| 7439/10.1T2SNT.L1.S1 |  |
PRÉDIO URBANO
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
PROPRIEDADE HORIZONTAL
INTERPELAÇÃO
PRAZO RAZOÁVEL
ESCRITURA PÚBLICA
DIREITO CIVIL - DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / NÃO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES / MORA IMPUTÁVEL AO DEVEDOR.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL - PROCESSO DE DECLARAÇÃO / SENTENÇA (EFEITOS) / RECURSOS.
- Antunes Varela, “Código Civil “, Anotado, 2ª edição, p.61.
- Batista Machado, “Pressupostos da Resolução por Incumprimento”, Estudos em Homenagem ao Prof. Doutor J.J. Teixeira Ribeiro, p.384.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 808.º, N.º1.
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC): - ARTIGOS 672.º, 722.º, N.º 2, E 729.º, N.ºS 1 E 2.
LOFTJ: - ARTIGO 26.º.
I - Estando em causa a compra-e-venda de fracção de prédio urbano para a qual era exigida diversa documentação, designadamente a licença de utilização e o registo da constituição em propriedade horizontal, objectivamente, não se mostra razoável a fixação de um prazo de 8 dias, por demasiado curto, para a celebração da respectiva escritura pública.
II - A razoabilidade do prazo a que se refere o artigo 808º, nº 1 do CC deve ser aferida pelo tribunal em função da concreta prestação a prestar.
III - A razoabilidade ou não do prazo não depende do facto do devedor nada ter dito aquando da interpelação ou mesmo depois na contestação da acção.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
I. Relatório
AA e BB instauraram acção declarativa sob a forma de processo ordinário contra CC Lda e DD, SA pedindo:
a) que se declare resolvido o contrato-promessa por incumprimento definitivo imputável à Ia Ré;
b) que se reconheça aos AA o direito de retenção sobre o imóvel objecto do contrato-promessa, correspondente à fracção autónoma que iria corresponder ao 2° C, como direito real de garantia e até integral pagamento da indemnização pedida em b)
c) que se condene a Ia R. no pagamento de indemnização aos AA, nos termos do n° 2 do art. 442° do Código Civil, no valor total de
53.814,46 €;
caso assim não se entenda,
d) que se condene a Ia R. no pagamento aos AA do montante de
56.000 € correspondente ao dobro daquilo que por estes foi prestado a título de sinal e reforço de sinal.
Mais pediram a condenação da Ia R. no pagamento das despesas não documentadas e honorários com o patrocínio da presente acção em valor não inferior a 3.500 €. Alegaram, em síntese:
- celebraram com a Ia R., em 19/10/2005, um contrato-promessa de compra e venda de uma fracção autónoma de um prédio ainda em construção pelo preço de 230.000 €;
- a título de sinal e princípio de pagamento entregaram à Ia R. tendo-lhe entregue a quantia total de 28.000 €;
- a Ia R. entregou-lhes a chave;
- ficou acordado que o prazo para a outorga da escritura de compra e venda seria no final do mês de Janeiro de 2006;
- até à data acordada não foi realizada a escritura de compra e venda em virtude de não estar reunida a documentação necessária para o efeito, nomeadamente a licença de utilização e o título de constituição em propriedade horizontal;
- após diversas interpelações para que cumprisse, os AA fixaram à Ia R. um prazo de 8 dias para celebrar a escritura, o que esta não fez, pelo que resolveram o contrato-promessa por carta de 30/10/2007;
- à data do incumprimento definitivo (30/10/2007) a fracção
prometida vender tinha valor não inferior a 250.000 Euros
O R. EE SA, - anteriormente DD, SA - contestou, pugnando pela improcedência da acção, tendo invocado, em resumo:
- desconhece se foi celebrado o alegado contrato-promessa, impugnando a autoria das assinaturas que dele constam;
- os AA não invocaram a prática de quaisquer actos materiais sobre o
imóvel, necessários para a existência do direito de retenção;
- a alegada falta de marcação da escritura, pela Ia Ré, não
consubstancia, só por si, mora;
- o contrato-promessa não está definitivamente incumprido.
A R. CC Lda contestou, pugnando pela improcedência da acção e deduziu reconvenção, alegando, em síntese:
- a data para a realização da escritura era uma previsão pois o prédio
estava em construção;
- houve atraso nos trabalhos de urbanização, os quais eram da
responsabilidade de outra sociedade, e a CM da Amadora decidiu não
emitir licenças de utilização enquanto não estivessem concluídos;
- não incumpriu o contrato-promessa;
- a Ia R. possui o alvará de utilização para o prédio em questão desde 21/12/2007;
- os AA possuem a chave da fracção há mais de 5 anos e desde a emissão da licença de utilização para a realização da escritura, há quase 3 anos, o que corresponde a um valor anual de 7.800 €, pelo que devem ser condenados a pagar-lhe a quantia de 39.000 € correspondente a cinco anos acrescida do valor correspondente a cada mês vincendo em que retenham a chave do imóvel.
Os AA replicaram contestando a reconvenção e concluindo como na petição inicial.
Realizada audiência de discussão e julgamento e dadas as respostas à base instrutória, foi proferida sentença que julgou improcedentes a acção e a reconvenção.
Inconformados, apelaram os AA para o Tribunal da Relação de Lisboa.
