| 997/22.0T8VLG.P1.S1 |  |
CLÁUSULA RESOLUTIVA
CLÁUSULA CONTRATUAL
RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO
DENÚNCIA
CLÁUSULA PENAL
CLÁUSULA ACESSÓRIA
ILICITUDE
CULPA
RESPONSABILIDADE CONTRATUAL
INCUMPRIMENTO DO CONTRATO
INTERPRETAÇÃO DA DECLARAÇÃO NEGOCIAL
RENÚNCIA
ORDEM PÚBLICA
ABUSO DO DIREITO
I – Não constitui uma verdadeira cláusula convencional de resolução uma cláusula que se limite a conferir o direito a resolver o contrato: quando muito, funciona como mera remissão para o regime legal aplicável.
II – Não faz sentido uma cláusula, que se pretenda como sendo de resolução, dizer que a resolução deve ser “efetuada com a antecedência mínima de 90 dias”, porque mal a declaração resolutiva seja recebida pelo seu destinatário a resolução produz imediatamente os seus efeitos extintivos; pelo que, no caso, a conclusão (em linha com a circunstância da cláusula não identificar os factos/incumprimentos que dão lugar à resolução) tem de ser a de considerar que as expressões “resolver” e “resolução” foram incorretamente utilizadas e que a cessação do vínculo contratual aí prevista é na verdade a denúncia.
III – Em qualquer cláusula penal (seja indemnizatória ou compulsória), o compromisso de efetuar uma prestação diferente da devida, no caso de não se cumprir ou de não se cumprir nos seus precisos termos a chamada “obrigação principal” (de que a cláusula penal é acessória), só se efetiva se e na medida em que o devedor não realize ilicitamente e por culpa sua a prestação (principal) a que está vinculado e a que a cláusula se reporta.
IV – Ligando-se o funcionamento duma cláusula penal (consistente no pagamento duma verba que corresponde a 75 retribuições mensais do contrato de prestação de serviço) ao lícito exercício do direito de resolução, tal significaria também, na prática, uma renúncia antecipada ao direito de resolução, o que é proibido pelo art. 809.º do C. Civil.
V – Uma tal cláusula penal – correspondente a 75 retribuições mensais – não passa a ser válida se interpretada com o sentido de só funcionar e ser aplicável no caso de a resolução ser sem “justa causa”: em tal hipótese, mesmo sem “justa causa” e ilícita, a resolução não é inválida, representando o incumprimento do contrato e determinando a cessação do vínculo contratual, convertendo-se, num contrato de prestação de serviço de administração de condomínio, numa denúncia do vínculo sem um razoável (de 3 meses) aviso prévio, pelo que uma cláusula penal de € 22.000,00 – no âmbito de contrato de prestação de serviço de administração de condomínio com uma retribuição mensal de € 290,31 – se apresenta como patentemente violadora dos princípios (dedutíveis da ordem pública – art.280.º/2 do C. Civil) da proibição do abuso do direito, da proporcionalidade e da proibição de indemnizações punitivas em matéria cível.
ACORDAM OS JUÍZES DA 7.ª SECÇÃO DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
I – RELATÓRIO
100% AGRADÁVEL, SERVIÇOS DE LIMPEZA, LDA., com sede na Rua ..., ..., instaurou a presente ação declarativa sob a forma de processo comum contra CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO ESTAÇÃO II, sito na Rua ... e Rua do ..., ..., representado pela respetiva Administração, pedindo que,
a) [se declare] ilícita a rescisão do contrato efetuada pelo Réu, por falta de fundamento para a mesma, assim como extemporânea a denúncia operada;
b) [se condene] o Réu a pagar à Autora a quantia global de 2.032,24€ (dois mil e trinta e dois euros e vinte e quatro cêntimos) a título das faturas dos valores mensais de administração, vencidos e não pagos do período de Dezembro/2018 a Maio/2019 inclusive – prestação efetiva dos serviços de administração;
c) [se condene] o Réu a pagar à Autora a quantia global de 5.516,02€ (cinco mil quinhentos e dezasseis euros e dois cêntimos) a título da fatura A19/181, referente aos valores mensais de administração do período de Junho/2019 a Dezembro/2020 – dado o não cumprimento do aviso prévio de 90 dias;
d) [se condene] o Réu a pagar à Autora a quantia global de 22 000,00€ (vinte e dois mil euros) a título da fatura A19/182, referente à clausula penal compulsória aceite pelas partes – dado o fim do contrato antecipado de forma unilateral pelo Réu;
e) [se condene] o Réu a pagar à Autora a quantia global de 5 702,22€ (cinco mil setecentos e dois euros e vinte e dois cêntimos) a título de juros de mora, calculados à taxa legal anual, contados desde a data de vencimento das faturas até ao seu integral pagamento, sendo que nesta data, os vencidos totalizam este montante;
f) [se condene] o Réu a pagar à Autora os juros moratórios vincendos, calculados à taxa legal anual, contados da data da citação até efetivo e integral pagamento dos montantes peticionados;
g) [se condene] o Réu no pagamento das custas de parte, procuradoria condigna e demais encargos legais.
Alegou, para tanto e em síntese, que, no exercício da sua atividade, celebrou com o Réu um “Contrato de Prestação de Serviços de Administração Condomínio”, pelo prazo de trinta e seis meses, bem como, um aditamento ao mesmo contrato com efeitos a partir de 1 de agosto de 2015, para a prestação de serviços de administração do condomínio.
Por força de tal contrato, a Autora estava obrigada a proceder à administração do condomínio do aqui Réu e este, por seu turno, estava obrigado ao pagamento mensal do serviço de administração contratado.
Em execução do contrato assim celebrado, a Autora prestou os serviços contratados, porém, o Réu não procedeu ao pagamento de todas as remunerações mensais, mostrando-se assim em dívida as quantias tituladas pelas faturas que elenca.
Para além disso, o Réu decidiu pôr termo ao contrato, o que fez violando a necessária antecedência prevista no contrato, o que, nos termos do mesmo contrato, permite à Autora exigir ao Réu o pagamento de uma cláusula penal no valor de 22.000,00 € a ainda o valor correspondente à remuneração devida durante todos os meses em que o contrato ainda deveria vigorar entre as partes (19 meses), por força da renovação automática acordada.
O Réu contestou, alegando que das atas das assembleias de condóminos do condomínio Réu nada consta sobre o alegado conteúdo do contrato de prestação de serviço de administração do condomínio, não existindo qualquer referência ao valor da prestação do serviço, à renovação automática do contrato, ao aviso prévio para a cessação do contrato, nem à cláusula penal de 22.000,00 € em caso de resolução do contrato, nunca tendo o Réu tomado conhecimento real do conteúdo de tais cláusulas, as quais, aliás, são extremamente onerosas, penosas e até abusivas para os condóminos.
Alegou também que tal contrato é anulável por se tratar de negócio celebrado consigo mesmo, porque o legal representante da Autora era, em simultâneo, o legal representante da administradora de condomínio Réu.
Alegou ainda que a invocada cláusula penal de 22.000,00 € é usurária, pois o Autor explorou a ligeireza com que os condóminos “olham” para as assembleias para obter um benefício excessivo.
Finalmente, alegou que não podem estar em dívida valores de faturas de remuneração dos serviços atinentes a um período em que cabia à Autora realizar os respetivos pagamentos.
A Autora respondeu às exceções arguidas na contestação.
Realizada a audiência prévia, procedeu-se à prolação de despacho saneador – em que se julgou a instância regular, estado em que se mantém – e a despacho a identificar o objeto do litígio e a enunciar os temas da prova.
Realizada a audiência de discussão e julgamento, o Exmo. Juiz proferiu sentença em que julgou parcialmente procedente a ação, decidindo:
“(…)
1.Condenar o Réu CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO ESTAÇÃO II a pagar à Autora 100% AGRADÁVEL, SERVIÇOS DE LIMPEZA, LDA. o valor global de 2.032,24 € (dois mil e trinta e dois euros e vinte e quatro cêntimos), titulado pelas seguintes faturas:
Fatura A18/451 emitida em 30.11.2018, vencida em 30.12.2018, no valor de 290,32 €,
Fatura A18/504 emitida em 28.12.2018, vencida em 27.01.2019, no valor de 290,32 €,
Fatura A19/24 emitida em 31.01.2019, vencida em 02.03.2019, no valor de 290,32 €,
Fatura A19/58 emitida em 28.02.2019, vencida em 30.03.2019, no valor de 290,32 €,
Fatura A19/112 emitida em 29.03.2019, vencida em 28.04.2019, no valor de 290,32 €,
Fatura A19/147 emitida em 30.04.2019, vencida em 30.05.2019, no valor de 290,32 €,
Fatura A19/180 emitida em 30.05.2019, vencida em 29.06.2019, no valor de 290,32 €,
acrescido de juros de mora à taxa civil legalmente prevista contados desde o vencimento de cada uma das faturas sobre o valor nelas titulado e até efetivo e integral pagamento.
2.Absolver o Réu dos restantes pedidos deduzidos pela Autora;
3.Condenar Autora e Réu nas custas e encargos do presente processo na proporção do respetivo decaimento, que se fixa em 93% para a primeira e em 7% para o segundo;
4.Condenar a Autora 100% AGRADÁVEL, SERVIÇOS DE LIMPEZA, LDA. como litigante de má-fé e, em consequência, no pagamento de uma multa no valor de 4 (quatro) UC, ou seja, 408,00 € (quatrocentos e oito euros) e de indemnização ao Réu CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO ESTAÇÃO II que se fixa em 1.000,00 € (mil euros).
5. Absolver o Réu do pedido de condenação como litigante de má-fé.”
Inconformada com tal decisão, dela interpôs recurso de apelação a A., tendo-se, por Acórdão da Relação do Porto, proferido em 18/04/2024, julgado o recurso totalmente improcedente e confirmado a decisão recorrida.
