347.453.3COL1)c)[2](1.ex.);(2.ex.)
Monografia
78899;79856
COLAÇO, Amadeu
Guia prático do arrendamento urbano / Amadeu Colaço.- 2ª ed. - [Coimbra] : Almedina, 2020. - 745 p. ; 23 cm. - (Guias práticos)
O 2º exemplar é uma reimpressão editada em 2020.
ISBN 978-972-40-8450-3 (Broch.) : D.L.
DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / Portugal, ARRENDAMENTO URBANO / Portugal
Abreviaturas. Introdução. CAPÍTULO I: ENTRADA EM VIGOR DA RNRAU E SUA DISPOSIÇÃO TRANSITÓRIA. SECÇÃO I- Entrada em vigor da RNRAU. 1- Entrada em vigor da RNRAU. SECÇÃO II- Disposição transitória da RNRAU. 2- Opção pela continuação do regime de atualização das rendas nos termos da versão originária do NRAU. 3- Aplicabilidade do disposto na alínea d) do nº 2 do artigo 1072º do Código Civil, aditada pela RNRAU, a todos os contratos de arrendamento. 4- Determinação do RABC do agregado familiar do arrendatário durante o ano de 2012. CAPÍTULO II: DISPOSIÇÕES GERAIS DA RNRAU. 5- Contagem dos prazos. 6- Tributação de rendas de prédios urbanos auferidas por pessoas singulares. 7- Alteração do Estatuto dos Benefícios Fiscais. 8- Contrato de seguro de renda. 9- Legislação complementar. CAPÍTULO III: REFORMA DO NRAU. SECÇÃO I- Disposições Gerais. SubSecção I- Comunicações. 10- Regras aplicáveis a qualquer comunicação. 11- Comunicações em determinados casos de cessação do contrato de arrendamento por resolução. 12- Vicissitudes nas comunicações. 13- Comunicações no caso de pluralidade de senhorios. 14- Comunicações no caso de pluralidade de arrendatários. 15- Comunicações no caso de herança indivisa. 16- Comunicações no caso de o locado constituir casa de morada de família. SubSecção II- Causas de resolução do contrato de arrendamento e respetivo modo de operar. Divisão I- Resolução por comunicação à contraparte. 17- Resolução pelo senhorio. 18- Resolução pelo arrendatário. Divisão II- Resolução mediante ação de despejo. 19- Casos em que é exigível a interposição de ação de despejo pelo senhorio para que opere a resolução do contrato de arrendamento. 20- Obrigação do pagamento das rendas na pendência da ação de despejo. 21- Cumulação da resolução do contrato com a denúncia ou com a oposição à sua renovação. Divisão III- Desocupação do locado em caso de cessação do contrato de arrendamento. 22- Regra geral. 23- Encurtamento do prazo de desocupação do locado no caso de resolução do contrato de arrendamento. SubSecção III- Ações judiciais executivas. Divisão I- Ação executiva para pagamento de quantia certa referente ao valor das rendas, encargos ou despesas. 24- Título executivo. Divisão II- Ação executiva para entrega de coisa imóvel arrendada. 25- Ação executiva para entrega de coisa imóvel arrendada. 26- Fim a que se destina e respetivo objecto. 27- Entidade competente para assegurar a tramitação do procedimento especial de despejo. 28- Prova do cumprimento de obrigações fiscais relativas ao contrato de arrendamento. 29- Casos de constituição obrigatória de advogado. 30- Casos sujeitos a distribuição, tribunal competente, e carácter urgente dos actos a praticar pelo juiz. 31- Valor do procedimento especial de despejo. 32- Prazos. 33- Acesso ao direito e aos tribunais. 34- Títulos para a interposição do procedimento especial de despejo. 35- Requerimento de despejo. 36- Estabilidade da instância no procedimento especial de despejo. 37- Fundamentos de recusa do requerimento de despejo. 38- Notificação do/s requerido/s. 39- Oposição à pretensão de despejo e/ou requerimento de diferimento de desocupação do locado. 40- Constituição de título para desocupação do locado. 41- Impugnação do título para a desocupação do locado. 42- Desocupação do locado. 43- Suspensão da desocupação do locado. 44- Diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação. 45- Recurso da decisão judicial para a desocupação do locado. 46- Taxas de justiça no âmbito do procedimento especial de despejo. 47- Uso indevido ou abusivo do procedimento especial de despejo. 48- Extinção do procedimento especial de despejo. 49- Acção executiva para pagamento de rendas, encargos ou despesas, subsequente ao procedimento especial de despejo. SubSecção V- Justo impedimento. 