Neste Tribunal foi decidido:
Pelo exposto, julga-se parcialmente procedente a apelação e em consequência:
a) declara-se resolvido o contrato-promessa por incumprimento definitivo imputável à recorrida CC Lda;
b) condena-se a recorrida CC Lda a pagar aos recorrentes a indemnização no valor total de 48.000 €;
c) reconhece-se aos recorrentes o direito de retenção sobre a fracção autónoma a que se refere o contrato-promessa até integral pagamento da indemnização referida em b);
d) d) absolve-se a recorrida CC Lda do mais que era pedido.
Inconformados, recorrem agora para o STJ a Ré CC e o EE Sa
Conclui a ré CC:
A) No douto Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Lisboa foram decididas favoravelmente duas questões:
-que a 1ª R. incumpriu definitivamente o contrato promessa;
-que os AA. procederam validamente à resolução do contrato promessa, têm direito a ser indemnizados e gozam de direito de retenção.
B)Assim não entende a R., ora Recorrente, como se passa a explicar.
C)Na cláusula 4ª do contrato-promessa assinado entre as Partes litigantes consta que «A escritura de compra e venda está prevista para o final do mês de Janeiro de 2006, desde que obtida toda a documentação, por parte da Primeira Outorgante, considerada necessária pelo Cartório Notarial», que à Recorrente CC (Primeira Outorgante) «para o efeito, notificará os Segundos Outorgantes com aviso prévio de 8 (oito) dias através de carta registada com aviso de recepção.»
D)E ainda que «Se a escritura não se realizar até ao final do mês de Janeiro de 2006 por causa imputável à Primeira Outorgante, os custos em que o banco dos Segundos Outorgantes solicitarem para o prorrogação do empréstimo n° (...) serão suportados pela Segunda Outorgante.»
E)Observando os princípios que regem a interpretação da declaração negocial e de acordo com o disposto no n° 1 do art. 236° do Código Civil «A declaração negocial vale com o sentido que um declaratório normal, colocado na posição do real declaratório, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contra com ele».
F)Conforme se verifica, a escritura de compra e venda ficou prevista para um período temporal (final do mês de Janeiro de 2006) sob condição - desde que obtida toda a documentação por parte da ora Recorrente.
• Não foi estipulada data certa.
•A realização da escritura estava sujeita a um facto exterior ao contrato e à vontade das Partes (documentação necessária pelo Cartório Notarial).
• Cabendo à Primeira Outorgante, ora Recorrente, notificar os AA. para a escritura (quando a documentação estivesse pronta).
G)Pelo exposto, o prazo estabelecido pelas Partes no contrato promessa de compra e venda para a realização de escritura não é um prazo absoluto. Como bem descreveu a Mma Juiz da 1ª Instância "não é um prazo absoluto no sentido de permitir concluir que, ultrapassado o mesmo, os AA. perderiam o interesse na prestação "(vide douta sentença afls ...).
H) Aliás, a alinea b) da cláusula 4ª do contrato promessa ainda estipula que se a escritura não se realizar até ao final do mês de Janeiro de 2006, os custos com o banco dos AA. para prorrogação do empréstimo, serão suportados pela então 1ª R. e Recorrida e ora Recorrente:
•A não verificação da condição estipulada acarretaria para a ora Recorrente o pagamento das despesas bancárias;
•A cláusula penal estabelecida pelas Partes para o atraso na realização da escritura pública foi um pagamento por parte da Recorrente, e não uma indemnização ou o desejo de resolução contratual ou da restituição do sinal em dobro.
I) No caso concreto, emerge a obrigação para a então 1ª R. e ora Recorrente de vender e a obrigação para os então AA. e ora Recorridos de comprar (obrigações sinalagmáticas). E face à lei, no caso de incumprimento do contrato promessa, é possível ao contraente não faltoso a execução especifica (art. 830° C. Civil), havendo simples mora; ou a resolução contratual, havendo incumprimento definitivo.
J) Atendendo-se que a mora do devedor é o atraso culposo no cumprimento da obrigação, quando por causa que lhe seja imputável, não realiza a prestação no tempo devido (continuando a prestação a ser possível); e que o incumprimento definitivo verifica-se quando o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor e considera-se não cumprida a obrigação.
K) Pelo exposto, não concorda a Recorrente com a posição defendida no Douto Acórdão proferido a fls..., que "a promitente vendedora constitui-se em mora no final do mês de Janeiro de 2006".
L) A promitente-vendedora não incorreu nessa data em incumprimento definitivo, isto porque os outorgantes não quiseram atribuir natureza absoluta ao prazo fixado, como decorre claramente do facto de terem estipulado uma penalidade diversa no caso de atraso àquela imputável.
M) Por outro lado, o contrato-promessa em apreço não contém qualquer cláusula resolutiva e dos factos provados não resulta algum comportamento da promitente-vendedora que possa ser interpretado como recusa de cumprimento, o que, a verificar-se equivaleria a incumprimento definitivo.
N) No caso concreto, não se pode entender que para os então AA. já não tinha utilidade a celebração do contrato prometido após Janeiro de 2006. Aliás, resulta da sua carta de 20/03/2007 que nessa data ainda tinham interesse no contrato, apesar de terem declarado que «Findo o prazo ora conferido, perderemos qualquer interesse nessa prestação».