Ainda inconformada, interpõe a A. o presente recurso de revista (admitido, por a fundamentação das decisões das Instâncias ser essencialmente diferente), visando a revogação do Acórdão da Relação e a sua substituição por decisão que “ (…) condene o Reu no pagamento do valor de 5.516,02€ (valores mensais de administração de Junho de 2019 a Dezembro de 2020 inclusive) (…) e no pagamento do valor de 22 000,00€ (clausula penal)”; e que “absolva a Autora da condenação como litigante de mé fé (em multa e indemnização)”.
Terminou a sua alegação com as seguintes conclusões:
1) Estamos perante uma sociedade comercial por quotas, 100% AGRADAVEL, SERVIÇOS DE LIMPEZA, LDA, que se dedica entre outras à prestação de serviços de administração de condomínios;
2) O CONDOMINIO DO EDIFICIO ESTAÇÃO II, destes serviços necessitava e procedeu à contratação desta sociedade para a prestação dos mesmos serviços;
3) Celebraram as partes um contrato, através do qual estabeleceram todas as suas condições e termos – tudo conforme as suas cláusulas e que constam no Contrato junto com a PI sob o DOC n.º 1, que se considera aqui por integralmente reproduzido para todos os devidos e legais efeitos;
4) Ora se por um lado o Tribunal da primeira instância e mal, com o nosso devido respeito, não reconheceu a existência de tal Contrato de prestação de serviços de administração de condomínios, o Tribunal a quo, quanto a esta parte reverteu a situação da Primeira instância, pois que vem considerar a existência do mesmo.
5) Mais vem, referir que tal contrato foi ratificado, através da declaração de ratificação, que a mesma tem eficácia retroativa, o negócio passa a ser plenamente eficaz, produzindo efeitos desde a data da sua conclusão.
6) Logo a assembleia de 11-04-2017 – ata n.º 8 – recupera o negócio jurídico concluído em seu nome, tornando-o doravante planamente eficaz, tendo esta ratificação eficácia retroativa conforme prescreve o artigo 268.º n.º2 2.ª parte do CC. Ao que aderimos plenamente, pelo que neste segmento bem andou o Tribunal a quo ao aderir aos argumentos apresentados pela aqui Autora através da Referencia Citius 48152727 de 01-03-2024.
7) Temos assim que Contrato de Prestação de Serviços de Administração, não enferma de qualquer vício e / ou irregularidade, sendo plenamente eficaz para as suas partes contratantes e que também o mesmo não foi colocado em causa / impugnado por parte do Reu, com todas as consequências legais que daí advêm.
8) Ora em momento algum o Reu contestou, ou impugnou tal Contrato, nem muito menos a sua genuinidade, ou seja a autoria das suas assinaturas, e a sua respetiva exatidão da sua reprodução mecânica, tudo conforme 368.º; 374.º e 387.º do CC e artigo 444.º do CPC. Tudo com todas as consequências legais que daí advêm.
9) Assim dúvidas não restam que estamos perante um Contrato de Prestação de Serviços de Administração de Condomínio, contrato deste de prestação de serviços ao abrigo do artigo 1154.º do CC.
10)In casu, com as necessárias adaptações estamos perante um Contrato de prestação de serviços, ao qual e com as necessárias adaptações se poderá aplicar as disposições sobre o mandato – cf. artigo 1156.º do CC.
11)Contudo dispõe o artigo 1170.º n.º 2 que “Se, porém o mandato tiver sido conferido também no interesse do mandatário ou de terceiro, não pode ser revogado pelo mandante sem acordo do interessado, salvo se havendo justa causa.”
12)Pois, é demais evidente que através deste Contrato de Prestação de Serviços de Administração de Condomínio, ambas as partes contraentes, viram recair sobre a sua esfera jurídica, quer direitos / interesses, quer deveres / obrigações.
13)Queremos com isto dizer, que a aqui Autora ao celebrar com o aqui Reu este Contrato tinha todo o interesse e expectativa que este contrato durasse o prazo nele previsto. Pois que só assim é que podia a mesma fazer face aos seus custos de atividade acrescidos com a angariação deste novo cliente.
14)Por outro lado o aqui Reu, parte-se do princípio que também teria todo o interesse que este Contrato se mantivesse até ao seu término, pois que o mesmo precisa / necessita destes serviços de administração de forma continuada. O que é caso para dizer se não é a aqui Autora a administração, tem que existir obrigatoriamente outra entidade a administrar como é óbvio.
15)Depois, também prescreve o artigo 1 172.º do CC que “A parte que revogar o contrato deve indemnizar a outra do prejuízo que está a sofrer:
a) se assim tiver sido convencionado…” e na sua alínea “c) Se a revogação proceder do mandante e versar sobre mandato oneroso, sempre que o mandato tenha sido conferido por certo tempo ou para determinado assunto, ou que o mandante o revogue sem a antecedência conveniente”.
16)Dispõe o artigo 405.º do CC que “dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos neste código ou incluir neles as cláusulas que lhes aprouver.”
17)Refere o artigo 406.º do CC que “o contrato deve ser pontualmente cumprido, e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei.”
18)È certo que a administração de qualquer condomínio é eleita e exonerada pela assembleia de condóminos de acordo com o artigo 1435.º n.º 1 do CC, contudo tal norma não visa como é óbvio o livre arbítrio para se levarem a efeito as exonerações.
19)Ora como é sabido, a exoneração de qualquer administração, não legitima a fuga às responsabilidades contratuais assumidas entre as mesmas (administração) e os seus prestadores de serviços.
20)Pois se assim fosse, o legislador estaria a dar azo para que o estado de direito dentro do instituto da propriedade horizontal, fosse colocado em suspenso, o que não se concebe de forma alguma.
21)É certo que este normativo legal concede esta liberdade à assembleia, contudo a mesma ao enveredar por este caminho depois tem que assumir as suas responsabilidades contratuais.
22)Mais, ainda esta exoneração, a ocorrer tendo por base o conceito de justa causa, que a jurisprudência tem tentado enquadrar de forma, no nosso ordenamento jurídico, não pode nunca a mesma colocar em causa os princípios estruturantes do direito, a saber, o pilar da liberdade contratual, da pontualidade e integralidade dos contratos.
23)O que quer dizer que uma vez celebrados os contratos os mesmos são para cumprir nos seus precisos termos e as partes ficam vinculadas ao seu conteúdo com todas as devida consequências.
24)E esta deliberação (exoneração) é tomada pela assembleia de condóminos, não produzindo qualquer efeito, enquanto não for comunicada à outra parte.
25)A resolução contratual corresponde ao exercício de um direito potestativo do sujeito que emite a declaração de vontade, dirigida á contraparte (artigo 436.º 1 do CC), com base na lei ou contrato (artigo 432.º n.º 1 do CC) tendo em vista a extinção do contrato.
26)A resolução implica sempre uma declaração de vontade dirigida à contraparte, tendo como objetivo a extinção do contrato.
27)In casu, a comunicação do Reu à Autora, concretizando esta a resolução contratual ocorreu em 29-05-2019 – facto provado 21.
28) Dada a resolução contratual operada única e exclusivamente pelo Reu, com efeitos imediatos e sem justa causa – deve o mesmo que ser condenado ao pagamento do valor estipulado na clausula 7.ª e 8.ª do Contrato de Prestação de Serviços de Administração de Condomínio, (documento junto com a PI sob o DOC n.º 1). Factura A19/181 pelo valor de 5 516,02€.
28.1 - “Clausula 7.ª – Qualquer das partes contratantes pode resolver o presente contrato de prestação de serviços de administração desde que a resolução revista a forma escrita e seja efetuada com a antecedência mínima de 90 (noventa) dias, por meio de carta registada com aviso de receção, para as moradas constantes no introito deste contrato.”
28.2 - “Clausula 8.ª – A falta de aviso prévio estabelecido na Clausula anterior obriga a parte faltosa ao pagamento, a título de sanção pecuniária compulsória, da contrapartida remuneratória respeitante ao período de vigência do contrato ainda não decorrido.”
29) Dada a resolução contratual efetuada única e exclusivamente pelo Reu dentro do horizonte temporal do contrato – deve o mesmo ser condenado ao pagamento do valor estipulado na clausula 9.ª do Contrato de Prestação de Serviços de Administração de
Condomínio, (documento junto com a PI sob o DOC n.º 1).
29.1 - “Clausula 9.ª – Sem prejuízo, da invocação da resolução do presente contrato, a mesma importará para a parte que a invocar a obrigação de indemnizar a outra parte com o seguinte valor a título de cláusula penal: 1. – 22 000,00€ (vinte e dois mil euros) ”
29) “a cláusula penal, como é aceite pela doutrina e reconhecida pela jurisprudência, pode revestir três modalidades: clausula com função moratória ou compensatória, - dirigida portanto à reparação dos danos mediante fixação antecipada da indeminização em caso de não cumprimento definitivo ou de simples mora do devedor; cláusula penal em sentido estrito ou propriamente dita, em que a sua estipulação como refere Gravato Morais (…) substitui o cumprimento ou a indeminização, não acrescendo a nenhuma delas; e a clausula penal de natureza compulsória, em que há uma pena que acresce ao cumprimento, ou que acresce à indeminização pelo incumprimento: a finalidade das partes nesta ultima hipótese é a de pressionar o devedor a cumprir, e já não a de substituir a indeminização. Na cláusula penal de tipo compulsória, afirma Almeida Costa, “as partes pretendem que a pena acresça à execução específica ou à indeminização calculada nos termos gerais. “ Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 27-09-2011 Processo 81/1998.C1.S1
30)“Ora a cláusula penal é a estipulação através da qual as partes fixam, num negócio jurídico, uma pena convencional. Diz-se pena convencional a indeminização estipulada pelas partes, num negócio jurídico, e que o credor pode exigir ao devedor quando este não cumpra aquilo a que se obrigou ou não cumpra atempadamente. A cláusula penal é pois, um elemento acidental que tem nos negócios obrigacionais o seu campo de aplicação por excelência. A sua estipulação visa proteger o interesse do credor, não só por funcionar como um meio de determinar o devedor a cumprir, mas por, em princípio, eliminar o litígio quanto ao valor dos danos a indemnizar.” Tudo a que aderimos, vd. Carvalho Fernandes Teoria Geral do Direito Civil II 5.ª edição revista e atualizada, pagina 439.
