| 14828/20.1T8SNT.L1.S1 |  |
EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA
BEM IMÓVEL
PRÉDIO URBANO
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
ARRENDAMENTO PARA FINS NÃO HABITACIONAIS
CADUCIDADE
ACÓRDÃO UNIFORMIZADOR DE JURISPRUDÊNCIA
A jurisprudência uniformizada do AUJ n.º 2/2021 e do AUJ n.º 14/2024 é aplicável à venda executiva de imóvel hipotecado, com arrendamento urbano para fins não habitacionais, celebrado posteriormente à hipoteca, pelo que, sendo inaplicável o n.º 2 do artigo 824.º do CC, a venda do imóvel em processo de execução não faz caducar o arrendamento.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça, Segunda Secção Cível
I – RELATÓRIO
METROPARK – INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS, UNIPESSOAL, LDA. propôs a presente ação declarativa de condenação com processo comum contra FLUIR – CONSUMÍVEIS E EQUIPAMENTOS INFORMÁTICOS, UNIPESSOAL, LDA., pedindo:
• A condenação da ré a pagar à autora a quantia de € 1.101.966,37, acrescida dos juros de mora desde a data de entrega do título de adjudicação do presente imóvel, até à data da entrega do imóvel, o que perfaz a quantia global de € 1 129 741,96, a título de indemnização por força do instituto da responsabilidade civil;
• Caso assim não se considerasse, a condenação da ré no pagamento de tal quantia ao abrigo do instituto do enriquecimento sem causa, a que devem acrescer os juros à taxa legal, contados desde a citação até integral pagamento.
A ré contestou, concluindo pela improcedência do pedido. requereu a condenação da autora como litigante de má-fé.
A autora respondeu, sustentando a improcedência do pedido.
O processo prosseguiu os seus termos e após a realização da audiência, foi proferida sentença que decidiu:
• Julgar improcedente a acção e, em consequência, absolver a ré do pedido;
• Julgar improcedente a condenação da autora como litigante de má-fé.
A Autora apresentou recurso de Apelação, pedindo a revogação da decisão recorrida.
O Tribunal da Relação, por acórdão proferido em 7 de Março de 2024, confirmou sem voto de vencido e sem fundamentação essencialmente diferente, a sentença proferida em 1.ª instância.
De novo inconformada, apesentou a Autora interpôr recurso de revista excepcional, pedindo se julgasse verificada a caducidade do contrato de arrendamento celebrado por força da venda executiva e, por conseguinte, a ocupação ilegítima de tal imóvel pela ré, o que pressupõe a obrigação de indemnizar os danos causados por essa ocuapação ilegítima do uso do imóvel pela autora.
Apresenta alegações que remata com as seguintes
CONCLUSÕES:
1. O Tribunal da Relação entendeu em delimitar as questões a decidir, nas seguintes: “As questões a decidir são as seguintes: 1. Da impugnação da decisão de facto 2. Da caducidade do contrato de arrendamento em virtude da venda executiva e suas Consequências.”
2. Conforme resulta dos factos provados, a Autora adquiriu a propriedade da fração autónoma, designada pela letra B sito em Lugar da ..., Estrada Nacional nº..., Km18,concelho de ... ,da freguesia da ..., por leilão eletrónico, no âmbito do processo judicial executivo n.º 1179/17.8..., que correu termos no Juízo de Execução de ... - Juiz ..., realizado a 05 de julho de 2018, pelo valor de €1.752.350,00 (facto 3).
3. Sobre tal imóvel incidiam várias hipotecas, tituladas pela Caixa Económica Montepio Geral, com datas de registo predial nos anos de 2008, 2009 e 2011 (facto 6) e, em 23 de maio de 2014, este imóvel tinha sido objeto de um contrato de arrendamento para fim não habitacional com prazo certo, celebrado entre os anteriores proprietários e a Ré, no âmbito do qual se convencionou o valor de €2.400,00 a título de renda mensal (facto 7).
4. A Recorrente pretende ser indemnizada pela ocupação do imóvel desde 14/12/2018 até 31/07/2019, por entender que tal ocupação é ilícita por via da caducidade do contrato de arrendamento por efeito da venda executiva, nos termos do disposto no artº 824.º, no 2 do CC.
5. O Acórdão objeto do presente recurso confirmou integralmente a sentença proferida pela 1ª Instância, no sentido de, em torno do disposto no artº 824º, no 2 do CC e quanto à questão de o direito ao arrendamento, entendeu pela não aplicação do preceito à locação e concretamente ao contrato de arrendamento, sustentando a não caducidade do mesmo, designadamente face ao teor do artº 1057º do CC.
