| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
I. Relatório:
CC e DD, identificados nos autos, intentaram ação declarativa, sob a forma de processo comum, contra AA e BB, igualmente identificados, pedindo que se declare o incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda outorgado entre as partes, por culpa dos Réus e se condene os Réus, solidariamente, a restituir à Autora o sinal em dobro, no montante de 131.500,00€ (cento e trinta e um mil e quinhentos euros), acrescido de juros devidos à taxa legal desde a data da citação até efectivo e integral pagamento.
Alicerçaram a sua pretensão na celebração de um contrato-promessa de compra e venda de imóvel, com constituição de sinal, condicionado a concessão de financiamento bancário e no seu incumprimento que imputam, por um lado, à morosidade do Banco na concessão do referido financiamento e, por outro lado, à falta de colaboração dos réus que, na sequência da pré-aprovação condicionada do financiamento, após terem usufruído de sucessivos reforços de sinal destinados a compensá-los da referida morosidade, não lhe entregaram a planta do imóvel exigida pelo Banco. E mais alegaram que, mostrando-se o prazo convencionado para a celebração do contrato prometido ultrapassado, os réus concederam-lhe um prazo suplementar manifestamente insuficiente para a aprovação do financiamento e marcação da escritura, com cominação de resolução e que, nesse seguimento, perante a não concretização do negócio, apesar de todos os esforços desenvolvidos para devolução do sinal e dos respectivos reforços, não tiveram sucesso.
Os réus apresentaram contestação, na qual admitiram a celebração do contrato-promessa em questão, as quantias que lhes foram entregues pelos autores e a não celebração do contrato prometido e, negando a ausência de colaboração por falta de entrega de documentos, imputaram a responsabilidade pelo respectivo incumprimento aos autores. Incumprimento este que lhes permite fazer seus o sinal e os respectivos reforços.
Foi realizada audiência prévia, na qual, além do mais, foram fixados o objecto do litígio e enunciados os temas de prova.
Realizou-se audiência final e de seguida foi proferida sentença com o seguinte dispositivo decisório: “Condenar os réus AA e BB réus no pagamento aos autores da quantia de € 65.750,00 (sessenta e cinco mil setecentos e cinquenta euros) acrescida de juros moratórios calculados à taxa legal de 4%, desde a citação até efectivo e integral pagamento; b) absolver os réus do demais peticionado”.
Os RR. pugnando pela absolvição do pedido, apresentaram o presente recurso de apelação, no qual concluíram da seguinte forma:
«a) Entendem os Recorrentes, salvo o devido respeito, que mal andou o Tribunal a quo ao julgar parcialmente procedente o pedido formulado pela Recorrida e, em consequência, decidir pela condenação dos RR, ora recorrentes a pagar à Recorrida a quantia de € 65.750,00 (sessenta e cinco mil, setecentos e cinquenta euros) acrescida dos juros moratórios calculados à taxa legal de 4%, desde a citação até efectivo e integral pagamento.
b) Os AA ora recorridos, (promitentes compradores) peticionaram a declaração de incumprimento definitivo do contrato de promessa de compra e venda outorgando entre as partes, por culpa dos réus, e consequentemente, a condenação a restituir à Autora o sinal em dobro, no montante de € 131.500,00, acrescido de juros devidos à taxa legal desde a data da citação até efectivo e integral pagamento.
c) O douto tribunal decidiu condenar os RR no pagamento da quantia de € 65.750,00 (valores recebidos a título de sinal e princípio de pagamento), acrescida de juros à taxa de 4% desde a citação até efectivo integral pagamento, absolver os RR do demais peticionado e condenar as partes no pagamento das custas, na proporção de ½ para cada.
d) Importa, contudo, reiterar que, o Tribunal deixou claro na sua fundamentação, que se aceita, que os RR, aqui recorrentes, na qualidade de promitentes vendedores não incumpriram o contrato “É, assim, de entender que os promitentes-vendedores não incumpriram o contrato e que os autores carecem de fundamento legal para lhe imputar qualquer responsabilidade.”
e) No entanto, apesar do não incumprimento, o tribunal considera, e aqui entendemos, erradamente, que: “Contudo, não podemos olvidar que os autores não lograram cumprir o contrato por facto que não lhes é imputável.
f) O tribunal reconhece expressamente que os promitentes vendedores não incumpriram.
g) Entendem os recorrentes que, os recorridos não lograram cumprir o contrato, por facto que lhes é imputável, não tendo estes provado que o crédito foi pedido atempadamente e
que os AA tenham colaborado atempadamente com a entrega de documentos solicitados.
h) A prova documental existente nos autos refere que, a 17 de janeiro o Banco escreve que o processo ainda está a iniciar-se e os emails entre o banco e os autores só aparecem
em meados de janeiro de 2023, já a escritura se devia ter realizado no dia 3 de janeiro.
i) Ainda assim, operou a cláusula contratual de presunção de aprovação do financiamento,
consolidando a promessa (cláusula quarta n.º 2 do CPCV)
j) Logo, o incumprimento e falta de comunicação com os RR é imputável exclusivamente
aos promitentes compradores (ora recorridos).
k) Nos termos do artigo 442.º, n.º 2, do CC, não há lugar à devolução do sinal.
l) A douta sentença, salvo melhor opinião, padece de vício na decisão sobre a matéria de
facto, ou seja, de raciocínio nas respectivas considerações, levando à errónea decisão da
causa conforme demonstrado.
m) Competia, evidentemente, aos Recorridos o ónus da prova, designadamente, a prova que, o contrato definitivo não se celebrou por causa que não lhe é imputável
n) No contrato de promessa de compra e venda clausula QUARTA as partes acordaram que a promitente compradora iria recorrer a crédito bancário, tendo ficado acordado e escrito no CPCV – cláusula 4ª n.º 2, que:” Decorridos 40 dias da assinatura do presente contrato sem qualquer comunicação por parte da promitente compradora sobre a referida
avaliação, presume-se a obtenção do referido empréstimo, consolidando-se a promessa.”
o) Ou seja, o contrato tem uma cláusula de proteção de ambas as partes, uma que aceita
que haverá financiamento e portanto, protege-se a promitente compradora, e outra, no n.º
2, que protege o promitente vendedor da inércia da promitente compradora.
p) Tendo o CPCV sido celebrado em 4 de novembro de 2022, a promitente compradora teria até 14 de dezembro para comunicar alguma questão relacionada com a dificuldade ou recusa de empréstimo, o que não fez, resultando isso na consolidação da promessa.
q) A escritura devia ter sido celebrada até ao dia 3 de janeiro de 2023 e é ponto assente não foi e que não houve qualquer justificação por parte da promitente compradora, nem sequer uma comunicação a marcar a escritura.
r) Pelo contrário, conforme foi dado como provado no ponto 7 dos factos provados, foi a
recorrida notificada que o prazo tinha sido ultrapassado e que os recorrentes comunicavam a prorrogação do prazo até 15 de janeiro de 2023. (doc. 2 e 3 juntos com a
contestação)
s) O tribunal, no PONTO 8 dos factos provados aceita que a Autora respondeu e nunca referiu qualquer problema com o crédito bancário, mas apenas com “… razões burocráticas atinentes ao processo de transferência de divisas em Angola”, e propôs ainda
que a escritura pudesse ser realizada até ao dia 31 de janeiro, tendo ainda sugerido, em alternativa e bem ciente de que já se encontrava em situação de incumprimento, que o sinal por si entregue fosse revertido na aquisição da viatura pertencente ao Recorrente.
t) Numa conduta de Boa Fé, mas em desespero, face à necessidade de vender a fração, os
recorrentes aceitaram a prorrogação do prazo até 27 de janeiro (sexta feira), mediante o
pagamento de reforços de sinal, que foram efectivamente feitos.
u) Dos documentos juntos pela Recorrida resulta de forma clara e inequívoca que a pressão e junção da documentação junto do Banco apenas se iniciou em janeiro de 2023, após a carta enviada pelos recorridos e já em claro incumprimento V. ponto 11 dos factos
provados
v) A 17 de janeiro de 2023 ainda nem tinha sido pedida a avaliação, nem a conta da recorrida estava provisionada, conforme email do banco (ponto 12 factos provados)
w) A 17 de janeiro, com todos os prazos ultrapassados, ainda não tinham sido entregues no banco os elementos de identificação nem pago os valores para emissão da minuta da
procuração.
x) No ponto 20, a 23 de janeiro pode ler-se a resposta do banco que diz “o processo ainda
está numa fase inicial…”
y) Os recorrentes foram claros na sua missiva, prorrogaram o prazo uma primeira vez até 15 de janeiro e uma segunda vez até 27 de janeiro, comunicando de forma inequívoca as
consequências do incumprimento, a recorrida incumpriu, de forma definitiva, o contrato-
promessa e os prazos nele estipulados, razão pela qual lhe foi aplicada a penalização contratualmente prevista na cláusula SÉTIMA do contrato-promessa de compra e venda, correspondente à perda do sinal quando o incumprimento é imputável à promitente compradora, como sucedeu no caso concreto.