31) Ao se estipular uma cláusula penal, visa-se incentivar o respeito devido à obrigação, de fonte negocial ou imposta por lei, estabelecendo-se desde logo, para o efeito, a respectiva sanção, prevenindo a hipótese do seu incumprimento; ou pode ser escopo das partes, tão-só, o de fixar antecipadamente o quantum indemnizatório a que haverá lugar. Tudo a que aderimos, vd. Expressivas palavras do Prof. Pinto Monteiro, in “Clausula penal e Indemnização – Almedina, 86 e ss.
32)Acresce que num outro Acordão proferido neste Tribunal a quo, pela mesma seção 3.ª, no que a esta cláusula 9.ª diz respeito o Acordão ora recorrido entre em total contradição quer de interpretação, quer de aplicação do direito quer das conclusões, acerca do conteúdo e alcance desta clausula – Cf. Acordão Do Venerando Tribunal da Relação do Porto – 3.º Secção proferido no âmbito do PROC. 2903/20.7T8VLG.P1. consultável em www.dgsi.pt, daí o presente Recurso de Revista Excecional com base no artigo 672.º n.º 2 alínea c) do CPC.
33) Acresce que num outro Acordão proferido neste Tribunal a quo, pela seção 5.ª, no que a esta cláusula 9.ª diz respeito o Acordão ora recorrido entre também em contradição quer de interpretação, quer de aplicação do direito quer das conclusões, acerca do conteúdo e alcance destas clausulas – Cf. Acordão Do Venerando Tribunal da Relação do Porto – 5.º Secção proferido no âmbito do PROC. 2930/09.5TBPVZ.P1. consultável em www.dgsi.pt, daí o presente Recurso de Revista Excecional com base no artigo 672.º n.º 2 alínea c) do CPC.
34) Acresce que num outro Acordão proferido neste Tribunal a quo, pela seção 2.ª, no que a esta cláusula 9.ª diz respeito o Acordão ora recorrido entre também em contradição quer de interpretação, quer de aplicação do direito quer das conclusões, acerca do conteúdo e alcance destas clausulas – Cf. Acordão Do Venerando Tribunal da Relação do Porto – 2.º Secção proferido no âmbito do PROC. 4423/20.0T8MTS.P1. consultável em www.dgsi.pt, daí o presente Recurso de Revista Excecional com base no artigo 672.º n.º 2 alínea c) do CPC.
35) Face a tais decisões proferidas no âmbito dos processos elencados nas conclusões 32); 33) e 34), mais uma vez se sustenta que não estão reunidos os pressupostos para a condenação de litigante de má-fé, pois que a Autora a recorrer a juízo apenas o fez na convicção de fazer valer os seus direitos e no uso das prerrogativas conferidas por lei. Pelo que se requer a reversão da sua condenação como litigante de má-fé.
36) Assim a multa de 4 UCs deve ser revertida totalmente, ou caso assim não se entenda e por mera cautela de patrocínio reduzida ao mínimo legal de 2 UC.
37)Mais ainda, a Autora, deve ser ABSOLVIDA do pedido de indemnização de litigância de má-fé, que foi fixado em 1 000,00 € a favor do Reu.
38) – Deve assim ser Julgado por procedente e provado o presente recurso e consequentemente:
38.1 – Ser Condenado o Reu no pagamento do valor de 5 516,02€ (valores mensais de administração de Junho de 2019 a Dezembro de 2020 inclusive);
38.2 – Ser Condenado o Reu no pagamento do valor de 22 000,00€ (clausula penal);
38.3 – Ser Absolvida a Autora da condenação de Litigante de mé fé, (multa e da indemnização);
38.4 – Ser Condenado o Reu no pagamento das custas processuais.
(…)”
O R. respondeu, sustentando que o Acórdão recorrido não violou qualquer norma processual ou substantiva, designadamente as referidas pela recorrente, pelo que deve ser mantido nos seus precisos termos.
Obtidos os vistos, cumpre, agora, apreciar e decidir.
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II – Fundamentação de Facto
II – A – Fatos Provados:
1. A Autora é uma sociedade comercial por quotas que se dedica com fins lucrativos, entre outras, à prestação de serviços de gestão e administração de condomínios.
2. No dia 12 de março de 2015 na Assembleia Ordinária de condóminos do ..., sito na Rua ... e Rua do ..., ..., entre o mais, foi deliberada a reeleição da sociedade “100% AGRADÁVEL, SERVIÇOS DE LIMPEZA, LDA”, para o período de 2017/2017, tendo a reeleição o seu inicio a 01.01.2015 e o seu término a 31.12.2017, conforme da Ata consta.
3. No exercício da sua atividade, a sociedade “100% AGRADÁVEL, SERVIÇOS DE LIMPEZA, LDA”, representada pelo seu sócio e gerente AA e o Réu, Condomínio do Edifício Estação II, sito na Rua ... e Rua do ..., ..., ..., representado pelo seu administrador “100% AGRADÁVEL, SERVIÇOS DE LIMPEZA, LDA”, este organicamente representado pelo seu sócio gerente atrás identificado, em 12 de março de 2015, subscreveram no dia 13 de março de 2015, nessas qualidades, um documento denominado “ Contrato de Prestação de Serviços de Administração Condomínio” contrato através do qual a primeira se obrigou a prestar ao segundo serviços de administração do condomínio e, em contrapartida, o segundo se obrigou ao pagamento mensal do serviço de administração contratado, uma vez que foi eleita administradora do condomínio na assembleia de condóminos realizada nessa data.
4. Por força desse contrato, a Autora iniciou a prestação desses serviços desde 01.01.2015.;
5. Por força desse contrato, o preço mensal a pagar pelo Réu à Autora era de 190,31 € (cento e noventa euros e trinta e um cêntimos).
6. Em execução do contrato assim celebrado, a Autora passou a desempenhar as funções de administradora do aqui Réu, designadamente, convocar as assembleias de condóminos, elaborar o orçamento das receitas despesas relativas a cada ano e os submeter à Assembleia de condóminos, a fim de ser deliberado pelos senhores condóminos; verificar a existência do seguro comum; cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns; exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas; realizar os atos conservatórios dos direitos relativos a bens comuns; regular o uso das coisas comuns e a prestação de serviços de interesse comum; executar as deliberações da Assembleia de condóminos; representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas; prestar contas à Assembleia de condóminos; assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio; guardar e manter os documentos que digam respeito ao condomínio.
7. Os serviços de administração foram sendo prestados e a respetiva fatura era emitida no último dia de cada mês a que respeitavam os referidos serviços.
8. As partes acordaram na alteração do contrato no que concerne ao preço mensal a pagar pelo Réu à Autora.
9. Assim, a partir de 1 de agosto de 2015, o preço mensal passou para 290,31 €..
10. No documento subscrito no dia 13.03.2015 as partes acordaram a renovação automática do contrato, por iguais e sucessivos períodos de tempo (3 anos), salvo se tal renovação for impedida por qualquer uma das partes com a antecedência mínima de 90 (noventa) dias [cláusula 6.ª do documento intitulado Contrato de Prestação de Serviços de Administração Condomínio que a Autora elaborou e apresentou, para aposição de assinatura, aos condóminos presentes da assembleia de condóminos que teve lugar no dia 11.04.2017 (ata n.º 8)].
11. Mais acordaram nesse contrato:
. que as partes podem resolver o contrato de prestação de serviços de administração desde que a resolução revista a forma escrita e seja efetuada com a antecedência mínima de 90 (noventa) dias, por meio de carta registada com aviso de receção, (conforme cláusula 7.ª do documento intitulado Contrato de Prestação de Serviços de Administração Condomínio que a Autora elaborou e apresentou, para aposição de assinatura, aos condóminos presentes da assembleia de condóminos que teve lugar no dia 11.04.2017 (ata n.º 8)).
. que a falta do referido aviso prévio de 90 (noventa) dias para resolver o contrato obriga a parte faltosa ao pagamento, a título de sanção pecuniária compulsória, da contrapartida remuneratória respeitante ao período de vigência do contrato ainda não decorrido [conforme cláusula 8.ª do documento intitulado Contrato de Prestação de Serviços de Administração Condomínio que a Autora elaborou e apresentou, para aposição de assinatura, aos condóminos presentes da assembleia de condóminos que teve lugar no dia 11.04.2017 (ata n.º 8)].
. que, sem prejuízo da invocação da resolução do contrato, a mesma importará para a parte que a invocar a obrigação de indemnizar a outra parte com o seguinte o valor de 22.000,00 € a título de cláusula penal [cláusula 9.ª do documento intitulado Contrato de Prestação de Serviços de Administração Condomínio que a Autora elaborou e apresentou, para aposição de assinatura, aos condóminos presentes da assembleia de condóminos que teve lugar no dia 11.04.2017 (ata n.º 8)].
12.O referido contrato foi celebrado entre as partes pelo período de 36 (trinta e seis) meses, com início a 01.01.2015 e termo a 31.12.2017.
