| 1109/22.5T8VRL.G1.S1 |  |
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
ARRENDAMENTO PARA FINS NÃO HABITACIONAIS
CABEÇA DE CASAL
COMUNICAÇÃO
INEFICÁCIA
COMUNICABILIDADE
CÔNJUGE
CARTA REGISTADA
OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO
PRAZO
RENDA
OPOSIÇÃO DE ACÓRDÃOS
ARRENDAMENTO URBANO
IMPROCEDÊNCIA
Não há pluralidade de senhorios quando a herança aberta por óbito do senhorio permanece ilíquida e indivisa.
Revista n.º 1109/22.5T8VRL.G1.S1
Recorrente: AA,
BB, réus
Recorridos: CC,
DD,
EE,
FF,
GG, autores
Valor da causa: 246 204,81 €
*
I – Relatório
I.1 –
AA, e seu cônjuge, BB, réus, apresentaram recurso de revista excepcional do acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, proferido em 13 de Março de 2025 que confirmou a sentença proferida pelo Juiz 2 do Juízo Central Cível de Santa Maria da Feira do Tribunal Judicial da Comarca de Aveiro que:
A- Julgou a acção parcialmente provada e em consequência :
a) Declarou válida e eficaz a transição dos contratos de arrendamento para o NRAU;
b) Declarou válida a oposição à renovação dos contratos realizada pelos autores, datada de 9 de Agosto de 2018, para produzir efeitos a 30 de Setembro de 2019;
c) Condenou os réus a restituírem os locados aos autores livres e devolutos de pessoas e bens:
d) Condenou os réus a pagarem aos autores a quantia de 7.411,20 € (sete mil quatrocentos e onze euros e vinte cêntimos) relativo à mora da entrega do locado com os n.ºs 1 a 7 e a quantia de 5.600,00 € (cinco mil e seiscentos euros) relativo à mora da entrega do locado com os n.ºs 9 a 15;
e) Condenou os réus a pagarem aos autores o valor de 231,60 € (duzentos e trinta e um euros e sessenta cêntimos) relativo ao locado com os n.ºs 1 a 7 e de 175,00 € (cento e setenta e cinco euros) desde a data da instauração da presente acção e até à entrega dos locados nos termos da al. c).
B- Julgou a reconvenção que AA e BB deduziram contra CC, DD, EE, FF, GG, parcialmente procedente e em consequência:
a) Condenou os autores/reconvindos a pagarem aos réus/reconvintes a quantia de 11.472,35 € (doze mil quatrocentos e setenta e dois e trinta e cinco cêntimos), acrescido de IVA à taxa legal em vigor ao tempo do pagamento correspondente a 17% num total de 13.422,64 € (treze mil quatrocentos e vinte e dois euros e sessenta e quatro cêntimos)
b) Aos valores mencionados acrescem juros de mora desde a citação e até efetivo e integral pagamento.
Os recorrentes apresentaram alegações que terminam com as seguintes conclusões:
1. Vem o presente recurso de revista excecional nos termos do art.º 672º do CPC, interposto para este venerando Supremo Tribunal de Justiça, do acórdão do douto TRG de 13 março 2025 só de direito.
2. Trata-se de recurso de uma decisão de dupla conforme, em que a decisão da 1ª instância coincide exatamente com a do Acórdão sobrevista ,ou seja, foi confirmado que no caso de herança ou de prédio indiviso, um só dos herdeiros pode promover valida e eficazmente, como cabeça de casal, a transição do arrendamento para o NRAU e também pode validamente opor-se à renovação do arrendamento respeitando o disposto no art. 11º n.º 1 e o art.º 50º ambos do NRAU e, ainda decidiu, quanto à comunicabilidade do arrendamento ao cônjuge de casamento anterior à vigência do NRAU aprovado pela Lei 6/2006 (27-06-2006) –, que a incomunicabilidade se mantém porque já anteriormente estabelecida.
3. Verificando-se uma dupla conforme- art.671º,nº 3 do CPC-, não se afigura possível o recurso de revista normal, devendo haver recurso de Revista Excecional.
4. O Acórdão recorrido encontra-se em contradição com os acórdãos fundamentos apresentados, já transitados e no domínio da mesma legislação e sobre a mesma questão de direito, pelas razões melhor enumeradas supra, para cada um dos seguintes temas jurídicos que devem ser reavaliados:
Pluralidade de senhorios e ineficácia (ou validade) das comunicações realizadas no âmbito da transição dos contratos para o NRAU, quando assinadas apenas por um dos senhorios – artigo 11º, nº 1 do NRAU e artigo 2091º do CC – páginas 7 a 10 supra.
Apresentamos como acórdão fundamento, o Acórdão do STJ de 19-06-2019 – Proc. 6444/15.6T8GMR.G1.S2 Relatora ilustre Juiz Conselheira Rosa Ribeiro Coelho, transitado em julgado, in https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/fb369199080c3fe6 8025841e0058bc3a?OpenDocument
5. No acórdão fundamento e no acórdão recorrido analisa-se o regime aplicável às comunicações destinadas à transição de contratos de arrendamento para o NRAU e ou para atualização de rendas entre senhorios e inquilinos, nos casos em que exista uma pluralidade de titulares na qualidade de senhorios.
6. Os dois acórdãos interpretam e aplicam o disposto no artigo 11º, nº 1 do NRAU.
7. O acórdão fundamento conclui que é indispensável para a validade das comunicações analisadas que a mesma seja assinada por todos os titulares da comunhão (senhorios) sob pena de ineficácia.
8. O Acórdão recorrido conclui, que a assinatura da comunicação apenas por um dos senhorios, sem oposição dos restantes titulares, cumpre o requisito do artigo 11º nº 1 do NRAU, sendo válida e eficaz a comunicação assim realizada
9. Pluralidade de senhorios e ineficácia (ou validade) das comunicações realizadas no âmbito das comunicações tendentes à oposição à renovação do contrato, quando assinadas apenas por um dos senhorios – artigo 11º, nº 1 do NRAU e artigo 2091º do CC – páginas 10 a 13 supra.
Para este tema jurídico apresentamos como acórdão fundamento, o acórdão do TRP proferido no processo 4002/20, de 14-09-2021, Relator João Diogo Rodrigues, transitado em julgado, in https://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/c089b273a72bfc9 c802587a6003824aa?OpenDocument ,
10. No acórdão fundamento e no acórdão recorrido analisa-se o regime aplicável à notificação para efeito do Artigo 1097º do CC – oposição à renovação – nos casos em que o contrato tenha uma pluralidade de senhorios.
11. Os dois acórdãos interpretam e aplicam o disposto no artigo 11º nº 1 do NRAU.
12. O acórdão fundamento defende que nas hipóteses de pluralidade de senhorios, não basta a oposição de um deles, individualmente considerado, à renovação do contrato, sendo necessário a manifestação de todos os senhorios, para determinar eficazmente a extinção desse mesmo contrato;
13. Por sua vez, o acórdão recorrido conclui que para a validade da comunicação basta que aquela seja assinada e enviada por um dos senhorios.
14. Comunicabilidade (Incomunicabilidade) de arrendamento não habitacional, celebrado apenas por um dos cônjuges(recebido em trespasse comercial) antes do DL 257/95 de 30 setembro por irretroatividade do artigo 1068º do CC com a redação da Lei 6/2006 de 27 de fevereiro – páginas 13 a 20 supra.
Para fundamento deste tema jurídico, apresentamos como acórdão fundamento o Acórdão do STJ de 11-05-2023 – Proc 1309/20.2T8OER. L1. S1 in Relator Digmo Juiz Conselheiro Manuel Capelo, transitado em julgado in https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/8202126462d098c a802589ac00580a52?OpenDocument
15. No acórdão fundamento e no acórdão recorrido analisa-se a comunicabilidade ao cônjuge que não interveio no contrato de arrendamento celebrado antes do DL 257/95, nos caos em que quer o casamento quer o contrato ainda se mantenha em vigor após a entrada em vigor da redação dada ao artigo 1068º do CC pela Lei 6/2006.
16. Os dois acórdãos interpretam e aplicam o artigo 59º do NRAU e o artigo 1068º do CC.
17. O acórdão fundamento conclui que o contrato de arrendamento que subsistia à data da entrada em vigor da Lei 6/2006 (27 de junho 2006) comunica-se ao cônjuge que o não assinou, de acordo com o regime de bens do casamento.
18. O acórdão recorrido conclui pela incomunicabilidade, pois que aquela situação já se encontrava anteriormente estabelecida, não podendo ser alvo de alteração.
DO RECURSO PARA MELHORIA DO DIREITO – páginas 20 a 29 supra.
19. Consideramos que este requisito, da relevância jurídica para uma melhor aplicação do direito, torna justificado o presente recurso de revista excecional, tendo em vista essencialmente obter por um lado um efeito reparador e, por outro, um efeito preventivo, evitando-se que a jurisprudência unânime estabelecida pelo Supremo Tribunal de Justiça, seja contrariada pelas instâncias inferiores, o que, a verificar-se, impede, sem dúvida, uma boa aplicação do direito e o tratamento igualitário de casos análogos, como o impõe o disposto no artigo 8º, nº 3 do CC.
20. O efeito preventivo e reparador, que aqui se procura, justificam-se tendo em vista uma melhor aplicação do direito, que depende, essencialmente, da aplicação e do sentido que for atribuído a tais preceitos nos casos concretos, pelos tribunais judiciais e pelas relações.
21. Em nossa opinião, impõe-se o efeito reparador, admitindo-se a presente revista excecional, em virtude as doutas decisões dos tribunais “a quo”, serem, frontalmente, violadoras da letra e do espírito de todos os dispositivos legais que disciplinam as comunicações entre senhorios e inquilinos, art.º 11º, n.º 1 e 50º do NRAU; os poderes do cabeça-de-casal previstos nos art.ºs 2087º a 2090º do CC e 2091º, n.º 1 do CC.
22. E, ainda, do entendimento pacífico de que os poderes do cabeça de casal são poderes de mera administração nas situações expressamente referidas nos atrás citados artigos do Código Civil - 2087º a 2090º-.
23. Nas alegações supra, expõe-se de forma alargada jurisprudência e doutrina, para a qual se remete, que compravam a necessidade da intervenção do STJ, para que de forma reparadora e preventiva melhor se aplique o direito.
DA RELEVÂNCIA SOCIAL – página 29 supra.
24. A clarificação da melhor interpretação a dar ao já citado artigo 11º, nº 1 do NRAU, é de extrema relevância jurídica para todos os senhorios e inquilinos, e de ainda maior relevância social, pela certeza, transparência e rigor nas relações entre aqueles sujeitos, já de si, muitas vezes conturbadas, evitando-se conflitos desnecessários e solidificando a paz social nas relações entre inquilinos e senhorios e dando confiança e certeza à boa aplicação do direito.
25. Os Recorrentes, pretendem tão só uma boa aplicação do direito, em consonância com a sua melhor interpretação e de acordo com a jurisprudência unânime do Supremo Tribunal de Justiça, o que permitirá que a justiça se faça de forma uniforme e que se verifique de formar firme e socialmente percetível o tratamento igualitário de casos análogos.
26. O tratamento igualitário é um dos objetivos fundamentais do legislador e que se encontra consagrado no artigo 8º nº 3 do CC. Cabe assim aos Venerandos juízes Conselheiros, aceitando este recurso de revista excecional, fazer justiça e assegurar que o interesse geral da sociedade na boa, segura, previsível e, tanto quanto possível, uniforme aplicação do direito, é cumprido.