6. Cita e subscreve a jurisprudência uniformizada pelo Acórdão de Uniformização de Jurisprudência n.º 2/2021 e nos dois Acórdãos proferidos pelo STJ, em 03/11/2021, nos processos nº 2418/16.8T8FNC.L1.S1 e nº 1069/15.9T8AMT, tendo admitido e corrigido que, de facto, estes dois últimos acórdãos não constituem uniformização de jurisprudência, como havia sido considerado na sentença proferida na 1ª Instância.
7. As decisões proferidas pelo Venerando Supremo Tribunal de Justiça, como orientadoras das decisões dos Tribunais de 1ª Instância, de tal forma que, em situações como a presente, até podem ser entendidas como Acórdãos de Uniformização de Jurisprudência, quando não o são, dando azo a interpretações na aplicação do direito não sustentadas e que prejudicam a boa decisão da causa.
8. O entendimento plasmado, vai no sentido de entender que o disposto no artigo 824, n.º 2 do CC não determina a caducidade do contrato de arrendamento, seja de que natureza for (habitacional, não habitacional ou rural) por não se incluir na categoria dos “direitos reais” ou dos ónus a que aquela norma se refere e, por entenderem que são aplicáveis as disposições relativas à locação, entre as quais o artigo 1051.º do CC.
9. A decisão vertida no aresto de que se recorre torna latente que o Tribunal “a quo” desconsiderou na sua decisão todos os fundamentos de facto e de direito alegados pela recorrente, por entender tratar-se de meras discordâncias com as razões e fundamentos vertidos no AUJ nº 2/2021;
10. As “discordâncias” alegadas e que aqui se reiteram foram durante anos subscritas e defendidas pela doutrina e por inúmeras decisões proferidas pelos Tribunais Superiores, nele se incluindo o Venerando Supremo Tribunal de Justiça.
11. Acórdão de 3 de Novembro de 2021, do qual é feito menção no aresto em crise, Relatora: Maria Olinda Garcia, processo nº 1069/15.9T8AMT é proferido com um voto vencido, devidamente justificado e cujo entendimento sufragamos.
12. O Acórdão de Uniformização de Jurisprudência 2/2021, que serviu de fundamento à decisão em crise, não colheu a unanimidade dos Juízes Conselheiros do Supremo Tribunal de Justiça, quanto à fixação do entendimento nesta matéria, facto que ficou demonstrado pelo processo de votação dos Conselheiros, com quinze votos a favor e catorze votos contra.
13. Considerando a factualidade provada acima transcrita, consideramos, salvo o maior respeito, que o Tribunal “a quo” socorreu-se erradamente da interpretação feita em tais Acórdãos e desconsiderou a doutrina e outros arestos proferidos no âmbito da mesma questão de direito e que impunham uma decisão diversa.
14. O Acórdão Uniformizador de Jurisprudência, Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 2/2021; Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça datado de 03.11.2021, Relatora: Maria Olinda Garcia, processo n.º 2418/16.8T8FNC.L1.S1 e Acórdão de 15.02.2022, Relatora: Maria Clara Sottomayor, não têm correlação fáctica com os presentes autos.
15. Nos autos estamos perante um litígio que tem por base um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, tendo a aquisição ocorrido no âmbito de um processo executivo.
16. Por outro lado, o citado AUJ n.º 2/2021 trata-se de um processo de insolvência, no âmbito do qual foi discutido um contrato de arrendamento para fins habitacionais, o mesmo sucedendo com os demais Acórdãos citados.
17. Sufragamos a declaração de voto vencido do Conselheiro António Barateiro Martins, no Acórdão de 3 de novembro de 2021, processo nº 1069/15.9T8AMT, onde se diz o seguinte, em suma: “[e]ntendo que a venda judicial de imóvel hipotecado faz caducar o arrendamento celebrado após o registo da hipoteca, solução esta que, a meu ver, está de acordo com a teleologia do art. 824.º/2 do C. Civil, cuja ratio é os bens vendidos judicialmente serem transmitidos livres de quaisquer ónus.
18. No referido Acórdão Uniformizador que serve de fundamento à decisão de que se recorre, o STJ baseou a sua argumentação no facto de o artigo 109.º, n.º 3 do CIRE ser a norma específica a aplicar à situação em que os direitos do locatário colidem com os efeitos da venda em processo de insolvência, considerando que esta norma do CIRE “deixa sem sentido, as antigas querelas existenciais sobre a natureza do direito do locatário e a dicotomia direito obrigacional/direito real, ou mera inerência do mesmo, face à incompatibilidade da lei geral civil no que tange à caducidade dos direitos reais em venda executiva, com a lei especial constante do CIRE e a aplicação expressa desta”.
