Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 2243/24.2T8GDM.P1 |  |
ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO
RENOVAÇÃO DO CONTRATO
NATUREZA DO ARTIGO 1096º
Nº1
DO CODIGO CIVIL
II – A obrigação de restituição da coisa locada após a cessação do contrato é uma obrigação pura, que pode ser cumprida pelo inquilino a qualquer momento e exigida pelo senhorio assim que o bem entenda, ficando o seu vencimento dependente da interpelação para o cumprimento.
III – Estando pendente acção judicial e existindo divergência quanto à data da cessação do contrato de arrendamento, por força de diferente entendimento nas instâncias quanto ao prazo de renovação do contrato, apoiado na existência de jurisprudência e doutrina também divergentes quanto a esta questão, não existe mora dos arrendatários pela falta de entrega do locado nos termos do nº 2 do art. 1045º do Código Civil.
IV – Nessa situação, os arrendatários estão unicamente obrigados ao pagamento do valor da renda estipulada até ao momento da restituição do locado nos termos do nº 1 do mesmo artigo.
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Acordam no Tribunal da Relação do Porto:I – AA e mulher, BB, intentaram, no Juízo Local Cível de Gondomar do Tribunal Judicial da Comarca do Porto, acção declarativa, com processo comum, contra CC e mulher, DD, e EE, pedindo a condenação:
- dos RR. a reconhecer que os AA. são proprietários do imóvel identificado no art. 1º da petição inicial;
- dos 1ºs RR. a reconhecer que o contrato de arrendamento celebrado com os AA. cessou no dia 30/06/2024 e entregar aos AA. o imóvel livre de pessoas e bens;
- dos RR. a pagar aos AA. “a quantia mensal da renda que anteriormente pagavam - 500,00 € -, a partir dessa data, até à entrega da mesma aos Autores, elevada ao dobro, face à mora, nos termos do artigo 1045º, nº 2, do Código Civil, a que acrescem juros legais vencidos e vincendos, até integral pagamento, desde a citação”.
Alegaram para tal que são proprietários da fracção autónoma identificada no art. 1º da petição inicial, que, por documento particular de 01/07/2021, o A. marido deu de arrendamento aos 1ºs RR. o referido imóvel, para habitação, com início nessa data, pelo prazo de um ano, renovável por períodos de um ano, pela renda mensal de € 500,00, sendo o 2º R. fiador, e que, por cartas registadas com aviso de recepção, que enviaram aos 1ºs RR. em 18/12/2023, comunicaram-lhes que não pretendiam a renovação do contrato de arrendamento, mas os 1ºs RR. não entregaram o locado na data de 30/06/2024 em que o contrato terminou, que continuam a ocupar e recusam entregar, não obstante já terem sido interpelados para o efeito.
Regularmente citados, os RR. não contestaram, não constituíram mandatário, nem intervieram de qualquer forma no processo.
Em face de tal situação, por despacho de 16/10/2024, nos termos do art. 567º, nº 1, do C.P.C., consideraram-se confessados os factos articulados pelos AA..
Notificados para os termos do disposto no art. 567º, nº 2, do C.P.C., os AA. nada acrescentaram, remetendo para o já alegado na petição inicial.
Após, foi proferida sentença, na qual se decidiu julgar a acção improcedente e, consequentemente, absolver os RR. dos pedidos.
Desta decisão vieram os AA. interpor recurso, tendo, na sequência da respectiva motivação, apresentado as seguintes conclusões, que se transcrevem:
«A) Na douta sentença é referido que “Assim, o prazo de renovação contratualmente estipulado no caso sub judice – um ano – deverá, por forças da lei, ser considerado alargado por três anos.”
B) E, que “Assim, adere-se à posição perfilhada nesse aresto, conclui-se o contrato celebrado entre as partes para ter início a 01 de junho de 2021 com duração de um ano, no dia 01 de junho de 2022 renovou-se pelo prazo de três anos, isto é, isto é, até ao dia 30 de junho de 2025.
C) “Conclui-se, deste modo, que os Autores apenas poderiam impedir a renovação do contrato de arrendamento celebrado com os Réus para produzir efeitos no dia 30 de junho de 2025, pelo que a entrega do locado no dia 30 de junho de 2024, a sua pretensão improcede por inteiro.”, decidindo julgar a ação improcedente.
D) Tal decisão tem por base a interpretação do artigo 1096º, nº 1, do Código Civil, com base que o contrato de arrendamento, findo o seu período inicial, é renovado por períodos obrigatórios de três anos, mesmo que as partes tenham estipulado em contrário prazo mais curto, embora aceite e cite que há quem defenda que o prazo de renovação pode ser inferior a três anos, refere outras opiniões em sentido contrário.
E) Salvo o devido respeito, a douta sentença que deliberou julgar improcedente a presente ação, absolvendo a Ré dos pedidos de caducidade do contrato de arrendamento e consequente entrega das frações em causa, decorre duma incorreta interpretação e aplicação do n°1 do artigo 1096° do Código Civil, é injusta e ilegal, porque o contrato de arrendamento foi celebrado livremente entre as partes e validamente, a prazo certo nos termos do artigo 1095° do Código Civil, pelo prazo de três anos renovado por períodos sucessivos de um ano enquanto não for denunciado por qualquer uma das partes.
F) A douta decisão recorrida assenta a absolvição do Réu exclusivamente na ideia de que a alteração do n° 1 do artigo 1096° pela Lei n° 13/2019, de 12 de Fevereiro, na vigência do período inicial de três anos do contrato, impede que as partes estejam vinculadas aos termos do contrato que subscreveram, isto é, impede que a sua renovação tenha ocorrido por apenas um ano, sufragando o raciocínio de uma parte da doutrina que entende que a supletividade da norma "se verifica apenas quanto as partes não tenham convencionado a exclusão da renovação", cuja interpretação de tal norma não se nos afigura correta.
G) Por carta datada de carta datada de 04 de Março de 2022, remetida pelas Autoras à Ré, foi-lhe comunicado que nos termos do artigo 1097° do Código Civil a oposição à renovação subsequente do contrato, não pretendendo a prorrogação do contrato de arrendamento em causa, com denúncia do mesmo para o dia 01 Setembro de 2022.
H) A decisão recorrida não explica o salto lógico que seria necessário para fundamentar, sem qualquer apoio na letra da lei, nem no seu espírito, que uma norma que contém uma clara identificação da sua supletividade seria efetivamente supletiva na situação que conferiria menor proteção ao arrendatário (dando às partes a possibilidade de afastarem qualquer renovação) mas imperativa naquela que sempre lhe conferiria proteção, impedindo a renovação do contrato nos termos definidos pelas partes.
I) "Não pode, porém, ser considerado pelo intérprete o pensamento legislativo que não tenha na letra da lei um mínimo de correspondência verbal, ainda que imperfeitamente expresso." – artigo 9°, nº 2, do Código Civil.
J) O contrato esteve vigente por mais de três anos, estando, portanto, ultrapassado o período mínimo de vigência dos contratos de arrendamento urbano destinado à habitação passíveis de renovação, consagrado no nº 3 do artigo 1097° do Código Civil, pelo que a correta interpretação do regime legal vigente impõe considerar que a oposição à renovação do contrato por mais um ano produziu efetivamente efeitos.