50- Justo impedimento. SubSecção VI- Consignação em depósito. 51- Pressupostos e objeto da consignação em depósito. 52- Termos do depósito. 53- Notificação do senhorio. 54- Depósitos posteriores. 55- Impugnação do depósito. 56- Levantamento do depósito pelo senhorio. SubSecção VII- Determinação da renda. 57- Coeficiente de atualização. SECÇÃO II- Normas transitórias. SubSecção I- Contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados na vigência do D.L. 257/95 de 30 de setembro. 58- Regime e especificidades. SubSecção II- Contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do D.L. 257/95 de 30 de setembro. Divisão I- Disposições gerais. 59- Regime. Divisão II- Transição para o NRAU e atualização da renda no arrendamento para fim habitacional. 60- Procedimentos para a transição para o NRAU e atualização da renda nos contratos de arrendamento habitacionais celebrados antes da vigência do RAU. Divisão III- Transição para o NRAU e atualização da renda no arrendamento para fim não habitacional. 61- Procedimentos tendentes à transição para o NRAU e atualização da renda. Divisão IV- Transmissão por morte da posição do arrendatário. SubDivisão I- Transmissão por morte no arrendamento para habitação. 62- Casos de não caducidade do arrendamento para habitação por morte do primitivo arrendatário. SubDivisão II- Transmissão por morte no arrendamento para fins não habitacionais. 63- Transmissão por morte nos arrendamentos para fins não habitacionais. CAPÍTULO IV: FORMULÁRIOS. Minuta 1– Requerimento de notificação judicial avulsa. Minuta 2– Comunicação pelo senhorio, destinada à resolução do contrato de arrendamento para habitação, com fundamento em mora superior a 3 meses no pagamento da renda, efetuada mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução. Minuta 3– Comunicação pelo senhorio, destinada à resolução do contrato de arrendamento para habitação, com fundamento em mora superior a 3 meses no pagamento da renda, efetuada mediante carta registada com aviso de receção, relativamente a contrato de arrendamento celebrado por escrito no qual tenha sido convencionado o domicílio do arrendatário. Minuta 4– Nova carta registada com aviso de receção a enviar pelo senhorio, destinada à resolução do contrato de arrendamento. Minuta 5– Depósito pelo arrendatário para fazer cessar a mora inexistindo pendência de processo judicial. Minuta 6– Depósito pelo arrendatário para fazer cessar a mora verificando-se uma situação de pendência de processo judicial. Minuta 7– Comunicação do arrendatário ao senhorio, não se verificando pendência de processo judicial, informando-o do depósito das rendas em mora acrescida da indemnização legal. Minuta 8– Requerimento destinado à junção à contestação ou figura processual equivalente do duplicado da guia de depósito das rendas em atraso e respectiva indemnização. Minuta 9– Requerimento para o levantamento da renda depositada e não impugnada. Minuta 10– Carta do senhorio dirigida ao arrendatário para actualização anual da renda. Minuta 11– Carta do senhorio para o arrendatário destinada a comunicar-lhe a intenção de transição para o NRAU do contrato de arrendamento habitacional celebrado antes da vigência do RAU e actualização da respectiva renda. Minuta 12– Carta do senhorio dirigida ao cônjuge do arrendatário destinada a comunicar-lhe a intenção de transição para o NRAU do contrato de arrendamento habitacional celebrado antes da vigência do RAU e actualização da respectiva renda no caso de o locado constituir casa de morada de família. Minuta 13– Nova carta do senhorio dirigida ao arrendatário destinada a comunicar-lhe a intenção de transição para o NRAU do contrato de arrendamento habitacional celebrado antes da vigência do RAU e actualização da respectiva renda, em virtude de a 1º carta ter sido devolvida por o arrendatário se ter recusado a recebê-la, não a ter levantado no prazo previsto nos serviços postais, ou o aviso de receção ter sido assinado por pessoa diferente do arrendatário. Minuta 14– Denúncia do contrato de arrendamento pelo arrendatário. Minuta 15– Resposta do arrendatário invocando o facto