| 377/09.2T2ETR.C1 |  |
CESSÃO DE EXPLORAÇÃO
BENFEITORIA
ABUSO DE DIREITO
PRINCÍPIO DO DISPOSITIVO
CAUSA DE PEDIR
2 Consistindo o trespasse numa transmissão, global e definitiva, dum estabelecimento comercial, o trespassário, não pode exigir ao trespassante indemnização por obras anteriormente feitas no mesmo aquando da sua exploração ex vi de um contrato de cessão de exploração entre eles celebrado, no qual convencionaram que obras ou benfeitorias não conferiam ao cessionário o direito a qualquer indemnização.
3- Actua em abuso de direito quem habita, gratuitamente, cerca de dez anos, o 1º andar de imóvel, e, depois, exige do dono que lho cedeu, indemnização, por alegadas benfeitorias, no valor de 915 euros.
1.
T (…) instaurou contra M (…) ação declarativa, de condenação, que acabou por ser classificada como de processo ordinário.
Pediu:
a) declarar-se que o autor é proprietário do imóvel identificado no artigo 1º da petição inicial;
b) condenar-se a ré a reconhecer o referido direito de propriedade e a restituir, de imediato, o imóvel, livre e desembaraçado;
c) declarar-se extinto, por decurso do prazo, o contrato de cessão de exploração comercial;
d) declarar-se extinto, desde Agosto de 2008, o contrato de comodato relativo ao 1º andar do imóvel;
e) condenar-se a ré a restituir ao autor o estabelecimento comercial e o 1º andar;
f) condenar-se a ré a pagar ao autor a indemnização pela ocupação indevida no montante de €13.170,16, acrescida de €291,51 por cada mês que decorra desde Julho de 2009 até à restituição efetiva.
Para tanto alegou:
Que adquiriu por escritura pública e inscreveu no registo a seu favor um imóvel no qual funcionava já à data um estabelecimento comercial.
Que, em 07.06.2002, celebrou com a ré um contrato de cessão de exploração do estabelecimento, pelo prazo de um ano, sucessivamente renovável desde que autor e ré acordassem por escrito novo valor da cessão.
Que a ré deixou de pagar o valor da cessão e não diligenciou por acordar novo valor para a mesma afim de o contrato se renovar, pelo que este caducou em 6 de Junho de 2004.
Na mesma ocasião o autor autorizou também a ré a habitar no 1.º andar do imóvel por mero favor e gratuitamente, comprometendo-se ela a entregar essa parte do imóvel no prazo de 30 dias a contar da solicitação do autor.
Que escreveu à ré a intimá-la a pagar o valor de 199,51 euros pela cessão do estabelecimento e o valor de 100,00 euros renda pelo 1.º andar ocupado, sob pena de dever entregar o 1º andar no prazo de 30 dias.
A ré não procedeu aos pagamentos que lhe foram solicitados nem entregou o estabelecimento ou o 1º andar.
Contestou a ré.
Pediu a improcedência da ação.
E, no caso de ser dado provimento ao pedido formulado na segunda metade da alínea b) do petitório, deduziu reconvenção, pedindo:
a) que o autor seja condenado a pagar-lhe o montante de €10.249,92;
b) seja declarado e reconhecido o direito de retenção da ré sobre o imóvel
c) e seja diferida a entrega do mesmo pelo tempo necessário para que a ré encontre outro local para a instalação do seu estabelecimento ou para a obtenção de colocação compatível com a sua formação e estado social.”
Invocou:
Que por trespasse celebrado no dia 27.10.2005, o autor transmitiu para a ré o estabelecimento comercial, incluindo todos os utensílios, veículos e produtos existentes no mesmo, bem como as licenças, alvarás e outros elementos compreendidos na universalidade que o mesmo representa.
Assim, ex vi do trespasse, ter-se-á extinguido,por confusão entre o titular do estabelecimento e o cessionário, o contrato de cessão de exploração que formalmente existiu entre o autor e a ré.
Que realizou obras e benfeitorias no imóvel e no estabelecimento comercial, nas quais despendeu o montante global de € 10.249,92.
Que o pedido de restituição do estabelecimento constitui um abuso de direito porque foi o autor, pai da ré, quem a convenceu a adquirir o estabelecimento, aplicar nele todas as suas economias, convencendo-a que essa situação não seria transitória.
2.
Prosseguiu o processo os seus legais termos tendo, a final, sido prolatada sentença que:
1º- Declarou que o autor é proprietário do imóvel constituído por casa de rés-dochão e 1.º andar, para habitação e comércio, descrito na Conservatória do Registo Predial de (...) sob o nº (...)/19861113 e inscrito na matriz predial urbana da freguesia da (...) sob o artigo (...);
2º- Condenou a ré a reconhecer esse direito de propriedade e a restituir, de imediato, ao autor apenas o 1.º andar desse imóvel, livre e desembaraçado;
3º- Declarou extintos os contratos celebrados entre as partes de cessão de exploração do estabelecimento comercial e de comodato do 1º andar do imóvel.