13. Por força da prestação desses serviços, a Autora procedeu à emissão, entre outras, das seguintes faturas: Fatura A18/451 emitida em 30.11.2018, vencida em 30.12.2018, no valor de 290,32 €, por Serviços de Administração referentes ao mês de novembro/2018; Fatura A18/504 emitida em 28.12.2018, vencida em 27.01.2019, no valor de 290,32 €, por Serviços de Administração referentes ao mês de dezembro/2018; Fatura A19/24 emitida em 31.01.2019, vencida em 02.03.2019, no valor de 290,32 €, por Serviços de Administração referentes ao mês de janeiro/2019; Fatura A19/58 emitida em 28.02.2019, vencida em 30.03.2019, no valor de 290,32 €, por Serviços de Administração referentes ao mês de fevereiro/2019; Fatura A19/112 emitida em 29.03.2019, vencida em 28.04.2019, no valor de 290,32 €, por Serviços de Administração referentes ao mês de março/2019; Fatura A19/147 emitida em 30.04.2019, vencida em 30.05.2019, no valor de 290,32 €, por Serviços de Administração referentes ao mês de abril/2019; Fatura A19/180 emitida em 30.05.2019, vencida em 29.06.2019, no valor de 290,32 €, por serviços de Administração referentes ao mês de maio/2019,
14. Faturas essas que perfazem o valor global de 2.032,24 €.
15.E que foram remetidas ao Réu por carta registada, foram recebidas e não devolvidas.
16. Tais faturas foram aceites e lançadas nas contas do Réu.
17. Os relatórios e contas foram aprovadas anualmente pela Assembleia de Condóminos, convocada para o efeito.
18. As atas das referidas assembleias foram remetidas para todos os condóminos, quer presentes quer ausentes, por carta registada.
19.Sem que tenham sido objeto de impugnação judicial.
20. A Autora interpelou o Réu para o pagamento de tais faturas.
21. Por carta registada com A/R, recebida pela Autora em 29.05.2019, o Réu, alegando justa causa, pôs fim ao contrato que vigorava entre as partes com efeitos imediatos.
22. Nessa carta, o Réu invocou que (…) a atual administração do Condomínio, tem faltado culposamente e, quiçá com dolo, a muitas das funções que lhe são atribuídas pelo artigo 1436.º do CC, nomeadamente as alíneas d), e) f), g), j) e l), sendo respetivamente, “cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns”, “exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas”, “realizar atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns”, “regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum”, “prestar contas à assembleia” e “assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativamente ao condomínio.
Faltou a administração nomeadamente com a prestação de contas de forma correta, informado a assembleia e os condóminos sobre, como, quando e em que circunstâncias o seu dinheiro foi usado; falha em manutenções, tais como avaria na autoclave/bombas da cisterna de abastecimento aos prédios que levaram mais de um mês para serem resolvidas, falha durante semanas de lâmpadas nos patamares, manutenção do portão da garagem que não é feita, limpeza das garagens não efetuada; higienização não feita da cisterna de abastecimento aos prédios; valores elevados em débito e não foram feitas cobranças pela via judicial; o serviço de jardineiro só é feito pela metade em uma das entradas sendo que nas outras, segundo o mesmo não há autorização para tratar o jardim, não cumprimento do contrato da manutenção dos elevadores da entrada 195-C; processo intentado por abuso de confiança contra um condómino e que as despesas desnecessárias que irão ser pagas pelos Condóminos; lajetas exteriores da entrada 195-C que se encontram soltas e deterioradas que não são reparadas e em mau estado há cerca de 4 anos e que têm vindo a piorar, sendo que de inverno é impossível passar…
Estas “pequenas” coisas que foram informadas por diversas vezes por telefone junto da empresa de administração e/ou até através de contacto direto com as funcionárias de limpeza e que servem como justificação para alegar a justa causa na exoneração da atual administração e eleição de uma nova.
23. Na sequência, a Autora dirigiu à nova administração do Réu, F...... . ...... .. ........... . ........ – A..., Lda, titular do NIPC ... ... .91, com sede na Rua ..., ... ..., carta registada c/ AR, impugnando expressamente todos os factos elencados na referida carta.
24. Quando o Réu pôs termo ao contrato, ainda faltavam decorrer 19 meses até ao seu termo, que ocorreria em 31.12.2020.;
25. Quando o Réu pôs termo ao contrato, em 22.05.2019, a Autora continuava a prestar ao Réu os mesmos serviços de administração do condomínio.
26. Com base nas cláusulas 6.ª, 7.ª e 8.ª do documento intitulado Contrato de Prestação de Serviços de Administração Condomínio que a Autora elaborou e apresentou, para aposição de assinatura, aos condóminos presentes da assembleia de condóminos que teve lugar no dia 11.04.2017 (ata n.º 8), a Autora emitiu a Fatura A19/181 em 30.05.2019, no valor de 5.516,02 €, a título de serviços de administração referentes aos meses de junho de 2019 a dezembro de 2020.
27. Tal fatura foi remetida ao Réu por carta registada RH3432 0734 5 PT, em 30.05.2019, e por este foi recebida e não devolvida.
28. Com base na cláusula 9.ª do documento intitulado Contrato de Prestação de Serviços de Administração Condomínio que a Autora elaborou e apresentou, para aposição de assinatura, aos condóminos presentes da assembleia de condóminos que teve lugar no dia 11.04.2017 (ata n.º 8), a Autora emitiu a Fatura A19/182, em 30.05.2019, no valor de 22.000,00 €, a título de cláusula penal.
29. Tal fatura foi remetida ao Réu por carta registada RH .... .... 5 PT, em 30.05.2019, e por este recebida e não devolvida.
30. Da ata número cinco, de 12 de março de 2015, consta, como segundo ponto da ordem de trabalhos, b) Reeleição da empresa administradora do Edifício para o Biénio 2015/2017.
31. Dessa mesma ata consta o seguinte: No que ao Ponto B) da ordem de trabalhos concerne, foram abordados os seguintes assuntos: Foi informado pelo representante da administração que o mandato da mesma como todos sabem havia terminado a 31/12/2014, razão pela qual é necessário proceder à sua reeleição ou porventura terminar a assembleia neste ponto, obterem novas propostas e se convocar outra assembleia para eleição de nova administração. Após estes esclarecimentos, estabeleceu-se um diálogo entre os presentes, findo o qual foi reeleita para a administração do condomínio para o período de 2015/2017 a sociedade comercial por quotas, 100% Agradável, Lda. NPC ... ... .66, representada neste ato pelo seu sócio-gerente AA. Assim a reeleição tem o seu início em 01/01/2015 e término a 31/12/2017. Proposta aprovada por maioria, visto que a maioria dos presentes votaram a favor da reeleição desta empresa como administradora do edifício.
32. Nessa data, o representante legal da Autora e o representante legal da sociedade que administrava o Réu era o Sr. AA, NIF ... ... .35.
33. Na referida assembleia de condóminos (de 12 de março de 2015) nada consta sobre o conteúdo do contrato de prestação de serviço de administração do condomínio no que concerne ao valor da prestação do serviço, à renovação automática do contrato, ao aviso prévio para a resolução do contrato, nem à cláusula penal no valor de 22.000,00 € em caso de resolução do presente contrato.
34. Na ordem de trabalho dessa mesma ata consta a indicação da reeleição da empresa administradora do Edifício para o Biénio 2015/2017, mas a reeleição teve lugar para 36 meses, ou seja, para três anos, com início em 01/01/2015 e término a 31/12/2017.
35. Na ata número seis, de 2 de julho de 2015, consta que os condóminos deliberaram dar poderes à administração para poder modificar o contrato de administração existente com a 100% Agradável, Lda., e de limpezas e de jardinagem existentes com a empresa I..., Lda – apenas nas cláusulas que dizem respeito aos valores mensais cobrados pelas mesmas, sem que se faça menção ao valor desse aumento.
36. As atas eram redigidas em momento posterior à referida assembleia.
37. Os condomínios não assinavam a respetiva ata.
38. A Autora aproveitou a ligeireza com que os condóminos olham para as assembleias para tentar vincular o Réu às cláusulas inscritas no documento intitulado Contrato de Prestação de Serviços de Administração Condomínio que elaborou e apresentou, para aposição de assinatura, aos condóminos presentes da assembleia de condóminos que teve lugar no dia 11.04.2017 (ata n.º 8).
39. O prédio do Réu tem 77 frações.
40. A Autora, através do seu sócio-gerente, tinha consciência de que estava a tirar proveito do desconhecimento do conteúdo das cláusulas do contrato de prestação de serviços de administração de condomínio, uma vez que as mesmas não tinham sido negociadas ou discutidas na assembleia de condóminos de 12 de março de 2015.
41. Após a exoneração, a Autora recusou a entrega de documentação contabilística do Réu Condomínio que tinha em seu poder por força do exercício das funções de administradora do condomínio.
42. Da consulta do balancete e da conciliação bancária resulta que existem valores de transferências bancárias não identificadas.
43. Pelo menos um dos condóminos que na conta corrente apresentada pela Autora se apresentava como devedor, quando confrontado pela nova administração para liquidar os valores em dívida, apresentou os comprovativos de pagamento das suas quotas.
44. De acordo com o relatório de contas de 2018, o Réu condomínio dispunha de saldo em contas bancárias que permitia o pagamento das remunerações da prestação de serviços de administração da Autora atinentes aos meses de novembro e dezembro de 2018.
45. A nova administradora do aqui REU, A..., Lda NIPC... ... .91, foi notificada do teor do contrato denominado “prestação de serviços de administração de condomínio” de 13.05.2015 em 31-05-2019 conforme DOC 23 da PI e nunca o impugnou, se insurgiu contra o mesmo ou solicitou qualquer pedido de esclarecimento.
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II – B – Factos não Provados
Não se provou que:
1. Em 25.03.2019, todos os condóminos estavam satisfeitos com a administração a cargo da Autora.
2. Nunca, em momento algum, à Autora foi comunicada, pelo Réu ou por qualquer condómino, qualquer irregularidade, qualquer falta de cumprimento de suas funções, qualquer reclamação acerca da prestação de serviços.
3. Sempre a Autora prestou os seus serviços com zelo, correção, verdade, lealdade e boa-fé.
4. O teor documento intitulado Contrato de Prestação de Serviços de Administração Condomínio que a Autora elaborou e apresentou, para aposição de assinatura, aos condóminos presentes da assembleia de condóminos que teve lugar no dia 11.04.2017 (ata n.º 8) foi discutido e analisado em assembleia de condóminos.