K) Interpretando, da forma que nos impõe o artigo 9° do Código Civil, o n° 1 do artigo 1096° do mesmo diploma, ensina Jorge Pinto Furtado que "Parece, pois, de pensar de tudo isto que é perfeitamente legítimo estipularem-se renovações de períodos iguais entre si, ainda que diferentes da duração contratual. Cremos, portanto, e em conclusão poder validamente estabelecer, ao celebrar-se o contrato, que este terá, necessariamente, uma duração de três anos, prorrogando-se, no seu termo, por sucessivas renovações, de dois ou de um ano, quatro ou cinco, como enfim se pretender..." (Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, Almedina, 2019, página 579)
L) "Parece-nos que o legislador pretendeu que as partes fossem livres não apenas de afastar a renovação automática do contrato, mas também que fossem livres de, pretendendo que o contrato se renovasse automaticamente no seu termo, regular os termos em que essa mesma renovação ocorrerá, podendo estipular prazos diferentes - e menores - dos supletivamente fixados pela lei, e não, conforme poderia também interpretar-se da letra do preceito em análise - cuja redação pouco precisa gera estas dúvidas - um pacote de "pegar ou largar" (...)" (Jéssica Rodrigues Ferreira, Análise das principais alterações introduzidas pela Lei nº 13/2019, de 12 de fevereiro, aos regimes da denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento urbano para fins não habitacionais, Revista Eletrónica de Direito, fevereiro 2020, página 82, in https://ciie.up.pt/client/files/0000000001/5-artigo-iessica-ferreira 1584.pdf)
M) Também Edgar Alexandre Martins Valente (Arrendamento Urbano - Comentários às Alterações Legislativas introduzidas ao regime vigente - Almedina - 2019, página 31, em anotação ao artigo 1096.° do Código Civil) entende que "...as partes, à semelhança do que já sucedia na redação anterior da norma, podem definir regras distintas, designadamente estabelecendo a não renovação do contrato, ou a sua renovação por períodos diferentes dos referidos, atenta a natureza supletiva da norma em questão (...)”
N) De igual modo, também Isabel Rocha e Paulo Estima, em “Novo Regime do arrendamento Urbano”, 5ª edição, da Porto Editora, em notas ao artigo 1096º do Código Civil, a páginas 285 e 286, refere que “o prazo de renovação automática prevista na falta de outro prazo supletivo, uma vez que a norma refere que tal prazo se aplica na falta de outro prazo contratualmente previsto, Assim, podem as partes celebrar, por exemplo, um contrato de arrendamento habitacional pelo prazo de 4 anos, mas renovável automaticamente por períodos de 1 ano”.
O) Na vigência da versão da norma em apreciação decorrente da Lei n° 31/2012, de 14 de Agosto, onde se previa que "Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração...", também nada impedia que as partes previssem um período para a renovação diferente do período inicial do contrato, vincando a ideia de total supletividade da norma que lhe é dada pela expressão inicial, a qual não sofreu alteração, mantendo-se atualmente o mesmo regime, em que prevalece disposição contratual expressa sobre a matéria ali prevista.
P) Entre outros é o entendimento do Acórdão da Relação de Lisboa, referente ao processo nº 8851/21.6T8LRS.L1-6.
Q) "Na fixação do sentido e alcance de uma norma, a par da apreensão literal do texto, intervêm elementos lógicos de ordem sistemática, histórica e teleológica." (Supremo Tribunal de Justiça, Acórdão de 04 de Maio de 2011, processo n° 4319/07.1TTLSB.L1.S1, disponível in www.dgsi.pt), sendo certo que nenhum destes elementos lógicos permitem que a correta interpretação da norma sub judice seja feita nos termos em que a faz o Tribunal a quo.
R) A interpretação feita pela decisão recorrida parece ter ignorado a dimensão literal da norma e os seus elementos histórico e sistemático, a pretexto de um alegado elemento teleológico que falece por vários motivos, entre os quais o facto de tal norma não constar sequer da proposta de lei (n° 129/XIM) quando foi enunciada a respetiva exposição de motivos, não podendo, portanto, justificar-se a existência daquela com a sua essencialidade para o cumprimento destes.
S) No douto Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, relativa ao processo nº 3223723.0T8VNG.P1, 2ª Secção, em que é relator o Desembargador Rui Moreira e adjuntos os Desembargadores Artur Dionísio dos Santos Oliveira e Anabela Dias da Silva, é referido em sumário:
“A norma constante do nº 1 do artigo 1096º do C. Civil tem uma natureza supletiva, o que abrange quer a admissibilidade da convenção de que o contrato de arrendamento poderá não ser renovado, quer a previsão de que a renovação do contrato, a ocorrer, poderá ter um prazo diferente daquele de 3 anos que o legislador ali inscreveu.”
T) Em igual sentido no processo nº 19506/21.1T8PRT-A.P1 da 5ª Secção do Tribunal da Relação do Porto, em que é relatora a Desembargadora Ana Paula Amorim e adjuntos os Desembargadores Manuel Fernandes e Miguel Baldaia de Morais, confirmado no Supremo Tribunal de Justiça, no processo nº 19506/21.1T8PRT-A.P1.S1, da 7ª Secção.
U) A decisão recorrida é ilegal, violando o artigo 9° e, consequentemente, os artigos 1080°, 1096° n°1 e 3, e 1097° n°3, todos do Código Civil.
Termos em que deve ser julgado procedente o presente recurso, revogando a douta sentença recorrida, sendo a mesma substituída por outra que verifique a caducidade do contrato de arrendamento (por oposição à sua renovação do contrato de arrendamento por parte dos senhorios) e, consequentemente condene os Réus nos pedidos formulados, sendo assim feita JUSTIÇA.».
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.***
II – Considerando que o objecto do recurso interposto, sem prejuízo de eventuais questões de conhecimento oficioso, é delimitado pelas suas respectivas conclusões (cfr. arts. 635º, nº 4, e 639º, nº 1, do C.P.C.), são as seguintes as questões a tratar, por ordem lógica de precedência:a) oposição à renovação do contrato de arrendamento;
c) mérito da acção.
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Apreciemos a primeira questão, tendo em conta os factos dados como provados na decisão recorrida (transcrição):«1. A fração autónoma designada pela letra “P”, a que corresponde o 1º (primeiro) andar esquerdo, com entrada pelo número ... da Rua ..., em ..., Gondomar, que faz parte do prédio urbano constituído em propriedade horizontal sito na Rua ..., em ..., Gondomar, encontra-se descrita na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob o número ......, da freguesia ..., concelho de Gondomar, e está inscrita na matriz predial urbana da união das freguesias ... e ..., concelho de Gondomar, sob o artigo ...-P, mostrando-se, pela AP. ... de 1993/02/17 o direito de propriedade sobre a mesma averbado a favor dos Autores, sendo a causa de aquisição “compra”;
2. Através de escrito particular intitulado “Contrato de Arrendamento Habitacional”, outorgado em 1 de julho de 2021 entre o Autor e os primeiros Réus, aquele declarou dar de arrendamento a estes, para sua residência habitual e permanente, com início a 01 de julho de 2021 e termo a 01 de julho de 2022, renovável por períodos sucessivos de um ano enquanto não for validamente denunciado por qualquer um dos outorgantes, a referida fração autónoma, mediante o pagamento da renda anual de € 6 000,00, pagável em duodécimos de € 500,00.