O) Entende-se que a carta de 20.03.2007 não contém uma interpelação admonitória em conformidade com a lei, porquanto os AA. tinham interesse em celebrar contrato definitivo e mostraram sempre esse interesse, bem como a então 1ª R. e ora Recorrente.
P) Verifica-se que o prazo estabelecido pelas partes no contrato promessa para escritura não é um prazo absoluto, pelo que o decurso do prazo previsto para a realização da escritura não acarreta por si só a impossibilidade da prestação nem é sinónimo de perda do interesse no negócio.
Q) Razão porque a Mma. Juiz do Tribunal da Comarca de Grande Lisboa Noroeste considerou, e bem, o prazo de 8 dias um prazo não razoável, muito reduzido, para o cumprimento da prestação por parte da então 1ª R., afirmando que "à luz de um homem médio, não podemos considerar tal prazo de 8 dias um prazo razoável, uma vez que, conforme resulta da própria carta de interpelação, os AA. sabiam que a R. não tinha ainda toda a documentação necessária à realização da escritura. Os AA. sabiam que se tornava praticamente impossível à R., no prazo de 8 dias que lhe fixam, obter os documentos necessários à outorga do contrato definitivo e proceder à marcação da escritura. Para qualquer um tal prazo apresenta-se como demasiado curto para permitir o cumprimento de tal obrigação."
R) Para se considerar o prazo razoável, é necessário que aquele permita ao devedor cumprir o seu dever de prestar, em face da natureza e função do contrato, não podendo considerar-se como razoável a fixação de um prazo de tal forma curto que conduza inevitavelmente ao incumprimento.
S) Para mais, quando a chave do imóvel já havia sido entregue aos então AA., permitindo a Recorrente que os mesmos nele fossem habitar e a carta de 30.10.2007 que os então AA. enviam à ora Recorrente faz referência a uma proposta dos AA. para celebrarem um novo contrato promessa, com condições diferentes, leva-nos a interpretar que o simples decurso do prazo não é razão para se concluir pela perda de interesse dos Recorridos no negócio prometido.
T) Atendendo que o disposto no n° 2 do artº 808 tem de ser apreciado objectivamente e que o prazo peremptório estabelecido pelos AA. não foi um prazo razoável, conforme é exigência do art. 808° n° 1 do Código Civil, pelo que terá que considerar-se a interpelação efectuada ineficaz, para converter a mora em incumprimento definitivo.
U) Em consequência, e considerando que a resolução em questão não foi conforme a Lei, não podem proceder os pedidos de resolução, indemnização e de reconhecimento do direito de retenção dos então AA. e ora Recorridos, como sucedeu no douto Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Lisboa.
Nestes termos,
Deve a sentença proferida na 1a instância ser mantida na íntegra, substituindo-se a decisão proferida pelo douto Tribunal da Relação de Lisboa como peticionado, fazendo-se assim a costumada justiça
Concluiu o EE, SA
1.O contrato-promessa em causa nos presentes autos não fixa qualquer prazo absoluto para a celebração do contrato definitivo.
2.Na cláusula quarta do contrato foi apenas estipulado que a escritura ficou prevista para o final de Janeiro de 2006, pelo que do teor da referida cláusula não resulta tenha sido fixado um prazo absoluto, mas uma previsão para a celebração do contrato definitivo.
3.Ademais as partes contratantes aquando da celebração do contrato promessa, previram desde logo que o contrato definitivo se podia não realizar dentro do prazo previsto, tendo estipulado que a CC se responsabilizasse pelos custos da prorrogação do empréstimo que os promitentes-compradores tinham solicitado.
4.Assim, não bastaria a não concretização da escritura de compra e venda até ao final de Janeiro de 2006, para que a promitente-vendedora — CC - se encontrasse constituída em mora.
5.Para tanto seria necessário que os promitentes-compradores a interpelassem para comparecer em dia e hora marcados em Cartório Notarial para realização da escritura de compra e venda.
6.Os promitentes-compradores não interpelaram a CC, nem tal foi invocado, para comparecer em dia e hora marcados em Cartório Notarial, pelo que a promitente-vendedora não se encontrava constituída em mora e não se encontrava em incumprimento.
7.Decidindo diferentemente, o Acórdão recorrido violou o disposto no art. 804°/2 do CCivil.
8.Acresce que, mesmo que por hipótese se considerasse que a CC se encontrava em mora, tal não implicaria automaticamente a aplicação do disposto no art. 442° do CC que exige que o incumprimento do contrato se tenha por definitivo.
9.Assim: "I - A. simples mora no contrato-promessa de compra e venda não desencadeia a aplicação das sanções previstas no artigo 442 do Código Civil, sendo para tal necessário que ocorra uma situação de incumprimento definitivo. II - Não contendo o contrato qualquer prazo para a celebração da escritura definitiva, a interpelação pode ser feita por qualquer das partes à outra e a não comparência apenas inicia a mora. III - Para que este se transforme em incumprimento definitivo deverá então passar a existir perda de interesse do credor pela prestação e a não realização da escritura dentro de novo prazo razoavelmente fixador, cfr. Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 27/07/2004, proc. 0420821, in ww.dgsi.pt
10.Resulta dos factos provados que os promitentes-compradores enviaram à CC uma carta em 20/3/2007, fixando o prazo de 08 dias para a celebração da escritura, prazo findo o qual resolveriam o contrato e que por carta de 30/10/2007 comunicaram a resolução do contrato à CC, cartas que não consubstanciam interpelações com a virtualidade de transformar a mora em incumprimento definitivo, como aliás bem decidiu a sentença do tribunal de Ia instância.
