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Monografia
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JARDIM, Mónica, e outros
108 perguntas sobre a hipoteca imobiliária / Mónica Jardim, Margarida Costa Andrade, Afonso Patrão.- 2ª ed. - [Coimbra] : Almedina, 2021. - 128 p. ; 23 cm. - (Guias práticos)
ISBN 978-972-40-9583-7 (Broch.) : D.L.
DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / Portugal, HIPOTECA / Portugal, HIPOTECA IMOBILIÁRIA / Portugal, PROCESSO EXECUTIVO / Portugal, DIREITOS REAIS DE GARANTIA / Portugal
Prefácio às “108 perguntas sobre a hipoteca imobiliária”. Lista de Abreviaturas. CONSTITUIÇÃO, FORMA, REGISTO E EXTINÇÃO. 1- Que direitos reais de garantia podem incidir sobre imóveis? 2- Quais as modalidades de hipoteca previstas pelo direito português? 3- Como tem o credor hipotecário a segurança de que o constituinte pode validamente constituir a garantia imobiliária? 4- O que pode constituir objecto de uma garantia hipotecária? 5- É possível constituir uma hipoteca que incida apenas sobre uma parte de um prédio (rústico ou urbano)? 6- É possível a junção de dois prédios quando apenas um deles esteja onerado com uma hipoteca? 7- É possível dividir um prédio (rústico ou urbano) sobre o qual já incida uma hipoteca? 8- É possível constituir uma hipoteca que tenha apenas por objecto a construção (ou uma plantação) que exista num determinado prédio? 9- Será possível constituir uma hipoteca que tenha apenas por objecto painéis solares, aerogeradores, uma rede de aquecimento geotérmico, etc., quando o crédito garantido resulte de uma operação de financiamento para a aquisição de tal equipamento? 10- O que sucede à hipoteca quando um prédio rústico se transforme em urbano? 11- Podem as hipotecas ter por objecto mais do que uma coisa imóvel de modo a que o credor possa escolher qual pretende ver executada? 12- É possível criar uma hipoteca global de modo a abranger um portfolio flutuante de bens imóveis? 13- Pode o usufrutuário constituir uma hipoteca sobre a coisa usufruída? 14- Pode um comproprietário constituir uma hipoteca sobre a coisa comum? 15- Pode o proprietário das unidades de alojamento, integradas num empreendimento turístico subordinado ao regime do direito real de habitação, constituir hipoteca sobre uma delas? 16- Pode a hipoteca ter por objecto um direito real de habitação periódica? 17- Pode o titular de um direito real de habitação duradoura constituir hipoteca sobre o seu direito? 18- É possível que, no contrato de constituição da hipoteca, convencionem as partes que o credor hipotecário só pode fazer-se pagar pelo valor da coisa onerada, ainda que este venha a revelar-se inferior ao montante total devido (non-recourse-loan)? 19- Pode, sem mais e convencionalmente, atribuir-se ao credor hipotecário o direito de, verificado o incumprimento da obrigação garantida, adquirir a propriedade sobre o imóvel hipotecado independentemente de qualquer procedimento especial (pacto comissório)? 20- Pode convencionar-se que, em caso de incumprimento, a propriedade da coisa é atribuída ao credor hipotecário mediante justa avaliação, compensando-se o proprietário caso o valor da coisa exceda o do crédito garantido (pacto marciano)? 21- Tem o devedor hipotecário o direito de requerer ao credor que receba a propriedade sobre a coisa onerada de modo a ver a dívida garantida extinta? (datio in solutum por imposição legal) . 22- Pode o proprietário de bem hipotecado ser impedido pelo credor hipotecário de o alienar? 23- Pode o adquirente de imóvel hipotecado libertar o bem da hipoteca? 24- Se o adquirente do direito de propriedade sobre o imóvel desconhecer, de boa fé, a existência da hipoteca recebe o direito desonerado? 25- A destruição da coisa importa a extinção da hipoteca? 26- Quais são as causas de extinção da hipoteca? 27- Está a duração da hipoteca sujeita a um prazo de vigência, findo o qual prescreve? 28- Estão os negócios hipotecários sujeitos a uma forma específica? 29- Obriga a lei que o conteúdo do contrato de compra e venda de um imóvel seja explicado às partes? 30- Obriga a lei que o conteúdo do contrato de constituição da hipoteca seja explicado às partes? 31- Deve o notário (ou outro profissional que desempenhe funções equivalentes) verificar a situação jurídica do imóvel, especialmente para saber se o alienante é o proprietário ou se já existem ónus ou encargos que tenham o prédio por objecto? 