3. O Réu EE outorgou o referido contrato na qualidade de fiador, renunciando ao benefício da excussão prévia, assumindo solidariamente com os co-Réus o cumprimento de todas as cláusulas do contrato, seus aditamentos e renovações até à efetiva restituição do contrato, livre de pessoas e bens, declarando que a fiança subsiste ainda que haja alterações da renda fixada no contrato;
4. Através de carta registada com aviso de receção enviada a 18 de dezembro de 2023, remetida pelo Autor aos primeiros Réus, aquele comunicou-lhes que o contrato cessaria a 30 de junho de 2024, solicitando a entrega do imóvel livre de pessoas e bens até ao último dia desse mês.
5. Essas cartas foram rececionadas pela primeira Ré;
6. Através de carta registada com aviso de receção enviada a 22 de janeiro de 2024, remetida pelo Autor ao primeiro Réu, por ele recebida, aquele comunicou-lhe que o contrato cessaria a 30 de junho de 2024, solicitando a entrega do imóvel livre de pessoas e bens até ao último dia desse mês.
7. Os primeiros Réus continuam a ocupar a fração.
Está assente entre as partes nos autos que estamos perante um contrato de arrendamento urbano para habitação com prazo certo, renovável no seu termo.
Perante a decisão proferida pelo tribunal recorrido, coloca-se a questão de saber qual o prazo dos períodos de renovação.
O contrato foi celebrado em 1 de Julho de 2021, data em que estava em vigor a actual redacção do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) constante da Lei nº 6/2006, de 27/02, decorrente das alterações introduzidas pela Lei nº 13/2019, de 12/02, em cujo art. 1º consta que “a presente lei estabelece medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade”, procedendo a alterações legislativas, entre outros, ao Código Civil e ao NRAU.
De acordo com o disposto no art. 1094º, nº 1, do Código Civil, o contrato de arrendamento urbano para habitação pode celebrar-se com prazo certo ou por duração indeterminada, sendo que, no caso de contrato com prazo certo, este deve constar de cláusula inserida no contrato, não podendo ser inferior a um ano nem superior a 30 anos, nos termos do art. 1095º do Código Civil.
Na redacção do art. 1096º do Código Civil anterior às alterações da Lei nº 13/2019, sob a epígrafe “Renovação automática”, estipulava-se, no seu nº 1, que salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração, sem prejuízo do disposto no número seguinte (que respeitava aos contratos celebrados por prazo não superior a 30 dias), prevendo-se no nº 3 a possibilidade de qualquer das partes se opor à renovação nos termos dos artigos seguintes.
O regime previsto no nº 1 do art. 1096º do Código Civil era um regime supletivo, para vigorar apenas quando não houvesse “estipulação em contrário”, sendo assim unanimemente considerado.
Entretanto, em 13/02/2019 (cfr. art. 16º) entrou em vigor a referida Lei nº 13/2019, de 12/02, passando, no que ao caso interessa, o nº 1 do art. 1096º do Código Civil a dispor que salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
E acrescentou-se um nº 3 ao art. 1097º com o seguinte teor: A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
No que concerne ao nº 1 do art. 1096º do Código Civil, a alteração foi apenas o acrescento da expressão “ou de três anos se esta for inferior”, mantendo-se toda a restante redacção da norma.
Ainda assim, alguma doutrina e jurisprudência, com base nessa alteração e no disposto no art. 1º da referida Lei, entendeu que a partir da entrada em vigor desta a referida disposição passou a tratar-se de norma imperativa no que concerne ao prazo da renovação, que teria sempre de ser igual ao prazo inicial ou de 3 anos se aquele for inferior, sem possibilidade de as partes convencionarem algo de diferente no contrato.
Porém, outra doutrina e jurisprudência entendem que esta alteração não tem o referido alcance, não tendo alterado a natureza supletiva da norma, desde logo em face do elemento literal e do elemento sistemático de interpretação, incluindo a necessidade de conjugação desta norma com a nova norma do nº 3 art. 1097º do Código Civil.
Vistos os argumentos de uma e outra corrente (no sentido de que a norma actual é imperativa, embora alguns acórdãos reportando esta imperatividade unicamente ao prazo mínimo de renovação de 3 anos, podem ver-se os Acs. da R.G. de 11/02/2021, com o nº de proc. 1423/20.4T8GMR.G1, da R.G. de 08/04/2021, com o nº de proc. 795/20.5T8VNF.G1, da R.G. de 23/03/2023, com o nº de proc. 1824/22.3T8VCT.G1, da R.G. de 10/07/2023, com o nº de proc. 1627/21.2YLPRT.G1, da R.G. de 26/10/2023, com o nº de proc. 1231/23.0YLPRT.G1, da R.G. de 14/03/2024, com o nº de proc. 1951/23.09YLPRT.G1, da R.G. de 20/02/2025, com o nº de proc. 1234/23.5T8VCT.G1, da R.L. de 16/05/2024, com o nº de proc. 1282/23.5YLPRT.L1-8, da R.L. de 26/09/2024, com o nº de proc. 907/24.0YLPRT.L1-8, da R.E. de 10/11/2022, com o nº de proc. 983/22.0YLPRT.E1, da R.E. de 10/11/2022, com o nº de proc. 126/21.7T8ABF.E1, da R.E. de 25/01/2023, com o nº de proc. 3934/21.5T8STB.E1, este com um voto de vencido defendendo a corrente contrária, da R.E. de 23/11/2023, com o nº de proc. 1182/23.9YLPRT.E1, da R.E. de 18/12/2023, com o nº de proc. 607/22.5YLPRT.E1, da R.E. de 08/02/2024, com o nº de proc. 1120/23.9YLPRT.E1, da R.E. de 11/07/2024, com o nº de proc. 39/24.0YLPRT.E1, este com um voto de vencido defendendo a corrente contrária, da R.E. de 16/01/2025, com o nº de proc. 78/24.1T8LAG.E1, da R.P. de 04/05/2023, com o nº de proc. 1598/22.8YLPRT.P1, da R.P. de 15/06/2023, com o nº de proc. 944/22.9T8VCD.P1, da R.P. de 12/10/2023, com o nº de proc. 328/23.1YLPRT.P1 (a 2ª adjunta reviu entretanto a sua posição no Ac. R.P. de 20/02/2025, com o nº de proc. 692/23.2T8ETR.P1, e a 1ª adjunta revê