Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 2382/25.2YLPRT.G1 |  |
RENOVAÇÃO
PRAZO
Estando na disponibilidade dos contraentes, no contrato de arrendamento, estabelecer ou não a possibilidade de renovação, estabelecendo-a não pode ser este inferior ao limite legal consagrado no nº 1 do artº 1096º e nº 3 do artº 1110º ambos do CCiv. nas suas atuais redações.
Acórdão na 3ª Secção do Tribunal da Relação de Guimarães,
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I. RELATÓRIO:AA, com os demais sinais dos autos,
veio instaurar ação especial de despejo contra,
BB, também, com os demais sinais dos autos,
Pedindo a cessação do contrato de arrendamento por oposição á renovação pelo senhorio e o pagamento da renda do mês de dezembro de 2025, no valor de € 275,83, já vencida e todas as vincendas até efetiva desocupação do locado, acrescida de despesas com o imposto de selo do contrato de arrendamento, bem como, despesas com a taxa de justiça liquidada, no montante total de € 45,00.
Para tanto invoca que celebrou com a Ré um contrato de arrendamento, tendo-lhe comunicado a oposição à renovação do contrato, porém a mesma, na qualidade de arrendatária, não desocupou o locado na data de cessação do contrato.
Tramitados regularmente os autos, veio a ser proferida sentença julgando-se a ação improcedente por não provada e a Ré absolvida de todos os pedidos.
Não se conformando com a sentença proferida, veio o Autor interpor o presente recurso de Apelação, apresentando alegações e formulando as seguintes conclusões:
1. O recorrente celebrou um contrato de arrendamento escrito para fins não habitacionais em 21 de Novembro de 2013;
2. Foi celebrado expressamente pelo prazo de 2 anos, com início em 01-12-2013 e termo em 30-11-2015;
3. Foi clausulado e aceite por ambas as partes que as renovações seriam anuais;
4. O contrato foi reduzido a escrito, celebrado e subscrito por ambas as partes, livremente e de boa-fé;
5. Ao tempo da sua celebração estava em vigor o NRAU enunciado na Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro, com as alterações já introduzidas pela Lei 31/2012 de 14 de Agosto;
6. Relativamente ao prazo de duração dos contratos vigorava o princípio da liberdade contratual aplicando-se, na falta de estipulação, o prazo certo de 10 anos - Artº 1110º do Código Civil;
7. Assim, de Acordo com anotação a este artigo no “Novo Regime do Arrendamento Urbano” de Isabel Rocha/Paulo Estima, pág. 140, in fine, “…a título meramente exemplificativo, (as partes) podem estipular que o contrato terá a duração de 2 anos, podendo o mesmo ser denunciado por qualquer das partes, através de simples carta registada, com a antecedência de 2 meses”;
8. O contrato vigorou 11 anos, até que o recorrente se opôs formalmente à sua renovação por carta registada com A/R, datada de 10-03-2025, recepcionada pela inquilina em 12-03-2025;
9. Cumprindo um prazo de aviso prévio muito superior a 120 dias;
10. Comunicando à inquilina que deveria restituir-lhe a fração arrendada em 30-11-2025;
11. A mesma não desocupou a fração invocando, na contestação apresentada na sequência de BAS-Ação Especial de Despejo, o nº 3 do Artº 1110º do CC, na redação que lhe foi dada pela Lei 13/2019 de 12 de Fevereiro;
12. Defendendo que, as renovações posteriores a essa data (2019) foram derrogadas pela imperatividade dessa norma que convencionou que, SALVO ESTIPULAÇÃO EM CONTRÁRIO, o contrato celebrado por prazo certo, renova-se automaticamente e por períodos sucessivos de igual duração, ou de 5 anos se esta for inferior;
13. A sentença recorrida deu-lhe razão;
14. Fazendo errada interpretação do nº 3 do Artº 1110º do Código Civil, aplicando-o ao contrato de arrendamento em apreço;
15. Sustentando a imperatividade dessa norma aos contratos pré-existentes à data da sua alteração, que ocorreu pela nova redação que lhe deu a Lei nº 13/2019 de 12 de Fevereiro;
16. Quando essa norma tem carácter meramente supletiva e aplica-se apenas a contratos onde não tenha sido fixado prazo de duração e de renovação;
17. E, por conseguinte, não tem efeitos retroactivos;
18. Porque, como postula o nº 1 do Artº 12º do CPC, “a lei só dispõe para o futuro: ainda que lhe seja atribuída eficácia retroactiva, presume-se que ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular;
19. E o contrato em crise, vigorou, desde o início, com as suas subsequentes renovações, 12 anos até lhe ser posto termo por via da oposição à renovação.
