| Decisão Texto Integral: | I. Relatório:
Real Added Value Pn – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado, com o N.I.F. 720 014 255, propôs contra Elenco Único, Ld.ª, com o N.I.F. 510 551 092, e Nata da Nata, Ld.ª, com o N.I.F. 510 601 316, procedimento cautelar comum, pedindo: a condenação da primeira Requerida a proceder à desocupação temporária e entrega ao Requerente, livre de pessoas e bens, pelo período de execução das obras de reabilitação do prédio, do locado correspondente à loja com entrada pelos n.ºs 187, 189 e 191 da Rua Augusta (“loja 1”), parte integrante do prédio constituído em propriedade total, sito na Rua Augusta, n.ºs 187 a 203 e Rua da Assunção, n.ºs 63 a 69, em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa com o n.º 128, no prazo máximo de vinte dias após prolação de sentença; a condenação da segunda Requerida a proceder à desocupação temporária e entrega ao Requerente, livre de pessoas e bens, pelo período de execução das obras de reabilitação do prédio, do locado correspondente à loja com entrada pelos n.ºs 195 e 197 da Rua Augusta, em Lisboa (“loja 2”), parte integrante do prédio constituído em propriedade total, sito na Rua Augusta, n.ºs 187 a 203 e Rua da Assunção, n.ºs 63 a 69, em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa com o n.º 128, no prazo máximo de vinte dias após prolação de sentença; que se determine a inversão do contencioso, dispensando-se o Requerente do ónus de propositura da ação principal.
Para tanto, o Requerente alegou o seguinte: foi emitida pela Câmara Municipal de Lisboa licença para a realização de obras de alteração, com demolição, a realizar no prédio de que as Requeridas são arrendatárias. A natureza e a extensão daquelas obras implicam que o prédio seja totalmente desocupado durante o período de execução das mesmas, obrigando à suspensão dos contratos de arrendamento celebrados com as Requeridas.
Após a realização das obras de reabilitação, as Requeridas poderão retomar a utilização das lojas que lhes estão arrendadas.
O Requerente enviou a cada uma das Requeridas comunicações para efetivação da suspensão da execução dos contratos de arrendamento para remodelação e restauro profundos, comunicando-lhes a intenção de proceder a obras que obrigam à desocupação do locado por colocarem em causa as condições de habitabilidade, o local e as condições do realojamento fornecido, e a data de início e duração previsível das obras.
As Requeridas não procederam à desocupação temporária dos locados primitivos até à data indicada nas comunicações enviadas pelo Requerente.
O estado de degradação atual do prédio representa um perigo iminente para a segurança de pessoas e bens, pelo que a realização das obras urgentes que se impõem não pode ficar a aguardar pela resolução judicial do litígio na ação principal.
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Numa primeira fase foi proferido despacho de indeferimento liminar desta providência, o qual foi objeto de recurso, tendo este Tribunal da Relação determinado que os autos seguissem os seus termos normais.
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As Requeridas deduziram oposição.
A primeira Requerida, para além de ter impugnado a esmagadora maioria dos factos alegados pelo Requerente, alegou, em síntese, o seguinte: o imóvel que resultará das obras pretendidas efetuar não tem condições análogas às do locado que atualmente utiliza na exploração da sua atividade comercial; inexiste a necessidade de obras; o decretamento da providência provocaria na sua esfera jurídica um dano consideravelmente superior ao que o Requerente pretende evitar; caso a providência seja decretada com inversão do contencioso, o Requerente deverá ser condenado a: pagar à primeira Requerida todos os custos que venham a resultar para o local proposto, a reduzir a renda, em virtude do local proposto não ter condições análogas às do locado arrendado, e a pagar uma quantia pecuniária por cada dia de atraso no cumprimento da obrigação de restituição do locado, findo o prazo para a realização das obras.
Por seu turno, a segunda Requerida também impugnou a maior parte dos factos invocados pelo Requerente, dizendo ainda, em síntese: a necessidade da sua saída do locado prende-se única e exclusivamente com as soluções construtivas escolhidas pelo Requerente, sendo possível restaurar o imóvel sem desocupação daquele; o local de alojamento proposto pelo Requerente não tem condições análogas às existentes no locado; não há risco de caducidade do alvará das obras, nem da viabilidade do investimento; não existe risco de perigosidade, atento o estado atual do imóvel; o prejuízo resultante da providência excede o dano que com ela se quer evitar, face ao investimento inicial da segunda Requerida, aos resultados da loja existente no locado e aos custos do realojamento proposto; caso assim não se entenda e que a providência seja decretada com inversão do contencioso, o Requerente deverá ser responsável: por todos os custos derivados do realojamento temporário e pelo reajustamento da renda em função da diferença de valores e de clientela existente para ambas as localizações.
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Por decisão datada de 13 de outubro de 2025 o presente procedimento cautelar foi julgado improcedente.
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Inconformado com o teor daquela decisão, o Requerente veio apresentar recurso, formulando as seguintes conclusões, que aqui se transcrevem:
«A. O presente recurso tem por objecto a Sentença proferida pelo Tribunal a quo, considerando o Recorrente que não foi feita correcta apreciação da prova produzida e discordando, nomeadamente, da interpretação feita ao artigo 9.º-B, n.º 2 do RJOPA, quanto aos requisitos dos imóveis para realojamento temporário das Recorridas durante o período de execução das obras de reabilitação do Prédio.
II. Do pedido de alteração da decisão sobre a matéria de facto
A. Factos não provados quanto à necessidade de o Prédio estar totalmente desocupado para a realização das obras de reabilitação, sua dimensão e abrangência (alíneas a), b), c) e f) da matéria não provada da Sentença)
B. Para a decisão de dar por não provados os factos indicados nas alíneas a), b), c) e f) da matéria não provada da Sentença, o Tribunal a quo fundou-se nos depoimentos das testemunhas AA e BB, que terão referido que, no seu entendimento, “não é necessária a colocação de micro-estacas” em obras de reabilitação de prédio.
C. Atento os factos provados n.ºs 9 e 14, as obras projectadas e licenciadas prevêm a reabilitação integral do Prédio - reabilitação profunda e integral – resultando dos Docs. n.ºs 13 e 14 do Requerimento Inicial que “a intervenção será simultânea em todo o imóvel e a remodelação integral a que o mesmo está sujeito torna incompatível a presença de ocupantes, quer pela ausência de condições de segurança, quer pela ausência de redes (abastecimento de água, esgotos, eletricidade e gás) em funcionamento”.
D. Os depoimentos de todas as testemunhas indicadas pelo Recorrente – Eng. CC, Arqt. DD e Eng. EE – foram taxativos e conhecedores dos detalhes dos trabalhos a realizar, tendo referido com certeza que as obras de reabilitação do Prédio não podem ser efectuadas com a presença simultânea das Recorridas nos locados.
E. Do depoimento do Eng. EE e declarações de parte do Recorrente ficou ainda claro que a necessidade de as Recorridas desocuparem temporariamente os locados para a realização das obras não decorre de mero capricho do Recorrente, mas sim da absoluta incompatibilidade da presença simultânea daquelas com a realização dos trabalhos de reabilitação integral do Prédio.
F. Os depoimentos prestados por AA e BB corresponderam a depoimentos genéricos, abstractos e incapazes de abalar a força probatória dos elementos de prova documental (Docs. n.ºs 12 a 14 do Requerimento Inicial) e a credibilidade dos depoimentos das testemunhas indicadas pelo Recorrente, já que aqueles manifestaram desconhecimento sobre o concreto projecto para reabilitação do Prédio, tendo apenas referido que, no plano teórico, é possível realizar obras em parte de um Prédio, deixando, por exemplo, o rés-do-chão em funcionamento.
G. Nessa medida, os depoimentos de AA e BB não se revelaram contrários aos depoimentos testemunhais de FF, DD ou EE, nem aos Docs. n.ºs 12 a 14 do Requerimento Inicial, dos quais resulta que a realização das obras de reabilitação do Prédio obriga à sua desocupação total, não sendo compatível com a presença simultânea das Recorridas.
H. A circunstância de poder fazer-se uma reabilitação em que apenas os pisos superiores de prédio sejam intervencionados não equivale a dizer-se que, no caso concreto, as obras previstas são passíveis de execução com a presença simultânea das Recorridas, ou que o projecto licenciado para o Prédio pode ser feito sem a implementação de micro-estacas.
I. Pelo exposto, tendo em conta (i) os depoimentos testemunhais do Eng. FF (00:06:06 a 00:08:19), Arqt. DD (00:03:06 a 00:03:54 e 00:12:08 a 00:15:04), Eng. EE (00:24:24 a 00:36:10), declarações de parte do Recorrente (00:17:26 a 00:24:04), (ii) os Documentos n.ºs 12, 13 e 14 do Requerimento Inicial e (iii) os factos provados n.ºs 9 e 14 requer-se que seja efectuada a alteração da matéria de facto da Sentença a quo, dando-se por provados os factos constantes das alíneas a), b), c) e f) da matéria não provada da Sentença, factos que aqui se dão por integralmente reproduzidos.
J. De igual modo, tendo em consideração os elementos de prova identificados na conclusão I., com especial destaque para os Docs. n.ºs 12 a 14 do Requerimento Inicial e por se relevarem pertinentes, requer-se ainda que este Douto Tribunal dê por provados os factos seguintes:
• Os trabalhos a realizar prevêm a substituição integral de todas as infraestruturas, o reforço estrutural e a reabilitação das fachadas, onde se prevê a demolição de elementos arquitectónicos dissonantes, a recuperação da azulejaria, das cantarias e, sempre que possível, as carpintarias e serralharias, bem como a substituição da guarnição dos vãos (artigo 31.º do Requerimento Inicial);
• Nas tarefas a realizar para a reabilitação do prédio está previsto:
o Reforço das fundações, através da:
c. Implementação de micro-estacas de aproximadamente 26 (vinte e seis) metros de profundidade, para garantir o suporte adequado do Prédio, dada a fraca capacidade do solo superficial; e
d. Demolição controlada do pavimento térreo para execução das novas fundações, com reconstrução posterior.
o Reforço de paredes perimetrais, através da aplicação de microbetão armado na face interna das paredes, através da fixação de malha metálica e projecção de betão estrutural;
o Reforço dos pilares de betão armado e pilares em alvenaria de pedra com soluções de encamisamento;
o Reabilitação de pavimentos, com a substituição e reforço das lajes, com foco especial em zonas sujeitas a sobrecargas, como instalações sanitárias e cozinhas;
o Conferir uma ligação adequada entre os diversos elementos estruturais, nomeadamente entre paredes de alvenaria e de frontal e pavimentos;
o Reconstrução e reforço de paredes de frontal com a reposição das paredes essenciais à estabilidade global;
o Reparação de elementos em madeira, nomeadamente a substituição e reforço de vigamentos degradados, garantindo continuidade estrutural;
o Reconstrução da cobertura com a manutenção da configuração original;
o Intervenção nos núcleos de escadas, com a reabilitação e reforço estrutural dos elementos de escadas; e
o Criação de caixa de elevadores, considerando-se uma estrutura em betão armado que contribuirá para a resistência global do edifício (artigo 32.º do Requerimento Inicial);
• Prevê-se, igualmente, a remoção e substituição integral das instalações técnicas do edifício (artigo 33.º do Requerimento Inicial);
• Das obras resultará um nível bom ou superior no estado de conservação do Imóvel, de acordo com a tabela referida no n.º 3 do art.º 6º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de novembro (artigo 34.º do Requerimento Inicial);
II. B Factos não provados quanto ao estado de degradação actual do Prédio (alínea d) da matéria não provada da Sentença)
K. Ao contrário do que resulta do entendimento do Tribunal a quo, um Prédio pode estar em perigo iminente ou o avançado estado de degradação do Prédio pode estar a colocar em risco a estabilidade global do edifício, mesmo que isso não esteja atestado por decisão administrativa.