a sua posição no presente acórdão, conforme declaração de voto infra), da R.P. de 25/10/2023, com o nº de proc. 1998/22.3T8PRD.P1, da R.P. de 25/01/2024, com o nº de proc. 8357/23.9 T8PRT.P1, este com um voto de vencido da ora relatora, da R.P. de 08/02/2024, com o nº de proc. 897/23.6YLPRT.P1, da R.P. de 08/02/2024, com o nº de proc. 840/23.2YLPRT.P1, este com um voto de vencido da ora relatora, da R.P. de 20/05/2024, com o nº de proc. 1686/23.3YLPRT.P1, da R.P. de 23/05/2024, com o nº de proc. 38/23.0T8BAO.P1, da R.P. de 23/09/2024, com o nº de proc. 63/23.0T8MTS.P1, da R.P. de 21/11/2024, com o nº de proc. 5650/24.7T8PRT.P1, este com declaração de voto da ora relatora defendendo a corrente contrária, da R.P. de 20/02/2025, com o nº de proc. 692/23.2T8ETR.P1, este com um voto de vencido (revendo posição anteriormente sufragada enquanto 2ª adjunta no Ac. da R.P. de 12/10/2023 com o nº de proc. 328/23.1YLPRT.P1), da R.P. de 26/05/2025, com o nº de proc. 2080/23.1T8VCD.P1, este com um voto de vencido defendendo a corrente contrária, do S.T.J. de 20/09/2023, com o nº de proc. 3966/21.3T8GDM.P1.S1, este com um voto de vencido defendendo a corrente contrária, do S.T.J. de 12/12/2024, com o nº de proc. 138/20.8T8MDL.G1.S1, do S.T.J. de 13/02/2025, com o nº de proc. 907/24.0YLPRT.L1.S1, este com um voto de vencido defendendo a corrente contrária, e do S.T.J. de 13/03/2025, com o nº de proc. 1395/24.6YLPRT.L1.S1, este com um voto de vencido defendendo a corrente contrária. E no sentido de que essa norma mantém o carácter supletivo, mesmo quanto à fixação de um prazo de renovação inferior a três anos, podem ver-se os Acs. da R.C. de 08/10/2024, com o nº de proc. 77/24.3YLPRT.C1, da R.C. de 11/03/2025, com o nº de proc. 318/24.7T8PMG.C1, da R.L. de 17/03/2022, com o nº de proc. 8851/21.6T8LRS.L1-6, da R.L. de 24/05/2022, com o nº de proc. 7855/20.0T8LRS.L1-7, da R.L. de 10/01/2023, com o nº de proc. 1278/22.4YLPRT.L1-7, da R.L. de 27/04/2023, com o nº de proc. 1390/22.0YLPRT.L1-6, da R.L. de 22/06/2023, com o nº de proc. 50/23.9T8SXL.L1-2, da R.L. de 06/07/2023, com o nº de proc. 2959/22.8T8SXL.L1-2, da R.L. de 21/12/2023, com o nº de proc. 5933/20.5T8LSB.L1-6, da R.L. de 27/04/2023, com o nº de proc. 1390/22.0YLPRT.L1-6, da R.L. de 22/02/2024, com o nº de proc. 1425/23.9YLPRT.L1-6, da R.L. de 18/04/2024, com o nº de proc. 2197/23.2YLPRT.L1-6, da R.L. de 07/05/2024, com o nº de proc. 2363/23.0YLPRT.L1-7, da R.L. de 16/05/2024, com o nº de proc. 2807/22.9T8CSC.L1-8, da R.L. de 11/07/2024, com o nº de proc. 10489/23.4T8SNT.L1-7, este com um voto de vencido defendendo a corrente contrária, da R.L. de 10/09/2024, com o nº de proc. 814/24.6YLPRT.L1-7, da R.L. de 21/01/2025, com o nº de proc. 205/24.9YLPRT.L1-7, da R.L. de 13/02/2025, com o nº de proc. 1581/24.9YLPRT.L1-8, da R.L. de 11/03/2025, com o nº de proc. 3847/23.6T8VFX.L1-7, da R.L. de 25/03/2025, com o nº de proc. 18108/21.7T8LSB.L1-7, da R.L. de 29/04/2025, com o nº de proc. 2165/24.7YLPRT.L1-7, da R.L. de 17/06/2025, com o nº de proc. 15651/24.0T8SNT.L1-7, da R.L. de 11/09/2025, com o nº de proc. 21541/22.3T8LSB.L1-6, da R.E. de 27/06/2024, com o nº de proc. 7/24.2YLPRT.E1 (o sumário contém um lapso de escrita que inculca a ideia contrária), da R.P. de 23/03/2023, com o nº de proc. 3966/21.3T8GDM.P1, relatado pela ora relatora, da R.P. de 12/07/2023, com o nº de proc. 19506/21.1T8PRT-A.P1, da R.P. de 14/09/2023, com o nº de proc. 1394/22.2YLPRT.P1, este com um voto de vencido defendendo a corrente contrária, da R.P. de 09/10/2023, com o nº de proc. 1467/22.1YLPRT.P1, da R.P. de 16/01/2024, com o nº de proc. 3223/23.0T8VNG.P1, da R.P. de 09/04/2024, com o nº de proc. 3179/23.0T8VNG.P1, da R.P. de 21/10/2024, com o nº de proc. 5746/22.0T8MTS.P1, da R.P. de 21/11/2024, com o nº de proc. 1064/24.7YLPRT.P1, este com um voto de vencido defendendo a corrente contrária, da R.P. de 08/05/2025, com o nº de proc. 2576/23.5T8MAI.P1, relatado pela ora relatora, com um voto de vencido defendendo a corrente contrária, da R.P. de 15/09/2025, com o nº de proc. 209/25.4YLPRT.P1, e do S.T.J. de 17/01/2023, com o nº de proc. 7135/20.1T8LSB.L1.S1 – bem como a doutrina neles citada, quer num, quer noutro sentido, encontrando-se todos os acórdãos aludidos publicados em www.dgsi.pt), afigura-se-nos que é mais consentânea com o espírito do legislador e está de acordo com o elemento literal e o elemento sistemático de interpretação aquela que defende a manutenção da natureza supletiva da norma, possibilitando a fixação de prazos de renovação inferiores a 3 anos (sem prejuízo de a efectiva duração inicial não poder ser, em concreto, inferior a 3 anos, caso a iniciativa de oposição à primeira renovação do contrato seja do senhorio, atento o disposto no art. 1097º, nº 3, do C.C.).
Louvando-nos nos argumentos aí expendidos, com os quais concordamos, permitimo-nos transcrever a seguinte passagem do já referido acórdão da R.L. de 17/03/2022, com o nº de proc. 8851/21.6T8LRS.L1-6:
“Ou seja e para o que agora releva, quer numa quer noutra das versões, se admite que as partes afastem a renovação automática do contrato celebrado ou prevejam período distinto (superior ou inferior) do inicial, após essa renovação.
A diferença encontra-se apenas no aditamento de uma limitação temporal à duração desse período de duração do contrato, após a renovação: não pode ser inferior a três anos, caso o período inicial de duração do contrato seja inferior a três anos.
Da letra da alteração legislativa de 2019 apenas se retira um efeito: nos contratos de arrendamento de duração inicial inferior a 3 anos, a renovação automática dos mesmos (quando opera), verifica-se por um período sucessivo de três anos (necessariamente maior do que o período inicial).