32- Pode o adquirente do direito de propriedade confiar que um prédio apenas está descrito uma vez no registo? 33- Pode o adquirente do direito de propriedade confiar na área, localização e limites do prédio revelados pelo cadastro? 34- É necessário provar, junto do notário ou de outro profissional que desempenhe funções equivalentes, o pagamento de dívidas fiscais? 35- Deve o notário (ou outro profissional que desempenhe funções equivalentes) verificar se a transacção está associada ao branqueamento de capitais? 36- O registo é condição de validade de um negócio translativo da propriedade sobre um imóvel? 37- São os prédios objecto de uma descrição registal autónoma em relação à descrição do solo? 38- Só os direitos reais estão sujeitos a registo? 39- É o registo condição de existência de uma hipoteca? 40- É necessário obter o consentimento do proprietário do imóvel para registar a hipoteca? 41- É a constituição de uma hipoteca válida se o sujeito que a constitui aparece no registo como proprietário, mas não o é em termos substantivos? 42- Pode o adquirente de coisa imóvel confiar no registo se outrem estiver na posse da coisa? 43- É necessário provar, junto do conservador do registo predial, o pagamento das dívidas fiscais? 44- Deve o conservador do registo predial verificar se a transacção está associada ao branqueamento de capitais? 45- Deve o conservador controlar a presença de cláusulas abusivas no contrato? 46- Como se organiza o registo predial em Portugal e quem é por ele responsável? 47- É possível que qualquer pessoa aceda ao registo para verificar que direitos existem sobre um imóvel? 48- O proprietário pode saber quem requereu informações sobre o prédio? CESSÃO DA HIPOTECA. 49- Pode a hipoteca ser cedida? 50- Como pode o cessionário de uma hipoteca ter a certeza de que o cedente da hipoteca pode validamente transferir a garantia imobiliária? 51- Tem a hipoteca de estar registada para que possa ser cedida? 52- É o registo necessário para que a cessão da hipoteca tenha eficácia, não só perante terceiros, mas mesmo inter partes? 53- É necessário o consentimento ou a notificação do proprietário do imóvel onerado para que a cessão da hipoteca seja eficaz erga omnes? 54- A confiança que o cessionário da hipoteca deposita no registo está protegida? 55- É a cessão da hipoteca válida se o cedente não for o verdadeiro titular do direito real de garantia? 56- Sendo possível a aquisição de boa fé de uma hipoteca, está tal facto dependente da verificação de um prazo? 57- Sendo o registo da hipoteca cancelado, os terceiros adquirentes, na vigência do cancelamento, podem vir a ser prejudicados se, posteriormente, se reconhecer ao credor o direito a obter a reinscrição da hipoteca? 58- Pode operar-se uma cessão da hipoteca a favor de um credor hipotecário? CESSÃO DO GRAU HIPOTECÁRIO. 59- Como são ordenadas as hipotecas? 60- Pode um credor hipotecário obter a posição de um outro credor hipotecário que tenha um grau de preferência superior? 61- Podem dois credores hipotecários obter o mesmo grau hipotecário? RELAÇÃO ENTRE A HIPOTECA E O CRÉDITO GARANTIDO. 62- É possível constituir uma hipoteca antes de existir um crédito a garantir? 63- É possível que a hipoteca tenha um valor superior ao valor do crédito segurado? 64- Tem o titular da hipoteca de ser também o titular do crédito garantido? 65- Pode a hipoteca ser executada antes de o crédito se tornar exigível? 66- A extinção do crédito segurado importa a extinção da hipoteca? 67- Se o crédito for cedido, aplicam-se ao novo credor os limites da hipoteca? 68- Se o crédito garantido for parcialmente cedido, o montante garantido pela hipoteca aplica-se igualmente ao novo credor? 69- Se parte do valor da hipoteca deixar de ser necessário para assegurar o pagamento da dívida garantida, pode a parte desnecessária ser oferecida a um outro credor (novo credor ou credor hipotecário com um grau inferior)? 70- Pode um credor com um grau hipotecário inferior melhorar a sua posição adquirindo a parte livre de hipoteca superior? 71- Pode um credor com um grau hipotecário inferior assegurar que a sua garantia receberá um grau superior assim que uma parte do valor da primeira hipoteca se torne desnecessária para a garantia do crédito? 72- Pode o proprietário do imóvel invocar contra o credor hipotecário que o crédito assegurado é inexistente? 