Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 6806/24.8T8GMR.G1 |  |
ALTERAÇÃO DA TITULARIDADE DA POSIÇÃO DE SENHORIO
OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO
PAGAMENTO DA RENDA
PRESCRIÇÃO
TÍTULO EXECUTIVO
I – O recorrente deve indicar claramente qual a decisão que, em seu entender, deve ter lugar relativamente às questões de facto impugnadas, sob pena de rejeição da impugnação da decisão sobre a matéria de facto. Esta obrigação constitui uma das concretizações do princípio da auto-responsabilidade das partes.
II – A alteração da titularidade da posição de senhorio num contrato de locação não pode efectivar-se mediante simples reclamação de terceiro, reivindicando a propriedade do locado. Ao locatário cumpre a observância dos deveres previstos no contrato (no caso, o pagamento da renda ao locador) e não o juízo e decisão sobre quem é o titular do direito de propriedade sobre a coisa locada, pois de outra forma estaria a sobrepor-se às partes litigantes e, em último plano, ao próprio tribunal.
III – Incumpre culposamente o contrato o locatário que confia no teor dessa reclamação unilateral de terceiro em detrimento do locador e do acordo que vigora com o mesmo. A um locatário normal e medianamente diligente exigia-se que, no mínimo, confrontasse o locador com as reclamações do terceiro, a fim de averiguar da sua sustentabilidade e que continuasse a pagar-lhe as rendas se a resposta fosse no sentido de que a propriedade se mantinha na sua titularidade, assim cumprindo a sua obrigação.
IV – As rendas devidas pelo locatário prescrevem no prazo de cinco anos, mas se sobrevier título executivo, o direito fica, neste caso, sujeito ao prazo de prescrição ordinário de 20 anos. O contrato de arrendamento, acompanhado da realização da comunicação ao arrendatário da liquidação do valor das rendas em dívida, constitui título executivo, não sendo necessário para o efeito que sejam também juntas a essa comunicação as posteriores actualizações do valor das rendas.
Acordam na 3.ª Secção do Tribunal da Relação de Guimarães,
I – Relatório
O MUNICÍPIO ... instaurou acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra:
1. EMP01..., S.A. (anteriormente EMP02..., S.A.), com sede em ...;
2. EMP03..., LDA., com sede na freguesia ..., no concelho ...; e
3. EMP04..., S.A., com sede em ...,
tendo deduzido os seguintes pedidos:
1. de condenação de todos os Réus: a reconhecer a propriedade do Autor relativamente à parcela de terreno com 36 m2 sita nas zonas verdes da 1ª fase do Parque Industrial ..., contígua ao Pavilhão ..., onde se encontra instalada uma antena de telecomunicações identificada como ... melhor identificada nas plantas juntas sob o documento n.º 17 e imagem satélite no artigo 60.º do presente articulado;
2. de condenação da 2ª Ré EMP03... e 3ª Ré EMP04...: a abandonar a parcela de terreno do Autor, desocupando a mesma e entregando a mesma ao Autor livre e devoluta, abstendo-se de todos e quaisquer atos sobre a mesma;
3. de condenação da 1ª Ré EMP01..., a proceder ao pagamento de 49.124,78€ a título de rendas vencidas e não pagas e de todas as que se venham a vencer, acrescido de uma indemnização de 20% sobre o valor das rendas em dívida, totalizando o montante de 58.949,74€;
4. de declaração de nulidade do contrato de usufruto celebrado entre a 2ª Ré EMP03... e a 3ª Ré EMP04... sendo imediatamente cancelado o registo do mesmo a favor da 3ª Ré constante da descrição predial n.º ...15 da Conservatória do Registo Predial ....
Para tanto, alega, em síntese, que é proprietária de uma parcela de terreno que se encontra cedida à 1.ª Ré, contra o pagamento de uma renda anual, na qual foi instalada uma antena de telecomunicações.
Porém, a 1.ª Ré não vem pagando a renda devida desde Novembro de 2018, justificando essa omissão com a circunstância de ter sido informada pela 2.ª Ré que é proprietária do local onde está instalada a antena, o que a levou a fazer pagamentos a esta última.
Por fim, invoca que a 2.ª Ré cedeu ilicitamente à 3.ª Ré o usufruto dessa parcela.
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Em 11/12/2024, o Autor e as 2.ª e 3.ª Rés vieram celebrar transacção, que foi homologada por sentença, mediante a qual estas últimas reconheceram o direito de propriedade do Autor sobre a referida parcela, tendo o Autor desistido dos pedidos que havia formulado quanto a estas Rés, uma vez cancelado o registo do direito de usufruto.Os autos prosseguiram apenas quanto à 1.ª Ré e quanto aos pedidos deduzidos contra esta última.
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A 1.ª Ré contestou, invocando que se viu envolvida num diferendo entre o Autor e 2.ª Ré relativamente à propriedade do imóvel, declarando que retomará o pagamento das rendas logo que a questão seja resolvida. Como o Autor não juntou comprovativo da propriedade do terreno, defende que o não pagamento das rendas não lhe é imputável a título de culpa, não havendo lugar a qualquer indemnização.Deduziu, ainda, as excepções de ilegitimidade ativa e de prescrição do direito ao pagamento das rendas e penalizações anteriores a novembro de 2019.