5. Os condóminos da entrada 195-C, em 2014, pagaram uma quota extra, no valor de € 1.200 (mil e duzentos euros) destinada a obras de cobertura e impermeabilização da parede, (agora tapada com o novo edifício) que nunca ocorreram.
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III – Fundamentação de Direito
Na base das pretensões pecuniárias deduzidas pela A./recorrente está um contrato de prestação de serviço de administração de condomínio.
O R. aceitou a existência/celebração de tal contrato com a A., mas negou que o mesmo tivesse o clausulado invocado pela A. (e constante, segundo a A., do doc. n.º 1 junto com a PI), pelo que a primeira questão que se colocou foi justamente a de apurar/fixar o clausulado do contrato, questão que o Acórdão recorrido (dando provimento à impugnação da decisão de facto) decidiu, sem censura do R./recorrido, em sentido favorável à A. (divergindo neste ponto o Acórdão recorrido do decidido pela 1.ª Instância).
Decidiu-se factualmente no Acórdão recorrido que o doc. n.º 1 junto com a PI foi também subscrito pelo R. Condomínio, subscrição essa em que o R. foi representado pela A., após o que se considerou, no Acórdão recorrido, que a subscrição pela A. de tal documento (denominado contrato de prestação de serviços de administração de condomínio), na qualidade de administradora do condomínio (a A. já era naquele momento, não se discutia, administradora, “apenas” se discutindo o conteúdo/clausulado de tal “aditamento” ao contrato já existente), “não se insere no âmbito das funções do administrador de condomínio referidas no art 1436 do CC, carecendo, por isso, a A., enquanto administradora de condomínio, de poderes para se contratar a si própria”.
Porém, prosseguindo no seu raciocínio, considerou-se no Acórdão recorrido que a assembleia de condóminos da R., em data posterior à data da celebração do “aditamento”, o ratificou e “recuperou o negócio jurídico concluído em seu nome, tornando-o doravante plenamente eficaz, tendo a ratificação eficácia retroativa - art 268º/2 do C. Civil” (e nesta linha de raciocínio considerou-se no Acórdão recorrido “prejudicada a apreciação da arguida invalidade de tal aditamento ao contrato com fundamento na alegação de se traduzir um negócio consigo próprio, bem como, a alegação desse contrato traduzir uma situação de representação sem poderes e/ou abuso de representação e, ainda, a alegada anulabilidade desse contrato por alegada usura”).
Temos pois – é onde se pretende chegar, como nota de sequência para o que a seguir se dirá – que está neste momento estabilizado nos autos o conteúdo/clausulado do contrato que ligava a A. ao Condomínio R., sendo este o ponto de partida das pretensões pecuniárias formuladas, circunscrevendo-se o objeto da presente revista – como claramente resulta da sua conclusão 38 – aos € 5.516,02, respeitantes aos valores mensais de administração de Junho de 2019 a Dezembro de 2020, decorrentes/devidos, segundo a A., da cláusula 8.º do aditamento ao contrato, e aos 22.000,00 €, decorrentes/devidos, segundo a A., da cláusula 9.ª do aditamento contrato (para além, claro, da condenação da A. como litigante de má-fé).
Debrucemo-nos pois, exposto o ponto de partida, sobre o objeto da revista.
E começaremos por dizer que não suscita qualquer controvérsia a qualificação jurídica do contrato que as partes celebraram: trata-se, fora de qualquer dúvida, de um contrato de prestação de serviço, mais exatamente, de um atípico (não regulado especialmente) contrato de prestação de serviço, tendo por objeto os serviços de administração do condomínio R..
A um tal contrato, não sendo especialmente regulado, são extensíveis, como resulta do art. 1156.º do C. Civil, as disposições sobre o mandato, porém, tendo em conta a enorme variedade de vínculos jurídicos que o contrato atípico de prestação de serviço abrange – desde os vários contratos de prestação de serviços realizados por profissionais liberais, às mais diversas espécies de prestação de serviços (como é o caso dos serviços de administração de condomínio) – pressupõe e exige a remissão constante do art. 1156.º do C. Civil uma aplicação criteriosa deste regime, implicando que se façam as necessárias adaptações; ou, dito de outro modo, importa ter presente que o mandato tem em vista a prática de atos jurídicos (art. 1157.º do C. Civil), pelo que nem sempre o regime deste contrato se ajustará bem às situações jurídicas decorrentes da prestação de serviços que tenham em conta a prática de atos materiais.
Seja como for, não é necessário apelar a uma “aplicação criteriosa” para afirmar que o art. 1170.º/2 do C. Civil – em que se diz que “se o mandato tiver sido conferido também no interesse do mandatário ou de terceiro, não pode ser revogado pelo mandante sem acordo do interessado, salvo ocorrendo justa causa” – não é aplicável ao contrato de prestação de serviço sub-judice.
Tal n.º 2 do art. 1170.º do C. Civil regula o mandato naturalmente irrevogável, sendo o “interesse relevante” de que ali se fala aquele que atribui ao mandatário ou a um terceiro uma posição própria e autónoma da posição do mandante no âmbito da relação de mandato, ou seja, uma posição que permita ao mandatário exercer a sua própria vontade negocial (ou a de terceiro) diferente e autonomamente da vontade negocial do mandante (é o caso do mandato ser outorgado para legitimar o mandatário a praticar atos mesmo contra o mandante, hipótese em que resulta para o mandatário uma legitimidade própria e autónoma para realizar um interesse próprio ou de terceiro), isto é, o “interesse relevante” de que fala o art. 1170.º/2 do C. Civil não se confunde com o interesse (secundário) do mandatário que resulte do mandato ser oneroso.
E vem isto a propósito – ou de outro modo até poderia ser considerado algo despropositado – do que se diz nas conclusões 11 a 14, em que a A./recorrente transcreve o art. 1170.º/2 do C. Civil, parecendo querer invocar a irrevogabilidade do contrato de prestação de serviço celebrado com o R.1, sendo certo, salienta-se, que nada invoca que configure o tal interesse próprio e autónomo suscetível de gerar a irrevogabilidade contratual (aliás, não será sequer fácil vislumbrar uma hipótese em que um contrato de prestação de serviços de administração de condomínio possa ser naturalmente irrevogável).
Temos pois que contrato de prestação de serviço sub-judice podia ser cessado.
Efetivamente, aplicando a remissão constante do art. 1156.º do C. Civil, temos que resultará do art. 1170.º/1 do C. Civil que o contrato atípico de prestação de serviço é “livremente revogável por qualquer das partes”.
A revogação, nos negócios jurídicos bilaterais, como é o caso, carece do assentimento/ajuste das partes, mediante o qual estas decidem fazer cessar a relação contratual: como se prescreve no art. 406.º/1 do C. Civil, “o contrato pode extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes”.
Excecionalmente, porém, alude-se à revogação unilateral de negócios bilaterais, quando, com base legal (cfr. arts 268.º/4, 471.º, 448.º e 1170.º/1 do C. Civil) ou convencional, se admita uma desvinculação sem acordo.
Tais hipóteses, em que a revogação unilateral é admitida, poder-se-ão qualificar como especiais manifestações do direito de denúncia (que constitui um modo específico de cessação de relações contratuais duradouras) e, invocando-se justa causa para a revogação unilateral, pode questionar-se se não deve antes a mesma ser identificada como resolução; ou seja, entender-se que se fala em revogação unilateral do contrato de prestação de serviço, no sentido de livre denúncia, assim como em revogação com justa causa com o significado de resolução.
Seja assim ou não, admitindo-se ou não que se estabelecem no art. 1170 e ss. regras próprias, o certo é que, num contrato de prestação de serviço como o sub-judice, a revogação unilateral, não sendo com justa causa, deve ser exercida com aviso prévio e a chamada revogação com justa causa consiste numa resolução.
E foi isto – resolução do contrato de prestação de serviço – que o condomínio R. fez.
Efetivamente, está provado nos pontos 21 e 22 dos factos que “por carta registada com A/R, recebida pela A. em 29/05/2019, o R., alegando justa causa, pôs fim ao contrato que vigorava entre as partes com efeitos imediatos”; carta em que o R. invocou que o A. faltou ao cumprimento das funções atribuídas pelo artigo 1436.º do CC, nomeadamente, “faltou à prestação de contas de forma correta, [não] informando a assembleia e os condóminos sobre, como, quando e em que circunstâncias o seu dinheiro foi usado; falhou em manutenções, tais como avaria na autoclave/bombas da cisterna de abastecimento aos prédios que levaram mais de um mês para serem resolvidas, falhou durante semanas de lâmpadas nos patamares, manutenção do portão da garagem que não foi feita, limpeza das garagens não efetuada; higienização não feita da cisterna de abastecimento aos prédios; valores elevados em débito e de que não foram feitas cobranças pela via judicial; o serviço de jardineiro que só foi feito pela metade em uma das entradas, não cumprimento do contrato da manutenção dos elevadores da entrada 195-C (…)”.
E não há, refira-se, qualquer divergência recursiva em relação à qualificação jurídica a dar à forma como o R. fez cessar o contrato de prestação de serviço existente: foi assim (como resolução contratual) que o Acórdão recorrido qualificou a cessação contratual operada pelo R. e a A. não só aceita tal qualificação jurídica como é a partir da invocação de cláusulas contratuais que falam e pressupõem a existência de uma resolução contratual que a A. constrói os raciocínios que, a seu ver, lhe conferem o direito aos 5.516,02€ e aos 22.000,00€ supra referidos.
Isto dito, estamos chegados ao cerne do litígio, o mesmo é dizer à questão da validade e da interpretação/aplicação das cláusulas contratuais invocadas pela A..