z) Andou mal o tribunal a quo na matéria de facto provada no ponto 24, a recorrida nunca
informou os réus do estado do processo do financiamento bancário.
aa) Por outro lado, no ponto 26 dos factos provados o tribunal decide: “Em data posterior a 27 de janeiro de 2023, mas não apurada, a referida entidade bancária aprovou o financiamento aos autores para aquisição da mencionada fração.”
bb) Também aqui andou mal o tribunal, nenhuma prova foi carreada para os autos sobre este ponto, nem tão pouco foi alegado.
cc) Por outro lado, ao contrário do decidido no ponto C) dos factos não provados, resulta claro que os recorridos não diligenciaram pela obtenção do crédito em tempo, e por essa razão o banco, em 17 de janeiro de 2023 (quando já devia ter sido celebrada a escritura) escreve na sua comunicação que o processo ainda está no início.
dd) O ponto e) está igualmente errado, devia ter sido dado como provado que os autores nunca solicitaram a entrega de quaisquer documentos adicionais, o que se pode facilmente retirar de todas as comunicações existentes e que o tribunal a quo até transcreveu. Note-se que a fundamentação do tribunal neste ponto é: “No que se refere ao facto não provado sob a al. e), o mesmo resulta da circunstância de o réu ter declarado o contrário.” O que não se entende….????
ee) O ponto F) dos factos não provados também não se compreende e não esta fundamentado, o que resulta em nulidade da sentença, o que se requer para todos os efeitos, os autores nunca informaram sobre o estado do financiamento.
ff) E por último, não se compreende como pode o tribunal dar como não provado que os
autores não diligenciaram por efectuar a escritura dentro do prazo estipulado, nem no prazo que, entretanto os réus permitiram que fosse prorrogado (ponto g)
gg) Nos termos do CPCV cabia aos autores a marcação da escritura. Até à presente data,
nunca os recorrentes receberam uma carta que fosse a indicar a data da escritura, ou sequer uma previsão, ou local, ou sequer o resultado do financiamento.
hh) O ónus da prova em como a escritura teria sido marcada caberia sempre aos recorridos, os recorrentes não podem fazer prova de uma coisa que nunca aconteceu
ii) Deverá por isso a douta sentença ser revogada e substituída por outra que tenha em consideração a sentença do processo de acção declarativa de condenação, os documentos juntos pelos Réus na sua contestação, incluindo a gravação das diligências realizadas em sede de audiência de julgamento.
jj) A douta sentença do tribunal a quo padece de erro de julgamento de direito
kk) Nos termos do artigo 442.º, n.º 2, do Código Civil, quando o contrato-promessa não é cumprido por culpa do promitente-comprador, assiste ao promitente-vendedor o direito de fazer seu o sinal, não havendo lugar à sua devolução.
ll) Trata-se de um regime objectivo, que dispensa a prova de prejuízo, bastando a imputabilidade do incumprimento ao promitente-comprador.
mm) No caso concreto, a própria sentença recorrida reconhece expressamente que os promitentes vendedores não incumpriram qualquer obrigação contratual e que não lhes é
imputável qualquer causa de frustração da escritura.
nn) Não obstante esse reconhecimento, o tribunal a quo decide pela devolução integral do sinal, fundando-se numa alegada actuação do banco, sem que tal factualidade tenha sido devidamente alegada e provada, nem enquadrada nos ónus probatórios legalmente exigíveis.
oo) Tal conclusão viola frontalmente o disposto no artigo 442.º do Código Civil e a jurisprudência consolidada.
pp) A cláusula bancária constante do contrato-promessa não elimina nem inverte o ónus da prova, competindo sempre ao promitente-comprador demonstrar que requereu o financiamento em tempo útil, praticou todos os actos necessários e exigíveis à sua obtenção e que a não celebração da escritura decorreu de causa não imputável à sua conduta.
qq) A este respeito, a jurisprudência é absolutamente uniforme.
rr) “A cláusula que subordina a promessa à obtenção de crédito bancário não dispensa o promitente-comprador do ónus de provar que diligenciou, atempadamente, pela sua obtenção. Não o fazendo, o incumprimento é-lhe imputável, legitimando a perda do sinal.
ss) No caso dos autos, não ficou provado que os promitentes compradores tenham iniciado o processo bancário logo após a celebração do contrato em 4 de novembro, apenas provaram que se deslocaram ao banco e foi-lhes entregue uma lista de documentos
necessários para iniciar o processo.
tt) Não provaram que foi entregue a documentação exigida dentro do prazo contratual;
uu) Não provaram que foi comunicado atempadamente qualquer dificuldade ou recusa de
crédito.
vv) Pelo contrário, resulta da prova produzida que apenas em janeiro de 2023, já após interpelação dos promitentes vendedores, os compradores começaram a juntar documentação bancária, tal actuação tardia é incompatível com a invocação válida da cláusula bancária.
ww) O tribunal recorrido imputa a frustração da escritura a um alegado “atraso do banco”,
contudo, não foi junta qualquer comunicação bancária comprovativa de atraso anómalo, não se demonstra que o banco tenha sido contactado atempadamente, não se prova que o atraso tenha sido causa adequada da não marcação da escritura.
xx) A sentença baseia-se, assim, numa presunção judicial não sustentada na matéria de facto provada, violando o artigo 607.º, n.º 4, do CPC.
yy) Por outro lado, temos a cláusula contratual de presunção de aprovação do financiamento, o contrato-promessa contém uma cláusula expressa segundo a qual se, no prazo de 40 dias após a celebração do contrato, os promitentes compradores nada comunicassem, considerar-se-ia o financiamento aprovado e a promessa definitivamente consolidada.
zz) É um mecanismo contratual legítimo, destinado precisamente a evitar comportamentos dilatórios estabilizar a posição jurídica dos promitentes vendedores.
aaa) Resulta dos autos que os compradores, não comunicaram qualquer recusa ou dificuldade no prazo previsto, não accionaram validamente a cláusula bancária, mantiveram-se em silêncio, permitindo operar a presunção contratual.
bbb) Assim, a cláusula bancária deixou de funcionar como condição resolutiva, passando o risco do financiamento a recair exclusivamente sobre os compradores.
ccc) Ainda assim, e por mera cautela, os promitentes vendedores concederam sucessivas prorrogações de prazo: inicialmente até 15 de janeiro de 2023 e posteriormente até 27 de janeiro, com carácter final.
ddd) Tais comunicações consubstanciam verdadeira interpelação admonitória, nos termos do artigo 808.º do Código Civil. Não tendo os compradores marcado nem celebrado a escritura até ao termo final concedido, o incumprimento tornou-se definitivo.
eee) O incumprimento definitivo imputável ao promitente-comprador consolida definitivamente o direito do vendedor ao sinal.».
Os AA. contra alegaram, concluindo que:
«A) A Douta Sentença recorrida não padece de qualquer vício na decisão sobre a matéria de facto, tendo o Tribunal a quo formado a sua convicção com base numa apreciação crítica, lógica e devidamente fundamentada da prova produzida, nos termos do argo 607.º, n.º 4 e 5 do Código de Processo Civil.
B) A factualidade dada como provada encontra suporte consistente nas declarações de parte prestadas por ambos os intervenientes, conjugadas com a prova documental junta aos autos, designadamente os comprovados das sucessivas transferências efectuadas a título de reforço de sinal.
C) A aceitação reiterada, pelos Réus, de oito reforços de sinal não previstos contratualmente, inclusive após o termo do prazo inicialmente estipulado para a celebração da escritura, constitui elemento objectivo revelador da manutenção do interesse contratual e do conhecimento da dependência do negócio face ao financiamento bancário.
D) Ficou demonstrado que os Réus, aqui Recorrentes, tinham pleno conhecimento da necessidade de recurso a crédito por parte dos Autores, tendo sido o próprio Réu AA
quem apresentou a Autora ao gestor bancário, no próprio dia da celebração do contrato de promessa.
E) A alegada ausência de junção de documentação bancária não consubstancia incumprimento do ónus da prova.
F) A inexistência de prova testemunhal não compromete a suficiência probatória, atento o princípio da livre apreciação da prova, podendo o Tribunal fundar a sua convicção em prova documental e declarações de parte, conjugados com as regras de experiência comum, como fez.
G) A sentença recorrida operou uma correcta distinção entre a inexistência de incumprimento imputável aos Réus e a não imputabilidade do incumprimento à Autora, concluindo que a não celebração do contrato definitivo resultou de circunstâncias não imputáveis a qualquer das partes, tendo fundamentado de forma expressa e muito clara, as suas motivações para a decisão de facto e de direito.
H) A solução adoptada pelo Tribunal a quo – restituição do sinal – constitui uma aplicação
juridicamente correcta e equilibrada do regime legal aplicável ao caso e das cláusulas convencionadas no contrato de promessa.