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O Autor exerceu o contraditório relativamente às excepções de ilegitimidade e de prescrição.Quanto a esta última invocou que a comunicação ao arrendatário do montante em divida constitui título executivo e, por conseguinte, o prazo de prescrição é de 20 anos, sendo que a Ré sempre reconheceu o montante em dívida.
Foi proferido despacho saneador, no âmbito do qual foi negado provimento às excepções de ilegitimidade e de prescrição e a acção foi julgada totalmente procedente.
Em consequência, a 1.ª Ré foi condenada a reconhecer “…a propriedade do Autor MUNICÍPIO ... relativamente à parcela de terreno onde se encontra instalada uma antena de telecomunicações identificada como ..., condeno a 1.ª Ré EMP01..., S.A. a proceder ao pagamento das rendas que se venceram desde novembro de 2018, acrescidas de uma indemnização de 20% sobre o seu valor relativamente às rendas em atraso, e que ascendiam, até agosto de 2024, à quantia total de 58.949,74€”.
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Inconformada, a 1.ª Ré interpôs o presente recurso, pugnando pela revogação da decisão de primeira instância e pela sua absolvição do pagamento das rendas já prescritas, assim como das penalizações, indemnizações e juros de mora.Para o efeito, formulou conclusões que se sintetizam desta forma:
1. A decisão do Tribunal a quo padece de erro de julgamento na apreciação da prova que resultou dos pontos 6 a 10, da matéria de facto considerada por provada.
2. O Tribunal a quo desconsiderou, por completo, os Docs. n.º 5, 6, ..., 8 da Contestação apresentada pela Recorrente e os Docs. n.º 13, 19, 20 da Petição Inicial apresentada pelo Recorrido, o que resultou num elenco de factos dados como provados insuficiente e incompleto, e, bem assim, na condenação ilegítima da Recorrente.
3. A atuação da Recorrente foi influenciada pela descrição insuficiente e omissa da parcela de terreno em questão, com a concordância do próprio Autor, ora Recorrido; pela descrição constante nos documentos de registo, nomeadamente na Caderneta predial e na Certidão Permanente, onde, nesta última, se pode ler expressamente que o usufruto adquirido pela EMP04... incide sobre a parcela de terreno com a área idêntica à área arrendada, onde se encontram instalados os equipamentos e infraestruturas de telecomunicações; e pela falta de prova apresentada pelo Autor, ora Recorrente em sede judicial e extrajudicial.
4. Pelo que, não pode a factualidade supra exposta deixar de ser considerada para a decisão que deveria ter tido lugar em detrimento da decisão que condenou a Recorrente na presunção de um incumprimento culposo, por falta de valoração pelo Tribunal a quo,
5. A decisão do Tribunal a quo padece de erro de julgamento, faz uma errada apreciação da culpa da Recorrente, nos termos do artigo 799º, n.º 2 do CC, presumindo o seu incumprimento no pagamento das rendas ao Recorrido como culposo, sem cuidar de atender aos circunstancialismos e ao caráter casuístico das questões a decidir como requisitos que impedem a presunção de culpa nos termos do artigo 487.º, n.º 2 ex vi 799º, n.º 2 do CC.
6. À Recorrente é imputado um grau de diligência, manifestamente excessivo, na determinação do proprietário e credor das rendas devidas, que não foi exigido a nenhum outro interveniente no processo, não tem como base na “pessoa média”, adaptada às circunstâncias e particularidades especificas da sua atividade profissional, conforme previsto nos termos do artigo 487.º, n.º 2 do CC.
.... A Recorrente viu-se envolvida num diferendo existente exclusivamente entre o Recorrido e a 2.ª Ré EMP03..., quanto à propriedade do imóvel, porquanto ambas as referidas entidades entenderam ser proprietárias do mesmo prédio.
8. O Tribunal a quo cometeu um erro na qualificação jurídica do incumprimento da Recorrente como um incumprimento culposo, na medida em que não cuidou de atender aos meios probatórios constantes no processo que permitiriam ilidir a presunção de culpa nos termos do artigo 799º do CC que tão levemente desconsiderou.
9. Razão pelo qual não pode a Recorrente ser condenada no pagamento das rendas já pagas à 2ª Ré EMP03..., bem como nas penalizações e juros pelo não pagamento diretamente à Recorrida.
10. Não pode igualmente ser a Recorrente condenada ao pagamento de rendas que se encontram prescritas.
11. O Tribunal a quo aplicou erradamente a prescrição ordinária de 20 (anos) porquanto, entendeu estar perante um título executivo, nos termos do artigo 15º n.º 2 do NRAU, uma vez que pelo Autor foi junto o contrato de arrendamento acompanhado da comunicação ao arrendatário do montante em dívida,
12. Contudo, não se encontram preenchidos os requisitos materiais e formais para esses dois documentos consubstanciarem um título executivo.
13. O contrato de arrendamento acompanhado de comunicação com especificação dos montantes em dívida devem ter uma correspondência obrigacional entre os montantes em dívida discriminados na comunicação e o valor de renda estabelecido no Contrato de Arrendamento junto pelo Senhorio, o que não se vislumbra.
14. Em termos formais, não cuidou o Tribunal a quo de verificar os requisitos adstritos à comunicação que especifica os montantes em dívida e que acompanha o contrato de arrendamento.
15. O Tribunal a quo não atendeu assim ao disposto no artigo 9º do NRAU, pois que, nos termos do n.º 1 “Salvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes relativas a cessação do contrato de arrendamento, atualização da renda e obras são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de receção.” – o que não foi junto pelo Autor no processo.