do rendimento anual bruto corrigido do seu agregado familiar ser inferior a 5 retribuições mínimas nacionais anuais e opondo-se à transição do contrato para o NRAU e à actualização do valor da renda. Minuta 16– Comunicação do senhorio ao arrendatário do valor de renda actualizado no caso de este ter-se oposto à transição do contrato de arrendamento para o NRAU e ao novo valor de renda inicialmente proposto com a invocação do facto do rendimento anual bruto corrigido do seu agregado familiar ser inferior a 5 retribuições mínimas nacionais anuais. Minuta 17– Carta do arrendatário para o senhorio a efectuar nos anos subsequentes à actualização da renda na sequência da invocação do RABC do agregado familiar do arrendatário ser inferior a 5 RMNA, quando essa prova seja exigida pelo senhorio até ao dia 1 de Setembro do respectivo ano. Minuta 18– Resposta do arrendatário invocando o facto de ter idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, ou que reside no locado cônjuge ou unido de facto ou parente na linha recta em 1º grau que se encontre numa destas situações, opondo-se à transição do contrato para o NRAU e contrapropondo um novo valor da renda. Minuta 19– Comunicação do senhorio ao arrendatário do valor de renda actualizado no caso de este ter-se oposto à transição do contrato de arrendamento para o NRAU e ao novo valor de renda inicialmente proposto com a invocação de ter idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60% ou que reside no locado cônjuge ou unido de facto ou parente na linha recta em 1º grau que se encontre numa destas situações. Minuta 20– Oposição pelo arrendatário face ao valor da renda proposto pelo senhorio, acompanhada de contraproposta de novo valor da renda, sem a invocação de qualquer uma das circunstancias previstas no nº 4 do artigo 31 do NRAU, nem a circunstância prevista na alínea b) do nº 1 do artigo 36º. Minuta 21– Denúncia do contrato de arrendamento pelo senhorio, por este não aceitar o valor de renda contraproposto pelo arrendatário. Minuta 22– Invocação e prova pelo arrendatário de circunstância que lhe faculta o alongamento do prazo de produção dos efeitos da denúncia do contrato de arrendamento por parte do senhorio, de 6 meses para 1 ano. Minuta 23– Comunicação do senhorio ao arrendatário, informando-o da actualização do valor de renda após divergência de ambos quanto a este valor. Minuta 24– Carta do senhorio para o arrendatário destinada a comunicar-lhe a intenção de transição para o NRAU do contrato de arrendamento não habitacional celebrado antes da entrada em vigor do D-L- 257/95, de 30 de setembro e de actualização da respectiva renda. Minuta 25– Denúncia do contrato de arrendamento pelo arrendatário não habitacional. Minuta 26– Invocação pelo arrendatário não habitacional de uma das circunstâncias previstas no nº 4 do artigo 51º do NRAU acompanhada de oposição à proposta de actualização do valor da renda e pronuncia quanto à transição do contrato para o NRAU. Minuta 27– Comunicação do senhorio do valor de renda actualizado em caso de desacordo quanto à submissão ao NRAU do contrato de arrendamento não habitacional anterior ao D-L- 257/ 95 e respectivo valor de actualização da renda, tendo o arrendatário invocado uma das circunstâncias previstas no nº 4 do artigo 51º do NRAU. Minuta 28– Oposição por parte do arrendatário não habitacional, de contrato anterior ao D-L- 257/95, relativamente à proposta do senhorio de actualização do valor da renda e transição do contrato para o NRAU, com apresentação de contraproposta de atualização da renda. Minuta 29– Denúncia pelo senhorio de contrato de arrendamento não habitacional celebrado antes do D-L- 257/95, na sequência da não aceitação, por parte deste, do valor de renda contraproposto pelo arrendatário. Minuta 30– Comunicação do titular do direito à transmissão da posição contratual do arrendatário primitivo, por morte deste, relativamente a contrato de arrendamento para fim não habitacional. ANEXOS. Anexo 1– Exposição de motivos constante da Proposta de Lei Nº 250/XII. Anexo 2– Lei nº 79/2014, de 19 de dezembro – Revê o regime jurídico do arrendamento urbano, alterando