As cláusulas relevantes em causa constam dos pontos 10 e 11 dos factos provados e são do seguinte teor:
Cláusula 6.ª: O contrato tem o seu início de vigência em 01/01/2015 e vigora pelo prazo de 36 meses, sendo renovado automaticamente, por iguais e sucessivos períodos de tempo, salvo se tal renovação for impedida por qualquer uma das partes com a antecedência mínima de 90 (noventa) dias;
Cláusula 7.ª: Qualquer das partes pode resolver o contrato de prestação de serviços de administração desde que a resolução revista a forma escrita e seja efetuada com a antecedência mínima de 90 (noventa) dias, por meio de carta registada com aviso de receção;
Cláusula 8.ª: A falta do referido aviso prévio estabelecido na cláusula anterior obriga a parte faltosa ao pagamento, a título de sanção pecuniária compulsória, da contrapartida remuneratória respeitante ao período de vigência do contrato ainda não decorrido;
Cláusula 9.ª: Sem prejuízo da invocação da resolução do contrato, a mesma importará para a parte que a invocar a obrigação de indemnizar a outra parte com o seguinte o valor de 22.000,00 € a título de cláusula penal.
E suscitam as cláusulas 7.ª, 8.ª e 9.ª problemas de interpretação e de validade.
Começando pelas cláusulas 7.ª e 8.ª:
O previsto em tais cláusulas está associado, segundo a letra das mesmas, à resolução do contrato: os termos/vocábulos “resolver” e “resolução” são expressamente utilizados na cláusula 7.ª e a cláusula 8.ª remete e vem no seguimento da cláusula anterior.
Quando num contrato, como é o caso, se utilizam palavras e expressões com ressonância jurídica – com um sentido e significância precisos no mundo do direito – é suposto ser com tal sentido e significância que as palavras e expressões são utilizadas.
Procedendo deste modo, conferindo-se aos termos/vocábulos “resolver” e “resolução” o seu sentido e significância de direito, ficamos, na cláusula 7.ª (e na 8.º, que vem no seu seguimento), perante uma cláusula com um conteúdo que é uma contradição nos seus próprios termos: fala-se em “resolver” e “resolução”, mas a seguir diz-se algo que vai ao arrepio do que é uma resolução.
Expliquemo-nos:
A resolução contratual é um ato jurídico com uma finalidade específica: dissolve um vínculo contratual e corresponde ao exercício de um direito potestativo emergente de contrato.
Na sua origem, está, via de regra, um incumprimento contratual que tem de revestir alguma gravidade (daí que no art. 802.º/2 do C. Civil se disponha que o não cumprimento parcial de escassa importância não faculta ao lesado o direito de resolver o contrato), ou seja, a resolução contratual justifica-se por, atendendo à relevância/gravidade do incumprimento, não ser suportável a subsistência do vínculo contratual.
E, segundo o art. 432.º/1 do C. Civil, “é admitida a resolução do contrato fundada na lei ou em convenção”, ou seja, ao lado da resolução legal temos a resolução convencional que se baseia num acordo, normalmente ajustado aquando da celebração do negócio jurídico, acordo nos termos do qual uma das partes (ou ambas) pode pôr termo ao contrato por qualquer dos motivos que as partes tenham acordado, assim se evitando discussões sobre a relevância/gravidade do incumprimento acordado como motivo de resolução.
E é justamente por isto que não constitui uma verdadeira cláusula convencional de resolução uma cláusula que se limite a conferir o direito a resolver o contrato – não passa tal cláusula de uma mera “cláusula de estilo” – hipótese em que a cláusula funciona como mera remissão para o regime legal aplicável, ou seja, dito de outra forma, uma cláusula resolutiva, para dar lugar a uma verdadeira resolução convencional, tem de ter um conteúdo expresso – tem de identificar os factos/incumprimentos que dão lugar à resolução – não bastando sequer uma mera referência genérica ao incumprimento de prestações.
Temos pois que a cláusula 7.ª em questão – não tendo qualquer conteúdo sobre os motivos que podiam dar lugar à resolução – não é uma verdadeira cláusula resolutiva e, por conseguinte, não terá sido com base em tal cláusula, mas sim com fundamento no regime legal aplicável, que o Condomínio R. resolveu o contrato (ou seja, estamos perante uma resolução legal por incumprimento contratual e não perante uma resolução convencional).
Mas não é por isto, claro, que afirmamos que o conteúdo da cláusula 7.ª é uma contradição nos seus próprios termos.
Se a cláusula dissesse apenas que “qualquer das partes pode resolver o contrato”, diríamos que se tratava de uma inócua “cláusula de estilo”, mas não diríamos que o seu conteúdo é uma contradição nos seus termos.
E a alusão “à resolução revestir a forma escrita, efetuada por carta registada com aviso de receção”, também não representa um qualquer problema: a resolução contratual, nos termos gerais dos arts. 432.º e ss. do C. Civil, segue o regime da liberdade da forma, bastando a mera declaração de uma das partes à outra para produzir os seus efeitos (art. 436.º/1 do C. Civil), pelo que a referida alusão valeria, em termos úteis, como o estabelecimento de uma exigência formal para a declaração resolutiva (exigência essa cumprida pelo R., como resulta do ponto 21 dos factos provados).
O “problema” – a contradição nos seus termos – está em dizer-se que a resolução deve ser “efetuada (por carta registada com A/R) com a antecedência mínima de 90 dias”.
É que a resolução contratual não funciona assim.
A declaração mediante a qual se pretende resolver um contrato produz efeitos depois de recebida pela contraparte, ou seja, torna-se eficaz quando chega ao poder do destinatário ou é dele conhecida2 (art. 224.º do C. Civil) e a partir desse momento, em que a declaração chega ao poder do destinatário, o contrato cessa.
Com a resolução pretende-se extinguir o vínculo, pretende-se fazer cessar a relação contratual que existia entre as partes e a cessação do vínculo e da relação contratual ocorrem logo que a declaração de vontade chega ao poder do destinatário ou é dele conhecida, deixando a partir desse momento os contraentes de estar obrigados a cumprir as prestações a que estavam vinculados.
E é por isto que não faz sentido uma cláusula, que se pretenda como sendo de resolução, dizer que a mesma deve ser “efetuada (por carta registada com A/R) com a antecedência mínima de 90 dias”, porque, como vimos de explicar, mal a declaração resolutiva seja recebida pelo seu destinatário a resolução produz imediatamente os seus efeitos extintivos e, sendo assim, nem se vê como “a antecedência mínima de 90 dias” possa ser contada.
Uma possível interpretação “salvadora” estaria em considerar que “a antecedência mínima de 90 dias” se refere aos efeitos resolutivos, ou seja, que em tal cláusula as partes regularam, de forma diversa da que prescreve a lei, o momento em que a declaração resolutiva produz os seus efeitos.
Sucede que a tal interpretação “salvadora” se opõe o que a seguir se fez constar da cláusula 8.ª, ou seja, se a “a antecedência mínima de 90 dias” se referisse ao momento da produção dos efeitos resolutivos, não se cominaria, a seguir, uma sanção pecuniária compulsória para “a falta do referido aviso prévio estabelecido na cláusula anterior”, isto é, dito de outra forma, se a “a antecedência mínima de 90 dias” se referisse ao momento da produção dos efeitos resolutivos não se falaria na falta da antecedência mínima dos 90 dias, porque o que em tal hipótese aconteceria, pura e simplesmente (sem a possibilidade de qualquer “falta” e da aplicação duma “cominação”), é que a relação contratual cessaria decorridos 90 dias sobre a declaração resolutiva ter sido recebida pela A..
Enfim, não há modo de ultrapassar a contradição nos seus próprios termos acima referida: fala-se em “resolver” e “resolução”, mas a seguir estabelece-se um prazo de pré-aviso para a resolução, quando a mesma produz efeitos de imediato e “ao arrepio” dum qualquer pré-aviso.
Pelo que a conclusão (em linha, aliás, com a circunstância da cláusula não identificar os factos/incumprimentos que dão lugar à resolução) tem de ser a de considerar que as expressões “resolver” e “resolução” (expressamente utilizadas na cláusula 7.ª e para que a cláusula 8.ª remete) foram/estão incorretamente utilizadas e que a cessação do vínculo contratual aí prevista é na verdade, no seguimento da cláusula 6.ª, a denúncia.
Consiste a denúncia na comunicação de vontade de uma das partes, feita à contraparte, manifestando a intenção de fazer cessar o vínculo contratual; é, via de regra, de exercício discricionário, em que não é necessário invocar qualquer motivo; em sentido técnico, corresponde ao meio de livre desvinculação em relações contratuais de duração indeterminada (não podendo as partes ficar vinculadas ao cumprimento de um contrato por um período indefinido, faculta-se-lhes a possibilidade de se desvincularem, denunciando o contrato); num segundo sentido, corresponde a uma declaração negocial por via da qual uma das partes, por meio de uma declaração negocial, obsta à renovação automática.
Pois bem, na cláusula 6.ª temos claramente a denúncia neste último sentido, que serve para evitar a renovação em contratos de duração limitada, hipótese esta, de oposição à renovação, que corresponde a uma denúncia atípica/indirecta (uma vez que implica a caducidade, funcionando a denúncia como um meio mediato de extinção do vínculo contratual); e nas cláusulas 7.ª e 8.ª temos verdadeiramente a denúncia em sentido técnico (daí que, como acima se referiu, não se hajam indicado – a denúncia é livre – os motivos/incumprimentos que permitiriam às parte pôr termo ao contrato), que também é aplicável aos contratos celebrados por determinado período de tempo (em que as partes estipulam que o contrato se prorrogará por sucessivos períodos, de igual ou de diferente duração) após decorrido o período inicial, que funcionará como período mínimo de vigência do contrato, passando, para efeitos de denuncia, a ter de ser considerado como por tempo indeterminado, “até porque não será o decurso de qualquer prazo a fazê-lo cessar, antes a declaração de uma das partes, que não se sabe se e quando virá”3, ou seja, a denúncia própria (imotivada ou ad nutum) vale tanto para as relações duradouras sem limite temporal estabelecido, como para aquelas em que exista (e se verifique) renovação automática após decorrido o período inicial, hipótese em que o contrato, por se renovar automaticamente, não tem um termo final definido.