16. Determinando assim a inexistência de título executivo e, bem assim, a aplicação da prescrição de 5 (cinco) anos, prevista no artigo 310.º, alíneas b) e g) do CC, das rendas anteriores a novembro de 2019.
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O Autor apresentou resposta às alegações de recurso da 1.ª Ré, considerando que o recurso deve julgado improcedente e confirmada integralmente a sentença recorrida.*
O recurso foi admitido como de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos, com efeito meramente devolutivo.*
Nesta Relação foi considerado o recurso corretamente admitido e com o efeito legalmente previsto.*
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.***
II – Das questões a decidirO âmbito dos recursos, tal como resulta das disposições conjugadas dos art.ºs 635.º, n.º 4, 639.º, n.ºs 1 e 2 e 641.º, n.º 2, al. b) do Código de Processo Civil (doravante, CPC), é delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente.
Isto, com ressalva das questões de conhecimento oficioso que ainda não tenham sido conhecidas com trânsito em julgado ou das que se prendem com a qualificação jurídica dos factos (cfr., a este propósito, o disposto nos art.ºs 608.º, n.º 2, 663.º, n.º 2 e 5.º, n.º 3 do CPC).
Assim, as questões que importa apreciar e decidir, neste recurso, são as seguintes:
a) Apreciar a impugnação da decisão sobre a matéria de facto quanto aos pontos 6.º a 10.º, por desconsideração dos documentos n.ºs 5, 6, ... e 8 juntos com a contestação, bem como os documentos n.ºs 13, 19 e 20 juntos com a petição inicial;
b) Saber se ocorreu erro na qualificação jurídica quanto ao incumprimento da recorrente como culposo;
c) Saber se as rendas vencidas em data anterior a novembro de 2018 se encontram prescritas.
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III – FundamentaçãoIII – I. Da Fundamentação de facto
Na sentença sob recurso foram considerados provados os seguintes factos:
1. Em 30 de outubro de 1998 foi celebrado entre a Câmara Municipal ... e a EMP02..., S.A. (“EMP02...”) um contrato que as Partes designaram “Acordo de Cedência de Espaço de Domínio Público”, nos termos do qual o Município, na qualidade de “Cedente”, cedeu à EMP02..., na qualidade de “Cessionária”, “(…) uma parcela de terreno do domínio público com a área de 36 (trinta e seis) m2, situada no Parque Industrial – ... – ... (…)” que se encontrava identificada em planta anexa.
2. A cedência foi feita por um período de quinze anos, renovando-se por iguais períodos, contra o pagamento de uma contrapartida anual, por parte da Cessionária, no valor de 1.200.000$00, com vencimento ao dia 15 de janeiro de cada ano.
3. Em fevereiro de 2004 a EMP02... cedeu a sua posição contratual, no referido Contrato, a favor da EMP05..., S.A. (“EMP05...”), que, por sua vez, alterou a sua designação social, operando desde setembro de 2020 e até à atualidade, sob a designação “EMP01..., S.A.”.
4. A partir de 1 de janeiro de 2010 a renda passou a ter o valor de mensal de 540,46€ e sujeita a atualizações anuais, sendo em 2020/22 de 690,92 €, em 2023 de 704,74 € e em 2024, 753,65 €.
5. A partir de novembro de 2018, o Autor deixou de receber o pagamento da renda por parte da 1.ª Ré.
6. Em agosto de 2021, o Autor interpelou a 1.ª Ré para o pagamento das rendas e atualizações em atraso, tendo sido informado que, depois de comunicação de janeiro de 2019 de que a Ré EMP03... havia adquirido o prédio, foi dado início ao pagamento a essa entidade.
.... A Ré EMP03... comunicou que era dona e legitima proprietária do Pavilhão Industrial, sito no Parque Industrial ..., 1º fase, Pavilhão ..., da freguesia ..., concelho ..., inscrito na respetiva matriz sob o artigo ...11º da freguesia ... e descrito junto da Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...29, registado a seu favor por compra através da Ap. ...54/ de 2012/11/21, composto por edifício de R/C e andar, e confrontando de Norte, Sul, Nascente e Poente por terrenos de empresa Pública de Parques Industriais.
8. Por e-mail de 16 de setembro de 2021, o Autor informou a 1.ª Ré, de que a parcela de terreno em causa era pertencente ao Município e em 21/12/2021 fez nova interpelação à 1.ª Ré para o pagamento das rendas em atraso (que, naquela data, ascendiam à quantia de 26.347,66€), estabelecendo novo prazo de 30 dias para que a 1ª Ré procedesse ao pagamento.
9. Por carta datada de 17 de março de 2022, a 1.ª Ré reconhece que tende a concluir que, perante a documentação disponibilizada, tende a concluir que a CM... será a entidade a quem deverá efetuar o pagamento das rendas, pedindo ao Autor mais elementos, sob pena de ter de recorrer à consignação em depósito das rendas. O Autor respondeu em julho de 2022, interpelando novamente a Ré para o pagamento das rendas em atraso e indemnização legal.
10. A ação foi interposta a 4 de novembro de 2024 e a 1.ª Ré citada a ... de novembro de 2024.
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III - II. Do objeto do recursoa) Impugnação da decisão sobre a matéria de facto quanto aos pontos 6.º a 10.º
A primeira questão a decidir prende-se com a impugnação da decisão sobre a matéria de facto, invocando a recorrente ter ocorrido erro de julgamento na apreciação da matéria de facto dada como provada nos pontos 6.º a 10.º, considerando-a insuficiente e incompleta.