o Código Civil e procedendo à segunda alteração à Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro, à terceira alteração ao Decreto-Lei nº 157/2006, de 8 de agosto, e à segunda alteração ao Decreto-Lei nº 158/2006, de 8 de agosto. Anexo 3– Republicação do capítulo II do título I e dos títulos II e III da Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro. Anexo 4– Republicação do capítulo IV do título II do livro II do Código Civil. Anexo 5– Actual Código de Processo Civil – Lei nº 41/2013, de 26 de Junho – (Com os artigos correspondentes aos das remissões constantes da RNRAU). Anexo 6– Lei nº 30/2012, de 14 de Agosto – Procede à 2ª alteração do D-L- 157/2006, de 8 de Agosto, que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados. Anexo 7– Decreto-Lei nº 157/2006, de 8 de Agosto, que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados. Anexo 8– Decreto-Lei nº 266-B/2012, de 31 de dezembro – Estabelece o regime de determinação do nível de conservação dos prédios urbanos ou frações autónomas, arrendados ou não, para os efeitos previstos em matéria de arrendamento urbano, de reabilitação urbana e de conservação do edificado. Anexo 9– Decreto-Lei nº 266-C/2012, de 31 de dezembro. Anexo 10– Decreto-Lei nº 158/2006, de 8 de agosto – Aprova os regimes de determinação do rendimento anual bruto corrigido e a atribuição do subsídio de renda (Revogado). Anexo 11– Republicação do Decreto-Lei nº 160/2006, de 8 de agosto – Regula os elementos do contrato de arrendamento urbano e os requisitos a que obedece a sua celebração, conforme previsto no nº 2 do artigo 1070º do Código Civil. Anexo 12– Decreto-Lei nº 1/2013, de 7 de janeiro – procede à instalação e à definição das regras de funcionamento do Balcão Nacional do Arrendamento e do procedimento especial de despejo. Anexo 13– Portaria nº 9/2013, de 10 de janeiro – Regulamenta diversos aspetos do procedimento especial de despejo bem como o regime de designação e intervenção de agente de execução, notário ou oficial de justiça que ocorre durante a acção de despejo que é tramitada exclusivamente no tribunal. Anexo 14– Portaria nº 226/2013, de 12 de Julho – Aprova os modelos de pedido de emissão da declaração e da declaração, relativos ao rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar do arrendatário, estabelecendo os procedimentos de entrega do pedido e da emissão da referida declaração e ainda os meios admissíveis para a prova de que o arrendatário é uma microentidade. Anexo 15– Portaria nº 115/2014, de 29 de Maio – Revoga a alínea b) do nº 2 do artigo 4º da Portaria nº 226/2013, de 12 de Julho, que admitia, de entre outros, como meio de prova de o arrendatário ser uma microentidade, uma declaração emitida pelo Instituto de Apoio às Pequenas e Médias Empresas e à Inovação, I- P-; estabelece ainda um regime transitório, relativo à validade de tais declarações apresentadas antes da sua entrada em vigor. Anexo 16– Lei nº 80/2014, de 19 de dezembro – Estabelece o regime de renda condicionada dos contratos de arrendamento para fim habitacional. Anexo 17– Lei nº 81/2014, de 19 de dezembro – Estabelece o novo regime do arrendamento apoiado para habitação e revoga a Lei nº 21/2009, de 20 de maio, e os Decretos-Leis nºs 608/73, de 14 de novembro, e 66/93, de 7 de maio. Anexo 18– Lei nº 105/2009, de 14 de Setembro – Regulamenta e altera o Código do Trabalho, aprovado pela Lei nº 7/2009, de 12 de Fevereiro, e procede à primeira alteração da Lei nº 4/2008, de 7 de Fevereiro. Anexo 19– Decreto-Lei nº 118/2013, de 20 de Agosto – Artigo 14º – Obrigações dos proprietários dos edifícios ou sistemas. Anexo 20– Portaria nº 30/2015, de 12 de Fevereiro – Modelo de Requerimento de despejo a que se refere o nº 1 do artigo 2º da Portaria nº 9/2013, de 10 de Janeiro. Anexo 21– Decreto-Lei nº 156/2015, de 10 de Agosto – Aprova o regime do subsídio de renda a atribuir aos arrendatários com contratos de arrendamento para habitação, celebrados antes de 18 de novembro de 1990 e que se encontrem em processo de atualização de renda – Aprova o regime de determinação do rendimento anual bruto corrigido (RABC), para efeitos de aplicação do