L. Do relatório técnico junto pelo Recorrente, da autoria da Betar – Estudos e Projectos, Lda., correspondente ao Doc. n.º 14 do Requerimento Inicial, resulta, nomeadamente, que o (i) Prédio apresenta diversas e graves fragilidades estruturais, (ii) o estado avançado de degradação do Prédio coloca em risco a estabilidade global do edifício e (iii) é urgente a realização das obras para garantir a estabilidade estrutural do edifício.
M. O Eng. FF, co-autor do relatório técnico correspondente ao Doc. n.º 14 do Requerimento Inicial, foi claro e isento ao identificar as principais anomalias do Prédio e consequentes riscos para a sua estabilidade, tendo o Arqt. DD abordado, no seu depoimento, a necessidade da realização das obras de reabilitação, face às intervenções efectuadas ao longo do tempo, que foram retirando ao Prédio elementos que asseguravam a sua estabilidade.
N. Tendo em conta os (i) depoimentos testemunhais do Eng. FF (00:11:29 a 00:13:54) e Arqt. DD (00:03:06 a 00:03:54 e 00:06:08 a 00:07:07) e (ii) os Docs. n.ºs 12, 13 e 14 do Requerimento Inicial, requer-se que seja efectuada a alteração da matéria de facto da Sentença a quo, considerando-se provado o facto constante da alínea d) da matéria de facto não provada da Sentença, facto que aqui se dá por integralmente reproduzido.
O. De igual modo, tendo em consideração os elementos de prova identificados na conclusão N., requer-se ainda que este Douto Tribunal dê por provados os factos seguintes:
• O Prédio foi alvo de diversas intervenções ao longo dos séculos que alteraram a sua configuração e reduziram, severamente, a rigidez da sua estrutura e da sua resistência sísmica (artigo 95.º do Requerimento Inicial);
• O Prédio apresenta diversas e graves fragilidades estruturais decorrentes, nomeadamente, da degradação de elementos em madeira, afectados pela presença de humidade constante, infiltrações e agentes xilófagos (térmitas e caruncho), resultando em perda de resistência e descontinuidade dos pavimentos, (artigo 98.º do Requerimento Inicial),
• das alterações no rés-do-chão, resultantes da supressão ou estreitamento de elementos de alvenaria maciça entre vãos de portas e janelas ("nembos"), enfraquecendo significativamente a capacidade estrutural das paredes, (artigo 99.º do Requerimento Inicial),
• da remoção de paredes mestras, especialmente visível no interior do Prédio, com a eliminação de paredes perpendiculares essenciais ao equilíbrio estrutural do Prédio, que resultam no enfraquecimento da capacidade resistente do edifício à acção sísmica, (artigo 100.º do Requerimento Inicial),
• da ausência de elementos sísmicos adequados, (artigo 101.º do Requerimento Inicial),
• da inexistência ou degradação dos ligadores entre os elementos de madeira dos pavimentos e das paredes à estrutura da gaiola embebida nas paredes de alvenaria, (artigo 102.º do Requerimento Inicial),
• do sobrepeso e intervenções inadequadas: aumento do número de pisos e substituição de paredes estruturais por soluções de baixa capacidade resistiva, (artigo 103.º do Requerimento Inicial);
• A ampliação do Prédio para execução das caves, intervenção realizada em data não concretamente apurada, mas antes do Requerente ter adquirido o Prédio, foi executada com recurso a elementos de betão armado (vigas e lajes), com pilares em alvenaria de pedra ou em betão armado (artigo 104.º do Requerimento Inicial);
• Os elementos de betão armado apresentam recobrimentos de pequena espessura e as vigas são fracamente armadas com armaduras em aço liso, (artigo 105.º do Requerimento Inicial),
• sendo que os betões aplicados em obra têm uma baixa resistência, como sob a Loja actualmente ocupada pela 2.ª Requerida, em que se usou um betão B180. (artigo 106.º do Requerimento Inicial);
• Também as instalações técnicas do edifício se encontram em total estado de degradação (artigo 107.º do Requerimento Inicial);
• O Prédio, no seu estado actual, não demonstra segurança estrutural face a 90% da acção sísmica, sendo que o sistema estrutural do Prédio está classificado como “Deficiente” (artigo 108.º do Requerimento Inicial);
• O estado avançado de degradação do Prédio coloca em risco a estabilidade global do edifício, sendo especialmente vulnerável a acções sísmicas (artigo 109.º do Requerimento Inicial);
• O prédio apresenta risco de colapso estrutural, nomeadamente pelo estado de degradação e pelas alterações não documentadas, especialmente em situações de sismo (artigo 110.º do Requerimento Inicial); e
• O estado de degradação estrutural do Prédio não permite garantir a segurança para a contínua ocupação do edifício (artigo 111.º do Requerimento Inicial).
II.C Factos não provados conexos com os imóveis destinados ao alojamento temporário das Recorridas (alíneas g), h), i) e j) da matéria não provada da Sentença)
P. Na fundamentação de Direito, o Tribunal a quo afirmou que o estado de conservação dos imóveis propostos para o realojamento temporário das Recorridas, durante o período de execução das obras era “pelo menos igual ou superior aos dos locais primitivos”, considerando preenchido esse requisito do disposto no artigo 9.º-B, n.º 2 do RJOPA.
Q. Sem prejuízo, tendo em conta a prova produzida, o Recorrente não se conforma com a circunstância de não terem sido dados por provados os factos constantes das alíneas g), h), i) e j) desse segmento.
R. Tendo em conta o (i) depoimento testemunhal do Eng. EE (00:43:09 a 00:53:49) (ii) as declarações de Parte do Recorrente (00:30:37 a 00:32:39) e (iii) os Docs. n.ºs 23 e 25 do Requerimento Inicial, requer-se que seja efectuada a alteração da matéria de facto da Sentença a quo, considerando-se provados os factos constantes das alíneas g), h), i) e j) dos factos não provados da Sentença, factos que aqui se dão por integralmente reproduzidos.
II.D Factos não provados conexos com os prejuízos graves e de difícil reparação sofridos pelo Recorrente em caso de não decretamento da providência (alínea k) da matéria não provada da Sentença)
S. Resultou indiciariamente provado que “encontra-se prevista a instalação de um empreendimento turístico de 4 estrelas, mantendo-se o actual uso de comércio para o rés-dochão do Prédio (cfr. facto provado n.º 10), sendo que a operação turística prevista é constituída por um empreendimento central - um hotel de 5 (cinco) estrelas, situado na Rua Áurea, n.ºs 18 a 38, Rua S. Julião, n.ºs 117 a 153, Rua Augusta, n.ºs 17 a 37, Rua do Comércio, n.ºs 104 a 140 – e por outros edifícios satélite do empreendimento central, de entre os quais o Prédio, cfr. Doc. n.º 12 do Requerimento Inicial.
T. Está igualmente demonstrado que os custos associados à aquisição e reabilitação do Prédio, que está inserido em projecto turístico de natureza global a ser explorado por um único operador hoteleiro, superam os € 17.000.000,00 (dezassete milhões de euros) - cfr. factos provados n.ºs 15, 32 a 34 – sendo inequívoco que a impossibilidade de rentabilização do Prédio gera prejuízos, necessariamente elevados.
U. O Recorrente não pode acompanhar a argumentação seguida pelo Tribunal a quo quando refere putativa divergência quanto aos prejuízos estimados, no depoimento da testemunha EE e nas declarações de parte do Recorrente, como fundamento para não ter dado por provado o facto constante na alínea k): o Eng. EE referiu-se aos prejuízos não só conexos com a indisponibilidade da exploração do empreendimento turístico no Prédio, mas também dos espaços de retalho, enquanto o Eng. GG fez menção aos prejuízos conexos com a circunstância alegada no facto não provado k).
V. Tendo em conta o (i) depoimento testemunhal do Eng. EE (00:56:13 a 01:02:40) (ii) as declarações de Parte do Recorrente (00:35:42 a 00:36:40) e (iii) os factos provados n.º 15, 32, 33 e 34, requer-se que seja efectuada a alteração da matéria de facto da Sentença a quo, considerando-se provado o facto constante da alínea k) dos factos não provados da Sentença, facto que aqui se dá por integralmente reproduzido.
III Da matéria de Direito
W. Entende o Recorrente que o Tribunal a quo fez incorrecta interpretação do artigo 9.º-B, n.º 2 do RJOPA, em desconsideração do artigo 9.º, n.º 3 do Código Civil, uma vez que, na definição dos critérios do imóvel de realojamento temporário do arrendatário não habitacional, durante o período de execução das obras no locado, o legislador foi claro quanto aos requisitos referentes à localização desse espaço: deve situar-se no mesmo concelho do locado.
X. A lei é clara e, quanto a critérios de localização, o senhorio está apenas obrigado a encontrar imóvel no mesmo concelho e já não na mesma freguesia, ou em freguesia limítrofe, ou em freguesia que tenha iguais características quanto ao nível de clientela típica ou frequência turística.
Y. O espírito subjacente ao RJOPA, identificado no seu preâmbulo – “possibilitar a recuperação dos centros históricos, reabilitando em lugar de construir de novo, é objectivo a prosseguir com empenho” – foi o de permitir e assegurar ao senhorio a realização de obras em prédios arrendados.
Z. Face a tanto, afigura-se, salvo melhor opinião, inequívoco que a verificação do que são as “necessidades do agregado familiar” do arrendatário não habitacional deve cingir-se à verificação da existência das condições de funcionamento do imóvel de realojamento temporário e se são suficientes para o arrendatário aí desenvolver a sua actividade, não podendo tomar em consideração critérios quanto à localização do imóvel.
AA. Os imóveis de realojamento temporário das Recorridas apresentados pelo Recorrente são adequados para que estas aí desenvolvam a actividade actualmente exercida nos locados primitivos, pelo período de execução das obras de reabilitação do Prédio, cfr. factos provados n.º 22 a 31.
BB. Nessa medida, o Tribunal a quo deveria ter considerado que, in casu, estava verificado fumus boni iuris, correspondente à probabilidade séria do direito do Recorrente, na medida em que os imóveis para realojamento temporário alternativo das Recorridas cumprem os três requisitos previstos no artigo 9.º-B, n.º 2 do RJOPA – localizados no mesmo concelho, com igual ou superior estado de conservação e adequados/aptos ao desenvolvimento da actividade das Recorridas - tendo resultado provado que o Recorrente comunicou às Requeridas a efectivação da suspensão dos contratos de arrendamento, nos termos do artigo 10.º-A, n.º 1 do RJOPA.
CC. Sem prejuízo da alteração à matéria de facto requerida, mesmo que a matéria de facto se mantivesse inalterada, ainda assim cumpriria concluir que se encontra verificado periculum in mora - perigo no retardamento na tutela jurisdicional - que justifica o decretamento da providência.
DD. Uma vez que o Recorrente está impossibilidade de dar início aos trabalhos de reabilitação do Prédio nos locados enquanto as Recorridas aí permanecerem, o não decretamento da providência levará à impossibilidade de cumprir o prazo de 24 (vinte e quatro) meses, estipulado pela Câmara Municipal de Lisboa para a sua execução.
EE. Nos termos do disposto no artigo 71.º, n.º 3 do RJUE, a circunstância de as obras não poderem ser concluídas na data prevista na licença, ou suas prorrogações, determina a caducidade do alvará
FF. Impedir o Recorrente de executar o seu direito de reabilitar o Prédio levaria, pois, à susceptibilidade de o alvará actual caducar, com a consequente possibilidade de ser vedada, no futuro, a execução do actual projecto e/ou a sujeição a um indeterminado número de anos de espera até que pudesse ser emitido eventual novo alvará, com todos os riscos e prejuízos resultantes da impossibilidade de rentabilização do imóvel.