19. Nada disto se verifica no caso dos autos, pois, como se referiu, está em causa uma venda em processo executivo.
20. Dificilmente se poderá aceitar que, no caso concreto, seja entendido que o arrendamento seja considerado um benefício porque valoriza o imóvel, quando da matéria julgada provada resultou que, um imóvel vendido judicialmente em sede de um processo de execução pelo valor de 1.752.350,00 Euros seja valorizado por ter sido sobre ele celebrado um contrato de arrendamento cuja renda mensal foi fixada em 2.400,00 Euros.
21. Considerando o preço do imóvel através da venda judicial e o valor da renda fixado, será forçoso reconhecer que o contrato de arrendamento constitui um ónus efetivo, não lhe sendo aplicável a fundamentação esgrimida no aresto em causa e impondo uma decisão diversa!
22. O principal objetivo do n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil é proporcionar que a venda em processo judicial se faça pelo melhor preço, tornando-a mais apelativa e por essa via prosseguindo os interesses do exequente e dos credores, aumentando a probabilidade de virem a ser pagos e, por isso mesmo, o do executado (ou mesmo do insolvente).
23. Do texto do n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil resulta que com a venda em execução se extinguem todos os direitos reais e tratando-se de direitos não sujeitos a registo, releva o momento da sua constituição. São a sequela e a prevalência, que caracterizam tais direitos, que justificam a caducidade, a qual atinge direitos que, a manterem-se, diminuiriam o valor do bem judicialmente vendido. Pese embora o teor literal deste preceito, o certo é que o regime do arrendamento permite que se lhe aplique, por analogia, a regra da caducidade, como sempre defendemos.
24. Não é da distinção entre a natureza real dos direitos mencionados no n.º 2 do artigo 824.º e a natureza obrigacional do arrendamento que se pode retirar a inaplicabilidade da norma.
25. Não poderá deixar de considera-se que, do ponto de vista económico, o arrendamento é, de facto, um ónus porque quem adquire o imóvel judicialmente terá de estar sujeito, para lhe pôr termo se assim pretender, ao regime locatício que o anterior proprietário fixou com o arrendatário, o que, só por si, desvaloriza.
26. Diversamente do contrato de compra e venda, a venda executiva, como meio coercivo da garantia, assume natureza instrumental, que implica uma diferenciação do alcance a dar à limitação constante do artigo 1057.º.
27. Partindo dos critérios hermenêuticos decorrentes do artigo 9.º, parece-nos que, quer o elemento histórico, quer o elemento racional, quer o elemento sistemático, quer até o elemento teleológico, nos permitem a interpretação que aqui defendemos, já adotada por este Supremo Tribunal, isto é, que o arrendamento celebrado posteriormente à hipoteca caduca com a venda coerciva do imóvel quando se trate de exercer os direitos do credor hipotecário.
28. A solução da caducidade do arrendamento é, de resto, a que se coaduna com o disposto no artigo 819.º do Código Civil, o qual determina a ineficácia, em relação à execução, de quaisquer atos de disposição, oneração ou arrendamento dos bens penhorados.
29. Esta interpretação é compatível com a conjugação do regime da proteção dos direitos reais face à hipoteca com a natureza vinculística do arrendamento, mesmo que de duração limitada.
30. Temos assim que a doutrina a que se faz referência na sentença proferida para fundamentar a decisão de que ora recorremos não corresponde efetivamente à última posição defendida.
31. Não colhem, neste caso concreto, as considerações dos mais recentes arestos (que penderam para a caducidade do arrendamento) em torno do direito fundamental à habitação, como se fosse legítimo concluir que é o proprietário que tem de prosseguir a tarefa de ação social e de concretização de uma norma programática constitucionalmente consagrada como é a que prevê o acesso à habitação.
32. O Tribunal “a quo” aplicou o entendimento fixado no referido AUJ à situação concreta nos presentes autos, quando não existe uma correlação factual entre o plasmado no referido AUJ e a situação em discussão pelas partes nos presentes autos e acima relatada.
33. O Acórdão recorrido contraria a posição da maioria da jurisprudência sobre a questão o que acarreta riscos sérios e potencialmente graves de aplicação do direito pelos Tribunais em violação do Princípio da certeza e segurança jurídica.
34. Decisão veio colocar em crise os princípios da confiança e da estabilidade dos contratos, da boa-fé e do acesso ao direito e tutela efetiva.