11.Não foi fixado um prazo razoável.
12.Não foi provada a perda de interesse dos promitentes-compradores na celebração do contrato.
13.Estes limitaram-se a arguir perda de interesse na celebração do contrato definitivo, mas não invocaram quaisquer factos para consubstanciarem a mesma. Ora, "A perda de interesse na prestação tem de estar plasmada em factos concretos e não na mera enunciação genérica da sua ocorrência." cfr. Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 26/03/2009, proc. 5528/06.6TBOERX1-2, in ww.dgsi.pt
14.Termos em que decidindo o Acórdão recorrido que o contrato promessa se encontra definitivamente incumprido, havendo lugar à restituição do sinal em dobro, bem como ao reconhecimento do direito de retenção sobre o imóvel em causa, violou o disposto nos arts 442°, 808° e 755°/l/f) do CCivil.
15.Ora, o direito de retenção exige a verificação de incumprimento imputável ao promitente vendedor, nos termos do art. 442° CC, atento o disposto no art. 755°, n° 1 alínea f) do CPC, ou seja exige o incumprimento definitivo do contrato promessa, o que não sucedeu no caso concreto como já referido.
16.Mas no presente caos não se verifica igualmente outro requisito que a lei faz depender para a existência de direito de retenção: a traditio.
17.Os promitentes-compradores invocam que a tradição da coisa se consumou com a mera entrega das chaves do imóvel, mas não invocaram a prática de quaisquer actos materiais sobre o imóvel, pelo que igualmente se terá de concluir que não houve tradição do imóvel.
18.Acresce que, a posse exigida para a existência de direito de retenção é uma posse actual, o que não sucede no presente caso, e não foi sequer invocado pelos promitentes-compradores, pois estes encontram-se a residir na Av. ................, lote.... — ..... ......, Amadora, cfr. procurações juntas aos autos, e não no imóvel em causa nos presentes autos.
19.Pelo exposto, igualmente não lograram os promitentes-compradores invocar os fundamentos que a lei faz depender para o direito de retenção: não provaram o incumprimento definitivo, nem a posse actual do imóvel.
20.Decidindo o Acórdão recorrido reconhecer o direito de retenção dos promitentes-compradores sobre o imóvel em causa nos presentes autos, violou o disposto nos arts. 755°/l/f)e 442° do CCivil
Pelo exposto e pelo mais que for doutamente suprido por V. Exas. deve conceder-se provimento ao presente recurso, mantendo-se o bem decidido pelo tribunal recorrido, fazendo-se a costumada Justiça
Não houve contra-alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
Sem prejuízo do conhecimento oficioso que em determinadas situações se impõe ao tribunal, o objecto e âmbito do recurso são dados pelas conclusões extraídas das alegações (artigos 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do CPC[1]).
Nas conclusões, o recorrente deve – de forma clara e sintética, mas completa – resumir os fundamentos de facto e de direito do recurso interposto.
Face ao exposto e às conclusões formuladas, importa resolver:
a) se dever ser conhecida a questão da constituição da mora da ré;
b) se se verificou uma situação de incumprimento definitivo;
c) se a resolução do contrato foi validamente efectuada;
d) se os autores são titulares do direito de retenção.
II. Fundamentação
II.I. De Facto
A) 1. Nas instâncias foram considerados provados os factos seguintes:
1. A l.a R. é uma sociedade comercial por quotas, cujo objecto social é "empreiteiro de obras públicas; industrial da construção civil; obras de urbanizações incluindo demolições; compra e venda de terrenos, propriedades, prédios rústicos e urbanos e revenda dos adquiridos para esse fim, administração de bens próprios e alheios; promoção de urbanizações; empreendimentos turísticos e hoteleiros; participação em qualquer tipo de sociedades reguladas ou não por leis especiais ou em agrupamentos complementares de empresas". Doe. n° 1, junto a fls. 18 e ss. (A).
2. Encontra-se registada a favor da l.a R. a aquisição do prédio urbano sito na............, S..........., Lote 000, em 28.06.2004, tendo nessa mesma data sido registada uma hipoteca voluntária a favor do 2.° R. Doe. n° 2 junto a fls. 24 ss. (B).
3. A fracção autónoma que corresponde ao 2o C do prédio urbano referido em B), em 30.10.2007 foi avaliada em montante nunca inferior a € 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil euros). (C).
4. Os AA. tiveram o tributo relativo a mais valias realizadas, no valor de € 5.814,46 (cinco mil oitocentos e catorze euros e quarenta e seis cêntimos), nos termos do Doc. junto a fls. 82, que se dá como reproduzido. (D).
5. Em 19.10.2005, AA. e l.a R. celebraram um contrato que
designaram por "contrato promessa de compra e venda", tendo por
força do mesmo a l.a R. prometido vender aos AA., e estes prometido comprar, a "fracção autónoma que iria corresponder ao 2o C (...), com direito a dois lugares de estacionamento, com os n.°s 7 e 8 sitos na l.a cave", do prédio urbano, identificado pelo Lote ..., sito na S...... freguesia da V.... concelho da Amadora, descrito na Ia Conservatória do Registo Predial da Amadora sob a ficha n° 0000, da freguesia da V.... nos termos do doc. junto a fls. 30 dos autos, que se dá como reproduzido. (art° 2o).