Trata-se de uma solução que «foge» à lógica da regra da renovação automática, fixando-se um período sucessivo extraordinário de três anos para um contrato de duração inicial inferior.
Mas foi a opção do legislador.
O passo seguinte constitui em apurar se a fixação por força de lei desse período sucessivo extraordinário de três anos constitui norma imperativa ou supletiva, ou seja, se as partes podem afastar tal regra, ao abrigo do princípio da liberdade de estipulação contratual.
Debalde encontramos resposta no seio da Lei 13/2019, pois da mesma apenas se retira que o seu objecto é o seguinte: A presente lei estabelece medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade.
A solução, na ausência de letra expressa, encontra-se na ponderação dos fins pretendidos com a alteração legislativa: a limitação imperativa à estipulação de períodos de renovação sucessiva inferiores a três anos corrige situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, reforça a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e protege arrendatários em situação de especial fragilidade?
Ora, parece-nos que a resposta há-de ser negativa, pois nesse caso, o legislador «esqueceu-se» de proteger ou prosseguir tais fins com igual intensidade no período de duração inicial do contrato.
Efectivamente, a mesma Lei 13/2019 estabeleceu, como limite mínimo dessa duração o período de um ano, na redação dada ao nº 2 do art. 1095º do mesmo Código (…).
E tal norma, pela sua própria natureza, assume força imperativa: a ampliação ou redução automática dos prazos mínimo e máximo de duração inicial para um e trinta anos, significa que esses limites mínimos e máximos não podem ser derrogados por estipulação das partes no contrato celebrado.
Ou seja e para o que agora releva, imperativo é que o contrato de arrendamento tenha a duração mínima de um ano.
Duração inicial ou sucessiva de um ano.
Não se antevendo da Lei 13/2019 qualquer intenção de conferir maior protecção ao arrendatário no período sucessivo daquela concedida no período inicial.
Desde logo, por não se demonstrar constituir o período sucessivo à renovação uma situação de maior desequilíbrio entre arrendatário e senhorio, de maior necessidade de segurança e estabilidade do arrendamento urbano e de maior fragilidade do arrendatário relativamente ao período inicial de duração do mesmo contrato de arrendamento.
Por fim, refira-se que o processo legislativo (…) pouco esclarece a intenção do legislador, pois a alteração do art. 1096º tem origem em proposta de alteração do Grupo Parlamentar ... à Proposta de Lei nº 129/XIII/3, no seio da discussão na Comissão de Ambiente, Ordenamento do Território, Descentralização, Poder Local e Habitação – sendo que a Proposta inicial do Governo em nada se referia a este preceito em concreto.
Ou seja, a alteração ao preceito surge no decurso da discussão parlamentar da Proposta de Lei, sem lograrmos apurar o fio condutor ou a intenção do legislador, no caso.
(…)
Concluir que a lei pretendeu garantir uma duração sucessiva à renovação de três anos, porque estabeleceu como imperativo esse limite mínimo terá tanto valor argumentativo como concluir que a lei estabeleceu como imperativo esse limite mínimo porque pretendeu garantir uma duração sucessiva à renovação de três anos.
Uma e outra acepção, encontrando-se por demonstrar.
Não se desconhecem decisões contrárias, no sentido da imperatividade da alteração legislativa da Lei nº 13/2019 (…).
Contudo, não concordamos com tal posição, com o maior respeito pela mesma, na medida em que a argumentação que as sustenta é construída sempre desta forma: a norma é imperativa, porque a lei pretendeu definir um limite mínimo de três anos ao contrato de arrendamento.
Ora, como se viu, nem a lei foi expressa nessa imperatividade nem a sua intenção terá sido constante, pois apenas se constata a imperatividade da duração do período inicial de um ano.
Não se demonstrando essa imperatividade, quer pela letra quer pelo espírito da Lei, vigora o princípio da liberdade contratual, estabelecido no art. 405º do Código Civil” (sublinhados nossos).
Com efeito, percorrido o actual regime do arrendamento para habitação com prazo certo, o que dele decorre é que:
- há um prazo mínimo de um ano e um prazo máximo de 30 anos, que são imperativos;
- o arrendamento não pode ter duração inferior a um ano, mas pode durar apenas esse ano, caso se preveja a sua não renovação automática;
- estando prevista a sua não renovação automática, o arrendamento durará menos de três anos se for celebrado pelo prazo de um ou pelo prazo de dois anos.
Vistas estas situações, que resultam da conjugação dos arts. 1095º, nº 2, 1096º, n º 1, e 1097º, nº 3, do Código Civil, realmente não se percebe que nestes casos o legislador não quisesse proteger a segurança e estabilidade do arrendamento por mais tempo e não se tenha preocupado com a situação de desequilíbrio entre senhorio e arrendatário, e só o tivesse pretendido fazer nos casos de renovação automática em que o período inicial de duração fosse de um ou dois anos. Menos se percebe esta discrepância, se considerarmos a posição que defende que apenas o prazo de 3 anos como mínimo para a renovação é imperativo, o que significaria que no caso de contratos celebrados por 4 ou mais anos o prazo de renovação poderia ser fixado em período inferior ao inicial (desde que no mínimo 3 anos): também aqui se poderia questionar o porquê de num contrato com duração inicial de 10 anos se poder fixar a renovação por períodos de 3 anos, inferiores a um terço do período inicial – neste caso já não estaria em causa a estabilidade do arrendamento, nem seria relevante o desequilíbrio de posições entre as partes?
Portanto, o que pode concluir-se em termos de lógica do sistema e de boa interpretação do português utilizado no texto da norma é que o legislador pretendeu que nos casos em que as partes não quiseram regular expressamente essa matéria as renovações automáticas não fossem por períodos inferiores a 3 anos, mas não pretendeu que o não pudessem fazer de modo diferente, unicamente com as excepções já referidas, das quais resulta que tratando-se de arrendamento de duração de um ou dois anos, com renovação automática expressamente prevista, seja qual for o prazo desta, não pode haver oposição à primeira renovação do contrato por parte do senhorio (podendo haver essa oposição sem outras restrições que não o cumprimento do aviso prévio por parte do arrendatário – art. 1098º do C.C.).
Veja-se, aliás, a redacção da norma: inicia-se com a expressão “salvo estipulação em contrário”, seguindo-se uma vírgula e depois toda a expressão “o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior”.
Tal significa que a possibilidade de estipulação em contrário abrange toda a hipótese situada após a vírgula, isto é, a possibilidade ou não de renovação do contrato e a respectiva duração da renovação prevista. Ou seja, daí resulta que as partes podem estipular que o contrato não se renova no fim do prazo de duração inicial, podem estipular que se renova sem fixar prazo para o efeito ou remetendo para o prazo previsto na lei, ou podem estipular que se renova por prazo diferente do que consta da lei (nas palavras de Jorge Pinto Furtado, in Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, 3ª ed. revista e actualizada, 2021, pág. 651, “a ressalva é expressa, surgindo, soberana, a encabeçar o preceito”).