I) Não se verifica qualquer erro de julgamento, vício de raciocínio, insuficiência de fundamentação ou errónea aplicação do direito, não existindo fundamentos que justifiquem a revogação da decisão recorrida.».
Admitido o recurso e colhidos os vistos, cumpre decidir.
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Questões a decidir:
O objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente (art.ºs 5.º, 635.º n.º3 e 639.º n.ºs 1 e 3, do CPC), para além do que é de conhecimento oficioso, e porque os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, ele é delimitado pelo conteúdo da decisão recorrida.
Importa assim, saber se, no caso concreto:
- Se é de alterar os factos nos termos propostos pelos recorrentes, a saber, o ponto 24 e o ponto 26 dos factos provados, e os pontos c), e), f) e g) dos factos não provados;
- É de considerar o incumprimento definitivo imputável ao promitente-comprador consolidando o direito do promitente-vendedor ao sinal.
*
II. Fundamentação:
No Tribunal recorrido foram considerados provados os seguintes Factos:
1. Por escrito datado de 4 de novembro de 2022, que aqui se dá por integralmente reproduzido, os autores e os réus, prometeram, respectivamente, comprar e vender a fração autónoma designada pelas letras “AC” do prédio urbano sito na ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Loures sob o número ...), da mencionada freguesia, e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo...).
2. Os réus prometeram vender e os autores prometeram comprar a aludida fração pelo preço de € 265.000,00, sendo € 26.500,00€ (vinte e seis mil e quinhentos euros), a título de sinal e princípio de pagamento, pagos até 10 de novembro de 2022, e o remanescente a pagar na data da celebração do contrato de compra e venda.
3. Do referido contrato-promessa constam as seguintes cláusulas:
4. No próprio dia da celebração do contrato, mediante a apresentação do gestor EE ao serviço do Banco Millennium BCP pelo réu à autora, esta diligenciou no sentido de obter o financiamento bancário.
5. Os autores procederam ao pagamento do valor de € 26.500,00€ (vinte e seis mil e quinhentos euros), dentro do prazo estipulado.
6. Perante a falta de celeridade do Banco, a autora, a título de reforço de sinal, realizou as seguintes transferências para a conta bancária dos réus:
I. Em 29 de novembro de 2022, € 13.000,00 (treze mil euros);
II. Em 23 de dezembro de 2022, € 1.000,00 (mil euros);
III. Em 23 de dezembro de 2022, € 1.500,00 (mil e quinhentos euros);
IV. Em 24 de dezembro de 2022, € 2.000,00 (dois mil euros);
V. Em 24 de dezembro de 2022, € 500,00 (quinhentos euros);
VI. Em 28 de dezembro de 2022, € 1.000,00 (mil euros);
VII. Em 11 de janeiro de 2023, € 19.500,00 (dezanove mil e quinhentos euros); e
VIII. Em 12 de janeiro de 2023, € 750,00 (setecentos e cinquenta euros).
7. Tendo findado o prazo de 60 dias estipulado no mencionado contrato-promessa, em 03 de janeiro de 2023, os réus, através da sua Ilustre Mandatária, por carta datada de 04 de janeiro de 2023, enviada por via postal registada e por email de 05 de janeiro de
2023 à autora, comunicaram-lhe o seguinte:
8. A autora, via email de 06 de janeiro de 2023, acusou a recepção da referida comunicação e respondeu-lhe o seguinte:
9. Em resposta ao referido email, a Ilustre Mandatária dos réus, enviou email datado de 09 de janeiro de 2023 à autora que, pela mesma via, acusou a sua receção no dia seguinte:
10. Nesta data, o Banco Millenium BCP ainda não tinha aprovado a concessão de financiamento aos autores.
11. Em 17 de janeiro de 2023, a autora enviou o seguinte email ao gestor do Banco Millenium BCP:
12. Na mesma data, 17 de janeiro de 2023, e pela mesma via, o referido gestor bancário respondeu o seguinte à autora:
13. No dia seguinte, pela mesma via, autora respondeu o seguinte ao gestor bancário:
14. Na mesma data e pela mesma via, o referido gestor bancário respondeu o seguinte à autora:
15. Na mesma data e pela mesma via, a autora respondeu o seguinte ao gestor bancário: “Boa tarde Sr. EE, Envio documentos conforme solicitado”.
16. Em 19 de janeiro de 2025, o referido gestor bancário, enviou à autora o seguinte email:
17. Na mesma data e pela mesma via, a autora respondeu o seguinte ao gestor bancário:
18. Em 23 de janeiro, de 2023, após a autora ter solicitado informação sobre o estado do processo de financiamento, o mencionado gestor bancário enviou o seguinte email à autora:
19. Na mesma data e pela mesma via, a autora respondeu o seguinte ao gestor bancário:
20. Ao que referido gestor, na mesma data e pela mesma via respondeu o seguinte:
21. Aquando da celebração do contrato-promessa, os réus entregaram aos autores a caderneta predial urbana e a certidão do registo predial.
22. A autora, na sequência do pedido do Banco, pediu ao réu a planta do imóvel, mas sem sucesso.
23. Tendo os réus considerado o contrato-promessa resolvido, em 27 de janeiro de 2023, os autores solicitaram aos réus a devolução do sinal e dos respectivos reforços, mas sem êxito.
24. A autora informou os réus do estado do processo de aprovação do financiamento bancário.
25. A vistoria à fração autónoma objecto do contrato-promessa de compra e venda foi realizada pela entidade bancária, em 23 de janeiro de 2023.
26. Em data posterior a 27 de janeiro de 2023, mas não apurada, a referida entidade bancária aprovou o financiamento aos autores para aquisição da mencionada fração autónoma.
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Foram ainda considerados como não provados os seguintes factos:
a) a não celebração do contrato definitivo deveu-se ao facto de não ter sido entregue, por parte dos réus, o documento essencial à aprovação do crédito bancário.
b) Em resposta à missiva enviada por banda dos Réus, enviou igualmente a autora uma carta registada a estes, datada de 22 de fevereiro de 2023.
c) Os autores não diligenciaram em tempo quer pelo início do financiamento bancário (que aliás nunca foi preocupação dos A.A), quer pela eventual transferência atempada de valores de Angola.
d) A autora sempre referiu que o prazo de 60 dias era mais do que suficiente para a celebração da escritura porque o recurso a financiamento seria uma situação residual, apenas em último caso e num valor muito inferior ao valor do imóvel.
e) Nunca foi solicitado pelos autores a entrega de quaisquer documentos adicionais.
f) Os réus nunca tiveram qualquer informação sobre o andamento do processo de financiamento, não sabem quando se iniciou, que valor foi solicitado, que informações foram fornecidas e qual a resposta final.
g) Os autores não diligenciaram por efectuar a escritura dentro do prazo estipulado, nem no prazo que, entretanto, os réus permitiram que fosse prorrogado. *
Da impugnação da decisão de matéria de facto:
Em termos adjectivos reza o artº 640º do Código de Processo Civil que quando seja impugnada a matéria de facto deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: a) Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados; b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida; c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas. E nos termos do nº 2 no caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte: a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes; b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
Saliente-se ainda que “tem vindo a sedimentar como predominante o entendimento de que as conclusões não têm que reproduzir (obviamente) todos os elementos do corpo das alegações e, mais concretamente, que a especificação dos meios de prova, a indicação das passagens das gravações e mesmo as respostas pretendidas não têm de constar das conclusões, diversamente do que sucede, por razões de objectividade e de certeza, com os concretos de facto sobre que incide a impugnação.”( Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Sousa, Código de Processo Civil Anotado, Vol. I, Almedina, 2018, p. 771; cfr. ainda os Acs. do S.T.J. citados pelos Autores).
Na esteira do que vinha sendo o entendimento predominante, o STJ decidiu uniformizar jurisprudência nos seguintes termos "Nos termos da alínea c), do n° 1 do artigo 640° do Código de Processo Civil, o Recorrente que impugna a decisão sobre a matéria de facto não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa pretendida, desde que a mesma resulte, de forma inequívoca, das alegações", em cuja síntese final se afirmou designadamente que: "(...) decorre do art° 640°, n° 1, que sobre o impugnante impende o dever de especificar, obrigatoriamente, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera julgados de modo incorrecto, os concretos meios de probatórios constantes do processo, de registo ou de gravação nele realizado, que imponham decisão diversa da recorrida, bem como aludir a decisão que no seu entender deve ser proferida sobre as questões de facto impugnada. Tais exigências, traduzidas num ónus tripartido sobre o recorrente, estribam-se nos princípios da cooperação, adequação, ónus de alegação e boa-fé processuais, garantindo a seriedade do recurso, num efectivo segundo grau de jurisdição quanto à matéria de facto, necessariamente avaliado de modo mais rigoroso, mas sem deixar de ter em vista a adequada proporcionalidade e razoabilidade, de modo a que não seja sacrificado um direito das partes em função de um registo formal, desconsiderando aspectos substanciais das alegações, numa prevalência da formalidade sobre a substancia que se pretende arredada" - AUJ do STJ de 17-10-2023 (Acórdão n° 12/2023, publicado no Diário da República n° 220/2023, Série I, de 14-11-2023, com Declaração de Rectificação n° 25/2023), proferido no processo n° 8344/17.6T8STB.E1-A.S1.
