Acordam na 2.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
I.
RELATÓRIO.
Neste procedimento especial de despejo, instaurado em 20.06.2024, os Requerentes, AA e BB, demandam a Requerida, FF, pedindo o despejo do locado sito no Largo 1º-…, Reboleira, Amadora.
Como fundamento do despejo o Requerente indicou a «cessação por oposição à renovação pelo senhorio», alegando ainda que o arrendamento é para «fins habitacionais» e teve início em «01/06/2013».
Devidamente notificada, a Requerida veio deduzir oposição, referindo, em suma, que não recebeu carta de oposição à renovação do contrato de arrendamento, encontrando-se, assim, o mesmo em vigor.
Referiu também que o locado é casa de morada de família, constituída pelo seu cônjuge e filho, termos em que arguiu a ilegitimidade passiva.
Concluiu pedindo que do exposto sejam retiradas as legais consequências.
Os Requerentes apresentaram resposta à oposição, requerendo a intervenção principal provocada de CC, enquanto cônjuge da Requerida, e mantiveram no mais o alegado no requerimento inicial.
Por decisão de 11.09.2025 foi admitida a requerida intervenção provocada.
Citado o Interveniente CC, este veio deduzir oposição, em termos similares à Requerida, concluindo como esta quanto ao pedido de despejo.
As partes juntaram documentos.
Procedeu-se a julgamento.
Em 30.04.2026 o Juízo … da Amadora decidiu, além do mais, julgar procedente a oposição e improcedente o procedimento especial de despejo, por falta de título.
Notificado daquela decisão, os Requerentes vieram apresentar recurso com as seguintes conclusões:
«A. Vem o presente recurso interposto da sentença que julgou improcedente a pretensão dos requerentes, desconsiderando, entre o mais, a eficácia da primeira comunicação de oposição à renovação e aplicando ao contrato dos autos o regime introduzido pela Lei n.º 13/2019.
B. Resulta do facto provado n.º 3 que os senhorios remeteram à arrendatária carta recebida em 21.07.2023 na qual declararam expressamente: “Como não iremos renovar o seu contrato de arrendamento (...) informamos desde já que é essa a nossa vontade (...)”.
C. Tal declaração constitui, segundo o seu sentido objetivo e a compreensão de um declaratário normal, manifestação clara, frontal e inequívoca de oposição à renovação do contrato.
D. O facto de a mesma carta conter igualmente referência ao exercício do direito de preferência não neutraliza nem descaracteriza a autonomia e suficiência da declaração de não renovação.
E. Ao entender que a primeira carta não valia como oposição eficaz à renovação, a sentença recorrida incorreu em erro de julgamento e violou o regime legal aplicável à comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento.
F. O contrato dos autos foi celebrado em 2013 por dois anos e, à luz da redação então vigente do artigo 1096.º do Código Civil, renovava-se automaticamente por períodos sucessivos de igual duração, isto é, por novos períodos de dois anos, na falta de estipulação diferente.
G. Foi nesse enquadramento legal que as partes contrataram e conformaram as suas legítimas expectativas quanto à duração e renovação do vínculo negocial.
H. A Lei n.º 13/2019 de 12.02 alterou a redação do artigo 1096.º do Código Civil, passando a prever renovações por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior.
I. Sucede, porém, que as normas transitórias ínsitas ao artigo 14.º da Lei n.º 13/2019 não determinaram a aplicação retroativa dessa alteração aos contratos de arrendamento anteriormente celebrados, apenas prevendo expressamente a aplicação a contratos pretéritos de outras modificações expressamente identificadas.
J. Da norma transitória constante do artigo 14.º da Lei n.º 13/2019 resulta assim, a contrario sensu, que a alteração introduzida no artigo 1096.º não é aplicável ao contrato dos autos, celebrado em 2013.
K. A interpretação acolhida pela sentença, no sentido de que o contrato passou automaticamente a renovar-se por períodos de três anos a partir da entrada em vigor da Lei n.º 13/2019, carece de suporte suficiente no regime transitório do diploma, e apesar dessa questão ter sido suscitada em sede de resposta às exceções, o tribunal a quo não a abordou na sua fundamentação.
L. Aquela interpretação lesa ainda a confiança legítima das partes, por modificar, sem previsão legal inequívoca, um elemento estrutural do programa contratual existente desde 2013, qual seja o ciclo bienal de renovação automática.