6. Foi estipulado que o "preço ajustado de compra e venda" seria de €230.000,00 (duzentos e trinta mil euros), a pagar, conforme cláusula terceira do "contrato-promessa de compra e venda" da seguinte forma:
a) 5.000 € (cinco mil euros), como sinal e princípio de pagamento entregue em 29 de Setembro do corrente ano.
b) 23.000 € (vinte e três mil euros), como 2o pagamento a ser efectuado no acto de entrega das chaves da referida fracção devidamente pronta e em perfeitas condições para que os compradores possam colocar os seus pertences.
c) A restante quantia, no valor de 202.000,00 (Duzentos e dois mil euros), será liquidada no ato da outorga da respectiva escritura, sendo entregue um cheque da Caixa Geral de Depósitos do mesmo valor em dívida como caução, a ser devolvido no acto da escritura". (art° 3o).
7.Em 29.09.2005 os AA. entregaram à l.a R., a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de € 5.000,00 (cinco mil euros). (art° 4o).
8.Em 20.10.2005 os AA. entregaram à l.a R. a título de reforço de sinal e de 2o pagamento, a quantia € 23.000,00 (vinte e três mil euros). (art° 5o).
7. Tendo sido feita também nessa data a entrega das chaves da fracção pela l.a R. aos AA., nos termos acordados no contrato-promessa, que os AA. receberam e que mantêm até à data. (art° 6o).
8. Na mesma data em que ocorreu o segundo pagamento e reforço do sinal, os AA. entregaram à R. um cheque-caução, de € 202.000,00 (duzentos e dois mil euros), correspondente à diferença entre o preço final acordado e o valor de sinal efectivamente liquidado até à data cuja cópia se encontra junta a fls. 36. (art° 7o).
9. Em 20.03.2007 os AA. enviaram à Ia R. a carta registada com aviso de recepção, cuja cópia se encontra junta aos autos a fls. 38 e ss, e que se dá como reproduzida. (art° 9o e 11o).
11. Em 30.10.2007 os AA. enviaram à Ia R. carta registada com aviso de recepção, cuja cópia se encontra junta aos autos a fls. 45 ss. e que se dá como inteiramente reproduzida. (art° 12°).
12. Veio a l.a R., por carta datada de 15.11.2007, em resposta à comunicação da resolução do contrato-promessa alegar a existência de "obstáculos por parte dos serviços técnicos do Município da Amadora, os quais obstaculizaram a que o contrato fosse cumprido dentro dos prazos programados". (art° 13°).
14. Da análise do processo, pela Câmara Municipal da Amadora
resultou que o pedido de Alteração à Autorização de Obras de
Edificação, foi feito sem que a respectiva Autorização de Obras esteja válida, tendo-se concluído que "o pedido não se encontra instruído com os elementos considerados necessários e indispensáveis ao conhecimento da pretensão". (art° 14°).
15. A Ia R. enviou aos AA. a carta cuja cópia se encontra junta aos autos a fls. 58, propondo um desconto no preço final acordado. (art° 15°).
16. Os AA. vieram interpelar a l.a R. para o pagamento das quantias que consideravam ser devidas, conforme doc. junto aos autos fls. 60. (art° 16°).
17. Existiu um atraso na conclusão das infraestruturas para vários lotes, onde se inclui o lote .... da Ia R. sito na S.............., freguesia da VV..... (art° 17°).
18. Desde 21 de Dezembro de 2007 que a Ia R. possui o alvará de utilização n°000/00 para o prédio sito no lote 00, na Urbanização S............ (art° 19°).
19. A fruição de uma fracção com dois lugares de parqueamento, nova e pronta a habitar, com as características do imóvel ocupado pelos AA. na S..........., custará a quantia mensal de € 650,00. (art° 20°).
20. A) 2. Na cláusula 4a do designado «Contrato promessa de compra e venda» referido em 5. lê-se:
«a) A escritura de compra e venda está prevista para o final do mês de Janeiro de 2006, desde que obtida toda a documentação, por parte da Primeira Outorgante, considerada necessária pelo Cartório Notarial, em local e hora a indicar pela Primeira Outorgante, que, para o efeito, notificará os Segundos Outorgantes com aviso prévio de 8 (oito) dias através de carta registada com aviso de recepção.
b) Se a escritura não se realizar até ao final do mês de Janeiro de 2006 por causa imputável à Primeira Outorgante, os custos em que o banco dos Segundos Outorgantes solicitarem para a prorrogação do empréstimo n° (...) serão suportados pela Primeira Outorgante.».
A) 3. Na carta referida em 11. lê-se, além do mais: «Foram diversas as infrutíferas tentativas da nossa parte para resolver o enorme atraso na marcação e outorga da escritura pública prometida no Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado no dia 19 de Outubro de 2005, (...) Na missiva de 25 de Janeiro de 2007, (...) informámos V. Exa (...) que perderíamos interesse na outorga da escritura pública prometida (...) se a mesma não fosse realizada até ao dia 28 de Fevereiro de 2007. Essa missiva consubstanciou uma interpelação admonitória, nos termos do art. 808° do Código Civil.