Respondendo ao recurso interposto pelo Autor veio a Ré contra-alegar apresentando as seguintes conclusões:
1. O Meritíssimo Juiz “a quo” não teve em consideração na admissão do recurso, que as próprias dúvidas do recorrente em relação à sua tempestividade (solicitação de eventual pagamento de multa), que o requerimento da Ré demonstrativo que, salvo o devido respeito, o recurso é intempestivo.
2. O procedimento especial de despejo tem natureza urgente, como resultaexpresso do artigo 15º-S, nº 10 da Lei nº 6/2006, de 27/02, na redação da Lei nº 56/2023 de 06/10. Prazo que corre em férias. Cita-se o Acórdão da Relação de Coimbra proferido no Processo nº 1864/24.8YLPRT.CT.
3. O recurso a ser aceite e analisado por V.Exas deve ser indeferido e confirmado a douta sentença recorrida conforme as nossas singelas e modestas alegações.
Finalmente,
4. Atenta a carta que o recorrente arrendatário enviou à Ré, inquilina recorrida, mantendo em vigor o contrato de arrendamento e solicitando o pagamento da renda atualizado, em 27 de Abril p.p. é facto jurídico superveniente (artigo 611º do C.P.C.) que constitui por parte do Autor a manutenção prorrogada do contrato de arrendamento “sub judice”.
Colhidos os Vistos legais cabe decidir.
II - DELIMITAÇÃO DO OBJETO DO RECURSO
O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação apresentada, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, que não tenham sido apreciadas com trânsito em julgado e das que se não encontrem prejudicadas pela solução dada a outras - cf. artºs 635.º, n.º 4, 637.º n.º 2, 1ª parte, 639.º, n.ºs 1 e 2, 608.º, n.º 2, todos do CPC -.
Assim, e tendo em conta as conclusões apresentadas, neste recurso cabe conhecer:
- Da renúncia ao recurso por banda do Recorrente;
- Da tempestividade do recurso;
- Da aplicação no tempo da Lei nº 13/2019 de 12 de Fevereiro;
- Da imperatividade do período mínimo de 5 anos em caso de renovação do contrato de arrendamento nos termos do nº 2 do artº 1110º do CCiv. na redação introduzida pela indicada Lei nº 13/2019.
III- FUNDAMENTAÇÃO:
III.a) - DOS FACTOS
Na decisão recorrida foi apurada a seguinte factualidade:
1. Por escrito assinado em 21/11/2013, pelo Autor na qualidade de cabeça de casal da herança de CC, e pela Ré, aquele declarou ceder a esta o gozo de uma da fração autónoma designada pela letra ... sita na Rua ..., freguesia ..., concelho ..., mediante a contrapartida mensal de € 200,00 sujeita a atualização automática, que se vence no primeiro dia útil do mês que antecede aquele a que disser respeito.
2. Mais ficou estabelecido que o acordado em 1. valia pelo período de dois anos, renovando-se automática e sucessivamente por um ano e destinava-se exclusivamente à instalação da atividade de cabeleireira e atividades conexas e afins.
3. No dia 05/09/2019, por escritura de habilitação e partilha, foi adjudicado ao Autor o imóvel referido em 1., encontrando-se a aquisição registada em seu favor desde ../../2019.
4. Pelo menos desde o mês de abril, que o Autor emite os recibos de quitação em nome próprio.
5. Desde o início do contrato e por solicitação do Autor, que as rendas eram pagas por transferência bancária para o IBAN ...35, conta titulada por DD.
6. No dia 10/03/2025, o Autor comunicou à Ré, por carta registada com aviso de receção, a oposição à renovação automática do acordo referido em 1., com efeitos a partir de 30/11/2025.