Resulta de tudo isto que as clausulas 7.ª e 8.ª não são aplicáveis/convocáveis: o Condomínio R., como é pacífico, resolveu o contrato e tais cláusulas dizem respeito à denúncia, o que significa que os peticionados € 5.516,02, respeitantes aos valores mensais de administração de Junho de 2019 a Dezembro de 2020 e segundo a A. decorrentes de tais cláusulas, não lhe são devidos.
Passando à cláusula 9.ª.
Consta de tal cláusula, repete-se, que “sem prejuízo da invocação da resolução do contrato, a mesma importará para a parte que a invocar a obrigação de indemnizar a outra parte com o seguinte o valor de 22.000,00 € a título de cláusula penal.
Vindo tal cláusula no seguimento das duas cláusulas acabadas de interpretar, a questão que de imediato se pode colocar é a de saber se o termo “resolução” está empregue com o sentido que vem das duas anteriores cláusulas (como “denúncia”) ou se deve ser entendido como corretamente utilizado.
Trata-se, porém, de questão que não tem, para o caso, relevo.
Pode sempre dizer-se que a cláusula 9.ª quer dizer que fazendo cessar uma das partes o contrato, quer por denúncia quer por resolução4, tem de indemnizar a outra parte no valor de € 22.000,00.
Olhando apenas para tal cláusula (ignorando o que consta das 3 anteriores cláusulas), somos levados a dizer que se trata de uma cláusula em que as partes prometem uma prestação para o caso de alguma delas não cumprir o contrato, ou seja, que se trata de uma cláusula penal; e que, dentro da habitual divisão (cláusulas penais indemnizatórias e cláusulas penais compulsórias), se trata de uma modalidade de cláusula penal compulsória, isto é, que tem por finalidade compelir as partes ao cumprimento contratual e/ou sancionar as partes pelo não cumprimento.
É este, aliás, o ponto de vista da A., uma vez que, no art. 34.º da PI, a qualifica como cláusula penal compulsória, ou seja, segundo a A., o contrato, para a hipótese de o R. fazer cessar o contrato, concede à A. a invocação de duas cláusulas compulsórias: a cláusula 8.ª (ali designada explicitamente como “compulsória”) que lhe permite pedir a remuneração do contrato até ao seu termo de vigência (os € 5.526,02) e a cláusula 9.ª que lhe concede o direito a uma indemnização de € 22.000,00.
Para a A. – é esta a sua posição nos autos – se o R. não lhe comunicar a cessação do contrato com o aviso prévio de 90 dias, tem de lhe pagar, a título de cláusula penal compulsória, a remuneração do contrato até ao termo de vigência (os € 5.526,00) e, além disso, tem de lhe pagar, também (e ainda) a título de cláusula penal compulsória, mais € 22.000,00.
Como é evidente, não pode ser.
A cláusula penal exclusivamente compulsória ou compulsivo-sancionatória – que acontece quando o credor e o devedor acordam em fixar uma pena que acresce ao cumprimento ou à indemnização dos danos causados pelo não cumprimento – até admite, como se acaba de dizer, que a mesma seja cumulada com a indemnização pelos danos, porém, duas cláusulas compulsórias (independentemente da modalidade que revistam, sejam cláusulas exclusivamente compulsórias ou cláusulas penais em sentido estrito), é que não pode ser.
E, como quer que a interpretemos, não pode a cláusula 9.ª ser considerada válida.
Em qualquer cláusula penal (seja indemnizatória ou compulsória), o compromisso de efetuar uma prestação diferente da devida, no caso de não se cumprir ou de não se cumprir nos seus precisos termos a chamada “obrigação principal” (de que a cláusula penal é acessória), só se efetiva se e na medida em que o devedor não realize ilicitamente e por culpa sua a prestação (principal) a que está vinculado e a que a cláusula se reporta.
Ora, para a A., parece que a cláusula 9.ª funciona e é aplicável ainda que a cessação contratual seja lícita e não imputável à contraparte; e, sendo esta a interpretação da cláusula 9.ª, ligando-se o funcionamento de tal cláusula ao, por exemplo, lícito exercício do direito de resolução, até se estaria, concorda-se com o acórdão recorrido, perante o defraudar da proibição do art. 809.º do C. Civil, na medida em que fazer depender o exercício lícito do direito resolução (“um dos direitos facultados nas divisões anteriores”, como se diz no art. 809.º do C. Civil) do pagamento duma verba que corresponde a 75 retribuições mensais do contrato de prestação de serviço, significa na prática uma renúncia antecipada ao direito de resolução, o que, repete-se, é proibido pelo referido art. 809.º do C. Civil.
Mas a cláusula não passa a ser válida se interpretada com o sentido de só funcionar e ser aplicável no caso de a cessação contratual ser ilícita e imputável à contraparte.
A autonomia privada, prevista no art. 405.º do CC, tem limites, designadamente os decorrentes da ordem pública (art. 280.º/2 do C. Civil).
Menezes Cordeiro («Tratado de Direito Civil Português», I, Parte Geral, Tomo I, pags. 507-508.) exemplifica como sendo contrários à ordem pública contratos que exijam esforços desmesurados ao devedor ou que restrinjam demasiado a sua liberdade pessoal ou económica.
Mota Pinto («Teoria Geral do Direito Civil», pag. 551/2) define a ordem pública como «o conjunto dos princípios fundamentais, subjacentes ao sistema jurídico, que o Estado e a sociedade estão substancialmente interessados em que prevaleçam e que têm uma acuidade tão forte que devem prevalecer sobre as convenções privadas», dando como exemplo de serem contrários à ordem pública os casos de «contratos amordaçantes, isto é, desmedidamente limitadores da liberdade pessoal ou económica de uma das partes».
Baptista Machado (Do princípio da liberdade contratual, em Obra Dispersa, Vol. I, pág. 642), define a ordem pública como o «conjunto dos princípios fundamentais imanentes ao ordenamento jurídico e formando as traves-mestras em que se alicerça a ordem económica e social».
Heinrich Horster (A parte geral do C. Civil Português, pág. 580) diz que «a ordem pública é constituída por princípios gerais que se deduzem de um sistema de normas imperativas».
Ordem pública de que, para o que aqui interessa, são dedutíveis princípios como o princípio da boa-fé, da proibição do abuso do direito, da proporcionalidade e da proibição de indemnizações punitivas em matéria cível, princípios estes que a cláusula 9.ª, face ao tipo de contrato em causa e o ademais clausulado do mesmo, não respeita, traduzindo-se e representando uma composição desequilibrada de interesses.
Acentua-se, o pressuposto do raciocínio que agora se está a fazer é, como acima se referiu, a cláusula 9.ª ser interpretada com o sentido de só funcionar e ser aplicável no caso de a cessação contratual ser ilícita e imputável à contraparte.
De facto, em caso de declaração resolutiva, como aconteceu no caso dos autos, importa ter presente que, ainda que efetuada sem que se preencham/provem os respetivos requisitos e/ou fora dos parâmetros em que a resolução é admitida, a declaração resolutiva não é inválida, pelo que, mesmo sem “justa causa”, produz efeitos, ou seja, determina a cessação do vínculo.
Sendo a resolução um ato jurídico unilateral, poder-se-ia ser tentado a aplicar-lhe as disposições sobre o negócio jurídico (art. 295.º do C. Civil) e concluir que a resolução contrária à lei é nula/inválida (art. 280.º/1 do C. Civil), porém, integrando-se a resolução na estrutura complexa do contrato a que pretende colocar fim, carecendo de autonomia, tem de ser analisada como modo de incumprimento desse contrato, pelo que a resolução ilícita não é inválida, representando antes o incumprimento do contrato.
Daí que, num contrato como o presente, a resolução exercida, caso o haja sido de modo ilícito, produza o seu efeito extintivo; mas mais, num contrato de prestação de serviço de administração de condomínio, como é o caso, a declaração de resolução, sendo ilícita, converte-se em denúncia do vínculo (a resolução sem “justa causa” é uma cessação do contrato sem motivo e isso, num contrato de prestação de serviço de administração de condomínio, como é o caso, “vale” como denúncia), sendo que também por aqui, apesar da ilicitude da declaração resolutiva, a relação contratual se deve considerar cessada.
Efetivamente, é de concluir, atendendo à regra constante do art. 293.º do C. Civil, que a resolução ilícita na qual se contenham os requisitos essenciais de substância e de forma da denúncia determina a cessação do vínculo a tal título, na medida em que seja patente, como é o caso dos autos, que a vontade do declarante era, de facto, a de extinguir a relação contratual5.
Ora, como já se referiu, num contrato de prestação de serviço de administração de condomínio como o sub-judice, a denúncia é livre, embora, tendo em conta o princípio da boa fé, deva ser precedida de um aviso prévio (a parte, no exercício do direito de denúncia, deve proceder de boa fé-art. 762.º/2 do C. Civil), ou seja, a denúncia tem de ser comunicada com alguma antecedência relativamente à data em que a cessação vai produzir efeitos e, caso o não seja, é devida indemnização pela falta de pré-aviso ou pela inobservância do respetivo prazo.
Sendo assim evidente, aqui chegados, que a indemnização de € 22.000,00 da cláusula 9.ª – no âmbito de um contrato de prestação de serviço de administração de condomínio, com uma retribuição mensal de € 290,31 e havendo já uma cláusula anterior a fixar uma cláusula designada como compulsória para o não cumprimento do aviso prévio – se apresenta como patentemente violadora dos referidos princípios dedutíveis da ordem pública, principalmente dos princípios da proibição do abuso do direito, da proporcionalidade e da proibição de indemnizações punitivas em matéria cível (da proibição de associar a um mesmo incumprimento duas cláusulas penais compulsórias).