GG. É facto público e notório que desde 2020, na sequência da pandemia COVID-19, os custos de construção têm vindo a subir drasticamente devido ao aumento generalizado nos preços de materiais e mão-de-obra, impactando directamente os custos finais das obras.
HH. A concretização do projecto de reabilitação do Prédio implica que se possa, de imediato, dar inícios aos trabalhos de reabilitação no interior de todo o Prédio, não podendo ficar suspensa a aguardar pela resolução judicial do litígio na acção principal, sob pena de o direito de o Recorrente realizar essas obras, ao abrigo do processo de licenciamento apresentado e aprovado, ficar irremediavelmente comprometido.
II. Deve também concluir-se que o estado avançado de degradação do Prédio coloca em risco a estabilidade global do edifício, sendo especialmente vulnerável a acções sísmicas, o que torna premente a execução dos trabalhos de reabilitação do Prédio.
JJ. A Sentença recorrida violou o disposto no artigo 9.º, n.º 3 do Código Civil, no artigo 9.º-B, n.º 2 do RJOPA e no artigo 368.º, n.º 1 do CPC.».
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Por seu turno, a primeira Requerida contra-alegou, formulando as seguintes conclusões:
«A. Não se conformou o RECORRENTE com a douta Sentença proferida pelo Tribunal a quo, tendo apresentado Recurso de Apelação, por entender ter ficado sumariamente provada a matéria factual relativamente a: i) o estado de degradação atual do prédio e o perigo iminente daí resultante, correspondente ao facto d) da matéria dada como não provada na douta Sentença; ii) a necessidade de desocupação total do prédio para a realização as obras, bem como a sua dimensão e abrangência, correspondente aos factos a), b), c) e f) da matéria dada como não provada na douta Sentença e iii) os prejuízos graves e de difícil reparação que adviriam para o RECORRENTE em virtude do não decretamento da providência, correspondente ao facto k) da matéria dada como não provada na douta Sentença.
B. Contudo, andou bem o douto Tribunal a quo quando julgou como não provados os referidos factos, tendo decidido, acertadamente, pelo não decretamento da providência cautelar peticionada pelo RECORRENTE, para desocupação temporária das RECORRIDAS para realização de obras de reabilitação no locado.
C. Quanto aos factos relativos ao estado de degradação do prédio e iminente perigo que este poderia representar para as pessoas e bens, os depoimentos das testemunhas DD e CC não se mostram suficientes, por si só, para provar a existência deste perigo, cuja referência é feita nos documentos n.º 12, 13 e 14 juntos no Requerimento Inicial.
D. Uma vez que os documentos n.º 12 e 13 são da autoria da testemunha DD, Arquiteto responsável pelo projeto das obras (00:40 a 01:00 e 07:08 a 10:04 da gravação do seu depoimento).
E. E o documento n.º 14 é da autoria da testemunha CC, Sócio-gerente da empresa Betar, que iria executar as obras (09:55 a 11:26 da gravação do seu depoimento).
F. Pelo que, naturalmente, não poderia o Tribunal a quo fundar-se apenas nestas testemunhas para provar factos que advêm de documentos por si elaborados.
G. Para além disso, estas testemunhas têm um interesse direto na procedência da providência cautelar, pelo que os seus depoimentos não estão munidos da imparcialidade e seriedade necessárias para prevalecerem sobre os depoimentos das restantes testemunhas das RECORRIDAS, que os contradizem diretamente.
H. Quanto ao estado de degradação estrutural do prédio a intervencionar, a prova produzida pelo RECORRENTE mostra-se contraditória.
I. Em concreto, o conteúdo das páginas 1 e 2 do documento n.º 14 do Requerimento Inicial, que enumera várias fragilidades estruturais identificadas após inspeção técnica mostra-se contraditório com os depoimentos das testemunhas FF (08:51 a 09:13 da gravação do seu depoimento), DD (14:05 a 15:00 da gravação do seu depoimento) e EE (24:24 a 27 da gravação do seu depoimento), que asseveram que as reais condições estruturais do prédio apenas podem ser conhecidas no momento do início das obras.
J. Pelo contrário, os depoimentos das testemunhas das RECORRIDAS mostram-se uniformes quanto ao excelente estado de conservação do prédio, como se constata através dos depoimentos de AA (04:30 a 04:38 da gravação do seu depoimento) e HH (13:29 a 14:01 da gravação do seu depoimento).
K. No que respeita ao risco de colapso do prédio com a ação sísmica, a testemunha FF afirma que este risco seria muito elevado (14:17 a 17:40 da gravação do seu depoimento e documento n.º 14), contudo, não explica ou demonstra concretamente os valores inseridos na fórmula de cálculo utilizada, que o terão permitido chegar à conclusão de que o prédio não demonstra segurança estrutural face a 90% da ação sísmica.
L. Para além disso, as testemunha das RECORRIDAS, HH (03:34 a 13:10 da gravação do seu depoimento) e BB (01:48 a 03:50 da gravação do seu depoimento), mostraram um entendimento totalmente diferente: o prédio, não apresentando patologias que indiquem degradação e estando inserido num quarteirão, encontra-se em boas condições de conservação e não corre qualquer risco de colapso.
M. Aliás, desde 1755 já aconteceram vários outros sismos até aos dias de hoje, dois deles em 2024 e 2025, não tendo o prédio sofrido quaisquer fragilidades daí advindas.
N. Assim, andou bem o Tribunal a quo quando deu por não provado o facto d): “O estado de degradação actual do Prédio representa um perigo iminente para a segurança de pessoas e bens”.
O. Em consequência, não se pode afirmar existir uma verdadeira necessidade de afixação de micro-estacas para reforço da estrutura do prédio.
P. Uma vez que seria o risco de colapso do prédio que levava à obrigatoriedade de afixação de micro-estacas para reforço da sua estrutura, segundo a testemunha FF (03:38 a 05:42 da gravação do seu depoimento).
Q. Ora, não existindo um risco significativo de colapso, este argumento não se encontra apto a justificar a implementação de micro-estacas.
R. Ademais, a testemunha EE, gestor do RECORRENTE, também justificou a necessidade de implementação de micro-estacas pela instabilidade das fundações do prédio (27:46 a 31:10 e 01:37:30 a 01:39:40 da gravação do seu depoimento).
S. Pelo contrário, a testemunha HH partilhou uma opinião substancialmente contrária, justificando que aquelas estacas de madeira, primeiro, nem sequer servem de fundação propriamente dita dos prédios pombalinos, e segundo, não se degradam com facilidade (08:23 a 13:10 da gravação do seu depoimento)
T. Para além disto, a testemunha BB (04:05 a 05:02 e 07:09 a 07:35 da gravação do seu depoimento), refere e exemplifica outras formas de reforço estrutural de um prédio pombalino sem a utilização de micro-estacas.
U. Pelo que ficou demonstrada a desnecessidade da adoção deste método excessivamente agressivo, tendo a utilização de micro-estacas sido uma mera escolha, diga-se, pouco acertada, do empreiteiro da obra.
V. Tendo decidido bem o douto Tribunal a quo ao não considerar provado o facto b): “A implementação de medidas de reforço para garantir a segurança estrutural obriga ao reforço das fundações do Prédio, através da implementação de micro-estacas com profundidade aproximada de 26 metros”.
W. No que concerne à necessidade de desocupação das lojas arrendadas pelas RECORRIDAS ao RECORRENTE, esta exigência viria do facto de a colocação de micro-estacas ser incompatível com a presença das RECORRIDAS nos locados, segundo os depoimentos de FF (06:06 a 08:10 da gravação do seu depoimento), DD (12:13 a 14:00 da gravação do seu depoimento) e EE (24:24 a 27:46 da gravação do seu depoimento).
X. Ora, não havendo a necessidade de implementação de micro-estacas, também não haverá a necessidade de desocupação das lojas pelas RECORRIDAS.
Y. Ficou ainda demonstrada a existência de alternativas que podiam ser tomadas para evitar o fecho das lojas das RECORRIDAS, nos moldes pedidos pelo RECORRENTE, como se observa pelo testemunho de HH (21:29 a 25:25 da gravação do seu depoimento), AA (21:46 a 25:37 da gravação do seu depoimento) e BB (05:34 a 06:45 e (13:39 a 15:54 da gravação do seu depoimento).
Z. Portanto, daqui se retira o seguinte: fossem as obras necessárias, as lojas apenas teriam de fechar quando o rés-do-chão estivesse a ser intervencionado, podendo continuar em funcionamento no restante decurso das obras.
AA. Pelo que o pedido do RECORRENTE foi excessivo, não respeitando o requisito de proporcionalidade exigido.
BB. Desta forma, andou bem o douto Tribunal a quo quando considerou não provado o facto a): “A natureza e extensão das obras determina que o Prédio esteja totalmente desocupado durante o período da sua execução”, o facto c): “Sendo incompatível a presença das Requeridas no Prédio durante a execução das obras, nomeadamente por motivos de segurança e impossibilidade de funcionamento de redes de abastecimento de água, esgotos, electricidade e gás durante a realização da obra” e o facto f): “Não é possível a realização de obras no Prédio, em simultâneo com a presença das Requeridas nos locados”.
CC. No que respeita à manutenção da estrutura interior das lojas, apesar de o RECORRENTE assegurar que a configuração interior das lojas iria ficar exatamente a mesma, a prova testemunhal cria uma dúvida razoável quanto a este facto, como se confirma através do depoimento de DD (15:05 a 17:10 da gravação do seu depoimento), que levanta a possibilidade de ter de se erguer um pilar de 8 cm (oito centímetros) em todos os pisos do prédio.
DD. Relativamente aos factos não provados quanto às condições dos imóveis destinados ao alojamento temporário das RECORRIDAS, perfilhamos o entendimento do douto Tribunal a quo quando não considerou provados os factos g), h), j) e i) da matéria dada como não provada.
EE. Para além disso, e apesar de ser um facto notório, dos depoimentos de II e de EE (01:07:35 a 01:08 da gravação do seu depoimento), resultou plenamente provado que o tipo de clientela que caracteriza a Baixa de Lisboa não é, de todo, o mesmo que aquela que se pode encontrar em Benfica.
FF. Quanto aos prejuízos graves e de difícil reparação alegados pelo RECORRENTE, este não logrou provar a existência dos mesmos.
GG. Tanto porque a testemunha EE e o legal representante do RECORRENTE, GG, alegaram cada um prejuízos com valores substancialmente diferentes, tanto porque os prejuízos financeiros dificilmente poderão ser enquadrados no conceito de lesões graves de difícil reparação.
HH. E ainda porque não tem acolhimento o argumento de caducidade do alvará, uma vez que, se a utilização deste for frustrada por outrem, decorrendo daí danos, sempre poderá o RECORRENTE fazer valer o seu direito através da responsabilidade civil.
II. Nos termos do artigo 368.º do Código de Processo Civil, são três os requisitos para o decretamento de qualquer providência cautelar: a) a provável existência do direito (fumus boni juris), b) o receio justificado de que o mesmo seja seriamente afetado ou inutilizado se não for decretada uma determinada medida cautelar (periculum in mora)" e ainda c) a proporcionalidade entre a providência a decretar e o dano a acautelar.
JJ. Do que foi demonstrado ao longo deste articulado, nenhum dos requisitos do decretamento da providência cautelar peticionada logrou ser preenchido.
KK. Quanto ao periculum in mora, não ficou provado i) a perigosidade do estado atual do imóvel, ii) o risco da caducidade do alvará das obras e iii) o prejuízo de natureza monetária resultante da indisponibilidade de rentabilização económica do prédio.