No mais, se o recorrente impugna determinados pontos da matéria de facto, mas não impugna outros pontos da mesma matéria, estes não poderão ser alterados, sob pena de a decisão da Relação ficar a padecer de nulidade, nos termos do art. 615.º, n.º 1, al. d), 2ª parte, do C.P.C. É, assim, dentro destes limites objectivos que o art. 662.º do C.P.C. atribui à Relação competências vinculadas de exercício oficioso quanto aos termos em que pode ser feita a alteração da matéria de facto, o mesmo é dizer, quanto ao modus operandi de tal alteração.
Feito este enquadramento, além de se dever aferir quais os pontos concretos que devem ser apreciados por este tribunal, haverá ainda que considerar quer a utilidade na eventual alteração, bem como o que preside à mesma.
Donde, nesta análise importa ter presente que no nosso ordenamento jurídico vigora o princípio da liberdade de julgamento ou da livre convicção, face ao qual o tribunal aprecia livremente as provas, sem qualquer grau de hierarquização e fixa a matéria de facto em sintonia com a convicção firmada acerca de cada facto controvertido, tendo porém presente o princípio a observar em casos de dúvida, consagrado no artigo 414º do C.P.C., de que a “dúvida sobre a realidade de um facto e sobre a repartição do ónus da prova resolve-se contra a parte a quem o facto aproveita”. Conforme é realçado por Ana Luísa Geraldes (“Impugnação”, in Estudos em Homenagem ao Prof. Doutor José Lebre de Freitas, Vol. I. Coimbra, 2013, pág. 609 e 610), em “caso de dúvida, face a depoimentos contraditórios entre si e à fragilidade da prova produzida, deverá prevalecer a decisão proferida pela 1ª instância, em observância dos princípios da imediação, da oralidade e da livre apreciação da prova, com a consequente improcedência do recurso nesta parte”. E mais à frente remata: “O que o controlo de facto em sede de recurso não pode fazer é, sem mais, e infundadamente, aniquilar a livre apreciação da prova do julgador construída dialecticamente na base dos referidos princípios da imediação e da oralidade.”
Assim, apesar de se garantir um duplo grau de jurisdição, tal deve ser enquadrado com o princípio da livre apreciação da prova pelo julgador, previsto no artº 607 nº 5 do C. P. Civil, sendo certo que decorrendo a produção de prova perante o juiz de 1ª instância, este beneficia dos princípios da oralidade e da mediação, a que o tribunal de recurso não pode já recorrer.
De acordo com Miguel Teixeira de Sousa, in “Estudos Sobre o Novo Processo Civil”, pág. 347, “Algumas das provas que permitem o julgamento da matéria de facto controvertida e a generalidade daquelas que são produzidas na audiência final (…) estão sujeitas à livre apreciação do Tribunal (…) Esta apreciação baseia-se na prudente convicção do Tribunal sobre a prova produzida (art.º 655.º, n.º1), ou seja, as regras da ciência e do raciocínio e em máximas da experiência”.
Daqui decorre que para que a decisão da 1ª instância seja alterada haverá que averiguar se algo de “anormal” se passou na formação dessa apontada “convicção”, ou seja, ter-se-á que demonstrar que na formação da convicção do julgador de 1ª instância, retratada nas respostas que se deram aos factos, foram violadas regras que lhe deviam ter estado subjacentes, nomeadamente face às regras da experiência, da ciência e da lógica, da sua conformidade com os meios probatórios produzidos, ou com outros factos que deu como assentes.
Porém, e apesar da apreciação em primeira instância construída com recurso à imediação e oralidade, tal não impede a “Relação de formar a sua própria convicção, no gozo pleno do princípio da livre apreciação das provas, tal como a 1ª instância, sem estar de modo algum limitada pela convicção que serviu de base à decisão recorrida(…) Dito de outra forma, impõe-se à Relação que analise criticamente as provas indicadas em fundamento da impugnação, de modo a apreciar a sua convicção autónoma, que deve ser devidamente fundamentada” ( cf. Luís Filipe Sousa, Prova Testemunhal, Alm. 2013, pág. 389).
Posto isto, em concreto, os recorrentes réus insurgem-se com as respostas contidas nos seguintes pontos:
Provados:
24. A autora informou os réus do estado do processo de aprovação do financiamento bancário.
26. Em data posterior a 27 de janeiro de 2023, mas não apurada, a referida entidade bancária aprovou o financiamento aos autores para aquisição da mencionada fração autónoma.
Não provados:
c) Os autores não diligenciaram em tempo quer pelo início do financiamento bancário (que aliás nunca foi preocupação dos A.A), quer pela eventual transferência atempada de valores de Angola.
e) Nunca foi solicitado pelos autores a entrega de quaisquer documentos adicionais.
f) Os réus nunca tiveram qualquer informação sobre o andamento do processo de financiamento, não sabem quando se iniciou, que valor foi solicitado, que informações foram fornecidas e qual a resposta final.
g) Os autores não diligenciaram por efectuar a escritura dentro do prazo estipulado, nem no prazo que, entretanto, os réus permitiram que fosse prorrogado.
Na abordagem a ter em conta, é claramente de desconsiderar a alteração como facto provado do contido na alínea e), este considerado como não provado. Pois os recorrentes não impugnaram o provado no ponto 22., o qual é do seguinte teor: 22. A autora, na sequência do pedido do Banco, pediu ao réu a planta do imóvel, mas sem sucesso.
Logo, resulta que efectivamente os AA. solicitaram tal documento, resultando inclusive que o mesmo não foi facultado pelo réu. Aliás, na motivação quanto à positividade de tal facto, o Tribunal recorrido justifica expressamente que tal decorre da posição assumida pelas partes nos articulados, em conjugação com as declarações de parte prestadas pelas mesmas em sede de audiência final, de que resultou que, apenas, estaria em falta a planta do imóvel, que o réu declarou ter-lhe sido pedida em janeiro ou fevereiro de 2023 e não a ter facultado.
No que concerne ao ponto 24., a prova deste no entender do Tribunal recorrido assentou no seguinte “teve-se em consideração as declarações de parte prestadas pela autora, em conjugação com a circunstância de a mesma, no período compreendido entre 29 de novembro de 2022 e 12 de janeiro de 2023, ter feito oito reforços de sinal que não estavam previstos no contrato e que, naturalmente, implicaram conversações entre as partes, mormente acerca da razão subjacente à sua constituição que, em face da não alegação de outras razões, apenas se poderá prender com a falta de celeridade do Banco no processo de financiamento, que a autora não teria deixado de referir ao réu, sendo que o facto de, na resposta ao email da Ilustre Mandatário dos réus, a autora se referir à dificuldade de transferência de divisas de Angola para Portugal não invalida, até podendo pressupor que, em data anterior, a autora tenha informado o réu sobre o estado do financiamento. Com efeito, os autores poderiam estar a tratar de conseguir transferência de divisas destinadas a cumprir o contrato atempadamente, sem terem que esperar pela concessão de crédito.”.
Na abordagem que se impõe importa referir que é possível definir a prova como uma actividade destinada a gerar uma determinada convicção no espírito do juiz, como defende Miguel Teixeira de Sousa: “é a actividade realizada em processo tendente à formação da convicção do tribunal sobre a realidade dos factos controvertidos, isto é, a actividade que permite formar na mente do julgador a convicção que resolve as dúvidas sobre os factos carecidos de prova” ( in “As Partes, o Objecto e a Prova na Acção Declarativa, pág. 741). Ou, como de forma mais completa e harmoniosa defendia Alberto dos Reis, na definição de prova, como sendo “o conjunto de operações ou actos destinados a formar a convicção do juiz sobre a verdade das afirmações feitas pelas partes” e para verdadeiramente se compreender a essência da prova há que a ver como “um conjunto de actos probatórios resultantes de uma actividade instrutória que visa a busca de um resultado final” ( in “Código de Processo Civil Anotado – Vol. III, pág. 239).
Donde, no caso presente poderá ser equacionado considerar a presunção judicial, porque esta não exige qualquer diligência probatória específica, encontrando o seu fundamento na regra da livre apreciação da prova (artigo 607.º, n.º 5 do C.P.C.). ( Vide Luís Filipe de Sousa, in “Prova por Presunção no Direito Civil, pág. 29.).
Com efeito, dado o conceito de prova nos termos sobreditos, há que dizer que não existe unanimidade quanto à classificação das presunções judiciais. Alguns autores consideram-nas um meio de prova (neste sentido Manuel de Andrade, in “Noções Elementares de Processo Civil”, pág. 208, Antunes Varela e Pites de Lima in Código Civil Anotado – Vol. I (arts. 1.º a 761.º), outros consideram-nas um mero raciocínio (v.g. Vaz Serra in “Provas”, pág. 198; bem como Teixeira de Sousa in ob. Cit. pág. 210 e ainda Lebre de Freitas, in “A Acção Declarativa Comum à Luz do Código de Processo Civil de 2013, pág . 223), existindo ainda uma posição intermédia, defendendo Luís Filipe Sousa ( in ob. Cit. Pág.160) que as presunções são um “(…) método específico de valoração da prova com reflexo no tema da prova”.