73- É possível que o proprietário do imóvel onerado obtenha a redução da hipoteca quando seja evidente que apenas uma parte do valor máximo definido será usado? 74- Existem disposições legais protegendo o proprietário do imóvel onerado que não seja o devedor do crédito garantido? 75- É possível estruturar uma hipoteca de modo a que o montante do crédito segurado possa aumentar sem qualquer alteração da garantia imobiliária? 76- É possível substituir um crédito garantido existente por outro crédito contra o mesmo devedor — sem afectar ou mudar a hipoteca? 77- É possível garantir novos créditos com a mesma garantia hipotecária depois de o crédito originário ter sido completamente extinto? 78- É possível garantir uma linha de crédito e sem necessidade de alterações da hipoteca? 79- É possível (sem alterações da hipoteca) assegurar um mútuo a longo prazo quando a taxa de juro esteja apenas fixada para uma parte do prazo, acordando-se que para o restante prazo se dará uma revisão da taxa de juro? 80- Pode a hipoteca ser transferida do credor A para o credor B para garantir novos créditos? 81- É possível que dois credores com hipotecas sobre a mesma coisa permutem as suas garantias? 82- Podem a hipoteca e o crédito garantido ser titulados por sujeitos diferentes? 83- É possível que o banco B, para segurança do seu superior crédito, obtenha a hipoteca do banco A sem que se extinga a dívida do banco A ou sem que seja necessário que o crédito seja transferido para o banco B? 84- É possível usar a hipoteca estabelecida em favor do banco A para garantir, adicionalmente, o crédito do banco B (sem transferência da garantia ou do crédito)? 85- Podem os créditos pertencentes a credores diferentes ser garantidos pelo registo de uma hipoteca a favor de um fiduciário que não seja credor do devedor? 86- É possível a transmissão do crédito sem consequências para a hipoteca? HIPOTECA E PROCESSO EXECUTIVO. 87- Como se obtém um título executivo para a execução de uma hipoteca? 88- Pode um credor hipotecário de grau inferior iniciar o procedimento executivo? 89- Pode o credor hipotecário com um crédito ainda não vencido participar no processo executivo? 90- Estão os rendimentos e as partes integrantes do imóvel abrangidos pela penhora? 91- Pode o credor exequente solicitar a adjudicação dos rendimentos do prédio para pagamento do seu crédito? 92- Pode o proprietário ser completamente privado do controlo do imóvel onerado antes de a venda judicial ocorrer? Se sim, para quem é o controlo transferido? 93- Pode o credor hipotecário trazer ao processo executivo outros bens que não o onerado com a hipoteca? 94- Há direitos reais de garantia não registados com preferência em relação à hipoteca? 95- A emissão de obrigações hipotecárias modifica os poderes atribuídos ao titular da hipoteca? E transmite a hipoteca? 96- Uma vez iniciado o processo executivo, pode o devedor acordar com o credor a transferência da propriedade sobre o imóvel onerado de modo a que todo o crédito seja considerado cumprido? (datio in solutum por acordo) . 97- Uma vez iniciado o processo executivo, pode a penhora converter-se em hipoteca? 98- É necessário proceder à avaliação do imóvel no âmbito do processo executivo? 99- Que modalidades de venda do bem estão previstas na lei? 100- Como se dá, em geral, publicidade à venda judicial? 101- Pode uma venda judicial ser concluída mesmo que o preço obtido pelo imóvel seja inferior a um determinado montante pré-fixado? 102- Pode o credor hipotecário tomar parte na venda judicial e adquirir a propriedade? Se sim, como é o preço verificado? 103- Pode o credor hipotecário reclamar com prioridade, à custa do produto da venda judicial, o pagamento de juros e de custos (excluindo custos do processo)? 104- É possível, no processo executivo, que a hipoteca existente sirva para financiar a aquisição do novo proprietário? 105- Que efeitos sofrem os restantes direitos reais sobre a coisa com a venda judicial? 106- Pode o comprador na venda judicial terminar prematuramente os arrendamentos (arrendamento comercial ou para habitação)? 107- Pode um proprietário, entendido como consumidor, ver todas as suas dívidas extintas por razões de protecção social? 108- Pode o credor hipotecário iniciar o procedimento executivo contra bens do devedor (bens que não o prédio onerado) depois da venda judicial do imóvel hipotecado? Bibliografia.