V. Exa nunca mais se pronunciou sobre este assunto, nem tentou de qualquer modo resolver esta situação, (...)
No entanto, como apurámos que a morada constante do cartão da empresa de V. Exa que nos facultou não coincide com a morada constante no Contrato Promessa, fixamos a título excepcional, um último prazo de 8 dias para a celebração da já mencionada escritura pública. Findo o prazo ora conferido, perderemos qualquer interesse nessa prestação. Esta missiva consubstancia, pois, uma interpelação admonitória, nos termos do art. 808° do Código Civil.
Assim sendo, findo o prazo ora estipulado, caso V. Exa não proceda ao agendamento e outorga da escritura pública, resolveremos o contrato exigiremos de V. Exa a devolução em dobro do sinal já entregue no valor de € 5.000 (...), ou seja, o montante de 10.000 €(...) e ainda a restituição em dobro do valor entregue a título de reforço do sinal, no montante de € 23.000 (...) ou seja, € 46.000. Significa isto que seremos credores de V. Exa em € 56.000 (...).
Evidentemente, e até que realizado o pagamento das importâncias em dívida, procederemos à retenção do imóvel em causa. (...)».
A) 4. Na carta referida em 12. lê-se, além do mais:
«Assunto: Resolução do contrato-promessa de compra e venda, por incumprimento do promitente-vendedor, da fracção referente ao ... andar, letra ...., do Lote 00, sito na Urbanização C......, na S...........,
Amadora (...) decorridos mais de 2 anos sobre a data da assinatura do contrato-promessa em crise, sem que haja sequer perspectiva de data para a realização da escritura pública do negócio prometido, facto apenas imputável a V. Exa, e na ausência de interesse da V. parte na gestão de uma solução; atento os prejuízos patrimoniais e não patrimoniais por nós sofridos e face à frustração de todas as negociações, vimos por este meio manifestar a n/ perda de interesse na compra da fracção supra mencionada e, assim, proceder à resolução do contrato assinado em 19.10.2005.
Pelo que, assiste-nos a faculdade de exigir o dobro do sinal já entregue, ou seja, a quantia de € 56.000,00 (cinquenta e seis mil euros).
(...).»
A) 5. Na carta referida em 13., lê-se, além do mais:
«Assunto: Resolução do Contrato Promessa
Exmo Sr.
De posse da s/ carta de 30 de Outubro, dirigida a m/cliente CC
Lda, passo a responder:
Devo informar desde já que, não existe da parte da m/cliente qualquer recusa no cumprimento do contrato de compra e venda prometido.
Logo, cai pela base qualquer hipótese de dobrar o sinal/antecipação de pagamento.
Efectivamente o que sucedeu, foram problemas e obstáculos por parte dos serviços técnicos do Município da Amadora, os quais obstaculizaram a que o contrato fosse cumprido dentro dos prazos programados.(...)
Muito em breve a escritura de compra e venda estará em condições de poder ser outorgada.
É evidente que, há sempre possibilidade de serem encontradas outras situações alternativas, mas sempre negociadas.
A) 6. A carta referida em 15. está datada de 27/12/2007 e nela se lê, além do mais:
«Informo que o m/ cliente está em condições de efectivar a escritura, mantendo o acordo de efectuar um desconto de 7.500 € (...).»
A) 7. O documento referido em 14. é emitido pela Câmara Municipal da Amadora e nele consta, além do mais que é uma «Análise/Informação Técnica» datada de 24/01/2007, que incidiu sobre o requerimento n° 2127/07 apresentado pela CC - Construções Civis Lda em 22/1/2007 para «Alteração à Autorização de Obras de Edificação - Construção» referente à obra localizada na Urba. S........... Lt 00 - V.... e que:
«Trata-se de um pedido de Alteração à Autorização de Obras de Edificação n° 000/04 de 2004.05.32, válida, após prorrogação, até 2006.08.30, (...).
O requerente solicita economia processual de elementos constantes do proc0 000000 (...).
Analisando os elementos instrutórios do pedido apresentado (...) constata-se que:
- Os Documentos comprovativos da legitimidade do requerente não estão válidos já que a certidão de pessoa colectiva e do registo comercial da empresa, junta ao requerimento 906/05, não foi emitida há menos de 1 ano, não podendo
ser considerada para efeitos de economia processual (.. .).
- O requerente não entregou as (adequadas), Plantas de localização (...)
- Não foi entregue duplicado do termo de responsabilidade da técnica autora do projecto de arquitectura.
Da análise do processo verifica-se, no entanto, que o presente pedido de Alteração à Autorização de Obras de Edificação foi feita sem que a respectiva autorização de Obras esteja válida. De facto, esta era válida até 2006.08.30, mediante um pedido de prorrogação a que o requerente tinha dado entrada através do REQ° 00000/05 e que foi deferido em 2006.03.15. Para que o processo possa prosseguir os seus termos o requerente deverá dar entrada a um pedido de Renovação da autorização, ao abrigo do disposto no n° 1 do art. 72° do DL 555/99 de 16/12, com as alterações introduzidas pelo DL 177/01 de 04/06, através de um novo pedido de autorização de obras de edificação (...) em que as peças desenhadas da totalidade do edifício contemplem as alterações propostas pelo req° 0000/07 (...). Assim, constata-se que o pedido não se encontra instruído com todos os elementos considerados necessários e indispensáveis ao conhecimento da pretensão, pelo que propomos que seja proferido despacho de rejeição liminar (...)»