Manifestamente as presunções judiciais são ilações que o julgador tira de um facto conhecido para firmar um facto desconhecido, ou seja, são raciocínios inferenciais realizados pelo julgador. Como se explicita no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 07-07-2016, Proc. n.º 487/14.4TTPRT.P1.S1 ( in www.dgsi.pt/stj): “Por conseguinte, além de nada obstar ao uso de presunções judiciais, não se pode deixar de ter presente que as mesmas, não só são permitidas por lei (artigo 349.º do C.C.), como desempenham a função de demonstração da realidade dos factos – cf. artigo 341.º do C.C.”.
Deste modo, da utilização de presunções resulta a representação de factos que formam a convicção do julgador sobre a realidade de determinado facto tal como acontece em relação aos restantes meios de prova. Pelo que recorrendo a um argumento sistemático, temos que as presunções judiciais estão reguladas no Capítulo II do Código Civil referente à matéria das provas, e, recorrendo a um argumento funcional, que servem o mesmo objectivo que os restantes meios de prova. Logo, inexistindo obstáculo à classificação da presunção judicial como meio de prova, este é dotado de características especiais, pois decorre de poder ser considerada prova indirecta, por consistir em raciocínios lógicos e do seu importante papel se situar relativamente à valoração de outros meios de prova. Isto porque, a utilização e aplicação das presunções judiciais estão sempre, necessariamente, dependentes dos outros meios de prova existentes no processo. Ou seja, as presunções judiciais não existem, nem funcionam, por si só pois, por um lado, a presunção para funcionar necessita de assentar num facto-base, a partir do qual o julgador vai fazer o raciocínio lógico, e este facto-base, por sua vez, necessita de estar provado por outros meios de prova; e, por outro lado, para cumprirem a sua função de valoração de outros meios de prova, tal função implica, necessariamente, a existência desses outros meios de prova no processo.
Assim, confrontado com a prova, seja ela directa ou indirecta, o raciocínio do juiz vai sempre efectuar a ligação entre o facto conhecido (factum probans) e o facto desconhecido (factum probandum) recorrendo às máximas de experiência pelo que, procedendo deste modo, sempre se obterá somente uma provável verdade sobre os factos alegados.
Deste modo, a presunção vai ser o resultado de um raciocínio feito a partir de um facto conhecido que está provado (facto-base ou facto indiciário), chegando-se, consequentemente, à conclusão pela existência de um outro facto (facto presumido), que é o pressuposto fáctico de uma norma, atendendo ao nexo lógico entre os dois factos ( seguindo Luís Filipe Sousa in ob. Cit., pág. 29, haverá que considerar a estrutura da presunção da seguinte forma: Facto base/facto indiciário + Nexo Lógico = Facto Presumido).
Donde, partindo de determinado facto provado, por inferência, segundo as regras da experiência, chega-se à conclusão que ocorreu um outro.
No estudo levado a cabo por Rossana Costa Santos ( in “Algumas Considerações sobre a Relevância da Prova por Presunções Judiciais na Responsabilidade Civil Extracontratual”, Dezembro, 2017- Universidade de Coimbra ), a mesma alude que o facto conhecido dado como provado pode consistir num só facto (presunção monobásica) ou em vários (presunção polibásica), contudo, conclui que tudo dependerá da apreciação do julgador e da força de cada um dos factos.
O facto-base vai constituir o alicerce da pretensão da parte que o pretenda utilizar, podendo a partir deste concluir-se pelo facto dito presumido.
No que concerne às máximas da experiência de “forma genérica podemos definir as máximas da experiência como regras gerais de carácter científico válidas universalmente (como as regras da matemática e física) ou regras que seguem um princípio da normalidade, ou seja, nestas últimas encontramos factos que normalmente surgem ligados entre si por uma relação de causa-efeito, observável e conhecida da generalidade das pessoas. Estas, no seu dia-a-dia, observam uma série de factos e estabelecem no seu íntimo um determinado padrão entre eles pelo que, confrontados com um determinado facto, segundo um critério da sua experiência de vida, conseguem estabelecer qual a consequência normal desse facto ou quais outros factos é que costumam acompanhar o primeiro” (Luís Filipe de Sousa, in ob. Cit. Pág. 51).
No caso dos autos, a prova de tal facto assentou quer na resposta da A. ao email da mandatária dos RR., mas essencialmente das declarações da A. e ainda por presunção, da circunstância de os RR. terem aceite os reforços de sinal, não previstos no CPCV, desde 29 de Novembro de 2022 a 12 de janeiro de 2023, que totalizam o valor de 39.250€, ou seja, de valor superior ao valor do sinal entregue inicialmente, que foi no valor de 26.500€, bem como o último reforço em data em que o prazo inicialmente previsto no contro já tinha sido excedido ( ou seja os 60 dias da data da celebração do CPCV).
Quanto às declarações da parte, em concreto da A., importa ter presente que nunca colheria o eventual argumento segundo a qual as declarações favoráveis ao depoente não podem ser valoradas, dado o princípio da aquisição processual previsto no artigo 413.º do CPC, segundo o qual o tribunal deve tomar em consideração todas as provas produzidas, tenham ou não emanado da parte que devia produzi-las, conjugado com o direito à prova e a um processo equitativo, consagrados no artigo 20.º, n.ºs 1 e 4, da Constituição da República Portuguesa (cf. Remédio Marques, in A Aquisição e a Valoração Probatória de Factos (Des) Favoráveis ao Depoente ou à Parte, Revista Julgar, jan-abr. 2012, N.º 16, p. 169, e o acórdão do TRL 17.06.2015, p. 8594/10.6TBOER.L1-2, in www.dgsi.pt).
Na verdade, em relação às declarações de parte contempladas no artigo 466.º do CPC, o legislador concede liberdade genérica de apreciação, salvo se constituírem confissão – cf. n.º 3, do citado preceito.
Com efeito, há que valorar primeiro as declarações de parte e, só depois, a pessoa do depoente, sob pena de se incorrer no viés confirmatório (cf. Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Sousa, Código de Processo Civil Anotado, Coimbra: Almedina, 2018, p. 532, nota 11).
Nada obsta, pois, a que as declarações de parte constituam o esteio da prova de um facto desde que seja alcançado o standard de prova exigível para o caso.
Ora, no caso além de as declarações da parte A. serem consentâneas com os pagamentos ou reforços de sinal, não podem os recorrentes pretender que tal não faz prova que foram mantidos a par do decorrer do processo de aprovação do crédito, ou questões relacionadas com o mesmo. Pois ainda que se foquem no teor da resposta da A., no sentido de dizer que as dificuldades seriam de envio de divisas de Angola, tal não afasta que tais dificuldades acarretariam igualmente a demora no processo de aprovação do crédito. Basta ter presente que do teor dos emails do funcionário bancário à A. sobre tal questão, surge a questão do aprovisionamento da conta para efeito da avaliação.
Todavia, sempre soçobraria a pretendia alteração factual, desde logo pelo teor do provado na primeira parte do ponto 6., onde se aludem aos reforços do sinal, mas essencialmente que tais reforços ocorrem “(p)erante a falta de celeridade do Banco, a autora, a título de reforço de sinal, realizou as seguintes transferências para a conta bancária dos réus (…)”.
No que diz respeito ao ponto 26., tal como evidencia o Tribunal recorrido, são os RR. que confessam no artº 60º da sua contestação que “60. Importa salientar que, ao contrário do referido no ponto 88º da douta P.I., o financiamento FOI CONCEDIDO, não foi reprovado, tê. lo à sido já tarde demais, e nunca por culpa dos RR.”. Donde, por força do 46.º do Código de Processo Civil, sempre as afirmações e confissões expressas de factos, feitas pelo mandatário nos articulados, vinculam a parte, pelo que não podem agora pretender que tal não seja considerado.
No que concerne à alínea c) dada como não provada, mais uma vez os recorrentes olvidam o provado no ponto 4. dos factos, a saber: “No próprio dia da celebração do contrato, mediante a apresentação do gestor EE ao serviço do Banco Millennium BCP pelo réu à autora, esta diligenciou no sentido de obter o financiamento bancário.”. Logo, não tendo impugnado tal facto nada releva pretenderem agora que se dê como provado que a 17 de janeiro e 2023, o processo de financiamento estava no seu início, pois tal está em contradição como o provado e não impugnado.
A propósito do dado como não provado em f), imputam igualmente à sentença a sua nulidade por falta de fundamentação. Em primeiro lugar, tal facto está em contradição com os pontos 4., 6. e 24., pelo que é de declarar improcedente a pretendida alteração. Em segundo lugar, quanto à nulidade por falta de fundamentação, tal como decorre da alínea alínea b) do artº 615º do CPC, ou seja, a falta de especificação dos fundamentos que determinaram a procedência da alteração factual pretendida pelo recorrente, é manifesto que não sobrevém.