4º- No mais absolveu a ré do pedido.
5º- Julgou não provado e improcedente o pedido reconvencional dele absolvendo o autor.
3.
Inconformada recorreu a ré.
Rematando as suas alegações com as seguintes conclusões:
1ª – Agir de boa fé – tanto no contexto do artº. 334º, como no do artº. 762º nº. 2 – é «agir com diligência, zelo e lealdade correspondente aos legítimos interesses da contraparte, é ter uma conduta honesta e conscienciosa, numa linha de correcção e probidade, a fim de não prejudicar os legítimos interesses da contraparte, a não proceder de modo a alcançar resultados opostos aos que uma consciência razoável poderia tolerar» (Ac. STJ. de 10/12/1991: BMJ., 412º - 460, retomado pelo Ac. STJ. de 21/09/1993: CJ./ STJ., 1993, 3º - 2; Ac. STJ. de 28/10/1997: BMJ., 470º - 597).
2ª – O prédio dos Autos, como melhor resulta da certidão do registo junta a fls. , constitui uma realidade predial una, que não está loteado, e não dispõe de andares nem divisões, susceptíveis de utilização independente, como decorre do facto de o primeiro andar não se encontrar isolado do rés-do-chão comercial, já que existe ligação directa entre as duas zonas, e não existe qualquer cozinha ou instalações sanitárias no primeiro andar, que depende, para o efeito, e para poder ser utilizável, de aceder às instalações sanitárias e da cozinha existentes no estabelecimento comercial.
3ª - Trata-se de um único prédio urbano destinado a habitação e comércio e insusceptível de utilização separada, sendo facto assente e indiscutível que ali se encontra instalado o estabelecimento comercial que, como resultou provado na sentença revidenda, é pertença da Ré, ora Recorrente … Sendo que o próprio contador de água e luz é comum a todo o imóvel, o que desde logo demonstra a sua inseparabilidade, ou seja, a parte habitacional e a de comércio complementam-se como uma unidade urbana … Não podendo aqueles ser utilizados separadamente, nem serem alienados (se fosse o caso) como unidades independentes.
4ª – Considerando aquela unidade predial, e que resulta provada a matéria das als. (N), (O), (P), (Q) e (R) da Sentença de fls. , que as obras realizadas pela Ré no imóvel não podem ser consideradas separadamente do todo unitário que constitui o imóvel, pois ao beneficiar a parte afecta a estabelecimento comercial, valorizou todo o imóvel, é óbvio que a utilização e fruição separada do imóvel (1º andar e rés do chão) é impensável e vai contra todas as regras da experiência, da boa fé e do normal acontecer, até pelas intenções subjacentes ao negócio e à comparticipação da Ré, nos termos dos factos provados (N), (O), (P), (Q) e (R).
5ª – Como decorre dos Autos e da leitura dos articulados oferecidos pelas partes, a matéria constante da Reconvenção, como se disse em requerimento de 08/10/2010 (Refª.: 5469685) compreende factos disponíveis que se deverão ter como assentes por acordo, uma vez que não foi deduzida pelo Autor Réplica que os pusesse em crise, designadamente os factos dos artºs. 69º, 70º, 77º, 78º, 79º, 80º, 81º, 83º, 84º e 85º daquela peça processual (Reconvenção).
6ª - A propósito do requerimento de 08/10/2010 (Refª.: 5469685) que, aliás, constituía uma reclamação contra a selecção da matéria de facto, pretendendo-se que a mesma fosse tida por assente e levada aos factos provados, o Tribunal, em despacho de 26/11/2010 (Refª.: 9679598), pronunciou-se nos seguintes termos … «… O Autor não replicou à matéria objecto da reclamação, a qual constava da contestação da Ré, pelo que tal matéria poderá sempre ser aproveitada se for tida por necessária, sem necessidade de anulação de actos do processo, pelo que mesmo em função de um critério, digamos, de oportunidade, entendemos manter o nosso critério» - Sic
7ª - Sendo óbvio que, face à matéria discutida nos Autos, aos factos provados, ao pedido de retenção e ao pedido reconvencional que foi admitido por despacho de 20/04/2010 (Refª.: 7403416), aquela matéria objecto de reclamação era absolutamente necessária à decisão da causa … Facto é que o Tribunal não deu cumprimento ao que se propôs em despacho de 26/11/2010, o que levou a que decidisse mal e em desconformidade com a verdade dos factos e com o princípio de justiça que deve presidir às decisões judiciais.