Argumenta a recorrente que o tribunal de primeira instância não considerou factos e elementos probatórios essenciais constantes nos autos (em concreto os documentos n.ºs 5, 6, ... e 8 juntos com a contestação, bem como os documentos n.ºs 13, 19 e 20 juntos com a petição inicial), os quais impunham, na sua óptica, decisão diversa da que culminou no incumprimento culposo da obrigação.
Há que analisar, em primeiro lugar, os requisitos legais para esta impugnação e averiguar se a recorrente cumpriu minimamente os ónus que a lei lhe impõe para o efeito.
De acordo com o disposto no art.º 640.º, n.º 1, do C.P.C.:
“Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.”.
Desta norma resulta que recai sobre o recorrente que impugna a decisão da matéria de facto um triplo ónus (cfr., neste sentido e entre vários outros, o Ac. do STJ, de 01/10/2015, Proc.º n.º 824/11.3TTLRS.L1.S1, Rel. Ana Luísa Geraldes, in www.dgsi.pt):
1. circunscrever ou delimitar o âmbito do recurso, indicando claramente os segmentos da decisão que considera viciados por erro de julgamento;
2. fundamentar, em termos concludentes, as razões da sua discordância, concretizando e apreciando criticamente os meios probatórios constantes dos autos ou da gravação que, no seu entender, impliquem uma decisão diversa;
3. enunciar qual a decisão que, em seu entender, deve ter lugar relativamente às questões de facto impugnadas.
Este ónus tripartido “…encontra nos princípios estruturantes da cooperação, da lealdade e boa fé processuais a sua ratio e (…) visa garantir, em última análise, a seriedade do próprio recurso instaurado, arredando eventuais manobras dilatórias de protelamento do trânsito em julgado da decisão.” (cfr. o mesmo acórdão, citando aqui Lopes do Rego, in “Comentários ao Código de Processo Civil”, pág. 465), sendo um reforço do ónus de alegação, por forma a obviar à interposição de recursos de pendor genérico ou inconsequente.
Impõe-se, assim, que nas conclusões o recorrente indique concretamente os pontos da matéria de facto que impugna e o que entende que deve ser assente, apresentando a sua pretensão de forma inequívoca, de molde a que se possa, com clareza, separar a mera exposição da sua apreciação sobre a prova da reivindicação da alteração da matéria de facto, e saber claramente em que sentido pretende que a matéria de facto provada seja alterada.
Está-se aqui perante uma das concretizações do princípio da auto-responsabilidade das partes.
Ora, como facilmente se constata pela mera leitura das alegações e conclusões do recurso, a recorrente não observou este último ónus.
Com efeito, limitou-se a indicar os segmentos da decisão que considera incorrectamente provados (pontos 6.º a 10.º), a apresentar as razões da sua discordância e a indicar os meios probatórios que, no seu entender, implicariam decisão diversa (os documentos n.ºs 5, 6, ... e 8 juntos com a contestação, bem como os documentos n.ºs 13, 19 e 20 juntos com a petição inicial), mas não enunciou qual a decisão que, em seu entender, deve ter lugar relativamente às questões de facto impugnadas.
Trata-se, nesta parte, de um recurso genérico, não permitindo ao tribunal descortinar qual a redacção que, na sua óptica, deveria ter sido dada aos concretos pontos da matéria de facto impugnada, nem os factos eventualmente omitidos (que, naturalmente, apenas poderiam resultar da alegação das partes nos respectivos articulados).
Como se decidiu no Acórdão de Uniformização de Jurisprudência n.º 12/23, a indicação da decisão de facto alternativa pretendida pode, até, não constar das conclusões, mas terá que resultar, de forma inequívoca, pelo menos das alegações.
No presente caso, porém, a recorrente não o fez não só nas conclusões, como também nas alegações de recurso.
A cominação expressa na lei para esta omissão constitui a rejeição, desde logo, do recurso nesta parte, por falta de posição expressa sobre o resultado pretendido relativamente a cada segmento da impugnação.
Com efeito e ao contrário do que se encontra previsto no art.º 639.º n.ºs 2 e 3 do C.P.C. quanto à decisão sobre a matéria de direito, no recurso relativo à matéria de facto (previsto no art.º 640.º, do CPC) não se admite despacho de aperfeiçoamento.
Como escreve Abrantes Geraldes (in “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, 8.ª Edição, 2024, pág. 231), “Esta solução é inteiramente compreensível e tem a sustentá-la a enorme pressão (geradora da correspondente responsabilidade) que durante décadas foi feita para que se modificasse o regime de impugnação da decisão da matéria de facto e se ampliassem os poderes da Relação a esse respeito, a pretexto dos erros de julgamento que o sistema anterior não permitiria corrigir.
Além disso, pretendendo o recorrente a modificação da decisão da 1ª instância e dirigindo uma tal pretensão a um tribunal que nem sequer intermediou a produção de prova, é compreensível uma maior exigência no que concerne à impugnação da matéria de facto, impondo, sem possibilidade de paliativos, regras muito precisas”.
Como tal, impõe-se a rejeição da impugnação da decisão sobre a matéria de facto, de acordo com a cominação expressamente prevista no art.º 640.º n.º 1 do C.P.C..