35. O acórdão recorrido contraria ainda o decidido no Acórdão fundamento do presente recurso, o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 09.01.2018, processo 732/11.8TBPDL-A.L1.S1, disponível em www.dgsi.pt (Doc. 1 junto, disponível em www.dgsi.pt) prescreve lapidarmente que: “I-O direito de locação consiste no poder que assiste ao seu titular de retirar determinadas utilidades de uma coisa, sem a intermediação de ninguém, isto é, num direito pessoal de gozo, numa imediação como possibilidade de o titular do direito poder aceder, por si só, às utilidades que, segundo a sua destinação económica, a coisa é apta a produzir, configurando-se como um direito creditório referente a uma coisa, e não como um direito sobre uma coisa. II - A oneração que resulta do arrendamento do prédio hipotecado e penhorado ocasiona a desvalorização deste bem e a frustração da posição do credor hipotecário reclamante, em fase executiva. III - A venda judicial, em processo executivo, de um prédio hipotecado faz caducar o seu arrendamento, não registado, mas sujeito a registo, quando celebrado, posteriormente, à constituição e registo da aludida hipoteca, ainda que, em data antecedente à do registo da penhora, em virtude de, quanto a esta última situação, na expressão “direitos reais”, constante do art. 824.º, n.º 2, do CC, se incluir, por analogia, a situação do arrendamento. IV-O locatário de prédio sujeito a registo, mas não registado, não é titular de um direito oponível e prevalente sobre a coisa penhorada na execução, com hipoteca constituída e registada, em data anterior à do contrato de locação, a favor do adquirente do bem em venda executiva, ou seja, de um direito que, nos termos do estipulado pelo art. 824.º, subsista após esta, não sendo aplicável ao caso a previsão do art. 1057.º, ambos do CC, transmitindo-se o bem adquirido, em venda judicial, pelo credor com garantia real, seu novo proprietário, livre e desembaraçado, do ónus locatício.”
36. Adicionalmente, também refere “a subsunção da relação locatícia à fórmula legal «demais direitos reais», constante do artigo 824º, nº 2, do CC, impõe-se por recurso à analogia, por se presumir que, relativamente a tal hipótese, procedem as razões justificativas da regulamentação expressa adotada para os direitos reais de gozo, em geral, contemplada no mesmo preceito de lei, atento ainda o estipulado pelo artigo 10º, nºs 1 e 2, do mesmo corpo normativo. Com efeito, o terceiro, locatário do prédio, pode não ser titular de um direito oponível e prevalente sobre a coisa penhorada na execução, ou seja, de um direito que, nos termos do estipuladopeloartigo824º, do CC, subsista após a venda executiva. Os titulares de direitos pessoais de gozo são titulares de direitos de crédito contra o titular do bem penhorado, razão pela qual sendo penhorada a propriedade plena, são afetados pelo âmbito da diligência, uma vez que a transmissão forçada da propriedade perfeita sobre o imóvel, isto é, não comprimida por qualquer «ius in re aliena», é incompatível com a subsistência daqueles direitos, atento o teor do artigo 824º, nº 2, do CC.”
37. A citada decisão é suscetível de constituir acórdão fundamento da presente Revista Excecional porquanto se apresentam em sentido oposto ao da douta decisão em crise.
38. É inegável que ambos os arestos se detêm perante a mesma questão fundamental de direito, no domínio da mesma legislação, adotando solução jurídica em total e injustificada contradição com a decisão recorrida.
39. Impõem-se, assim, submeter à prudência desse mais alto Tribunal a pacificação da questão, relativamente à qual não existe ainda qualquer uniformização de jurisprudência e sendo certo ser cada vez mais ocorrente.
40. Devendo ser reapreciada a aplicação do disposto no art.824.º n.º2 do CC ao contrato de arrendamento, implicando tal a sua resolução, pois à venda de coisa locada em processo executivo não se aplica o principio emptio non tollit locatum (art. 1051.º do CC), o que pugnamos.
41. Nessa medida, sempre considera a Recorrente que face à cessação do contrato de arrendamento, deverá a recorrida ser condenada a indemnizar a Autora. Sendo a ocupação ilegítima, como acontece se o atraso na restituição do locado é imputável ao locatário, este incorre em responsabilidade e é obrigado a indemnizar os danos efetivamente sofridos, se o senhorio os conseguir demonstrar, e não apenas a compensar o que abstratamente a lei prevê no artigo 1045.º.
42. Ainda que se entenda que à Autora/Recorrente não lhe assiste o direito ao recebimento da quantia peticionada nos presentes autos a título de indemnização sempre deverá ser-lhe reconhecido o direito à indemnização nos termos e para os efeitos do artigo 1085º do Código Civil, devendo ter-se por referência o valor de mercado do espaço arrendado pela Ré, a título de arrendamento.
43. Não dando provimento ao Recurso interposto pela Recorrente, o Tribunal da Relação de Lisboa violou do disposto nos artigos 695.º; 824.º n.º 2 CC; 1051.º; 1038 n.º 1; 1045; 1057.º; 824.º n.º 2 CC; 483.º CC, por tudo quanto foi exposto.