Factos não provados
Com interesse para a decisão da causa, entendeu-se dar como não provados os factos seguintes:
A. A renda do mês de dezembro de 2025, no valor de € 275,83 encontra-se em dívida.
B. O autor não comunicou à Ré a aquisição da fração autónoma por parte do Autor.
C. Em meados de abril de 2021, o Autor, em virtude da aquisição da fração autónoma, propôs à Ré a elaboração de um novo acordo de cedência do gozo da fração, mas esta recusou.
III. b) DO DIREITO
- Da renúncia ao recurso por banda do Recorrente
Pretende a recorrida que o facto do Recorrente ter notificado a recorrida do valor da renda atualizada após ter sido proferida a decisão recorrida pressupõe a aceitação tácita da decisão circunstância que nos termos dos nºs 2 e 3 do artº 632º do CPC implicaria a perda do direito a recorrer.
Ora, ainda que se demonstre esse facto - superveniente à decisão recorrida - daí não resulta inequívoca - uma vez que o senhorio não está impedido de atualizar o valor devido pela renda durante a vigência da ação de despejo - a aceitação da decisão recorrida mas apenas a exigência do pagamento da renda de acordo com o valor que resulta da atualização enquanto o contrato subsistir e até que haja uma decisão definitiva o que até agora ainda não aconteceu.
Destarte, improcede o argumento invocado em sede de contra-alegações da recorrida da perda do direito a recorrer.
- Da tempestividade do recurso
Relativamente à questão da tempestividade do recurso, considerando que o ato foi praticado no segundo dia útil subsequente ao termo do prazo e paga a multa respetiva nos termos do nº 6 do artº 139º do CPC, mostra-se a questão ultrapassada e resolvida, sendo o recurso tempestivo.
- Da aplicação no tempo da Lei nº 13/2019 de 12 de Fevereiro
Nos termos do nº 2 do artº 12 do CCiv. «Quando a lei dispõe sobre as condições de validade substancial ou formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos, entende-se, em caso de dúvida, que só visa os factos novos; mas, quando dispuser diretamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhes deram origem, entender-se-á que a lei abrange as próprias relações já constituídas, que subsistam à data da sua entrada em vigor.»
Sobre esta questão é esclarecedor o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 14.09.2023 proferido no processo que correu termos sob o número 3877/21.2T8LRS.L1-2.
«- Do regime legal e da sua aplicabilidade no tempo
(…)
A propósito desta matéria de aplicação da lei no tempo, atente-se ao sufragado no douto aresto do STJ de 30/11/2021 - Relatora: Maria João Vaz Tomé, Processo nº. 19/20.5YLPRT.L1.S1, in www.dgsi.pt -, o qual, começando por referenciar entendimento de Baptista Machado - Introdução ao Direito e ao Discurso Legitimador, Coimbra, Almedina, 1987, p.241 -, enuncia que “o “estatuto do contrato” (da autonomia privada) é determinado perante a lei vigente ao tempo da sua celebração. Todavia, a lei nova que, inter alia, respeite à organização da economia ou vise a tutela da parte mais vulnerável, limita o domínio da autonomia da vontade e será de aplicação imediata. A Lei n.º 13/2019, ao abrigo do art. 12.º, n.º 2, 2.ª parte, do CC, na medida em que as suas disposições se revistam de natureza imperativa, aplica-se às relações jurídico-arrendatícias que subsistam à data do seu início de vigência, porquanto dispõe sobre o seu conteúdo e o conforma abstraindo do facto que lhes deu origem”.
Acrescenta ser verdade que “muitas das disposições contidas na lei nova (Lei n.º 13/2019), tendo em vista tutelar um interesse social particularmente imperioso (ordem pública económica de proteção), se revestem de natureza imperativa”, pois dispõem “sobre o conteúdo de situações jurídicas (…), abstraindo do facto que a tais situações jurídicas deu origem, conforme o art. 12.º, n.º 2, 2.ª parte, do CC”.