De todo o modo, a eventual factualidade que pudesse ser retirada dos mencionados documentos identificados pela recorrente, ao contrário do que a mesma defende nas suas conclusões, não determinariam decisão diversa da que culminou no incumprimento culposo da obrigação, como se demonstrará no tratamento da segunda questão enunciada.
Pelo que, mesmo que a impugnação da decisão da matéria de facto não fosse de rejeitar, da apreciação da mesma não resultaria qualquer efeito útil relativamente à resolução do litígio no sentido pretendido pela recorrente, sendo por isso dispensável (neste sentido, entre muitos outros, cfr. os acórdãos do STJ, de 17-05-2017 (Proc. n.º 4111/13.4TBBRG.S1), de 14-03-2019 (Proc. n.º 8765/16.1T8LSB.L1.S2), de 28-01-2020 (Proc. n.º 287/11.3TYVNG-G.P1.S1), de 09-02-2021 (Proc. n.º 26069/18.3T8PRT.P1.S1) e de 17-01-2023 (Proc. n.º 1202/18.9T8CBR.C2.S1), todos in www.dgsi.pt.
Improcedem, assim, as conclusões do recurso respeitantes a esta matéria.
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b) Incumprimento contratual por parte da 1.ª RéPassemos, agora, ao tratamento da segunda questão enunciada.
Como já foi referido, a aqui apelante foi condenada em primeira instância a:
- reconhecer a propriedade do apelado relativamente à parcela de terreno onde se encontra instalada uma antena de telecomunicações identificada como ...;
- a proceder ao pagamento das rendas que se venceram desde novembro de 2018, acrescidas de uma indemnização de 20% sobre o seu valor relativamente às rendas em atraso, e que ascendiam, até agosto de 2024, à quantia total de 58.949,74€.
Entendeu a primeira instância que ocorreu incumprimento contratual por parte da apelante, como arrendatária, quanto à obrigação do pagamento da renda ao apelado (senhorio), incumprimento este que se presume culposo, nos termos do disposto no artigo 799.º, n.º1 do Código Civil.
A recorrente insurge-se contra esta decisão, defendendo que o não pagamento das rendas ao recorrido não ocorreu por culpa sua, tendo agido com a diligência de um bom pai de família em face das circunstâncias do caso, pois viu-se envolvida num diferendo sobre a propriedade do imóvel que envolveu aquele e a 2.ª Ré, o que a levou a pagar as rendas a esta última, pois esta assumiu perante si como proprietária do arrendado.
Terá razão?
A presente acção tem por base um contrato, em vigor actualmente entre recorrente e recorrido (designado por “Acordo de Cedência de Espaço de Domínio Público”), mediante o qual este último se obriga a ceder àquela uma parcela de terreno do domínio público.
Como contrapartida, cabe à recorrente o pagamento de uma renda, cujo valor foi sofrendo actualizações anuais.
Não se afigura controvertida entre as partes a aplicação a esta relação contratual do regime jurídico da locação previsto no art.º 1022.º e segs. do Cód. Civil.
O pagamento da renda constitui a obrigação principal do locatário [art.º 1038.º al. a) do Cód. Civil], assumindo por isso o respectivo incumprimento uma considerável gravidade, qualquer que seja o valor em dívida.
Constituindo-se o locatário em mora, estabelece o n.º 1 do art.º 1041.º do Cód. Civil que o locador tem direito, para além das rendas em atraso, a uma indemnização igual a 20% do que for devido.
O cumprimento pressupõe a realização da prestação conforme foi acordada e integralmente (cfr. artºs. 762.º, n.º 1 e 763.º, n.º 1, 1ª parte, do Cód. Civil).
Ora, de acordo com o disposto no art.º 798.º do Cód. Civil, a responsabilidade do devedor pressupõe que a falta de cumprimento da obrigação lhe seja imputável a título de culpa, estabelecendo, por sua vez, o art.º 799.º n.º 1 do Cód. Civil uma presunção de culpa do devedor por esse incumprimento contratual.
No âmbito da responsabilidade contratual, em que nos encontramos, cabe, assim, ao devedor a prova de que a falta de cumprimento não procede de culpa sua, sendo essa culpa, nos termos do n.º 2 do aludido art.º 799.º, apreciada nos termos aplicáveis à responsabilidade civil, ou seja, pela diligência de um bom pai de família em face do condicionalismo próprio do caso concreto (art.º 487.º, n.º 2 do Cód. Civil).
Será que, no caso em apreço, as circunstâncias invocadas pela recorrente permitem ilidir aquela presunção?
A resposta a esta questão terá, necessariamente, que ser negativa.
Vejamos porquê.
Argumenta a recorrente que o não pagamento das rendas ao recorrido ficou a dever-se ao diferendo que o envolveu com a 2.ª Ré EMP03... quanto à propriedade do imóvel e que a fez passar a proceder a tal pagamento a esta última.
Justifica esta alteração da sua conduta em quatro pontos:
1. a 2.ª Ré reclamou junto de si o pagamento das rendas por estar convicta de que a antena e infraestruturas da Recorrente se encontravam instaladas na sua propriedade;
2. a identificação deficiente da parcela de terreno dada de arrendamento, no contrato de arrendamento em questão, que criou a confusão de determinação de propriedades distintas das referidas entidades;
3. os documentos registrais levaram a Recorrente a considerar a 2ª Ré EMP03... como proprietária e posteriormente a 3ª Ré EMP04... como usufrutuária, com expressa menção no registo predial que no terreno adquirido se encontravam instaladas as antenas e infraestruturas propriedade da Recorrente;
4. nenhuma das entidades fez prova suficiente da respetiva propriedade, mesmo após inúmeras solicitações por parte da Recorrente, para cabal esclarecimento.