27. Resumindo, entende-se estarem reunidos os pressupostos para a admissão deste recurso de revista excecional nos termos do art.º 672º do CPC, o que se espera e requer a V. Excelências.
28. Acresce ser um flagrante desvio da jurisprudência do STJ e dos demais tribunais da Relação, e, por isso, parece impor-se a necessidade de melhor aplicação da justiça e do direito e, obviamente, sendo uma questão de arrendamento tem uma notável repercussão social.
DA REVISTA – O Direito
29. O co-autor CC à data do envio da carta datada de 9 de julho de 2013 não invocou ser o cabeça de casal, nem o era, como ficou provado – alínea a) dos factos não provados. Agiu, assim, sem legitimidade, sem poderes por não ser acompanhado por todos os comproprietários e herdeiros dos prédios arrendados.
30. Não tendo sido cumprido o formalismo imposto pelo artigo 11º, nº 1, o qual estabelece imperativamente que o seu incumprimento determina a ineficácia da comunicação, evidente se torna não ter essa comunicação validade ou eficácia e não poder produzir os efeitos de transição dos contratos para o NRAU.
31. Ao estar ferida de ineficácia a primeira comunicação, todas as que se seguem encontram-se feridas da mesma consequência – a sua ineficácia.
32. A lei não permite, por imperativa ao determinar a consequência para a não subscrição por todos das comunicações realizadas, que o não cumprimento desse formalismo possa ser corrigido ou ultrapassado ou ratificado em momento posterior, como foi interpretado no acórdão recorrido, pelo facto de todos os atuais senhorios terem proposto a ação de despejo.
33. Porque se trata de um prédio integrado numa herança indivisa, e a comunicação se destina a concretizar a transição para o NRAU, era também por esse motivo, necessária a intervenção de todos os herdeiros ou seus representantes, dado o disposto no artigo 2091º do Código Civil, não sendo suficiente sequer a assinatura apenas pelo cabeça de casal. Neste sentido José António de França Pitão e Gustavo França Pitão, in Arrendamento Urbano Anotado, 2ª edição, página 40.
34. Tal tem sido a interpretação unânime do STJ. Enumeramos alguns acórdãos do STJ e da Relação de Lisboa que contrariam claramente a interpretação que foi feita aos factos pelo Tribunal da Relação de Guimarães, no acórdão recorrido:
Acórdão do STJ de 19-06-2019 – Proc 6444/15.6T8GMR.G1.S2, relatora Ex.ma Juíza Conselheira ROSA RIBEIRO COELHO decide, justamente, num revogado acórdão do TRGUIMARÃES, a orientação já definida no Acórdão do STJ de 27-09-2018 -Proc.1226/13, in https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/fb369199080c 3fe68025841e0058bc3a?OpenDocument
Acórdão STJ de 27-09-2018 deixou claro que todos os senhorios terão de intervir – Proc. 1226/13 – Relatora ilustre Juiz Conselheira Maria da Graça Trigo, in : https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/0120a6bfd4d6d b2680258315005296a6?OpenDocument
Acórdão do TRL de 11-01-2024 no processo 8895/17, Relator Adeodato Brotas, in https://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/7e61fdb4214d4 f6d80258aa9003f2db1?OpenDocument
35. Assim sendo – como, salvo melhor opinião, inequivocamente é –, evidenciando-se ineficaz a comunicação enviada pelo coautor CC à Ré, não se produzem os efeitos que tal declaração se destinava a produzir, ou seja, a transição para o NRAU.
36. E a não produção dos seus efeitos, que é intrínseca à carta enviada, mantém-se e existe independentemente de ter havido ou não resposta por parte da Ré, sem o conhecimento e aderência do Réu, seu marido e igualmente arrendatário. Sendo até irrelevante o teor dessas comunicações pois, ao estar ferida de ineficácia a primeira comunicação, todas as que se seguem encontram-se feridas da mesma consequência – a sua ineficácia.
37. É, assim, ineficaz a comunicação enviada à Ré a 9 de julho de 2013 por não ter respeitado a obrigatoriedade imposta pelo artigo11º, nº.1, do NRAU aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro.
38. Ineficácia que se traduz na consequência jurídica da invalidade da comunicação, a qual, “ipso juris” passa a integrar e se incorpora na esfera jurídica dos arrendatários.
Vantagem que não poderá ser destruída retroativamente como o fez o tribunal a quo no acórdão recorrido.
39. Não é, pois, legalmente admissível à luz dos art.ºs 11º, n.º 1 e art.º 50º, ambos do NRAU validar a “ ineficácia“ ali claramente imposta e ocorrida em Agosto de 2013, com uma propositura de ação anos depois, donde se depreende tal eficácia, apenas por estarem todos os senhorios/proprietários(herdeiros)de acordo com as medidas ou notificações praticadas no passado apenas por um só deles, tanto e tão só por terem proposto a ação em conjunto.
40. Essa retroatividade não é possível porque viola a letra e o espírito da lei quando exige a intervenção de todos, mas também, porque o facto jurídico e respectiva ineficácia se consolidou na esfera jurídica do arrendatário.
41. Essa ineficácia protege senhorios e inquilinos.
Sem prescindir,
42. Estando aceite pelas partes que o Réu se encontra casado com a Ré no regime de comunhão geral, desde momento anterior aos trepasses referidos em 7 e 8 dos factos assentes, o que também não foi colocado em causa pelo Tribunal a quo – e nem podia sê-lo –, tem de se concluir que o Réu é arrendatário. Aliás, tal é assumido pelos Autores ao intentarem a ação também contra o Réu.
43. Sendo o Réu marido arrendatário, não pode haver dúvida que a comunicação necessária para a transição para o NRAU também lhe tinha de ser individualmente enviada, por força do artigo 11º, nº. 4, e artigo 10º, nº .2, 3 e 4, do NRAU.
44. O Tribunal a quo considerou que o Réu não é arrendatário pois não lhe foram comunicados os arrendamentos não habitacionais que faziam parte dos trespasses enumerados nos factos provados 7 e 8, por a lei determinar a sua incomunicabilidade.
45. Tal entendimento é frontalmente contra a jurisprudência unânime do STJ e a doutrina, que enumeramos nas nossas alegações supra – página 41 e sgs – que defende a comunicabilidade dos contratos de arrendamento não habitacionais e habitacionais agora com a redação do artigo 1068º do CC.
46. Por toda a jurisprudência e doutrina citada, recordamos aqui o acórdão em que se decidiu exemplarmente esta questão - Ac. do STJ de 11-05-2023 – Proc 1309/20.2T8OER. L1. S1 in Relator Digmo Juiz Conselheiro Manuel Capelo in https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/8202126462d0 98ca802589ac00580a52?OpenDocument , com a seguinte súmula:
“- Com a publicação da Lei nº 6/2006, que aditou ao Código Civil o art. 1068º, instituiu-se a regra da comunicabilidade para todos os arrendamentos de prédios urbanos para fins habitacionais ou não habitacionais e do art. 59 do NRAU resulta a aplicação do art. 1068 a contratos anteriores, que subsistam, e não apenas aos constituídos após a sua entrada em vigor.”
47. Sendo o Réu marido arrendatário, não pode haver dúvida que a comunicação necessária para a transição para o NRAU também lhe tinha de ser individualmente enviada, por força do artigo 11º, nº 4 e artigo 10º nº 2, 3 e 4, do NRAU
48. Não tendo os senhorios nem sequer o coautor CC realizado qualquer comunicação ao Réu, aqui apelante, não se pode considerar que a comunicação realizada à Ré tendente à transição para o NRAU é válida e eficaz, pelo que se impõe reconhecer que não ocorreu a transição dos contratos de arrendamento não habitacionais identificados nos autos para o NRAU.
Isto porque,
49. Nos termos do artigo 11º nº 1 da Lei 6/2006 “havendo pluralidade de senhorios, as comunicações devem, sob pena de ineficácia, ser subscritas por todos, ou por quem a todos represente, …”.
50. Assim, atento o inequivocamente disposto na lei, verificando-se que a carta enviada à Ré – documento nº 18º da PI e ponto 9 da matéria de facto provada – foi apenas assinada pelo coautor CC na qualidade de senhorio, desacompanhado dos restantes senhorios, é a comunicação feita através dela ineficaz, por violação do referido artº 11º, n.º 1.
51. Com efeito, tratando-se de prédio pertencente a herança indivisa e se a comunicação se destinar a transição para o NRAU – como é o caso dos autos – é necessária a intervenção de todos os herdeiros ou seus representantes, dado o disposto no artigo 2091º do CC.
52. Também para a comunicação da oposição à renovação, porque se trata de um prédio integrado numa herança indivisa, era necessária a intervenção de todos os herdeiros ou seus representantes, dado o disposto no artigo 2091º do Código Civil, não sendo suficiente, sequer, a assinatura apenas pelo cabeça de casal.
53. Neste sentido leia-se o acórdão do TRP proferido no processo 4002/20, de 14-09-2021, Relator João Diogo Rodrigues, in https://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/c089b273a72bfc9 c802587a6003824aa?OpenDocument , em cujo sumário se diz
“Em caso de pluralidade de senhorios, não basta a oposição de um deles, individualmente considerado, à renovação do contrato de arrendamento habitacional com prazo certo, para determinar eficazmente a extinção desse mesmo contrato. É necessário que essa oposição seja manifestada por escrito, subscrito por todos eles ou por quem os represente.
54. É ainda ineficaz por não ter sido remetida carta ao Réu, por violação do artigo 11º, nº 4 e 10º, nº 2, 3 e 4, caso se considere – por hipótese que respeitosamente se tem por absurda e meramente académica–que a assinatura do coautor CC seria suficiente para cumprir a lei e considerar a comunicação válida. Ineficácia que se impõe que este Douto Supremo Tribunal reconheça.
55. De resto, e sem prescindir, resulta evidente que aquilo que na carta de 09 de julho de 2011 a Ré AA, ainda que desacompanhada pelo seu marido (a quem, de resto, não foi dirigida a carta à qual aquela respondeu), queria dizer e disse, não foi só discordar (aparentemente) que o prazo do contrato passasse a ser de dois anos, mas opor-se à renovação automática dele por períodos de dois anos, e que esse prazo fosse de 5 anos, renovável por mais 5, sendo as rendas aumentadas anualmente.
56. Sem prescindir: ainda que se considere válidas as comunicações realizadas à Ré e que os contratos transitaram para o NRAU – o que não se admite e se invoca por mera cautela –, sempre se dirá que, nos termos imperativos da lei – artigo 1110º CC e 1096º quanto à renovação –, o contrato sempre se teria estabelecido por 5 anos, renovável por iguais períodos.
57. E seria aplicável o prazo de 5 anos porque não se tinha conseguido acordo quanto ao prazo pois a Ré adiantou como aceitável o prazo de 5 anos, renovável por igual período, e atualizações anuais de renda, enquanto, o Autor conclui por uma renovação anual. A inexistência de acordo quanto ao prazo e sua renovação transformaria a transição para o NRAU – caso tivesse ocorrido -, no regime decorrente da lei.
58. Regime que impõe a vigência do contrato ao prazo de 5 anos, renovável por igual prazo, e não por 1 ano como pretende o Autor – cfr. Artigo 1110º nº 3 e 4 do Código Civil
59. Pois, o contrato de arrendamento, caso tivesse transitado para o NRAU–o que, mais uma vez se afirma não se aceita – o contrato em 30 de setembro de 2018 tinha-se renovado por 5 anos e não por um ano como afirma o coautor.