8ª - Embora a qualificação de um negócio jurídico não se confunda com a sua interpretação, há uma relação estreita entre as duas operações, pois, para qualificar um determinado negócio, atribuir-lhe um “nomen juris”, impõe-se, antes de mais, fixar-lhe o seu conteúdo, definir o sentido da declaração ou declarações negociais, ou seja, interpretá-lo … São elementos essenciais da interpretação: a letra do negócio, as circunstâncias de tempo, lugar, e outras, que precederam a sua celebração ou são contemporâneas desta, bem como as negociações respectivas; a finalidade prática visada pelas partes: o próprio tipo negocial, a lei, os usos e os costumes por ela recebidos … Para além destes elementos, também releva a posição assumida pelas partes na execução do negócio … Esta não pode, na verdade, deixar de, razoavelmente, corresponder ao que as partes entendem ser os seus direitos e as vinculações que para cada uma delas emerge do negócio (Ac. RE. de 13/01/2000, 1º - 264).
9ª - O princípio da boa fé, imposto no artº. 227º do C. C., implica a existência de responsabilidade contratual ou pré-contratual, mesmo nos negócios sujeitos por lei a certa forma que não chegou a ser adoptada … Para que tal responsabilidade exista, basta que uma das partes rompa arbitrária e culposamente as negociações em curso, susceptíveis de levar, dentro da normal confiança ou justa expectativa da outra parte, à conclusão e formalização do respectivo contrato … A boa fé consiste, em geral, no comportamento honesto e consciencioso, na lealdade de se conduzir, e tem no artº. 227º um sentido vinculadamente ético (Ac. RP. de 26/02/1980: CJ., 1980, 1º - 58).
10ª - É manifesto, no caso dos Autos, considerando as Alegações das partes, a matéria que se considerou provada, o constante dos Factos provados das als. (N), (O), (P), (Q) e (R), o facto de o imóvel em questão constituir uma unidade incidível e inseparável nos seus componentes, que a intenção das partes nos preliminares do negócio, foi a de o Autor entregar à Ré todo o imóvel, abrangendo o trespasse também o direito à fruição do primeiro andar de que faz parte integrante e que, sem o rés do chão, sequer tem condições de habitabilidade.
11ª - Da leitura atenta das alegações das partes e dos factos provados e documentados, outra conclusão não se poderia extrair à luz das regras da experiência, do normal acontecer, devendo o Meritíssimo Juiz que proferiu a Sentença, valendo-se daqueles factos, alegados, provados e documentados, e recorrendo às presunções e às regras da experiência, decidir exactamente naqueles termos, absolvendo a Ré também do pedido de restituição do 1º andar ao Autor.
12ª - Era à luz das regras da experiência de vida, e com suporte nas presunções daí derivadas, que o Tribunal “A Quo” deveria ter decidido em sentido favorável à Ré …
Não o fazendo, violou o disposto nos artºs. 227º, 334º, 341º, 342º, 349º, 762º, todos do C. Civil.
13ª – O pedido reconvencional vem formulado nos Autos subsidiariamente, para a hipótese de ser dado provimento ao pedido formulado pelo Autor na segunda metade da al’b) da Petição Inicial … Pedido esse que se reconduz à condenação da Ré a restituir ao Autor o imóvel em apreço nos Autos livre e devoluto.
14ª – Não se pode, no caso dos Autos, distinguir, no imóvel em questão, o rés-do-chão do 1º andar … Isto porque o imóvel é só um, com um único artigo matricial, uma única descrição predial, em que o rés-do-chão e o 1º andar se complementam, não podendo ser vistos separadamente, até porque os sanitários e cozinha só existem no rés-do-chão, e o 1º andar desprovido destas infra-estruturas é inabitável … Ora, qualquer obra que se faça no 1º andar valoriza todo o imóvel como unidade predial …
E qualquer obra que se faça no rés-do-chão valoriza do mesmo passo todo o imóvel, como unidade predial … Não podendo as benfeitorias efectuadas ser ponderadas e apreciadas separadamente.
15ª – A realização, pela Ré, das obras tidas por provadas em (R) dos Factos Provados, teve como pressuposto que com a transferência para si do estabelecimento comercial, a Ré continuaria a fruir também do 1º andar, que faz parte integrante do imóvel e que o complementa.
16ª – A realização das obras valorizou todo o imóvel, não podendo ser vistas separadamente, pelo que, não sendo revogada a decisão que condenou a Ré a restituir o 1º andar, deverá ser dado provimento ao pedido reconvencional, condenando-se o Autor a pagar à Ré a quantia de € 10.249,92 (dez mil, duzentos e quarenta e nove euros e noventa e dois cêntimos-).