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Quanto ao primeiro argumento, facilmente se compreende que o mesmo não pode justificar o incumprimento da recorrente.Com efeito, o contrato de cedência da parcela de terreno constitui um negócio jurídico bilateral, vigorando apenas entre o recorrido e a recorrente. Por isso, as respectivas obrigações devem ser observadas, reciprocamente, apenas pelas partes contratantes.
Ora, a circunstância de uma entidade terceira se arrogar (bem ou mal) proprietária do imóvel objecto do contrato não pode justificar que, unilateralmente, a recorrente decida dar-lhe razão e considera-la como a nova cedente, à revelia da posição do recorrido.
Por outro lado, ao contrário do que defende a recorrente no 4.º argumento supra indicado, não cabia ao recorrido fazer prova perante si do direito de propriedade sobre a parcela, direito este que se encontrava perfeitamente cristalizado entre as partes até às reclamações da 2.ª Ré, como o evidencia o contrato inicialmente celebrado e posteriormente mantido com a recorrente (a qual, dessa forma, reconheceu ao recorrido a titularidade desse direito, ao considera-lo como cedente do seu gozo e fruição).
A alteração da titularidade da posição de senhorio num contrato de locação não pode, naturalmente, efectivar-se mediante simples reclamação de terceiro, reivindicando a propriedade do locado. Nem cabe ao locatário a ponderação e decisão de atribuição do respectivo direito de propriedade, pois desta forma estaria a sobrepor-se às partes litigantes e, em último plano, ao próprio tribunal.
Ao locatário cumpre a observância dos deveres previstos no contrato (no caso, o pagamento da renda ao locador) e não o juízo e decisão sobre quem é o titular do direito de propriedade sobre a coisa locada e sobre quem tem o direito a receber as rendas.
É certo que pode haver lugar à alteração do sujeito titular dos direitos (e obrigações) próprios do locador.
Porém, para tanto é necessário que se verifique uma transmissão da posição de locador, de harmonia com o disposto no art.º 1057.º do Cód. Civil, devendo a mesma ser comunicada ao locatário com vista a que este último tome conhecimento desta circunstância e passe a pagar a renda ao adquirente (sub-rogado no direito às rendas).
No caso em apreço, porém, não ocorreu uma transmissão da posição de locador que pudesse justificar que o pagamento da renda passasse a ser feita pela recorrente a uma terceira entidade e não ao recorrido, com quem aquela se havia obrigado.
Apenas ocorreu um diferendo sobre o direito de propriedade sobre o imóvel onde se encontra implantada a antena e reclamações pela 2.ª Ré, em face desse diferendo, a quem a recorrente decidiu unilateralmente atribuir tal direito, contrariamente à posição assumida no contrato de cedência.
Ora, a um locatário normal, perante as circunstâncias com que a recorrente se deparou e face à inexistência de qualquer comunicação de transmissão da posição contratual no acordo de cedência por parte do recorrido para a 2.ª Ré, exigia-se que, no mínimo, confrontasse o recorrido com as reclamações da 2.ª Ré, a fim de averiguar da sua sustentabilidade e que continuasse a pagar-lhe as rendas se a resposta fosse (como acabou por acontecer) no sentido de que a propriedade se mantinha na sua titularidade, assim cumprindo a sua obrigação.
Pelo contrário, não lhe era exigível e nem era previsível que “confiasse” (como a própria recorrente refere no art.º 44.º da contestação da recorrente) no teor da reclamação unilateral da 2.ª Ré em detrimento do recorrido e do acordo que vigora com o mesmo. Uma pessoa medianamente diligente não o faria, nem a sua actuação pode ser considerada como razoavelmente desculpável.
Quanto à alegada identificação deficiente da parcela de terreno no contrato de cedência, analisado o contrato constata-se que o imóvel vem aí descrito como “uma parcela de terreno do domínio público com a área de 36 (trinta e seis) m2, situada no Parque Industrial - ... – ..., que se encontra identificada na planta anexa…”.
Apesar de não o concretizar na parte do recurso respeitante à impugnação da decisão sobre a matéria de direito, mas apenas na impugnação da decisão sobre a matéria de facto, resulta que a apontada deficiência se prende com a “omissão da distinção do Parque Industrial ... e do Pavilhão ...”.
Ora, esta distinção foi esclarecida pelo recorrido através do email de 16/09/2021 aludido no ponto 8.º dos factos provados, o que significa que a recorrente teria podido obter igual esclarecimento caso o tivesse solicitado logo após a primeira reclamação da 2.ª. Ré (datada de 29/01/2019 - art.º 40.º da contestação da recorrente).
Ao invés de o pedir, aceitou como certo, sem mais, que o imóvel propriedade da 2.ª Ré era o mesmo que constitui o objecto do acordo de cedência.
Mas, diga-se igualmente, que se nos afiguraria fácil perceber que não poderíamos estar perante o mesmo imóvel.
Na verdade, enquanto que o acordo de cedência tem por objecto uma parcela de terreno, o imóvel a que a 2.ª Ré faz referência na sua interpelação à recorrente constitui um pavilhão industrial, que confronta de todos os lados com terrenos públicos (não dispondo, por isso, de logradouro).