LL. Pelo que não se poderá afirmar a existência de fundado receio de lesão grave e de difícil reparação.
MM. No que toca ao fumus boni iuris, a interpretação correta do artigo 9.º-B, n.º 2 do RJOPA não permite afirmar a existência séria do direito de o RECORRENTE poder exigir a suspensão do contrato de arrendamento para realização de obras de reabilitação.
NN. Ora vejamos, são três os requisitos para se poder proceder, de forma legítima, a esta suspensão: i) o imóvel temporário encontrar-se no mesmo concelho que o imóvel primitivo, ii) apresentar um estado de conservação igual ou superior e iii) ser adequado às necessidades do agregado familiar do arrendatário.
OO. Quanto a este último requisito, a sua interpretação deve ser feita da seguinte maneira: estando em causa um arrendamento para fins não habitacionais, deverá exigir-se a adequação às necessidades do estabelecimento de restauração específico das RECORRIDAS.
PP. Uma vez que a clientela faz parte da universalidade de um estabelecimento comercial, deve ser tida em consideração para aferição das necessidades concretas de um estabelecimento de restauração.
QQ. Tendo ficado provado que o espaço disponibilizado pelo RECORRENTE em S. Domingos de Benfica não é adequado ao tipo de estabelecimento da RECORRIDA fica claro que o imóvel disponibilizado pelo RECORRENTE para efeitos de suspensão do contrato de arrendamento não cumpre com todos os requisitos do artigo 9.º-B, n.º 2 do RJOPA.
RR. Logo, não se encontra preenchido o requisito fumus boni iuris.
SS. Outra interpretação não poderia ser possível, sob pena de estar encontrado o mecanismo que permitira ao senhorio forçar o arrendatário a optar pela denúncia do contrato – bastava propor um local de realojamento temporário inadequado às finalidades da atividade desenvolvida.
TT. Também o requisito da proporcionalidade não foi respeitado, uma vez que o decretamento da providência cautelar peticionada sempre iria consubstanciar uma forte desproporção entre o sacrifício a impor à RECORRIDA e a vantagem que o RECORRENTE viria a auferir, tendo em conta a diminuição da faturação da Requerida face à manutenção do valor da renda.
UU. Nestes termos, a douta Sentença proferida pelo Tribunal a quo não merece qualquer censura, devendo esta decisão ser confirmada, nos seus precisos termos.».
*
Também a segunda Requerida veio contra-alegar, para o que formulou as seguintes conclusões:
«I. O Apelante interpôs recurso da decisão nos presentes autos através da qual a Mmª Juiz do Tribunal a quo indeferiu a presente providência cautelar por considerar a mesma improcedente;
II. Acontece que a Autora não fez prova indiciária da existência do seu direito por os locais de realojamento propostos não terem condições análogas nem serem adequados às necessidades das Requeridas, e, por outro lado foi realizada prova suficiente para dar como preenchido o requisito de periculum in mora;
III. A Apelada concorda em pleno com os argumentos aduzidos pelo Tribunal a quo que levaram ao indeferimento da providência, aos quais se aderiu expressamente;
IV. Sendo importante ter em consideração que o Tribunal a quo permitiu às partes, particularmente ao Recorrente, uma ampla margem de liberdade para livremente desenvolver toda a prova que este entendeu necessária para, não só demonstrar as suas alegações, como também para que tal prova fosse suficiente para ser obtida uma antecipação do juízo sobre a causa principal, tendo ficado evidente durante o julgamento que a prova apresentada pelo Recorrente não era sequer suficiente para um juízo indiciário favorável, quanto mais para um juízo definitivo;
DA ALTERAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO
V. Para análise desta questão é importante ter consideração que, ao contrário do que defende o Recorrente, a prova relativa ao requisito do periculum in mora não é meramente indiciária, não se bastando com a mera aparência ou possibilidade de vir a sofrer danos, sendo necessário que fique demonstrado para lá de qualquer dúvida que o Recorrente irá sofrer danos, sendo tais danos quantificados por forma a perceber se os mesmos são graves e de difícil reparação;
VI. Não sendo feita prova suficiente de tal requisito então não poderá a providência ser considerada procedente; Factos não provados sob as alíneas a), b), c) e f)
VII. A documentação apresentada pelo Recorrente para fundamentação destes pontos foi elaborada por si e pelas testemunhas que este apresentou em Tribunal, tendo a prova apresentada pelas Requeridas tornado duvidosos os factos alegados pelo Recorrente nestes pontos;
VIII. Todas as testemunhas apresentadas pelo Recorrente para sustentação destes pontos da matéria têm um interesse evidente no desfecho do processo, atentas as suas funções no decorrer da obra que aquele pretende levar a cabo;
IX. Em contraponto, todas as testemunhas apresentadas pelas Requeridas para depor acerca de questões relacionadas com o edifício e com obras na Baixa de Lisboa, não têm qualquer interesse no desfecho do processo e detêm conhecimentos específicos e currículos com inúmeras intervenções na Baixa de Lisboa em edifícios pombalinos;
X. Dos depoimentos das testemunhas das Requeridas resultou que as testemunhas do Recorrente desconhecem elementos chave da construção pombalina tornando duvidosa a análise do estado actual do edifício e as propostas para a sua reabilitação por estes apresentadas, quer documental quer testemunhalmente;
XI. Resultou igualmente provado que, ao contrário do asseverado pelas testemunhas e representante do Recorrente, é possível levar a cabo obras como as que este pretende sem existir necessidade de desocupação total do imóvel e que tal possibilidade configura uma situação banal para obras na Baixa de Lisboa, não sendo tecnicamente difícil;
XII. Também ficou claro de tais depoimentos que a solução de colocação de micro-estacas corresponde a um afastamento da métrica pombalina, não sendo usual, nem resulta de imposição camarária e que não existe qualquer indício que as fundações do edifício tenham problemas e requeiram tal intervenção;
XIII. Tendo igualmente ficado demonstrado que a implementação de tal solução não implica a saída do locado da 2.ª Requerida;
XIV. Motivos pelo quais deverá improceder o pedido de alteração da matéria de facto da Sentença, mantendo-se como não provados os factos contantes das alíneas a), b), c) e f) da matéria não provada da Sentença.
XV. No que diz respeito ao pedido de alteração da matéria dada como provada constante do artigo 39. das Alegações de recurso, a mera repetição por parte das testemunhas com interesse na causa apresentadas pelo Recorrente não pode levar o Tribunal a dar como provados os alegados factos constantes de documentos também elaborados pelo Recorrente ou pelas testemunhas deste a pedido deste, motivo pelo qual deve o mesmo improceder e, caso assim não se entenda, deve ser estripado de toda a matéria conclusiva atento o facto de sobre esta não ter sido realizada prova suficiente; Facto não provado sob a alínea d)
XVI. O Recorrente tenta alterar este ponto da matéria de facto com base num documento elaborado pela firma responsável pelo projecto de estruturas da obra que o Recorrente pretende levar a cabo, e aos depoimentos do Eng. FF, autor do referido doc. 14 e que se limitou a repetir o que constava de tal documento, e o Arqt. DD, coordenador do projecto de obra, que se limitou a enumerar os objectivos da obra alegadamente pretendida pelo Recorrente;
XVII. Não sendo apresentada qualquer outra prova relativa à existência de danos causados pelo estado do imóvel ou manifestações desse estado ou à existência de ordens camarárias de abandono do espaço ou de obrigação e tomada de medidas de contenção e protecção urgentes, tendo ficado demonstrado através do depoimento de um engenheiro que foi durante vários anos assessor da câmara em projectos desta natureza que tais documentos existiriam caso o prédio se encontrasse em risco de colapso;
XVIII. Pelo contrário, existe um documento da autoria do Eng. FF que afirma que o edifício não se encontra em risco de colapso;
XIX. Ademais, dos depoimentos das testemunhas das Requeridas e pareceres técnicos juntos aos autos resultou que o teor do doc. 14 elaborado pela BETAR, assinado pelo Eng. FF, a pedido do Recorrente, não corresponde à verdade;
XX. Tendo resultado igualmente, caso o imóvel se encontrasse no estado asseverado pelo Recorrente, existiria documentação da Câmara Municipal de Lisboa a esse respeito, nomeadamente registo da chamada das autoridades competentes e uma proposta de medidas de contenção e de emergência, nada existindo no processo a este respeito;
XXI. Podendo por isso concluir-se que o edifício não se encontra em risco de colapso, não representando perigo iminente para pessoas e bens;
XXII. Motivos pelo quais deverá improceder o pedido de alteração da matéria de facto da Sentença, mantendo-se como não provados os factos contantes da alínea d) da matéria não provada da Sentença;
XXIII. No que diz respeito ao pedido de alteração da matéria dada como provada constante do artigo 49. das Alegações de recurso, a mera repetição por parte das testemunhas com interesse na causa apresentadas pelo Recorrente não pode levar o Tribunal a dar como provados os alegados factos constantes de documentos também elaborados pelo Recorrente ou pelas testemunhas deste a pedido deste, motivo pelo qual deve o mesmo improceder, sendo ainda de frisar que toda a matéria conclusiva constante de tal artigo foi directamente contrariada pelas testemunhas apresentadas pelas Requeridas;
Factos não provados sob as alíneas g), h), i) e j)
XXIV. A prova documental na qual o Recorrente suporta a alteração destes pontos não é suficiente para determinar se, na presente data, os locais de realojamento detêm as condições constantes dos mesmos;
XXV. Para além disso a prova testemunhal apresentada pelo Recorrente levantou dúvidas quanto à sua veracidade e independência, e na mesma não foram concretizados os factos necessários para poder dar como provadas os factos alegados pelo Recorrente;
XXVI. Motivos pelo quais deverá improceder o pedido de alteração da matéria de facto da Sentença, mantendo-se como não provados os factos contantes das alíneas g), h), i) e j) da matéria não provada da Sentença;
Factos não provados sob a alínea k)
XXVII. A prova testemunhal produzida pelo Recorrente relativamente a este ponto mostrou-se incongruente e, em face dos valores referidos, bastante duvidosa;
XXVIII. Para além disso, em face da matéria em questão e caso esta correspondesse à verdade, existiria diversa documentação de suporte tais como contratos dos quais constariam especificadamente as consequências do cumprimento e do incumprimento, temporário ou definitivo, dos mesmos;
XXIX. Não tendo tais documentos sido produzidos torna-se impossível dar por provado tal ponto apenas com base em testemunhos incongruentes de pessoas com interesse na causa sem qualquer sustentação documental;
XXX. Motivos pelo quais deverá improceder o pedido de alteração da matéria de facto da Sentença, mantendo-se como não provados os factos contantes da alínea k) da matéria não provada da Sentença;
DO DIREITO
- Do Fumus Boni Iuris
XXXI. O RJOPA apenas prevê as características que devem possuir os locais destinados a realojamentos temporários no âmbito de arrendamentos habitacionais, tendo deixado por definir tais características para os casos relativos a arrendamentos não habitacionais, para além de estes terem que ser feitos em condições análogas às do locado e adequadas às necessidades do arrendatário;
XXXII. Perante a prova realizada, quer documental, quer testemunhal, ficou claro que o local de realojamento proposto pelo Recorrente não é adequado a servir a actual clientela do estabelecimento da Rua Augusta da 2.ª Requerida, quer em natureza quer em número, e, por conseguinte, o local de realojamento proposto não coloca a 2.ª Requerida em condições análogas às do locado actual;
XXXIII. Motivo pelo qual o Recorrente não conseguiu fazer prova relativa ao primeiro requisito de procedência da providencia cautelar, o fumus bonis iuris, não tendo conseguido demonstrar a mera aparência do direito em que se arroga, estando por isso a providência condenada ao insucesso conforme bem notou o Tribunal a quo;
- Do Periculum in mora
XXXIV. O Recorrente defende que, mesmo sem alteração da matéria de facto, se encontraria justificado o requisito relativo à existência de fundado receio de que a 2.ª Requerida, antes da acção ser proposta ou na pendência dela, cause lesão grave e dificilmente reparável ao direito do Recorrente levar a cabo obras de demolição integral do interior do edifício e reconstrução, o denominado periculum in mora visto sob o prisma oferecido pelo Recorrente;
XXXV. Sem alteração da matéria dada como provada verifica-se que o Recorrente foi incapaz de demonstrar, mesmo que apenas aparentemente, que o estado actual do edifício apresente qualquer risco de segurança para pessoas e bens;
XXXVI. O Recorrente invoca igualmente um risco da caducidade do alvará da obra ou seja, um argumento que tem por base uma concepção financeira o qual, por esse motivo, não se enquadra no conceito de lesão grave que seja simultaneamente irreparável ou de difícil reparação;
XXXVII. Ademais, atenta a prova produzida no sentido de o início da obra já ter sido comunicado, o risco do alvará caducar já não se coloca;
XXXVIII. Mesmo que se admitisse a possibilidade de apoiar a presente providência em argumentos de concepção financeira não foram dados como provados os factos relativos aos putativos prejuízos alegados pelo Recorrente, não tendo por isso sido dados como provados os factos que permitam ponderar e quantificar gravidade dos prejuízos que defende existirem caso a providência não seja declarada;
XXXIX. Motivo pelo qual não se mostra preenchido o requisito do periculum in mora relativamente a todos os argumentos de concepção financeira utilizados pelo Recorrente;
- Da proporcionalidade
XL. Para aferir da improcedência da providência com base neste requisito a 2.ª Requerida apresentou prova suficiente de que o prejuízo o prejuízo que lhe será imposto se cifrará no montante total de €1.500.000,00 ao fim de um ano, o qual aumentará por cada ano em que a 2.ª Requerida se encontre na localização de realojamento proposta;
XLI. Mais tendo ficado demonstrado que ficará obrigada a pagar o montante de renda mensal actual de €11.089,59 ao Requerente, para ocupar um espaço pelo qual este paga o montante de €2.500,00;
XLII. Ou seja, a procedência da providência resultaria não só na imposição de enormes prejuízos à 2.ª Requerida como ainda na realização de proveitos pelo Requerido, que poderia conservar para si mais de ¾ da renda mensalmente recebida, num montante que, ao final de dois anos se cifrará nos €206.150,16;
XLIII. Ademais, tendo ficado demonstrada a possibilidade de as obras pretendidas serem realizadas sem necessidade de o locado estar vazio durante todo o período de duração das obras, tal significa que os prejuízos que o Recorrente pretende impor à 2.ª Requerida são, não só desproporcionais, como desnecessários em larga medida;
XLIV. Em face do supra aduzido fica demonstrado à saciedade que o prejuízo resultante da providência requerida excede consideravelmente o dano que com ela se quer evitar