Só não podem é prever que haja oposição à renovação por parte do senhorio antes de decorridos três anos desde o início do contrato, atenta a disposição, essa sim imperativa, do nº 3 do art. 1097º do Código Civil. O que apenas significa que nos contratos em que não haja cláusula a prever a não renovação automática, a sua duração será no mínimo de 3 anos (salvo havendo oposição à renovação por parte do arrendatário), mas daí nada se pode inferir para os períodos ulteriores, posto que esta norma nada estabelece quanto a estes.
Assim, concluindo como Jorge Pinto Furtado (ob. cit., pág. 653), “cremos, por conseguinte e em conclusão poder, pois, validamente estabelecer-se, ao celebrar-se um contrato, que este terá, necessariamente, uma duração de três anos, prorrogando-se, no seu termo, por sucessivas renovações, de dois ou de um ano, quatro ou cinco – como, enfim, se pretender”.
Anote-se que, de acordo com o disposto no art. 9º do Código Civil, embora a interpretação não deva cingir-se à letra da lei, devendo ter-se principalmente em conta a unidade do sistema, não pode ser considerado pelo intérprete o pensamento legislativo que não tenha na letra da lei um mínimo de correspondência verbal, ainda que imperfeitamente expresso.
Para além de que, nos termos do seu nº 3, na fixação do sentido e alcance da lei, o intérprete presumirá que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados.
A este propósito, cita-se o voto de vencido no Ac. da R.E. de 25/01/2023, com o nº de proc. 3934/21.5T8STB.E1: “No tocante ao elemento literal de interpretação, penso que a expressão "salvo estipulação em contrário", no início do preceito, abrange tudo o que nele se prevê;
- se o legislador pretendia que os arrendamentos se mantivessem em vigor por um mínimo de 3 anos, porque não foi contemplado esse prazo contratual mínimo para os novos arrendamentos no nº 2 do artigo 1095º do cód. Civ.?
- se o legislador pretendia que a oposição à renovação do contrato tivesse sempre um “período de carência” de 3 anos, porque não vedou a possibilidade de excluir por acordo a renovação automática (solução que, naturalmente, passará ser adoptada pelos senhorios com efeitos mais perversos do que os que actualmente existem)?”.
Afigurando-se-nos ainda fazer referência ao acórdão proferido, em 07/11/2024, no Processo nº 7001/23.9T8VNG.P1, desta mesma Secção do Tribunal da Relação do Porto (não publicado, mas do qual temos conhecimento funcional), que defende a natureza supletiva da norma em apreço (com um voto de vencido), desenvolvendo os argumentos atinentes aos elementos histórico, literal, sistemático e teleológico, concluindo que “se toda a regulamentação representa um equilíbrio entre interesses conflituantes, pelo especial significado social que o arrendamento urbano indiscutivelmente possui, quer referido ao interesse de uma das partes em dispor de um espaço estável de desenvolvimento da sua vida pessoal ou profissional, quer referido ao interesse do proprietário em dar àquilo que é seu o destino que entender, a procura desse ponto de harmonização neste campo ganha especial importância.
E por isso o que se impõe procurar será a definição do que, face ao conjunto das regras que para a questão concorrem e à ponderação que esteve na base da sua aprovação, razoavelmente se deve considerar que corresponde a essa articulação pacificadora a que qualquer regulamentação aspira.
Ora, e como acima se referiu, inexiste mínima evidência que a imposição de um prazo mínimo para a renovação do contrato de arrendamento destinado à habitação tenha sido considerada como de alguma forma relevante na obtenção do equilíbrio entre os interesses opostos de senhorio e inquilino – aliás, como se referiu, antes existem evidências no sentido contrário.
Pelo que, sempre com respeito por opinião diversa, o princípio de que devemos partir é o da liberdade das partes na fixação do conteúdo contratual no que à duração do vínculo negocial respeita [artigo 405º do Código Civil], obviamente com os limites previstos no artigo 1095º do Código Civil.” (sublinhados nossos).
Aplicando o acabado de referir-se ao caso concreto dos autos, verifica-se que a estipulação da cláusula de renovação por períodos de um ano, após um período inicial também de um ano, é perfeitamente válida, pois que se mantém o carácter supletivo do art. 1096º, nº 1, do Código Civil.
O que significa que após o período inicial de um ano, que terminou em 30/06/2022, o contrato passou a renovar-se anualmente, sendo a primeira renovação de 01/07/2022 até 30/06/2023 e a segunda renovação de 01/07/2023 até 30/06/2024.
Assente que no contrato em causa nos autos as renovações são por períodos sucessivos de um ano, constata-se que a comunicação do senhorio para oposição à renovação cumpriu com o respectivo prazo de “aviso prévio”.
Com efeito, no art. 1097º, nºs 1 e 2, do Código Civil determina-se que
1 - O senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte:
a) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;
b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;
c) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;
d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.
2 - A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.
Resulta claramente desta disposição legal que aqui estão em causa prazos mínimos de antecedência da comunicação, sendo a norma imperativa nesta parte (podendo fixar-se prazos superiores, mas não prazos inferiores), e que esta antecedência se reporta ao termo do prazo de duração inicial ou ao da sua renovação. O que quer dizer que, tratando-se de oposição à primeira renovação há que ter em conta o prazo de duração inicial, tratando-se de oposição a renovação subsequente o prazo a ter em conta é o da renovação que esteja em curso.
No caso, está em causa um contrato de duração inicial de um ano e com prazos de renovação sucessivos de um ano, aplicando-se a alínea b) do nº 1 deste artigo: a comunicação com a oposição à renovação há-de ser efectuada com a antecedência de 120 dias relativamente ao termo do prazo em curso.
Iniciando-se a segunda renovação do contrato (de 01/07/2023 até 30/06/2024), e querendo o senhorio opor-se à terceira renovação (que seria para o período de 01/07/2024 até 30/06/2025), teria de o comunicar aos arrendatários o mais tardar até 01/03/2024, considerando o termo do prazo da segunda renovação em curso, em 30/06/2024.
Como decorre dos pontos 4 a 6 da matéria de facto, a comunicação do senhorio foi por cartas datadas de 18/12/2023, com repetição da comunicação ao inquilino marido, por não ter sido ele a assinar o A/R da primeira comunicação, em 22/01/2024, tendo, portanto, sido perfeitamente respeitado o prazo de “aviso prévio”.
Conclui-se, assim, que foi tempestiva a comunicação da oposição à renovação do contrato por parte dos recorrentes aos 1ºs RR. recorridos.
Donde, tendo a oposição à renovação sido comunicada nos termos legais e dentro do prazo legalmente previsto, a mesma produz efeitos, no caso a não prorrogação do contrato, que assim cessará (cessou) no termo do prazo, no dia 30/06/2024, o que, ademais, respeita ainda o prazo previsto no art. 1097º, nº 3, do Código Civil, na medida em que nesta data estão decorridos 3 anos desde a data da celebração do contrato.
Merece, pois, provimento nesta parte o recurso apresentado pelos recorrentes.