17ª - A Ré alegou a matéria pertinente à Reconvenção, que foi tida por provada, e deduziu o pedido respectivo subsidiariamente, a título cautelar … Pelo que, não sendo revogada a sentença condenatória na parte em que condenou a Ré a restituir o primeiro andar do imóvel, terá necessariamente de proceder a Reconvenção, condenando-se o Autor no pedido respectivo.
18ª – Assim não decidindo será violado o disposto nos artºs. 501º, 659º nº. 3 e 660º nº. 2 do C. P. Civil.
NESTES TERMOS, e com o douto suprimento desse Venerando Tribunal, revogando a sentença revidenda na parte desfavorável à Recorrente, e absolvendo-a da condenação de restituição do 1º andar do imóvel, livre e desembaraçado ao Autor,
Ou, sendo outro o entendimento do Tribunal, o que se contempla por mero raciocínio dialéctico, condenando o Autor a pagar à Ré a quantia de € 10.249,92 (dez mil, duzentos e quarenta e nove euros e noventa e dois cêntimos-) pedida a título reconvencional.
Contra-alegou o autor pugnando pela manutenção do decidido com base no seguinte discurso conclusivo:
1. O Recorrido sempre pautou a sua conduta pelos ditames da boa-fé, ao contrário da Recorrente, como, aliás, se salienta na fundamentação dos factos provados e da sentença;
2. O prédio urbano descrito na alínea A) da Matéria Assente é constituído por rés-do-chão e 1º andar, para habitação e comércio;
3. no rés-do-chão está instalado um estabelecimento comercial;
4. do contrato de concessão de estabelecimento comercial de fls. 77 e 78 e do contrato de trespasse de fls. 48 e 49 não consta como deles fazendo parte o 1º andar;
5. A Recorrente subscreveu a Declaração de fls. 79, datada de 7 de Junho de 2002, relativa ao 1º andar;
6. O 1º andar tem acesso directo a partir da via pública;
7. Em 28 de Julho de 2008 o Recorrido solicitou à Recorrente a entrega do 1º andar, livre e devoluto, por ter sido posto validamente termo a respectiva ocupação e a Recorrente ter-se validamente obrigado a restitui-lo, conforme Declaração de fls. 79.
8. Bem ajuizou, pois, o Tribunal “a quo” ao julgar procedente o pedido de restituição do 1º andar e julgou improcedente o pedido reconvencional por o mesmo consubstanciar um exercício abusivo do direito.
4.
Sendo que, por via de regra: artºs 684º e 685º-A do CPC - de que o presente caso não constitui excepção - o teor das conclusões define o objecto do recurso, as questões essenciais decidendas são as seguintes:
1ª- Absolvição da ré da restituição do 1º andar do imóvel, livre e desembaraçado ao Autor.
2ª- Subsidiáriamente, e caso assim não se entenda, condenação do Autor a pagar à Ré a quantia de € 10.249,92.
5.
Apreciando.
5.1.
Liminarmente.
A recorrente pugna que o tribunal deveria ter considerado a factualidade por ela alegada no pedido reconvencional sob os artºs 69º, 70º, 77º, 78º, 79º, 80º, 81º, 83º, 84º e 85º, pretendendo, ao que parece, que este tribunal ad quem a tenha em conta.
É o seguinte o teor de tais artigos:
69º - …todas as obras e melhorias introduzidas pela RÉ se por um lado aumentaram o valor e utilidade do prédio, sendo necessárias à sua normal utilização, não podem ser agora retiradas sem detrimento do valor do prédio e das próprias obras.
70.º - Não podendo sequer ser reaproveitados noutro local.
77.º - O AUTOR convenceu a RÉ a orientar toda a sua vida em função daquele estabelecimento
78.º - Deixando de lado a possibilidade de procurar emprego ou outra ocupação.
79.º - Para além disso, a RÉ investiu no estabelecimento e no prédio todas as suas economias
80.º - Não se encontrando agora, sequer, em condições de reinvestir noutro local
81.º - Não dispondo de formação e de idade que lhe facilite (nas concretas condições de empregabilidade actuais) a obtenção de colocação.
83.º - E todas elas (obras realizadas) com o conhecimento, assentimento e mesmo incentivo do AUTOR.
84.º - Ora (tendo ainda presente a relação de consanguinidade) nunca poderia a RÉ, em tais circunstâncias, antecipar ou conceber, sequer, que a ocupação do prédio teria um quadro temporal limitado
85.º - E a conduta do AUTOR, convidando a RÉ a ocupar o prédio e o estabelecimento, afirmando-lhe repetidamente que aquilo era dela, incentivando-a à realização de vultuosos investimentos, não poderia deixar de criar na RÉ outro tipo de expectativas.