XLV. Motivo este pelo qual sempre improcederia a presente providência;».
*
O recurso foi devidamente admitido.
*
Recebida a apelação e colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II. Do objeto do recurso:
O âmbito do recurso, sempre ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, encontra-se delimitado pelas conclusões que nele foram apresentadas e que atrás se transcreveram (art.ºs 635.º n.º 4 e 639.º n.º 1, ambos do C. P. Civil).
*
As questões a decidir são as seguintes: apurar se a prova produzida impõe alguma alteração à matéria de facto selecionada pelo tribunal a quo; determinar se estão preenchidos os pressupostos legais do procedimento cautelar comum.
*
III. Fundamentação:
De facto:
Na primeira instância foram dados como indiciariamente provados os seguintes factos:
1. A 1.ª Requerida ELENCO ÚNICO, LDA. é uma sociedade comercial que explora a “Pastelaria Ferrary”.
2. A 2.ª Requerida NATA DA NATA, LDA. é uma sociedade comercial detentora da marca “Manteigaria – Fábrica de Pastéis de Nata”.
3. O Requerente é o dono e legítimo possuidor do prédio constituído em propriedade total, sito na Rua Augusta n.ºs 187 a 203 e Rua da Assunção n.ºs 63 a 69, em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa com o n.º 128, da freguesia de Conceição e inscrito na respectiva matriz predial urbana e inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Santa Maria Maior sob os artigos 1734 e 1644.
4. A 1.ª Requerida é arrendatária da loja do Prédio com entrada pelos n.ºs 187, 189 e 191 da Rua da Augusta, na sequência de “Contrato de Arrendamento Não Habitacional com Prazo Certo”, celebrado em 31 de Janeiro de 2013, pelo prazo certo de 20 (vinte) anos, com início em 1 de Junho de 2013 e termo em 31 de Maio de 2033.
5. A 1.ª Requerida explora, no locado que lhe foi arrendado no Prédio, o estabelecimento comercial com a designação “Pastelaria Ferrary”.
6. A 2.ª Requerida é arrendatária de loja do Prédio com entrada pelos n.ºs 195 e 197 da Rua da Augusta, em Lisboa, na sequência de “Contrato de Arrendamento Não Habitacional com Prazo Certo”, celebrado em 6 de Março de 2018, pelo prazo certo de 10 (dez) anos, com início em 5 de Junho de 2018 e termo em 4 de Junho de 2028.
7. A 2.ª Requerida explora, no locado que lhe foi arrendado no Prédio, o estabelecimento comercial com a designação “Manteigaria – Fábrica de Pastéis de Nata”.
8. O Requerente tornou-se o dono do Prédio após tê-lo adquirido, no decurso do ano de 2018, a JJ, KK, LL e MM, numa altura em que já tinham sido celebrados os contratos de arrendamento com as 2 Requeridas.
9. O Requerente apresentou o processo de licenciamento junto da Câmara Municipal de Lisboa a fim de dar início ao processo de reabilitação integral do Prédio.
10. Para o Prédio, encontra-se prevista a instalação de um empreendimento turístico de 4 estrelas, mantendo-se o actual uso de comércio para o rés-do-chão do Prédio.
11. Em 15 de Fevereiro de 2024, a Câmara Municipal de Lisboa proferiu despacho a deferir o pedido de licenciamento apresentado pelo Requerente.
12. Em 1 de Julho de 2024, foi emitida pela Câmara Municipal de Lisboa, a Licença para a realização das Obras para Alteração com Demolição a realizar no Prédio, concedida pelo prazo de 24 meses para a conclusão das obras.
13. O prazo estimado para a execução das obras de remodelação do prédio é de 24 meses.
14. A proposta da operação urbanística prevista para o Prédio contempla a realização de obras de alteração e demolição para sua reabilitação profunda e integral, assim como das suas infraestruturas.
15. O custo estimado para as obras de reabilitação do Prédio fixa-se no montante de € 6.651.420,00.
16. Na estimativa dos custos da obra, prevê-se a divisão seguinte, por cada piso do prédio:
▪ Piso -1: € 518.400,00;
▪ Piso 0: € 966.000,00;
▪ Piso 1: € 953.370,00;
▪ Piso 2: € 951.000,00;
▪ Piso 3: € 951.000,00;
▪ Piso 4: € 951.000,00;
▪ Piso 5: € 872.250,00; e
▪ Piso 6: € 486.000,00.
17. A área da loja dada de arrendamento à 1.ª Requerida é de 80 m 2.
18. Para a área correspondente à loja dada de arrendamento à 1.ª Requerida, as obras de remodelação têm o custo estimado de € 356.522,00.
19. A área da loja dada de arrendamento à 2.ª Requerida é de 80 m 2.
20. Para a área correspondente à loja dada de arrendamento à 2.ª Requerida, as obras de remodelação têm o custo estimado de € 356.522,00.
21. Com excepção das lojas actualmente ocupadas pelas Requeridas, o Prédio está livre e devoluto de pessoas e bens nas suas demais áreas.
22. Para assegurar o realojamento temporário da 1.ª Requerida, o Requerente celebrou contrato de arrendamento, com possibilidade de subarrendamento, tendo por objecto a fracção autónoma designada pela letra “A” do Prédio sito na Estrada da Luz, n.º 92, 92-A e 92- B, tornejando para a Rua Abranches Ferrão, n.º 1 e 1-A, freguesia de São Domingos de Benfica, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o n.º 819 da freguesia e inscrito na matriz predial urbana da freguesia de S. Domingos de Benfica sob o artigo 1841.º, correspondente à loja sita no rés-do-chão, com entrada pelos números de polícia Estrada da Luz, n.º 92-A e Rua Abranches Ferrão, n.º 1.
23. O referido contrato foi celebrado pelo prazo de 5 (cinco) anos, com início em 1 de Janeiro de 2023 e termo em 31 de Dezembro de 2028, prevendo-se o uso desse locado para “qualquer ramo, incluindo restauração e bebidas, pastelaria e restaurante, sem qualquer limitação que não indústria ou serviços lutuosos”.
24. O imóvel de realojamento temporário obtido para a 1.ª Requerida tem a área bruta privativa do imóvel de 204 m2.
25. Por carta registada com aviso de recepção datada de 4 de Setembro de 2024, o Requerente comunicou à 1.ª Requerida a “suspensão do “Contrato de Arrendamento Não Habitacional com Prazo Certo”, celebrado em 31 de Janeiro de 2013, que tem por objecto a loja com cave, com entrada pelo n.º 187, 189 e 191, do prédio urbano sito em Lisboa, na Rua Augusta, n.º 187 a 199, freguesia de São Nicolau, concelho de Lisboa”, atenta a intenção de o Requerente dar início a obras de reabilitação do Prédio e comunicou o local de realojamento.
26. A 1.ª Requerida, por carta datada de 19 de Setembro de 2024, comunicou ao Requerente a recusa em efectuar a entrega provisória do locado, pelo período previsto para a realização das obras ou qualquer outro, não o tendo entregue na data prevista para o início das obras, nem posteriormente.
27. Para assegurar o realojamento temporário da 2.ª Requerida, o Requerente celebrou contrato de arrendamento, com possibilidade de subarrendamento, tendo por objecto a fracção autónoma designada pela letra “B” do prédio sito na Rua da Graça n.ºs 67A, 67B, 67, 67C e 67D, da freguesia de Santa Engrácia, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 649, da referida freguesia, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 2696, da freguesia de São Vicente, correspondente ao rés-do-chão – Loja 2 – situada no piso 0 (zero) e piso -1 (menos um), destinada a comércio, composta por um "open space", arrumos, duas instalações sanitárias, com acesso pelo n.º 67C e 67D da Rua da Graça.
28. O referido contrato foi celebrado pelo prazo de 5 anos, com início em 1 de Maio de 2024 e termo em 30 de Abril de 2029, prevendo-se o uso do locado para “qualquer ramo, incluindo restauração e bebidas, pastelaria e restaurante, sem qualquer limitação que não indústria ou serviços lutuosos”.
29. O imóvel de realojamento temporário obtido para a 1.ª Requerida tem a área bruta privativa do imóvel de 109,3 m 2.
30. Por carta registada com aviso de recepção datada de 9 de Maio de 2024, o Requerente comunicou à 2.ª Requerida, a “suspensão do “Contrato de Arrendamento Não Habitacional com Prazo Certo”, celebrado em 31.01.2013, que tem por objecto a loja com cave, com entrada pelo n.º 187, 189 e 191, do prédio urbano sito em Lisboa, na Rua Augusta, n.º 187 a 199, freguesia de São Nicolau, concelho de Lisboa”, na medida em que o Requerente irá dar início a obras de reabilitação do Prédio e comunicou o local de realojamento.