60. Renovação, que deixa vazia de conteúdo a comunicação realizada pelo coautor a 09 de agosto de 2018, o que, assim, sempre deveria ter sido decidido pelo Tribunal a quo.
61. Decidindo como decidiu, a respeitável sentença e acórdão recorrido violou o disposto nos artigos 236º, 1068º, 1110º, n.º 3, 1602ºA, 2090º e 2091º, todos do Código Civil, e os artigos 10º, nºs 1, 2, 3 e 4, e 11º, nºs 1 e 4, ambos do NRAU, na redação da Lei 6/2006, de 27 de janeiro.
Nestes termos, nos mais, de direito, aplicáveis, e sobretudo nos que serão objeto do douto suprimento de Vossas Excelências, deve ser:
- Admitido o presente recurso de revista excecional por se mostrarem cumpridos os fundamentos da sua admissibilidade;
- Julgado procedente o presente recurso de revista e revogado o acórdão recorrido, determinando os Réus, absolvidos do pedido da ação, por não verificada a transição dos contratos de arrendamento para o NRAU, tudo com as legais consequências.
Os recorridos apresentaram contra-alegações que terminam com as seguintes conclusões:
A. Vem o presente recurso interposto do douto acórdão, que julgou totalmente improcedente o recurso de apelação interposto pelos recorrentes, manteve inalterada a matéria de facto dada como assente e a solução de direito preconizada pela primeira instância e decidiu entre o demais o seguinte:
a) que a comunicação efetuada pelo autor CC a 9 de julho de 2013 iniciando o procedimento de transição para o NRAU através de carta registada com aviso de receção com anexação da caderneta predial, cumpre o requisito previsto no n.º 1 do artigo 11.º do NRAU, para os casos de pluralidade de senhorios, preceito que não se mostra violado.
b) que verificando-se a incomunicabilidade do direito de arrendamento para fins não habitacionais ao réu, marido da arrendatária/trespassária a comunicação efetuada pelo autor CC a 9 de julho de 2013 iniciando o procedimento de transição para o NRAU através de carta registada com aviso de receção com anexação da caderneta predial, cumpre o requisito previsto no n.º 3 do artigo 11.º do NRAU, para os casos de pluralidade de arrendatários, preceito que não se mostra violado.
c) que a comunicação destinada á aposição á renovação dos contratos de arrendamento datada de 9 de agosto de 2018 para produzir efeitos a 30 de setembro de2019 é valida e eficaz, produzindo os seus efeitos, pelas mesmas razões expendidas no que toca ás comunicações com vista á transição para o NRAU - ou seja, basta que a comunicação seja realizada por um dos herdeiros e no caso foi por quem assumiu a qualidade de cabeça de casal, sendo suficiente a comunicação dirigida á ré uma vez que a posição de arrendatário não se comunicou ao cônjuge.
B. As instâncias enquadraram normativamente as pretensões formuladas pelas partes nos mesmos institutos e regras jurídicas e Acórdão da Relação recorrido confirmou ainda sem voto de vencido, a decisão produzida pela primeira instância, pelo que não deve operar o mecanismo previsto no nº 5 do artº 672 do C.P.C.
C. A revista excecional tem natureza claramente restrita e subsidiária, só sendo admissível fora das hipóteses de revista normal e quando se verifiquem os requisitos previstos no artigo 672.º do CPC.
D. Decorre do nº 2 do artigo 672.º do CPC que o recorrente tem o ónus de indicar na sua alegação, sob pena de rejeição, “as razões pelas quais a apreciação da questão é claramente necessária para uma melhor aplicação do direito”, caso invoque a alínea a) do nº 1 do artigo 672º e “as razões pelas quais os interesses são de particular relevância social”, quando o fundamento da revista excecional reside no disposto na alínea b) desse nº 1.
E. O acórdão recorrido decidiu que se verificou a transição dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais em causa para o regime do NRAU e fundamentou tal decisão do seguinte modo:
a) A ré/recorrente ao receber a comunicação do autor CC datada de 9 de julho não se opôs à transição do contrato para o NRAU, na medida em que não invocou qualquer das circunstâncias impeditivas elencadas no n.º 4, do art. 51º, do NRAU, nem à renda ou tipo do contrato. Apenas se opôs à duração proposta, propondo outra duração. O autor CC acabou por aceitar a duração proposta pela ré recorrente.
b) Na situação em apreço apenas teve lugar uma comunicação por parte do autor CC, aliás suportada com a concordância dos demais co-titulares. Tanto assim, que todos eles instauraram a presente ação sem pôr em causa o teor das comunicações efetuadas. Acresce que muito embora formalmente o cargo de cabeça de casal coubesse ao filho mais velho do falecido matrimónio, o certo é que, com a concordância dos demais herdeiros o mesmo vinha sendo de facto desde 2013 exercido pelo autor CC, vindo posteriormente a assumir de modo formal esse cargo. Aliás, inexistindo qualquer divergência entre os herdeiros no que toca à transição do contrato de arrendamento para o NRAU, não se descortina qual o legitimo interesse da arrendatária em vir por agora em causa tal comunicação.
c) Verifica-se a incomunicabilidade do direito de arrendamento para fins não habitacionais ao réu, marido da arrendatária/trespassaria, pelo que as comunicações realizadas apenas dirigidas á ré foram eficazes, produzindo o seu efeito.
d) O casamento obrigatoriamente sujeito a registo civil (vide artigo 1-d) do Código do Registo Civil) só pode ser provado pelo acesso á base de dados do registo civil ou por meio de certidão ( artº 4ª , 5º nº1 ambos do Código do Registo Civil) conforme se encontra sumariado e que nos contratos de trespasse em causa nos presentes autos não existe qualquer referência ao nome do cônjuge arrendatário nem ao regime de bens do casamento entre os réus/recorrentes como resulta do nº 24 dos factos dados como provados.
F. Decidiu ainda o acórdão recorrido, que a comunicação efetuada pelo autor CC destinada á aposição á renovação dos contratos de arrendamento é valida e eficaz, ali se referindo que, os argumentos invocados são semelhantes aos já anteriormente utilizados no que tange às comunicações com vista à transição para o NRAU pelo que a solução encontrada é semelhante.- Ou seja, basta que a comunicação seja realizada por um dos herdeiros, e no caso foi por quem assumiu a qualidade de cabeça de casal, sendo suficiente a comunicação dirigida à ré uma vez que, pelos motivos já expostos, a posição de arrendatário não se comunicou ao cônjuge.
G. Para efeitos do disposto no artº 672 nº1 c), a doutrina e a jurisprudência têm entendido que o acesso ao recurso de revista excecional, previsto no art.º 672.º, n.º 1, alínea c), do CPC, pressupõe a verificação dos seguintes requisitos:
- O acórdão recorrido e o acórdão-fundamento têm de incidir sobre a mesma questão fundamental de direito, devendo ser idêntico o núcleo da situação de facto, atento o ratio da norma aplicável;
- A existência de uma contradição ao nível da resposta dada em ambos os acórdãos a determinada questão, bastando que no acórdão recorrido se tenha dado uma resposta diversa e não, propriamente, contrária à resposta dada no acórdão-fundamento, devendo, no entanto, a oposição ser frontal e não implícita ou pressuposta;
- A essencialidade da questão de direito conducente ao resultado numa e noutra das decisões, sendo irrelevante a argumentação sem valor decisivo;
- A existência de um quadro normativo idêntico, independentemente de eventuais alterações que não tenham alterado a sua substância;
- Não exista acórdão de uniformização de jurisprudência sobre a questão jurídica em questão que o acórdão recorrido tenha seguido”.
H. Não se verifica, contradição de acórdãos e fundamento de admissão de revista excecional nos termos do artigo 672.º, n.º 1, al. c), CPC entre o acordão recorrido e o acórdão fundamento do STJ de 19-06-2019 proc. 644/15.6T8GMR.G1.S2 , pois os acórdãos em causa tratam de situações fácticas distintas, em contextos diferentes o que não satisfaz o ónus de demonstração da existência de uma verdadeira divergência entre ambos.
I. O acórdão fundamento trata de questão relacionada com a ausência de consenso entre senhorios e interposição de autos por um dos senhorios á revelia de outro, ou seja, aquele acórdão trata de situações onde se verifica ausência de qualquer atuação conjunta entre os senhorios e de situações de conflito ou ausência de consenso entre os titulares, o que determina a ineficácia da comunicação de transição da nrau e de atualização da renda.
J. No acórdão recorrido, ao contrário do que sucede no acórdão fundamento, houve atuação concertada de todos os herdeiros/senhorios que juntos procederam á propositura da ação em causa nos presentes autos, verificando-se consentimento tácito, e participação posterior dos demais co-herdeiros na ação, sem porem em causa o teor das comunicações efetuadas.
K. Considerando a factualidade dada como provada, os autores recorridos subscrevem na integra a fundamentação do acórdão recorrido bem andou o tribunal recorrido ao decidir que a comunicação efetuada pelo autor CC a 9 de julho de 2013 que iniciou o procedimento de transição para o NRAU, cumpre o requisito previsto no n.º 1 do artigo 11.º do NRAU, para os casos de pluralidade de senhorios, julgando-a válida.
L. Não se verifica, contradição de acórdãos e fundamento de admissão de revista excecional nos termos do artigo 672.º, n.º 1, al. c), CPC entre o acórdão recorrido e o acórdão fundamento do TRP de 14 -09-2021 proferido no processo 4002/2 que não configura jurisprudência consolidada.
M. O acórdão recorrido aplica uma interpretação do artigo 11 do NRAU compatível com a jurisprudência do S.T.J que admite a validade de atos ratificados por todos os comproprietários, ainda que não formalmente subscritos na comunicação inicial.
N. O acórdão recorrido entendeu, que a comunicação para transição do arrendamento para o NRAU, realizada por um dos herdeiros (CC), foi válida, sendo que essa validade assentou em dois pilares: consentimento tácito e posterior ratificação dos demais herdeiros em resultado da sua atuação conjunta (todos integraram a ação como autores) e exercício de facto da função de cabeça de casal, com posterior formalização dessa posição.
O. A jurisprudência do STJ já admitiu exceções ao formalismo estrito, quando há vontade conjunta inequívoca ainda que não expressa numa só declaração inicial.
P. Sobre esta matéria veja-se o Acórdão do STJ de 27-09-2018 – Proc. 1226/13.2TVLSB.L2.S1 onde se admite que, se houver consentimento tácito dos demais comproprietários, a comunicação efetuada por um deles pode ser considerada válida e que a exigência de forma imposta por lei para as comunicações entre as partes no processo de transição para o regime do NRAU constitua uma formalidade ad probationem e não uma formalidade ad substantiam.
Q. A divergência entre o acórdão fundamento e o acórdão recorrido não é atual nem reiterada e insuficiente para sustentar a admissão de revista excecional nos termos do artigo 672.º, n.º 1, al. c), CPC.
R. O Tribunal da Relação de Guimarães fundamentou corretamente a validade da comunicação destinada á oposição á renovação dos contratos de arrendamento efetuada pelo autor CC e não merece, pois, nenhuma censura.
S. Não se verifica, contradição de acórdãos e fundamento de admissão de revista excecional nos termos do artigo 672.º, n.º 1, al. c), CPC entre o acordão recorrido e o acórdão fundamento do STJ de 11-05-2023 proc. 1309/20.2t8OER.l1.S1.
