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Monografia
4109
CASTELO, Higina Orvalho
REGIME JURÍDICO DA ATIVIDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA Anotado - Higina Orvalho Castelo - 2ª Ed. atualizada, revista e aumentada, Almedina - Out/2020
ISBN 978-972-40-8720-7 (Broch.) Oferta de Autor
ÍNDICE
I. Origem e evolução do contrato de mediação imobiliária
A fase anterior à regulação legislativa do contrato
A regulação do contrato pela lei
II. Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 102/2017, de 23 de agosto, anotada
Capítulo I – Disposições gerais
Artigo 1.º (Objeto e âmbito de aplicação)
1. Objeto do diploma e linhas orientadoras
2. Aplicação a situações plurilocalizadas – exercício da atividade
3. Aplicação a situações plurilocalizadas – regime contratual
Artigo 2.º (Definições)
1. A atividade de mediação como procura de destinatários: obrigação ou ónus
2. A prestação do mediador: meios ou resultado
3. A procura de destinatários, em nome dos clientes
4. O objeto do contrato mediado
5. A empresa de mediação imobiliária
6. A natureza comercial da atividade de mediação imobiliária
7. O destinatário do serviço
Artigo 3.º (Atividade de mediação imobiliária)
1. A celebração do contrato por pessoa não-empresa
2. O exercício da atividade mediante contrato
3. O InCI (Instituto da Construção e do Imobiliário, I.P.) e o seu sucessor, IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, I.P.)
Capítulo II – Exercício da atividade por prestadores estabelecidos em Portugal
Secção I – Licenciamento
Artigo 4.º (Regime de acesso)
1. O licenciamento e sua regulamentação
2. O contrato celebrado por empresa não licenciada
Artigo 5.º (Requisitos de licenciamento)
Artigo 6.º (Idoneidade comercial)
Artigo 7.º (Seguro de responsabilidade civil)
Artigo 8.º (Pedidos de licenciamento)
Artigo 9.º (Caducidade da licença)
Artigo 10.º (Suspensão da licença ou registo)
Artigo 11.º (Cancelamento da licença ou registo)
Artigo 12.º (Efeitos da caducidade, da suspensão e do cancelamento da licença)
Secção II – Condições de exercício da atividade
Artigo 13.º (Denominação e identificação das empresas)
Artigo 14.º (Estabelecimentos de atendimento)
Artigo 15.º (Negócios sobre estabelecimentos de atendimento)
1. A transmissão de espaços afetos ao exercício da atividade
2. O trespasse de estabelecimento instalado em espaço arrendado
3. O direito de preferência do senhorio
Artigo 16.º (Contrato de mediação imobiliária)