31. A 2.ª Requerida, por carta datada de 18 de Junho de 2024, comunicou ao Requerente a recusa em efectuar a entrega provisória do locado, pelo período previsto para a realização das obras ou qualquer outro, não o tendo entregue na data prevista para o início das obras, nem posteriormente.
32. Para aquisição do Prédio, o Requerente pagou a quantia de € 10.500.000,00.
33. Para desenvolvimento do projecto de arquitectura e reabilitação do Prédio, o Requerente pagou, até à data, a quantia de € 728.000,00.
34. Para assegurar o alojamento alternativo das Requeridas para o período de execução das obras, o Requerente despendeu, até à entrada da providência, a quantia de € 120.700,00.
35. Os locais actualmente utilizados pelas Requeridas encontram-se numa nas principais ruas de Lisboa, com tráfego exclusivamente pedonal num local turístico com constante passagem de pessoas, maioritariamente turistas.
36. A Estrada da Luz n.º 92 dista do locado arrendado à 1.ª Requerida cerca de 7 quilómetros.
37. O local proposto para realojamento da 2.ª requerida situa-se a cerca de 1,2 quilómetros em linha recta da localização existente, situando-se numa rua com circulação automóvel e eléctricos e com passeios com uma largura inferior a um metro.
*
O tribunal a quo considerou como não provada a seguinte facticidade:
a) A natureza e extensão das obras determina que o Prédio esteja totalmente desocupado durante o período da sua execução;
b) A implementação de medidas de reforço para garantir a segurança estrutural obriga ao reforço das fundações do Prédio, através da implementação de micro-estacas com profundidade aproximada de 26 metros;
c) Sendo incompatível a presença das Requeridas no Prédio durante a execução das obras, nomeadamente por motivos de segurança e impossibilidade de funcionamento de redes de abastecimento de água, esgotos, electricidade e gás durante a realização da obra;
d) O estado de degradação actual do Prédio representa um perigo iminente para a segurança de pessoas e bens;
e) A manutenção da ocupação e exploração comercial pelas Requeridas das lojas inseridas no Prédio contribui para o agravamento contínuo das condições estruturais do Prédio, que poderá torná-las irreparáveis ou significativamente mais onerosas;
f) Não é possível a realização de obras no Prédio, em simultâneo com a presença das Requeridas nos locados;
g) [A fração autónoma identificada em 22.)] apresenta bom estado de conservação, dispõe, nomeadamente, de cozinha completamente equipada, sistema de extracção de fumos, instalações sanitárias, instalações de funcionários, nele tendo funcionado até à assunção de detenção pelo Fundo, um estabelecimento de restauração e bebidas.
h) Está totalmente equipada, podendo ser disponibilizado com ou sem o mobiliário e equipamento actualmente instalado.
i) [A fração autónoma identificada em 27.] apresenta bom estado de conservação, superior à do locado primitivo, dispõe, nomeadamente, de cozinha completamente equipada, sistema de extracção de fumos, instalações sanitárias, instalações de funcionários, nele tendo funcionado até à assunção de detenção pelo Fundo, um estabelecimento de restauração e bebidas.
j) Está totalmente equipada, podendo ser disponibilizado com ou sem o mobiliário e equipamento actualmente instalado.
k) A indisponibilidade de rentabilização económica do Prédio através da instalação do empreendimento hoteleiro já licenciado gerará ao Requerente prejuízos mensais correspondentes a € 85.000,00;
l) A impossibilidade de rentabilização dos pisos desocupados do Prédio gerará ao Requerente um prejuízo correspondente ao valor mensal de, pelo menos, € 41.496,00.
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De Direito:
Da impugnação da matéria de facto:
Pretende o Recorrente que se considerem como provados determinados factos que o não foram na primeira instância e que outros sejam introduzidos, posição que mereceu a oposição das Recorridas.
Antes de mais e por uma questão de facilidade de exposição, vejamos o que o tribunal a quo escreveu na sentença recorrida, em termos de fundamentação da matéria de facto: «A convicção do Tribunal (artigo 607.º, n.º 4 do Código de Processo Civil), espelhada nos factos indiciariamente provados e não provados, foi adquirida com base na apreciação crítica, conjugada e concatenada, das declarações de parte do Legal Representante da Requerente, dos depoimentos das testemunhas e dos documentos juntos aos autos.
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A convicção positiva esteou-se acerca da factualidade enunciada sob os pontos:
1 a 8, 17, 19, 21 e 30 – na aceitação expressa desses factos e/ou na falta de impugnação por parte das Requeridas.
9 a 14, 18 e 20 – nos documentos juntos com o requerimento inicial sob os n.º 12 a n.º 17.
15 e 16 – no documento junto com o requerimento inicial sob o n.º 18.
22 e 23 – no documento junto com o requerimento inicial sob o n.º 21.
24 – no documento junto com o requerimento inicial sob o n.º 22.
25 – no documento junto com o requerimento inicial sob o n.º 23.
26 – no documento junto com o requerimento inicial sob o n.º 24.
27 e 28 - no documento junto com o requerimento inicial sob o n.º 25.
29 – no documento junto com o requerimento inicial sob o n.º 26.
31 - no documento junto com o requerimento inicial sob o n.º 28.
32 – no documento junto com o requerimento inicial sob o n.º 31.
33 - no documento junto com o requerimento inicial sob o n.º 32.
34 – nos documentos juntos com o requerimento inicial sob o n.º 21 a 25.
35 e 37 – no depoimento da testemunha II, que fez um estudo de tráfego, na zona onde se situam as lojas das Requeridas.
36 e 37 – com recurso ao google maps, conforme também as Requeridas justificaram os factos alegados quanto à distância.
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No tocante à factualidade não provada, a ausência de convicção positiva radica, na inexistência de elementos probatórios idóneos à sua confirmação.
Assim, quanto à necessidade de desocupação do prédio, tanto face à natureza e extensão das obras, ou por motivos de segurança e impossibilidade de funcionamento de redes de abastecimento (factos não provados em a), b), c) e f)), tais factos forma alegados com base apenas nos documentos juntos pelo Requerente (documentos sob o n.º 14 e sob o n.º 12 e 13), sendo certo que foram inquiridos CC que confirmou a autoria desse documento (14) e DD.
No entanto, estas duas testemunhas foram os que elaboraram os documentos que baseiam o presente procedimento cautelar, justificando a necessidade de desocupação das lojas e a impossibilidade de estas se manterem no prédio. Ora, foram ouvidas as testemunhas indicadas pelas Requeridas AA, que apesar de ter um depoimento demasiado sobranceiro, foi apoiado pelo depoimento da testemunha BB, que entendem que não é necessário a colocação de micro-estacas.
Ora, independentemente de a discussão se situar entre a necessidade de colocação de micro-estacas ou se é possível realizar de outra forma o reforço da infra-estrutura do prédio, é certo que tal opção (de micro-estacas) não é imposta pela Câmara Municipal de Lisboa (não resulta dos deferimentos e dos licenciamentos, essa obrigatoriedade). Para além disso, foi inquirida a testemunha NN que mencionou que mesmo com a introdução de micro-estacas não é necessário a desocupação das lojas.
É verdade que as testemunhas das Requeridas não tinham conhecimento dos projectos e dos licenciamentos, mas por isso não pode o Tribunal apenas se fundar nas testemunhas do Requerente que elaboraram os documentos apresentados na Câmara Municipal de Lisboa por conta do Requerente. Ora, da própria Câmara Municipal de Lisboa não resulta nem a obrigatoriedade de colocação de micro-estacas, nem que caso seja obrigatória, tal resulte a desocupação das lojas (relegando esta questão para outro processo). Assim, com a inquirição das testemunhas das Requeridas tornaram-se duvidosos os factos alegados pelo Requerente, pelo que não é possível afirmar mesmo que indiciariamente os factos mencionados em a), b), c) e f).
Quanto ao facto não provado em d), não foi produzida prova suficiente nesse sentido, sendo certo que havendo um perigo iminente para a segurança de pessoas e bens, tal deveria resultar de uma qualquer decisão administrativa que obrigasse as Requeridas a abandonar os espaços (por perigo iminente). Para além disso, durante os depoimentos das testemunhas resulta uma certa confusão entre o risco iminente para a segurança de pessoas e bens e a questão sísmica, pois a verificação de um sismo em Lisboa não pode ser considerado um risco iminente, mas sim uma probabilidade de tal ocorrer.
Também quanto ao facto não provado em e), não foi produzida qualquer prova que comprove mesmo que indiciariamente que a manutenção das Requeridas no prédio contribuía ou venha a contribuir para o agravamento de qualquer situação já existente, sendo certo que não foi alegado em que termos tal ocorreria (ou seja, por falta de início de obras, por impossibilidade de fazer as obras ou pela manutenção da actividade nos locados).
Quanto às condições dos locados que o Requerente providenciou para realojamentos das Requeridas, foram apresentadas fotografias dessas lojas, e foi ouvido o Legal Representante do Requerente quanto às condições dos locados temporários, sendo que mencionou que tais lojas tinham melhores condições, não concretizando em que termos e descrevendo apenas o interior das lojas (factos não provados em g), h), i) e j)).
Relativamente aos prejuízos sofridos pelo Requerente e os que vierem a ocorrer face à não desocupação das lojas pelas Requeridas, o Tribunal não pode considerar as declarações de parte do Legal Representante do Requerente sem mais nenhum elemento probatório que comprove as suas declarações. Para além disso, foi ouvida a testemunha EE, que acompanha o Requerente na gestão dos seus activos e o mesmo mencionou um prejuízo mensal de cerca de € 120 mil Euros por não poder iniciar a obra. Ora, daqui resulta que o Legal Representante do Requerente e a testemunha por si indicada tem valores distintos dos prejuízos mensais (por um lado cerca de 80/85 mil Euros e por outro cerca de 120 mil Euros), o que se revela bastante diferente, lançando ambos valores sem qualquer outro suporte (factos não provados em k) e l)).».
Da leitura das conclusões do recurso interposto pelo Recorrente, extrai-se desde já que este pugna por que se considere como provada a factualidade vertida nas alíneas a), b), c) e f) dos factos não provados. Para o efeito, baseia-se nas declarações de parte do seu legal representante (GG), nos depoimentos das testemunhas CC, DD e EE, no teor dos documentos n.ºs 12, 13 e 14 anexados ao requerimento inicial, bem como nos factos dados como provados sob os n.ºs 9 e 14.
Relembremos o que consta daquelas alíneas da facticidade tida como não provada:
«a) A natureza e extensão das obras determina que o Prédio esteja totalmente desocupado durante o período da sua execução;
b) A implementação de medidas de reforço para garantir a segurança estrutural obriga ao reforço das fundações do Prédio, através da implementação de micro-estacas com profundidade aproximada de 26 metros;
c) Sendo incompatível a presença das Requeridas no Prédio durante a execução das obras, nomeadamente por motivos de segurança e impossibilidade de funcionamento de redes de abastecimento de água, esgotos, electricidade e gás durante a realização da obra;
(…)
f) Não é possível a realização de obras no Prédio, em simultâneo com a presença das Requeridas nos locados;
(…).».
Naquele circunspecto, acompanhamos aqui a posição assumida pelo tribunal recorrido no que respeita à circunstância de não ter sido carreada para os autos qualquer prova que permita concluir pela imposição, por banda da Câmara Municipal de Lisboa, da colocação de micro-estacas.