Vejamos.
Não tendo o autor replicado à contestação/reconvenção, os factos nesta articulados consideram-se admitidos por acordo, salvo se, vg., estiverem em oposição com a defesa considerada no seu conjunto nos termos do artº 490º nºs 1 e 2, aplicável ex vi do artº 505º do CPC.
Não obstante, certo é que, em tese geral, a factualidade a considerar será apenas a que se revelar relevante e pertinente para a apreciação do(s) pedido(s) segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito, é apenas a que tiver sido alegada pelas partes – artºs 264º nºs 1 e 2 e 511º do CPC.
In casu o pedido reconvencional desdobrou-se em três aspetos ou componentes, a saber: o primeiro, e primordial, a condenação no pagamento de quantia a título de benfeitorias; o segundo e com este conexionado, o direito de retenção do imóvel, naturalmente até ser paga a indemnização pedida; o terceiro, e em todo o caso, o diferimento da entrega do prédio pelo “tempo necessário” – mas não quantificado, como devia ter sido - para que a ré encontre outro local.
Assim concede-se que, na primeira instância, e atento o teor do pedido reconvencional, tais factos teriam, ou poderiam ter, importância para a boa decisão da causa.
Apesar de, e como se expendeu no despacho atinente, citado pela recorrente, os factos relativos aos artºs 69º, 70º e 85º, e concernentes ao pedido de indemnização, se mostrarem algo redundantes face ao já consignado nas alíneas j) e R) dos factos assentes.
Já os factos dos restantes artigos irrelevam para o pedido indemnizatório, pois que se reportam, apenas ou determinantemente, ao incentivo da ré, por parte do autor seu pai, a permanecer no imóvel e no negócio, expectativa que a presente ação frustra, colocando a demandada numa situação delicada dada a dificuldade em refazer a sua vida.
Ou seja tal factualidade apenas teria relevância para o pedido de diferimento.
Todavia, não obstante a recorrente se reportar, em certos passos das alegações, ao pedido reconvencional, ela, bem vistas as coisas e como adrede e claramente define, a final, no seu acervo conclusivo, restringe o objeto do recurso à condenação da restituição do 1º andar e ao indeferimento do pedido de indemnização e não se insurgindo quanto ao não acolhimento do seu pedido de diferimento, o qual, assim e neste específico conspecto, transitou em julgado.
Consequentemente tal factualidade alcança-se, nesta sede recursiva, como irrelevante.
Nesta conformidade, e com alguma condescendência, apenas se considerará o teor dos artºs 69º e 70º que têm de considerar-se provados por acordo e que, em tese, poderão ter algum interesse para a decisão do pedido de indemnização.
5.2.
Decorrentemente os factos a considerar são os seguintes:
Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de (...)sob o nº (...)/19861113, da freguesia de (...) o prédio urbano constituído por casa de rés-do-chão e 1.º andar, para habitação e comércio, confrontando do Norte com Rua (...), do Sul e Nascente com (...) e outros e do Poente com (...), inscrito na matriz predial urbana da freguesia da (...) sob o artigo (...). [A]
Esse prédio encontra-se inscrito no registo a favor do autor por compra a K...e mulher. [B]
Nesse prédio existe em funcionamento um estabelecimento comercial de minimercado e taberna. [C]
Com data de 7 de Junho de 2002, o autor e a ré outorgaram o contrato intitulado “contrato de cessão de exploração” que se encontra junto a folhas 77 e 78 e aqui se dá por reproduzido. [D]
Foi estipulado no aludido contrato que o autor cedia a exploração do estabelecimento comercial à ré pelo período de um ano, com início em 7 de Junho de 2002 e termo em 6 de Junho de 2003. [E]
Que o contrato era renovável por sucessivos períodos de um ano, desde que autor e ré acordassem por escrito o novo valor da cessão. [F]
Que o acordo sobre o novo preço da cessão deveria ser efectuado até 15 de Maio de 2003, acordando os outorgantes que o contrato se considera denunciado, sem necessidade de qualquer outra comunicação, caso tal acordo não seja celebrado até essa data. [G]
Que o preço da cessão foi de € 2.394,22, a pagar em prestações mensais de € 199,51, vencendo-se a primeira no dia 7 de Junho de 2002 e as restantes 30 dias após, sucessivamente.[H]
Que o não pagamento de qualquer prestação daria ao autor o direito de denunciar o contrato e de ocupar imediatamente o estabelecimento, sem que a ré tivesse direito a qualquer indemnização. [I]
Que todas as obras ou benfeitorias que fossem efectuadas no estabelecimento por parte da ré, ficavam a fazer parte integrante do mesmo, não conferindo à ré o direito de retenção ou a qualquer indemnização. [J]