T. O acórdão fundamento trata da questão da comunicabilidade do arrendamento a cônjuge quando está demonstrado nos autos que o inquilino era casado, a data do casamento e o regime de bens existente entre o casal ali se referindo que são elementos de facto que se devem exigir para a verificação da transmissibilidade do arrendamento ao cônjuge do arrendatário, a prova do casamento e do regime de bens, e a data do arrendamento.
U. O acórdão recorrido refere que nos contratos de trespasse não existe qualquer referência ao nome do cônjuge arrendatário nem ao regime de bens do casamento entre os réus/recorrentes como resulta do nº 24 dos factos dados como provados,
V. O acórdão recorrido decidiu ainda que o casamento obrigatoriamente sujeito a registo civil (vide artigo 1-d) do Código do Registo Civil) só pode ser provado pelo acesso á base de dados do registo civil ou por meio de certidão ( artº 4ª , 5º nº1 ambos do Código do Registo Civil.
W. O acórdão fundamento reforça a decisão recorrida no sentido que não pode operar a comunicabilidade do contrato de arrendamento ao cônjuge da ré/recorrente na ausência de prova do casamento e do regime de bens.
X. Prescreve o artº 1068 do C.C. que o direito do arrendatário comunica-se ao seu cônjuge, nos termos gerais e de acordo com o regime de bens vigente, sendo que tal normativo legal não tem natureza imperativa, e pode ser afastada por vontade das partes em convenção antenupcial, á luz da liberdade convencional reconhecida nos termos do artº 1698 do C.C.
Y. Não se impõe uma qualificação única que se aplique sempre e em qualquer caso e em toda a relação matrimonial - os resultados derivados da aplicação daquele normativo legal variam em função do regime de bens aplicável á concreta relação matrimonial.
Z. A alegada contradição, no que diz respeito á aplicação da lei no tempo do art.º 1068.º do CC, revela-se destituída de qualquer interesse prático na solução a dar ao presente caso, pois no acórdão recorrido não se verifica provada a matéria de facto essencial para decidir sobre a comunicabilidade do arrendamento - a prova do casamento e o regime de bens entre os recorrentes
AA. As comunicações realizadas pelo autor CC não tinham que ter sido também enviadas ao réu/ marido, pelo que as comunicações enviadas pelo autor CC são válidas e eficazes.
BB. Nenhum dos acórdãos fundamento trata da situação fáctica do acórdão recorrido que levanta questões de boa fé e abuso de direito por parte dos recorrentes arrendatários não retratadas nos acórdãos fundamento, pois no acórdão recorrido verifica-se a aceitação por parte do cônjuge mulher da transição dos contratos para a NRAU, decurso de todo o período transitório com pagamento das rendas atualizadas e sem qualquer oposição dos arrendatários.
CC. Alegam os recorrentes, que está em causa, questão cuja apreciação, pela sua relevância jurídica, seja claramente necessária para uma melhor aplicação do direito, nos termos da al. a) do artigo 672.º, n.º 1 do C.P.C
DD. Os recorrentes não deram suficiente cumprimento a esse ónus de indicar as razões concretas e objetivas reveladoras de eventual complexidade ou controvérsia jurisprudencial ou doutrinária da questão, com a consequente necessidade de uma apreciação excecional com o objetivo de encontrar uma solução orientadora de casos semelhantes e pelas quais é necessária a intervenção do STJ, limitando-se a tecer considerações genéricas sobre os efeitos preventivos ou reparadores da intervenção do STJ.
EE. (...) para aferir da importância fundamental de uma questão de direito deve entender-se que “essa qualificação é adequada quando a questão, no plano teórico, implica operações exegéticas de acentuada dificuldade para esclarecer o sentido de um preceito legal ou para interligar as suas conexões com outros lugares do sistema, e no plano prático é previsível que essa mesma questão venha a ressurgir em contextos futuros”.- vide acórdão do Supremo Tribunal Administrativo de 17.04.2006.
FF. São assim consideradas as questões que motivam debate doutrinário e jurisprudencial e que tenham uma dimensão paradigmática para os casos futuros, onde a resposta a dar pelo Supremo Tribunal de Justiça possa ser utilizada como um referente (vide Ac. do STJ de 06-05-2020); Quando existam divergências na doutrina e na jurisprudência sobre as questões em causa ou ainda quando o tema se encontre eivado de especial complexidade ou novidade.(- vide Ac. do STJ de 29-09-2021) ou se trate de questões que obtenham na Jurisprudência ou na doutrina respostas divergentes ou que emanem de legislação que suscite problemas de interpretação, nos casos em que o interprete e aplicador se defronte com lacunas legais , e/ou de igual modo, com o elevado grau de dificuldades das operações exegéticas envolvidas , em todo o caso, em todas as situações em que a intervenção do S.T.J. possa contribuir para a segurança e certeza do direito.( vide acórdão de STJ de 6-10-2021).
GG. Ora as questões controvertidas respeitam á validade de comunicações em processos de transição de contratos de arrendamento para o NRAU e oposição à renovação; situação de compropriedade em herança indivisa; consentimento tácito e atuação de um herdeiro validada pelos restantes; pressupostos da transmissibilidade de contrato de arrendamento a cônjuge, são de natureza casuística e já tratadas suficientemente na jurisprudência inexistindo novidade jurídica ou qualquer necessidade de revisão ou uniformização da ordem jurídica que justifique pronúncia excecional do Supremo Tribunal.
HH. Não se verifica pois o circunstancialismo do artº 672 nº1 alínea a) e os recorrentes não cumpriram o ónus previsto no n.º 2 do art. 672.º do CPC, pelo que o recurso não deve ser admitido com esse fundamento devendo ser liminarmente rejeitado o recurso de revista excecional interposto pelos recorrentes.
II. Alegam ainda os Reus/recorrentes, que “in casu”, se verifica um interesse de particular relevância social nos termos do disposto no artº 672 nº1 alínea b) do C.P.C. considerando a relevância social da problemática do arrendamento em matéria do NRAU para inquilinos e senhorios e a clarificação da melhor interpretação a dar ao artº 11 nº1 do Nrau.
JJ. Ora para se verificar tal circunstância, não basta o mero interesse subjetivo do recorrente tem que existir um interesse comunitário significativo que transcenda a dimensão interpartes. - vide Acórdão do STJ de 11-05-2021 e acórdão do STJ de 29-09-2021.
KK. Exige-se que esteja em causa "questão relacionada com valores sócio-económicos importantes e exista o risco, por isso, de fazer perigar a eficácia do direito ou de se duvidar da capacidade das instâncias jurisdicionais para garantir a sua afirmação", em suma, quando estejam em causa interesses que assumam importância na estrutura e relacionamento social, podendo interferir, designadamente, coma tranquilidade e segurança relacionadas com o crédito das instituições e a aplicação do direito, ou ainda quando se trate de questão suscetível de afetar um grande número de pessoas, designadamente consumidores, quanto à segurança jurídica do seu relacionamento com as instituições, havendo um interesse que ultrapasse significativamente os limites do caso concreto”.- vide acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 24.11.2016.
LL. A decisão proferida teria que colidir com valores sócio-culturais dominantes cuja ofensa causa alarme social determinante de profundos sentimentos de inquietação que minem a tranquilidade de uma generalidade de pessoas ou que tal decisão ponha em causa a eficácia do direito e a sua credibilidade por se tratar de casos em que há um invulgar impacto na situação da vida que a norma ou normas jurídicas em apreço visem regular.
MM. A decisão decorrida com os contornos e especificidades que contém não é suscetível de gerar sentimentos coletivos de inquietação, angústia, insegurança, intranquilidade, alarme, injustiça ou indignação.
NN. A alegada relevância social não pode ser atendida e não se verifica, pois, o circunstancialismo do artº 672 nº1 alínea b) pelo que o recurso não deve ser admitido com esse fundamento devendo ser liminarmente rejeitado o recurso de revista excecional interposto pelos recorrentes.
OO. CONCLUINDO o recurso apresentado pelos recorrentes deve ser liminarmente indeferido, com fundamento na inverificação dos pressupostos legais previstos no artigo 672.º do Código de Processo Civil, sob pena de vulgarização do recurso de revista excecional em situações que, claramente, não estiveram no espectro do legislador.
PP. Sendo certo, que decidindo como decidiu, douto acórdão recorrido não merece qualquer censura devendo manter-se na integra.
NESTES TERMOS, e nos melhores de direito aplicável e pelo que será doutamente suprido por V.Exas, deve o Recurso de Revista Excecional interposto ser liminarmente indeferido, mantendo-se douto Acórdão recorrido.
*
I.2 – Questão prévia - admissibilidade do recurso
O recurso foi admitido pela Formação a que se refere o art.º 672.º do Código de Processo Civil por acórdão proferido em 2 de Julho de 2025.
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I.3 – O objecto do recurso
Tendo em consideração o teor das conclusões das alegações de recurso e o conteúdo da decisão recorrida, cumpre apreciar as seguintes questões:
1. Ineficácia (ou validade) das comunicações realizadas no âmbito das comunicações tendentes à transição para o NRAU e à oposição à renovação do contrato, quando assinadas apenas por um dos senhorios.
2. Transmissão do arrendamento ao cônjuge não arrendatário.
3. Prazo de renovação do contrato.
*
I.4 - Os factos
As instâncias consideraram provados os seguintes factos:
1. Os autores são herdeiros das heranças abertas por óbito de HH falecido a D de M de 1974 e de II falecida a D de M de 1988.
2. A 16 de Janeiro de 1970 HH deu de arrendamento a JJ para fins não habitacionais o rés do chão do prédio sito na Rua 1, com a frente para a Rua 2 com os números 1, 3, 5 e 7 e o n.º 2, na Rua 3.
3. A 4 de Novembro de 1970 HH deu de arrendamento a JJ para fins não habitacionais parte do rés do chão do prédio sito na Rua 1 com a frente para a Rua 2 com os números 9 a 15 e o n.º 2, na Rua 3.
4. KK assumiu as funções de cabeça de casal da herança aberta por óbito de seu pai.
5. KK faleceu a D de M de 2013.
6. No início do ano de 2013 foi nomeado por acordo entre os herdeiros cabeça de casal CC como cabeça de casal da herança aberta por óbito de sua mãe II.
7. A 16 de Dezembro de 1987, por via de contrato de trespasse comercial, JJ e mulher LL transmitiram à ré AA, sua filha, o estabelecimento comercial de pronto a vestir instalado no rés do chão dos n.ºs 9 a 15 da Rua 2.
8. A 14 de Junho de 1988, por via de contrato de trespasse comercial, JJ e mulher LL, transmitiram à ré AA (sua filha) o estabelecimento comercial de pronto a vestir, instalado no rés do chão esquerdo com os n.ºs 1 a 7 do prédio urbano sito na Rua 2.
9. A 9 de Julho de 2013 o autor CC remeteu à ré AA uma carta registada com aviso de recepção em que lhe comunicou:
- ser sua intenção que os contratos de arrendamento comercial referidos em 2 e 3 transitem para o regime do NRAU;
- propor que os contratos passem em ser com prazo certo e com a duração de dois anos;
- propor que a renda mensal referente à fracção com os n.ºs 1 a 7 que se cifra em 134 € passe para 228 € mensais e a renda mensal referente à fracção com os n.ºs 9 a 15 que se cifra em 101 € passe para 172 €.