Depois, ouvidos que foram, na íntegra, os depoimentos daquelas testemunhas (bem como das restantes em cujos depoimentos se alicerçam o Recorrente e as Recorridas), há que referir que a posição assumida pela testemunha CC foi no sentido de corroborar o relatório que se mostra junto ao requerimento inicial como documento n.º 14, da sua autoria. Tal testemunha tem no entanto um interesse de relevo no desfecho desta lide, tanto mais que, segundo referiu, trabalha no projeto em apreço desde o ano de 2018 e a empresa da qual é sócio-gerente (a Betar – Estudos e Projectos) está a intervir, ao nível de projetos de fundações e estruturas, em mais três projetos dinamizados pelo Recorrente.
Por outro lado, a testemunha DD é colaborador de uma empresa (a Morschel Arquitectos) que presta serviços ao Recorrente e foi um dos coordenadores responsáveis pelo projeto em apreço, pelo que também quanto ao mesmo não se pode afirmar a irrelevância do que foi e virá a ser decidido nestes autos. De qualquer forma, apesar de aquela identificada testemunha ter verbalizado a necessidade de colocação de micro-estacas, acabou por reconhecer que não é possível saber ao certo se as estacas pré-existentes que sustentam o edifício estão, ou não, submersas em água, circunstância que, a acontecer, impede a deterioração daquelas estacas por ausência de contacto das mesmas com o oxigénio. Ou seja, não há sequer certezas quanto àquela necessidade de fixação das micro-estacas.
Ainda por outro lado, a circunstância de ter sido dado como provado que o Recorrente apresentou o processo de licenciamento junto da Câmara Municipal de Lisboa a fim de dar início ao processo de reabilitação integral do prédio (facto n.º 9) e que a proposta da operação urbanística prevista para o prédio contempla a realização de obras de alteração e demolição para sua reabilitação profunda e integral, assim como das suas infraestruturas (facto n.º 14), não significa por si só que tais obras sejam impostas pelo estado atual do prédio ou pela previsibilidade de o mesmo ser afetado por um evento sísmico. De resto, a testemunha HH, engenheiro civil que interveio, na qualidade de projetista e consultor, em várias obras de reabilitação de edificado na baixa pombalina, explicou que verificou in loco que o prédio em presença não apresenta qualquer fissuração ao nível das caves – o que, a verificar-se, levaria a concluir pela existência de algum problema ao nível das fundações que exigiria reparação –, nem da fachada, não obstante tratar-se de um edifício que passou incólume pelo menos por dois sismos: um no ano de 1969 (quantificado no valor elevado de 7.9 na Escala de Richter) e outro no ano de 2025 (de 4.7 na Escala de Richter). Concluindo que não há qualquer razão técnica que aconselhe a colocação das referidas micro-estacas. Igual posição foi manifestada pela testemunha BB, empresário da construção civil há quarenta e três anos e que realizou empreitadas de reabilitação em diversos prédios da baixa pombalina, que enumerou exemplificativamente.
De resto, aquelas duas últimas testemunhas evidenciaram, com conhecimento de causa, que é possível realizar e implementar um projeto de reabilitação de um edifício mantendo em funcionamento os estabelecimentos comerciais situados ao nível do rés-do-chão e/ou cave, tendo avançado exemplos de várias situações em que intervieram diretamente enquanto técnicos e em que tal foi possível sem perigar os utentes daqueles espaços e as pessoas que aí trabalham.
Do que se retira que não foi produzida qualquer prova credível que permitisse concluir pela veracidade da afirmação veiculada pelo legal representante do Recorrente nas respetivas declarações de parte quanto à necessidade imperiosa de serem colocadas micro-estacas.
Atento o que se deixou ínsito, mantêm-se como não provados os factos feitos constar das antecedentes alíneas a), b), c) e f).
Relativamente à pretensão do Recorrente em ver como provado o vertido nos art.ºs 31.º a 34.º do seu requerimento inicial, a mesma deve improceder por se tratar de matéria que não releva para a boa decisão da causa. Na verdade e conforme já tivemos o ensejo de referir, uma coisa é aquilo que em projeto está previsto fazer e que pode acarretar a saída, ainda que temporária, dos arrendatários; outra bem diferente é saber se aquele projetado é imposto pelo estado atual do edifício a ponto de obrigar à desocupação integral do mesmo. Ora, nesta providência cautelar a questão nuclear sobre a qual urge pronúncia é a segunda, que não a primeira.
Dito de outra forma: aqueles factos que o Recorrente pretende introduzir são instrumentais, sendo a sua função probatória, ou seja, poderão servir para formar a convicção do julgador sobre a ocorrência ou não dos factos essenciais que dos mesmos se possam inferir, pelo que não têm de constar da seleção da matéria factual essencial para uma correta decisão da causa.
De qualquer forma, sempre se acrescentará que o teor do art.º 34.º do requerimento inicial tem claramente natureza conclusiva.
Considera também o Recorrente que deve ser julgado como provado o facto constante da alínea d) da facticidade não assente («O estado de degradação actual do Prédio representa um perigo iminente para a segurança de pessoas e bens.»). Para tal, baseia-se nos depoimentos das testemunhas FF e DD, bem como nos documentos n.ºs 12, 13 e 14 juntos ao requerimento inicial.
Naquele circunspecto e em relação ao depoimento da testemunha FF, damos aqui por reproduzidas as considerações supra expendidas a propósito da respetiva credibilidade. De qualquer jeito, diremos que aquela testemunha, em audiência final, por forma a justificar o alegado estado de degradação do prédio, aludiu de forma conclusiva ao envelhecimento dos materiais (não especificando de que materiais se tratam), à alteração da estrutura original (apenas aludindo à diminuição do espaçamento entre as montras e a parede onde as mesmas estão abertas) e a deficientes materiais que nalguns casos foram aplicados (desconhecendo-se de que materiais se trata e quais as concretas deficiências que os mesmos ostentam).
Por seu turno, a testemunha OO aludiu à alteração da caixa de escada e ao incremento de pisos, mudanças que criaram alguma (sic.) instabilidade.
Nenhuma daquelas testemunhas aludiu ao facto de o prédio em questão estar de tal forma degradado que representa um perigo iminente para a segurança de pessoas e bens.
Consequentemente, mantém-se como não provada a matéria de facto subjacente à alínea d).
No que concerne ao explanado na alínea O. das conclusões das alegações de recurso, o mesmo reveste natureza instrumental nos termos supra mencionados, para além de conter matéria conclusiva (“diversas intervenções”; “diversas e graves fragilidades estruturais”). Sem descurar que nenhuma daquelas testemunhas FF e DD corroboraram quanto a tal matéria, de forma especificada e explicativa, o teor dos documentos numerados como 12, 13 e 14 anexados ao requerimento inicial.
O Recorrente igualmente defende que os factos insertos nas alíneas g), h), i) e j) da factualidade não provada devem ser tidos como provados atendendo a que foram veiculados pelas declarações de parte do legal representante daquele, pelo depoimento da testemunha EE e pelos documentos n.ºs 23 e 25 do requerimento inicial.
Vejamos o que referem aquelas alíneas:
«(…)
g) Apresenta bom estado de conservação, dispõe, nomeadamente, de cozinha completamente equipada, sistema de extração de fumos, instalações sanitárias, instalações de funcionários, nele tendo funcionado até à assunção de detenção pelo Fundo, um estabelecimento de restauração e bebidas.
h) Está totalmente equipado, podendo ser disponibilizado com ou sem o mobiliário e equipamento atualmente instalado.
i) Apresenta bom estado de conservação, superior à do locado primitivo, dispõe, nomeadamente, de cozinha completamente equipada, sistema de extração de fumos, instalações sanitárias, instalações de funcionários, nele tendo funcionado até à assunção de detenção pelo Fundo, um estabelecimento de restauração e bebidas.
j) Está totalmente equipado, podendo ser disponibilizado com ou sem o mobiliário e equipamento atualmente instalado.
(…).».
Escutadas que foram, na sua integralidade, as referenciadas declarações de parte do legal representante do Recorrente e o depoimento da testemunha EE, estes não corroboraram concretamente as características dos locais substitutivos arrendados, que constam das missivas que constituem os documentos n.ºs 23 e 27 do requerimento inicial.
Sendo assim, mantêm-se as alíneas g), h), i) e j) da factualidade não provada.
Finalmente, há que determinar se deve ser dado como provado o facto da alínea k) da facticidade não assente («A indisponibilidade de rentabilização económica do Prédio através da instalação do empreendimento hoteleiro já licenciado gerará ao Requerente prejuízos mensais correspondentes a € 85.000,00.»). A este propósito, manifestamos aqui a nossa concordância relativamente às considerações encetadas pelo tribunal a quo, nada mais de relevo havendo a acrescentar: «Relativamente aos prejuízos sofridos pelo Requerente e os que vierem a ocorrer face à não desocupação das lojas pelas Requeridas, o Tribunal não pode considerar as declarações de parte do Legal Representante do Requerente sem mais nenhum elemento probatório que comprove as suas declarações. Para além disso, foi ouvida a testemunha EE, que acompanha o Requerente na gestão dos seus activos e o mesmo mencionou um prejuízo mensal de cerca de € 120 mil Euros por não poder iniciar a obra. Ora, daqui resulta que o Legal Representante do Requerente e a testemunha por si indicada tem valores distintos dos prejuízos mensais (por um lado cerca de 80/85 mil Euros e por outro cerca de 120 mil Euros), o que se revela bastante diferente, lançando ambos valores sem qualquer outro suporte (factos não provados em k) e l)).».
Da subsunção dos factos ao Direito:
Por via desta providência cautelar comum pretende o Recorrente que as Recorridas sejam condenadas a proceder à desocupação temporária e à entrega ao primeiro das lojas de que são arrendatárias, localizadas em prédio que se quer reabilitar e durante a execução das atinentes obras, o que deverá suceder no prazo máximo de vinte dias após prolação de sentença.
Resulta da conjugação do disposto nos art.ºs 362.º n.ºs 1 e 2, 365.º n.º 1 e 368.º n.º 2, todos do C. P. Civil, que constituem requisitos de verificação cumulativa da providência cautelar não especificada, os seguintes:
- Probabilidade séria da existência do direito invocado (a aferir em ação proposta ou a propor, exceto no caso de ser decretada a inversão do contencioso);
- Fundado receio de que outrem, antes da ação ser proposta ou na pendência dela, cause lesão grave e dificilmente reparável a tal direito;
- Não exceder o prejuízo resultante da providência o dano que com ela se quer evitar;
- Inexistir providência específica para acautelar o mesmo direito.
Quanto ao pressuposto da probabilidade séria da existência do direito invocado, o mesmo basta-se com um mero juízo de verosimilhança, isto é, com uma prova sumária. O juiz não poderá exigir, na prova da existência e da violação do direito do requerente, o mesmo grau de convicção que se requer na prova dos fundamentos da ação. Razão pela qual, em lugar da prova do direito, o julgador deverá contentar-se com uma probabilidade séria da existência do direito.
Diferentemente quanto ao requisito do periculum in mora: quanto a este o requerente tem que alegar e depois provar – não bastando um mero juízo de verosimilhança – o fundado receio de lesão grave e dificilmente reparável.
Conforme referem Lebre de Freitas e Isabel Alexandre (no Código de Processo Civil Anotado, Vol. 2.º, 4.ª Edição, Livraria Almedina, Coimbra, págs. 7 e 8), se quanto à existência do direito ameaçado, dadas a provisoriedade da medida cautelar e a sua instrumentalidade perante a ação de que é dependência, bastará ao requerente fazer uma prova sumária, tal já não basta quanto ao “periculum in mora”, “que deve revelar-se excessivo: a gravidade e a difícil reparabilidade da lesão receada apontam para um excesso de risco relativamente àquele que é inerente à pendência de qualquer ação; trata-se de um risco que não seria razoável exigir que fosse suportado pelo titular do direito”.