disposto nos artigos 30º a 37º da Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro, alterada pela Leis nº 31/2012, de 14 de agosto, e 79/2014, de 19 de dezembro, e de comprovação das condições de acesso ou de manutenção do subsídio de renda. Anexo 22– Portaria nº 98-A/2015, de 31 de Março – Declaração Modelo 2 do Imposto do Selo; Modelo de recibo de quitação, designado de recibo de renda eletrónico; Declaração modelo 44. Anexo 23– Artigo 60º do Código do Imposto de Selo. Anexo 24– Lei nº 32/2016, de 24 de Agosto – Primeira alteração à Lei nº 81/2014, de 19 de dezembro, que «estabelece o novo regime do arrendamento apoiado para habitação e revoga a Lei nº 21/2009, de 20 de maio, e os Decretos-Leis nºs 608/73, de 14 de novembro, e 166/93, de 7 de maio». Anexo 25– Lei nº 42/2017, de 14 de junho – Regime de reconhecimento e proteção de estabelecimentos e entidades de interesse histórico e cultural ou social local (terceira alteração à Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro, que aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano, e quarta alteração ao Decreto-Lei nº 157/2006, de 8 de agosto, que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados). Anexo 26– Lei nº 43/2017, de 14 de Junho – Altera o Código Civil, aprovado pelo Decreto-Lei nº 47 344, de 25 de novembro de 1966, procede à quarta alteração à Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro, que aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano, e à quinta alteração ao Decreto-Lei nº 157/2006, de 8 de agosto, que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados. Anexo 27– Lei nº 30/2018, de 16 de Julho – Regime extraordinário e transitório para proteção de pessoas idosas ou com deficiência que sejam arrendatárias e residam no mesmo locado há mais de 15 anos. Anexo 28– Lei nº 64/2018, de 29 de Outubro – Garante o exercício do direito de preferência pelos arrendatários (altera o Código Civil, aprovado pelo Decreto-Lei nº 47 344, de 25 de novembro de 1966). Anexo 29– Lei nº 12/2019, de 12 de fevereiro – Proíbe e pune o assédio no arrendamento, procedendo à quinta alteração ao Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro. Anexo 30– Lei nº 13/2019, de 12 de fevereiro – Medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade. Anexo 31– Declaração de Retificação nº 7/2019, de 7 de Março – Declaração de retificação à Lei nº 12/2019, de 12 de fevereiro, «Proíbe e pune o assédio no arrendamento, procedendo à quinta alteração ao Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro». Anexo 32– Lei nº 83/2019, de 3 de setembro - Lei de bases da habitação. Anexo 33– Decreto-Lei 287/2003, de 12 de novembro - Artigo 15º-N do CIMI. Anexo 34– Portaria nº 406/2019, de 20 de dezembro - Aprova o modelo da participação de rendas previsto no nº 3 do artigo 15º-N do Decreto-Lei nº 287/2003, de 12 de novembro, na sua redação atual, e as correspondentes instruções de preenchimento. Anexo 35– Lei nº 1-A/2020, de 19 de março - Medidas excecionais e temporárias de resposta à situação epidemiológica provocada pelo coronavírus SARS-CoV-2 e da doença COVID-19. Anexo 36– Decreto nº 2-A/2020, de 20 de março - Regulamenta a aplicação da declaração do estado de emergência efectuada pelo Presidente da República nº 14-A/2020, de 18 de março. Anexo 37– Decreto nº 2-B/2020, de 2 abril - Regulamenta a prorrogação do estado de emergência efectuada pelo Presidente da República. Anexo 38- Lei nº 4-C/2020, de 6 de abril - Regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia COVID-19. Anexo 39- Portaria nº 91/2020, de 14 de abril - Define, em execução do disposto no nº 2 do artigo 3º da Lei nº 4-C/2020, de 6 de abril, que estabelece um regime excecional para as situações de mora no pagamento das rendas atendendo à situação epidemiológica provocada pelo coronavírus SARS-CoV-2 e doença COVID-19, os termos em que é efetuada a demonstração da quebra de rendimentos para efeito de aplicação daquele regime excecional a situações de incapacidade de pagamento das rendas habitacionais devidas a partir de 1 de abril de 2020 e até ao mês subsequente ao termo da vigência do estado de emergência.