44. Entendimento dos Recorrentes que a sentença proferida deverá ser revogada e substituída por outra que determine a caducidade do contrato de arrendamento celebrado com as demais consequências legais, o que se requer que V. Exas. se dignem determinar.
Foi admitida a revista excepcional.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
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II – DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO
Nada obsta à apreciação do mérito da revista.
Com efeito, a situação tributária mostra-se regularizada, o requerimento de interposição do recurso mostra-se tempestivo (artigos 638º e 139º do CPC) e foi apresentado por quem tem legitimidade para o efeito (art.º 631º do CPC) e se encontra devidamente patrocinado (art.º 40º do CPC). Para além de que tal requerimento está devidamente instruído com alegação e conclusões (art.º 639º do CPC).
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Considerando que o objecto do recurso (o “thema decidendum”) é estabelecido pelas conclusões das respectivas alegações, sem prejuízo daquelas cujo conhecimento oficioso se imponha, atento o estatuído nas disposições conjugadas dos artigos 663º nº 2, 608º nº 2, 635º nº 4 e 639º nºs 1 e 2, todos do Código de Processo Civil (CPC), a questão a decidir consiste em saber:
• Se o acórdão recorrido violou o disposto nos artigos acima indicados ao confirmar a sentença proferida em 1.ª instância que decidiria que o arrendamento do imóvel, celebrado entre a anterior proprietária e a ré, ora recorrida, não caducou com a venda dele, à recorrente, em processo de execução.
III – FUNDAMENTAÇÃO
III. 1. FACTOS PROVADOS
1. A autora é uma sociedade comercial que tem como objeto social a promoção imobiliária; compra e venda de imóveis rústicos e urbanos para loteamento, construção, reconstrução e revenda dos adquiridos para esse fim; arrendamentos; administração, gestão, e alienação de bens, participações sociais, imóveis incluindo o arrendamento; promoção, instalação, gestão e exploração imobiliária de empreendimentos turísticos, hoteleiros, comerciais e de retalho; desenvolvimento de projetos imobiliários, bem como gestão imobiliária e consultoria nas atividades mencionadas
2. A autora adquiriu a propriedade da fração autónoma, designada pela letra B, sita em Lugar da ..., Estrada Nacional nº ..., Km 18, concelho de Sintra, da freguesia da ..., descrita na 2ª conservatória do registo predial de ... sob o nº ..44/20080411 - B, inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ..46 da freguesia União das Freguesias de ...
3. Tal fração foi adquirida pela autora, por leilão eletrónico, no âmbito do processo judicial executivo n.º 1179/17.8..., que correu termos no Juízo de Execução de ... - Juiz ..., realizado a 05 de Julho de 2018, pelo valor de €1.752.350,00.
4. Estes autos tiveram início em 13 de Janeiro de 2017, com a interposição do competente requerimento executivo.
5. No âmbito deste processo judicial, foi o imóvel em apreço penhorado a 25 de Janeiro de 2017.
6. Sobre tal imóvel incidiam várias hipotecas, tituladas pela Caixa Económica Montepio Geral, com datas de registo predial nos anos de 2008, 2009 e 2011.
7. Em 23 de Maio de 2014, este imóvel tinha sido objeto de um contrato de arrendamento para fim não habitacional com prazo certo, celebrado entre os anteriores proprietários e a Ré, no âmbito do qual se convencionou o valor de €2.400,00 a título de renda mensal.
8. Em razão da suprarreferida penhora e do aludido contrato de arrendamento foi a ré constituída fiel depositária do identificado imóvel.
9. O título de adjudicação referente a tal fração foi entregue à Autora pelo Senhor Agente de Execução a 14.12.2018.
10. O imóvel em apreço foi entregue pela Ré à Autora a 31.07.2019.
11. Esse facto levou a que a Autora, desde o momento em que o imóvel em apreço lhe foi adjudicado, tenha feito vários requerimentos junto do processo judicial em apreço, através dos quais comunicou a não entrega do presente imóvel pela Ré, tendo peticionado a colaboração do Senhor Agente de Execução para que este efetivasse tal entrega.
12. Nessa sequência, a 23 de janeiro de 2019, determinou o Tribunal a notificação da Ré nos termos requerido pela Autora.
13. Tendo o Senhor Agente de Execução notificado a Ré nos termos requeridos a 21 de Fevereiro de 2019.
14. Paralelamente, a Autora através da sua mandatária, a 25.01.2019, procedeu à interpelação da Ré para a entrega voluntária do presente imóvel.
