado que existiram duas propostas concretas, sendo a de maior valor a que foi apresentada em 30 de julho de 2018, pela interessada DD, pelo preço de 195.000 €.
Não vemos motivo algum para questionar a seriedade desta última proposta, até porque a Ré não o fez na altura em que a consultora imobiliária ao serviço da Autora lhe comunicou que a proposta apresentada por uma cliente Russa (DD) havia subido para o montante de 195.000 €. A Ré limitou-se a responder que, a vender, já não vendia abaixo dos 200.000 €, não tendo solicitado uma averiguação das condições que porventura reputava relevantes tendo em vista a celebração do negócio visado (por exemplo, indagando da possibilidade de outorga de contrato promessa, do montante do sinal ou do prazo para celebração do contrato visado).
Tão pouco podemos considerar justificada e desculpável, à luz do princípio da boa fé que deve nortear o cumprimento das obrigações contratuais (cf. art. 762.º, n.º 2, do CC), a posição da Ré, ao pretender, num primeiro momento, depois de saber da aludida oposição à renovação do contrato de arrendamento, ganhar algum tempo, não dando resposta às propostas apresentadas, acabando depois por as recusar, de forma inequívoca, vindo a comunicar a resolução do contrato de mediação em apreço nos termos suprarreferidos. Foi essa atuação da Ré, ao desistir da venda – preferindo realizar obras na moradia com recurso ao financiamento bancário que obteve, e aí passar a residir com o seu agregado familiar -, que inviabilizou a concretização do negócio de compra e venda em vista.
Portanto, a não realização do negócio visado no contrato de mediação imobiliária foi devida a causa imputável à Ré, a qual incorreu na obrigação de pagar à Autora a remuneração acordada.
Posto isto, impõe-se concluir, sem necessidade de mais considerações, que não merece censura a sentença recorrida, improcedendo as conclusões da alegação de recurso, ao qual será negado provimento.
Vencida a Ré/Apelante, é responsável pelo pagamento das custas processuais (artigos 527.º e 529.º, ambos do CPC).
***
III - DECISÃO
Pelo exposto, decide-se negar provimento ao recurso, mantendo-se em consequência, a sentença recorrida.
Mais se decide condenar a Ré/Apelante no pagamento das custas do recurso.
D.N.
Lisboa, 25-06-2026
Laurinda Gemas
Pedro Martins
João Severino |