Com efeito, a causa de nulidade referida ocorre quando o tribunal julga procedente ou improcedente um pedido, mas não especifica quais os fundamentos de facto ou de direito que foram relevantes para essa decisão, violando o dever de motivação ou fundamentação das decisões judiciais (art. 208º, n.º 1, C. R. P. e art. 154º, n.º 1, do C. P. Civil).
Como ensina Teixeira de Sousa, in “Estudos Sobre o Novo Processo Civil”, pág. 221: “o dever de fundamentação restringe-se às decisões proferidas sobre um pedido controvertido ou sobre uma dúvida suscitada no processo (...) e apenas a ausência de qualquer fundamentação conduz à nulidade da decisão (...); a fundamentação insuficiente ou deficiente não constitui causa de nulidade da decisão, embora justifique a sua impugnação mediante recurso, se este for admissível”.
Também Lebre de Freitas, in C. P. Civil, pág. 297, sublinha que “há nulidade quando falte em absoluto indicação dos fundamentos de facto da decisão ou a indicação dos fundamentos de direito da decisão, não a constituindo a mera deficiência de fundamentação”.
E já o Professor Alberto dos Reis, in C. P. Civil, Anotado, Vol. V, pág. 140, lembrava que “há que distinguir cuidadosamente a falta absoluta de motivação da motivação deficiente, medíocre ou errada. O que a lei considera nulidade é a falta absoluta de motivação; a insuficiência ou mediocridade da motivação é espécie diferente, afecta o valor doutrinal da sentença, sujeita-a ao risco de ser revogada ou alterada em recurso, mas não produz nulidade. Por falta absoluta de motivação deve entender-se a ausência total de fundamentos de direito e de facto”.
Ora, nunca a falta de motivação determinaria por si só a nulidade da sentença, mas no caso o Tribunal recorrido motivou tal no seguinte: “(…)no que respeita ao facto provado sob a al. g), entendeu-se ser de considerar não provado, na medida em que, os autores, ao diligenciarem pelo andamento do processo de financiamento, estavam a encetar actos tendo em vista a marcação dessa escritura dentro do prazo estipulado e que, apenas, não o lograram conseguir.”.
Com efeito, resulta claro que o financiamento que lhe permitiria celebrar a escritura definitiva só ocorre após a prorrogação do prazo concedido, porém, de todos os factos supra referidos os AA. diligenciaram pela obtenção de tal crédito, pelo que a marcação só poderia ser feita com o financiamento. Por outro lado, tal facto mesmo que fosse dado como provado seria inócuo face aos factos e a posição entretanto assumida pelos RR. no âmbito do contrato.
De tudo o exposto improcede o recurso, nesta parte, mantendo-se os factos inalterados.
*
III. O Direito:
Não é posto em causa pelas partes nos autos ou neste recurso a classificação do contrato celebrado como sendo de promessa de compra e venda, biviculante e sinalagmático, sendo que o busílis da questão se prende, por um lado, com a interpretação da cláusula quarta do contrato, e por outro lado, o que determinou a actuação das partes quanto ao contrato.
Defendem os recorrentes que o incumprimento do contrato se deve aos promitentes compradores e, consequentemente, devem os RR./recorrentes fazerem seus os valores entregues a título de sinal. Convoca a circunstância de competir aos AA. a prova que diligenciaram, atempadamente, pela obtenção do crédito, dizendo que a “A cláusula que subordina a promessa à obtenção de crédito bancário não dispensa o promitente-comprador do ónus de provar que diligenciou, atempadamente, pela sua obtenção. Não o fazendo, o incumprimento é-lhe imputável, legitimando a perda do sinal”. Concluindo ainda, antecipando, ao arrepio dos factos provados, que no caso dos autos, não ficou provado que os promitentes compradores tenham iniciado o processo bancário logo após a celebração do contrato em 4 de Novembro.
Quanto à interpretação da cláusula, entendem que a par da cláusula contratual de presunção de aprovação do financiamento, o contrato-promessa contém uma cláusula expressa segundo a qual se, no prazo de 40 dias após a celebração do contrato, os promitentes compradores nada comunicassem, considerar-se-ia o financiamento aprovado e a promessa definitivamente consolidada. E mais uma vez, ao arrepio dos factos a subsumir ao direito, entendem que resulta dos autos que os compradores não comunicaram qualquer recusa ou dificuldade no prazo previsto, e não accionaram validamente a cláusula bancária, mantiveram-se em silêncio, permitindo operar a presunção contratual. Concluindo que a cláusula bancária deixou de funcionar como condição resolutiva, passando o risco do financiamento a recair exclusivamente sobre os compradores.
Por fim, entendem que no âmbito das sucessivas prorrogações de prazo concedidas pelos recorrentes - inicialmente até 15 de janeiro de 2023 e posteriormente até 27 de janeiro - a comunicação encerra em si uma verdadeira interpelação admonitória, pelo que não tendo os compradores marcado nem celebrado a escritura até ao termo final concedido, o incumprimento tornou-se definitivo, consolidando ainda o direito do promitente vendedor ao sinal.
Na análise de tal questão o Tribunal recorrido expõe que: “Retira-se do quadro factual provado que, tendo findado o prazo de 60 dias fixado no contrato prometido, em 03 de janeiro de 2023, a Ilustre Mandatária dos réus, no dia seguinte, através de carta registada, interpelou os autores para a celebração do contrato até ao dia 15 e que, nesse seguimento, não tendo os mesmos obtido a concessão do financiamento previsto no contrato-promessa, pediram-lhe a prorrogação do prazo até 31 de janeiro, sendo que os réus prolongaram o prazo até 27 de janeiro, com a cominação de resolução automática e que, não obstante os esforços desenvolvidos pelos autores, chegada essa data, embora já tivesse sido feita a vistoria ao imóvel, o processo de financiamento não se mostrava concluído, encontrando-se, segundo o seu gestor, numa fase inicial (cfr. facto provado sob o n.º 20)
Será, então, que o risco de não obtenção de financiamento deverá ser transferido para os promitentes-vendedores?
A resposta não poderá deixar de ser negativa.
Vejamos.
Situamo-nos, pois, no campo da pontualidade, em sentido corrente, que obrigava os autores a agendar a celebração do contrato prometido no prazo máximo de 60 dias, sem qualquer convenção quanto às consequências da falta de cumprimento desse prazo.
Ora, in casu, as partes convencionaram uma obrigação a termo certo ou prazo, de cujo conteúdo resulta que o credor só pode exigir o cumprimento da prestação debitória uma vez decorrido o prazo de que o devedor dispõe, pois, só, nessa altura, ocorre o seu vencimento.
No entanto, uma vez vencida a obrigação, para chegarmos à conclusão de que houve mora ou incumprimento definitivo, atento o disposto no artº 808º, nº 1, que preceitua que se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprido, necessitamos de apurar as razões subjacentes à fixação do prazo.
Tal fixação pode, pois, revestir a natureza de termo absoluto essencial, de termo essencial objetivo e de termo subjetivo relativo, cuja distinção é feita em função da importância que o prazo reveste para as partes. Nos dois primeiros, ultrapassado o prazo, o negócio caduca, no último, as partes fixam o prazo de cumprimento, por, apenas, pretenderem que o vencimento lhes confira, enquanto credores, o direito à resolução do negócio, sem haver perda do interesse e, por conseguinte, sem renunciar ao direito de exigir o cumprimento retardado.
Efectivamente, por contraposição à já referida noção de cumprimento, o não cumprimento há de consistir na não realização da prestação debitória, sem que, entretanto, se tenha verificado qualquer causa extintiva da relação obrigacional. A mora verifica-se sempre que, a prestação ainda possível, por corresponder ao interesse do credor, por causa imputável ao devedor, não foi executada no momento próprio (cfr. art.º 804.º do CC).
O incumprimento definitivo ocorre quando a prestação já não é possível ou, quando a prestação ainda é possível, mas o credor, em consequência da mora, objetivamente, perdeu o interesse nela, ou quando a mesma não é realizada no prazo razoavelmente fixado pelo credor (cfr. art.º 808.º do CC).
Ora, no caso em apreço, uma vez que as partes nada estipularam quanto ao eventual incumprimento do prazo, ter-se-á que concluir que se trata de um termo subjectivo relativo que obriga à concessão de prazo suplementar, com vista ao cumprimento do negócio ou à sua resolução em caso de incumprimento, o que os réus executaram.
Na verdade, tendo concedido um primeiro prazo de cerca de 10 dias (que, como os autores afirmam, não era razoável), na sequência do pedido de prorrogação até 31 de janeiro, vieram a prorrogá-lo até 27 de janeiro, com a cominação de resolução automática.