B)Ao abrigo do disposto nos art. 713° n° 2 e 659° n° 3 do CPC,
considera-se também provado:
20. Através da Ap. 00 de 2007/10/29 foi registada a constituição da propriedade horizontal do prédio referido em 2).
II.II. Do Direito
1. Da constituição da ré em mora
Salvo o devido respeito, esta questão é questão resolvida que não pode voltar a ser apreciada, como resulta do disposto no artigo 672º do CPC.
Fundamentemos:
A 1ª instância decidiu expressamente que «… à data de 20 de Março de 2007 quando a R. foi interpelada pelos AA para cumprir, a mesma estava em mora» (sublinhado nosso)
E prosseguiu:« Importa então considerar se o prazo de 8 dias que os AA. fixam à R, na interpelação de 20/03/2007, é um prazo razoável, pois só assim poderemos concluir que, não cumprido o mesmo pela R. estamos perante um incumprimento definitivo por parte da mesma nos termos do artº 808 ,nº1 do C.Civil»
E foi porque aquele tribunal entendeu que a interpelação efectuada (do artigo 808º, nº1 do CC) foi ineficaz para converter a mora em incumprimento definitivo que os pedidos dos autores improcederam.
De facto, escreveu-se:
«Considera-se por isso que o prazo peremptório estabelecido pelos AA não foi um prazo razoável, conforme é exigência do art 808, nº1 do C. Civil, pelo que terá de considerar-se a interpelação efectuada ineficaz para converter a mora em incumprimento definitivo» (sublinhado nosso)
Assim no Tribunal da Relação – apenas os autores recorreram e os réus não requereram a ampliação do âmbito do recurso de acordo com«o nº1 do artigo 684º-A, note-se -, não estava em causa a questão da constituição em mora da ré, questão resolvida dada a ausência de impugnação, mas já, mais à frente, a questão da razoabilidade ou não do prazo da interpelação admonitória (808º, nº 1 do CC).
Assim para todos os legais efeitos considera-se a ré constituída em mora nos termos decididos pela 1ª instância, não sendo, portanto tal questão, no respeito do caso julgado, objecto do presente recurso.
2.Da decisão da matéria de facto
Como se sabe, o STJ conhece, em regra, somente de matéria de direito, aplicando aos factos provados pelo Tribunal da Relação o regime jurídico que julgue adequado – artigos 26.º da LOFTJ e 729.º, n.º 1, do CPC. Consequentemente, e como resulta nítido dos artigos 722.º, n.º 2, e 729.º, n.º 2, do CPC, está vedado a este Tribunal apurar eventual erro na apreciação das provas e na fixação dos factos, salvo se houver ofensa de disposição expressa de lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou que fixe a força de determinado meio de prova.
De facto, só muito raramente a decisão definitiva da matéria de facto não é uma decisão das instâncias – importa ter presente.
No caso, não tendo sido questionada a decisão da matéria de facto, nos termos excepcionais acima referidos, aquela tem-se como assente, para todos os legais efeitos, tal com foi definida pelas instâncias.
3. Da fixação de prazo razoável (artigo 808º, nº 1do CC)
A questão que se coloca é a de saber se o prazo de 8 dias (atente-se na matéria de facto transcrita), nas circunstâncias concretas, se deve entender como prazo razoável para cumprimento (prazo necessário para o aprestamento da prestação).
(As instâncias neste particular divergiram: a 1ª instância concluiu pela irrazoabilidade, a Relação pela razoabilidade.)
Sobre esta questão escreveu-se na decisão recorrida:
«Ora, do facto provado no ponto 14. resulta que em 24/01/2007 ainda não estavam reunidas as condições para a constituição da propriedade horizontal do prédio em que se insere a fracção prometida vender e a emissão da licença de utilização.
Mas não resulta dos factos provados que em 20/03/2007 - data do envio da carta referida em 11. - não estivessem reunidas já todas essas condições. Aliás, nem sequer se mostra que a promitente-vendedora tenha respondido à carta de 20/03/2007 e tenha invocado impossibilidade ou sequer dificuldade em obter os documentos necessários para a realização da escritura pública de compra e venda no prazo de 8 dias, nem que o tenha feito até à data em que os recorrentes declararam a resolução do contrato. Repare-se, aliás, que na contestação nada foi alegado sobre a data em que se tornou possível a obtenção desses documentos, sendo certo que apesar de a promitente-vendedora ter alegado e provado que o alvará de utilização n° 000/00tem a data de 21/12/2007 (cfr fls. 123 destes autos), não resulta dos factos provados que não pudesse ter sido obtido anteriormente, designadamente no prazo de 8 dias fixado pelos recorrentes.
Ora, visto que a promitente-vendedora se obrigou a obter toda a documentação considerada necessária pelo Cartório Notarial para a celebração da escritura de compra e venda, cabia-lhe alegar e provar que não estavam reunidas as condições para obter a licença de utilização e o registo da propriedade horizontal no prazo de 8 dias fixado pelos recorrentes. Assim o impõe o princípio da boa fé consagrado no nosso ordenamento jurídico e plasmado no art. 762° n° 2 do Código Civil. (No cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé), tanto mais que já haviam decorrido perto de catorze meses sobre a data prevista para a celebração do contrato prometido. (sublinhado nosso).