Ora, naturalmente que a antena em questão não poderia estar instalada no referido pavilhão industrial (este sim, o Pavilhão ...), mas apenas em terreno aberto, o que significa que a reclamação da 2.ª Ré facilmente teria que ser interpretada como um lapso manifesto.
Assim, a apontada deficiência de identificação nunca poderia determinar que se confundisse aquilo que é a parcela de terreno onde está instalada a antena e um pavilhão, que é uma estrutura necessariamente fechada e com utilização vocacionada para a indústria.
Aliás, da referida interpelação pode, ainda, ler-se que a 2.ª Ré invoca ter adquirido a propriedade desse pavilhão através de escritura pública de compra e venda. Ora, esse negócio jurídico não foi efectuado com o aqui recorrido (mas sim com uma outra sociedade denominada “EMP06..., Ldª.”, como se vê pela simples leitura da caderneta predial junta com a petição inicial como documento n.º 20), o que indicia de igual forma que não se trataria do mesmo imóvel.
Este argumento leva-nos, agora, para a última das circunstâncias alegadas pela recorrente que resta tratar.
Defende a recorrente que os “documentos registrais” a levaram a considerar a 2ª Ré EMP03... como proprietária e posteriormente a 3ª Ré EMP04... como usufrutuária, com expressa menção no registo predial que no terreno adquirido se encontravam instaladas as antenas e infraestruturas propriedade da Recorrente.
Nestes documentos, a recorrente inclui:
- escritura pública de compra e venda do direito de usufruto (doc. n.º 5 junto com a contestação): esta escritura tem por objecto uma “parcela de terreno do prédio urbano” composto por edifício destinado a indústria, de rés do chão e andar, tendo aí a 2.ª Ré declarado que é titular de um crédito resultante do acordo de cedência de espaço aqui em causa);
- caderneta predial do pavilhão (doc. n.º 19 junto com a petição inicial): onde refere que confronta com “terrenos da empresa”;
- certidão permanente (doc. n.º 20 junto com a petição inicial): onde se refere que o prédio inscrito em nome da 2.ª Ré é urbano (edifício destinado a indústria) e tem a área de 3.150 m2, confrontando de todos os lados com “terrenos da Empresa Pública de Parques Industriais”; o usufruto encontra-se inscrito como tendo por objecto “uma parcela de terreno, com a área total de 36m2, devidamente delimitada, na qual se encontra instalada uma cabine técnica fechada com equipamento no interior, esteiramento horizontal aéreo para passagem de cabos que seguem para as antenas fixadas em torre”.
O que dizer destes documentos?
Na verdade, o que parece resultar dos mesmos é, efectivamente, que a 2.ª Ré transmitiu à 3.ª Ré o direito de usufruto sobre a parcela de terreno propriedade do recorrido e cedida à aqui recorrente.
Por sua vez, enquanto que na caderneta predial do pavilhão se refere que o imóvel confronta com “terrenos da empresa”, já na certidão permanente se esclarece que se tratavam de “terrenos da Empresa Pública de Parques Industriais”, mas não de terrenos da mesma proprietária do pavilhão.
No entanto, da análise de todos estes documentos nada permitiria à recorrente concluir que a 2.ª Ré havia adquirido ao recorrido, por qualquer meio, o direito de propriedade sobre a parcela em questão, desconhecendo-se como logrou onerá-la com o usufruto e inscrever no registo predial esse ónus.
Como vimos, da certidão do registo predial (cfr. doc. n.º 20 já mencionado) consta de forma clara que o que a 2.ª Ré adquiriu foi a propriedade do pavilhão (não da parcela de terreno) através de escritura pública de compra e venda, aquisição essa efectuada à sociedade “EMP06..., Ldª.”).
Nesta conformidade, não poderia a recorrente concluir com segurança suficiente que a reclamação que lhe foi dirigida pela 2.ª Ré correspondia à verdade (como, aliás, veio a verificar-se não corresponder) e que lhe era exigível que passasse a proceder ao pagamento das rendas à 2.ª e depois à 3.ª Rés.
Conclui-se, assim, que mesmo que procedesse a impugnação da decisão sobre a matéria de facto e que a factualidade inerente ao teor destes documentos fosse incluída na matéria de facto provada, a mesma não levaria a decisão diversa, não sendo por isso suficiente para que se possa dar como provado que a recorrente agiu sem culpa.
Quanto muito, perante a dúvida sobre a titularidade do direito de propriedade sobre a parcela, deveria a recorrente ter adoptado uma outra conduta prudente, previdente e cautelosa que a lei lhe possibilitava, procedendo à consignação em depósito das rendas, como bem refere o recorrido e a decisão de primeira instância.
Com efeito, prescreve o art.º 841.º n.º 1 do Cód. Civil, que “O devedor pode livrar-se da obrigação mediante o depósito da coisa devida nos casos seguintes:
a) Quando, sem culpa sua, não puder efectuar a prestação ou não puder fazê-lo com segurança, por qualquer motivo relativo à pessoa do credor;
b) Quando o credor estiver em mora.”
Em última instância, entendendo a recorrente que não podia, com segurança, proceder ao pagamento da renda ao recorrido, por eventuais dúvidas quanto à titularidade do direito de propriedade sobre a parcela cedida, podia e devia ter procedido ao depósito da mesma ao abrigo desta disposição legal.
Mas não lhe era lícito passar, desde logo, a efectuar esse pagamento directamente à 2:º Ré (e depois à 3.ª Ré).