15. Apesar de tais interpelações, a Ré optou por não proceder à entrega do imóvel.
16. Após a interpelação da Autora, a Ré, em 31.01.2019, optou por proceder junto da Caixa Geral de Depósitos ao depósito de quantia mensal, no valor de € 1.800,00, deduzido o valor da retenção de IRS, face à recusa manifestada pela Autora em receber tal montante, tendo procedido ao pagamento da quantia global de € 16.800,00.”
17. Em resposta à interpelação feita pelo Senhor Agente de Execução, optou a Ré, a 13 de Março de 2019, por apresentar oposição à execução mediante embargos, sem que para tal tenha prestado caução (os quais correram termos sob o n.º 1179/17.8...) e em que a ora Ré invoca a celebração, em 23-5-2014, de contrato de arrendamento sobre o imóvel defendendo que, no caso, não deve prevalecer a tese da caducidade do contrato de arrendamento com a venda do respetivo imóvel em processo executivo.
18. Aos embargos deduzidos no âmbito do processo os quais correram termo sob o n.º 1179/17.8..., apresentou a Autora contestação.
19. No processo n.º 1179/17.8... foi a Ré considerada parte ilegítima.
20. Verificando-se que a Ré persistia na não entrega do imóvel à aqui Autora, foi determinado pelo Digníssimo Tribunal a 25 de Março de 2019, o seguinte: “autorizando a solicitação do auxílio das autoridades policiais para realização da entrega, inclusive, se necessário, com arrombamento de portas.”
21. A Ré, de tal despacho, teve conhecimento, no entanto, mais uma vez optou por não proceder à entrega do imóvel em apreço e desta vez apresentou em resposta a tal despacho, a 02 de Abril de 2019, embargos de terceiro; em que a ora Ré volta a defender que não tem de entregar o imóvel em causa porque o contrato de arrendamento não caducou com a venda executiva, mantendo-se em vigor.
22. Tais embargos foram indeferidos liminarmente.
23. Nessa sequência, a Ré optou por apresentar recurso da decisão; recurso do qual veio posteriormente a desistir após ter procedido à entrega do imóvel.
24. Antes mesmo de Novembro de 2018 e também nesse mês, o gerente da ora Autora comunicou ao gerente da Ré que já havia licitado sobre o imóvel; e que pretendia obter a fração livre de pessoas e bens.
25. A Ré comunicou ao agente de execução que pretendia mudar-se para outras instalações e entregar o imóvel em apreço nos autos; e que tinha um contrato de arrendamento em curso.
26. A Ré sabia, pelo menos, após a adjudicação do imóvel à Autora, que esta não pretendia manter o contrato de arrendamento pelo valor de renda do contrato outorgado.
27. Por o imóvel se encontrar ocupado pela Ré, no correspondente período de tempo, a Autora e outras sociedades comerciais que tinham o mesmo gerente da Autora não puderam passar a ter, no imóvel, como o gerente de todas pretendia, as suas respetivas sedes.
28. O imóvel em apreço apresenta 1.336,5400 m² de área, sendo 1.227,0000 m² de área bruta privativa e de área bruta dependente: 977,0000 m² cujo valor patrimonial é de €861.800,02.
29. O imóvel situa-se numa área geográfica de ... bastante apelativa, com boa localização, no espaço industrial do concelho de Sintra.
30. O imóvel em apreço foi avaliado pelo Banco Montepio, conforme solicitação de 18-9-2018, pelo valor de €1.800.000,00.
31. Para a aquisição do prédio em causa a Autora outorgou o “Contrato de mútuo com hipoteca e fiança” no valor de 2.425.000,00 euros, que se mostra junto aos autos a fls. 157 a 165.
32. No âmbito de tal financiamento imputou a Autora para o pagamento do presente imóvel o valor de 1.560.000,00 euros, a ser pago no prazo de um ano, com vencimento a 31.01.20; prazo de pagamento que veio a ser prorrogado pelo prazo de três anos.
33. Após a saída da Ré, do imóvel dos autos, este careceu de obras, com vista à preconizada instalação da sede das supra referidas empresas, no imóvel.
34. Pelo menos, no início do ano de 2020, a ora Autora pôde instalar-se no imóvel.
35. Em certo período não concretamente apurado, por acordo entre a ora Ré e a senhoria, AA, à renda fixada no contrato de arrendamento junto aos autos a fls. 37 a 39, acrescia o valor mensal de 1 200, 00, assim, pago pela ora Ré.”
36. O contrato de arrendamento mencionado no ponto 7 dos factos provados, com início em 01/08/2014, foi celebrado pelo prazo inicial de 5 anos, sujeito a renovações automáticas e sucessivas por prazos adicionais de um ano, podendo qualquer das partes opor-se à renovação com antecedência de 120 dias em relação ao termo (cfr. cláusula 3ª).