Salvo o devido respeito, afigura-se nos que a Relação não tem razão.
De facto estando em causa a celebração de uma escritura de compra e venda de fracção de prédio urbano para a qual era exigida diversa documentação, designadamente a licença de utilização e o registo da constituição em propriedade horizontal, objectivamente, entendemos não ser razoável a fixação de um prazo de 8 dias, por demasiado curto.
Note-se que conforme se assinala na decisão recorrida («Ora, do facto provado no ponto 14. resulta que em 24/01/2007 ainda não estavam reunidas as condições para a constituição da propriedade horizontal do prédio em que se insere a fracção prometida vender e a emissão da licença de utilização»), cerca de dois meses antes da interpelação não estavam reunidos os requisitos legalmente exigidos para a celebração da escritura da prometida compra-e-venda, como os autores sabiam.
Salvo o devido respeito, não parece que para a questão da razoabilidade do prazo seja de convocar o tempo da mora do devedor. De facto não é por o devedor estar em mora há mais ou menos tempo que o prazo tem de ser mais ou menos dilatado. O que está em causa é saber se o prazo é razoável para a concreta prestação a prestar, e não a punição pela mora. Haverá casos em que o devedor poderá estar em mora há escassas semanas e um prazo de oito dias, dada a simplicidade da prestação, deva qualificar-se como razoável; outros haverá em que o devedor poderá estar em mora há longos meses e um prazo de 30 dias não se mostrar razoável em virtude da complexidade da prestação.
Também não nos parece que se possa aquilatar da razoabilidade ou não do prazo pelo facto do devedor nada ter dito aquando da interpelação ou mesmo depois na contestação da acção.
A ser assim estaria estar-se-ia a constituir um ónus para o devedor que a lei não prevê.
É verdade que, como ensinam Batista Machado e A. Varela[2], o devedor pode discutir na acção a questão da ir/razoabilidade do prazo fixado. Como é evidente, esta discussão poderá ajudar o tribunal a encontrar os caminhos certos da decisão sobre aquela questão, mas não é o facto de o réu nada dizer que desobriga o tribunal de se pronunciar sobre a razoabilidade do prazo.
Na verdade, o tribunal tem que aferir da razoabilidade do prazo já que se trata de facto constitutivo do direito do promitente comprador de converter a mora do promitente vendedor em incumprimento definitivo.
Face à lei substantiva aplicável, e tendo em conta a natureza da prestação, o tribunal tem de ajuizar da razoabilidade do prazo.
Sejamos claros: a lei fala em razoabilidade do prazo e esta razoabilidade deve ser aferida em função da concreta prestação a prestar. O silêncio do devedor não transforma um prazo irrazoável em razoável.
De facto, o prazo razoável é aquele em que um devedor, normalmente diligente, nas circunstâncias concretas, possa cumprir e não um prazo que com toda a probabilidade não possa ser cumprido.
Assim temos como correcta a fundamentação da 1ª instância quando sustenta:
«Ora, à luz de um homem médio, não podemos considerar tal prazo de 8 dias, um prazo razoável, uma vez que, conforme resulta da própria carta de interpelação, os AA sabiam que a R. não tinha ainda toda a documentação necessária à realização da escritura. Os AA sabiam que se tornava praticamente impossível à R., no prazo de 8 dias que lhe fixam, obter os documentos necessários à outorga do contrato definitivo e proceder à marcação da escritura. Para qualquer um tal prazo apresenta-se como demasiado curto para permitir o cumprimento de tal obrigação.
O prazo razoável é aquele que permite ao devedor cumprir o seu dever de prestar, em face da natureza e função do contrato, não podendo considerar-se como razoável a fixação de um prazo de tal forma curto que conduza inevitavelmente ao incumprimento.».
Concluindo: o prazo de oito dias para a celebração da concreta escritura era objectivamente irrazoável, ou seja, em desacordo com o nº 1 do artigo 808º, do CC.
4.Da resolução do contrato. Do direito de retenção
Uma vez que se não pode falar em incumprimento definitivo – a interpelação efectuada foi ineficaz para converter a mora em incumprimento definitivo – o contrato não foi eficazmente resolvido. Assim e consequentemente não pode subsistir a condenação em indemnização e o reconhecimento do direito de retenção sobre a fracção autónoma a que se refere o contrato-promessa conforme decidiu a Relação.
Ou seja, ocorre a repristinação da sentença da 1ª instância.
III. Decisão
Nos termos expostos, concedendo-se a revista, revoga-se a decisão recorrida, repristinando-se a sentença da 1ª instância.
Custas pelos recorridos.
Em Lisboa, 15 de Maio de 2013
Sérgio Poças (Relator)
Granja da Fonseca
Silva Gonçalves
____________________
[1] Doravante, se o contrário não for dito os preceitos legais indicados integram o Código de Processo Civil.
[2]O primeiro in « Pressupostos da Resolução por Incumprimento» pág.384 (Estudos em Homenagem ao Prof. Doutor J.J. Teixeira Ribeiro); o segundo, em anotação ao artigo 808º (Código Civil Anotado, 2ª ed. pág.61)