Com data de 28 de Outubro de 2005 autor e ré outorgaram o contrato intitulado “contrato de trespasse” que se encontra junto a folhas 48 e 49 e aqui se dá por reproduzido. [K]
Através desse contrato o autor declarou dar de trespasse à ré, prelo preço de 10,00€, um estabelecimento comercial destinado a minimercado e taberna que se encontrava a funcionar no rés-do-chão do prédio referido em A), incluindo todos os utensílios, veículos e produtos existentes, alvarás e outros elementos compreendidos na universalidade que é o estabelecimento comercial. [L]
Com data de 28 de Julho de 2008, o autor, através do seu mandatário, enviou à ré a carta de folhas 80. [M]
Quando o autor adquiriu o prédio referido em A) fê-lo com a intenção de dar o estabelecimento comercial à ré. [N]
A ré comparticipou na aquisição do estabelecimento com a quantia de 4.500€ que depositou numa conta bancária do autor. [O]
Porque a situação familiar da ré era na altura complicada, o autor não quis que o estabelecimento fosse adquirido em nome da ré para não beneficiar o seu genro da altura. [P]
Quando a ré se divorciou foi o autor que teve a iniciativa de propor a outorga do “contrato de trespasse” para regularizar a situação. [Q]
A ré fez diversas obras no estabelecimento, nas quais gastou o total de 10.249,92€, por ter sido convencida pelo autor que este iria transferir para si o estabelecimento comercial. [R]
69º …todas as obras e melhorias introduzidas pela RÉ se por um lado aumentaram o valor e utilidade do prédio, sendo necessárias à sua normal utilização, não podem ser agora retiradas sem detrimento do valor do prédio e das próprias obras.
70º Não podendo sequer ser reaproveitados noutro local.
O autor autorizou que a partir de 7 de Junho de 2002 a ré passasse a residir, por mero favor e gratuitamente, no 1.º andar do prédio referido em A). [1]
Comprometeu-se a ré a deixar livre e desimpedido o referido prédio no prazo de 30 dias após solicitação do autor para o efeito. [2].
5.3.
Quanto á restituição do 1º andar do imóvel.
5.3.1.
A recorrente alicerça, determinantemente, a sua pretensão, no facto de existir uma intima, indelével e, até, ao que parece, inexorável ligação entre o rés do chão e o 1º andar, de tal modo que nenhum de tais espaços poderia ser usado e fruído independentemente e só por si.
Na verdade, e nas suas próprias palavras: «…o facto de o imóvel em questão constituir uma unidade incidível e inseparável nos seus componentes (Clama a conclusão) que a intenção das partes nos preliminares do negócio, foi a de o Autor entregar à Ré todo o imóvel, abrangendo o trespasse também o direito à fruição do primeiro andar de que faz parte integrante e que, sem o rés do chão, sequer tem condições de habitabilidade.»
Mas não lhe assiste, meridianamente, razão.
É que dos factos provados não se retira tal unidade incindivel e inseparável, nem fáctica nem juridicamente.
Antes pelo contrário.
Efectivamente apurou-se que «o prédio urbano (é) constituído por casa de rés-do-chão e 1.º andar, para habitação e comércio».
Ora sendo certo que, em termos de normalidade, o comércio é exercido nos rés do chão, há que concluir, pois que nada se apurou que contrarie esta conclusão, que, no caso vertente, assim também é, ou seja, que a actividade comercial é exercida no piso térreo, destinando-se o 1º andar para habitação e, bem assim, que tais ocupações podem, com maior ou menor dificuldade ou comodidade, ser feitas diferenciada e autonomamente.
Assim, perante os factos dados como assentes – e é apenas perante eles que a decisão tem de ser gizada e prolatada - as regras da experiência comum e do normal devir invocadas pela recorrente voltam-se contra si.
Se bem entendemos a recorrente, ela aduz este argumento recursivo com base na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto atinente à não prova do quesito 3º na qual se expendeu que por o 1º andar não ter cozinha, casa de banho e agua canalizada, «é difícil poder ser arrendado autonomamente».
Ora em primeiro lugar, “dificuldade” não significa “impossibilidade”: as obras para consecução das utilidades para uma cabal e mais ou menos cómoda fruição do 1º andar não se alcançam impossíveis ou complexas, antes pelo contrário.
Em segundo lugar há que distinguir entre dificuldade para arrendar e dificuldade para, simplesmente, tal espaço poder ser fruído pela ré, filha do autor, em complementaridade com a exploração do estabelecimento: obviamente que aquela se afigura muito maior.