Em nota de rodapé, corroborando tal entendimento, cita o Acórdão do STJ de 23/05/2002 - Relator: Ferreira de Almeida, Processo nº. 1308/02, in www.dgsi.pt -, onde se referencia que as “leis relativas às relações jurídicas de arrendamento ou locatícias são, em princípio, de aplicação imediata às relações já constituídas, por visarem, não propriamente o «estatuto contratual» das partes, mas antes o respectivo «estatuto legal», atingindo-as, desse modo, não tanto como partes contratantes, mas enquanto sujeitos de direito entre si ligados por um particular e específico vínculo contratual (…) as normas relativas ao inquilinato e arrendamento, reportam-se à estruturação básica do sistema jurídico e da ordem social, e consequentemente, ao estatuto fundamental das pessoas e das coisas, e que, por isso, são de interesse geral, exigindo a aplicação imediata da lei nova, dado que este tipo de relações se autonomiza, atento o seu estatuto legal, do seu acto criador, conforme resulta da 2ª parte do nº 2 do artº 12º do C. Civil. Isto sendo sabido que o sistema de regulamentação do arrendamento de prédios urbanos, é entre nós e desde o Decreto de 12-11-1910, marcado por um acentuado carácter de ordem pública, consubstanciado em severas limitações à liberdade contratual e por uma forte incidência de motivações de cariz político-social”.
Bem como, doutrinariamente, o referenciado por Maria Olinda Garcia - Alterações em matéria de Arrendamento Urbano introduzidas pela Lei n.º 12/2019 e pela Lei n.º 13/2019, in Julgar Online, março de 2019, p.8 -, consignando-se que “no que respeita à aplicação da lei no tempo, tais alterações aplicam-se não só aos contratos futuros, mas também aos contratos em curso, como decorre da regra geral do artigo 12.º, n.º 2, do Código Civil. Acresce que o legislador esclareceu expressamente que algumas alterações têm aplicação mesmo a situações constituídas antes da entrada em vigor da presente lei (artigo 14.º). Assim acontece quanto à forma do contrato, prevista no n.º 2 do artigo 1096.º, e quanto ao disposto no artigo 1041.º”.
E, ainda, o defendido por Jéssica Rodrigues Ferreira - Análise das principais alterações introduzidas pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, aos regimes da denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento urbano para fins não habitacionais, in Revista Electrónica de Direito, fevereiro 2020, n.º 1, vol. 21 -, ao referenciar parecer, regra geral, que “as normas imperativas previstas na Lei 13/2019 se aplicam não apenas aos contratos futuros, mas também aos contratos celebrados em data anterior à entrada em vigor da lei, nos termos da regra geral sobre aplicação da lei no tempo prevista no n.º 2 do art. 12.º, na medida em que tais normas contendem com o conteúdo de relações jurídicas abstraindo dos factos que lhes deram origem”.
Assim, especificamente no que concerne à forma de cessação contratual do arrendamento em que se traduz a denúncia, aduz que o “facto que produz a denúncia do contrato e é, portanto, o facto extintivo do contrato de arrendamento, é a declaração de denúncia. A cessação do arrendamento é o efeito ou consequência da comunicação feita pelo senhorio ao arrendatário”
Pelo que, “para efeitos de determinação da lei aplicável à denúncia do contrato, afigura-se decisiva a data da sua comunicação pelo senhorio ao arrendatário”, regendo-se, assim, a denúncia “pela lei em vigor ao tempo da sua comunicação ao arrendatário”.
Donde, in casu, conclui-se no sentido de aplicação da lei vigente à data da cessação, ou seja, tendo as denúncias ocorrido em 15/05/2020, a putativa aplicabilidade dos transcritos artigos 1098º e 1110º, ambos do Cód. Civil, far-se-á nas redacções introduzidas pela Lei nº. 13/2019, de 12/02 (redacções vigentes).»
A excelência do arresto citado torna desnecessário outras elaborações sobre a matéria.
A Lei nº 13/2019 no seu artº 2º - alteração dos artº 1096º e 1110º do CCiv. - estabelece sobre o conteúdo da relação jurídica arrendamento no que respeita às suas renovações.
Nos termos do seu artº 16º a indicada Lei entrou em vigor no dia seguinte ao da sua publicação, o que ocorreu em 12 de fevereiro (a publicação).
O contrato em causa foi celebrado em ../../2013 pelo período de 2 anos renovando-se automática e sucessivamente por um ano.
Destarte, se a renovação que aconteceu em 21.11.2018 ainda se deu por 1 ano, já o mesmo não acontece com a renovação de 21.11.2019 em que já está em vigor a redação do nº 3 do artº 1110º do CCiv. introduzida pelo artº 2º da Lei 13/2019.
Assim, sendo a alteração introduzida referente ao conteúdo da relação jurídica arrendamento nos termos da parte final do nº 2 do artº 12º do CCiv. a mesma aplica-se aos contratos de arrendamento celebrados anteriormente à sua entrada em vigor.