*
Passemos à segunda questão.Assente, na conclusão a que se chegou no tratamento da primeira questão, que produziu efeitos a oposição à renovação por parte dos recorrentes, ao contrário do decidido pelo tribunal recorrido, e tendo em conta a matéria de facto já fixada, há que apreciar do mérito dos pedidos formulados pelos AA. (cfr. art. 665º, nº 2, do C.P.C.):
a) Direito de propriedade dos AA.:
Da matéria de facto resulta que o prédio identificado no ponto 1 tem a sua aquisição registada a favor dos AA., gozando estes, assim, da presunção de titularidade daquele prédio (cfr. art. 7º do C.R.Pr.), a qual não foi ilidida.
Verifica-se, pois, que os AA. são titulares do direito de propriedade sobre o prédio em questão, facto este que os RR. têm de reconhecer (e que estes não puseram em causa, não tendo contestado a acção), uma vez que o direito de propriedade é um direito com eficácia erga omnes, oponível perante todos os terceiros.
b) Efeitos da cessação do contrato de arrendamento (atenta a eficácia da oposição à renovação, nos termos apreciados na primeira questão):
Como se viu, o contrato de arrendamento cessou em 30/06/2024, por não se ter renovado novamente.
Nos termos do art. 1038º, al. i), do Código Civil, uma das obrigações do locatário é restituir a coisa locada findo o contrato.
E se não houver lugar a esta restituição, por qualquer causa, nos termos do disposto no art. 1045º, nº 1, do Código Civil, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado, excepto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida.
Quer dizer, a partir da data da cessação do contrato, se não ocorrer logo a entrega da coisa, o locatário continua a ter de pagar o valor mensal que pagava a título de renda, só que agora já não a este título, pois que já não existe contrato, mas a título de indemnização pela não restituição atempada da coisa.
Por sua vez, o nº 2 do mesmo artigo dispõe que logo, porém, que o locatário se constitua em mora, a indemnização é elevada ao dobro.
A conjugação dos dois números desta norma tem colocado questões, na medida em que a situação do nº 1 já contempla as hipóteses de haver atraso, mesmo respeitante à pessoa do locatário, no cumprimento da obrigação de entrega/restituição da coisa, pelo que se pode questionar quais são as situações de “constituição em mora” do locatário que determinam a aplicação da previsão do nº 2.
Pires de Lima e Antunes Varela entendiam simplesmente que não havendo mora do locatário quanto à obrigação de entrega da coisa se aplica o nº 1, havendo mora quanto a essa obrigação aplica-se o nº 2 (Código Civil anotado, vol. II, 1986, págs. 406 e 407).
Menezes Cordeiro (citado por Jorge Pinto Furtado, ob. cit., págs 160 e 161) distingue entre a situação “de não restituição simples e a de mora na restituição”. Quanto à primeira “o locatário fica obrigado a pagar a renda em singelo, exceto se houver fundamento para a consignação em depósito, e poderá ocorrer: quando ele ilida a presunção de culpa; quando haja tolerância do locador na continuidade dessa situação; quando exista uma situação controvertida, não provocada pelo locatário e enquanto ela perdurar; quando, em suma, a não restituição se deva ao próprio locador e o locatário continue no gozo da coisa sem recorrer à consignação em depósito.” Quando houver mora do locatário, então será caso de aplicação do nº 2, devendo aquele pagar o dobro da renda.
Já Jorge Pinto Furtado (ob. cit., págs. 162 e 163) considera que o nº 1 visa as situações de omissão do locatário na entrega da coisa, tendo a falta de restituição, quando não haja recusa de recebimento por parte do locador, como “causa mais corrente” a incúria do locatário, e que tal falta de restituição “logo que finde o contrato” não pode deixar de constituir o locatário em mora, pois “havendo incúria”, “a natural consequência disso deverá ser a de incorrer em mora”.
E, perante este entendimento, ensaia uma outra interpretação: “Há, portanto, quanto a nós, que distinguir (…) duas moras diferentes do locatário que não restitui a coisa no termo do contrato: a mora na entrega da coisa locada, que se encontra claramente prevista na disciplina do nº 1; e a mora do nº 2, que, sendo expressamente aí referida a “indemnização”, só poderá ser, estritamente, a do próprio pagamento da renda ou aluguer em singelo, a que o nº 1 alude.
Ou seja: a mora, de quantitativo igual à renda ou aluguer em singelo, do nº 1; e a mora no pagamento dessa quantia, em que “a indemnização é elevada ao dobro”.
Como quer que seja, convergem todas as interpretações quanto à circunstância de a “simples mora”, ou atraso, do locatário (distinta das situações de mora, quando se trate de uma falta voluntária e culposa) na entrega da coisa não ser sancionada nos termos do nº 2, mas apenas do nº 1 do art. 1045º do Código Civil.
O Ac. da R.L. de 17/06/2025 (proc. 15651/24.0T8SNT.L1-7, já referido) aduz, na esteira de doutrina e jurisprudência mais recente, que cita e analisa: “uma coisa é a “exigibilidade”, traduzida no nascimento imediato do poder conferido ao senhorio de obrigar o inquilino a cumprir uma obrigação legal, outra é o “vencimento” ou constituição em “mora” do devedor.
(…)
É legítimo, por isso, concluir que, com a cessação do contrato nasce apenas a obrigação de restituição da coisa locada (cfr. Art. 1038.º al. i) do C.C.), a qual pode ser cumprida pelo inquilino a qualquer momento e exigida pelo senhorio assim que o bem entenda (cfr. Art. 777.º n.º 1 do C.C.).
Estamos assim perante uma obrigação pura e não de prazo certo (cfr. Art. 805.º n.º 2 al. a) do C.C.), em que o vencimento da mesma fica dependente da efetiva interpelação para cumprimento, seja por via judicial, seja extrajudicial (cfr. Art. 805.º n.º 1 do C.C.).
Em conclusão, a mora constituir-se-á pela mera comunicação ao devedor da exigência efetiva do cumprimento da obrigação de entrega da coisa.”.
(…)
Nada há a acrescentar quanto a esta questão, entendendo-se a obrigação de restituição do locado está dependente da efectiva interpelação para cumprimento.”
Revertendo ao caso concreto, verificamos que aos arrendatários apenas foram enviadas as cartas aludidas nos pontos 4 a 6 da matéria de facto, comunicando a oposição à renovação do arrendamento e solicitando, em consequência, a entrega do imóvel até ao final do prazo de vigência do contrato, não resultando dos factos que tenha havido comunicações posteriores, designadamente a interpelar à entrega após a cessação do contrato (nem que os 1ºs RR. não continuem a pagar mensalmente a “renda” respeitante à fruição do imóvel). Ora, aquelas cartas não configuram ainda uma interpelação para cumprimento da obrigação da entrega da coisa (que à data ainda não existia), sendo que “a comunicação em causa poderia ser sempre contestada, não podendo valer como interpelação que ainda não estaria certa” (cfr. Ac. da R.L. de 17/06/2025, citado).