10. Por carta datada de 3 de Agosto de 2013 a ré respondeu à carta do autor referida em 9 dizendo que:
- aceita o valor das rendas propostas para as fracções;
- não aceita o prazo de dois anos para a duração dos contratos;
- propõe que a duração dos contratos seja de 5 anos renovável todos os anos com os aumentos legais.
11. O réu não respondeu à carta referida em 9.
12. Por carta registada com aviso de recepção datada de 20 de Agosto de 2013 o autor CC comunicou à ré:
- a actualização da renda para os valores acordados;
- a submissão dos contratos ao NRAU, com prazo certo de 5 anos, com início no dia 1 de Outubro de 2013 e termo no dia 30 de Setembro de 2018 renovando-se automaticamente por períodos de 1 ano caso não seja denunciado por qualquer das partes, com a antecedência nunca inferior a 1 ano do seu termo ou da sua renovação.
13. A partir de 1 de Outubro de 2013 a passou a pagar as novas rendas.
14. A 23 de Novembro de 2017 o autor CC remeteu à ré carta registada com aviso de recepção procedendo à actualização das rendas pela aplicação do coeficiente de actualização de 1.0112 estabelecida no aviso n.º 11053/2017 de 25 de Dezembro, que passará a ser de 231,60 € para a fracção com os n.ºs 1, 3, 5, e 7, e de 175 € por mês para as fracções com os n.ºs 9 a 15.
15. O aviso de recepção da carta referida em 14 foi assinada pelo réu.
16. O réu nada respondeu à carta referida em 23.
17. A ré procedeu ao pagamento das rendas com os valores referidos em 14.
18. Por carta datada de 9 de Agosto de 2018, registada com aviso de recepção, o autor CC comunicou à ré que:
- na qualidade de senhorio das fracções n.ºs 1 a 7 e 9 a 15 sitas na Travessa 4, Rua 3e Rua 2 em ..., manifesta a vontade na não renovação automática dos contratos de arrendamento comercial celebrados em 04/11/1970 e 16/01/1970 os quais lhe foram transmitidos por trespasse em 16/11/1987 e 14/06/1987 que em 20 de Agosto de 2013 ficaram submetidos ao NRAU;
- os contratos cessarão os seus efeitos no dia 30 de Setembro de 2019, devendo as fracções serem entregues livres de pessoas e bens.
19. Por carta datada de 7 de Setembro de 2018 a ré comunicou ao autor CC:
- na sequência da carta de 9 de Agosto de 2018 tomou conhecimento que o remetente CC não é o único proprietário dos imóveis de que é arrendatário por existirem mais três herdeiros;
- a correspondência anterior foi sempre no convencimento de V. exa ao invocar a qualidade de senhorio o fazia no convencimento de que ao invocar a qualidade de senhorio o fazia por ser titular pleno e exclusivo do direito invocado;
- neste momento é que a signatária teve conhecimento dessa situação, veio invocar a ineficácia das comunicações remetidas, nomeadamente a carta de 9 de Julho de 2013 por violação da lei ao não cumprir os requisitos legais impostos no art. 11º, do NRAU;
- em virtude da ineficácia dessa comunicação os contratos de arrendamento não transitaram para o NRAU, mantendo-se no regime vinculístico;
- assim, os contratos de arrendamento não podem terminar por oposição à sua renovação;
- ainda que assim não fosse nos termos da lei os contratos renovar-se-iam em Outubro de 2018 por igual período de 5 anos;
- não aceita o teor da carta remetida.
20. Por carta datada de 24 de Setembro de 2018, registada com aviso de recepção, o autor CC comunicou à ré que no dia 30 de Setembro de 2019 deveria entregar os locados livres de pessoas e bens.
21. Os réus não responderam à carta referida em 20.
22. A 13 de Setembro de 2019, registada com aviso de recepção, o autor CC comunicou à ré que:
- no seguimento das comunicações de 9 de Agosto e de 24 de Setembro de 2018 os contratos de arrendamento comercial cessarão os seus efeitos a partir do próximo dia 30 de Setembro de 2019;
- no dia 30 de Setembro as lojas deverão ser entregues livre de pessoas e bens.
23. A 20 de Setembro de 2019 o réu remeteu uma carta ao autor CC em que lhe comunicou:
- contacta na qualidade de arrendatário das lojas sitas nos n.ºs 1 a 7 e 9 a 15 da Rua 3 e Rua 2 em ...;
- segundo o regime de bens do casamento com a ré AA, que é do vosso conhecimento desde o momento da celebração dos contratos de trespasse o arrendamento transmite-se ao cônjuge nos termos do ar. 1068º, do Cód. Civil;
- a comunicação da transição para o NRAU bem como a oposição à renovação do contrato de arrendamento teria de ser expressa e individualmente comunicada, o que não aconteceu;
- invoca a ineficácia das comunicações realizadas à ré por esse motivo a ineficácia da transição dos contratos para o regime do NRAU, mantendo-se os contratos sujeitos ao seu regime originário.
24. Nos contratos de trespasse não existe qualquer referência ao nome do cônjuge do arrendatário nem fazem referência ao regime de bens do casamento entre os réus.
25. No dia 30 de Setembro de 2019 pelas 18h00 o autor CC do deslocou-se a ... para receber as lojas.
26. Os réus não entregaram os locados ao autor.
27. A ré permanece a ocupar os locados, a pagar as rendas continuando a exercer a sua actividade de pronto a vestir.
28. Em 30 de Setembro de 2019 o valor actualizado das rendas eram de 231,60 € no que diz respeito aos locados com os números 1 a 7 e de 175,00 € em relação aos locados com os números 9 a 15.
29. Os réus obtiveram autorização da senhoria para realização de obras no locado bem como em todo o imóvel, designadamente colocação de um novo telhado, arranjo das paredes exteriores e interiores do imóvel.
30. Do contrato de arrendamento outorgado a 16 de Dezembro de 1970 consta a cláusula quarta com o seguinte teor: que o arrendatário poderá efectuar no rés do chão arrendado todas as obras e benfeitorias que julgue necessárias com autorização dada por escrito pelo senhorio, as quais uma vez feitas ficam pertencendo ao prédio sem direito de retenção ou indemnização.
31. Do contrato de arrendamento outorgado no dia 4 de Novembro de 1970 consta a cláusula quarta com o seguinte teor: que o arrendatário poderá efectuar no rés do chão arrendado todas as obras e benfeitorias que julgue necessárias com autorização dada por escrito pelo senhorio, as quais uma vez feitas ficam pertencendo ao prédio sem direito de retenção ou indemnização.
32. A ré realizou obras em que ligou entre si os locados que, inicialmente, se encontravam fisicamente separados.
33. Bem como procedeu a arranjos no beiral do telhado e colocação de caleiras, ao alisamento e pintura das paredes exteriores e arranjo das mesmas e colocação de granito na parte exterior das montras.
34. A senhoria autorizou as obras de alteração do locado ficando acordado que a ré faria as obras referidas em 32 caso as mesmas se mostrassem necessárias, designadamente:
A. INTERIOR: Revestimento do chão e tijoleira, revestimento das montras a madeira ou outro material, substituição dos tectos falsos existentes e pintura; arranjo da escada de acesso pela porta da rua que dá para a Rua 3, n.º 2;
B. EXTERIOR: Arranjo do beiral do telhado e do próprio telhado caso tal se mostre necessário, dotando-o do respectivo caleiro; alisamento das paredes exteriores e pintura das mesmas; transformação de duas portas que dão para a Rua 2, em montras, cuja base deverá ser em granito pela parte exterior, podendo, de igual modo, forrar exteriormente com granito as montras já existentes, e bem assim proceder à substituição das portas e vidros das montras.
35. A senhoria não autorizou a realização das obras que respeitam à electricidade e a construção de uma casa de banho.
36. Os réus realizaram as seguintes obras no imóvel com o respectivo custo:
- tectos falsos em pladour (9.975,96 €);
- divisórias em pladour (7.738,97 €);
- paredes forradas em pladour (4.738,58 €);
- instalação de rede eléctrica (9.227,76 €);
- pavimento do rés do chão (6.733,77 €);
- paredes exteriores (7.481,97 €);
- carpintaria (997,59 €);
- portas e rodapé em madeira (2.992,78 €);
- portas e montras de vidro (4.888,22 €);
- casas de banho (3.491,59 €);
- cantarias, peitorais e soleiras (3.990,38 €);
- pintura (2.293,99 €)
Num total de 62.249,98 €.
Ao valor referido em g) acresceu IVA no montante de 10.582,50 €.
*
Com relevância para a decisão nada mais se provou, designadamente que:
a. O autor CC remeteu as cartas datadas de 9 de Julho de 2013, 20 de Agosto de 2013, 27 de Novembro de 2017 e 9 de Agosto de 2018, na qualidade de cabeça de casal das heranças de HH e de II.
b. O réu teve conhecimento efectivo do conteúdo das comunicações que o autor CC enviou à ré
c. O réu marido tomou conhecimento do procedimento de transição para o NRAU pelo menos no dia 27 de Setembro de 2017.
d. Os senhorios nunca realizaram obras de conservação no arrendado o que levou a que tivesse entrado em elevado estado de degradação permitindo o telhado entrada de água da chuva no 1º piso e na loja dos réus.
e. O beiral do telhado, feito em telhas encontrava-se a cair para o passeio da rua.
f. As paredes exteriores do imóvel encontravam-se em elevado estado de degradação em virtude das infiltrações de água.
g. A senhoria só autorizou as obras de alteração do locado se a ré procedesse ao arranjo do beiral e do próprio telhado caso tal se mostrasse necessário, ao alisamento das paredes exteriores e pintura das mesmas e colocação de granito na base exterior das montras sem que pudesse exigir qualquer custo pela sua realização.
*
II – Fundamentação
1- Ineficácia (ou validade) das comunicações realizadas no âmbito das comunicações tendentes à transição para o NRAU e à oposição à renovação do contrato, quando assinadas apenas pelo cabeça-de-casal.
Defendem os recorrentes que:
“ O co-autor CC à data do envio da carta datada de 9 de julho de 2013 não invocou ser o cabeça de casal, nem o era, (…) Agiu, assim, sem legitimidade, sem poderes por não ser acompanhado por todos os comproprietários e herdeiros dos prédios arrendados.
Não tendo sido cumprido o formalismo imposto pelo artigo 11º, nº 1, o qual estabelece imperativamente que o seu incumprimento determina a ineficácia da comunicação, evidente se torna não ter essa comunicação validade ou eficácia e não poder produzir os efeitos de transição dos contratos para o NRAU.
Ao estar ferida de ineficácia a primeira comunicação, todas as que se seguem encontram-se feridas da mesma consequência – a sua ineficácia.
A lei não permite, por imperativa ao determinar a consequência para a não subscrição por todos das comunicações realizadas, que o não cumprimento desse formalismo possa ser corrigido ou ultrapassado ou ratificado em momento posterior, como foi interpretado no acórdão recorrido, pelo facto de todos os atuais senhorios terem proposto a ação de despejo.
Porque se trata de um prédio integrado numa herança indivisa, e a comunicação se destina a concretizar a transição para o NRAU, era também por esse motivo, necessária a intervenção de todos os herdeiros ou seus representantes, dado o disposto no artigo 2091º do Código Civil, não sendo suficiente sequer a assinatura apenas pelo cabeça de casal.”
Comecemos por analisar os sucessivos intervenientes no contrato de arrendamento, tal como decorre da matéria de facto provada:
Esta relação negocial foi iniciada em 16 de Janeiro de 1970 quando HH deu de arrendamento a JJ, para fins não habitacionais, o rés do chão do prédio sito na Rua 1, com a frente para a Rua 2 com os números 1, 3, 5 e 7 e o n.º 2, na Rua 3.