Na mesma senda segue Marco Carvalho Gonçalves (em Providências Cautelares, Livraria Almedina, Coimbra, 2015, a págs. 214 e 215: “o requerente da providência deve trazer ao tribunal a notícia de factos reais, certos e concretos que mostrem ser fundado o receio que invoca e não fruto da sua imaginação exacerbada ou da sua desconfiança doentia, pelo que não é suficiente para o decretamento de uma providência cautelar a mera possibilidade remota de vir a sofrer danos.”.
E acrescenta mais à frente: “o juiz deve fazer um juízo de prognose, colocando-se na situação futura de uma hipotética sentença de provimento, para concluir se há, ou não, razões para recear que tal sentença venha a ser inútil, por entretanto se ter consumado uma situação de facto incompatível com ela, ou por se terem produzido prejuízos de difícil reparação para quem dela deva beneficiar, que obstam à reintegração específica da sua tutela jurídica”.
Também Abrantes Geraldes (nos Temas da Reforma do Processo Civil, III Volume, Livraria Almedina, Coimbra, 1998, págs. 83 a 88) escreve que só devem ter-se em conta para a aferição da existência do requisito do periculum in mora as lesões graves e dificilmente reparáveis, em que se exigem maiores cuidados, devendo o juiz “convencer-se da seriedade da situação invocada pelo requerente e da carência de uma forma de tutela que permita pô-lo a salvo de lesões graves e dificilmente reparáveis.
A gravidade da lesão previsível deve ser aferida tendo em conta a repercussão que determinará na esfera jurídica do interessado.”.
Aditando que “especialmente quanto aos prejuízos materiais, o critério deve ser bem mais rigoroso do que o utilizado quanto à aferição dos danos de natureza física ou moral, uma vez que, em regra, aqueles são passíveis de ressarcimento através de um processo de reconstituição natural ou de indemnização substitutiva.”.
Finalizando que “o receio deve ser fundado, ou seja, apoiado em factos que permitam afirmar, com objetividade e distanciamento, a seriedade e a atualidade da ameaça e a necessidade de serem adotadas medidas tendentes a evitar o prejuízo.
Não bastam, pois, simples dúvidas, conjeturas ou receios meramente subjetivos ou precipitados, assentes numa apreciação ligeira da realidade.”.
Posto isto, diga-se que o Recorrente fundamenta a sua pretensão no Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados, aprovado pelo Decreto-lei n.º 157/2006, de 8 de agosto.
Resulta do art.º 5.º-A daquele Decreto-lei que quando o senhorio pretenda realizar obras de remodelação ou restauro profundos, há lugar à suspensão da execução do contrato de arrendamento pelo período de decurso daquelas.
Havendo lugar à suspensão da execução do contrato para remodelação ou restauro profundos, pelo período de decurso das obras, o senhorio fica obrigado a assegurar o realojamento do arrendatário durante esse período (art.º 9.º-B n.º 1 do Decreto-lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, doravante R.J.O.P.A.).
O apontado realojamento deve ser feito no mesmo concelho, em fogo em estado de conservação igual ou superior ao do locado primitivo e adequado às necessidades do agregado familiar do arrendatário, nos termos do n.º 5 do art.º 6.º do R.J.O.P.A., sem prejuízo do disposto no art.º 73.º do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, aprovado pelo Decreto-lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, quando se trate da execução de operação de reabilitação urbana (cfr. o art.º 9.º-B n.º 2 do R.J.O.P.A.).
A suspensão da execução do contrato para remodelação ou restauro profundos é feita mediante comunicação do senhorio ao arrendatário, da qual deve constar: a intenção de proceder a obras que obrigam à desocupação do locado por colocarem em causa as condições de habitabilidade; o local e as condições do realojamento fornecido; a data de início e duração previsível das obras (art.º 10.º-A n.º 1 a) a c) do R.J.O.P.A.).
Em alternativa à suspensão da execução do contrato de arrendamento para remodelação ou restauro profundos, o arrendatário pode denunciar aquele contrato, nos termos permitidos pelo art.º 10.º-A n.º 2 do R.J.O.P.A.
Não obstante, da parte do senhorio e conforme bem refere Maria Olinda Garcia (na Revista Julgar online, de março de 2019), “os aditados artigos 5.º-A, 9.º-B e 10.º-A destinam-se a disciplinar a suspensão da execução do contrato quando o senhorio pretende executar obras de restauro ou remodelação profundas. Tais normas revelam que a preferência do legislador vai claramente no sentido da suspensão da execução do contrato, enquanto decorrem as obras, seguida de realojamento no local remodelado (em detrimento da denúncia).”.
É certo que o art.º 9.º-B n.º 2 do R.J.O.P.A. apenas de refere às características que a lei impõe para o local destinado ao realojamento temporário do arrendatário nos arrendamentos habitacionais de duração determinada, nada referindo quanto aos arrendamentos para fins não habitacionais, como in casu sucede.
Tratando-se de uma lacuna legal, não há razões objetivas para deixar de equiparar, com as devidas adaptações, os dois regimes. Assim, se se trata de um estabelecimento de restauração, no novo local temporariamente substitutivo deve poder servir-se uma clientela do mesmo tipo da anterior, em condições que sejam adequadas ao desenvolvimento da atividade de restauração (neste sentido veja-se, v.g., o Acórdão deste Tribunal da Relação de 15 de setembro de 2022, consultável em www.dgsi.pt).
No entanto, não é exigível que o local destinado ao realojamento seja exatamente igual ao arrendado, mas deve assegurar um espaço equivalente, ou até melhor, em termos de estado de conservação e adequação ao fim do arrendamento.
Efetuados que foram aqueles considerandos, considera acertadamente o Recorrente que os Recorridos, despois de haverem rececionado as comunicações escritas a que se referem as três alíneas do n.º 1 do art.º 10.º-A do R.J.O.P.A., não desocuparam as lojas que lhes estavam arrendadas, nem optaram por denunciar os respetivos contratos de arrendamento.
De acordo com o pedido e a causa de pedir invocadas, não é pretensão do Recorrente que seja reconhecida, nesta sede cautelar, a validade formal e/ou substancial das comunicadas suspensões da execução dos contratos de arrendamento, mas antes que seja ordenada a execução da desocupação decorrente daquelas suspensões.
Não suscita dúvidas que, face à matéria factual dada como assente sob os n.ºs 9., 12. e 14., as obras pretendidas efetuar pelo Recorrente devem ser qualificadas como de reconstrução nos termos definidos pelo art.º 2.º c) do Decreto-lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, aplicável por força do disposto no art.º 4.º n.º 1 a) do R.J.O.P.A.
Naquele circunspecto, o Recorrente não provou desde logo o que está na base do seu invocado direito à desocupação temporária das lojas arrendadas às Recorridas: a necessidade imperiosa de estas, durante a execução das obras, terem necessariamente de abandonar os locados (cfr. as alíneas a) a f) dos factos não provados). Ou seja, não se provou a efetiva impossibilidade de o Recorrente realizar as obras pretendidas efetuar com a permanência das Recorridas no prédio a intervir. O que permite concluir que inexiste uma probabilidade séria quanto à existência do invocado direito de forçar a desocupação temporária dos arrendados. Se, como referenciamos, o R.J.O.P.A. concede prevalência à manutenção contratual em detrimento da cessação do contrato de arrendamento, igual preferência deve ser dada à manutenção (se possível) do local original arrendado, privilegiando a estabilidade locatícia, em contraposição com a mudança, ainda que temporária, daquele.
Ainda que assim não se entendesse, vejamos se os locais atribuídos pelo Recorrente às Recorridas para deslocalização temporária dos seus negócios cumprem, ou não, a imposição legal de assegurarem um espaço equivalente, ou até melhor, em termos de estado de conservação e adequação ao fim do arrendamento. Neste concernente, se é certo que se provou que os contratos de arrendamento temporariamente substitutivos permitem às Recorridas continuar a exercerem, no mesmo concelho, a atividade que praticam no imóvel a reabilitar, e que o novo espaço, quanto à primeira Requerida, tem uma dimensão maior (de 109,3 m2) à que possui o estabelecimento comercial originário (que tem uma área de 80 m2), não menos verdade é que o Recorrente não logrou provar que a fração autónoma destinada à primeira Requerida apresenta bom estado de conservação, e dispõe, nomeadamente, de cozinha completamente equipada, sistema de extração de fumos, instalações sanitárias, instalações de funcionários, nele tendo funcionado até à assunção de detenção pelo Fundo, um estabelecimento de restauração e bebidas, estando totalmente equipada, podendo ser disponibilizado com ou sem o mobiliário e equipamento atualmente instalado. Nem que a fração autónoma destinada à segunda Requerida apresenta bom estado de conservação, superior à do locado primitivo, dispõe, nomeadamente, de cozinha completamente equipada, sistema de extração de fumos, instalações sanitárias, instalações de funcionários (nele tendo funcionado até à assunção de detenção pelo Fundo, um estabelecimento de restauração e bebidas), estando totalmente equipada, podendo ser disponibilizado com ou sem o mobiliário e equipamento atualmente instalado.
Sem olvidar que igualmente se provou que os locais atualmente utilizados pelas Recorridas encontram-se numa nas principais ruas de Lisboa, com tráfego exclusivamente pedonal num local turístico com constante passagem de pessoas, maioritariamente turistas, o que, como é público e notório, não ocorre em relação aos estabelecimentos localizados na Estrada da Luz e na Rua da Graça. Não é certamente indiferente para as Recorridas, desde logo em termos de clientela e aviamento, a nova localização geográfica dos seus negócios.
Conforme bem se enfatiza na decisão recorrida, “é manifesto que os espaços disponibilizados pelo Requerente, um em S. Domingos de Benfica e outro na Graça, não são adequados ao tipo de estabelecimento que actua no centro de Lisboa, cuja clientela é constituída maioritariamente por turistas, com capacidade financeira acima da média. Pretender que os estabelecimentos com as características dos estabelecimentos das Requeridas se instalem em São Domingos de Benfica ou na Graça, em zonas sem qualquer turismo ou com um turismo muito reduzido é vetar a actividade das Requeridas ao insucesso. É, face às regras de experiência comum, absolutamente improvável que os clientes das Requeridas se desloquem para S. Domingos de Benfica ou para a Graça, pois se trata essencialmente de turistas que circulam numa das principais artérias pedonais e turística de Lisboa.”.
Do que se conclui que não é possível retirar da facticidade tida por provada matéria que nos permita concluir, ainda que em sede meramente indiciária, que os locais alternativos propostos pelo Recorrente às Recorridas sejam semelhantemente ou superiormente adequados ao normal desenvolvimento, em termos de negócio, dos estabelecimentos originais. Pelo que também por esta via tem-se por inverificado o requisito deste procedimento cautelar comum de probabilidade séria da existência do direito aqui invocado.
A acrescer, não se tendo provado, nos termos preditos, ser exigível a desocupação temporária das Recorridas como conditio sine qua non para a realização das obras, não vislumbramos em que medida é que se verifique um fundado receio de que a permanência daquelas inviabilize, ou dificulte irrazoavelmente, o direito do Recorrente em encetar as referenciadas obras. Falhando assim, também, o segundo requisito essencial ao decretamento da presente providência cautelar.
Face ao exposto, outra solução não resta que não seja a de julgar o recurso interposto improcedente, confirmando-se a decisão recorrida.
O Apelante, por ter ficado vencido, é responsável pelo pagamento das custas processuais (artigos 527.º e 529.º, ambos do C. P. Civil).
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IV. Decisão:
Pelo exposto, acordam os Juízes desta 2.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar improcedente o recurso e, consequentemente, manter nos seus precisos termos a decisão que julgou improcedente este procedimento cautelar não especificado.
Custas pelo Apelante.
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Lisboa, 08-01-2026,
João Severino
Inês Moura
Teresa Bravo |