Sintetizando o que acaba de ser dito, a resolução do presente contrato de prestação de serviço de administração de condomínio, caso haja sido ilícita, converteu-se em denúncia, dando lugar, segundo a lei geral, a uma indemnização correspondente ao tempo do pré-aviso que não foi dado, ou seja, em termos razoáveis, a uma indemnização correspondente a três rendas mensais, pelo que, repete-se, a indemnização de € 22.000,00 da cláusula 9.ª (cumulável com a indemnização da cláusula 8.ª), se apresenta como patentemente violadora da ordem pública (art. 280.º/2 do C. Civil), sendo por isso nula, nada sendo assim devido à A. com base e a partir de tal cláusula 9.ª.
Parecendo então sobrar, no final de todos os raciocínios que vêm sendo expostos, que deve ser concedida à A. a indemnização que for devida por a denúncia ter sido sem pré-aviso (seja a indemnização da cláusula 8.ª ou a que vier a ser considerar como válida).
Sucede, chama-se a atenção, que os últimos raciocínios efetuados arrancaram duma hipótese – da hipótese da cessação contratual ser ilícita e imputável à contraparte/condomínio – ocorrendo que não está nos autos apurada a factualidade que foi invocada pelo R. como justa causa de resolução e, é o ponto, caso se prove tal factualidade, a resolução terá sido lícita e, neste caso, a resolução não se converte em denúncia e não há lugar a uma qualquer indemnização por falta de pré-aviso, pelo que seria “precipitado” passar a conceder desde já à A. uma indemnização por falta de pré-aviso.
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Finalmente, quanto à questão da condenação da A. como litigante de má-fé (desconsiderando o obstáculo colocado pelo art. 542.º/3 do CPC, ou seja, que, segundo tal preceito, a condenação por litigância de má-fé, tem recurso apenas em um grau).
Como se começou por referir, a primeira questão que se colocava nos autos era a de apurar/fixar o clausulado do contrato de prestação de serviço, questão a que o Acórdão recorrido respondeu em sentido favorável à A., por considerar que a assembleia de condóminos da R. ratificou o “aditamento” a tal contrato, consideração essa que pôs termo a tal questão, passando a mesma, com o Acórdão recorrido, a ser res judicata.
Continuou/a, porém, a constar dos factos provados o seguinte:
- que na ata da assembleia de condóminos de 12/03/2015 nada consta sobre o conteúdo do contrato de prestação de serviço de administração do condomínio, sobre o valor da prestação do serviço, sobre a renovação automática do contrato, sobre o aviso prévio para a “resolução” do contrato e sobre a cláusula penal no valor de 22.000,00 € (ponto 33 dos factos);
- que foi no dia seguinte, 13/03/2015, que o sócio-gerente da A., numa dupla “qualidade” – como parte e contraparte, ou seja, como prestador do serviço e como entidade a quem o serviço é prestado – subscreveu o contrato (aditamento ao contrato) que está na origem das pretensões pecuniárias formuladas na presente ação (ponto 3 dos factos);
- que tal contrato (aditamento ao contrato) foi apresentado, para aposição de assinatura, aos condóminos presentes na assembleia de condóminos que teve lugar no dia 11/04/2027 (ponto 10 dos factos);
- que a A. aproveitou a ligeireza com que os condóminos olham para as assembleias para tentar vincular o Réu às cláusulas inscritas no aditamento ao contrato que elaborou e apresentou, para aposição de assinatura, aos condóminos presentes da assembleia de condóminos que teve lugar no dia 11/04/2017 (ponto 38 dos factos);
- que a A., através do seu sócio-gerente, tinha consciência de que estava a tirar proveito do desconhecimento do conteúdo das cláusulas do contrato de prestação de serviços de administração de condomínio, uma vez que as mesmas não tinham sido negociadas ou discutidas na assembleia de condóminos de 12 de março de 2015 (ponto 40 dos factos).
Em face de tais factos, sendo a comunicação integral, oportuna e adequada requisitos de eficácia de qualquer declaração contratual – quem pretenda que um contrato abranja determinadas cláusulas (gerais ou individuais) tem de agir de modo que a outra parte possa compreender que tais cláusulas fazem parte do âmbito do consenso obtido, por inclusão nas declarações contratuais ou por remissão a partir delas (232.º e 236.º do CC) – é certamente questionável que o clausulado do “aditamento” seja considerado como tendo ingressado e como fazendo parte do conteúdo do contrato de prestação de serviço, porém, foi outro o entendimento do Acórdão recorrido e isso passou a ser nos autos res judicata, que, repete-se, se respeitou.
Mas, para apreciar o comportamento processual da A. (empresa administradora de condomínios), continuamos a ter, em síntese, que a A., aproveitando-se da ligeireza dos condóminos, redigiu um documento onde incluiu cláusulas (respeitantes ao contrato de prestação de serviço de administração de condomínio) que nunca haviam sido discutidas e conhecidas dos condóminos e, passados dois anos, levou tal documento para assinatura a uma assembleia geral do condomínio; dando-se o caso, como supra se analisou, que as cláusulas incluídas pela A. em tal documento se traduzem numa composição de interesses manifestamente desequilibrada em desfavor do condomínio R..
É muito evidente dos factos o quanto a A. não agiu de boa fé, que, no interior duma relação jurídica já constituída, como era o caso, impedia o exercício de pretensões/vantagens excessivas, impedia a A. de propor estipulações com o conteúdo contratual contante das cláusulas 8.ª e 9.º acima analisadas: quem como a A., administradora de condomínio, quer introduzir alterações a um contrato de prestação de serviço já existente e “reivindica” para si em exclusivo, no que respeita à conformação de tais alterações, a liberdade contratual – e subscreve na dupla qualidade referida tais alterações – está obrigado, segundo a boa fé, a considerar devidamente os interesses da sua contraparte, pelo que, se redigir tais alterações olhando apenas aos seus próprios interesses, abusa da liberdade contratual e não pode, a partir de tal abuso, vir a juízo deduzir as correspondentes pretensões.
Como acima se analisou, comparando/contraponto a regulação do regime legal com a estipulação da cláusula 9.ª, encontramos uma divergência desmedidamente prejudicial para o condomínio R.: na interpretação que a A. parece dar à cláusula, uma resolução contratual por parte do condomínio R., ainda que lícita, dá lugar ao pagamento duma indemnização de € 22.000,00 (montante correspondente a 75 retribuições mensais do contrato de prestação de serviço) à A., quando, como se expôs, na regulação do regime legal não haverá lugar ao pagamento de qualquer indemnização à A..
E é neste comportamento (estipulação dos conteúdos contratuais contante das cláusulas 8.ª e 9.º) contrário à boa-fé que a A. persistiu/e, ao vir a juízo deduzir e sustentar pretensões pecuniárias com base em tais cláusulas.
Diz-se no art. 542.º/2/a) do CPC que é considerado litigante de má-fé quem, com dolo ou negligência grave, tiver deduzido pretensão cuja falta de fundamento não devia ignorar.
É justamente o caso da A., que não podia ignorar não poder haver fundamento válido para num contrato de prestação de serviço de administração de condomínio exigir ao condomínio, de cláusula penal, uma indemnização de € 27.516,02 (sendo a sua retribuição mensal de € 290,03) pela cessação, ainda que lícita, do contrato; e que não obstante, pelo menos com negligência grave (na medida em que se dedica profissionalmente à tal tipo de contratação: prestação de serviços de administração de condomínio), veio a juízo exigir tal indemnização.
Como se refere no Acórdão recorrido, a A. “(…) ao pretender acionar um direito que em abstrato lhe é facultado pela cláusula 9.ª, assumiu um comportamento processual, ostensivamente violador dos mais elementares princípios jurídicos de lisura, boa-fé e justiça que devem presidir aos (…) princípios da cooperação e dever de boa-fé processual (…)
Acresce, como resulta dos factos provados, que a A. aproveitou a ligeireza com que os condóminos olham para as assembleias para tentar vincular o R. às cláusulas inscritas no documento que titula o contrato no qual está inserida a cláusula 9.º (…)”.
Bem andaram pois as Instâncias ao condenar a A. como litigante de má fé, não havendo razões para alterar os valores da multa e da indemnização que foram fixados em 4 UC e 1.000,00, respetivamente: 4 UC de multa (podendo a mesma ser fixada entre 2 e 100 UC – cfr. art. 27.º/3 do RCP) e 1.000,00 € de indemnização são valores totalmente razoáveis e proporcionais e que, na falta de mais e melhores elementos, respeitam o princípio da proibição do excesso.
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III - Decisão
Nos termos expostos, nega-se a revista.
Custas pela A..
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Lisboa, 19/09/2024
António Barateiro Martins (relator)
Ferreira Lopes
Oliveira Abreu
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1. Embora à invocação da irrevogabilidade de um contrato com fundamento no art. 1170.º/2 do C. Civil corresponda a ineficácia da revogação e a manutenção em vigor do contrato e não os pedidos que a A. formulou, os quais não “batem certo” com a invocação do art. 1170.º/2 do C. Civil.
2. Estamos, claro, a falar do regime regra, que é o do contrato dos autos; e não dos casos especialmente previstos em que a resolução requer a intervenção judicial, como é, v. g., o caso do art. 1084.º/2 do C. Civil.
3. Pinto Monteiro, Contrato de Agência, 4.º ed., pág. 99 (anota ção 4 ao art. 27.º).
4. Que “por qualquer motivo colocasse termo ao contrato durante a sua vigência”, como a A. interpreta/invoca no art. 35.º da PI..
5. Aliás, a própria A. diz, no art. 20.º da PI, que a declaração resolutiva teve “o propósito único de dissimular o efeito da denúncia antecipada do contrato que efetivamente pretendiam (…)”.