Em terceiro lugar tal matéria nem sequer pode ser invocada no recurso pois que não foi alegada na contestação, nem o Sr. Juiz a quo fundou nela a sentença final – cfr. Artº 264º nºs 1 e 2 do CPC.
5.3.2.
Mas mesmo que assim não fosse ou não se entenda, importa atentar que tal diferenciação e autonomização foi feita pelas partes logo em 2002.
Pois que, nessa altura, outorgaram contrato de cessão de exploração relativamente ao estabelecimento comercial, com cariz oneroso, e, também, anuíram, concomitante, cumulativa e separadamente, no que tange ao 1º andar, relativamente ao qual acordaram que a ré apenas o poderia habitar por mero favor e gratuitamente, ou seja, a título precário – cfr factos das als.d) a i) e dos artºs 1º e 2º.
Ora assim sendo, legitima e legalmente poderia o autor requerer a entrega do 1º andar quando bem lhe aprouvesse, o que efectivamente efectivou, por carta enviada á ré em 28.07.2008.
Mostra-se, pois factual e juridicamente, insubsistente e desacobertada a alegação de que o autor deve ser responsabilizado quer, desde logo, em sede de responsabilidade pré-contratual, quer por virtude de abuso de direito quer ainda por violação contratual ao abrigo dos artº 227º, 334º e 762º do CC.
5.4
No atinente à indemnização.
Também aqui a ré sufraga o pedido na inexorável conexão e complementaridade entre o rés do chão e o 1º andar alegando que «A realização das obras valorizou todo o imóvel, não podendo ser vistas separadamente, pelo que, não sendo revogada a decisão que condenou a Ré a restituir o 1º andar, deverá, condenar-se o Autor a pagar-lhe a quantia de € 10.249,92».
Ora, reitera-se, o acervo factual que pudesse acobertar tal conclusão, não ficou provado.
Antes, repete-se, tendo as partes autonomizado, contratualmente, a sua posição, relativamente aos dois espaços. O que, só por si, demonstra que elas próprias consideravam serem os espaços autónomos, ou, pelo menos, sendo possível o seu uso e fruição com autonomia.
E assim foi entendido na decisão, à qual, decorrentemente, desde logo neste particular conspecto, nada há a censurar.
E, na sequência de tal entendimento, e no pressuposto de que «o contrato de trespasse… funciona como título de aquisição do direito… é obvio que a ré não tem de restituir o estabelecimento comercial porque o mesmo lhe pertence afinal desde 28 de Outubro de 2005» foi indeferido o pedido do autor da restituição de tal estabelecimento.
E, mais uma vez, bem foi decidido.
Na verdade o trespasse consiste numa transmissão, global e definitiva, dum estabelecimento comercial.
Distinguindo-se do contrato de locação do estabelecimento, ou concessão da exploração, ou ainda cessão da exploração, porque nestes há uma forma de negociação do estabelecimento comercial traduzida na transferência temporária do seu gozo, enquanto que no trespasse a transferência do estabelecimento é definitiva, perdendo o trespassante a titularidade da empresa e a ligação ao dono do locado, quando o trespassante era locatário do local onde funcionava o estabelecimento – cfr. Acs. Do STJ de 26.04.1994 e de 12.05.2011, dgsi.pt, ps. 084898 e 280/07.0TBGVA.C1.S1.
Ora tendo o pedido de indemnização da ré sido formulado no pressuposto da procedência do pedido do autor de restituição do imóvel (depreende-se, de todo o imóvel) é evidente que, no atinente aos gastos tidos no estabelecimento comercial, e tendo o pedido de restituição deste naufragado, ab initio e por este facto, aquele não poderia ser atendido.
Efectivamente e como bem se plasmou na sentença: «Sendo seu o estabelecimento comercial é sua a obrigação de fazer nele e no espaço que ocupa as obras de conservação e manutenção necessárias ao funcionamento deste, pelo que a esse título nada pode exigir do autor. Acresce que o trespasse lhe foi feito pelo valor irrisório de €10…».
Já no que tange às despesas feitas no 1º andar incluídas no valor global da al.R), as mesmas, como dimana da contestação e que não foi contraditado, ascendem a €915,33.
Considerando a autonomização operada pelas partes do rés do chão e do 1º andar e uma vez que a renuncia às benfeitorias apenas se reportou ao contrato atinente ao estabelecimento – al.J) dos factos – era admissível, à partida, que a ré fosse delas reembolsada.
Mas aqui, mais uma vez, acompanhamos a posição do Sr. Juiz a quo, alicerçada no seguinte discurso argumentativo: «…face ao período de tempo durante o qual a autora vêm ocupando o 1º andar sem pagar qualquer contrapartida (9 anos) e recusando-se mesmo a entregar o imóvel apesar do legítimo pedido do proprietário (últimos 3 anos), seria um perfeito abuso de direito facultar à ré o direito de ser reembolsada dessas despesas ou qualquer direito de retenção por tal facto.».