1. Alterações introduzidas pelo DL 102/2017, de 23 de agosto
2. A forma escrita (n.º 1)
3. Os elementos obrigatórios do contrato (n.º 2)
4. Um contrato oneroso (n.º 2, al. c))
5. A exclusividade: efeitos da respetiva cláusula (n.º 2, al. g))
6. A exclusividade, cont.: contrapartida do cliente (n.º 2, al. g), cont.)
7. A exclusividade, cont.: estipulada em cláusula contratual geral (n.º 2, al. g), cont.)
8. A exclusividade, cont.: nulidade do contrato com cláusula de exclusividade (n.º 2, al. g), e n.º 7)
9. O prazo do contrato (n.º 3)
10. A celebração com recurso a cláusulas contratuais gerais (n.ºs 4, 5, 6 e 9)
11. A nulidade do contrato de mediação (n.º 7)
12. Contratos em contacto com várias ordens jurídicas – lei aplicável (n.º 8)
Artigo 17.º (Deveres para com os clientes e destinatários)
1. Normas destinadas a proteger interesses alheios
2. Cumprimento das obrigações do n.º 1
3. Proibição de receber remuneração de clientes e destinatários no mesmo negócio (n.º 2, al. a)) ou proibição de dupla remuneração
4. Contribuição de várias mediadoras (contratadas pelo mesmo cliente) para o mesmo negócio
5. Contribuição de várias mediadoras (por acordo entre elas) para o negócio visado pelo cliente de uma delas
6. Contratos em contacto com várias ordens jurídicas – lei aplicável (n.º 4)
Artigo 18.º (Quantias prestadas pelos destinatários)
1. Aplicação das disposições do contrato de depósito
2. Reserva do imóvel – os casos frequentes no comércio imobiliário
3. Reserva do imóvel, cont. – caracterização jurídica
4. Reserva do imóvel, cont. – a «reserva» enquanto quantia entregue e sua natureza jurídica
5. Reserva do imóvel, cont. – Reserva por intermédio de mediadora imobiliária
6. Reserva do imóvel, cont. – Formação incompleta do contrato de reserva
7. Contratos em contacto com várias ordens jurídicas – lei aplicável
Artigo 19.º (Remuneração da empresa)
1. A remuneração dependente da conclusão e perfeição do contrato visado (n.º 1)
2. O significado da perfeição do contrato (n.º 1)
3. A remuneração devida aquando da celebração de contrato-promessa (n.º 1)
4. Natureza jurídica do contrato de mediação simples, considerando a dependência da remuneração face à conclusão do contrato visado, ou de contrato-promessa (n.º 1)
5. A remuneração no contrato em regime de exclusividade – especificidades (n.º 2)
6. O incumprimento da cláusula de exclusividade, pelo cliente (desambiguação relativamente ao ponto anterior)
7. Adiantamento por conta da remuneração acordada (n.º 3)
8. O direito à remuneração quando terceiro preferente se substitui ao angariado pela mediadora (n.º 4)
9. Remuneração e despesas efetuadas no exercício da atividade
10. Contratos em contacto com várias ordens jurídicas – lei aplicável (n.º 5)
Artigo 20.º (Deveres gerais das empresas de mediação imobiliária)
Capítulo III – Prestadores estabelecidos noutros Estados do Espaço Económico Europeu
Artigo 21.º (Liberdade de estabelecimento em Portugal)
Artigo 22.º (Livre prestação de serviços)
Capítulo IV – Colaboradores de empresas de mediação imobiliária
Artigo 23.º (Técnicos de mediação imobiliária)
Artigo 24.º (Angariadores imobiliários)
Artigo 25.º (Identificação dos técnicos e angariadores)
Capítulo V – Fiscalização e sanções, responsabilidade contraordenacional
Artigo 26.º (Competências de inspeção e fiscalização do InCI)
Artigo 27.º (Responsabilidade pelas infrações)
Artigo 28.º (Advertência)
Artigo 29.º (Auto de notícia)
Artigo 30.º (Notificações)
Artigo 31.º (Medidas cautelares)
Artigo 32.º (Contraordenações e sanções acessórias)
Artigo 33.º (Competência para aplicação de sanções e medidas cautelares)
Artigo 34.º (Competência para execução de sanções e medidas cautelares)
Artigo 35.º (Produto das coimas)
Capítulo VI – Disposições finais e transitórias
Artigo 36.º (Procedimentos administrativos)
Artigo 37.º (Idioma dos documentos)
Artigo 38.º (Modelos e impressos)
Artigo 39.º (Dever de cooperação)
Artigo 40.º (Intervenção de notário ou profissional equiparado em negócios sobre imóveis)
Artigo 41.º (Informações sobre as empresas de mediação imobiliária)
Artigo 42.º (Taxas)
Artigo 43.º (Norma revogatória)
Artigo 44.º (Disposição transitória)
Artigo 45.º (Entrada em vigor)
Anexos
Anexo I – Anexo I da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro
Anexo II – Portaria n.º 199/2013, de 31 de maio
Anexo III – Regulamento n.º 16/2014, do InCI
Anexo IV – Portaria n.º 228/2018, de 13 de agosto
Comentários ao texto do Modelo de contrato de mediação imobiliária com cláusulas contratuais gerais
Bibliografia citada