37. Tal contrato não abrange a primeira cave e logradouro situado a poente da estrada que passa pelas traseiras do edifício (cfr. cláusula 2ª).
Não se provou:
a. Que o facto de a Autora não conseguir oportunamente instalar a sua sede no imóvel em muito prejudicou os seus resultados financeiros, conforme infra se demonstra, dado que toda a sua estrutura ficou em “stand by”, o que originou a que o ano de 2019 fosse o seu pior ano em termos de faturação: 2018 (6 512 381,07€) ; 2019 (1.957.470,67 € ); 2020 (10.490.313,10 €);
b. Que a Autora deixou de realizar negócios, de gerar fluxo para cumprir as suas obrigações, dado que não conseguiu ampliar a sua atividade, designadamente, procedendo à elaboração de projetos, facto que acarretou a que o ano de 2019, gerasse o pior resultado dos últimos tempos.
c. Que o valor de mercado do espaço ocupado pela Ré, a título de arrendamento, à data dos factos, sempre equivaleria a uma renda mensal superior a €25.000,00.”
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III. 2. APRECIANDO DO MÉRITO
Como se escreveu acima, a principal questão suscitada pelo recurso era a de saber se, ao confirmar a sentença proferida em 1.ª instância, que decidiria que o arrendamento celebrado entre a anterior proprietária do imóvel e a ré não caducou com a venda dele, à autora, ora recorrente, no processo de execução, o acórdão recorrido violou as disposições indicadas pelo recorrente, especialmente o n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil.
Considerando que o que estava em causa no processo era a situação de um arrendamento posterior à constituição de hipotecas sobre o imóvel, a resposta à questão suscitada pelo recurso passava pela resposta à questão de saber se os arrendamentos que forem posteriores ao registo de hipoteca sobre o imóvel caducam com a venda executiva; resposta que passava, por sua vez, pela interpretação do n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil.
A recorrente contestou a decisão do acórdão recorrido (que entendeu, no essencial, aplicar à resolução do litígio a jurisprudência uniformizada do AUJ n.º 2/2021, proferido em 5 de Julho de 2021, publicado no DR, I Série, de 5 de Agosto de 2021) com os fundamentos acima expostos, que se podem sintetizar nos seguintes termos:
• O acórdão uniformizador n.º 2/2021 e os restantes acórdãos do STJ citados na decisão recorrida não têm correlação fáctica com a situação dos autos;
• A argumentação do AUJ não tem aplicação ao caso dos autos;
• Os vários elementos de interpretação da lei apontam para que o o n.º 2 do artigo 824.º do CC seja de interpretar no sentido de que os contratos de arrendamento celebrados posteriormente à hipoteca caducam com a venda executiva do imóvel;
• O acórdão recorrido contraria a posição da maioria da jurisprudência sobre a questão, o que acarreta riscos sérios e potencialmente graves de aplicação do direito pelos Tribunais em violação do princípio da certeza e segurança jurídica.
• A decisão veio colocar em crise os princípios da confiança e da estabilidade dos contratos, da boa-fé e do acesso ao direito e tutela efetiva.
Pese embora o muito respeito que nos merece a alegação da recorrente, ela não procede contra o acórdão recorrido.
Como se escreveu acima, o litígio que opõe a autora, ora recorrente, à ré, ora recorrida, suscita a questão de saber os arrendamentos que forem posteriores ao registo de hipoteca sobre o imóvel caducam com a venda executiva, por aplicação do n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil.
Sobre esta questão já foi proferido não apenas o AUJ n.º 2/2021, mas também o AUJ n.º 14/2024, em 8 de Outubro de 2024, publicado no DR I série de 12-12-2024.
O AUJ n.º 2/2021 uniformizou jurisprudência no sentido de que “a venda, em sede de processo de insolvência, de imóvel hipotecado, com arrendamento celebrado subsequentemente à hipoteca, não faz caducar os direitos do locatário de harmonia com o preceituado no artigo 109.º, n.º 3, do CIRE, conjugado com o artigo 1057,º do Código Civil, sendo inaplicável o disposto no n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil”;
Por sua vez, o AUJ n.º 14/2024, uniformizou jurisprudência no sentido de que “a venda de imóvel hipotecado, com arrendamento rural celebrado posteriormente à hipoteca, não faz caducar este arrendamento de harmonia com o preceituado no n.º 1 do art.º 22.º do RAR, sendo inaplicável o disposto n.º 2 do art.º 824.º do CC”.
É certo, como alega a recorrente, que, no plano dos factos, há diferenças entre o processo onde foi proferido o AUJ n.º 2021 e o presente processo. Primeira diferença: naquele, estava em causa um arrendamento para habitação; neste, um arrendamento para fins não habitacionais. Segunda diferença: naquele a venda do imóvel arrendado ocorreu em processo de insolvência; neste, a venda deu-se num processo de execução.