M. Em consequência, o contrato dos autos manteve-se sujeito ao regime de renovação automática por períodos de dois anos, não podendo considerar-se que desde 2019 passou a renovar-se por períodos de três anos.
N. Assim, o termo contratual relevante para efeito da oposição à renovação não ocorria em 31 de maio de 2024 (como indicado na comunicação dos senhorios), mas sim em 31 de maio de 2025, por força do regime bienal aplicável ao contrato.
O. O facto de os senhorios terem indicado, por erro, na primeira carta a data de 31 de maio de 2024 não elimina nem inutiliza a declaração inequívoca de não renovação nela contida.
P. A própria sentença reconhece que o erro na indicação da data não afasta, por si só, a eficácia da comunicação quando a vontade de não renovar resulte de forma clara e objetivamente apreensível para o destinatário, como era o caso.
Q. A primeira comunicação devia, por isso, ser valorada como oposição eficaz à renovação reportada ao verdadeiro termo contratual, isto é, 31 de maio de 2025.
R. Tendo a arrendatária recebido essa comunicação em 21.07.2023, ficou tempestiva e validamente informada da vontade dos senhorios de pôr termo ao contrato no final do período de caducidade juridicamente aplicável.
S. Verifica-se, assim, erro de julgamento da sentença recorrida quanto à apreciação da eficácia da primeira carta e quanto à aplicação temporal da Lei n.º 13/2019 ao contrato dos autos.
T. Deve, em consequência, a decisão recorrida ser revogada nessa parte e substituída por outra que reconheça a eficácia da oposição à renovação comunicada pelos senhorios, com as demais consequências legais.
Nestes termos e nos mais de Direito que V/ Exas. doutamente suprirão, deve o presente recurso merecer provimento, e em consequência, ser revogada a sentença recorrida e substituída por outra que reconheça a eficácia da oposição à renovação comunicada pelos senhorios, com as demais consequências legais».
A Requerida não contra-alegou e o Interveniente contra-alegou, sustentando a manutenção da decisão recorrida.
Colhidos os vistos, cumpre ora apreciar a decidir.
II.
OBJETO DO RECURSO.
Atento o disposto nos artigos 608.º, n.º 2, 635.º, n.º 4 e 639.º, n.ºs 1 e 2, todos do CPCivil, as conclusões do recorrente delimitam o objeto do recurso, sem prejuízo do conhecimento de questões que devam oficiosamente ser apreciadas e decididas por este Tribunal da Relação.
Nestes termos, atentas as conclusões deduzida pelos Requerentes, aqui Recorrentes, não havendo questões de conhecimento oficioso, nos presentes autos está tão-só em causa apreciar e decidir da cessação do arrendamento e consequente despejo do locado em razão de oposição à renovação do contrato por parte dos senhorios.
Assim.
III.
FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO.
O Tribunal recorrido deu como provada a seguinte factualidade, a qual não foi impugnada em sede recursiva:
1- Por acordo escrito denominado Contrato de Arrendamento para Habitação com Prazo Certo, datado de 27 de maio de 2013, AA e BB, na qualidade de senhorios, e DD, na qualidade de arrendatária, declararam dar e tomar de arrendamento, respetivamente, para habitação da segunda, a fração correspondente ao ….º andar C do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito no Largo 1;
2- As partes declararam que o contrato era feito pelo prazo de 24 meses, com início a 1 de junho de 2013 e termo no dia 31 de maio de 2015, renovável nos termos da lei, sendo a renda anual de 2.400,00 euros, paga mensalmente em duodécimos de 200,00 euros;
3- Os senhorios remeteram a DD carta registada com aviso de receção, recebida no locado a 21 de julho de 2023, com o assunto comunicação novo senhorio, onde ficou exarado o seguinte:
Estamos a escrever-lhe na qualidade de proprietários do imóvel onde se encontra a morar, isto é, o prédio inscrito na matriz predial sob o artigo …55 NIP e descrito na Conservatória do Registo Predial da Amadora. O motivo funda-se no facto de termos comprador que oferece € 60 000 (sessenta mil euros) pagos no ato da escritura e a venda será efectuada logo que o seu contrato de arrendamento termine. Nos termos do artigo 1091 do Código Civil os inquilinos têm preferência. Como não iremos renovar o seu contrato de arrendamento, que terminará em 31 de Maio de 2024, informamos desde já que é essa a nossa vontade, aguardando que nos informe se pretende adquirir o imóvel nas condições ora referidas.