No mesmo ano, em 4 de Novembro de 1970 HH deu de arrendamento a JJ para fins não habitacionais parte do rés do chão do prédio sito na Rua 1 com a frente para a Rua 2 com os números 9 a 15 e o n.º 2, na Rua 3.
O senhorio HH faleceu a D de M de 1974, assumindo, pelo menos de facto, no contrato essa qualidade II dado que chegou a autorizar a realização por parte do inquilino de obras no locado.
Em 16 de Dezembro de 1987, por via de contrato de trespasse comercial, JJ e mulher LL transmitiram à ré AA, sua filha, o estabelecimento comercial de pronto a vestir instalado no rés do chão dos n.ºs 9 a 15 da Rua 2, vindo em 14 de Junho de 1988, por via de contrato de trespasse comercial, a transmitir à ré AA (sua filha) o estabelecimento comercial de pronto a vestir, instalado no rés do chão esquerdo com os n.ºs 1 a 7 do prédio urbano sito na Rua 2.
II veio a falecer em D de M de 1988.
Sabemos ainda que KK assumiu as funções de cabeça-de-casal da herança aberta por óbito de seu pai, em momento que se desconhece, vindo a falecer em D de M de 2013, sendo possível, ainda que não demonstrado, que haja sido ele que, pelo menos após a morte da sua mãe, tenha tratado com os inquilinos dos assuntos relativos ao arrendamento.
No início do ano de 2013 foi nomeado, por acordo entre os herdeiros, CC como cabeça-de-casal da herança aberta por óbito de sua mãe II. Este, em 9 de Julho de 2013 remeteu à ré AA uma carta registada com aviso de recepção dando início ao processo de transição da regulação dos contratos de arrendamento para o NRAU.
Bem certo que a matéria de facto provada não indica que ele haja invocado a sua posição de cabeça-de-casal da herança indivisa aberta por morte dos seus pais na missiva enviada à ré em 9 de Julho de 2013, nem nas subsequentes. Porém a ré, que foi respondendo a tais missivas, adoptou um comportamento compatível com a convicção de que ele era o senhorio, ou, pelo menos, representava o senhorio, sem pedir esclarecimentos sobre a sua qualidade jurídica que, dadas as idades dos iniciais senhorios, para não dizer o presumível conhecimento do seu falecimento, numa cidade pequena como ..., sempre claramente evidenciavam que não era o senhorio que celebrou os contratos de arrendamento com o seu pai nos longínquos anos de 1970 e 1974.
Houve várias trocas de missivas entre as partes e a partir de 1 de Outubro de 2013 a ré passou a pagar as novas rendas e, presumivelmente, a receber os recibos de renda ou a consultar os electronicamente emitidos pelo cabeça-de-casal no portal das Finanças, a incorporar as novas rendas na sua contabilidade, até que, decorrido o novo prazo estabelecido no contrato, em 7 de Setembro de 2018, depois de receber a carta de oposição à renovação do contrato, a ré comunicou ao autor CC esse desconhecimento sobre ele ser senhorio, entre outras questões, quando estava desde 2013 concluído o processo de transição do arrendamento para as regras do NRAU.
As suas dúvidas sobre se CC era o único proprietário do imóvel faria sentido terem sido colocadas em 2013, porque o nome era diverso do inicial senhorio e muito mais da sua esposa.
Assim, para além de que o processo legal previsto para a dita transição do regime a que ficava submetido o contrato de arrendamento ficou concluído em 2013, e, desde então a ré dele tirou proveito e cumpriu com as rendas acordadas mês após mês, não surgiu qualquer controvérsia entre os herdeiros do inicial senhorio, e, foi mesmo por todos proposta a presente acção, sendo certo que todos eles, mesmo que não estivesse em causa uma herança indivisa, sempre se poderiam ter feito representar nestas diligências pelo seu irmão.
O senhorio é a parte outorgante de um contrato de arrendamento que assume a obrigação de proporcionar a outrem o gozo temporário e retribuído de um imóvel, art.ºs 1022.º e 1023.º do Código Civil. Tendo em conta o disposto no art.º 1057.º do Código Civil os direitos e deveres do senhorio, encontram-se integrados na herança ilíquida e indivisa aberta por óbito daquele, neste caso, permanecendo a mesma indivisa quando faleceu o cônjuge sobrevivo, passou também a integrar a herança aberta por óbito desta.
Até à partilha, a herança aberta por óbito de HH e II que ao que consta da matéria de facto, permanece indivisa, é o senhorio no contrato de arrendamento em discussão.
A administração da herança, até à sua liquidação e partilha, pertence ao cabeça-de-casal, art.º 2079.º do Código Civil. Por acordo de todos os interessados pode entregar-se a administração da herança e o exercício das funções de cabeça-de-casal a qualquer outra pessoa – art.º 2084.º do Código Civil – por isso, também, ao A. CC. Assim, CC praticou um acto de administração da herança ao desencadear e levar a termo a transição do regime legal a que estava submetido o dito arrendamento, de forma válida, porque era quem tinha legitimidade de administrar os bens da herança. Ainda assim, qualquer dos outros herdeiros poderia também ter adoptado igual procedimento, desde que as comunicações ao arrendatário não fossem de conteúdo contraditório, pois, só neste caso, se anulariam mutuamente, por aplicação do art.º 11, n.º 6 da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro. Porém a situação nunca foi de pluralidade de senhorios, pelo que está arredada a sua regulação por força do n.º 1 do art.º 11 da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro.
Até à partilha da herança os herdeiros são apenas contitulares do direito à universalidade dos bens que integram o acervo hereditário. Da aceitação sucessória apenas decorre directamente para cada um dos herdeiros o direito a uma quota hereditária o que diverge da titularidade do direito de propriedade dos bens que lhes advirão pela partilha. A herança indivisa é um património autónomo, com conteúdo próprio, fixado na lei - cfr. artigos 2064º, nº 2, 2068º, 2070º, 2074º, nº 3, 2079º, 2088º, 2089º, 2091º, 2098º do Código Civil -. Sendo titulares de um direito indivisível, enquanto se não fizer a partilha, os herdeiros são titulares de um direito que recai sobre o conjunto da herança e não sobre bens certos e determinados dela, neles se incluindo o imóvel dado em arrendamento à ré. Não estamos, pois, em presença de uma pluralidade de senhorios, como aconteceria relativamente a um imóvel pertencente a vários comproprietários situação regulada no n.º 1 do art.º 11 da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro.
Quem enviou as comunicações à ré tinha poderes legais para o fazer por dispor da qualidade de cabeça-de-casal da herança ilíquida e indivisa, não existiram quaisquer outras comunicações à ré por parte dos demais herdeiros, o que impossibilita a existência de qualquer contradição entre elas, e a ré apenas suscitou dúvidas quanto aos poderes do comunicante mais de seis anos decorridos da comunicação, depois de findo o procedimento de transição e com o conhecimento de que as comunicações não eram emitidas pelo signatário inicial do contrato de arrendamento.
Não se detecta qualquer irregularidade no procedimento decorrente das comunicações terem sido subscritas pelo Autor CC, e, se dúvidas existissem sobre o acordo prestado pelos demais herdeiros ao referido procedimento, elas desvanecem-se com a propositura desta acção em que todos os herdeiros figuram como autores, reafirmam a regularidade de tal procedimento, e, com base nessa regularidade, e, no conteúdo do que nele ficou acordado entre as partes, requerem a cessação do contrato de arrendamento, o que sempre teria que ser tido, caso fosse necessário, como confirmação dos actos praticados pelo Autor CC – art.º 288.º do Código Civil – para a qual a lei não exige forma especial posto que resulte, como resulta, de comportamento que sem qualquer margem para dúvida demonstra um animus confirmandi.
Anote-se ainda que o art.º 11.º, n.º 1 em referência indica a necessidade da intervenção de todos os senhorios, ou de quem os represente, não exigindo uma forma especial para a demonstração deste poder de representação.
Muito embora a revista excepcional não tenha sido admitida com fundamento na verificada oposição entre o acórdão recorrido e o acórdão fundamento - acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19-06-2019 – Proc. 6444/15.6T8GMR.G1.S2 -, será esclarecedor uma análise deste para clarificação da situação sub judice. Consta do referido acórdão em sumário elaborado pela sua relatora que:
“V- A finalidade do art. 11º, nº 1 do NRAU, aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro, ao exigir que seja assinada por todos os senhorios a comunicação dirigida ao arrendatário, é a de assegurar a participação da totalidade dos titulares dessa posição, congregando numa única declaração negocial a vontade plural, mas unânime, de resolver o contrato ou de atualizar a renda para um certo valor.
VI – A não satisfação desta exigência determina a ineficácia da comunicação.”
O referido acórdão foi proferido numa acção declarativa em que os senhorios requeriam a resolução do contrato de arrendamento celebrado com a ré, com fundamento em violação de diversos deveres contratuais do arrendatário, dentre eles o não pagamento de rendas. A ré contestou a acção com diversos fundamentos, que nada adiantam para a presente situação, e ainda que desconhecia que os cônjuges das autoras tinham também a qualidade de senhorios e, não tendo todos eles assinado as comunicações que lhe foram enviadas no processo negocial tendente à transição do arrendamento para o NRAU, ta determinaria a ineficácia de tais comunicações. Estava em causa um prédio pertencente na proporção de 1/3 para cada comproprietário, as duas autoras e o interveniente, casado segundo o regime de comunhão geral de bens com uma das autoras.
“No facto nº 1, tal como foi redigido pela 1ª instância, com a confirmação do Tribunal da Relação, descreve-se exatamente o que consta da retificação feita pela ap. ..83 de 18/11/2010 – fls. 24 e 25 –, segundo a qual o prédio está inscrito na proporção de 1/3 a favor de BB, casada em regime de comunhão geral de bens com CC; na proporção de 1/3 a favor de EE casado em regime de comunhão geral de bens com AA; e na proporção de 1/3 a favor desta última, casada com aquele segundo o regime de bens referido.
E consta ainda da mesma certidão o seguinte: “CAUSA: 2/3 por doação com partilha de MM e mulher NN; 1/3 por compra a OO”.
Ou seja, cada uma das autoras adquiriu, por doação com partilha, 1/3 do prédio, e o interveniente, por seu lado, adquiriu 1/3 do mesmo prédio por compra a OO.”(…) Assim, resta saber se a ineficácia afirmada com base na não subscrição da carta por todos os senhorios é de acompanhar.
É inequívoco que a mesma foi assinada apenas pelas autoras, não tendo sido subscrita, designadamente, pelo interveniente principal, que tendo inscrita a seu favor a aquisição, por compra, de 1/3 do prédio locado, tem seguramente, a posição de senhorio, não só por esse facto mas também por estar casado em regime de comunhão geral com a autora AA que, por seu lado, tem inscrita a seu favor a aquisição, por doação e partilha, de 1/3 do mesmo prédio.
O art. 11º do NRAU, aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro, inserido na Secção I com a epígrafe “comunicações” dispõe no seu nº 1 que: “havendo pluralidade de senhorios, as comunicações devem, sob pena de ineficácia, ser subscritas por todos, ou por quem a todos represente, devendo o arrendatário dirigir as suas comunicações ao representante, ou a quem em comunicação anterior tenha sido designado para as receber.”