Daqui resulta que, por razões não alegadas, para os réus seria essencial a celebração do contrato prometido até 27 de janeiro, pois de outro modo, sempre poderiam conceder os restantes quatro dias pedidos pela autora.
Estariam, então, os réus obrigados à concessão de um prazo superior, nomeadamente por os autores terem chegado à conclusão que os 60 dias eram insuficientes para a conclusão do processo de financiamento?
Entendemos que não.
Na realidade, as partes fixaram o referido prazo de 60 dias de livre vontade e, por isso, nenhuma consequência se poderá retirar da falta de previsão de um prazo mais alargado para esse efeito e a prorrogação de um prazo superior a 20 dias para a celebração do contrato prometido, com a cominação de resolução automática, em nosso entender é razoável, sob pena de os réus ficarem por tempo indefinido à espera da aprovação do financiamento que, afinal, ainda estava na fase inicial.
É, assim, de entender que os promitentes-vendedores não incumpriram o contrato e que os autores carecem de fundamento legal para lhe imputar qualquer responsabilidade.
Efectivamente, foram os autores que, ao não lograrem obter a concessão de crédito para poderem pagar o preço pelo qual o negócio se concretizaria, na sequência, da interpelação admonitória feita ao abrigo do disposto no artº 808º, nº 1, do CC, incumpriram definitivamente o contrato e despoletaram a sua resolução pelos réus.”.
Porém, aqui chegados para que os RR. possam fazer seus os valores entregues a título de sinal, não basta o incumprimento do contrato quanto ao prazo em concreto, este estabelecido na cláusula quinta, tem de se aferir ainda a previsão da estatuição do artº 442º, nº 2, do CC, ou seja, aferir se o incumprimento do contrato, tendo apenas por base o prazo concedido pelos RR. aos AA., pode em termos causais ser imputado a estes.
Ora, não é despiciendo considerar que a par da cláusula quinta relativa ao prazo, as partes estabeleceram na cláusula quarta uma denominada “cláusula de protecção”, e nesta previu-se como condição da celebração do contrato a obtenção de crédito bancário.
Reza o artº 270º do CC que “As partes podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico ou a sua resolução; no primeiro caso, diz-se suspensiva a condição; no segundo, resolutiva”.
Como preconizava Castro Mendes (in, Dir. Civil, Teoria Geral; III- 483) “Condição é a cláusula acessória dum negócio jurídico pela qual o seu autor faz depender os efeitos daquele, total ou parcialmente, da verificação de um acontecimento ou facto futuro e objectivamente incerto. É usual designar também como condição o próprio facto condicionante. Também se chama condição ao facto futuro e objectivamente incerto da verificação do qual o autor de um negócio jurídico faz depender, total ou parcialmente, os efeitos do mesmo negócio”.
Também na definição de Manuel de Andrade ( in Teoria Geral da Relação Jurídica, 1966, 2.º- 356) “condição é a cláusula por virtude da qual a eficácia de um negócio é posta na dependência dum acontecimento futuro e incerto, por maneira que ou só verificado tal acontecimento é que o negócio produzirá os seus efeitos (o negócio mantém-se suspenso enquanto a condição se não verifica – não se sabe se o negócio virá a ganhar eficácia, nem quando, embora se saiba que assim poderá vir a acontecer) — condição suspensiva —, ou então só nessa eventualidade é que o negócio deixará de os produzir (a verificação do facto condicionante determina a cessação da eficácia do negócio ou da parte do negócio condicionado – o negócio mantém-se precário, sem se saber se virá a perder a sua eficácia, nem quando) — condição resolutiva”.
Como bem se alude no Ac. da RP de 19/11/2024 (proc. nº 2744/23.0T8VLG.P1, in www.dgsi.pt), a propósito de uma cláusula similar inserida numa contrato promessa de compra e venda “(…) é, com efeito, característico da condição, como cláusula típica, que o seu conteúdo corresponda à sujeição da eficácia do negócio, ou de parte dele, à verificação ou à não verificação de um facto e que esse facto, o facto condicionante, seja na condição tido como facto futuro e como facto incerto. São, pois, estes os elementos qualificantes da condição como cláusula típica: que opere sobre a eficácia do negócio e que a faça depender de um facto futuro e incerto.
A condição vem satisfazer necessidades práticas importantes. Na verdade, aquando da contratação, as partes desconhecem, muitas vezes, a evolução futura dos factos em que assentem. Por isso, tem o maior interesse a possibilidade de subordinar a própria eficácia negocial a esse desenrolar dos factos.”.
Como escreveu Ana Afonso, “a aposição de uma cláusula de condição a um negócio jurídico corresponde ao exercício da autonomia privada, servindo o interesse dos sujeitos do negócio de se precaverem quanto à evolução futura de acontecimentos que não controlam e dos quais depende a mais perfeita concretização dos seus interesses negociais” (Comentário ao Código Civil, Parte Geral, Universidade Católica Editora: Lisboa, 2014, p. 661).
Os negócios jurídicos não são imperativamente puros. As partes podem celebrar contratos sob condição suspensiva ou resolutiva ou acordar cláusulas acessórias típicas ou atípicas, desde que os negócios, por sua natureza, não sejam com elas incompatíveis - artigos 405.º e 271.º, n.º 1, do CC.
Facilmente se compreende o grande alcance prático da condição no regime do negócio jurídico. É corrente, na vida social, as pessoas praticarem certos actos para prevenir situações futuras, sobre as quais há incerteza quanto à sua verificação.
Em tais casos, se a sorte do negócio não fosse deixada na dependência da verificação desses factos, poderia dai advir uma situação de desvantagem para um dos contraentes, por eles não ocorrerem ou tomarem uma configuração de todo imprevisível no momento da celebração do negócio.
De certo, em algumas hipóteses, o remédio jurídico poderia encontrar-se no regime dos artigos 437.º a 439.º do CC. Porém, tal solução pode deixar de fora situações merecedoras de tutela e tem a desvantagem da complexidade do seu regime e da dificuldade prática da prova dos pressupostos de facto da sua aplicação.
A inserção da cláusula condicional no negócio afasta essas dificuldades, além de facultar uma via que, por ser convencional, se mostrará, em regra, mais ajustada à correcta composição dos interesses em jogo.
Como também se decidiu no Acórdão do STJ de 27/04/2023, (proc. nº 2310/19.4T8SXL.L1.S1, endereço da net a que vemos fazendo referência): “Caso a escritura de compra e venda não venha a ser outorgada na data designada nos termos do nº 1 da presente cláusula, até 31 de Julho de 2019, pelo facto da Terceira não obter licença para o ensino do francês ou financiamento por si requerido, a Primeira e os Segundos poderão considerar este contrato como resolvido, tendo direito à rescisão unilateral do mesmo e a devolver à Terceira o valor recebido, a título de sinal, em singelo.”
Ao contrário do ora referido pelos recorrentes inexistem factos de uma eventual inércia dos AA, no pedido de concessão, pois logrou-se provar que no próprio dia da celebração do CPCV a A. diligenciou no sentido de obter o financiamento ( ponto 4.). Nem sequer os RR. podem lançar mão da presunção do nº 2 da cláusula quarta, pois ao contrário do pretendido, também ficou demonstrado que a A. informou os réus do estado do processo de aprovação do financiamento bancário (ponto 24.).
É certo que nos autos os AA. convocavam o incumprimento definitivo imputável aos RR. pedindo o pagamento do dobro do valor do sinal, assentando para tal na circunstância de o financiamento bancário não ter sido concedido pelo facto de os RR. não terem entregue a planta da fracção prometida vender. Porém, não lograram provar tal facto.
Porém, é insofismável que no prazo concedido pelos RR., nos termos sobreditos, os AA. não tinham logrado obter o financiamento, e na sequência de tais factos solicitam a devolução do valor entregue.
Da leitura da cláusula quarta cremos que está consubstanciada não apenas uma Condição resolutiva, mas com mais propriedade uma cláusula resolutiva – sendo de referir que a lei permite que a resolução do contrato se funde em “convenção” das partes (artº 432º CC). Pois, o que se prevê é que no caso de se verificar a impossibilidade de obtenção de financiamento “o presente contrato será dado sem efeito, devendo os promitentes vendedores devolver o sinal recebido (…)” (cf. cláusula quarta do CPCV).
Como bem alude Daniela Farto Baptista ( in Comentário ao Código Civil, Das Obrigações em Geral, UCP, 2018, p. 138) “a cláusula resolutiva distingue-se da condição resolutiva: a primeira, enquanto fonte de um direito potestativo de extinção retroactiva da relação contratual, apenas confere ao beneficiário o poder de resolver o contrato uma vez verificado o facto por ela descrito, a segunda determina a imediata destruição da relação contratual assim que o facto futuro e incerto se verifica. Acresce que a resolução tem, em regra, apenas eficácia retroactiva entre as partes e a verificação da condição resolutiva tem, também em regra, eficácia retroactiva plena (artigo 274.º, n.º 1)”.