Como não há coincidência plena, ainda no plano dos factos, entre o processo onde foi proferido o AUJ n.º 14/2024 e o presente processo: naquele, estava em causa um arrendamento rural; neste, como já se escreveu, um arrendamento para fins não habitacionais.
Sucede que, como se escreveu no acórdão do STJ proferido em 03-11-2021, no processo n.º 0169/15.9T8AMT-P.P1.S1. publicado em www.dgsi.pt – em que estava em questão a aplicação da jurisprudência uniformizada do AUJ n.º 2/2021 à venda, em execução, de um imóvel arrendado para fins não habitacionais, com celebração do arrendamento depois da constituição de hipoteca sobre esse imóvel – “... em ambos os casos está em equação a questão central de saber se um contrato de arrendamento, celebrado depois de o imóvel ter sido hipotecado (mas antes de ter sido penhorado ou apreendido para a massa insolvente), deve caducar com a venda judicial, por aplicação do art. 824º, nº 2 do CC, considerando-se incluído na categoria dos “direitos reais” ou dos ónus a que essa norma se refere”.
O mesmo se diga da jurisprudência uniformizada do AUJ n.º 14/2024. Também aí a questão fundamental de direito a resolver era a de saber se os arrendamentos que forem celebrados posteriores ao registo de hipoteca sobre o imóvel arrendado caducam com a venda executiva dele, por aplicação do n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil.
Daí que as razões em que assentou a uniformização são inteiramente transponíveis para o presente caso. Como se escreveu no citado acórdão do STJ proferido em 3-11-2021, as razões da jurisprudência uniformizada não assentaram na finalidade específica do arrendamento, “mas sim na equação estrutural do confronto entre a figura locativa e os efeitos da alienação do imóvel locado”.
Assim sendo, é de afirmar que a jurisprudência uniformizada do Supremo Tribunal de Justiça sobre a questão da venda, em processo de insolvência, de imóvel hipotecado, com arrendamento celebrado subsequentemente à hipoteca (AUJ n.º 2/2021) e a jurisprudência uniformizada sobre a venda de imóvel hipotecado, com arrendamento rural celebrado posteriormente à hipoteca (AUJ n.º 14/2024), é inteiramente aplicável à situação em causa nos autos: a venda de imóvel hipotecado, com arrendamento urbano para fins não habitacionais, celebrado posteriormente à hipoteca, não faz caducar o arrendamento, não sendo aplicável o n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil.
Apesar de a jurisprudência uniformizada não constituir precedente judicial que os tribunais estejam obrigados a seguir, entendemos que a jurisprudência dos acórdãos 2/2021 e 14/2024 é de seguir na decisão deste recurso pelas seguintes razões.
Em primeiro lugar, os argumentos da recorrente relativos à interpretação do n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil foram apreciados nos acórdãos uniformizadores, mas não obtiveram vencimento.
Em segundo lugar, depois da publicação dos acórdãos uniformizadores, não foi publicada legislação que justifique a ponderação da alteração da jurisprudência uniformizadora.
Em terceiro lugar, se é certo que a jurisprudência uniformizada não tem a força de um precedente judicial obrigatório, também é certo que a uniformização da jurisprudência, que constitui uma das principais tarefas do Supremo Tribunal de Justiça, contribuiu para a certeza e segurança jurídicas e para a igualdades dos cidadãos perante a lei.
Aplicando ao caso dos autos a jurisprudência uniformizada acima indicada, é de manter o acórdão recorrido, ou seja, a decisão de que o contrato de arrendamento entre a anterior proprietária do imóvel e a ré, ora recorrida, apesar de ter sido celebrado depois de o imóvel ter sido dado de hipoteca, não caducou com a venda do imóvel, à autora, ora recorrente, em processo executivo.
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IV. DECISÃO
Face ao exposto, acorda-se em julgar improcedente o recurso e, consequentemente, negar a revista, mantendo-se o decidido no Acórdão da Relação.
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Considerando a 1.ª parte do n.º 1 do artigo 527.º do CPC e o n.º 2 do mesmo preceito e a circunstância de a recorrente ter ficado vencida no recurso, condena-se a mesma nas custas do recurso.
Lisboa, 15.05.2025
Fernando Baptista de Oliveira (Juiz Conselheiro Relator por vencimento)
Emídio Francisco Santos (Juiz Conselheiro 1º adjunto)
Catarina Serra (Juíza Conselheira 2º Adjunto) – Relatora inicial, vencida nos termos da declaração de voto junta ao AUJ n.º 14/2024, de 12 de Dezembro.