Improcede assim o argumento de erro no julgamento por a norma com a redação aplicada não ser aplicável em função das regras de aplicação das leis no tempo.
- Da imperatividade do período mínimo de 5 anos em caso de renovação do contrato de arrendamento nos termos do nº 2 do artº 1110º do CCiv. na redação introduzida pela indicada Lei nº 13/2019
Reza o nº 1 do artº 1096º do CCiv, na redação introduzida pelo artº 2º da Lei 13/2019 que «Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte.»
Por sua vez o nº 3 do artº 1110º do CCiv dispõe que «Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1096.º».
Tem sido objeto de discussão doutrinária e jurisprudencial se este prazo de 3 ou 5 anos tem natureza imperativa ou facultativa.
Percebe-se da alteração introduzida pela Lei 13/2019 que foi intenção do legislador, independentemente da duração do contrato estabelecida aquando da celebração do mesmo que no caso dos arrendamentos para habitação se pretendeu impor uma garantia a favor do inquilino no sentido de garantir uma duração mínima do mesmo, desde que o inquilino assim o quisesse, para além da que fosse consagrada no contrato se inferior a 3 anos, ao estipular que o senhorio não se poderia opor à renovação do mesmo antes de decorridos 3 anos sobre a celebração do mesmo, salvo os casos especiais legalmente previstos - cf. nº 3 e 4 do artº 1097º do CCiv. -
O mesmo se diga para o caso dos arrendamentos não habitacionais ao se impor no nº 4 do artº 1110º do CCiv. o mínimo de 5 anos para que o senhorio se possa opor á renovação.
No entanto o legislador deixou na disponibilidade das partes a possibilidade de consagrarem ou não a possibilidade de renovação, assim se devendo entender a expressão “salvo disposição em contrário o contrato renova-se automaticamente no seu termo” consagrada na parte inicial do nº 1 do artº 1096º do CCiv e aplicável aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais por força do disposto no nº 1 do artº 1110º do CCiv.
Porém, tal como vem sendo entendido por inúmera jurisprudência[1] este “salvo disposição em contrário” apenas pode ser interpretado quanto à possibilidade de renovação ou não.
E mesmo havendo a possibilidade de renovação o senhorio pode opor-se a ela decorridos 3 ou 5 anos sobre o início do contrato.
Estas duas “permissões” a possibilidade de consagrar expressamente a não renovação e permitir a oposição à renovação são interpretadas por outra corrente no sentido de que o prazo pelo qual as renovações aconteciam também estariam na disponibilidade das partes.
Contudo, considerando a intenção do legislador consagrada no preâmbulo da Lei 13/2019 em que expressamente visa adotar medidas que reforcem a “segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade” e o elemento literal da redação do preceito as normas em causa não podem ter outra interpretação que não seja a de a renovação se dá por período de igual duração do contrato inicialmente consagrado, e nunca inferior a 3 ou 5 anos consoante seja habitacional ou não, se a duração inicial for inferior.
Interpretação esta que associada ao período mínimo para o senhorio na vigência inicial do contrato o poder denunciar - que nunca pode ser inferior a 3 ou 5 anos consoante o tipo de arrendamento - permite concluir que foi objeto do legislador garantir uma segurança cíclica mínima de 3 ou 5 anos.
Destarte, assim se entendendo, impõe-se concluir que bem se decidiu na decisão recorrida impondo-se negar provimento ao recurso.
IV. DECISÃO
Nestes termos e pelos fundamentos expostos, negando-se provimento ao recurso confirma-se a decisão recorrida nos seus precisos termos.
Custas a cargo do recorrente.
Notifique.
Guimarães, 1 de outubro de 2026
Relator: Rui Pereira Ribeiro
1º Adjunto: Maria Amália Santos
2ª Adjunta: João Paulo Dias Pereira
[1] Vejam-se Acórdãos deste Tribunal de 23.03.2023 procº nº 1824/22.3T8VCT.G1, 26.10.2023 procº 1231/23-0YLPRT.G1, 14.03.2024 procº 1951/23.0YLPRT.G1, 10.07.2025 procº 2206/24.8T8VCT.G1, 19.02.2026 procº 1770/24.6T8BRG-A.G1.