4- Os senhorios dirigiram a DD carta registada que remeteram para o locado, onde consta o seguinte:
Estamos a escrever-lhe na qualidade de proprietários do imóvel onde se encontra a morar, isto é, o prédio inscrito na matriz predial sob o artigo …55 NIP e descrito na Conservatória do Registo Predial da Amadora. O motivo que nos leva a escrever-lhe é dar-lhe nota, de forma clara e explícita, que no final do seu contrato, que terminará em 31 de Maio de 2024, não o iremos renovar. Com os melhores cumprimentos,
5- Em data não concretamente apurada, após a data referida em 1), DD passou a viver no locado com CC, como marido em mulher;
6- DD e CC tiveram um filho EE, nascido a 21 de setembro de 2021;
7- DD e CC casaram um com o outro a 6 de setembro de 2022 no regime supletivo de comunhão de adquiridos.
*
Sem impugnação em recurso, o Tribunal recorrido deu como não provados os seguintes factos:
a) A ré recebeu a carta referida em 4) dos factos provados;
b) Os senhorios tiveram conhecimento, até à data do recebimento da contestação, que DD e CC estavam casados um com o outro.
IV.
FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO.
Em causa está a cessação do arrendamento por oposição à renovação do contrato por parte do senhorio, aqui Recorrentes, os quais fundamentam tal em carta recebida pela arrendatária, ora Recorrida, em 21.07.2023 e concluíram que «o termo contratual relevante para efeito da oposição à renovação» ocorreu «em 31 de maio de 2025», conforme conclusão N. das alegações de recurso, posterior, pois, à instauração do presente procedimento especial de despejo, que ocorreu em 30.06.2024, o que só por si inviabiliza o mesmo procedimento, atento o disposto no artigo 15.º, n.º 1, do NRAU: «[o] procedimento especial de despejo é um meio processual que se destina a efetivar a cessação do arrendamento (…), quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada por convenção entre as partes», pressupondo, assim, a cessação do contrato à data da propositura do procedimento.
De todo o modo.
1. Os autos referem-se a um contrato de arrendamento para habitação com prazo certo, conforme artigo 1095.º do CCivil.
Nos termos do artigo 9.º, n.º 1, do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 17.02, no que ora releva, «as comunicações legalmente exigíveis entre as partes relativas à cessação do contrato de arrendamento (…) são realizadas mediante escrito (…) remetido por carta registada com aviso de receção».
Nos termos do artigo 1097.º, n.º 1, alínea b), do CCivil, na redação da Lei n.º 31/2012, de 14.08, «[o] senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima» de «120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos».
Ou seja, segundo o apontado regime legal, a oposição à renovação do arrendamento por parte do senhorio deve fazer-se por carta registada com aviso de receção.
Como é obvio, por razões de certeza e segurança jurídicas, em consonância com a própria exigência de carta registada com aviso de receção, a declaração de não renovação do contrato por parte do senhorio deve ser inequívoca, clara, evidente, manifesta, aplicando-se nessa sede os princípios gerais em matéria de interpretação do negócio jurídico, designadamente o regime do artigo 236.º do CCivil: «[a] declaração (…) vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele».
A declaração deve ser interpretada na perspetiva do destinatário normal, entendido este como uma pessoa medianamente perspicaz, zeloso e correto, colocado na posição do destinatário real, sem olvidar a intenção do declarante, se conhecida.
Como refere Manuel Pita, Código Civil Anotado, volume I, com coordenação de Ana Prata, Almedina, edição de 2024, página 323, em anotação ao referido artigo 236.º do CCivil, “a declaração vale com um sentido que lhe possa ser atribuído por um declaratário, não com o sentido que lhe tenha sido atribuído pelo declarante. Mas este declaratário não é o declaratário real, é um declaratário normal, um cidadão honesto e diligente, colocado na posição do declaratário real, nas circunstâncias do declaratário real. Contudo, é o comportamento do declarante que deverá ser tido em conta pelo intérprete, e o sentido a deduzir pelo intérprete terá de ser imputável ao declarante: no dizer da lei, a declaração não pode ter um sentido com que o declarante não podia razoavelmente contar. Com este texto, o legislador pretendeu receber a teoria da impressão do destinatário».