Efectivamente nos termos do artigo 334º do Código Civil:
É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
A concepção adoptada neste conceito é a objectiva, não sendo, assim, necessária a consciência de que com a sua actuação se estão a exceder os apontados limites.
Importa é que o direito seja exercido em termos clamorosamente ofensivos da justiça atentas as concepções ou o sentimento ético-jurídico dominante na colectividade e os juízos de valor positivamente consagrados na lei- cfr.”- Vaz serra “in” Abuso de Direito no BMJ 85º/253 e Pires de Lima e Antunes Varela “in” Código Civil Anotado, anotação ao referido artigo 334º
O abuso de direito é um limite normativo ou interno dos direitos subjectivos – pelo que no comportamento abusivo são os próprios limites normativo – jurídicos do direito particular invocado que são ultrapassados – cfr. Castanheira Neves in Questão de facto e Questão de Direito, 526 e nota 46.
Em suma, o direito não pode ser exercido arbitrária e exacerbada ou desmesuradamente, mas antes exercício de um modo equilibrado, moderado, lógico e racional.
Assim e, vg., no que respeita ao direito do arrendatário à realização de obras pelo senhorio, considerando o cariz sinalagmático do vinculo contratual, importa - por respeito ao princípio geral de direito do equilíbrio das prestações - que exista uma certa proporcionalidade entre os valores das obras e das rendas .
Havendo assim casos em que o valor ínfimo da renda se apresenta manifestamente insuficiente para que se possa exigir ao senhorio a realização de obras cujo montante ascende a valores elevados.
Naturalmente que tudo tem de ser perspectivado em função das circunstâncias do caso concreto.
Neste sentido se inclinando a grande maioria da mais recente jurisprudência, nomeadamente:
-O Acórdão da Relação do Porto de 22.09.2005, dgsi.pt, p.0534208 que julgou que actua com abuso de direito o inquilino que paga 9,62 Euros de renda e exige obras de conservação ao senhorio de montante superior a 1.000 Euros, o que corresponderia a nove anos de renda.
-O Acórdão do STJ de 31.01.2007, p.06A4404 num caso em que o valor da renda ascendia a € 80,03 e o montante necessário para realizar as obras se elevava a € 183.000,00.
-O Acórdão de 08.06.2006, p.06B1103 que julgou ser excessiva a desproporção entre o valor das obras da reparação e o das rendas quando são precisos 12 anos para obter o retorno desse valor.
-E o Ac. do STJ de 14.11.2006, dgsi.pt, p.06B3597 decidiu que constitui abuso de direito dos inquilinos exigirem do senhorio a realização de avultadas obras de conservação extraordinária, recuperação integral de um edifício centenário, que exige o dispêndio de vários milhares de euros, quando pela ocupação do locado recebem uma renda de 93,89 €
Este entendimento é aplicável, mutatis mutandis, e quiçá, por maioria de razão, ao caso vertente, pois que nele a ré usufruiu por largos anos, cerca de dez, gratuitamente, de espaço habitacional pertencente ao seu pai.
E sendo certo que o valor das benfeitorias, por reporte ao montante que ela teria de pagar de renda em tal dilatado período – mesmo que fosse valor inferior aos cem euros invocados pelo autor – se alcança como francamente diminuto.
Improcede o recurso.
6.
Sumariando:
I – A factualidade essencial a considerar na decisão é apenas a que tiver sido alegada pelas partes, a que se mostrar idónea e relevante à apreciação do(s) pedido(s) e a que se reportar a questões ainda não transitadas em julgado, não podendo assim o recorrente invocar no recurso como causa petendi considerações tecidas pelo juiz para fundamentar a decisão sobre a matéria de facto – artºs 264º nºs 1 e 2 e 511º do CPC.
II- Consistindo o trespasse numa transmissão, global e definitiva, dum estabelecimento comercial, o trespassário, não pode exigir ao trespassante indemnização por obras anteriormente feitas no mesmo aquando da sua exploração ex vi de um contrato de cessão de exploração entre eles celebrado, no qual convencionaram que obras ou benfeitorias não conferiam ao cessionário o direito a qualquer indemnização.
III- Actua em abuso de direito quem habita, gratuitamente, cerca de dez anos, o 1º andar de imóvel, e, depois, exige do dono que lho cedeu, indemnização, por alegadas benfeitorias, no valor de 915 euros.
7.
Deliberação.
Termos em que se acorda negar provimento ao recurso e, consequentemente, confirmar a sentença.
Custas pela ré.
Carlos Moreira ( Relator )
Moreira do Carmo
Carlos Marinho