A propósito de tal temática importa revisitar o sumário do Ac. da RP de 19/11/2024, supra citado: “ I - Tendo sido celebrado um contrato promessa sujeito às seguintes condições - outorga do contrato prometido no prazo máximo de 120 dias (ou seja, até 3 de Junho de 2023) e aprovação do crédito bancário a solicitar pelo promitente comprador – haverá que averiguar, findo o prazo, se a não aprovação do crédito bancário se deveu a algum comportamento do promitente comprador.
II - A circunstância do promitente-comprador, dentro do prazo fixado no contrato, ter seguido um caminho menos célere com vista a aprovação do crédito, não pode redundar na conclusão da culpa daquele no não cumprimento da condição, uma vez que, ainda que mais lesto no pedido, a decisão da entidade bancária seria a mesma.
III - Cabia aos promitentes-vendedores alegar e provar que a condição – aprovação de crédito bancário – não foi cumprida por força do comportamento da outra parte. Não o fazendo, torna-se possível a resolução do contrato e a restituição do sinal, em singelo, conforme acordado.
IV - Se os promitentes-vendedores não restituem o sinal, após interpelação, estamos perante um incumprimento daqueles no que respeita à devolução do mesmo, que não é um incumprimento do contrato-promessa.”( situações em que as cláusulas contratuais dos contratos-promessa configuravam cláusulas resolutivas expressas, haverá que considerar os acórdãos do STJ de 13.1.2015, p. 36/12.9TVLSB.L1.S1, e do TRL de 11.7.2013, p. 22310/11.1T2SNT.L1-2, ambos consultáveis em www.dgsi.pt).
Na esteira ainda da diferenciação entre condição resolutiva ou cláusula resolutiva haverá que trazer à colação o decidido no Ac. deste Tribunal, proferido a 15/04/2021 (proc. nº 12868/19.2T8LSB.L1-2, in www.dgsi.pt), com o seguinte sumário: “I - Em sede de interpretação do contrato-promessa celebrado entre as partes, à luz dos artigos 236.º e ss. do CC, verifica-se que a expressão utilizada na cláusula quinta, n.º 1 - «condicionada a financiamento bancário» - reconduz-nos à figura da condição a que alude o artigo 270.º do referido diploma. II - Uma das características da condição resolutiva é a de que, verificada a condição, o efeito resolutivo surge eficaz e efectivado no plano jurídico: de forma automática, ipso juris, de conhecimento ex officio e de modo absoluto ou real, isto é, independentemente de qualquer vontade das partes (a favor ou contra). III - A par da resolução legal, a lei admite que, por convenção, as partes atribuam a uma delas (ou a ambas) o direito de resolver o contrato, verificado que seja o não cumprimento puro e simples, ou o não cumprimento nos termos devidos, de uma ou mais obrigações dele resultantes - cláusula resolutiva expressa (artigos 406.º, n.º 1, e 432.º, n.º 1, do CC). IV - A cláusula resolutiva distingue-se da condição resolutiva, pois apenas confere ao beneficiário o poder de resolver o contrato uma vez verificado o facto por ela descrito enquanto a segunda determina a imediata destruição da relação contratual assim que o facto futuro e incerto se verifica. V - As partes estabeleceram no n.º 3 da cláusula quinta do contrato-promessa uma condição resolutiva do contrato de momento certo, conectada com um evento futuro e incerto: a concessão de financiamento bancário, no prazo de 30 dias. (…) XI - Verificando-se a condição resolutiva, nunca a conduta da Autora de não outorga da escritura pública (que consubstanciaria o incumprimento definitivo, na tese da Ré), poderia fundamentar o exercício válido do direito de resolução por parte desta, já que não se pode tornar operativa a resolução do contrato comunicada quando o contrato já se mostre extinto por verificação de uma condição resolutiva.” (sublinhado nosso).
Volvendo ao caso, não temos dúvidas em considerar que, quer no prazo do contrato, quer no prorrogado pelos RR., os AA. não lograram obter o financiamento, logo, poderiam lançar mão da cláusula resolutiva. E para tal, ou ocorria nova prorrogação de prazo por acordo, ou no mínimo por banda dos RR., ou não poderiam estes declarar incumprido, definitivamente, o contrato-promessa, pelo que era de todo inútil que tivessem procedido à designada 26interpelação admonitória (cfr., neste sentido Ac. da RL de 16/10/2007, proferido no âmbito do Proc. n.º 7980/2007, in www.dgsi.pt).
Com efeito, temos, pois, que a não celebração da escritura pública de compra e venda, quer na data limite prevista no contrato, quer em data posterior nos termos do prazo prorrogado, se deveu à circunstância de os AA. não estarem em condições de o fazer, por não terem logrado obter financiamento bancário, sendo que relativamente a este não foi em concreto estabelecido prazo, devendo, contudo, conjugar-se com o prazo da cláusula quinta.
De resto, nada resulta quanto à alegada inércia dos AA. neste pedido de concessão, pelo contrário, resulta que foi feito logo aquando da assinatura do contrato.
Logo, funcionando a clausula resolutiva, nada releva a concessão do financiamento bancário posteriormente ao prazo previsto no contrato e prorrogado, sendo as consequências da extinção do contrato as previstas contratualmente (cfr. cláusula quarta n.º 1), ou seja, a devolução dos valores entregues a título de sinal.
Como se evidencia da factualidade provada, após o esgotamento de todos os prazos estabelecidos, frise-se, para a celebração da escritura, os AA. passaram a exigir a entrega do valor entregue, sem que sequer tenham considerado a marcação da escritura após tal prazo, dado entenderem que se operou a cláusula resolutiva.
E ainda que após o decurso do prazo dito global se tenham prosseguido as diligências relativas à obtenção do empréstimo ( desconhecendo se ainda com alguma iniciativa dos AA., ou apenas por démarches da entidade bancária), já tinha operado a condição resolutiva que extinguira as respectivas obrigações e como tal foi considerado pelos AA. ao aludirem que perante a não concretização do negócio, apesar de todos os esforços desenvolvidos para devolução do sinal e dos respectivos reforços, não tiveram sucesso.
É certo que poderia ser paralisada tal cláusula por aplicação do disposto no artigo 275.º, n.º 2, do CC, ao prever que «Se a verificação da condição for impedida, contra as regras da boa fé, por aquele a quem prejudica, tem‑se por verificada; se for provocada, nos mesmo termos, por aquele a quem aproveita, considera-se como não verificada».
Não temos dúvida que tal cláusula aproveitava a posição da promitente compradora, ficando salvaguardada a possibilidade de reaver o valor do sinal, perante as circunstâncias referidas. Porém, para que tal pudesse ser aplicado teriam os recorrentes de provar que a demora na obtenção do financiamento apenas aos AA. era devido, o que não ocorre nos autos. Igual entendimento deve ser feito quanto ao comportamento dos RR., pois não se logrou provar que a obtenção do financiamento adveio da falta de entrega de documentação por banda dos promitentes vendedores.
Com efeito, o preceito aludido sanciona a interferência no respectivo processo causal, em termos que contrariem a boa-fé, dos beneficiados ou prejudicados com a ocorrência da condição, o que não ocorre nos autos. Pois, como refere Ana Afonso “Recai sobre aquele que accione a consequência do artigo 275.º, n.º 2, o encargo de provar, quer a interferência da contraparte no curso do evento condicionante, quer também que esta interferência configura actuação contrária à boa fé, conforme decorre das regras gerais de distribuição do ónus probatório. Em contrapartida, já não lhe é exigível a prova (negativa) de que, sem a interferência da contraparte, a condição se teria certamente verificado (ou não verificado), bastando que demonstre que a interferência da contraparte é causalmente apta a perturbar de modo relevante (o texto da lei alude a “impedir” ou “provocar”) o processo de preenchimento da condição”. (in Comentário ao Código Civil, Parte Geral, Universidade Católica Editora: Lisboa, 2014, p. 676; no mesmo sentido se pronunciou Manuel Pita, in Código Civil Anotado, Coord. Ana Prata, Vol. I, pp. 366 e 367).
Assim, tal como entendeu de forma correcta o Tribunal a quo, assiste aos AA. o direito à restituição do sinal, em singelo, o que é um menos relativamente ao pedido de devolução do sinal em dobro, estando ainda respeitado o princípio do pedido – cf. artigo do 609.º, n.º 1, do Código de Processo Civil- acrescido de juros nos termos peticionados e decididos, segmento que nem sequer é posto em causa neste recurso.
Em face dos fundamentos de facto e de Direito supra explanados, o recurso de apelação interposto pelos RR. improcede na íntegra.
Os recorrentes são ainda responsáveis pelas custas da apelação – cf. artº 527º do Código de Processo Civil.
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IV. Decisão:
Por todo o exposto, Acorda-se em julgar improcedente o recurso de apelação interposto pelos Réus e, consequentemente, mantém-se a decisão recorrida nos seus precisos termos.
Custas pelos apelantes.
Registe e notifique.
Lisboa, 25 de Junho de 2026
Gabriela de Fátima Marques
Cláudia Barata
João Brasão |