Por outro lado, tendo os AA. intentado a presente acção logo em 09/07/2024 (apenas 9 dias depois de cessado o contrato), verifica-se que o tribunal recorrido decidiu que não podia ainda haver lugar à renovação do contrato, porque este se teria renovado pelo prazo de 3 anos, até 30/06/2025.
Isto é, existia e existe uma divergência quanto à data da cessação do concreto contrato em causa, por força de diferente entendimento quanto ao prazo de renovação do contrato, na sequência da divergência jurisprudencial e doutrinal analisada na primeira questão.
Esta divergência não se pode considerar desprovida de fundamento, posto que existe jurisprudência e doutrina que dão apoio a cada um dos entendimentos.
Pelo que, não se pode considerar como imputável aos recorridos a falta de entrega do imóvel na data da cessação do contrato, não havendo incúria da sua parte, nem falta voluntária e culposa.
Antes se reconduz esta situação ao exemplo de Menezes Cordeiro, supra referido, de existência de “uma situação controvertida, não provocada pelo locatário e enquanto ela perdurar”, isto é, uma situação de não restituição simples.
Quer dizer, estando controvertida a data do prazo da renovação do contrato e consequentemente o momento da cessação do arrendamento, não sendo esta situação provocada pelos arrendatários, não existe mora destes, mas apenas não restituição simples, situação que perdurará até ao transito em julgado da decisão que definitivamente decida a controvérsia (neste mesmo sentido se decidiu no já referido Ac. da R.P. de 23/03/2023, com o nº de proc. 3966/21.3T8GDM.P1, relatado pela ora relatora).
O que significa que os recorridos arrendatários apenas têm de pagar, a título de indemnização, o valor correspondente à renda que pagavam até à cessação do contrato durante os meses que decorrerem desde Julho de 2024 até à efectiva entrega do imóvel aos recorrentes (não o valor elevado ao dobro, nem juros de mora).
Concluindo, há lugar à condenação dos 1ºs RR. recorridos a entregar o locado após o trânsito em julgado da presente decisão e ao pagamento aos recorrentes do valor mensal da renda respeitante ao contrato até à efectiva entrega do locado (que não se sabe se continua, ou não a ser paga, havendo que descontar os valores que já tenham eventualmente sido pagos), renda essa que à data da cessação do contrato era de € 500,00 mensais (ponto 2 da matéria de facto), assim procedendo parcialmente a acção e o presente recurso.
c) responsabilidade do 2º R.:
Como resulta do ponto 3 da matéria de facto, este, no mesmo contrato celebrado entre o A. e os 1ºs RR., assumiu, renunciando ao benefício da excussão, a garantia pessoal do cumprimento das obrigações dos 1ºs RR. emergentes daquele acordo.
Conforme decorre da noção constante do art. 627º, nº 1, do Código Civil, estamos aqui perante uma garantia especial das obrigações consubstanciada numa fiança.
Em face desta obrigação, o 2º R. assumiu o cumprimento das obrigações a cargo dos 1ºs RR. no contrato de arrendamento em causa, designadamente a de pagamento das rendas, garantia esta que cobre as consequências legais e contratuais da mora ou culpa do devedor (cfr. art. 634º do C.C.).
Ademais, tendo o fiador renunciado ao benefício da excussão prévia, este não pode recusar o cumprimento sem que estejam excutidos todos os bens do devedor (cfr. arts. 638º e 640º do C.C.).
E também não resultou demonstrada a existência de qualquer facto extintivo da obrigação principal, que determinasse a consequente extinção da fiança (cfr. art. 651º do C.C.), nem qualquer outro facto que pudesse desonerar o fiador.
Pelo que, também o 2º R. é responsável pelo pagamento do valor mensal da renda, enquanto garante da obrigação dos 1ºs RR..
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Em face do resultado do tratamento das questões analisadas, é de concluir pela obtenção parcial de provimento do recurso interposto pelos AA., com a consequente alteração da sentença recorrida, julgando-se parcialmente procedente a acção.***
III - Por tudo o exposto, acorda-se em conceder provimento parcial ao recurso e, consequentemente:- julga-se parcialmente procedente a acção, condenando-se:
a) os RR., ora recorridos, a reconhecer que os AA., ora recorrentes, são proprietários do prédio identificado no ponto 1 da matéria de facto;
b) os 1ºs RR. a entregar o locado aos AA. livre de pessoas e bens, em virtude da cessação do contrato de arrendamento, por oposição à renovação do senhorio;
c) os RR. a pagar aos AA. a quantia de € 500,00 (quinhentos euros) por cada mês decorrido desde Julho de 2024 até efectiva entrega do locado (descontando-se as quantias eventualmente já pagas pelos 1ºs RR. a este título);
- absolvem-se os RR. do restante pedido.
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Custas por recorrentes e recorridos na proporção do respectivo decaimento, que se considera ter ocorrido na proporção de 1/3 para os primeiros e 2/3 para os segundos (art. 527º, nºs 1 e 2, do C.P.C.).*
Notifique.**
Sumário (da exclusiva responsabilidade da relatora - art. 663º, nº 7, do C.P.C.):………………………………
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datado e assinado electronicamente
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Porto, 9/10/2025datado e assinado electronicamente
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Isabel Ferreira
Isabel Peixoto Pereira [(Declaração de voto:
Revendo a posição adoptada no Acórdão deste Tribunal da Relação do Porto de 12-10-2023 (328/23.1YLPRT.P1), em que intervim como 1.ª adjunta, por considerar agora que a interpretação do disposto no n.º 1 do art. 1096.º do Cód. Civil, à luz das regras explanadas no art. 9.º do Cód. Civil, leva à conclusão do caráter supletivo do n.º 1 do art. 1096.º do Cód. Civil, quer no que concerne à renovação automática do contrato celebrado a termo certo, quer no que concerne à previsão aí efetuada relativamente à renovação por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, considerando o que resulta da análise do conjunto das alterações efetuadas pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, à luz do objetivo prosseguido pela referida lei e à presunção estabelecida no n.º 3 do art. 9.º do Cód. Civil.
Tendo por proficiente a argumentação da Ex.ma Relatora do presente, sufragamos ainda a demais fundamentação da tese do caráter supletivo do n.º 1 do art. 1096.º do Cód. Civil efetuada pelos autores e obras referidos no Ac. do STJ de 20-09-2023, proc. 3966/21.3T8GDM.P1.S1, para o qual remetemos e aos fundamentos explanados no Ac. do TRL de 10-01-2023, proc. 1278/22.4YLPRT.L1-7, já acima referido, e no Ac. do TRP de 21-11-2024, proc. 1064/24.7YLPRT.P1)]
Ana Vieira [(Voto de vencido (artigo 663 nº1 do CP civil):
Vencida de acordo com a posição expressa no Acórdão por mim relatado e proferido no Processo nº Processo nº 5650/24.7T8PRT.P1, que indica o seguinte sumário:
«I- O artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil, na redação dada pela Lei n.º 13/2019, de 12-02, aplica-se aos contratos de arrendamento para habitação, sucessivamente renováveis, vigentes à data da sua entrada em vigor (13-02-2019), e fixa um prazo imperativo mínimo de três anos para renovação do contrato de arrendamento…».)]