As comunicações a que a norma se reporta são as aludidas no precedente art. 9º, ou seja, “as (…) legalmente exigíveis entre as partes, relativas a cessação do contrato de arrendamento, atualização da renda e obras”.
E, no tocante aos senhorios, é sua finalidade assegurar a participação da totalidade dos titulares dessa posição, congregando numa única declaração negocial a vontade plural, mas unânime, de resolver o contrato ou de atualizar a renda para um certo valor.
Só assim se alcança a certeza de que a comunicação dirigida ao arrendatário é expressão da vontade coletiva dos que, possuindo a qualidade de senhorios, têm legitimidade substantiva para emitir declaração negocial daquela natureza, obstando-se a que possam surgir comunicações plurais de conteúdo diverso, o que geraria instabilidade contratual com manifesto prejuízo de ambas as partes, ou que um dos senhorios veja o seu direito posto em causa por iniciativa de outro ou de outros senhorios.(…) O preceito exige, pois, que ambos os titulares da comunhão subscrevam a comunicação, só desta forma se assegurando que a comunicação incorpora a vontade negocial de ambos os consortes.
É certeza que, a não ser assim, seria muito difícil de alcançar, particularmente em casos como o dos autos em que um dos senhorios, não tendo subscrito a comunicação, só passou a estar nos autos depois de chamado a intervir pelos demais autores, afirmando, então, a autora sua mulher, que litigava “por si e sem o prévio consentimento de seu marido”, a deixar perpassar a ideia de que todo o processo negocial que antecedeu a propositura da ação decorreu à revelia dele.”
Há na acção a que se reporta o acórdão fundamento não só uma divergência entre o estatuto dominial, compropriedade e património comum do casal, e, na situação sub judice, indivisão hereditária, mas também a demonstração de ter o processo negocial desenvolvido pelos demais senhorios decorrido à revelia daquele comproprietário que veio a ser interveniente principal na acção.
Também o acórdão do TRP proferido no processo 4002/20, de 14-09-2021, invocado pela recorrente se refere não só a diversa acção, oposição à renovação automática do prazo de contrato de arrendamento, mas a diversa situação dominial em que existe um proprietário do imóvel e dois usufrutuários de ¼ desse imóvel, casados entre si, ignorando-se o regime de bens do casamento, sendo que a declaração de oposição à renovação do contrato foi assinada pelo proprietário e apenas um dos usufrutuários.
Tem de concluir-se que o contrato de arrendamento se mostra sujeito às regras do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) a partir de 1 de Outubro de 2013 por validamente se concluído o processo de transição para tal regime.
Igual raciocínio é aplicável à situação de oposição à renovação do contrato, porque o imóvel continua integrado na herança ilíquida e indivisa à data da oposição a essa renovação, e foi efectuada pelo cabeça-de-casal.
Não assiste, pois, razão à recorrente com o indicado fundamento, - ineficácia (ou invalidade) das comunicações realizadas no âmbito da transição dos contratos para o NRAU – e da comunicação da oposição à renovação, improcedendo quanto a eles a revista.
2- Transmissão do arrendamento ao cônjuge não arrendatário
Alega a ré a este propósito que:
“Estando aceite pelas partes que o Réu se encontra casado com a Ré no regime de comunhão geral, desde momento anterior aos trepasses referidos em 7 e 8 dos factos assentes, o que também não foi colocado em causa pelo Tribunal a quo – e nem podia sê-lo –, tem de se concluir que o Réu é arrendatário. Aliás, tal é assumido pelos Autores ao intentarem a ação também contra o Réu.
Sendo o Réu marido arrendatário, não pode haver dúvida que a comunicação necessária para a transição para o NRAU também lhe tinha de ser individualmente enviada, por força do artigo 11º, nº. 4, e artigo 10º, nº .2, 3 e 4, do NRAU.”.
Voltando à matéria provada verifica-se que dela não consta que a ré seja casada com o réu, desde momento anterior ao trespasse, e, segundo o regime de comunhão geral de bens.
Como expresso no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça proferido no processo 07B3536, em 10-09-2009, disponível em www.dgsi.pt , quando a “(…) questão do casamento não é a questão jurídica central (…) a “aceitação” do casamento prescinde bem da certidão do registo civil exigida pelo art.4º do CRCivil – a confissão basta.
Mas não basta para a questão que nos ocupa. Para ela são essenciais o tempo e o modo do casamento.(…) E se de todo o casamento se pode falar na plena comunhão de vida de que nos fala o art.1577º do CCivil, do que se fala é da comunhão de vida ... nos termos das disposições deste código. E nos termos das disposições deste código, no que ao aspecto patrimonial diz respeito, nem todos os casamentos são iguais. Depende do regime de bens.”
Tal facto apenas pode ser provado por documento autêntico, inexistente nos autos e é insusceptível de prova por acordo das partes.
A acção foi proposta contra a ré e seu cônjuge, invocando serem os mesmos casados. Na contestação não se impugnou tal matéria mas o art.º 574.º n.º 2 do Código de Processo Civil determina que se consideram “admitidos por acordo os factos que não forem impugnados, salvo se estiverem em oposição com a defesa considerada no seu conjunto, se não for admissível confissão sobre eles ou se só puderem ser provados por documento escrito”.
Não sendo conhecido no processo a data de casamento dos réus, apenas sabendo, como as instâncias mencionaram, que à data do trespasse – 1987 e 1988 – ela está identificada nesse contrato na qualidade de casada, ignora-se quem é o cônjuge, se o réu, se outra pessoa, e qual o regime de bens. O regime supletivo para casamentos celebrados a partir de 1 de Junho de 1967 - Decreto-Lei nº 47 344 de 25-11-1966 – art.º 1717.º do Código Civil - é a comunhão de adquiridos, e para os casamentos celebrados anteriormente o regime de comunhão geral de bens. Todavia, sempre uma convenção antenupcial poderá estabelecer um regime diverso, nomeadamente estabelecendo o regime de separação de bens ou um regime misto.
O casamento, é um contrato obrigatoriamente sujeito a registo civil, cuja prova apenas pode ser efectuada por certidão ou por boletim, um e outro emitidos pela Conservatória do Registo Civil que elaborou o respectivo assento, o mesmo acontecendo com a prova estado civil das pessoas – art.º 1.º, d) e 211.º Código do Registo Civil.
O art. 44º da Lei nº 2030, de 22.06.48, estabeleceu que qualquer que fosse o regime matrimonial de bens, o direito ao arrendamento não se comunicava ao cônjuge do arrendatário e caducava por morte deste, salvo hipóteses excepcionais.
O Código Civil de 1966 no nº 1 do art. 1110º, no mesmo sentido estabelecia que: “Seja qual for o regime matrimonial, a posição do arrendatário não se comunica ao cônjuge e caduca por sua morte, sem prejuízo do disposto no artigo seguinte.”. Tal normativo vigorou, sem alterações, até à publicação do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo DL nº 321-B/90, de 15.10 –, que manteve no art. 83º a regra da incomunicabilidade.
Com a publicação da Lei nº 6/2006, que aditou ao Código Civil, o art. 1068º, foi estabelecida a regra da comunicabilidade para todos os arrendamentos de prédios urbanos, dada a sua inserção nas disposições gerais e comuns, situação que não sofreu alteração com a publicação da Lei nº 31/2012, de 14.08 que introduziu o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).
O art.º 59º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) determinou a aplicação deste Regime, não só aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, mas também às relações contratuais já constituídas que nesse momento subsistissem.
A aplicação do art. 1068º a contratos anteriores, subsistentes ou em curso à data do seu início de vigência, e, não apenas aos constituídos após a entrada em vigor da Lei nº 6/2006, carece da existência de um casamento actual do arrendatário.
A comunicabilidade do direito do arrendatário no contrato de arrendamento ao cônjuge daquele ocorre “nos termos gerais e de acordo com o regime de bens vigente” seguindo a letra do art.º 1068.º do Código Civil.
A regra actual da comunicabilidade do arrendamento ao cônjuge do arrendatário em todos os contratos de arrendamento cujas relações contratuais constituídas anteriormente subsistam à data da entrada em vigor do diploma, não afronta as regras de aplicação da lei no tempo consagradas no art.º 12.º do Código Civil. O princípio geral é de que:” A lei só dispõe para o futuro”. O legislador tem liberdade de atribuir eficácia retroactiva a certa lei presumindo-se que ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular - art.º 12.º, n.º 1 do Código Civil. Porém, estando em causa uma norma que dispõe directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhes deram origem, entender-se-á que a lei abrange as próprias relações já constituídas, que subsistam à data da sua entrada em vigor – art.º 12.º, n.º 2 do Código Civil.
Como de forma clara se refere no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 17-10-2023 proferido no processo n.º 4184/21.6T8FNC.L1.S1., acessível em www.dgsi.pt :
(…)no art. 12.º/2 do C. Civil, a lei distingue dois tipos de leis ou de normas: aquelas leis que dispõem sobre os requisitos de validade (substancial ou formal) de quaisquer factos ou sobre os efeitos de quaisquer factos – 1.ª parte – que só se aplicam a factos novos; e aquelas leis que dispõem sobre o conteúdo de certas situações jurídicas e o modelam sem olhar aos factos que a tais situações deram origem – 2.ª parte – leis essas que se aplicam a relações jurídicas (situações jurídicas) constituídas antes da LN mas subsistentes ou em curso à data do seu IV.
Ou seja, à constituição das Ss Js (requisitos de validade, substancial e formal, factos constitutivos) aplica-se a lei do momento em que essa constituição se verifica, mas ao conteúdo das situações jurídicas que subsistam à data do IV da LN aplica-se imediatamente esta lei.
Dito de outro modo, os regimes jurídicos gerais das pessoas e dos bens (“estatuto pessoal” e “estatuto real” – incluindo certos princípios fundamentais de direito económico e social) estão sujeitos ao princípio da aplicação imediata da LN; enquanto o “estatuto do contrato”, na parte em que não entre em conflito com regras imperativas do “estatuto pessoal” e do “estatuto real”, será regulado pela lei vigente ao tempo da conclusão do contrato.
Assim, a aplicação ou não aplicação imediata das disposições da LN ao conteúdo e efeitos dos contratos anteriores depende fundamentalmente duma qualificação dessas disposições: referirem-se elas a um estatuto legal ou a um estatuto contratual, sendo que a disposição legislativa se qualificará como pertinente a um “estatuto legal” (ou – o que é o mesmo – como abstraindo-se dos factos constitutivos da SJ contratual) quando for dirigida à tutela dos interesses duma generalidade de pessoas que se achem ou possam vir a achar ligadas por uma certa relação jurídica, de modo a poder dizer-se que tal disposição atinge essas pessoas, não enquanto contraentes, mas enquanto pessoas ligadas por certo tipo de vínculo contratual.
É exatamente este o caso do art. 1068.º do C. Civil: tutela os interesses duma generalidade de pessoas (os cônjuges dos arrendatários) que se achem ou possam vir a achar ligadas por uma certa relação jurídica, de modo a poder dizer-se que tal disposição atinge essas pessoas/cônjuges, não enquanto contraentes, mas enquanto pessoas ligadas (por intermédio do seu cônjuge) a um certo tipo de vínculo contratual (no caso, o arrendamento).
Mais, da interpretação da LN (do art. 1068.º do C. Civil) resulta que tal disposição visa o conteúdo ou os efeitos da SJ contratual em si mesmos, abstraindo-se do facto que lhe deu origem, pelo que é de aplicação imediata.