2. Na situação em apreço.
Não se tendo apurado que a carta referida no ponto 4. da factualidade dada como provada foi remetida à Requerida, releva tão-só a carta indicada em 3. daquela factualidade.
Consta aí como provado, recorda-se:
«3- Os senhorios remeteram a DD carta registada com aviso de receção, recebida no locado a 21 de julho de 2023, com o assunto comunicação novo senhorio, onde ficou exarado o seguinte:
Estamos a escrever-lhe na qualidade de proprietários do imóvel onde se encontra a morar, isto é, o prédio inscrito na matriz predial sob o artigo …55 NIP e descrito na Conservatória do Registo Predial da Amadora. O motivo funda-se no facto de termos comprador que oferece € 60 000 (sessenta mil euros) pagos no ato da escritura e a venda será efectuada logo que o seu contrato de arrendamento termine. Nos termos do artigo 1091 do Código Civil os inquilinos têm preferência. Como não iremos renovar o seu contrato de arrendamento, que terminará em 31 de Maio de 2024, informamos desde já que é essa a nossa vontade, aguardando que nos informe se pretende adquirir o imóvel nas condições ora referidas.
Tal carta releva-se equívoca em matéria de oposição à renovação automática do contrato de arrendamento em causa, pois,
• Por um lado, invoca a «qualidade de proprietários» dos subscritores, refere que «o motivo» do escrito «funda-se no facto de» haver «comprador [para o locado] que oferece €60.000 (sessenta mil euros) pagos no ato da escritura» e de «[n]os termos do artigo 1091 do Código Civil os inquilinos» terem «preferência», declarando aguardar informação «se pretende adquirir o imóvel nas condições ora referidas»;
• Por outro lado, menciona que «a venda será efetuada logo que o (…) contrato de arrendamento termine» e que «não iremos renovar o (…) contrato de arrendamento, que terminará em 31 de Maio de 2024», informando «desde já» ser «essa a (…) vontade» dos subscritores que assinam a carta, os quais se assumem como «senhorios».
Em face da referida carta, um destinatário normal, colocado na posição da Requerida, aqui Recorrida, entenderia que lhe estavam a conferir o direito de preferência na venda do locado, informando desde logo do propósito dos senhorios, em momento futuro, não renovar o arrendamento.
Em situações como a presente, em que há uma expressa renovação do contrato findo o prazo inicial da sua duração, «renovável nos termos da lei», conforme facto provado 2., a cessação do arrendamento decorre da oposição à renovação deste, mais do que da não renovação do contrato, sendo que a utilização da primeira pessoa do futuro do indicativo do verbo ir, «não iremos renovar o seu contrato de arrendamento», leva o interprete a entender uma posterior iniciativa do declarante no sentido da oposição à renovação.
É nesses termos que bem se compreende a posterior carta dos declarantes, senhorios, na qual referem «dar (…) nota, de forma clara e explícita» do «final do (…) contrato (…) em 31 de Maio de 2024», conforme facto provado 4.
Em matéria de contrato de arrendamento para habitação permanente, com a proteção legal que a mesma merece, a oposição à renovação do contrato pelo senhorio deve ser perentória, isenta de qualquer tibieza, termos em que no caso vertente se conclui pela inexistência de tal oposição.
A demais matéria recursiva fica prejudicada, conforme artigos 663.º, n.º 2 e 608.º, n.º 2, do CPCivil.
Improcede, pois, o recurso, mantendo-se a decisão recorrida nos seus precisos termos.
*
Quanto às custas do recurso.
Segundo o disposto nos artigos 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPCivil e 1.º, n.º 2, do Regulamento das Custas Processuais, «[a] decisão que julgue a ação ou algum dos seus incidentes ou recursos condena em custas a parte que a elas houver dado causa», entendendo-se «que dá causa às custas do processo a parte vencida, na proporção que o for».
Ora, in casu improcede o recurso, pelo que as respetivas custas devem ser integralmente suportadas pelos Recorrentes.
V.
DECISÃO.
Pelo exposto, julga-se improcedente o recurso, mantendo-se a decisão recorrida nos seus precisos termos.
As custas do recurso serão suportadas pelos Recorrentes.
Lisboa, 24 de setembro de 2026
Paulo Fernandes da Silva (relator)
Higina Castelo (1.ª Adjunta)
João Severino (2.º Adjunto)