Ao fazê-lo, incumpriu o acordo de cedência em vigor com o recorrido, não sendo este incumprimento desculpável.
Atendendo a que o recorrido, por via dessa conduta, deixou de receber as rendas que lhe eram e são devidas, tem direito ao respectivo pagamento, acrescido da indemnização prevista no já citado n.º 1 do art.º 1041.º do Cód. Civil.
*
c) Prescrição do direito às rendas Tendo-se concluído pela existência do direito, resta agora decidir se esse direito (quanto às rendas vencidas em data anterior a novembro de 2018) se encontra ou não prescrito.
Na sua contestação, a aqui recorrente invocou a prescrição das rendas devidas há mais de cinco anos, de acordo com o disposto no art.º 310.º al. b) do Cód. Civil
Na sentença da primeira instância foi negado provimento a esta excepção peremptória, tendo sido considerado que o prazo aplicável é o ordinário de 20 anos, por força do disposto no n.º 1 do art.º 311.º do Cód. Civil.
Vejamos, então, se a interpelação para pagamento das rendas efectuada pelo recorrido, juntamente com o contrato de arrendamento, constitui título executivo para este fim.
De harmonia com o disposto no art.º 310.º al. b) do Cód. Civil, as rendas devidas pelo locatário prescrevem no prazo de cinco anos.
A lei consagra prazos mais curtos de prescrição para determinados direitos, com intuitos protectivos da parte considerada tipicamente frágil, visando proteger os devedores contra a acumulação da sua dívida e estimular a cobrança pontual dos montantes fraccionados pelo credor, evitando o diferimento do exercício do direito de crédito (cfr. Júlio Gomes, Comentário ao Código Civil, Parte Geral, 2.ª ed., UCP Editora, 2013, págs. 920 e 921, que cita o AUJ de 30.06.2022).
Assim não é, porém, se sobrevier título executivo, ficando o direito neste caso sujeito ao prazo de prescrição ordinário (art.º 311.º n.º 1 do Cód. Civil).
O alargamento do prazo prescricional justifica-se, aqui, «pela nova certeza e estabilidade do direito derivado da sentença, e porque o seu titular se sente mais à vontade para não o exercer com a prontidão com que o faria valer antes do reconhecimento judicial» (Ac. do STJ de 19 de fevereiro de 2004), sem esquecer que, como destaca o Ac. RP de 9 de março de 2023, este alargamento do novo prazo tanto opera quando o direito de crédito é reconhecido por sentença transitada em julgado, como quando haja outro título executivo» (Júlio Gomes, cit., pág. 923).
Nos termos do disposto no art.º 14.º-A n.º 1 do NRAU: “O contrato de arrendamento, quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida, é título executivo para a execução para pagamento de quantia certa correspondente às rendas, aos encargos ou às despesas que corram por conta do arrendatário.”.
Entende, porém, a recorrente que o contrato e a comunicação em concreto não constituem título executivo, pois aquele não reflecte as rendas posteriormente exigidas pelo recorrido na comunicação enviada e não foi remetido através de carta registada com aviso de recepção.
Mas sem razão.
De acordo com o disposto na citada norma do NRAU, são necessários dois elementos para que o contrato de arrendamento tenha força executiva:
a) o contrato onde a obrigação foi constituída; e
b) a demonstração da realização da comunicação ao arrendatário da liquidação do valor das rendas em dívida.
Nenhum outro requisito se encontra previsto na lei para este fim.
No caso concreto encontra-se junto aos autos o acordo de cedência da parcela de terreno e, também, três interpelações para pagamento das rendas em dívida, a última das quais datada de 27/08/2022 (doc. n.º 18 junto com a petição inicial). E, ao contrário do que afirma a recorrente, encontra-se junto aos autos o aviso de recepção desta última interpelação, devidamente assinado e datado.
Ainda contrariamente ao invocado pela recorrente, a lei não exige que os montantes reclamados na comunicação coincidam com os valores constantes do contrato inicial. Ou seja, não exige que sejam também juntas as comunicações de posteriores actualizações do valor das rendas, como parece defender a recorrente.
Assim, considerando o exposto, não restam dúvidas de que estamos perante um título exequível válido e eficaz que sobreveio às rendas vencidas há mais de 5 anos considerando a data da citação para a acção, pelo que não lhes é aplicável não o prazo de prescrição de 5 anos previsto no art.º 310.º al. b), mas antes do prazo ordinário de 20 anos (art.º 309.º), por força do disposto no art.º 311.º n.º 1, todos do Cód. Civil.
Nesta conformidade, bem decidiu a primeira instância ao considerar improcedente a invocada prescrição.
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Em face do exposto, resta concluir pela improcedência integral da apelação, assim se confirmando a decisão de 1.ª instância.As custas do presente recurso ficam a cargo da recorrente, por a elas ter dado causa (art.º 527.º n.ºs 1 e 2 do CPC).
***
IV – Decisão Pelo exposto, acordam os Juízes Desembargadores da 3.ª Secção do Tribunal da Relação de Guimarães em julgar improcedente o recurso e, consequentemente, confirmar a decisão de primeira instância.
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Custas do presente recurso pela recorrente.*
Notifique. ***
19/03/2026
19/03/2026
Relator: João Paulo Pereira
1.ª Adjunta: Sandra Melo
2.º Adjunto: Conceição Sampaio
(assinado eletronicamente)