A partir de 27 de junho de 2006, com a entrada em vigor do NRAU, faz parte do estatuto jurídico do cônjuge (não casado no regime da separação de bens) do arrendatário a comunicação da qualidade de arrendatário (pois que este é o efeito da comunicação do direito ao arrendamento ao cônjuge): por força do art.º 1068, dá-se a conversão de um contrato de arrendamento que, quanto ao arrendatário, era singular num contrato de arrendamento plural.
Efetivamente – a propósito da ressalva acabada de efetuar para o regime de separação de bens – embora a comunicabilidade da posição de arrendatário esteja redigida, no art. 1068.º do C. Civil, em termos amplos, parecendo abranger e aplicar-se a todos os casamentos, não deixa de remeter, no seu final, para o que resulta do “regime de bens vigente”, ou seja, sendo o casamento celebrado sob o regime de separação de bens, a aplicação do art. 1735.º do C. Civil determina que a posição contratual adquirida por um dos cônjuges seja qualificada como bem próprio dele, sem possibilidade de comunicabilidade por força do regime de bens do casamento.
Sendo desconhecido nos autos, porque não provado pela forma legalmente exigida, quer o casamento, quer, sobretudo, o regime de bens a que o mesmo, a existir, se mostra subordinado, não há elementos para poder definir que o direito da arrendatária ré se comunicou ao seu cônjuge, improcedendo a revista, também com este fundamento.
*
3- Prazo de renovação do contrato
Considera a recorrente que ainda que o contrato de arrendamento tivesse transitado para o NRAU, em 30 de Setembro de 2018 tinha-se renovado por 5 anos e não por um ano nos termos do disposto no art.º 1110.º, n.º 3 e 4 do Código Civil dado considerar que não foi obtido acordo quanto ao prazo por, em seu entender, a Ré ter adiantado como aceitável o prazo de 5 anos, renovável por igual período, e actualizações anuais de renda, enquanto, o Autor conclui por uma renovação anual.
A leitura do disposto no art.º 1110 do Código Civil permite concluir que:
1- As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes - art.º 1110, n.º 1 -
2- Nos cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação – art.º 1110, n.º 4 -
3- Na falta de estipulação pelas partes:
a) o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a um ano – art.º 1110, n.º 2 –
b) Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1096.º
c) o disposto quanto ao arrendamento para habitação.
Perante o texto legal é forçoso concluir que importa definir se as partes, livremente, por acordo, estabeleceram ou não um prazo de renovação do contrato.
Como já analisado no acórdão recorrido em sentido que consideramos correcto:
“(…) Apurada a eficácia e validade das comunicações destinadas à transição dos contratos de arrendamento para p NRAU há agora que determinar em que moldes é que tal sucedeu, designadamente, a que regime em concreto ficou o mesmo sujeito. Provou-se que a 9 de julho de 2013 o autor CC, iniciou o procedimento de atualização de renda e transição do contrato para o NRAU, remetendo carta registada com aviso de receção com anexação da caderneta predial em que comunicou:
- a intenção que os contratos transitem para o NRAU;
- que os contratos passassem a ser com prazo certo e com a duração de dois anos; - que a renda em relação à fração com os números de polícia 1 a 7 passasse a ser de 228 € mensais (sendo à data de 134 €), e, para a fração com os números de polícia 9 a 15 para 172 € (sendo à data 101 €).
Respondeu a ré em 3 de agosto de 2013 em que, resumidamente, aceitou o valor das rendas propostas, opondo-se, no entanto, à duração do contrato pelo prazo de dois anos.
Propõe uma duração do contrato de 5 anos, renovável todos os anos com os aumentos legais.
Em resposta o autor CC por cartada datada de 20 de agosto de 2013 comunicou, além do mais, a aceitação da transição do contrato de arrendamento para o NRAU, com prazo certo de 5 anos, com inicio no dia 1 de outubro de 2013 e termo no dia 30 de setembro de 2018, renovando-se automaticamente por períodos de um ano, caso não seja denunciado por qualquer das partes com antecedência nunca inferior a um ano ou da sua renovação.
A ré começou a pagar as novas rendas acordadas na data de vencimento.
De acordo com o art. 51º, do NRAU o inquilino, em sede de resposta, pode, além do mais, pronunciar-se quanto ao tipo do contrato ou à duração proposta pelo senhorio.
A lei 31/2012 de 14 de agosto, introduziu alterações na Lei 6/2006 de 27/02 designadamente com o aditamento do art. 50º, que permitiu ao senhorio, por sua iniciativa, a transição do contrato de para fim não habitacional, celebrado anteriormente à entrada em vigor do Decreto Lei n.º 257/95 de 30 de setembro através da comunicação dessa sua intenção ao arrendatário e cumprindo os requisitos previstos na norma.
Na situação dos autos a ré respondeu no prazo assinalado, sem ter invocado qualquer uma das circunstâncias previstas no n.º4, do referido artigo 51º, do NRAU.
Deste modo, e como se referiu, ficou o contrato sujeito ao regime do NRAU, passando a ser a termo certo com a duração inicial de 5 anos.
A questão que se coloca é a de aferir se as renovações, após o decurso desses cinco anos seriam pelo período de um ano, como afirmam os autores ou por iguais períodos de 5 anos como é invocado pela ré.
De acordo com o art. 236º, n.º1, do Cód. Civil a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele. Porém, sempre que o destinatário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida. Há assim, que interpretar a declaração negocial realizada pela ré em que diz: (…) Daí que, uma alteração de contrato para um prazo certo de 2 (dois) anos é muito pouco, sendo certo que se o fosse para um prazo de 5 (cinco) anos, renovável todos os anos com os aumentos legais (…).
Por sua vez, o autor CC, respondeu nos termos da missiva de 20 e agosto de 2013 referindo quando à duração do contrato que o mesmo seria celebrado com a duração de 5 anos, com início no dia 1 de outubro de 2013 e termo no dia 30 de setembro de 2018, renovando-se automaticamente por períodos de um ano, caso não seja denunciado por qualquer das partes, com a antecedência nunca inferior a um ano do seu termo ou renovação.
A ré nada respondeu passando a efectuar o pagamento da renda acordada com as legais atualizações anuais.
«Qualquer declaração de vontade negocial revela-se como um fenómeno ambivalente: enquanto acto de comunicação e enquanto acto determinativo ou normativo ( cf., por ex., Karl Larenz, Derecho Civil, Parte Generale, 1978, pág.448 e segs.). Ora, este fenómeno reflecte-se também no problema da interpretação, tanto assim que o acto de comunicação, destinado a ser conhecido e entendido pelo declaratário, provoca nele a correspectiva confiança, pelo que a declaração de vontade há-de responsabilizar o declarante por esta confiança, dentro da “ordem envolvente da interacção negocial”, ou seja a critérios normativos de razoabilidade e de boa-fé, com uma função integrativa e reguladora das condutas dos contraentes. Mas, tornando-se o acto comunicativo juridicamente vinculante, a interpretação negocial não pode deixar de ser sistémica, convocando os princípios, como o da justiça contratual, da boa-fé, da segurança, do equilíbrio das prestações.» - cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 09/07/2024, proferido no Proc.27482/18.1T8PRT.P1.S1 e disponível em www.dgsi.pt.
Em face do que se acabou de dizer, da interpretação da declaração negocial da comunicação feita pela autora, resulta que a mesma não aceita que a duração do contrato seja de dois anos conforme proposto pelo autor propondo uma duração de 5 anos, o que o autor aceita.
Analisada a comunicação efetuada pelo autor CC, constata-se que o mesmo não menciona qualquer prazo de renovação. De acordo com o art. 1054º, do Cód. Civil findo o prazo do arrendamento, o contrato renova-se por períodos sucessivos se nenhuma das partes se tiver oposto à renovação no tempo e pela forma convencionados ou designados na lei. Assim, nos termos da comunicação do autor, a renovação seria pelo prazo de 2 anos, caso não ocorresse oposição à renovação nos termos legais.
É a ré que na comunicação que faz ao autor em 3 de agosto de 2023 se refere à renovação anual com referência, no entanto, aos aumentos legais anuais. E, segundo afirma a ré tal renovação referia-se exclusivamente ao aumento anual das rendas e não ao contrato. Mas seria exigível aos autores interpretar a declaração negocial da ré nesse sentido? Afigura-se que não.
«As regras constantes dos arts. 236º a 238º, do Cód. Civil constituem diretrizes que visam vincular o intérprete a um dos sentidos propiciados pela atividade interpretativa, e o que basicamente se retira do art. 236º é que, em homenagem aos princípios da proteção da confiança e da segurança do tráfico jurídico, dá-se prioridade, em tese geral, ao ponto de vista do declaratário (recetor). No entanto, a lei não se basta com o sentido realmente compreendido pelo declaratário (entendimento subjetivo deste) e, por isso, concede primazia àquele que um declaratário normal, típico, colocado na posição do real declaratário, depreenderia (sentido objetivo para o declaratário. Em termos práticos, o intérprete deva, relativamente a ambos os contraentes, tentar definir a posição em que se encontram perante a declaração da contraparte, e colocar um declaratário ideal (normal) na posição do declaratário real.» - cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12/06/2021, proferido no Proc. 14/06.7TBEMG.G1.S1 e disponível em www.dgsi.pt. Se não se afigurar viável chegar a um resultado suficientemente claro sobre e interpretação do negócio jurídico há que lançar mão do art. 237º, do Cód. Civil, que dispõe para os casos duvidosos.
O autor CC, na carta que remeteu à ré em 20 de agosto de 2013, demonstrou qual a perceção que teve da comunicação da ré: um contrato de cinco anos, com início no dia 1 de outubro de 2013 e termo no dia 30 de setembro de 2018, renovando-se automaticamente por períodos de um ano, caso não seja denunciado por qualquer das partes nos termos legais. A ré recebeu tal comunicação e nada disse nem esclareceu.
Afigura-se assim que, de acordo com a denominada “teoria da impressão do destinatário” é de interpretar a declaração negocial emanada pela ré com o sentido que lhe deu o autor CC. Acresce que o identificado autor deu conhecimento expresso à ré da interpretação que fez da contraproposta apresentada, manifestando a sua aceitação. E nada foi alegado e demonstrado no sentido de que o autor CC conhecia a real vontade/sentido da declaração emitida.
Deste modo, adere-se à posição dos autores considerando que os contratos ficaram sujeitos ao NRAU com duração de 5 anos, renováveis pelo prazo de um ano”.
Adiciona-se apenas, ao já considerado pelo Tribunal recorrido, que a expressão da Ré “Daí que, uma alteração de contrato para um prazo certo de 2 (dois) anos é muito pouco, sendo certo que se o fosse para um prazo de 5 (cinco) anos, renovável todos os anos com os aumentos legais”, foi proferida num processo negocial rigidamente estabelecido por lei a que se adicionam as normas relativas aos coeficientes de actualização das rendas em cumprimento do disposto no artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), na sua redacção actual, não integrados nesse procedimento negocial obrigatório. A mera análise sintáctica da frase permite concluir que o que é renovável anualmente é o prazo do contrato e não a renda que se vence mensalmente, como expressamente declarou CC ter entendido, sem que a ré haja indicado que pretendia atribuir um diverso significado à sua expressão.
Improcede a revista, também com este fundamento.
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III – Deliberação
Pelo exposto, acorda-se em negar a revista, e confirmar o acórdão recorrido.
Custas pelos recorrentes.
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Lisboa, 5 de Fevereiro de 2026
Ana Paula Lobo (Relatora)
Emídio Francisco Santos
Catarina Serra